前言：中文期刊网精心挑选了房地产行业经济范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产行业经济范文1
关键词：包容性增长 转型升级 创新系统
一、房地产行业转型升级的动因
一是房价上涨相对较快。以江苏为例，2009年、2010年江苏省辖市市区商品住宅成交均价分别同比上涨了18.27%、23.09%，少数重点城市市区商品住宅成交均价同比上涨幅度更大，上涨了四成多。尽管国家在本年度内展开了多轮次房地产市场调控，市场投机投资性需求有所遏制，但房价上涨较快、市场阶段性过热的特征较为明显，矛盾较为突出，对房地产业稳定健康发展不利。
二是住房供应体系和供应结构不尽合理。住房供应仍然是以商品住宅供应为主体，保障性住房和政策性住房供应占比依然相对较小，中低价位、中小套型普通商品住房供应相对不足，没有达到保障性住房供应总量与商品房供应总量合理匹配、两个供应体系相协调的较为理想的住房供应均衡状态，要实现未来5年20%住房保障覆盖面的目标还有比较大的困难。
三是房地产市场监管体系有待完善。房地产市场的管理涉及多个环节、多个部门，需要部门间加强协调配合，从土地出让、规划审批、开发建设、上市销售、价格控制、税收征管等多个环节的联合监管体系还有待完善，开发经营过程中的预售制度、质量保证制度、物业管理制度以及房地产中介服务领域的监管制度等还有进一步的改善和提升的空间。
四是房地产企业的经营管理及品牌创新能力的培养滞后。以江苏省为例，虽然近年来房地产投资规模、销售总量都位居全国第一，但全国百强企业少，且排名靠后。在2011年中国房地产百强企业中，江苏仅有6个，排在第一的常州新城控股集团仅列第20位，其他5个均在75位以后。预计未来几年内是房地产行业的重组洗牌期，应抓住这个机遇，积极推进房地产企业结构调整，鼓励优质、诚信、品牌企业做大做强。
五是住宅产业化进程有待加快。尽管近年来的住宅产业化推进工作有了较大发展，但传统的粗放式住宅生产方式仍未实现根本性转变，劳动生产率低、技术创新和集成能力弱、资源和能源消耗大、环境污染严重、可再生能源利用率低、住宅使用寿命短等问题仍较突出，制约了住宅产业总体水平的提升。成品住宅、节能省地环保型住宅、绿色住宅等产业化推进工作依旧任重而道远。
二、房地产行业转型升级的目标——实现包容性增长
房地产业包容性增长，寻求的应是在房地产业增长与经济增长中保持协调、平衡发展，与单纯追求房地产业规模增长相对立。
首先，房地产业包容性增长包括三大支柱：一是确保房地产业增长的同时最大限度地创造就业与发展机会；二是确保个人和企业能够平等地获得机会，提倡公平参与；三是确保人们能得到最低限度的住房权益。
其次，在三大支柱下房地产业包容性增长又包括以下五个要素：一是强调房地产投资和建设的多元化；二是保证房地产业可持续发展；三是保持房地产发展过程中的社会的稳定；
四是保持房地产行业的合理竞争，保护中小型房地产企业的健康发展；五是让支付能力不足的群体的住房权益得到保护，实现“住有所居”。
房地产业包容性增长主要目的是让住房分配更加合理，房地产业增长与经济增长发展更加协调，社会更加和谐稳定，社会成员在房地产业发展中拥有公平的发展机会，所有居民能够共享房地产业发展的成果。
三、房地产行业转型升级的路径
（一）企业管理层面的创新驱动
市场的主体是企业，转变经济增长方式、转型升级首先是事关企业生存与发展的大事。企业要增加研发投入、增强自主创新能力、增加核心竞争力产品，成为转变经济发展方式的主要动力。房地产企业管理层面的创新要实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的管理目标。
精益化是指在房地产产品的开发过程中进行精益化建设，降低产品成本，优化建设进度，向管理要效益，提升开发项目的工程管理水平；标准化是指开发企业在围绕产品的客户服务上向标准化发展，标准化经营是现代服务业的主要标志，房地产开发产品不仅在质量、交付标准上要符合高标准，在服务上应同样如此，通过高标准的服务来提升全行业的服务水平；联盟化是指开发企业与材料供应商、部品集成商、市场研究机构、服务外包企业等组成企业战略联盟，共同实现企业决策机制和产品开发的创新，提升企业尤其是中小企业的经营水平，加强产学研合作载体建设，鼓励房地产企业与高校和科研院所共同形成技术创新、管理创新、产品创新的产业发展战略联盟；品牌化是指企业应着力建设企业和产品品牌，通过品牌资产建设、信息化建设、渠道建设、客户拓展、媒介管理、品牌搜索力管理、市场活动管理、口碑管理、品牌虚拟体验管理提高客户美誉度，增强企业的吸引力与辐射力，推动企业发展和服务升级。
（二）产业层面的创新驱动
1、大力发展住宅产业化
大力推进住宅产业化是建筑领域节能减排的重要途径，是建设资源节约型、环境友好型社会的紧迫要求。要以国家住宅产业化基地为龙头，整合资源优势，完善产业链，打造大规模产业集群，培育一批主业突出、核心能力强的大公司和企业集团，成为产业化推进的“火车头”。通过发展全装修成品住房、绿色住宅、节能省地环保型住宅等，保证房地产业可持续发展。
2、变革人才培养机制
采用市场化运作模式，深入开展职业经理人任职资格培训与认证工作，加快培养造就一批具有创新意识的房地产开发企业职业经理人。推进“企业家素质提升计划”，在国内外知名高校建立培训基地，开展思维创新、管理创新等培训，培养一批具有全球战略眼光、市场开拓精神和持续创新能力的领军型战略企业家。全面推行产学研联合培养的人才培养模式；依托开发企业建设研究生工作站、产学研中心等创新平台，吸引更多的高端产业人才到企业创新创业。
