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房地产开发总流程范文1
房地产开发企业的一切管理工作,都应从建立和健全内部控制开始,构建和完善房地产开发企业的内部控制,是加强企业科学管理、提高企业经济效益的客观要求。尤其对于房地产企业来讲,完善的企业内控对于防范风险和降低成本增加效益具有重要意义。房地产企业是资金密集型的高风险行业,因此加强企业控制环境的建设,健全控制机制,有利于房地产开发企业的健康持续发展。
二、房地产开发企业内部控制的原则
目标性原则。房地产开发企业执行内控制,要满足会计信息真实,满足企业财产物资安全,以此提高经营效率,促使企业贯彻经营方针,确保企业各项业务活动健康进行。有效性原则。并不是所有的房地产开发企业的内部控制度都是一样的,要根据房地产开发企业自身的特点出发,制定出具有实用性和针对性的内控制度,这种内控制度要和企业规模和管理水平相适应,把握内控的控制点,和企业经营效率和管理要求相适应。内部控制度作为企业内部的管理制度,要随企业外部环境、管理要求的变化而不断完善。合法性原则。房地产开发企业内控制度的制定必须按照国家规章制度及法律法规进行,比如我国《会计法》、《企业财务通则》、《企业内部控制基本规范》等,这些都是国家制定的法律法规,因此必须保证企业内控制度及各项经济业务符合有关规定的要求。重要性原则。要明确房地产开发企业的重要事项和次要事项,对于比较重要事项要进行严格控制,对于次重要的事项可根据企业的能力进行简单控制。全面性原则。房地产开发企业的内控制度是针对企业方方面面的控制,要覆盖企业的全部活动和每一项业务,涵盖企业会计工作的各个岗位和企业开发经营的各个环节,对房屋销售、质量安全、投标事项、成本费用等关键点加强控制。相互牵制原则。企业内部控制应对岗位、机构进行合理设置,合理规划各部门的职责权限,能够使各岗位之间相互和监督和制约。为维护财产物资的安全和会计信息的真实,应对业务主办、财产保管、授权批准、稽核考察等职务进行分离。预防为主原则。预防经营活动的违法行为和无效率性是建立企业内部控制制度的主要目的。内控制度的建立要保证企业各项业务有序进行,又要保证企业运行过程中避免浪费、舞弊行为造成的经济损失。成本效益原则。建立企业内部控制制度,要正确处理内部控制和成本控制之间的关系,既要保证内控制度有很好的效果,还要尽可能的节省内部控制成本。
三、房地产开发企业内部控制的现状问题分析
(一)资金运作缺乏集中管控房地产行业是一个风险和利润双高的产业,这种庞大的市场需求以及巨大的利润空间,使得房地产开发企业对成本控制、项目建设及营销策划等流程的关注度不够。在巨大的经济利益的驱使下,很多房地产开发企业只重视结果,不去完善和优化业务流程。房地产开发企业根据产品用途可以分为工业、商业和民用地产。针对民用地产,多数房地产企业能够以客户需求为导向,建立有效的决策流程;但对于商业、工业用地,由于没有成熟的运作模式可供参考,在客户满意度、客户价值及客户忠诚度上都缺乏有效的策略,缺乏科学严谨的数据支持。房地产开发企业普遍缺乏高度集成的信息系统来支撑业务流程,管理层和员工之间缺乏上下交流的畅通渠道,优化公司各部门之间冗余的业务流程,使之能够更加合理化、科学化,继而实现业务之间无缝集成是房地产开发企业面临的一大难题。
(二)项目建设、客户服务、营销策划等流程比较分散很多房地产开发企业缺乏专门、统一的资金管理部门。首先,由于房地产开发企业自身组织机构的特点,一般都会拥有很多子公司,集团公司在对子公司的资金管控过程中,就需要为每一个子公司建立内部账户,但是每一个子公司的账户余额又会在时时的变化,传统人工管理模式下,账簿上的资金记录具有严重滞后性,资金的流向、流量难以掌握清楚,这对资金的安全性是一个极大的挑战,会大大增加企业的资金风险。很多房地产开发企业缺乏先进的信息管理系统,继而导致企业内部出现信息不对称,信息不对称又会导致大量资金闲置,资金在使用和流动过程中很多达到增值作用,企业不能对资源进行合理配置,使资金增值功能大大降低。资金的分散直接导致了贷款利率的上升,缺乏有效地调配手段,产生高额的手续费支出,造成高额贴息支出。
(三)地产行业市场风险大,评估体系环节薄弱随着房地产项目规模的扩大及技术工艺的提高,各种风险日益增多且错综复杂,房地产的高风险已经引起人们的高度重视,这种高风险是由多种原因造成的。由于土地是组成房地产企业的重要部分,土地作为不可替代的稀有资源,国家利用经济杠杆对此进行宏观调控,其作用比其他商品更为重要,构成了企业最难以控制的风险;其次房地产开发企的产品周期时间比较长,需要对将来进行预测继而对产品进行生产的过程,而未来利润的形成既受经济形势的影响,又受政治制度的引导,这些都决定了房地产开发企业的高风险性。有风险就需要进行风险评估,但目前很多房地产开发企业只是一味追求最低利润,却忽视了高收益背后隐藏的高风险,没有认识到内控的重要性和必要性,在控制程序、控制环境及会计系统等方面都有不稳妥的地方,没有采取风险预警的方式,只是等到风险出现,才着急慌忙的去应对。
