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房地产财务风险分析范文1
关键词：财务风险；风险分析；财务比率；模型分析
中图分类号：F23 文献标识码：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.07.049
1 研究背景
由于社会经济不断发展的需求，我国的房地产行业在近年来取得了飞速的发展。巨大的利润让越来越多的社会资源投入到这个行业中，但是房地产行业本身存在的特点，也让房地产行业的财务风险加剧。资金投入大，资金链和建设周期长，资金回笼的速度慢，资产变现能力差。同时，对于企业的发展来说，如果资金和融资能力不强，也很难接到收益较大的项目。在2008金融危机之后，房地产行业出现了泡沫；“中国房地产上市公司2012年的TOP10研究报告”中说到，我国政府将不断加大调控力度，继续巩固调控成果，促使房价回到正常合理的水平；2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，这个规划，给予了房地产行业全新的成长空间也促进了房地产行业的转型升级。在这种情势下，要想在激烈竞争的环境下求生存、求发展，我国的房地产企业必须要提升对财务风险的认识，如果增强对财务风险的抵御能力，如何将财务风险控制在一定的范围内，保证企业的健康发展，降低遭受财务风险的可能性才是重中之重。
2 保利地产基本状况
2.1 保利地产的发展现状
保利地产（集团）股份有限公司前身为广州保利开发公司，成立于1992年，1993年在国家工商局完成注册。保利地产在2002年完成股份制改革之后开始全国范围的发展。2006年在上交所上市。至2015年保利地产实现了净利润123.45亿，增长1%，实现营业总收入1235.08亿元，同比增长13.25%。
2.2 保利地产基本财务状况
从资产负债表主要数据表可以看出，从2010年-2012年，保利地产的资产翻了近3倍，是因为保利地产投资性房地产的增加，在2010年投资性房地产金额为42.39亿元。股东权益不断扩大，而公司的负债速度跟不上股东权益扩大的速度，降低了保利地产抵抗外部风险的能力。
从利润表的主要数据表可以看出，营业收入和营业成本都从2010年-2012年五年期间翻了三番，营业利润从2010年的74.24亿涨到了189.81亿，利润总额也从74.05亿涨到了190.32亿，净利润也翻了三番，保利地产的业务量增加是主要原因。
从现金流量表主要数据表中可以看出，现金流量净额和投资现金净额在2010和2011年都为负值，这是由于保利地产的高速发展，导致资金紧张，但在2012年开始取得收入，所以经营现金流量恢复到正常值，但是2013和2014年开始，又呈现了负值，因为市场的供过于求的原因，周期太长，无法及时取得收入。
从主要财务比率表中，可以看到，每股净收益在下降，净资产的增长率也在不断下降，但是毛利率比较稳定，是因为保利地产之前的大规模扩张，导致有大量的贷款，三大费用增加，特别是财务费用。
2.3 财务比率指标分析
财务比率指标可以反映财务风险的变动情况，通过图1我们可以看出以下四个问题。
2.3.1 偿债能力
2010年-2014年，流动比率下降，从2.13降至1.87，除了2010年，其余四年的流动比率均小于2，低于合理值。速冻比率在五年间也低于正常标准值1，说明了保利地产短期偿债能力不足。现金负债比率也不断下降，说明保利地产用现金偿还短期债务的能力变弱，加大了公司的资金风险。
2.3.2 资本结构
保利地产的资本负债率，一直居高不下，超出了行业的平均水平，这样会加大不能按时偿还债务的风险。
保利地产从2010年-2014年，虽然股东权益比率呈上升趋势，但是仍然处于较低的水平，应保持适中的水平，股东权益比率过小，说明企业负债过大，那么公司抵御外部冲击的能力就会减弱。
2.3.3 总资产的收益率