（三）空间层面的创新驱动
在房地产开发领域应强调房地产投资和建设的多元化，努力拓展新的服务空间，从原有的商品房尤其是商品住宅开发领域向商业地产、旅游地产、工业地产、养老地产、文化地产、物流地产等复合地产的领域发展；从以销售型的盈利模式向持有经营型盈利模式转变；从东部地区一二线热点城市向三四线城市和中西部城市化水平较低的区域拓展。
通过不断拓展房地产行业的服务空间，逐步形成符合时展需要的新的产业定位，更好地发挥房地产行业对其他相关产业的关联与带动作用，从而推动建筑业、制造业等其他相关产业的转型升级。
（四）制度层面的创新驱动
技术和制度的关系在不同的时空场景中发挥的作用是不同的，从长期和宏观的视角上看，技术创新可能决定了制度创新和经济增长（例如马克思的生产力决定生产关系论）；从短期和微观的视角上看，制度创新可能决定了技术创新和经济增长（例如企业激励机制变革带来的技术进步和产业发展）。
因此，在房地产行业的转型升级中，地方政府应加大对房地产企业创新的支持力度，积极引导房地产企业在管理层面实现“精益化、标准化、联盟化、品牌化”的转型目标，引导企业在产业层面实现住宅产业化的目标；采取制度保障、财政激励、税收优惠、信贷倾斜等措施，积极引导土地、资金、人才等创新要素向企业集聚；在保障房建设的过程中，创新项目融资模式，引入民间资本参与建设和经营、管理，强调保障房投资和建设主体的多元化；健全创新激励机制，帮助企业拓宽在创新过程中的融资渠道，并建立起科学的转型升级企业评价体系，发挥在制度层面的创新驱动力，从而构建起完整的“以创新、促转型”的系统。
参考文献：
①蔡荣鑫.“包容性增长”理念的形成及其政策内涵[J]. 经济学家，2009（1）：102—104
②陈淮.地产·中国：引导我国房地产业健康发展研究[M].北京：企业管理出版社，2008
③黄顺英. 我国居民住房支付能力与住房问题研究[J]. 建筑经济，2009（10）：739—41
④姚玲珍. 中国公共住房政策模式研究[M].上海：财经大学出版社，2003
房地产行业经济范文2
关键词：市场行为；房地产业；对策
一.市场行为的概念与内容
市场行为是指企业在市场上为赢得更大利润和更高市场占有率而适应市场并按市场要求调整其行为的行为。有利于生产力的进步，经济发展，生产资料流通，提高群众生活水平的行为就是积极的，是符合市场规范的行为；反之为不合理的市场行为。市场行为通常主要包括五个方面的内容：（1）决定价格的策略；（2）产品策略；（3）排挤竞争对手的策略；（4）企业广告策略；（5）兼并。
二、房地产业市场行为方面的问题
2.1定价策略。众所周知，房地产泡沫近几年在大规模地持续不断增加。一方面，住房需求的增加导致了房价上涨，房价上涨又拉动了投资性购房增长；另一方面，土地需求旺盛，以至于土地价格持续高涨，房价上涨。除此之外，按楼层定价也逐渐成为市场上一种流行的价格歧视手段。
2.2产品策略方面。所谓产品策略即企业能提供什么样的产品服务去满足需求。在这方面整个房地产业的问题也不容忽视。一是产品技术含量低、设计非人性化。高户型面积超大化、建筑风格欧陆化并不适合我国居民住房的习惯；二是产品的工程质量存在诸多问题。有近一半的中小房地产企业没有完善的质量保证体系，质量合格率远达不到100%；三是房屋建设资源耗能高，室内空气污染问题严重。
2.3排挤对手策略。国内房地产市场激烈的火拼催生了恶意压低收费、给予回扣等恶意评估现象。评估方干预评估成绩的情况也时有发生：有的机构为了取得非法利益，完全忽视独立、客观、公平的市场原则；招标单位完全以收费价格的高低作为中标评判的标准，这导致投标机构大肆压低价格，从而难以保证评估质量。
2.4广告策略。房地产企业的广告支出不断增加有利于提供必要信息，减少搜寻成本，提升品牌的知名度。但仍存在不足。以石家庄为例，该市曾对本市的主要平面媒体广告做过清查，被检查的120条房地产广告中，共有67条违法，不合格比达到56%。由此可看出在利润的驱动下，企业纷纷通过加强广告的投放量来拉动消费者的需求增长，同时也严重误导购买导向并且欺诈消费者，伤害消费者感情。
2.5兼并方面。并购成功的关键在于后期整合。企业很少关注并购后的整合，深层次整合的思考是对与收购项目是否与公司的战略吻合，由此对并购后整合与核心能力提升、并购整合的规则与方式、并购整合前后的核心竞争力评价与管理、并购后整合的内容等问题进行分析并解决。许多房地产企业缺乏并购整合后系统的战略执行体系，管理能力太差，并购后双方缺乏有效沟通而不能达成共识，从而造成并购整合的失败。
三、完善房地产业市场行为的对策
3.1加强对房地产市场价格体系的监管力度。首先我们必须大力增加经适房和廉租房供应，过去和新近出台的限价政策坚持不动摇，尽快建立房地产价格体系，取消价格歧视，使价格机制成为资源配置的基础手段，并根据不同地区的情况调整价格；发挥税收信贷土地政策的调整作用，控制城市房屋拆迁规模，房产建设上不仅要进度快，更要注重整体质量，避免豆腐渣工程，抑制行业过快增长，规范房地产市场行为秩序，增加拆迁补贴，有步骤地解决地收入家庭的住房困难。
3.2做好房地产质量控制。(1)加强招投标管理和监督，增加招标透明度，加快实现工程量清单计价；(2)招投标要逐渐向专业化过渡，除大型企业可自己组织招投标外，其余均由招标机构组织；(3)房地产开发、设计、施工、监管等部门要充分面向市场，开展公平合法竞争，用有效的激励和约束机制来保证；(4)房地产使用单位和消费者在市场中不能贪图价格便宜，忽视内在质量。