(四)监督职能弱化,内部审计形同虚设房地产开发企业的监督评审一般主要是依靠内部审计部门来实现,但是大部分房地产企业的内审部门都隶属于本公司的财务部门,由同一个领导进行指导,内部审计在形式上缺乏应有的独立性。在内审职能上,大多数房地产开发企业的内部审计工作只是对会计账目进行审核,对企业内各组织结构执行指定职能的效率、内部稽查、评价内控制度等方面,都未能发挥应用的作用。在内部审计岗位的设置上,为了节省人工费用,通常实行一人兼多岗,没有很好的构成内部牵制。在实物监控、货币资金管理、投资和资产处置方面,没有成文的内控制度。
四、完善宏观调控下房地产开发企业内部控制的方法
(一)对资金实行集中监控模式从企业资金管理的重点来看,从内部控制设计的原则出发,以信息系统为平台,构建信息透明,数据共享的整体结构,建立资金集中管理模式、建立精确的现金预测模型和实时检查现金的使用情况,建立成本效益最优的企业流动资金内部控制模式。企业内部的信息系统与各个银行网上交易系统连接,实现资金管理系统中查询银行账户实时的资金发生额、余额。做好资金计划,可以按照组织进行纵向和横向的汇总,按组织结构进行灵活的自定义审批流程,通过工作流程的方式实现流程审批。并依据审批过的资金计划和业务流程申请,设置各项预警及禁止条件。
房地产开发总流程范文2
关键词：全面风险管理；房地产；开发；项目
中图分类号：C93文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）08-0075-02
1 房地产开发项目全面风险管理的方法
全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。
在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系（如图1）。
2 房地产开发项目全面风险管理的流程
2.1 房地产开发项目风险识别
房地产开发项目风险识别是风险管理的基础。主要用来确定风险来源和进行风险分类的过程。风险识别是在房地产开发项目工作分解的基础上进行的，即针对房地产开发项目的不同阶段，进行风险识别。不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。
2.2 房地产开发项目风险评估
房地产开发项目风险评估是通过对风险的定性分析和定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和可能产生的后果，在此基础上将风险按照高、中、低风险对风险进行排序，编制风险列表，最后根据风险的程度进行专题风险研究的过程。值得注意的是，房地产开发项目的进度、成本、质量风险分析的范围比建筑工程项目的进度、成本和质量的范围要宽，应该从项目可行性研究、项目规划设计、建设和经营各个阶段的工作特点来对其可能出现的风险进行分析。
2.3 房地产开发项目风险监控
房地产开发项目风险监控是对风险应对计划执行情况的修正和提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果进行修正，对风险应对计划进行修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。
3 房地产开发项目全面风险的应对策略
3.1 风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
3.2 风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
3.3 风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险，参见表1。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
3.4 风险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
3.5 风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
4 房地产开发项目全面风险应对中注意的问题
4.1 制定风险应对计划应具有针对性
风险应对计划的制定是风险管理的关键环节，由于项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，为了减少费用支出，不对风险做有效的防范。
4.2 注重应对管理方法的组合
无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，应注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先级进行排序，避免单一方案无效带来的措手不及。
4.3 注意应对管理的经济性
为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。比如在应对不可预测的风险时，往往可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效呢，就可以根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的措施。
参考文献
［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策特点及政策效应思考［J］.中国城市经济，2007，（8）.
