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房地产企业经营分析范文1
[关键词]房地产电子商务；经营效率；DEA
[中图分类号]F49 [文献标识码]A [文章编号]1006―5024（2014）03―0147―04
一、引言
作为房地产行业的重要组成部分，房地产电子商务在房地产行业的发展中具有十分重要的作用。特别是近年来，随着网络的日益普及，房地产电子商务低成本、有效解决信息的不对称问题及其所带来的网络外部性在企业盈利方面显示了巨大优势，因此房地产电子商务得到了长足的发展。然而，房地产电子商务行业发展时间较短，水平参差不齐，整体发展水平较低，这对其可持续发展构成严峻挑战。在此背景下，通过对房地产电子商务企业进行经营效率评价，探讨如何提升其经营绩效和核心竞争力，对提高行业经营效率、促进行业的健康可持续发展具有重要意义。
目前，房地产企业的绩效评价研究较多，但全面考察房地产电子商务经营绩效的实证研究和绩效评价研究较为少见。甘平（2012）运用DEA（数据包络分析）方法对16家电子商务企业2007年的经营效率进行分析，并运用差额变量的分析方法对DEA无效的单位提供了改进建议。费小燕（2010）应用层次分析法对电子商务企业的绩效进行综合评价，研究认为现阶段评价电子商务企业绩效的主要指标为企业盈利能力状况、资产质量状况、市场份额等。众多学者研究了房地产企业的绩效，比如，马晓南（2013）运用DEA（数据包络分析）对2010年我国所有上市房地产企业效率进行评价并根据其效率值进行分类，然后使用PNN（概率神经网络）和MDA（传统多重判别分析方法）对分类效果进行模式识别，提出当前上市房地产企业总体效率偏低的结论。孟川瑾等（2008年）以中国企业500强中的房地产企业为决策单元，应用DEA（数据包络分析）方法，对其技术效率、纯技术效率和规模效率进行了研究，提出DEA方法是评价房地产企业相对有效性的一个科学方法，而对房地产企业而言，应该针对研究中效率相对不足的地方予以改进。
综合国内外相关文献发现：第一，目前研究房地产电子商务企业的文献较少，更鲜有文献涉及房地产电子商务企业的经营绩效研究。第二，现有文献对电子商务企业和房地产企业的绩效运用了多种方法进行评价，DEA（数据包络分析）是其中较为有效的方法，但相关文献大多数缺少对影响企业效率的要素进行深入分析。本文拟针对以上两方面进行补充，运用DEA模型对房地产电子商务上市企业2011年3季度到2013年2季度共8个季度的静态效率进行评价，然后结合基于非参数DEA的Malmquist生产力指数对房地产电子商务企业的效率变化进行动态评价，最后利用Tobit模型对影响房地产电子商务企业效率的因素进行分析，试图为提高房地产电子商务企业的竞争力和综合实力，促进房地产电子商务企业实现可持续发展提供参考。
二、研究方法与数据说明
（一）研究方法
本文主要是采用DEA模型、Malmquist生产力指数和Tobit模型。
（二）指标选取与数据来源
DEA模型测算的关键在于投入产出指标的选择。根据DEA指标选取的基本原则，结合房地产电子商务企业的投入产出特征以及数据的可获得性，本文选取三个基本的投入变量――主营业务成本、固定资产净额和在职员工人数，产出指标则选取主营业务收入和税前利润总额。截至2013年9月，在美国纽约证券交易所和纳斯达克证券交易市场现有房地产电子商务业务的企业有21家。本文的研究样本期间为2011年3季度到2013年2季度共8个季度，剔除不符合要求的企业，最终选取12家房地产电子商务企业。样本期间内的所有数据均来自于12家房地产电子商务上市企业在样本期间公布的财务报告。
三、实证分析
（一）房地产电子商务上市企业基本效率评价
1 总体规模效率、技术效率分析
本文将12家房地产上市企业8个季度的无量纲化数据代入基于投入导向的DEA的BCC模型中，利用软件DEAP2.1运行得到房地产电子商务上市企业最近8个季度各效率的平均值，如表1所示。
从表1可以看出，房地产电子商务上市企业8个季度平均综合技术效率为0.939，水平较高。造成综合技术效率水平较高的主要原因是纯技术效率水平较高，而规模效率水平相对较低。由此不难说明，对于房地产电子商务上市企业而言，核心技术对企业效率的提升有着重要的作用，而目前大部分企业在规模上还应该有所控制，提高规模效率。
2 各企业的效率分析
（1）综合效率
综合技术效率是纯技术效率和规模效率的乘积，主要衡量企业在给定投入要素的条件下实现最大产出的能力。利用DEA的BCC模型测算出12家房地产电子商务上市企业在样本期间的综合技术效率值，其中HomeAway、CoreLogic和HFF三家的绩效表现最好，年均综合技术效率值为1。MarketLeader的综合技术效率平均值最低为0.82。这说明大多数的房地产电子商务企业还没有达到效率前沿面，仍需进一步发展。
（2）纯技术效率分析
纯技术效率衡量的是企业对现有资源的利用能力，主要体现企业的整体技术水平。通过分析可知，房地产电子商务上市企业的纯技术效率值都很高，有7家企业的纯技术效率值为1，达到纯技术上的完全效率。而企业CoStar的纯技术效率最低，为0.905。这说明房地产电子商务企业的技术趋于完善，要素配置较为合理。
（3）规模效率
规模效率是企业因规模扩大而导致产出增加的状况。规模效率越高，表明企业的规模越接近与最优产出的规模。各房地产电子商务企业的规模效率变化趋势与综合技术效率保持一致，HomeAway、CoreLogic和HFF3家企业的规模效率值为1，其余企业的规模效率较低，综合技术效率值最低的MarketLeader规模效率值也最低，仅为0.873。这说明房地产电子商务企业大部分在规模上距最优产出的规模还有一定距离。