3.3改进竞争策略，规范房地产市场秩序。首先要逐步加大了对房地产估价机构的管理力度，全面规范房地产评估市场；其次，制定治理商业贿赂的方案，实施房地产行业自查自纠。同时，制定措施规范房地产估价行业，根除以价格评判的死标准，整顿房地产市场从竞标到交工的所有流程，保护消费者权益，突破难以管理的分布式盲点，抵制房地产估价的不公平做法。在法规上进一步完善规范市场各方主体行为，推进行业自律，创造公平竞争、和谐发展的市场环境。
3.4规范广告行为。在广告方面，要发挥政府的督导作用。为了切实保护购房人的合法权益，要大力发挥《中华民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等一系列法规的强制作用，杜绝侵害消费者权益的行为。
3.5推动良性并购，提高整合质量。其实在搞好后期整合的情况下，并购是一种值得推广的发展。大型房地产企业寻求规模化、资金密集型发展的道路，企业不仅可以吸收小企业员工、资金、技术等内部优势，而且还包括诸如公关、渠道、媒体等社会资源；另一方面，许多中小企业由于融资难、政策限制，拿地费过高，遇到了发展瓶颈。从它们自身来讲也希望得到大型房地产企业的青睐，尤其是制造业企业的兼并和收购。因为这样专业的房地产、大型制造企业，具有雄厚的资金融通能力、完美的经营渠道、经营多样性和较强的抗风险能力等优点。此外，整合的主要任务组织结构整合、资源/平台整合、品牌整合、企业文化整合四个方面要以企业的战略为导向，在对整合环境进行充分分析的基础上，制定明确的整合目标，设计详细的整合方案，并根据企业的具体情况分步骤稳步推进。（作者单位：河北大学管理学院）
参考文献：
［1］ 石奇著《产业经济学》，人民大学出版社，2008
房地产行业经济范文3
关键词：房地产业；实施计划；双高现象；市场竞争；和谐发展；内控制度
前言：中国房地产历经20余年又余的高效发展，特别是21世纪初到21世纪中期，房地产已成为国家财政收入的重要来源及增长点和消费点，从而拉动国家经济的快速增长。近年来，房地产业普遍呈现“高房价和高空置率并存”的经济现状，“双高现象”就成本和需求上已经很难从科学的角度进行明确分析和判断，如此一来，房地产业下的市场结构以及这一结构下的其他产业都将受到严重冲击和垄断，使整个房地产业的开发企业和实施企业内部结构都受到其他因素的影响。因此，为了使我国国民经济能有序、健康、快速、和谐的发展，2003年下半年期间，中央正式提出，针对房地产行业进行全面的宏观调控，在土地、贸易、金融、证劵等方面做出了进一步的重大改革措施，使房地产企业在合理的情况下运行；市场经济、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式上都发生了重大改观，从而不断的推动我国房地产业与时俱进达到另一个历史的新起点。也是此现状下，使得中国房地产业在市场结构和市场竞争中处于一个互动的关系，并相互牵制与前进，也使得中央政府及地方政府都高度重视房地产业，对此进行规划和布局，提高房地产业在市场中可实施性和可竞争性，从而充分发挥市场潜质。
一、新形势下房地产开发企业会计内控中存在的问题
（一）、房地产开发企业对内控的认识不足
当前形势下的房地产业不同于其他行业，它需要大量的资金注入和维持，言下之意就是在可持续发展的情况下合理的利用和规划资金的合理周转和使用，从而获得最大效益。如此一来，房地产开发企业会计内控中存在的问题也将减少，但是，往往不是如此。由于房地产属于特殊管理范畴，在计划和实施中都需要有精密的规划，由此可见，与其他行业相比房地产在会计核算和内容上都有自己独到的见解，但是，就目前形势而言核算仍为摆脱计划经济的模式，导致会计核算滞后于市场经济，直接影响了企业经济效益的发展，妨碍了房地产企业的制度的完善度。据数据显示，房地产在核算过程中最为常见的问题就是不够深入仔细，粗心大意，造成成本费用不实，当期收支不平衡，更不能真实的反应出当期的收支结余和当期预算，再者就是，某些事业单位的资产和负债反应不够完善还存在不真实情况，企业财产和个人财产混合使用。很多房地产企业对内会计控制目标体系不明确，协调会计内部控制水平要求不高，会计内部控制环境差又低，由于对会计内部的重要性认识不足，容易影响会计内部人员的积极性导致不断下降，由于经验不足及市场经济不稳定性，然而，很多房产公司在管理上业缺乏管理能力间接导致公司运作不协调，程序混乱，资源分配不合理得不到充分展现发挥不到积极作用，财务方面的信息统计不符合章程导致公司内部通货膨胀或通货紧缩适应不了市场固有的差异化，抵御风险的能力下降。
（二）房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化
所谓的内部控制环境是指：是指被审计单位为了保证该业务活动的所有权进行的保护资产安全和完整，防止出现意外，在保证会计资料的真实性、合法性、完整性而制定的政策及章法。当前，中国房地产企业内部控制环境还较为薄弱存在很多问题，如；相关法律法规不够明确也不统一，对内没有真实的涵盖控制的全部内容，房地产业、金融业及其他行业的会计信息不详而失真，法制化与法制化之间的配合以及权衡还待加强，行业内部人员应在自我约束的前提下统筹规划企业经营活动。其次，建立企业事后监督，在会计部门常规的核算基础上建立以防为主的监控路线，各机关人员从事业务时，必须明确业务处理权限和承担事后的相应责任，在适当的基础上对会计部门进行进行内部控制，以查为主的监督防线，防止一切不实情况的发生。房地产企业的信息沟通减少，企业内外信息不统一不畅通，信息的手采集、收集、存储、加工、输出等各项程序不够完整。信息的传递不够迅速，准确度不高，从而降低企业的收益和名声。因此，要充分发挥房地产董事会的作用，加强董事会的建设，履行其监督和和引导的作用。企业文化建设，员工思想道德文化素质也是内部控制的重要元素之一，但是，价值观的建设必须脱离盈利高于一切的思想，认真考虑道德问题，企业在社会中的责任即是公平、公开、公正、合法的关系
