前言：中文期刊网精心挑选了房地产开发步骤范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产开发步骤范文1
关键词：经济分析；投资决策；房地产开发；项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果，项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前，经过一定的分析，为项目投资者提供诸多方面的决策参考，如经济风险、运作方式等。同时，它也是房地产项目投资决策的重要根据，应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规，分析某一项目的可行性，研究项目的投资、收益等方面信息，从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展，项目也会因各种社会因素而发生变化，因此，经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二，经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时，必须以提供有效决策为目标，对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下：首先，收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析，然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此，数据收集是至关重要的。其次，编制相关财务方面的报表，同时针对财务评价指标，计算和评价相关数据信息，对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次，以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析，包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后，根据财务评价方面的结果，做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一，投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先，分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括：出让金额、土地转让费用以及各种附加费用；土地征用以及安装补偿费用；管理人员工资等开销费用等。其次，分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中，建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外，还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之，房地产成本估算是否正确，是否合理，将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二，项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目，最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成，可以根据房地产公司以往的销售业绩，利用相关方法，对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关，在实际定价的过程中，可以根据某种定位法来确定，也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有：成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下，房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功，一方面可以获利；另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素，决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示：
比价价格=■①
在公式①中，n表示的房地产企业进行比较的实例个数，Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中，根据公式①确定最后销售价格外，还要进行诸多方面的判断，以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三，项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多，主要有：项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物，而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下，因为增值税只能在房地产开发项目投入完成，并且销售成功后才能有效计算，所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收，最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收，但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业，可以实施一定的优惠额度，而对于一些特定行业的新办房地产开发公司，甚至可以考虑免所得税。
第四，项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析，可以找出影响项目经济效益的关键因素，使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素，必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算，并在此基础上重新进行经济评价，以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理，更为有效，财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是，在具体评估预测时，应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性，或者差异过大。因此，在经济分析时，应该明确不确定的因素，估计项目可能遇到的风险，从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
参考文献：
1、郭丹,李菲.成本管理过程评价指标体系设计[J].合作经济与科技,2007(3).
2、胡晶,赵彩霞,文安福.浅析房地产开发企业在工程施工中的成本控制[J].商业经济,2008(10).
3、黄永根.价值工程及其在工程项目成本控制中的应用[J].建筑经济,2010(8).
房地产开发步骤范文2
房地产；房地产开发；成本管理
[中图分类号]F293.33[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0090-02
一、房地产定义及其特点
房地产又称不动产，狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。房地产与其他形态的商品相比，具有以下特性:
（1）不可移动性。房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。不过，房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常由于城市规划的制定或修改、交通建设的发展或改变等因素经常在变动。当房地产的位置由劣变优时，其价格会上升；反之会下跌。