（二）房地产电子商务上市企业的动态效率分析
根据各企业Malmquist生产力指数，房地产电子商务上市企业的生产经营效率以每季度3.8%的速度下降，这主要是由于样本期间内以3.6%速度下降的技术变动。此外，各公司的Malmquist生产力指数仅有3家超过1，表明房地产电子商务上市企业的生产力在总体上呈衰退的趋势。分析可知，在规模效率基本不变的情况下，样本期间内房地产电子商务上市企业的Malmquist生产力指数仍有所下降主要归因于技术变动的降低。这表明房地产电子商务上市企业还需进一步完善技术或者管理模式、盈利模式的创新，进而可以从外部推动生产前沿的变动，使企业向更优的方向发展。
在12家企业中排名前两名的是易居购房网（EJ）和搜房网（soufun），其Malmquist生产力指数均大于1。两家企业Malmquist指数大于1的原因在于其推出了具有特色的房地产电子商务业务――增值服务优惠券业务。该业务是以购房者通过预付金的形式购买相关优惠券以享受房价优惠和相关增值服务。以搜房网为例，在其2013年第二季度财务报告中。电子商务服务收入4497万美元，同比增长84.2%，占总收入的比例也从25.1%升至31.2%，而该业务主要来源于搜房卡会员服务。
（三）Tobit回归分析
为了进一步研究房地产电子商务上市企业效率的影响因素，本文以DEA模型得出的房地产电子商务上市企业综合技术效率值为因变量，以房地产电子商务上市企业效率的各种影响因素作为自变量，构建Tobit回归模型。
1 模型设定与数据说明
假设一：房地产电子商务上市企业的规模越大，企业效率值就越高。在传统经济学理论中，在规模报酬递增阶段，生产成本随着规模的增加而减少，企业的生产效率也会随之提高，而当规模扩张到一定程度上后，由于内部管理成本的不断提高会使企业的生产效率出现下滑的情况。为了验证企业的规模与其效率是否存在正相关的关系，本文选取企业规模（根据数据的可得性，选用企业的总资产来代表企业规模）作为效率影响因素之一。
假设二：房地产电子商务上市企业的资产负债率越高，企业效率值就越低。对于经营者来说，如果资产负债率过高则会造成还款紧张、资金短缺等问题，从而会增加企业的风险。而如果资产负债率过低则说明企业利用债权人资本的经营活动能力较差，部分资本尚未得到充分利用。本文将该变量列为影响因素之一，就是为了了解资产负债率对企业的生产效率究竟起正向作用还是负向作用。
假设三：房地产电子商务上市企业的资产周转率越高，企业效率值就越高。资产周转率代表了企业的运营能力，反映了企业的目前经营状况，有利于企业的经营发展，选用该指标是为了判断拥有较高的资产周转率的企业是否会对其效率有正向的促进作用。
假设四：房地产电子商务上市企业的管理费用占比越高，企业效率值就越低。在一定程度上，管理费用占总支出的比例越大，企业的管理水平就越高，而过多的管理费用则对管理水平提高有限，反而会影响企业效率的提高。
假设五：房地产电子商务上市企业的人均产值越高，企业效率值就越高。人均产值等于企业的主营业务收入除以企业员工人数。该指标反映的是单位劳动力的产出水平，是衡量企业劳动力投入对产出贡献率的重要指标。本文假设人均产值与企业效率成正比。
2 Tobit模型的构建
本文采用Tobit模型对各个影响因素进行回归分析，进而得出各影响因素对效率的影响大小。以各影响因素为自变量，企业的综合技术效率为因变量，构造Tobit模型如下所示：
EFFit=C+α1SCALit+α2DEB%it+α3TURNOVERit+α4FEEit+α5PEROUTit+εit
其中，因变量EFF代表房地产电子商务上市企业的综合技术效率，自变量SCAL为总资产的对数，代表企业规模，DEBT为资产负债率，TURNOVER为资产周转率，FEE为管理费用占比，PEROUT为人均产值。C为常数项，α1、α2、α3、α4、α5为各自变量的回归系数。为残εit差项，i代表企业数（i=1，2，3，…，12），t代表时期（2011年3季度，2011年4季度，…，2013年2季度）。
3 Tobit模型计算结果与分析
根据DEA模型计算出的效率值以及纽约证券交易所和纳斯达克证券交易所选取样本企业样本期间的相关影响因素数据，采用STATA 12.0对房地产电子商务上市企业效率影响因素进行Tobit回归，计算结果如表2。
由表2回归结果，可以得到以下结论：
（1）企业规模SCAL这一影响因素在t统计检验下不显著，表明企业规模的大小对房地产电子商务上市企业的经营效率没有显著的影响。房地产电子商务企业发展不均，部分企业规模已经达到最优规模，企业规模的增加并不能增加其经营效率；而不少房地产电子商务企业则还没达到最优规模，随着企业规模的发展其经营效率也会随之增加。总之，房地产电子商务企业发展的不均衡性导致企业规模对其经营效率没有显著的影响。
（2）Tobit模型回归的结果显示资产负债率DEBT的t统计检验在5%下显著，且系数为正，说明在一定范围内拥有较高资产负债率的房地产电子商务企业其经营效率也较高，即如果房地产电子商务企业在一定范围内提高自己的资产负债率，那么必将提升企业效率，进而提高企业的竞争力。与传统行业相比，作为网络经济的一种，房地产电子商务更需要大量的资本维持其正常运转。
（3）资产收益率的t统计检验在1%下显著，且系数为正，说明拥有较高资产收益率的房地产电子商务企业其经营效率也较高，即如果企业的资本得到了充分的利用，企业的效率就必然提升，从而提高企业的竞争力。