（三）房地产开发企业会计内控制度并不完备
内控制度就是指：企业内部对会计业务活动的组织进行约束和管理，并且两者之间紧密联系相互协调和控制。房地产中的会计内控制度并不完善，房地产企业的内控制度必须符合国家的法律法规，及政府和相关机构的监督管理要求，内控制度也包含了房地产企业的所有财务活动及活动的决策权、执行权、监督权等权利。对于经济建设中的核算、会计等进行有效的改革，作为领导者应该把握好会计的记录和计算方法使内部建设能在正确的会计活动带领下有效改善。对于违反职业道德基准者给予严惩处罚，尤其是针对事业单位的非法活动进行严格控制，掌权者采取全面的、透明的监督和说明，促使他们在业务活动上站在法律的基准上办事，将政治腐败现象降到最低，将经济活动建立在正确的轨道中全面开展。企业在组织和完善过程中一定要遵循“不相容职务相分离的原则” 防止一切弄虚作假影响内部控制作用的发挥。预算控制也是会计内控制的一项原则，他是通过单位各项经济业务来编排详细的预算和计划，再通过授权相关关部门提出建议和意见进行控制和监督，并明确责任和符合实际情况。
二、房地产开发企业实施会计内部控制具体途径
（一）加强房地产开发企业的治理结构
由于近年来受到经济危机的影响，全球经济缓慢恢复切未能完全走出低谷，国家积极实施宏观政策拉动积极的全面复苏，导致各行各业都受到行业政策变化频繁，企业筹资、融资、土地购买压力的增大，产品单一化、项目分散化，直接导致成本控制复杂，销售形势不容乐观，收益和资金流通没把握性，风险应对和机会把握难以取舍，从而业间接影响房地产在市场经济配置中的地位。因此，根据房地产的区域发展水平、城市化进程，我们要保证企业在积极稳健的财政措施下正常运行并降低风险，也必须正确识别和评估企业经营管理的风险，合理的扩张及灵活运用，实现企业与人力资源合理配置和收益。开发企业的治理结构就必须完善企业内部的控制结构，这两者是息息相关相互牵制的关系，只有内部控制机构设置和审计人员的职责都具有独到性时对外才能合理的行使相关权利和履行相关义务。房地产的外部影响直接受国际经济形势及周边经济的走向和形势所影响，再者就是国家重点发展方向和区域性城市化进程对企业投资影响、经济转型或税收政策的变化。所以，根据内外部环境的影响及房地产企业和其他产业来看，实施内控目标时需结合管理目标对各项目标与实现目标进行资源整合与分析并分析潜在的风险做出正确的评估和应对措施。信息与沟通也是房地产结构中的一项重要指标之一，内部与外部的沟通都必须以一定的规定和时间间隔进行审核与确认无误，方便捕捉和传递，使公司员工能各司其职，这是由责任部门和内控部门之间以多种方式实现。总之，房地产业是根据内部控制的摹本理论来实现的，只有加强内部管理和保持企业稳定、持续、健康发展才能形成良好的企业治理结构系统。
（二）加强构建“以人为本”的企业文化建设
企业要生存，就需要构建一个优秀的企业文化“以人文本”的企业文化。随着科学经济的迅速发展，经济信息化、网络信息化、知识信息化的不断扩展，企业间的竞争日益增长，人民的物质文化需求也日益提高，文化和文化之间相互渗透、相互促进、相互融合，与此同时，企业间的竞争也不仅仅取决于企业的设施、设备、资金更多的是思想道德素质和人文精神或是人的知识结构、信息技术、文化修养等无形资产在中起决定性因素。而且，很多企业管理者也渐渐从片面的最初追求物质文化管理转向物质生产管理与企业文化并进的管理范畴内。一个企业需要有该企业的企业精神，这样才具备企业的凝聚力和竞争优势，良好的企业文化是企业之魂，动力之源，是企业生存与发展的精神支柱和精神源泉。所谓“民为邦本，本固邦宁”这道理是众所皆知的。由此可见，“以人为本”是企业文化发展的必然要求，是组成企业生存与发展的根本指标，从而构建和谐社会。再者“以人为本”是建造企业文化的基石，认知是企业知识资源的驾驭者，是企业发展的原动力，企业的主观能动性受人的牵制而合理发挥它的主观能动性，并且人也是主动性、积极性和创造性的调动者，这也是直接决定着此企业的创新力和与时俱进的最终生存之道，企业的竞争归根结底是人与人之间的竞争，以人为中心通过调动员工的积极性和创造性提高员工的素质，进而提升企业在行业中的凝聚力和创造力。目前，随着中国经济的飞速发展，房地产行业已在各企业中占据部分优势，这个长期依附着资金而运转的行业在企业领导的带领下，一方面：积极开阔市场，扩大规模化，吸收社会中各个阶层的资金壮大自己，另一方面：面临严峻的挑战，积极进取，寻找机会挑战自我能力使企业对内对外都充满的强大的战斗力和精气神。在众多竞争者中，房地产企业也寻求出了一条属于自己的企业文化之路，使自己在残酷的市场经济竞争中占有一席之地。
（三）加强完善房地产开发企业的会计内控制度