［2］陈煌红，张欣.房地产开发项目全面风险管理［J］.西南科技大学学报，2006，（3）.
房地产开发总流程范文3
据了解，《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》明确提出，开发商不得以缴纳相关税费等作为验房的前提条件，更不能要求购房者先收房再验房。
近年来，购房者和开发商在交房时产生的纠纷越来越突出，而这份规定是成都首次正式规范商品住房的交付流程，不仅维护了购房者的利益，也维护了开发商的合法权益。
下月12日起，必须先验房再收房
《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》（以下简称《规定》）明确指出，开发商不得以缴纳相关税费、签署物业管理文本等作为购房者验房的前提条件，更不能要求购房者先签字收房再去验房。
按照《规定》，交房的流程有四步。第一步，开发商核实购房人身份，本人不能到场的要有书面授权文件；第二步，验房，并进行书面记录；第三步，按房屋实测面积结算差异面积的费用，同时可自愿委托开发商代收相关税费；第四步，办理剩余手续，交钥匙。
《规定》中明确指出，房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文本等作为买受人查验房屋状况的前提条件。此外，《规定》要求在房屋交接检查记录表中确认需要整改的问题，开发企业应在约定时间内予以完成。维修完成后，开发企业应当组织买受人复验，复验结果应经买受人签字确认。同时，《规定》也提醒购房者，不能因小瑕疵而拒绝收房。
交房时购房者要看清9类资料
《规定》中明确，商品住房交付使用前，房地产开发企业应当书面通知买受人交付时限和注意事项。需延期交付的，房地产开发企业应当及时书面告知买受人真实情况、正在采取的措施以及违约责任的承担等，并保持与买受人的信息沟通。
在商品房交付使用时，购房者应该核实哪些资料？在《规定》中明确规定，商品住房交付使用时，房地产开发企业应当在交付现场显著位置向买受人公示9类资料，其中，更是包括了商品房交付使用的投诉相关负责人的联系方式。
据了解，这9类具体包括：（一）商品住房买卖合同约定竣工验收合格的证明；（二）新建住宅附属设施设备交付使用备案证明；（三）住宅工程质量分户验收结果表；（四）商品房面积实测报告；（五）物业服务承接查验协议；（六）住宅质量保证书；（七）住宅使用说明书；（八）商品住房所有权登记中涉及的相关税、费、维修资金缴存标准；（九）房地产开发企业受理处理商品房交付中投诉的相关负责人及其联系方式。其中，新建住宅附属设施设备交付使用备案证明，由项目所在地房管局出具。
另外，在交付使用的商品房项目中，《规定》要求，房地产开发企业应当规范设立总平面示意图、房屋楼栋号标识、行驶方向指引及提（警）示等的标识标牌，字迹、图例应清晰，有条件的可中英文双语标注。
购房者可以举报交房流程的违规操作
《规定》中还明确规定，房地产开发企业应妥善处理交房过程中的矛盾纠纷，与买受人在交接时不能达成一致意见的，应当按商品房买卖合同约定的争议解决方式处理；合同未约定的，涉及竣工验收、规划、环保、消防、气象、特种设备等的，可向相关部门反映。
房地产开发总流程范文4
关键词：房地产；开发项目；现场成本控制
在房地产开发项目现场成本控制领域当中，固定成本控制与可变成本控制是两项最为重要的内容。固定成本指的是成本总额不因业务量的变动而变动，其控制的关键因素包括合同约定、设计图纸、工程量清单等。可变成本指的是成本总额随业务量的变化而变化，存在大量的不确定性因素，因此常被承包商们视作成本变化的突破口。
1.房地产开发项目现场成本易失控的环节
在房地产开发项目现场成本控制工作当中，其较为薄弱的环节在于随意变更设计方案、土方工程、地质勘探等环节，导致房地产开发项目现场成本时常失控。
1.1随意变更设计方案
房地产开发项目的资金需求量非常庞大，其来源多为银行贷款，伴有利息风险，这是房地产开发商需要直面的关键问题之一。因此，为缩短工期，设计图纸未完备即进行施工，导致出现“三边工程”，即是边设计、边施工、边变更，在影响施工质量的同时，也造成现场成本失控的问题，导致无效成本浪费[1]。在开发商的压力之下，施工单位往往会绕过监理单位而随意变更设计方案，屡次修改，导致设计图纸与房地产开发项目的实际情况不相符合，造成返工的问题，为房地产开发项目现场成本控制工作带来了更大的难度。
1.2土方工程控制不当