（4）Tobit模型回归结果显示，管理费用占比的系数为正值，并且t检验值在10%的统计学意义下显著。这表明管理费用占比越高，其经营效率就越高。特别是对于房地产电子商务企业来说，由于其发展时间较短，大部分企业管理和运营还不是特别规范，因此通过增加管理费用加大管理力度能够提高其经营效率。
（5）人均产值在Tobit模型中通过了0.1%的显著检验，并且与效率值呈现正相关的关系。即拥有较高的人均产值的企业其经营效率也相对较高。因为在相同产出的前提下，人均产值高的企业可以减少对劳动力资本的投入，从而削减生产成本，提升效率。四、主要结论和政策建议
（一）主要结论
1 房地产电子商务企业整体综合技术效率较高，整体的纯技术效率同样维持在一个较高的水平，说明企业技术日臻完善，资源配置较为合理。与纯技术效率相比，各房地产电子商务企业的规模效率值偏低，而这也限制了综合技术效率的提高。
2 房地产电子商务企业的生产力指数除易居购房网等三家企业外呈下降的趋势，说明房地产电子商务企业虽然在整体上技术较为先进，但其技术和经营、盈利模式并不能够完全满足当前的需要，有待进一步完善。
3 由于整个房地产电子商务行业发展不均衡，房地产电子商务的规模与效率水平无显著关系。与传统企业不同的是，房地产电子商务企业的资产负债率与企业经营效率显著正相关，说明在一定范围内保持较高的资产负债率可以帮助企业充分利用资本，保持企业的顺利运转。房地产电子商务企业的经营效率与其资产周转率成正比，表明企业的资产管理质量和利用率越高，企业的经营效率就越高。从管理费用方面来考虑，管理费用占总费用的比例越高，企业的经营效率就越高，而这也说明作为互联网企业的一种，房地产电子商务企业的管理水平和力度还有待加强。
（二）政策建议
1 房地产电子商务企业应积极推出多种可行的创新性业务。随着计算机技术的飞速发展，各房地产电子商务企业应与时俱进，及时更新自己的业务。在这方面，搜房网和易居购房网做出表率，分别推出了“搜房卡”和“E金券”业务，为其开辟了新的赢利点，保障了企业的可持续发展。
房地产企业经营分析范文2
【关键词】房地产企业；工程项目；精细化管理；应用
一、精细化管理的涵义和标准
所谓精细化，就是从思路上一般要体现流程化、定量化、信息化等要素，使纷繁复杂的工作尽可能地变成有条不紊的固化工作链。精细化管理的建立，需要以常规管理为基础，是把常规管理进行深化改革的关键步骤，它的内涵主要包括规范化、精细化以及个性化三个方面。由此形成了精细化管理的标准：项目计划管理的信息化、操作程序的规范化、工种分工的专业化、激励考核的分段化。通过创新管理、细化流程的方式，在管理过程中获得经济效益，找到企业新的利润增长点。
二、精细化管理在房地产企业工程管理中的应用
（一）建立并完善房地产项目工程质量管理体系
一般而言，房地产项目的具体实施过程包括：土建安装工程、景观工程和精装修工程等几个部分，而这几个部分的施工与监管都必须以保障质量为重点。可以说，质量管理是项目管理的生命线，也是重中之重，一点也不能含糊。首先，更新质量管理的思路和系统，从以往的单方面的、单系统的质量管理上升为全面质量管理，费根堡姆所提出的“全面质量管理”，就是以系统论的协同思想，来理解企业的质量管理，从工程项目的采购设备材料等，到施工和监工人员的素养，以及设计阶段的工程规划等。其次，应用“ 样板引路”。“样板引路”即施工中各项工序只要建立样板，通过实物展示、参观学习，就可以把复杂的程序简单化，工艺定型化、规范化，实现流水线作业。这样不仅可以提高工作效率，而且能够把控好质量关，将偏差控制在标准以内，交出令业主满意的工程。在实际施工过程中，样板工程 在整体、细部、施工工艺、功能要求上达到规范要求的质量标准，对整个工程能起到示范先行作用；还可降低房屋渗漏、开裂、几何尺寸偏差等引起的质量风险。最后，引入第三方评估机构。第三方工程质量评估机构受房地产开发业主方委托，对多区域、多项目的各参建单位（ 业主方项目部、监理单位项目部、施工单位项目部）按照国家、行业相关质量规范文件及房地产开发企业工程管理的相关制度及文件进行工作质量及工程实体质量进行检查，是一种房地产开发企业的工程质量总控模式。主要任务是定期的检查各参建单位的工作质量和抽查工程实体质量，有利于 工程项目的质量管理监督。
（二）完善公司管控制度建设
针对无法满足企业发展或是不符合发展需求的规章制度，应及时修改甚至是废止，重新制定适应企业的制度。一旦新制作的规定出台，企业需及时对管理人员以及检查人员进行培训，以便帮助管理人员以及检查人员及时了解新规章制度，规范管理人员以及检查人员的执行标准，从而使管理工作得到落实，实现管理工作精细化。房地产企业还需对各部门工作进行梳理以及精细化，一旦工作中出现问题或疏漏，企业可以根据责任制度及时确认事故由谁负责，避免出现工
作人员工作内容重叠以及事故无人负责的现象。作为管理人员，应明确自身责任以及管理范围，对下属员工工作状态以及工作进程有清楚的了解，进而对整体工作的质量有所把握。企业完善公司管控制度，细化责任，能够有效强化管理工作，提高工作质量。
（三）房地产企业的成本精细化管理
目标成本即预算成本，是项目成本的第一稿，也是项目成本控制的上限。 对目标成本进行管理的意义在于，目标成本以市场为导向，可确保项目的目标利润。随着项目的实施，从目标成本管理进入动态成本管理，动态成本即项目的即时成本，在项目的实施阶段实际反映项目该阶段的真实成本。项目的开发成本随着开发的实施是动态变化的，它将直接影响到公司的经营决策，如项目开盘时的销售价格的确定、土地增值税的影响、项目利润的影等等，因此做好各关键节点、各阶段的动态成本尤为重要。实行动态成本精细化管理，加强动态成本的控制，建立动态成本监督预警机制，使项目的成本变化在项目的重要实施节点都能体现，真正动态地反映实际成本的变化。项目的完成，整个成本管理工作进入成本后评估管理阶段，成本后评估是在工程项目竣工后，对项目发生的整个建造成本情况进行全面的、系统的评价及分析总结，总结成本管理的经验教训，积累成本资料，为新项目成本管理提供参照。对于在成本后评估中总结的经验教训，应落实到各责任部门，在后期开发的项目中重点关注，避免重复发生。