保利地产从2010年-2014年，总资产收益率、营业利润率、成本费用利润率和主营业务利润率都是下降趋势，说明保利地产在创造收益的时候花费的资本更多，市场竞争力随之减弱，应对财务风险的能力就被削弱。
2.3.4 营运能力
保利地产从2010年-2014年，应收账款周转率持续下降，从2010年的68.1下降到2014年的38.39。资金回收缓慢，经营活动的资金不能得到充分的利用，资金回收风险增大。
2.4 保利地产财务风险的总体评价
综合保利地产公司财务风险的财务比率指标分析、单变量模型分析。Z3和F分数模型分析结果，我们可以得出，保利地产的风险水平是在不断上升的，就是目前处于安全的状态，暂时看不到财务危机，但是，从上述的分析综合来看，它的安全程度还是有所下滑。从2010年-2012年保利地产的偿债能力和营运能力皆有不同程度的下滑，现金流量也不乐观，结合目前的国家的宏观调控政策和行业形势来看，同行业的格力地产，同样是上市公司，但是格力地产的财务风险情况要低于保利地产，保利地产想要持续的健康的发展，确保可以在同行业中占据一个优势地位，就必须提高财务风险的意识，分析财务风险上升的原因，在日常的财务活动和经营活动中加强管理和防范，及时的调整策略。
3 保利地产财务风险的成因
3.1 宏观政策
3.1.1 宏观调控
2010年，“国十一条”，发生违法违规行为的房地产开发企业，暂时取消新购置土地资格。
2011年，“新国八条”，加强对闲置房地产的清理力度，打击囤地的行为，健全招标拍卖等制度。
2012年，继续促使房价回到正常，落实安居工程。
2013年，“新国五条”，打击投资投机性购房。
2014年，国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，推动城乡一体化发展，给予了房地产企业转型的机会。
因为这些政策，保利地产作为国企的拿地优势被削弱了，所以保利在购进土地的时候，成本增加，利润下降，投资风险加大等。
3.1.2 税收政策
我国房地产行业需要缴纳十几种税。在房产首次交易的时候，开发商需要缴纳营业税、所得税、建设税、土地增值税和土地使用税，同时，购房者要缴纳契税和印花税等。在房产二次交易时，个人所得税、营业税和教育税附加由卖家缴纳，缴纳契税和印花税由买家缴纳。而这些要缴纳的税实际最后都是房价的一部分。由于房产税的范围的扩大，势必税收成本会加重，那么那时保利地产的获利能力就会被削弱，增加投资资本收回的风险。
3.1.3 其他政策
政府的保障房政策，虽然为我国低收入家庭解决了住房困难等问题，但是又对商业住宅造成了冲击，商品住宅的需求量下降，房屋卖不出去，开发商的利润出现波动，财务风险增大。
3.2 行业形势
3.2.1 市场竞争激烈
因为近十年的社会的发展，我国的房地产行业也在加速发展，很多社会资源投入到了房地长行业，房地产企业的数量翻倍的增加，整个房地产行业不断的壮大。保利地产在面对这么多强劲的对手时，必须保持市场的占有率，保证资金回笼的速度。
3.2.2 市场需求
房地产行业经过大热之后，现在市场上的住宅等已经是供过于求的状态，整个房地产行业利润在不断的下降，保利地产也已经告别了高速发展取得高利润的阶段，保利地产只有对财务风险进行防范，才能使实际盈利和预期盈利相差不远。
3.3 内部原因
（1）保利地产一直以来的高速发展策略，在当下严峻的形势下，财务风险会不断的加剧，对此，保利地产应该顺应环境做出调整和改革。
（2）资金投入量大，资金回收期长。保利地产作为行业的龙头企业，对资金的依赖程度高，又因为房地产行业需要巨大的投入，从开发到销售，时间周期长，一般要三到五年，所以资金回收的风险加剧。
4 保利地产财务风险防范的建议
4.1 决策者财务风险意识需加强
企业决策者对财务风险的重视程度直接影响整个企业的财务风险状况，所以在做决策时，要将融资、投资、经营和利润分配等问题纳入决策的考虑范围。保利地产在过去是跨越式的发展，然而如今国家的宏观政策越来越严格，房地产行业的环境不佳，加之行业之间的竞争激烈，保利地产以前的发展厕所已经不适合当下，所以保利地产需要谨慎的进行投资活动，再次降低资金不能顺利回收的可能性。