在房地产开发项目当中，土方工程施工是必不可少的环节，此环节若控制不当，会产生大量的无效成本，导致现场成本工作流于形式。如：某地的房地产开发项目意欲营造山地形状，该地段本来非常平整，施工方采用堆填土方并夯实的方法以强化现场的土质。经估算，该工程回填土方约23万方，总造价高达186万元人民币。然而，因为未进行标高控制，导致回填夯实后的土方标重超标，超出设计标高约90cm，造成了巨大的成本浪费，有悖于房地产开发项目的经济性原则。
1.3地质勘探控制失位
《岩土工程勘察任务书》是在房地产开发项目开发之前，设计院受建设方委托而出具的专业性文件，其上所列举的内容核心在于初勘的布置以及详勘的深度[2]。鉴于地质较为复杂，无法从根本上明确土层情况，其推断主要是基于勘探数据而实现的。勘探单位出具勘探报告，未经专业机构审查，岩土准确性下降。如：某市的房地产开发项目，开发商因不愿支付地质勘探费用，编撰勘探报告，导致实际布孔数量过少，筏板基础难以满足软土层的施工需求，导致产生了大量的无效成本，迁延工期，造成房地产开发项目现场成本失控。
2.房地产开发项目现场成本控制策略
房地产开发项目现场成本控制的重点在于审核施工图纸、遵循设计图纸、优化施工组织、控制设备材料与现场签证等方面，只有多管齐下，才能将房地产开发项目的现场成本控制在合理的范围之内，具体如下：
2.1审核施工图纸
对于施工图纸的审核，可细分为事前发现与细节明确两个部分，如下所示：
（1）事前发现。施工之前，严格审核施工图纸与设计方案，防止出现二次变更，造成成本损失。如：某房地产开发项目的地下车库防火卷帘门，原先的设计方案是单轨钢制防火卷帘门。但是，因为在施工之前，未对施工图纸进行审核，并且按照本身存在问题的图纸完成了1号以及2号车库的安装工作，直至3号车库安装之时，才发现防火性能不足。随后进行变更处理，改装无机复合双轨防火卷帘门，导致成本增加。
（2）细节明确。审核施工图纸，可明确房地产开发项目当中的细节问题，在节约开发成本的同时也避免了不必要的索赔事件。如：某地的房地产开发项目，其施工图纸当中未对该项目的外窗附框收口加以明确，增加了后期施工的难度。后期补救主要是通过变更设计图纸实现的，于外窗附框位置增加铁件，共计15处，该次变更共造成成本损失约28万元人民币，导致现场成本失控。因此需要加强对施工图纸的审核力度，以确保现场成本控制合理。
2.2遵循设计图纸
遵循设计图纸需要强化现场监督与管理的力度，如果发现施工方存在违反设计要求的问题，基于合理管控房地产开发项目现场成本的问题，需要适当予以修正。如：某房地产开发项目，其二次深化设计拟定为钢制花架，壁厚的规格为4.5mm，钢制方钢管檩条规格为95mm×250mm×4.5mm。后期发现，壁厚规格仅为3.0mm，远未达标，然而其报价是以4.5mm的规格进行报价的，钢材的核减量约为3.5t，无效成本约为4.2万元人民币，而施工方又不同意核减，导致房地产开发项目现场成本失控。鉴于此，必须要遵循设计图纸，避免不必要的变更，可落实责任体系，分工明确，具体到个人。制定具体的房地产开发项目现场成本控制目标，安排专职负责人进行管控，防止当现场成本失控之后，各负责人之间出现“踢皮球”的不良问题，对于现场成本控制工作绩效突出者可予以奖励。
2.3优化施工组织，完善流程制度
施工组织设计的先进程度与房地产开发项目现场成本控制的成效紧密相关，成本管控人员需要与项目部多加沟通，以期降低房地产开发项目现场成本。如：某房地产开发项目已基本上完成施工，基于整体观感的效果，对已建的建筑加以调整，采用的是水钻打孔的施工方式，预计总成本约40万元人民币，成本较高且施工效率不理想。经多方协商，最终采用的是大型砂轮切割机同水钻打孔结合的施工方式，重新审核总报价，削减了约5万元人民币，工期也得以缩短，这是优化施工组织优势的集中体现。鉴于房地产开发项目现场成本控制方面的漏洞普遍存在，建议建立立体化的控制制度，重点监控各个关键性的环节，杜绝不必要的变更，以科学的成本制度流程制度为手段，提高房地产开发项目现场成本的控制水平。
2.4控制设备材料与现场签证
设备与材料的成本控制是房地产开发项目现场成本控制当中的重要组成部分，也是其中的难点问题之一[3]。合理控制设备材料成本是房地产开发项目现场成本控制工作的内在要求，无论是质量还是成本问题均需要严格加以控制，以期降低房地产开发项目现场成本。此外，现场签证也是其中不容忽视的影响因素之一，其管理的要点在于如下几个方面：
（1）在房地产开发项目当中，现场签证可谓是一项常规性且必不可少的工作，很大程度上直接影响到房地产开发项目现场成本控制问题。鉴于此，需要以行之有效的现场签证制度管理为手段，严格控制现场签证。