（四）房地产企业的人力资源精细化管理
一个项目要进行精细化管理，首先必须解决的问题是向参与管理的全员灌输精细化管理的意义、必要性以及可实现性，从思想方面培养员工追求精细化的氛围，并且认可精细化管理的理念。其次是要注重人才的培养，精细化管理的本质是对人员专业的要求，对项目管理参与人员进行专业素质的培养和提高，将职业技能渗透到每个人的工作习惯中。要想真正实现精细化管理，就必须培养一大批合格的专业人才，通过职业化的管理流程，实现专业化、精细化、规范化。最后企业要在管理中运用项目管理理论，通过合理的、科学的管控促进企业员工的工作积极性，通过考核、奖励、处罚等手段，引导、培育、促进精细化管理，提高员工的工作效率。经过奖励优良处罚劣质的形式，总承包和监理主管能逐步增强职责感、加大质量监管力度，将质量业务落实的更加细致、完整。
（五）房地产企业的物业服务精细化管理
精细化服务是一种先进的理念、态度及文化。在房地产企业中实行物业服务精细化管理，需要与企业文化建设紧密的结合在一起，营造出一种良好的物业服务精细化管理的企业氛围。将物业管理覆盖到每一个环节、细节、操作和数据等。它最终目标是利用服务精细化的理念、态度及文化对看似简单的工作 进行精细、优质的管理。
三、结束语
总而言之，随着房地产企业工程项目的不断拓展，精细化的管理模式将会成为企业管理的主要方式，该管理方式也是一项长期的、系统性的工作，需要各项目工作人员的积极配合，将精细化管理的思想贯彻到企业发展的全过程，促进企业的快速平稳发展。
参考文献：
[1] 王佳志. 精细化管理在房地产企业工程管理中的应用研究[J]. 城市建设理论研究：电子版， 2013（35）.
房地产企业经营分析范文3
[关键词]房地产企业 财务管理 特点 问题 措施
一、新形势下房地产企业财务管理所呈现特点
1.面临财务风险加大
随着国内经济快速增长、城镇化水平加快，房地产行业获取了极大的发展优势，房地产开发活动的广泛开展，也使得房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房地产企业投资项目成败、经济效益大小等都面临双重结果，房地产开发极具风险威胁。为了更有效地降低企业所受损失，企业经营管理者应力图避免投资决策失误的现象，这便对企业财务管理工作及负责人员提出更高的要求，比如提供高质量的投资决策分析，提升投资决策分析准确性、可靠性，确保为企业经营者提供的投资项目决策方案具备及时、可靠信息作保证，最终将风险加以分散、降低。
2.财务管理难度增加
当前，房地产开发还涉及到多方面问题，房地产企业财务关系同样出现复杂性选择。一般来讲，房地产企业财务关系包含有开发企业与其投资人、债权人、债务人、内部职工、被投资单位的关系，还有房地产企业内部各个单位与其上级管理部门间相互关系，其具体表现为被动迁单位或者居民、勘察设计单位、材料物资供应商、施工安装企业、商品房购买者(个人)、管理部门(如工商、审计、税务部门)等，与房地产企业所形成大量、频繁的资金往来结算关系等。如此一来，房地产企业财务管理工作难度加大，开发企业必须首先强化自身债权债务管理，尽可能协调好企业自身与各个方面的关系，才能真正推动房地产企业经营活动顺利开展。
二、我国房地产企业财务管理中的常见问题
1.财务监控不严
当前，我国房地产企业行业内部财务核算制度十分不健全，财务监督控制机制建设较弱。比如企业经营管理者对财务管理不够重视，财务人员素质比高，企业财务核算水平较低，使得财务会计资料真实性、可靠性、完整性、及时性无法达到标准，财务信息所具有的经济价值几乎完全丧失。再如房地产企业内部监督管理和控制机制不完善，企业内部控制制度流于形式，或者缺乏相应的内控制度和审核程序，则极易导致企业资产内部盗用和流失问题的产生。
2.管理水平偏低
企业经营者管理水平、财务人员业务素质等，都关乎房地产企业财务管理能否有序进行。现实情况是，一些企业经营管理者文化素质偏低、经营管理理念保守落后，完全缺乏现代化的财务管理观念：还有经营者集权意识过重，凭着经验和感觉管理、投资决策，企业内部又缺乏相应的监督机制，财务工作未能参与企业各项经济业务。更加重了财务管理的无计划和混乱状态；又有经营管理者在财务管理上采取家族式管理模式，比如由亲属担任财务部门会计、出纳职务，使得出纳人员领导财务工作，业务上极易陷入混乱局面；不少财务人员业务素质偏低，且缺少相应的专业知识和经济常识，而房地产行业税收政策、法律法规等都较为复杂，财务工作者若不具备过硬的业务水平，则很难应对企业资本化、规模化经营后的各种财务问题和财务风险。
3.资金管理欠佳
融资困难、盲目追逐高端产品、流动资金管理落后。这几乎是房地产企业财务管理中的几大弊病。筹资活动上，房地产企业筹集资金时遇到融资困难、金融服务滞后的发展瓶颈，尤其是某些中小型民营房地产企业更是由于自有资金比例及财务管理规范程度较差而难以贷到资金，再加上房地产企业较难找到合适的金融中介机构及贷款担保机构，以及市场经济体系仍旧不甚完善，给企业贷款带来更大难题，进而导致开发资金严重不足，企业便可能不惜代价、不计成本地向民间高息借款，这又进一步增加了企业经营业务成本和财务费用的压力，项目开发也可能受到影响。此外，投资活动上，不乏有些房地产企业不以市场为导向，投资缺乏科学性，盲目追求高端产品，无视房地产行业市场所需，生产出一些滞销产品或烂尾楼。日常经营活动上，流动资金管理欠妥，尤其是资金沉淀问题严重，比如出于加快资金回笼、产品促销的目的，房地产企业往往会在缺乏市场调研的情况下，随意为客户提供购房担保，一旦客户将来不具备偿还银行贷款的能力，企业则不得不为此类客户垫上归还银行按揭款项，其结果便是企业内部出现大量的长期应收款挂账，资金无法及时回笼，再加上多数房地产企业不重视日常现金流量管理，或者未建立仓库管理制度，不良资产长期挂账，成品库存积压，财务状况堪忧。