4.2 财务人员的风险管理能力
财务人员要对财务风险的认识必须提高，顺应社会发展的要求，将财务风险的防范意识带到日常工作中，除了对财务风险状态进行及时的监控和防范，也要及时和客观的将保利地产的财务风险变动情况反映给决策者，便于及时的做出财务风险的防范措施。
4.3 保障偿债能力
从本文的分析我们可以得知，保利地产的偿债能力在不断下降，要将长期负债和短期负债控制在合理的范围内，并且及时调整资本结构。加之国内融资环境严峻，现金和应收账款的周转率需要提高，提高偿债能力要通过降低资金占有率来实现。
4.4 海外融资
保利地产是我国房地产行业的龙头企业，高速发展和高负债是分不开的。保利地产的融资渠道一直在国内，近年来国内的房地产行业不景气，国家宏观调控政策多，保利地产的资金的流动性也较以前不好。与此同时，保利最大的竞争对手万科已经在海外融资的道路上，万科的海外融资降低了万科的融资成本。对此，保利地产也应该加快拓宽融资渠道的步伐，以此来降低融资成本。
房地产财务风险分析范文2
[关键词]宏观调控；房产企业；风险管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.155
1 研究背景
在目前国家宏观调控政策中，我国房地产行业早已完成买方与卖方市场的转变，特别是最近限购及限贷相关政策不断实施，房地产行业所面临的市场发展环境也日趋激烈，在资金呈现不断匮乏的同时，各方面均有完善的楼盘却销售情况不良，一些中小房地产企业资产负债率居高不下，即将面临破产的风险，然而也有些房地产企业却能从风险中寻求发展机会，在不断开发的新楼盘中处于优势地位，成为行业的领军者，由此可以发现，环境给企业带来的影响仅是一方面，对于房地产开发项目来说财务风险的控制才是发展的关键，和房地产开发是否成功有直接关系。
随着我国经济体制改革的不断深化，房地产领域企业形式和经营产品品种的不断革新，为我国房地产领域中企业的财务风险管理带来了新的难度。近年来，我国政府不断出台新的政策来促进房地产行业的发展和去库存，为房地产行业带来了新的发展机遇，但同时，房地产公司的资金来源问题以及内部财务风险管理模式陈旧的问题成了房地产公司发展和业务革新的桎梏，因此，本文依托价值链分析方法对于房地产公司的财务风险管理方式提出了理论建议并构建了操作程序体系，并依托我国房地产上市公司的实例，分析了这一理论模式的可行性，为广大房地产公司在财务风险管理模式升级上提供了参考。
2 我国房产企业价值链财务风险分析
2.1 基于我国房产公司产业链的纵向价值链分析
我国房产公司当前的发展，结合国内房地产行业的发展特征，以“做强销售、做大外包、拓展管理”为目标，加快产业布局，目前，大多数房产企业已形成房地产开发、建设外包、租赁与管理三大主业，能够在住宅、商业用地、商铺、建筑建设、住宅管理等领域，为客户提供高品质产品与服务，为客户提供开发―产品―销售―服务的一站式服务，业务链与管理详见下图。
对我国房产公司而言，其纵向价值链更多的是对于财务成本管理的分析，在整个价值链过程中，其基本成本分析表如表1所示。
由上表可看出我国房地产企业在整个产业链上的利润率是比较平均的。
为了能够促进公司更好地化解财务风险，提高公司盈利能力，我国房产公司应当进一步探究其利润率平均的主要原因，并根据原因进一步分析后期的应对措施。
2.2 基于我国房地产公司内部价值链背景下的财务分析
所谓的我国房产公司内部价值链战略，即我国房产公司通过对公司内部当前现有的各种财务资源以及其他资源进行整合，从而实现提高公司核心竞争力水平的一种发展战略。
本文的分析，综合考虑我国房产公司所处的行业环境以及其自身所具有的特性，通过引入SPM 公司财务战略矩阵以及生命周期耦合象限的公司内部价值链战略分析方法，来对我国房产公司的整个内部价值链发展战略进行分析和说明。