现当下，我们该如何加强完善房地产开发企业的会计内控制度：首先，我们应该重组构建和完善企业的内部会计控制制度，提高企业的科学管理章法，提高经济效益，把企业经营风险和信息流通升级化。由于企业内部控制制度的建立和完善必须从实际出发，而且必须符合企业原则性和具体性的措施两方面思考，还要着重对内部控制架构的各要素进行剖析和说明，这也是衡量一个上市公司管理制度的重要标志。然后，随着社会主义市场经济的发展，越来愈越多的上市公司对内部控制管理制度要求也越来越重要，就目前的中国上市公司而言，理论和实践的发展历程长而久远，内部控制认识上也不一致还处于较混乱状态，这主要原因还是市场经济不稳定，控制力不强。因此，我们需要高度重视和加强完善房地产业在市场竞争的的优胜虐汰，建立一套同意符合标准的房地产企业会计内控制度的指导和规范模本，从而全面建设新型房地产企业，实现资源的优化配置和经济最大化。
三、结束语
总而言之，由上述可知：经济全球化直接关系到企业的生存与发展，而房地产的开发和管理都建立在企业的会计内控制度之下，企业的一切决策权都应取决于内控制度是否合理化和人文化，不能游离于内控制度之外，因此，内控的五大环节；内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督在内控中起主体作用，他们只有在环环相扣的情况下才能发挥它的最大功能。（作者单位：天津华厦建设发展股份有限公司）
参考文献
[1]李国运.中国企业内部控制体系评论.财会通讯：学术版.
[2]杨有红. 胡燕.试论公司治理与内部控制的对接IJ.会计研究.
[3]宋培华.试论企业内部控制的问题及对策阴.集团经济研究.
房地产行业经济范文4
关键词：房地产；国民经济；行业；VAR模型
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号:1003－9031(2012)05－0008－04 DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2012.05.02
一、引言
房地产业是以建筑房屋生产为对象的物质生产部门，是从事建筑房屋生产经营的行业。在房地产项目的整个建设过程中，存在着从上游的材料设备供应商到下游的承包商、房地产商到最终的客户这样一个相互关联的结构，物流、资金流和信息流在沿着这个链条流动。房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和衰退交替反复运动的过程，称之为房地产经济周期波动或房地产周期波动。房地产经济周期波动不仅反映出房地产业的发展趋势，也间接影响了与其密切相关的行业发展。因此，要减少风险所带来的损失，就要先分析出引起房地产行业波动的原因，从源头上对房地产业的发展进行监测。本文对我国房地产行业与国民经济其他行业的协整关系和格兰杰因果关系进行了分析，而且运用脉冲响应函数和方差分解方法分析我国房地产行业对国民经济其他行业的影响，对我国房地产行业与国民经济其他行业之间的关系进行深入剖析。
二、模型建立
（一）模型简介
向量自回归（VAR）模型采用多方程联立形成，用模型中所有内生当期变量对它们的若干滞后值进行回归，从而估计全部内生变量的动态关系。本文选取房地产业增加值指数（可比价，上年=100）代表房地产行业，记为FDC，交通运输、仓储和邮政业增加值指数（可比价，上年=100）、金融业增加值指数（可比价，上年=100）、批发和零售业增加值指数（可比价，上年=100）3个行业代表国民经济其他行业，分别记为JT、JR、PF，构造的VAR 模型可以表示为：
（二）数据的来源与处理
本文选取1991～2010年我国房地产业增加值指数（可比价，上年=100）、交通运输、仓储和邮政业增加值指数（可比价，上年=100）、金融业增加值指数（可比价，上年=100）、批发和零售业增加值指数（可比价，上年=100）的年度数据，数据来源于中经数据库。由于数据的自然对数变换不改变数据之间的协整关系，为了使研究序列的趋势线性化，消除时间序列中存在的异方差现象，而又不影响变量之间的长期稳定关系和短期调整效应，本文对上述四个序列取自然对数，在变量前加L表示取自然对数。
四、房地产行业与国民经济其他行业关系的协整分析
（一）单位根检验
根据协整检验方法，以LFDC、LJT、LJR、LPF为检验变量，进行ADF平稳性检验。在保证残差项不相关的前提下，同时采用AIC准则与SC准则作为最佳时滞的标准，在两者值同时为最小时的滞后长度即为最佳长度。对出口总额、进口总额、能源消费量数据进行ADF检验，其中滞后阶数k选取BIC准则进行确定，结果发现出口总额、进口总额、能源消费量序列均是一阶单位根过程（见表1）。
（二）协整分析
基于LFDC、LJT、LJR、LPF的VAR模型，根据AIC和SIC最小化的准则，确定滞后期为2，由于模型差分方程所有特征都位于单位圆以内，因而VAR (2)模型是稳定的。基于VAR(2)，用Johansen协整检验法检验LFDC、LJT、LJR、LPF的协整关系时，确定滞后期为1，同时用Q统计量、怀特（White）检验、ARCH统计量、JB 统计量检验残差的正态性、自相关、异方差，结果表明在5%的显著性水平下回归方程的残差均满足正态性，不存在自相关和异方差性。通过模型选择的联合检验，确定最合适的Johansen协整检验模型为数据空间中无线性趋势项，VAR模型中没有非零漂移项（截距），协整空间无趋势项。协整分析结果如表2所示。从表2中可以看出，在5%的显著性水平下有一个协整关系，将协整关系写成数学表达式为：
LFDC=1.4850+0.4163×LJT+0.6092×LJR-0.3397×LPF
可以看出，我国房地产行业和国民经济其他行业存在长期的均衡稳定关系，房地产行业与交通运输、金融行业是同方向的变动关系，金融行业对房地产行业的弹性较大，说明房地产行业的发展对金融行业的依赖性很大，需要金融行业的支撑。
（三）向量误差修正模型