三、完善房地产企业财务管理体系的各项措施
1.积极拓展筹资渠道
根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入，筹资任务异常繁重，企业只有具备多元化的筹资渠道，才能很好地完成筹资任务。一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式：二则寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资：四则企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。
2.施现代企业管理制度
在现代社会化本生产、市场经济大发展的宏观背景下，现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现代制度模式。换言之，产权股份化、管理制度化、组织公司化。这是现代企业制度的基本要求，也是房地产企业经营的努力方向，在建立现代企业管理制度过程中，房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，以最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以新的管理理念和最优的企业管理制度对企业进行管理。同时，管理者还应在生产经营中主动采取现代化管理手段，调动经营者自身以及企业员工的创造性和生产力，既要解决企业中传统家族式管理造成的规模小、机制不活、体制不顺、管理混乱、综合竞争力弱等缺陷，又要明晰企业发展方向。努力提升企业规模、档次和水平。
3.重视投资项目管理
作为一种资金密集型企业，房地产企业投资规模较大，尤其是一些重大项目投资，企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。加强投资项目管理，应对投资效益合理性预测，对投资方案进行可行性分析研究，即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析，在房地产开发整体过程中，可行性分析研究阶段尤为关键，此阶段具有最大的不确定性和机动性，企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否，对房地产投资项目结果产生直接性影响。此外，企业还应利用现资组合理论，对投资组合进行合理化调整，比如房地产投资类型不同，所对应商业风险、获利能力等均不相同。为了实现最好的房地产类型组合投资，房地产企业便应尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益等。
房地产企业经营分析范文4
关键词：房地产企业 财务管理 经济核算
近年来，我国房地产市场受原材料价格上涨以及人工费用上涨的影响，企业利润逐年降低。同时，现代房地产行业管理的日益规范也使得企业的必须加强自身的管理以使得企业的经营活动以及经济活动符合法律法规的要求。在房地产企业的管理工作中财务管理与经济核算是保障企业资金链畅通、保障企业经济效益以及成本控制的重要工作，是现代企业管理工作的重中之重。
一、房地产企业财务管理与经济核算工作的重要性分析
房地产市场竞争的日益激烈使得企业必须结合房地产企业的经营特点进行科学的财务管理与经济核算。通过财务管理工作的实施以及经济核算工作的开展保障房地产企业资金链的畅通、保障企业投资经营过程中各项过程成本控制的有效开展。利用财务管理手段以及经济核算的智能使企业的经营活动以及经济活动始终处于受控状态，切实保障企业成本、资金的有效管理。以财务管理制度体系的建立避免职务侵占等情况的发生，以此保障企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理与经济核算工作的有效开展
1、房地产企业财务管理工作的有效开展
房地产企业财务管理工作的开展应从财务管理体系的完善入手。结合企业自身的实际情况以及行业特点，以现代企业财务管理理论作为基础构建完善的财务管理体系。通过完善的财务管理体系指导企业财务管理工作的开展、通过完善的财务管理体系确保企业资金链的稳定。通过财务管理体系的完善为房地产企业的发展奠定良好的财务基础。财务管理体系的建立过程中要注重管理体系与企业管理流程、企业结构等自身特点的符合。有效提高财务管理体系应用过程中的适用性与适应性。避免传统财务管理体系照搬、照抄对财务管理工作的影响。
在注重财务管理体系建立的同时，房地产企业还要加强财务管理基础工作的实施与开展。通过踏实财务管理基础促进房地产企业财务管理工作的开展。将会计工作作为重点，开展财务管理工作。以原始凭证管理、报表管理等做好房地产企业会计工作，为财务管理工作的有效开展奠定基础。
房地产企业资金占用大、资金流量大的特点使得房地产企业极易受到资金风险的影响。因此，在现代房地产企业的财务管理中必须注重房地产企业的自己难管理，以此保障房地产企业资金链的通畅、保障资金管理工作能够落实到房地产企业的经营当中。房地产企业应通过对自身资金筹集、使用等特点构建符合企业经营发展的资金管理体系，并将资金管理体系作为财务管理工作重点进行资金管理。通过加强会计资金管理职能以及预算、审核等工作保障企业资金来源与使用、保障企业收支平衡与资金链的通畅。通过注重资金管理的方式避免资金链断裂对企业经营与发展的影响。