（2）长期使用性。土地的利用价值永不会消失，这种特性为不可毁灭性或恒久性。但我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使用权的制约。
（3）附加收益性(适应性)。房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下调整房地产的使用功能，使之即适产特征，又能增加房地产投资的收益。
（4）异质性。这是指市场上不可能有两宗完全相同的房地产。但由于其坐落的位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
（5）资本和消费品的二重性。房产是大多数中国人民最昂贵的固定资产，同时也是普遍中国人一生中最昂贵的消费品。
（6）易受政策影响性。在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会受到某些限制。
（7）相互影响性和社区环境影响性。一宗房地产与其周围房地产相互影响，房地产的价格。
二、加强房地产开发成本管理的意义
“利润=销售收入―成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。房地产开发本身就是一种投资大、风险大、周期长、管理复杂的项目。在房地产炒得沸沸扬扬的今天，各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价。因此，随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。开发商进行房地产开发要想获得利润，必须降低开发成本，严格控制各项费用支出。
同时兼顾各种业态，比如随着我国国力的增强、人们生活水平的提高，以及人们对网球观念的改变，网球运动在我国得到了空前发展。可以由网球中心规划商业布局，并且将配套的其余物业或租或卖；并且，随着地产价格的不断上涨，由地产升值带来网球中心提升，达到相互相成，大幅提升利润水平。
三、房地产开发成本管理内容
房地产开发的特性决定了成本结构，主要分为固定成本、变动成本。
1.固定成本。主要包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费，以及市政公共设施费用。
第一，土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势，是所有房地产开发的基础。
第二，前期工程费。前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。其在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
第三，建筑安装工程费。建筑安装工程费指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。其在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的40%左右。
第四，市政公共设施费用。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。该项目所占比例较大，我国一般在20%左右。
2.变动成本：主要包括管理费用、贷款利息、税费，以及其他费用。
第一，管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过20%。
第二，贷款利息。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
第三，税费。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，企业所得税，印花税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。在我国目前房地成本构成中所占比例较大，一般在15%左右。
第四，其他费用。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
四、房地产开发成本控制面临的不利因素
由上可知，在成本构成中，土地成本、建筑安装及市政公共设施费所占比例是整个开发过程中成本中最大的。所以，网球中心在进行房地产开发时成本控制主要针对这几个方面。然而从我国当前情况看，房地产开发成本控制面临着以下不利因素：
1.土地供应价格上升。目前，我国各级地方政府垄断了土地的一级市场，而土地的价格和供应量决定市场冷热和房价高低。随着近几年土地价格的飙升，作为成本转嫁对象，地价的上涨，房地产开发成本也越来越大。
2.政府行政性收费项目繁多，市政公共设施费用偏重。从当前我国各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重了成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。
3.融资渠道相对薄弱，贷款利率居高不下。在房地产开发经营过程中，资金是最重要的，房地产的融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大。随着政府调控房价力度的增大，贷款利率不断上调，房地产开发成本进一步增大。
4.建材价格波动，带动建安成本提高。建筑所需原材料中钢材，水泥，木材三大项所占比重最大，近几年来价格均有不同程度上涨，这无疑加大了房地产开发成本。
五、房地产开发成本管理措施分析
1.树立战略成本管理思想与观念。在现代，企业所处的经济环境发生了很大的变化，竞争日益激烈。企业应重视制定竞争战略，并随时根据顾客需求与竞争者情况的变动，做出相应调整，将成本信息贯穿于战略管理整个循环过程之中，通过对公司成本结构、成本行为的全面了解、控制与改善，寻求长久的竞争优势。
2.提高人员业务索质。由于在房地产开发成本管理及控制中，具体负责该项工作的人员，要对成本进行预测、负责编制成本计划，协助财务部门制定降低成本的措施，进行成本控制，成本分析和核算等管理工作，这就必须要求在理论基础知识方面要具有预测学、决策论、价值工程、管理会计及各种数学模式的经济管理方面的知识，不断提高项目开发成本管理水平。
3.建立必要的成本管理与控制体系。根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，可运用“成本管理四步法”的成本管理体系进行管理。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。
第一，制定目标――目标成本。目标成本法的基本思想是，制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
第二，明确岗位职责――责任成本体系。责任成本体系的目标是明确专业职能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其职责履行情况。落实责任到岗位，落实责任到人，最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
第三，跟踪执行――动态成本法。经过前两个步骤实现了“目标明确”、“责任清晰”之后，我们便进入第三步：目标成本执行过程的跟踪――动态成本。动态成本反映的是项目实施过程中的预期成本，通过实时反应目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，大幅提升企业对成本的掌控能力，加快决策进程，进而提高企业的核心竞争力。
第四，业绩评估――优奖劣罚。在完成前面三个步骤之后，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估。将项目最终的“动态成本”与“目标成本”对比，我们可以评价整个项目的成本控制水平，我们就可以很好的对部门或岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到通过数据进行“优奖劣罚”。
[1]刘莉.企业房地产管理研究[D].四川大学,2005.
[2]李光玉.房地产开发企业财务管理研究[D].西南财经大学,2007.
[3]程仁应.房地产项目开发中的成本控制研究[D].北京邮电大学,2008.