由于房地产行业与金融、交通运输行业关系紧密，因此在建立误差修正模型时只考虑房地产行业与金融、交通运输行业之间的误差修正模型（见表3）。VECM模型的整体检验对数似然值较高，为127.7568，同时，AIC 和SC 值比较小，分别为 -11.85374和-10.53040，说明模型的整体解释能力较强。误差修正项的系数均为负值，符合反向修正机制。
（四）动态分析
本文使用格兰杰因果检验、脉冲响应函数和方差分解来分析房地产行业与国民经济其他行业之间的动态关系。
1.格兰杰因果检验。对LFDC、LJT、LJR、LPF进行Granger因果关系检验，根据AIC和SC最小化准则，VAR模型的最优滞后期为3，检验结果如表4所示。结果表明，在3%的显著性水平下，存在金融行业到我国房地产行业的单向格兰杰因果关系，反之不成立，但是国民经济其他行业房地产行业之间不存在格兰杰因果关系。
2.脉冲响应。从图1可以看出，LJT 受到一个正向冲击发生变化之后，从第1期开始就会对LEC 产生正向冲击，而且随着时间的推移，这种冲击会不断增大。这说明交通运输行业受到外部影响发生变化之后，会持续对房地产行业产生同向影响，并且这种影响会随着时间的推移不断增大。图1 中正负两倍标准差偏离带比较宽，这表明随着时间的推移，LJT 受到冲击所引起LFDC 的响应误差也不断增大。从图2我国房地产行业对国民经济中的金融行业一个标准差响应程度的脉冲响应可以看出，LJR 受到一个正向冲击发生变化之后，从第1期开始就会对LFDC 产生正向冲击，而且随着时间的推移，这种冲击会不断增大。这说明金融行业受到外部影响发生变化之后，会持续对房地产行业产生同向影响，并且这种影响会随着时间的推移先增大后稍微减小。图2中正负两倍标准差偏离带比较宽，这表明随着时间的推移，lJR 受到冲击所引起LFDC 的响应误差也不断增大。同理，从图3我国房地产行业对国民经济中的批发零售行业一个标准差响应程度的脉冲响应可以看出，LPF 受到一个正向冲击发生变化之后，从第1期开始就会对LFDC 产生正向冲击，而且随着时间的推移，这种冲击会不断增大，并在第8 期时达到最大，此后一期略有减弱，然后再继续上升。这说明批发零售行业受到外部影响发生变化之后，会持续对房地产行业产生同向影响，并且这种影响会随着时间的推移先增大后减小再增加。图3中正负两倍标准差偏离带比较宽，这表明随着时间的推移，LPF 受到冲击所引起LlFDC 的响应误差也不断增大。
3.方差分解。对LFDC标准误差进行方差分解，表5 为1-10 期LFDC 标准误差被分解成LFDC、LJT、LJR、LJPF所贡献的比重变化情况。从表5和图4中可以看出，我国房地产的变化中受自身扰动项冲击的影响成分呈先减少后增加的趋势，从100%逐渐下降为40.75%，而后又上升到61.40%；受交通运输行业扰动项冲击的影响的成分较大，从0.00%上升到41.81%，后又减少到18.62%，说明交通运输行业对我国房地产行业的贡献较大，但是随着时间呈现出一定的波动项。我国房地产行业受批发零售扰动项冲击的成分变化不大，说明批发零售行业对房地产行业的贡献较小，这个前面协整分析和格兰杰因果检验的结论一致。交通运输行业和金融行业冲击对房地产行业变化的贡献比重，从第2期开始呈现不断上升的趋势，第2-5期上升速度较快，第6-10期呈下降趋势，到第10期分别为27.80%和4.99%。可见，交通运输行业和金融行业变化将对房地产行业产生较大影响，并且随着时间的推移，这种影响会不断变化。批发零售冲击对房地产行业变化的贡献比重，从第2期开始呈现不断上升的趋势，第3-8期上升速度较快，第8-10期上升速度有所放缓，到第10期才达到12.08%。可见，批发零售行业变化将对房地产行业产生的影响较小。
四、结论总结
本文利用1991―2010年的年度时间序列数据，在建立VAR模型的基础上， 运用Johansen协整分析、格兰杰因果关系检验、向量误差修正模型、脉冲响应、方差分解方法对我国房地产行业与国民经济其他行业之间的关系进行了实证研究，结论如下：第一，我国房地产行业与国民经济其他行业之间存在长期的均衡稳定关系。格兰杰因果关系检验显示，存在金融行业到我国房地产行业的单向格兰杰因果关系，但交通运输行业、批发零售行业与房地产行业之间不存在格兰杰因果关系。说明金融行业的变化直接影响房地产行业的变化，但房地产行业的变化并不导致金融行业变化。第二，国民经济其他行业变化将会对房地产行业产生持续的同向影响，并且这种影响会随着时间的推移而增大，达到最大后会稍微有所下降，即国民经济其他行业波动将对房地产行业产生持续的同向影响，中期以后这种影响将有所减弱。第三，交通运输行业、金融行业对我国房地产行业的贡献远大于批发零售行业的贡献，交通运输行业和金融行业冲击对房地产行业波动的贡献率较大。
为维护房地产行业的稳定运行，促进宏观经济的可持续发展，第一，从宏观来说，要走房地产供给多元化的路子，进一步改善我国房地产市场供给结构，积极推进廉租房、保障性住房、经济适用房建设。第二，出台综合性房地产调控措施鼓励地方政府和房地产企业切实把房地产调控工作放在突出重要位置，确保房地产行业平稳健康运行。第三，控制房地产行业潜在风险。密切关注房地产行业相关统计数据，从源头上对房地产业的发展进行监测。第四，结合我国房地产行业发展实际需要，建立一个科学的可行的灵活的房地产调控政策效应评价体系，做到定性和定量指标相结合，短期目标和长期目标相结合。
参考文献：
[1]唐志军，徐会军，巴曙松.中国房地产市场波动对宏观经济波动的影响研究[J]. 统计研究，2010（2）.