（2）对于房地产开发项目现场成本洽商指令的产生与下达过程均需要严格加以控制，以确保成本的额度不受或者是少受指令下达的影响。
（3）如果房地产开发项目需要做出任何的变更，都需要经过充分论证之后确定是否允许。鉴于变更原先的方案容易导致房地产开发项目现场成本失控，理论上不允许进行变更。
3.结语
房地产开发项目所涉及的资金量非常庞大，如果现场成本失控，其后果是非常严重的，不符合经济原则。因此，必须要在明确房地产开发项目现场成本易失控的环节的基础上，采取行之有效的措施，严格管理房地产开发项目现场成本。
参考文献：
[1]潘慧林. 房地产开发项目现场成本控制问题研究[J]. 科技致富向导，2013，29：207.
房地产开发总流程范文5
关键词：房地产开发；经济；项目；管理
近几年，我国房地产行业发展迅速，房地产业的发展现已逐步成为拉动我国经济发展的重要因素。但从房地产行业发展的规律看，我国房地产行业的发展还处于起步阶段，期间存在着许多制度和管理方面的问题。我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的管理水平低于当前国际的一般水平，不少房地产开发项目存在着质量低劣、交房拖期、货不对板、空置率高等问题。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员的素质，不断开拓创新，才能使房地产和建筑施工企业得以生存和发展。
1房地产开发项目管理的意义
1.1房地产开发项目管理的流程
房地产项目管理的流程主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。
（1）房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，从而使项目有序地达到预期总目标。
（2）房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保证体系，使项目的各项目标得以最终实现。
（3）房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
2.房地产开发项目管理
工程施工管理对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。鉴于上述特点，房地产开发商的工程施工管理活动可以总归纳为一个系统模型。这一工程项目管理系统包括人、财、物控制系统，工程进度计划控制系统质量控制系统，合同履行保证系统，经济效益保证系统等五个子系统。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。
2.1房地产开发商在工程施工管理中的主要任务
（1）项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。
（2）费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。
（3）进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参见单位进度。
（4）质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。
（5）合同管理。对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减，合同纠纷、索赔等事宜。
2.2施工控制的主要任务
（1）工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。
1.1.1进度计划形式。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：第一类，客官进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网路图法表示。第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网路图表示。第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。
2.2.2进度计划的监测―防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。防止进度滑动。定期取得工程实际进展情况，与原进度计划对比、检查，找出进度滑动原因，保证工期按时完成。“进度滑动”虽然是一种司空见惯的现象，但应该引起工程管理人员的高度警惕。