2、房地产企业经济核算工作重点与要点
房地产企业的经营特点以及涉及内容使得核算工作对企业的经济效益、成本控制等工作有着重要的影响。在现代房地产市场竞争日益加剧的今天，企业经济核算工作的开展对企业的生存与发展有着重要的影响。为了保障企业静音过程中资金的通畅、保障企业投资过程中成本控制以及资金使用的有效监督，现代房地产企业必须加强经济核算工作的开展。针对房地产企业资金流动大、资金流动快等特点进行经济核算工作。以国家法规为基础、以企业经营扎略为重点进行经济核算巩固走的开展。通过经济核算工作的开展保障企业资金流向控制以及资金使用的控制。为了应对房地产开发过程中内容繁多、涉及面广、经济活动对象多、投资周期长等特点，房地产企业应加强核算管理体系以及组织结构的设计与建立，同时注重核算部门人员配备与培养。通过核算工作的有效实施为财务管理工作奠定基础、为企业成本控制、经济效益管理等工作的开展奠定基础。
三、强化财务人员培训与培养，促进房地产企业财务管理工作的开展
在现代财务、会计法规日益完善的今天，企业财务管理与经济核算工作也面临着改革与改变。为了适应现代房地产企业的发展以及法律法规的完善，房地产企业财务管理人员以及经济核算人员必须加强自身专业素质与技能的培训与提高。房地产企业应定期组织财务人员进行培训，必要时借助社会专业培训机构进行人才的培养与引进。以财务人员综合素质的提高促进房地产企业财务管理与经济核算工作的开展，促进企业房地产企业综合市场竞争力的提高。
四、结论
综上所述，房地产企业财务管理与经济核算工作是现代房地产企业经营与发展过程中的管理重点，是关系到企业长期盈利能力的关键。现代房地产企业必须加强对财务管理与经济核算工作的认识，以相关管理体系的完善、人员培训以及专业技能的提高促进财务管理工作的开展，实现企业综合市场竞争力提高的最终目的。
参考文献：
房地产企业经营分析范文5
关键词：房地产开发；成本控制；防范对策
Abstract: along with the rapid development of economy, all over the country appear "real estate hot". Compared with the foreign real estate industry, China's real estate enterprise late start, the foundation is bad, small, far from the standardization. Will be in the future real estate development enterprise operation and healthy development of continuous play huge influence.
Keywords: real estate development; Cost control; countermeasures
中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产开发企业财务风险表现及其基本特征
1．房地产企业的财务风险具体表现为
1.1偿债具有很大的风险 目前，房地产企业的资金大部分来源于银行贷款，自有资金很少。同时，房地产企业销售利润的实现具有很大的不确定性，因此，房地产企业发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大，企业面临极大的财务风险。 1. 2利率波动的风险 利率波动对负债经营的房地产企业影响非常大，贷款利率的增长必然增加公司的资金成本，抵减预期收益。同时，投资者的购买欲也随之降低，导致市场需求降低。2007年，政府为了抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，共进行了六次加息，这不仅增加了房地产企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑给房地产企业带来极大的损失，成为当前房地产企业的重大财务风险之一。 1. 3筹资的风险 房地产企业对银行信贷依赖程度相当高，相关资料表明，当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款。由于负债经营使公司负债比率加大，相应地降低了对债权人的债权保证程度，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。并且由于国内房地产市场不完善，房地产企业对国际规则不熟悉，使得其在国际上获得资金的机会较少。
2．房地产开发的特征
长期性是房地产开发企业经营的最明显特征。从投入资本至资本阐收，从破土动工至形成产品，任何一家房地产开发企业都应经历多个阶段，特别任建筑施工阶段，其更应投入巨大的人力、物力和财力，这一过程的资金到位状况与企业经营发展关系重大。一般而言，一个普通的开发项目完成时间少则两三年，规模较长、成片开发的项目则需要更长时间去完成。
综合性是房地产开发企业经营的最本质特征。从内在要求分析，现代化房地产开发企业须对建筑地块和房屋建筑施以有目的的建设，并要对开发地区一些必要的公用设施及公用建筑予以统一规划。再从开发过程分析，房地产开发企业在开发相关项目的过程中，要与规划、设计、供电、供水、电讯、施工、交通、教育、环境、消防、园林等多个部门合作，同时还极可能要涉及到征地、拆迁、安置等多个工作环节。开发项目不同，所涉及到土地条件、建筑设计、融资方式、施工技术、市场竞争等各个方面情况均不相同，房地产开发企业便应对其进行综合考虑，统筹安排、寻找最佳方案。