房地产开发步骤范文3
地区房产局：
根据国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的通知要求，为促进我县房地产市场健康发展，整顿和规范市场秩序，优化我县房地产市场环境。我局按照省、地安排，联系实际，精心组织，大力开展了整顿和规范房地产市场秩序工作，并取得了阶段性成果。现将工作情况汇报如下：
一、开展整顿和规范工作的基本做法
（一）加强领导，建立健全组织机构。为认真落实此项工作，我局加强领导，及时成立工作领导小组，抽派人员具体办公，并根据整顿和规范要求，出台了《自治县建设局〈关于房地产市场秩序整顿和规范实施意见〉的通知》，进一步明确了工作目标、重点和步骤。
（二）积极组织，精心安排，稳步推进。按照《实施意见》，我们确定以“七个重点、五个步骤”为内容，开展检查，即以查处违法违规开发建设行为、面积“短斤少两”行为、合同欺骗行为、工程竣工验备案制、违规中介行为、违法广告行为；“五个步骤”即宣传发动、自查自纠、专项督查、整改处理、总结验收。其次，针对当前房地产市场的具体情况，我们出台了相关政策，出台了《关于印发〈自治县房地产开发建设程序〉的通知》、《关于贯彻落实建设部〈关于规范房地产企业开发建设行为的通知〉的通知》、《关于进一步加强房地产市场管理的通知》等文件，进一步规范房地产开发企业行为。
（三）联系实际，突出重点。我县除按照国家、省、地关于整顿和规范房地产市场秩序的要求对存在的七个方面问题进行全面清理和查处外，还针对突出问题进行整改，解决重点薄弱环节。具体是狠抓“四点”：即抓基点，强化开发企业资质管理，优化开发企业结构；抓难点，切实搞好房地产开发项目的源头管理；抓热点，加大典型案例的查处力度；抓弱点，正确处理规范与发展的关系，不护短、不手收。对无证销售等突出问题，我们采取突击检查和日常管理相结合，通过强化资质管理、竣工综合验收等环节，增强企业的遵纪守法、合法经营意识。
（四）查处结合、边整边改。整顿和规范房地产市场秩序能否取得成效，关键在于能否查、处并举，打击违法违规行为是否落到实处，科学合理切实可行的管理制度能否建立起来。从实际情况看，我们这次整顿和规范改变以往只查不究，重查轻罚的现象，加大了依法行政的执法力度。在加强整顿和规范期间，我们还结合全县作风建设的要求抓了管理软环境工作。将机关作风建设、行风建设纳入到部分服务管理中，通过整顿窗口单位，抓便民服务、抓政务公开等，也树立了部门新形象。
二、整顿和规范过程中查处情况
（一）房屋拆迁方面：由于我县尚未有拆迁资质单位，都是采取自行组织拆迁的方式，开展拆迁工作。房开企业能够及时办理拆迁许可证，按拆迁规范进行；拆迁资金没有发生拖欠、挤占、挪用现象，做到专款专用，保障了拆迁当事人的合法权益；
（二）房地产交易方面：各房开企业都能按规定办理预售（销售）许可证，没有发生收取房号定金、诚意金等变相预售行为；能够使用规范化示范合同文本。
（三）房地产开发违法违规方面：经查发现未经许可擅自开工项目1个，已整改、补办手续；无证从事房地产开发经营1个,处罚5000元罚款，并责令停工。
（四）商品房面积计算方面：多计算面积116.9m2，已整改并退款。
（五）商品房竣工验收备案方面：未经综合验收就交付使用的项目1个，通过整改已合格；未提供《两书》的开发企业2家，已按要求进行了整改。
（六）房地产广告管理：都能兑现广告承诺内容，没有发生虚假和不实的广告行为。
（七）房地产中介服务：目前我县还没有中介服务机构。但房开企业的销售人员，已按规定要求参加培训，取得上岗证书。
三、存在问题
（一）物业管理工作滞后，需进一步加强房开项目的物业覆盖面。
（二）商品房合同签订上不规范，没有严格执行“一价清”和明码标价制度。
（三）外地评估机构不按实评估，造成契税流失。
四、下步工作打算
（一）继续加强商品房预售管理，继续执行国家、省有关商品房预售管理规定和我县颁布的《关于实行商品房预售资金监管通知》，防范商品房预售风险，切实保护消费者的合法权益。
（二）继续执行商品房销售“一价清”制度和明码标价制度。
（三）继续加强房地产中介机构及评估机构的管理，严格条件，规范行为。加强评估价格管理，规范契税征管工作。
房地产开发步骤范文4
关键词：概述 计算步骤 扣除项目 实例
一、概述
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为，以转让房地产的增值额为计税依据，同时实行超率累进税率。
二、计算步骤
(一)扣除项目的确定
1、取得土地使用权所支付的金额