根据我国上市房产公司 2011―2014年的平均相关财务数据，本文分析得出了我国房产公司内部价值链分析的相关指标，具体情况如表2所示。
分析上表中的数据，能够发现：
对于我国房产公司而言，在2011―2014年经历了一个较高的增长时期，但在2011年由于政府部门相关房地产调控政策的制定和实施，导致了公司的经营受到严重影响，公司经营的亏损导致了公司各项指标的严重下滑。而这种境况也迫使我国房产上市公司寻求业务的多元化发展与转型。
2009―2012年，剔除国家宏观调控的影响，根据所处公司财务矩阵与生命周期耦合象限来看，公司所处象限均在Ⅱ象限，表明公司的持续增长能力是极强的，在企业生命周期中是成长型企业，但现金短缺，筹资压力大。
因此，对于我国房产公司而言，其财务风险管理应当专注于保障其财务战略的实施上，对其价值链中财务风险的管理当集中在其财务战略中的关键环节上，保证企业在整个价值链业务中的经营平稳性。
3 我国房产企业财务风险管理建议
3.1 内部价值链财务风险管理
（1）成本控制管理的建立。通过内部价值链分析，我国房产公司当前EVA水平较不理想，因此为了能够提升公司财务水平，我国房产公司应当注重成本控制的建立。具体而言，应当做到平衡效益与质量的关系、降低工程成本、提高工程效益、建立成本核算明细账以及完善内部成本管理体系，依靠科技创新等方面来实现成本控制。
（2）资本结构优化。基于价值链的资本结构优化战略，主要是指企业在筹资上实施资本结构优化战略，根据与价值链依存度的关系，合理确定融资战略。
在当前房地产“去库存”成为主基调的市场环境下，通过资产证券化模式来优化资本结构、降低资金成本，已成为房地产开发商和业主的新选择，房地产资产证券化将呈现井喷式增长。有关专家甚至断言，随着国内房地产资产证券化业务趋于成熟，房地产行业的商业模式也将随之改变。
近年来，我国房地产证券化市场已进行了许多探索和创新。从市场情况看，房地产资产证券化产品大致可分为标准的房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）、准REITs（或类REITs）、住房抵押类贷款支持证券、涉及收益权和债权的基础资产发行的资产支持证券等。
多种新型房地产金融工具的出现，都为我国房产公司资本结构的优化提供了良好的外部基础，能够在很大程度上实现资本结构的优化。
3.2 外部价值链财务风险管理
外部价值链战略是指价值链的核心企业通过协调以其为核心的价值链企业群整体的财务资源来达到提升整个价值链核心竞争能力的策略。
当前我国房产公司已经形成了一整套围绕客户所展开的价值链体系，能够为客户提供一系列的价值服务。因此对于我国房产公司而言，其外部财务风险的管理应当注重合作伙伴的选择，从而实现共赢。
（1）公司战略伙伴与竞争者策略。对于我国房产公司而言，在横向价值链中的合作中，应当通过吸引更多的战略伙伴以及合作伙伴来实现公司技术以及销售渠道的不断拓宽；在纵向价值链的合作中，应当通过产业链的不断整合来实现公司业务价值链的不断拓宽。
（2）生命周期战略。价值创新生命周期财务战略，主要是基于价值链创新具有生命周期，不同的生命周期阶段需要采取相应的财务战略予以配合。
我国房产公司在筹资战略上采取权益筹资战略，以巩固财务基础，以支撑经营战略；在投资上应集中财力，投资于最急切、最关键的环节上；分配上，应注重好激励及内源性资金，抵御财务风险。
参考文献：
[1]Steven Li.Future Trends and Challenges of Financial Risk Management in the Digital Economy[J].Managerial Finance，2006：Vol.30，Iss.11.
[2]俞卫国.成长期企业财务战略研究――基于HF房地产公司的案例研究[D].厦门：厦门大学，2009.
[3]姚文韵.公司财务战略――基于企业价值可持续增长视角[M].南京：南京财经大学出版社，2011.