房地产行业经济范文5
关键词：房地产经济；周期性波动
房地产经济是国民经济的重要支柱，与其他各行各业都存在的十分紧密的联系，因此，为了保证房地产经济以及国民经济的良好发展，就必须要加大对房地产经济的重视程度，不断完善房地产市场相关的规章制度，创建良好的市场环境保护。房地产经济的发展趋势一般与宏观经济增长保持一致，会出现经济波动和不平稳发展，但是在时间角度来看，房地产经济整体上是在向上、向前发展的。
一、影响我国房地产经济波动的因素
房地产经济在一般情况下与宏观经增长保持一致，但是在发展过程中也会在平滑发展的基础上出现波动，因此房地产波动就是这种在长期发展趋势之下出现的上下震荡。
1.国民经济波动是影响房地产经济波动的最基本原因
在经济发展的过程中，不同的行业和部门经常会出现经济发展不平衡的问题。房地产经济的发展与增长与这这种经济增长方式一样，波动形式也基本相同，因为房地产经济在国民经济中的重要地位，是国民经济的重要生产部门，因此房地产行业的发展就要与其他生产部门保持一致，在发展房地产行业的时候要与整个国民经济的发展保持一致，才能够保持相对的平衡，促进国民经济的发展。
2.房地产市场的供需矛盾是影响房地产波动的重要内在原因
我国实行社会主义市场经济体制，随着商品经济的发展，房地产经济的波动也受到了房地产市场供给和需求矛盾的影响。根据经济学原理可以知道，在市场经济条件下，房地产经济周期性的不动产经济波动现象是房地产市场中不动产的供需矛盾造成的，因此房地产市场的供给量和需求量之间的差异是经常出现变化的，也是造成房地产经济周期性波动的重要因素。
3.房地产价格的变化是影响房地产经济波动的重要原因
众所周知，房地产市场具有很大的利润空间，因此很多企业和个人都选择将钱投入房地产市获得巨额收益，但是在进行房地产投资时，很容易出现投机性和盲目性的问题，巨额的资金涌入房地产市场必然会造成房地产的价格在一定时间内急速增长，违背市场规律。房地产价格的飞涨会给投资方带来很大的利润空间和投资回报，巨额的利益会带动更多的人投资房地产市场，也会有更加巨额的资金流入房地产市场，造成房地产市场的繁荣，促进房地产市场交易量的上升。
二、应对房地产经济波动的有效策略
房地产市场的经济波动具有很大的影响力，会波及很多的行业，影响国民经济的良性发展，在社会主义市场经济下，政府需要加大举措，采取宏观调控政策对市场进行干预，针对影响房地产经济的因素制定相应的策略，使房地产经济良性发展，维护社会的安定与和谐。
1.针对国民经济波动造成的房地产经济波动的应对措施
在社会主义市场经济模式下，政府可以采用宏观调控来保持市场经济的良性发展，但是宏观调控要与整个国民经济的宏观调控保持一致，从而从整体上把握整个国家的市场经济发展态势，保证我国经济的平稳快速发展。房地产经济的过度发展，会影响很多行业的健康发展，也会影响整个国民经济的发展，因此政府必须要贯彻房地产方针政策的落实与实行，及时采取宏观调控政策，加大力度去除房地产泡沫，消除虚假繁荣。国家的宏观调控政策会在一定程度上影响房地产经济的发展，但是却能够保证房地产经济的长远发展，能够使投资商获得长远利益，也能使房地产经济实现可持续发展。面对房地产经济的过度发展，国家有必要采取紧缩政策，及时解决房地产经济发展中出现的问题，限制房地产经济的波动范围，保证我国经济的可持续发展。
2.针对房地产市场供求矛盾造成的房地产经济波动的应对措施
供求矛盾对房地产经济造成的影响，需要依靠房地产市场的经济运行规律来解决。目前，我国房地产市场的供应量和需求量很不平衡，因此存在很大的问题，房地产市场短暂的供求平衡之后一般会有很长时间的供求不平衡，会对房地产市场造成很大的损伤，因此政府要十分重视这个问题，对房地产市场进行调控。根据市场经济规律可以知道，房地产经济要通过必要的供求交替变换来促进自身发展，因此房地产市场中，只要存在商品交换，就必定会出现房地产经济的波动，政府对房地产市场进行必要的调控，并不是要房地产市场保持绝对的供求平衡，而是要确保经济波动处于合理的范围，并且努力缩小这种房地产经济波动的幅度，降低经济波动对社会各业以及国民经济的影响。房地产市场尖锐的供求矛盾，仅仅依靠市场的自我调节作用并不能够对房地产经济的合理调控，不能保证房地产市场良好的交易环境，这样就会引发房地产市场的危机，必须要依靠强制手段来实现房地产市场的供求平衡，保证房地产行业的健康发展。
3.针对房地产价格变化造成的房地产经济波动的应对措施
房地产的价格在很大程度上会影响房地产经济，房价的变动会引起房地产经济发生波动，因此国家进行宏观调控时要从长远出发，着眼房地产经济大局，不要过分地在意局部利益或者是短期利益，有效调控房地产经济，但是严格的宏观调控并不是对房地产价格的强制管理，因为强制管理并不能够解决房地产市场中存在的问题，甚至还会影响房地产经济的良好发展。
三、结语
房地产在我国国民经济中占据重要地位，关系着我国经济的平稳发展，因此必须要十分重视房地产经济的周期性变化规律，并制定出相应的应对措施。房地产业与很多行业都有着紧密的联系，一旦房地产经济出现问题，很多行业都会受到波及，甚至会影响整个国民经济的发展，目前，我国应对房地产经济波动的对策还有待完善，因此必须更加深入了解影响房地产经济的因素，为国民经济的发展保驾护航。