(1)取得土地使用权支付的地价款(即为向原土地使用权人实际支付的地价款)。(2)取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关税费(即有关登记、过户手续费)。
2、房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基础设施费；公共配套设施费；开发间接费用。
3、房地产开发费用
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息，并能提供金融机构贷款证明。
允许扣除的开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内。
(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构贷款证明
允许扣除的开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内。
注：ⅰ、利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
ⅱ、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除。
ⅲ、超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4、与转让房地产有关的税金
营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税(非房地产开发企业)。
5、其他扣除项目(此项只适用于从事房地产开发的纳税人)
(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
6、旧房及建筑物的评估价值
(1)能提供评估价值的。评估价值=房地产评估机构评定的重置成本价×成新度。
(2)不能提供评估价值，但能提供购房发票的。扣除金额=发票所载金额×(转让年度-购买年度)×5%。
规定：(转让年度-购买年度)项的计算按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可视同为1年。
注：纳税人购房时缴纳的契税不作为此步的扣除项
(二)增值额的计算
增值额=销售房屋取得的收入-扣除项目
(三)增值率的确定
增值率=增值额÷扣除项目
(四)应缴纳的土地增值税
土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目×速算扣除系数
附：土地增值税四级超率累进税率及其计算公式
1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分
土地增值税税额=增值额×30%
2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
4、增值额超过扣除项目金额200%的部分
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
三、为了让读者更直观的理解，下面举一实例
(例题摘自：2010年注册会计师全国统一考试《税法》)
某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70%(其余30%尚未使用)的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4-6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，供给取得的销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。(说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；其他开发费用扣除比例为5%)。
解答：
(一)扣除项目
1、取得土地使用权所支付的金额
应扣除的契税=6000×3%=180(万元)
应扣除的土地成本=(6000+180)×70%×80%=3460.8(万元)
2、房地产开发成本
应扣除的开发成本=5800×80%=4640(万元)
3、房地产开发费用
应扣除的开发费用=300×80%+(3460.8+4640)×5%=645.04(万元)
4、与转让房地产有关的税金
已缴纳的营业税=60×5%+14000×5%=703(万元)