房地产财务风险分析范文3
关键词：风险定位；房地产企业；财务风险；预警分析
纵观房地产行业的发展情况，主要与宏观经济环境、行业的景气度等影响密切相关，在行业发生动荡时势必将引发企业的财务风险等问题[1]。以往的房地产企业财务预警机制主要是从内部采取防控措施，缺乏对外部环境的分析研究，最终导致风险防控效果较差，对此，本文基于风险定位理念对房地产企业的财务风险预警机制进行了系统研究，现将研究内容论述如下。
一、房地产企业财务风险概述
（一）房地产企业财务特点
房地产产业是带动宏观经济发展的重要产业，其行业的财务问题一直备受关注，总结其企业财务特点主要包括以下几点：①筹集资金的困难性较大，筹资方式较为单一。②企业资金链存在一定的风险，负债率持续走高。据统计[2]，目前我国的很多房地产企业的负债率高达70%。③对于债务而言，缺乏短期偿还能力。自2013年上半年开始，企业的速动比率持续下滑，说明了国内的房地产业的偿债能力较差。
（二）房地产企业财务风险形成原因
1.内部原因
内部原因主要是指企业发展的内部管理出现问题或纰漏，多包含这几点原因：缺乏风险防控意识、投资决策失误、资金结构有误、资金链周转不灵或断裂以及缺乏内部风险管理和防控能力等。
2.外部原因
外部原因主要是指企业发展的大环境造成的风险，具体为宏观经济关节影响、行业周期波动不规律以及出台的政策与产业发展供需关系不协调等。
（三）风险定位
房地产的财务风险多表现为利率变动风险、企业资产负债率风险、投资回收风险等，若想进一步明确风险，仍需要剖析风险传导方式和传导流程，其中，传导方式与周期波动密切相关，表现为房地产财务状况周期性波动受宏观经济的周期波动和房地产企业的经营状况周期波动影响较深。而财务风险传导路径则是经风险因素导致的风险事件在风险载体的传播下以及风险流的扩散作用下形成实质性的风险损失。
二、房地产企业财务风险预警机制的建立措施
（一）构建企业财务风险预警指标体系监测风险
首先，设计财务指标，包括经营风险指标、筹资风险指标、投资风险指标以及资金链风险四大指标。其次，设计非财务指标，主要从微观、中观和宏观层面确定风险类别，设计其指标和代码。接下来，设计滞后指标、同步指标以及先导指标，采用时差相关分析的方式选取指标并进行相关计算。为了确保体系的正确性，对相关指标需要进行相关测度，具体的方法如下[3]：①测度非财务指数。对非财务指数设定标准，进行专家打分，汇总统计进行加权平均，得出风险测度值。②测度财务指数。主要包括界定财务指标标准和测度单相功效系数两方面。③编制财务风险预警综合指数。依照相关流程进行指数编制，确定风险预警界限，获取财务景气状况的相关预警信号。
（二）采取财务风险防控措施
1.防控外部因素导致的财务风险
首先，顺应外部环境的变化情况，依照政策导向获取最佳的政策扶持帮助。例如，使用房地产抵押贷款证券化等新型的融资渠道，降低银行业对房地产业贷款产生的问题几率。其次，正视行业的周期波动规律和特点，制定合理的财务计划，采取相关的财务解决措施，例如，在行业繁荣时相对减少资金扩张，降低行业走势较差时带来的财务风险，而在行业萧条期时，准备扩张，确保在行业复苏时抢占先机。
2.防控内部因素导致的财务风险
该防控措施也要从四方面进行把握。①防控投资风险。首先，做好项目前期勘察工作，分析市场，进行成本评估和风险评估。其次，采取最优化的投资组合方式。有意识的组合不同的风险项目，提高风险规避能力。例如，设立物业管理子公司，以此分担房地产母公司的财务风险。②防控经营风险。首先调整经营理念，将房地产建设转向小城镇，整合土地资源，细分建设项目，扩充企业经营模式。可以适当与旅游行业等其他行业加强合作[4]。其次，加多方合作。走多区域联合发展、共赢道路，建立强强联合，提高行业竞争力。最后，完善营销手段，切勿盲目投资，确保企业资金回笼迅速，降低财务风险。必要时可以适当放弃一些高风险项目。③防控资金链风险。首先，合理控制成本。加强成本控制 在前期做好投资部署，确立收益预算。在项目实施过程中控制成本，减少项目变更情况，在项目竣工时依据合同约定的条款进行核算。其次，建立企业资金控制系统，合理把握和管理企业资金，做好预算，明确资金使用情况。最后，管理好应收账款。建立科学化的客户资信等级，设立应收账款的比例和相关的回款的责任制。④防控筹资风险。主要措施包括构建合理的资本结构以及增加产业投资信托能力。
三、房地产企业财务风险预警实证探讨
（一）选取样本，获取数据来源
本文样本为万科企业股份有限公司，选取2009年3月份-2013年6月份的财务数据为样本数据，对其进行研究分析。
（二）筛选预警指标
1.分析其探索性