参考文献：
房地产行业经济范文6
在为期3天的63场小组讨论中（第一天是大会，没有小组讨论），有一场是讨论房地产经纪的，这让我感到很振奋，因为国内目前基本上很少有学者研究房地产经纪行业的实证问题。这场讨论会一共宣读了5篇论文，兹录如下。
Paper 1：“Do Specialized Agents Help Their Clients More Than Other Agents？———The EffectofAgentSpecializationinRealEstateTransactions”（专业化经纪人能比别的经纪人更好地帮助客户吗？———在房地产交易过程中经纪人的专业分工效果）。在我国的房地产经纪行业，专业化经纪人这个概念虽然有，但并不多见。多数经纪人还是有什么业务就做什么业务，并无专业分工的意识。当然，在广州这样的房地产经纪业务发展的比较早和比较成熟的城市，早些年就有一些经纪公司专做写字楼租赁业务，还有一些专做豪宅的租赁业务，这就是专业分工。不过这篇论文所研究的四种类型的专业化并非针对物业类型，这四种类型是：一是针对业主的专业化，比如专做个人业主，或银行、或政府、或公司业主；二是针对不同价格范围的专业化，比如专做豪宅或者专做便宜住宅；三是专做卖方经纪人；四是专做买方经纪人。文章希望研究专业化的经纪人在物业成交价格上和成交速度上是否比非专业化的经纪人具有优势。研究结果发现专注于不同业主类型的经纪人的确在成交价格上和成交速度上相对非专业化的经纪人具有优势，所以卖房者应该委托专做自己这类业主类型的经纪人。同时，专注于某种价格区间的专业化经纪人和专做卖方的经纪人都能够在成交价格和成交速度上胜过非专业化经纪人，但专做买方的经纪人并没有这样的优势，所以不建议买方特地找专业化的买方经纪人。
Paper 2：“How Many is Too Many？ The Impact of Agent Inventory on Selling Price and Liquidity of Client Properties”（多少才是太多？———挂牌物业数量对客户委托物业的售价和出货速度的影响）。这篇文章得出了一个比较简单的结论：一个经纪人在MLS系统挂出的物业太多的话，对其出货价格和出货速度都会有不利影响。我们会发现这和中国的情况不大一样，在中国，经纪人为了吸引买房者前来询价，往往会尽量加大自己的盘源数量，甚至用一些虚假盘源来充数。这种区别首先是因为在美国的MLS系统是不可能挂出虚假盘源的，所有的盘源都是真实的。而在中国，虚假盘源往往是用来“钓鱼”的，这些盘源往往是“价廉物美”，但实际上根本不存在或者是早已售出。所以不能拿中国的情况简单和文章分析的美国情况对比。这也正说明了中国目前房地产经纪行业的发展还处于不规范不成熟的阶段，有必要尽早大力推广MLS系统，而盘源真实性应该是首先要做到的。
Paper3：“Observable Agent Effort and Negotiated Residential Real Estate Commissions”（可观察到的经纪人工作和住宅房地产佣金谈判结果）。这篇文章提到了两个概念，一是如何让经纪人做出的努力能够被观察到，一个是虚拟展示技术。在和经纪人讨论“跳单”（即委托人逃避支付佣金）问题时，不论是客户还是一些站在公正立场上说话的经纪人都表示：做为客户，如果觉得经纪人付出的劳动成果根本不值其佣金，就会选择跳单。这说明让客户观察到经纪人付出的努力是很重要的。而这篇文章的结论是：虚拟展示技术（即用电脑等工具三维展示物业内外部情况）能够让客户“观察”到经纪人所做的工作，从而能够让经纪人有可能获得更多的佣金。而文章也提到：虚拟展示技术本身需要投入较多的成本。
Paper4：“The Effect of Listing Price Strategy on Transaction Selling Prices”（挂牌价格策略对成交价格的影响）。这篇文章讨论的是一个很小的技巧性问题：业主如何在一个客观的市场价格基础上报价才能够尽快吸引买家的注意力并且在和买家接下来的讨价还价过程中占据主动。
Paper5：“School Choice and Housing Values： Evidence From Vermont”（学校选择和住宅价值———佛蒙特州的证据）。这篇文章讨论的是一个常见的问题，也就是我们常说的学区房的价格问题。但因为美国的佛蒙特州的学区规定有所不同：学生可以自愿选择跨学区上学，这样所谓学区房的概念就不大一样了。这篇文章严格说并非研究房地产经纪，而是研究房地产估价问题的。
学术研究离不开数据，在我国目前研究房地产经纪问题遇到的最大障碍也是数据获取比较难，更难以获得全面的数据，这也是笔者在文章开始的时候提到我国目前研究房地产经纪的学术文章比较少的原因。
上述几篇文章的主要数据来源是MLS系统，我向几位学者了解他们获取数据是否方便，他们也提到：过去可以比较容易地免费获取MLS数据，但现在越来越难了，MLS数据过去对学者免费，现在也要收费了。当然任何商业模式下，收费都是大势所趋。这也说明：MLS系统不光是可以规范行业规则（这一点在本专栏过去的文章当中已经多次讨论过），同时也可以通过数据挖掘获利。