已缴纳的城建税和教育费附加=3×(7%+3%)+700×(7%+3%)=70.3(万元)
5、其他扣除项目
加计扣除=(3460.8+4640)×20%=1620.16(万元)
(二)增值额应缴纳的土地增值税的增值额
14000-(700+70+3460.8+4640+645.04+1620.16)=2864(万元)
(三)增值率
增值率=2864÷11136×100%=25.72%
25.72% < 50%，适用级数1的30%的税率
(四)应缴纳的土地增值税
土地增值税税额=2864×30%-11136×0=859.2(万元)
参考文献：
房地产开发步骤范文5
【关键词】房地产企业；目标成本；成本控制；管理流程
1. 项目成本管理相关知识
1.1 项目成本管理概念。项目成本管理是指承包人为使项目成本控制在计划目标之内所作的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作。项目成本管理就是要确保在批准的预算内完成项目，具体项目要依靠制定成本管理计划、成本估算、成本预算、成本控制四个过程来完成。项目成本管理是在整个项目的实施过程中，为确保项目在以批准的成本预算内尽可能好的完成而对所需的各个过程进行管理。
1.2 项目成本管理的主要观念。一是成本效益观念，市场经济环境下，企业首先要考虑的是利润。作为房地产企业来讲，想要获得更大的利益，成本控制工作不容小觑，全体员工都应该树立成本效益观念。企业的生存应以市场为导向，要最大能力向市场提供高质量、多功能的产品和服务，与此同时，企业项目成本管理也应该与企业的整体经济效益直接联系起来，用成本效益观念看待成本及其控制问题。二是多动因的项目成本管理观念。企业作为当前市场经济的竞争主体，存在一个问题，即它们应树立怎样的项目成本管理观念用以支配企业的项目成本管理工作？对于这个既有一定理论意义，又有一定现实意义的问题来说，可以从成本动因的角度出发，开辟和寻找新的控制成本的方法。三是成本的系统管理观念。系统的成本管理理念是企业不可缺少的，应把企业项目成本控制工作作为一道系统工程来做，强调整体与全局的重要性，对企业项目成本管理的对象、内容、方法进行全方位的分析研究。
2. 目标成本法的基本思想
基于目标成本法的基本概念，我们可以把目标成本法的基本思想归纳为制定目标成本，它是成本管理中一定时期内的奋斗目标，比已经达到的实际成本要低，但又是经过努力可以达到的。制定规范的成本结构树。房地产行业成本可分为土地成本、工程成本、财务成本、管理成本、营销成本等。将目标成本按规范的成本结构树层层分解，通过将预算计划落实到部门与行动上，在每个部门实施有效的激励机制，调动企业中每个员工的积极性，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，这一差距就是企业中每个员工的努力方向。在实务中，企业一般是通过分析原因，制定改进措施来缩小这一差距的。
3. 房地产企业目标成本控制流程
根据目标成本法的基本思想，房地产企业目标成本控制流程应包括目标成本设定、明确部门目标责任、目标成本动态管理、成本回顾与分析四个环节。
3.1 目标成本的设定。房地产开发企业在投资决策阶段，开发商就要对所开发的房地产项目的市场定位和品质要求有一个初步的预测用以确定房地产的类型。房地产类型与目标成本设定密不可分，房地产类型是目标成本的计算基础。在确定了房地产类型后，就必须进行成本的测算。成本的测算有利于管理层的决策，它可以反向测算出项目的销售价格水平、预计利润等。并且，成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。设定目标成本的具体步骤如下：首先，综合公司所有开发环节的特点，制定出一套能综合反映企业各个开发项目的成本结构树，作为目标成本订定的基础，然后依据每一成本项目的构成不同，分别分解到相对应的主管部门和岗位。在项目发展阶段估算成本，在规划、设计、施工等阶段完成对目标成本的层层修订，并形成最后的目标成本。由于目标成本在一开始确定时就是一个需要经过努力并且很难达到的成本，所以目标成本一经确认后，它的可变动空间就很小了。由此可见，目标成本的设定过程在房地产企业的目标成本管理中占据举足轻重的位置。