此外，房地产开发企业还具有较强的时序性和地域性。房地产开发实则是一项操作性极强的工作，由开发实务角度来讲，房地产开发企业完成某个开发项目时，必须受到政府土地、规划、建设等多个部门行政管理审批手续的影响，实施某个开发项目时，房地产开发企业便应制定周密的计划，以协调各方关系，缩短周期、降低风险，地域性则体现在开发项目多受地段、区位的影响，比如交通、购物、环境、升值潜力等多个因素都对开发项目的选址影响甚大。
二、房地产开发企业经营管理及其财务风险
1．房地产开发企业经营管理内容
经营即企业有预测、有目的、有决策的经济活动，管理即企业出于实现某一经营目标的目的，计划、指挥、协调、检查、监督经营活动中的组织工作，则经营管理即企业以最小风险投入获得最大效益的过程，在此过程中，成本控制贯穿于企业活动始终并成为丰要内容。具体到房地产开发企业，其经营管理内容指的是以市场行为，获取土地使用权，并通过规划设计、工程建没及房屋租售等方式，以最小风险投入获得最人经济效益的经济活动过程，则房地产开发项日的可行性预测及成本控制即为房地产开发企业经营管理活动的丰要内容。
首先是可行性预测，一项完整、准确的预测须能在其日后开发经营活动中发挥指导性作用，根据其过程，预测可分为明确预测目标、收集资料、选取预测方法、预测并得出初步结果、分析预测结果并修正调整、撰写预测报告、追踪反馈等七个步骤。然后是成本控制，成本即房地产开发企业任房地产商品开发、生产、经营等各个过程中所支出各项费用的总和，如土地征用和拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费以及公共配套设施费与开发间接费等，不同的开发阶段应实施不同的成本控制对策。
2．房地产开发企业经营管理中的财务风险
财务本质上是资本价值的经营，风险简言之是结果差异造成的结果偏离，即期望结果的可能偏离，财务风险则表现为经营风险、投资风险、分配风险等不同形式。对房地产开发企业而言，其财务风险存在不同的表现形式和不同的财务风险类别，以现金流量为参照，现金在不同阶段流入流出的不确定件即表现出不同的财务风险类别，其中主要有经营风险和筹资风险，前者是以现金流入的角度反映出无法实现预期资本价值的可能性，后者是以现金流出的角度反映出到期无法履行资本清偿义务的可能性，经营风险是筹资风险的根源，筹资风险体现出经营风险的后果。
三、房地产开发企业成本控制及财务风险控制的具体对策
1．房地产开发企业成本控制对策
在选立项阶段，应做好可行性分析和成本测算。项目可行性经济指标包括内部收益率、销售净利率等核心指标，以及总投资回报率、获利指数、销售毛利率、资金峰值比例、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等参考指标；在成本估算方面，应根据会计分类，尽可能将其细化，使之在日后成本控制环节可有的放矢，在此基础上还应进行现金流安排，好的资金链条将对房地产开发企业经营管理起到积极作用。
在设计阶段，应降低建筑安装成本，做好设计阶段的投资控制，这要求房地产开发企业实行方案设计和工程设计招投标制度，加强技术沟通并实行限额设计、大力开展价值工程方法的应用、强化设计出陶前的审核。
2．房地产开发企业财务风险控制对策
房地产开发企业财务风险控制。首先，应实施“防范+控制”的财务风险控制原则。
在项目投资前，要根据投资市场供需平衡和不平衡现象表现出房地产市场的景气程度，周而复始的重复发生状况构成景气循环，即扩张、收缩、衰退、复苏，在不同的阶段企业应采取不同的财务风险应对策略；市场分析即分析市场宏观环境、相同档次和类型的投资性房地产的市场需求状况以及竞争对手情况等，这要求房地产开发企业应立足于供需分析及未来市场增长潜力分析，选择投资类型、做好定位、正确选址等。
房地产开发应着重对营业费用控制，以确定的原则减少不必要费用、以合理的避税手段降低营业费用、以分摊费用的方式缩减实际承担额等；筹资结构控制，即筹资来源结构与期限结构控制，通过结构调整，保持筹资结构弹性，用来稀释风险，比如以短期筹资和长期筹资、债务期限和投资期限相结合的方式，合理规划企业现金流量，实现优势互补、降低风险。
参考文献：
【1】王作阳：房地产开发成本控制初探[J】．科技信息，2009，(1 5)．
【2】罗振华李秀娟：浅谈房地广企业成本控制【J】．科技致富向导，2009，(12)．
房地产企业经营分析范文6
【关键词】价值链；房地产企业；核心竞争力
一、房地产企业核心能力的概念
房地产企业核心竞争力指的是在房地产企业经营发展过程中不会被其他净重对手模仿的、能够为企业带来独特经营利润的知识和能力资源，是房地产企业经过长时间发展积累的资源，也是房地产企业经营发展中一种特殊的动态变化生产要素，根据房地产市场环境的不断变化持续退出的优质服务和产品，以此为房地产企业探索更深的发展潜力，使房地产企业在激烈的市场竞争环境中始终处于领先地位。如果房地产企业对核心竞争力长期放任不理，不加以维护和提升，随着时间流逝和市场变化，房地产企业的核心竞争力将不再具有任何优势。自发的动态变化指的是房地产企业在经验发展中无意识的经验积累，为企业带来能力和竞争的提升，而自觉的动态变化指的是有计划、有步骤地引导房地产企业向着战略方向发展。自觉的动态变化能够使房地产企业在市场竞争中占据主动权，企业核心竞争力是一个动静结合的发展过程，将房地产企业的创新项目组合成一个新的整理，核心竞争力体现在服务水平、产品质量、功能样式等多个方面。