3.3.3进度计划的衡量、分析和修订。衡量工程进度的指标有实物量、形象进度、工作量（完成投资额）或者工时数。衡量、分析与修订工作一般每月一次。
（2）质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。工程质量控制工作主要包括以下几项。
（2.1）对原材料的检验。为保证材料质量，应当在订货阶段就向供货商提供检验的技术标准，并将这些标准列入订购合同。有些重要材料应当在签订购货合同取得样品，材料到货后再与样品对照检查。
（2.2）对工程中的配套设备进检验。工程建设中应确立设备检查和试验的标准、手段、程序、记录、检验报告等制度；对于主要设备的试验和检查，可考虑到制造厂监督和检查。
（2.3）确立施工控制质量的具体措施。检查各项施工设备、仪器，保证在测量、计量方面不出现严重误差；严格控制混凝土质量，设立水泥、沙、石和水配比的严格计量手段，专人负责检验混凝土试块制作以及挖方、定位、支模等工序；制定有效的质量检查和评定方法，以便保证砌筑工程、装饰工程和水电安装工程按合同规定的技术要求实施。
（2.4）建立有关质量文件的档案制度。
3.成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。
（1）直接费用监测分析。直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算进行比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程 单价比较，研究存在的问题。
（2）间接费用监测分析。间接费的预算数量是以直接费为基础，按照间接费率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要做支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。
房地产开发总流程范文6
关键词：房地产项目；施工现场；质量控制；管理
中图分类号： C93 文献标识码： A
引言
纵观整个房地产开发企业，其项目的质量环节占据着相当重要的地位，也是整个项目最为关键的一个环节，因为，它直接关系着企业的经济命脉，对企业的长期发展有着至关重要的影响作用。近年来，由于经济市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也越来越激烈，其也成为了最近几年国民消费和投资的热门行业之一。但是，不少房地产企业在开发项目的质量环节中旱现出了各种各样的弊端，这对企业的氏远发展是相当小利的。为了尽最大程度来提高房地产开发项目中的质量这一环节，就必须从开发中的每一个阶段入手，从而来达到完善房地产开发项目中质量问题的目的。
一、房地产开发项目质量的概念
房地产项目是上程项目的一个分类在房地产开发中，管理者通过专业、实用的理论知识对房地产的开发进行各方面的把控与管理，最终，完成了房地产各阶段方面的衔接与完善，让众多的客户能够满意其中，房地产开发项目质量环节是企业通过设定相关的质量监测方案，构建相应的质量管理条件和内容，严格依据这此内容来确保项目质量这一环节，最终让仃一位客户得到满意。众所周知，房屋质量的好坏决定着企业在市场竞争中的地位，好的房地产开发项目能够使得土地得到充分的利用，为企业实现利润最大化打下夯实的基础。
二、房地产开发项目中存在的质量问题
众所周知，在房地产的开发过程中，必须要经历的有四个过程，第一个是房地产项目的市核通过阶段；第_个是项目施工初期的准备阶段；第三个是项目的施工阶段；第四个是房地产项目的施工验收阶段。如果这四个环节中，有哪一个环节出现了问题，都将导致房地产开发项目质量问题的出现。下面笔者就这四个方面可能存在的质量问题谈谈自己的看法。
1、房地产项目市核通过阶段存在的质量问题
作为房地产上程施工开发的第一个阶段，其直接影响着整个项目施工的质量问题。在这一阶段，一方面，房地产上程项目设计方案的质量往往得不到客户的满意，更有甚者，具体的设计内容严重偏离了最初的设计理念，如此一来，对施工项目的市核质量与设计质量有着相当重要的影响作用；另一方面，在这一阶段必须要拟定的项目计划书和可行性报告等等，都没有完个按照现有的规定进行书写，这给施工项目最终的审核通过带来了一定的困难。
2、房地产项目初期准备阶段中存在的质量问题