3.2 目标责任的划分。目标成本管理的模式为全员、全过程、全方位管控。所有与项目开发相关的部门，都负有成本管理的责任，都要有成本意识。目标成本一旦确定，就是整个企业的奋斗目标，而不是某个部门的责任目标。要实现目标成本的管理模式，就要在目标成本设定后，进一步划分目标成本的责任。为此我们必须把目标责任划分到各个层级、各个部门上，并设计一套严格的奖惩制度，把目标成本的完成情况与企业中员工的工资直接挂钩。奖惩制度一般设计如下：只有完成原计划的目标成本，才会有相对应的薪金奖励。这样做能够提高企业中员工的积极性，把目标成本转变为企业中每个员工为之奋斗的目标，这样我们就可以在日常营业活动这个层面实现对目标成本的责任划分，真正将成本控制贯彻到基层各部门，可以更有效地控制目标成本。
3.3 目标成本动态管理。
（1）经过目标成本的设定、目标责任的划分这两个步骤之后，接下来就是最主要的第三步目标成本实行过程的动态成本管理。动态成本反映的是整个项目开发周期的任何时点上的最新成本状况。动态成本的核心是实时性，如果不具实时性，那么一切成本控制都只是空谈。例如，没能在项目实行过程中对项目的成本进行实时测算，而只是在项目结束时才得到相关的成本数据，那么此时谈成本控制已经为时已晚，所
以这时的成本数据对项目成本控制就没有任何帮助了。所以说，实时性也是动态成本的灵魂。通过实时反映目标成本和动态成本的差异，可以帮助相关部门及时发现问题并解决问题，减小成本差距，从而实现对目标成本的动态控制。
（2）由于房地产开发的流程十分复杂，所以应该建立一个成本系统，利用计算机系统的庞大功能，将每一个流程的动态成本和目标成本都及时记录在案。这样做可以帮助房地产开发企业及时、有效地比较出各个环节的目标成本与动态成本的差异，找出差距存在的原因，借以判断责任部门、责任人责任的大小。这一差距也是对成本目标实行奖惩和对标准成本数据进行调整的主要依据。动态成本系统可以很好地对相关部门及岗位在成本控制方面的业绩进行评估，并真正做到奖优罚劣，用数据说话。
3.4 目标成本的回顾与分析在完成目标成本设定、明确部门目标责任、目标成本动态管理前三个步骤后，我们进入到最后一个步骤――目标成本的回顾与分析阶段。在这一阶段，我们要利用计算机系统建立成本数据库。这与我们在业绩评估过程中的成本系统是不一样的。成本系统只是为了比较当期的目标成本与动态成本的差距，帮助企业及时做出判断，而成本数据库是面向项目整个生命周期的。这个数据库不仅有利于房地产开发企业对过去的目标成本进行回顾与分析，并且有利于对未来业务的预测与分析，对房地产开发项目全局进行综合考量。因此，我们在完成对业绩评估的同时，还必须对整个项目生命周期中的成本控制的得失进行及时的总结，并将其与项目目标成本数据、动态成本数据一起进行归档，在此基础上，提炼出关键的成本指标，并最终形成项目的成本数据库。通过成本数据库的建立，将对未来业务的开展发挥重要的指导作用。成本数据库的建立充分体现了现代企业管理的思想，即在对过去实现的事项总结与纠错的基础上，对未来将要发生的事项有一个合理、全面的考量，避免房地产开发企业陷入问题发生了再解决的被动局面。
4. 结论
在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产开发商要想取得可观的利润，除了要选择好的项目外，还要在保证商品房质量的同时，降低商品房的成本，这与目标成本管理的原则相同。在目标成本管理法中，目标成本的控制是重中之重。其控制流程应主要包括目标成本设定、明确部门目标责任、目标成本动态管理、成本回顾与分析。目标成本的设定过程一定要严格，一经确认，其压缩空间就很小了。要明确目标责任，只有明确了责任，才能明确应得奖惩的个体，才能从基层调动目标成本控制的积极性。目标成本的动态管理是这些步骤中最为复杂的一步，必须运用到计算机系统。目标成本的回顾与分析是目标成本控制流程的最后一个环节，也是其必不可少的一个环节，它有利于把目标成本管理越做越好。因此，房地产企业的目标成本管理应该是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息，为管理层的决策和部门调整提供依据，就能使房地产开发企业获取更大的经济效益。
参考文献
[1] 史红霞. 浅议房地产企业成本控制[J]. 商业经济，2012，（22）.
[2] 邹丽俊. 论房地产企业成本控制方法与途径[J]. 现代经济信息，2012，（21）.
[3] 张春明. 房地产企业成本控制问题及策略探究[J]. 中国外资，2012，（21）.
[4] 叶毓明. 成本控制――房地产开发企业的内功[J]. 广东科技，2012，（17）.
[5] 高新会. 建筑工程成本控制与管理浅析[J]. 现代经济信息，2012，（17）.