二、房地产企业核心竞争力资源
本文基于企业价值链角度，对房地产企业核心竞争资源加以提炼，如图1所示：
（1）土地资源
房地产企业核心竞争力形成的关键条件就是土地资源，土地资源不可能相互代替，属于不可再生、不可替代的独有资源。而且，房地产企业对于土地资源的使用开发基本是一次性完成的，房地产企业很难在短期内对同一块土地资源进行多次开发使用。
（2）资金资源
房地产企业核心竞争力构成的首要条件就是资金资源。当房地产企业无法从施工企业获得垫付资金的前提下，企业自有资金资源的多少是决定房地产企业经营成败的关键因素，也限制了房地产企业的准入门槛。
（3）市场资源
市场是检验房地产企业开发是否成功的标准，无论房地产企业开发的产品功能多强大、样式设计多新颖，如果与市场消费需求相互脱离，只能造成产品的闲置和积压。因此，房地产企业在项目开发过程中要拥有一定的前瞻性，能够准确把握市场发展方向，始终坚持以人为本的开发理念。
（4）知识资源
知识资源是房地产企业核心竞争力形成的首要保障，不同房地产企业的内部知识资源和存储量存在一定差异，知识资源不仅能够决定房地产企业各种资源发挥带来的效能，还对房地产企业发掘市场机会、利用市场机会带来了一定影响。
（5）人力资源
人才资源为房地产企业经营发展和核心竞争力的提升奠定了坚实基础。有了人才企业才能有所发展，因此，人才资源在房地产企业中发挥着不可比拟的作用。由于房地产企业项目开发时间长、更新速度快、覆盖范围广，同时具有一定的风险性，由此，房地产企业需要拥有专业项目策划人员、融资人员、管理人员和营销人员等。
（6）品牌资源
品牌资源是房地产企业核心竞争力的综合体现，房地产企业的品牌资源是对广大消费者的价值承诺，尽量避免房地产企业与消费者之间出现的信息不对称等问题，并在房地产企业经营发展中逐渐构建良好的美誉度，由此，房地产企业的品牌资源是产品差异化的持续深化。
（7）企业文化资源
企业文化是房地产企业发展的灵魂。企业文化的形成是企业在经营发展过程中逐步确立的行业标准、价值理念和规章制度。房地产企业的价值观念必须简单明确，能够得到广大员工的认可，只有在正确的企业文化指导下，房地产企业才能真正获得成功。良好的企业文化能够使员工对企业产生认同感和使命感。
（8）信息化资源
房地产企业的信息化资源主要包括两个方面，一是在房地产项目开发建设中采用先进的信息技术，例如通信技术、网络技术等，促进房地产项目的智能化发展；二是房地产企业的信息化建设，在当今以信息化建设为主的时代，房地产企业只有拥有强大的信息化资源，才能在市场镜子中处于优势地位。
三、基于价值创造角度提升房地产企业核心竞争力的对策
（一）研发设计方面
房地产新项目产品的研发设计过程包括创意设计、营销战略、市场分析、开发建设和商品化销售等。房地产企业在研发设计阶段最关键的就是创造价值，找准项目产品的服务和功能定位，由此决定了新产品的最大价值。房地产新项目产品的研发设计不但决定了资金投入的多少，更决定了价值的创造。房地产企业新产品的研发设计是智力资源劳动的结晶，集产品创新、技术创新、功能创新于一体。然而，我国大多数房地产企业处于模式创新阶段，产品研发设计效果的情况与企业职工技术技能、行业标准、政策法规密切相关。由此，房地产企业应该建立完善的企业奖励激励机制和管理控制机制，为员工发展提供宽阔的渠道，营造积极创新的工作气氛，将创新作为房地产企业文化的核心竞争力。
（二）施工建设方面
在项目施工过程中，对于问题的处理不能带有任何弹性，房地产企业在施工建设阶段，应该将目标定位为竭尽所能高质量、高要求地完成工程施工，准确把握房地产项目资金成本、建设时间和建设质量三要素的平衡。通过不断改善房地产企业的经营发展方式，使房地产企业运作方向逐渐转变为集约型，在不断提高施工工程质量和服务水平时，要将树立良好的企业品牌形象作为提升房地产企业核心竞争力的关键，从而有效降低施工成本、缩短施工周期，树立企业品牌形象。只有房地产企业在战略发展过程中优于对手，才能获得竞争中的优势。
（三）品牌建设方面
根据需求层次理论来说，当消费者的安全需求、生理需求等低级需求得到充分满足后，自然会追求更高层次的需求。消费者选择某一个品牌不仅仅是追求物质需求，更希望能够通过这个品牌来体现个人的价值观和独特品味。由此可见，品牌文化将消费者从一个简单的物质需求世界中带到一个充满丰富感情的精神世界，以此体现消费者的个人生活品味。一个成功的品牌展现的绝对不仅限于其物质层面，而是其精神文化内涵的深刻体现，这是一个企业的竞争对手最难以模仿的核心竞争力。
在房地产产品同质化愈演愈烈的今天，房地产企业很难在商品质量、价格等方面制造很大差异，而品牌文化的独特性，能够使消费者对房地产产品的品牌具有美好的想象和情感，使房地产企业逐渐形成了自身特有的优势。房地产企业只有不断培育属于自己的品牌文化，才能在激励的市场竞争中占据优势，保证企业核心竞争力的领先。
结论
综上所述，随着国家对房地产市场调控力度的持续加强，我国房地产行业必将会朝着规范化、秩序化、标准化的方向发展。然而，房地产企业的蓬勃发展已经成为了我国国民经济增长的有力保障。本文基于价值链角度，对房地产企业核心竞争力的形成与发展进行了深入讨论，具有一定的理论参考价值。
参考文献
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[2]张泽颖.核心竞争力视阈下的房地产经营与估价专业建设[J].重庆教育学院学报，2012，02：138-140.
[3]张淑英.利用成本管理提升房地产开发企业核心竞争力[J].中国乡镇企业会计，2012，04：131-133.