在房地产项目的初期准备过程中，也同样存在着一系列的质量问题。首先，在对项目进行初期市核的过程中，设计的质量也是差强人意的，使得在项目的施工过程中，由于彼此之间的制约而使得施工变得困难重重；其次，对于上程项目施工图纸的设计方面，由于没有严格按照流程进行具体的设计，或者是由于设计太过于表面化，使得施工图纸的设计失去了其实际意义；最后，由于我国现如今的项目施工设计方面，缺乏必要的管理与把控环节，给项目的质量带来了严重的影响。
3、房地产项目施工阶段中存在的质量问题
在房地产施工阶段中，包含有对项目的招标过程以及具体的施工环节首先，对房地产项目的招标上作没有做到公正、公平、公开和透明，其中难免会存在一此暗箱操作的不良现象，最终导致了项目招标出现纸漏；其次，在具体的施工过程中，没有对施工设备、原材料以及技术等采取严格的市查，造成施工结果的小理想；最后，在施工过程中进行质量监管的相关负责人，自身存在着小专业以及缺少相关素养的问题
4、房地产项目的施工验收阶段中存在的质量问题
在房地产施工项目的后期，验收上作是相当必要和重要的。第一，在项目的整个施工过程中，项目经理并没有关注施工的仃一个环节，而是单纯依靠最后的验收环节，这是相当不可取的:第二，在对项目进行最终的评估环节上，由于企业没有邀请专门的相关单位进行必要的分析和总结，甚至于没有进行相关上作的汇报，也没有特定的意见反馈体制；第三，与此相关的客服上作人员，由于缺乏相应的房地产专业知识，给房地产的开发上作带来了一定的困难。
三、房地产项目施工现场质量控制与管理的措施
1、严格把关工程的质量
在房地产项目施工过程中，加强对项目施工现场的质量管理，能够降低工程的返工率。严格把关工程的质量，需要重视工程的任何细节，加大力度检查施工工序的质量和管理工作，并采取合理的措施，避免出现不必要的质量问题，造成则力、物力、人力浪费的现象。甲方代表要不定期的抽查施工单位，使施工单位应严格按照施工图纸施工。若施工过程中存在问题，造成严重的损失，应山施工单位来负责，需要施工人员及时进行处理，对于需要返工的部分应马上返工。在没有施工单位和监理单位的前提下交涉相关事宜，注意施工中偷工减料、以次充好等系列问题。
与此同时，加强检查和验收中间部位及隐蔽工程，房地产工程在施工中应具备掩盖、覆盖情况。验收协议规定的部位时，应先进行监理复检、自检，并告知甲方的代表，关于中间部位和隐蔽工程的验收项目、验收地点和验收时问。验收合格后，记录甲方代表的验收情况并签上字。若甲方代表验收时，出现质量不合格，需要施工人员在规定时间内重新组织和整改验收。若隐蔽工程没有验收，甲方代表就要检验已隐蔽的工程，而施工单位应按照规定进行检查。检查不合格时，不能在隐蔽工程的记录单上签字，同时让施工单位拆除返工。
2、提高施工人员的技术
房地产项目相关部门可以组织施工人员进行培训，建立相关的施工项目制度来指导施工人员，以提高施工人员的技能水平，保证施工项目的质量。也可以组织施工单位的人员学习相关的专业知识，不断提升自身的技能水平。质量成本包括故障成本和控制成本，通过加强项目的质量管理和成本控制，让施工人员严格按照相关的要求与标准进行施工，以提高工程的质量，达到质量的标准。
3、加强施工项目安全控制与进度
施工项目的进度控制方法有协调、控制和规划，协调和施工的进度有关，包括工作队组、部门和单位之间的关系。控制与施工项目的实施过程有关，比较施工计划进度与施工实际进度。以便出现偏差时，能够采取相应的措施进行调整。规划主要是确定施工项目的分进度目标和总进度目标，并编制合理的进度计划。控制施工项目的进度可以采取合同措施、技术措施、组织措施、信息管理措施和经济措施等，并编制施工的总进度计划，让施工人员控制和执行，以便按期完成施工项目的任务。
安全管理是为了落实安全责任，管理施工生产质量、成本、进度等目标责任。通过建立与完善施工项目，有领导、有组织的开展各项安全管理活动。也可以建立安全生产责任制度，以明确工作人员的安全责任，使工作人员积极检查和落实安全责任的情况。施工项目通过审查监察部门的生产资质，让操作人员和管理人员签订安全协议，详细、认真的记录安全生产责任的情况，作为补偿、分配的原始资料。
结束语
综上所述，在房地产工程项目施工的过程中，施工管理工作是较为复杂的系统工程，需要采取科学合理地管理措施，保证施工项目的工程质量。房地产项目施工管理的关键内容是施工现场的质量控制和管理。应用工艺流程、施工技术方法等进行控制管理，对房地产项目的施工进度和质量保障有着积极的作用。
参考文献
[1]朱立恒；浅谈我国房地产开发项目的现场质量管理[J]；经营管理者.2013年04期:329.
[2]贾飞.论如何做好大型房地产开发项目现场管理及组织协调[J].城市建设理论研究(电子版).2013.