房地产开发步骤范文6
近期，国家和一些地方连续出台抑制高房价的政策措施，直接打击投资投机性购房，预计短期内，它们将对房价过快上涨有一定抑制作用，但从长期看，还需要采取一些彻底的改革措施来治本其力度和针对对象的明确程度前所未见。
1相关政策相互矛盾是房价居高不下的根源
我国平均房价连续十几年上升，特别是2009年下半年以来，全国房价普遍上涨过快，引起广泛担忧。从根本上说，目前房价居高不下不仅与供求矛盾等市场因素相关，更与长期以来我国土地政策、产业政策、财政政策、金融政策与改善民生的公共政策相互矛盾有直接关系，也与房地产开发模式及管理体制存在缺陷有直接关系。
比如，让每一个公民“住有所居”是我们社会主义国家保障和改善民生的一项重要的公共政策，而要实现“住有所居”的民生目标，需要政府大规模投入，需要设法使房价大体保持在多数百姓能够买得起的水平上，而不应指望通过税费和高额地价从房地产开发中获取巨额财政收入。然而长期以来，房地产业作为我国经济支柱产业之一和一大消费热点，不仅对GDP的快速增长贡献巨大，也成了各地方政府“土地财政”收入的重要来源，因此相当多的地方政府对地价、房价上涨“乐见其成”。
再如，土地的垄断性决定了房地产业并非充分竞争产业；房子也并非完全市场化的商品，而具有保障、改善民生的公益性质，不能完全交由市场调节。可是现实中的房地产开发模式却是完全市场化、企业化的。通过各种办法拿到地的开发商完全按照市场化操作，为追求超额利润，将房价炒到畸高，造成了目前民众抱怨的困境。
眼下，普通百姓都希望房价降低，低到自己能够买得起，但如果房价下降过快、降得过低，又将造成两个后果：一是极大地压缩开发商的利润空间，使得开发商投资开发的积极性降低，从而导致地方政府“土地财政”收入的减少和地方GDP增速的减缓；二是可能导致大量房地产企业破产，累及银行业。因此，上述后果所涉及的利益主体——地方政府、房地产企业和金融企业，对降房价大多不积极，而恰恰就是这些利益主体对于房地产市场拥有更多的发言权和主导权。是政策错位导致了地方政府、房地产开发商、银行和百姓利益之间的矛盾关系，导致房价高企成为普遍现象。
2唯有彻底改革才能突破高房价困境
破解高房价困境的根本之道，在于彻底改革。具体来说包括以下几项：
第一，应该把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合，努力增加保障性住房供给。有资料显示，我国香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50%和84%。我们有必要学习借鉴它们的经验，积极推进保障性住房的大规模建设，进而大幅度增加保障性住房比例。同时要加快制订、完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等的法律和制度规范，严格依法管理，杜绝弄虚作假、等腐败问题，杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。
第二，应该把调控房地产政策与财税体制改革紧密结合。“十二五”期间，将土地批租作为地方政府重要财政收入来源的做法已不可持续，要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系，增加地方税收留成，改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状，逐步建立保证各级政府财政可持续运作的长效机制。未来，调控房地产的政策能否切实收到预期效果，关键看财税体制的综合改革是否配套，在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖。
第三，要着手改革现行的房地产开发模式，实行多轨制的开发与建设。应打破只有房产商开发房地产的格局，走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种途径。比如可以采取“政府出地，房产开发商建房”的办法，由政府提供成熟土地，按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设，房产商只能买卖地上建筑部分的房屋，地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。还应改革现行的单一的供地制度，按使用方向实行有条件的土地“招拍挂”，如解决普通居民自住用房的“三限”土地招标（限房价、限地价、限户型）等。
第四，构建类似调控通胀的全国统一的房地产价格指标体系和调控机制。长期以来，对于房价等资产价格过高的问题，我们没有像针对CPI过高那样、以类似央行的专门机构进行管理和调控，也没有针对性较强的专门调控手段。主管房地产开发建设的部门往往把重点放在房地产业的“发展”上，站在开发商一边考虑问题多，而对危及百姓“住有所居”的房价管理问题思考得少。这也许是导致几年来房价一直下不来，并且“越调控越高”的原因之一。因此，必须尽快落实各级政府调控房价的责任部门和考核机制，把有效控制房价过快上涨作为各级政府的工作目标。