检验万科的原始财务数据是否异常，使用SPSS20.0的探索性分析，对样本季度数据M值进行统计，最终发现长期股权投资比率X10的数值为0，不具有显著性，所以可以剔除在外。此外，变量中的X7、X12、X17的奇异值较多，可以直接剔除。
2.分析其相关性
经相关性分析后，结果显示经营风险指标保留X1、X3、X5、X6；投资风险保留X9、X11、X13；资金链风险保留指标X21和X23；筹资风险指标保留X15、X16和X19。
（三）测度个体指数
1.测定财务个体指数
首先，确定财务指标中的临界值。明确其极小型变量、极大型变量、稳定型变量以及区间型变量[5]。然后计算指标单项功效系数。通过样本测算结果显示，不良资产比率X5、资本保值增长率X11、长期资产适合率X19的得分均符合指标要求，这表明万科的长期偿还能力和资本结构无风险。但是资金流动性较差，存在问题。
2.测定非财务个体指数
采取专家打分形式对万科的非财务指标进行评价，最终结果显示万科的风险管理水平较好，内部控制也较好。但是投资风险较高。
（四）编制综合指数
1.对指数进行分类
应用上述多种方法最终得出万科的财务风险预警综合指标体系，依照时序相关法，最终计算出同步、先导、滞后的财务风险预警结果。
2.确定综合指数预警界限
经计算结果显示，万科的综合预警指数的序列平均值为125，将该值作为万科的财务风险预警警戒线。
（五）绘制预警信号图，做好分析
将之前求出的同步、先导和滞后指数以及综合合成指数制成指数走势图，将此作为万科的财务景气走势图。其中先导指数图显示了财务风险与外部环境的关系。同步指数图反映了万科财务风险与净资产收益率同期的财务状况和波动情况。滞后指数反映了万科财务风险与行业景气的关系。综合指数综合反映了上述财务因素和非财务因素与财务风险的关系。
（六）定位风险
制定风险雷达定位图，最终发现万科的外部环境较好，但是内部管理相对不佳，现金量较少，所以显示万科交易具有一定的财务风险。
四、总结
目前，在现行的宏观政策调控下房地产企业仍然面临着多种财务风险，主要源于外部环境不稳定和内部管控措施较差，本文就此发展现状下分析了房地产企业的发展特点，并设计了相关风险指标体系，提出了正确的房地产企业财务风险预警方法，力求建立最佳的房地产企业发展模式和态势。
参考文献：
[1]战昱达.上市公司财务风险预警研究――基于房地产行业实证分析[J].财会通讯，2013（17）：117-118.
[2]曹建梅.房地产企业财务风险分析及预警研究[J].中国外资月刊，2014（2）：58-58.
[3]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友，2013（10）：
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[4]潘输飞.房地产企业财务风险预警机制的重要性[J].江苏商论，2012（26）：263-263.
房地产财务风险分析范文4
关键词：房地产企业；财务风险；风险控制
中图分类号：F23
文献标识码：A
doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050
1 财务风险定义
财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。
财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。
财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。
2 房地产企业财务风险的具体表现
2.1 资金源层面的财务风险
2.1.1 债务风险
在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。
2.1.2 融资风险与再融资风险
房地产企业的融资风险主要是当企业筹措资金时，筹资方案发生了变动而引起了收益变动的风险。再融资风险主要是由于两方面的原因，一方面是资本市场中金融产品种类或者条件发生变化带来的不确定因素，另一方面是由于企业自身资本结构不合理，筹资方案存在问题。房地产企业的资金需求量大，由于我国国家政策的限制，房地产上市限制大，大部分房地产企业难以通过上市筹集资金，加上目前我国金融市场还不成熟，使房地产企业的筹集资金大部分以银行贷款为主，其他的融资方式还没发展健全成熟地发展起来，近年来，由于政策倾向，银行缩小信贷额度，筹资难度也变大了。另外，如果企业在经济活动中，信用等级受损，会导致再融资风险加大。
2.2 营运管理的财务风险
2.2.1 投资风险
房地产行业的资金流周转期长、投资的成效比较慢。在开发项目的过程中，由于市场调研工作不到位，可行性分析出现失误，或者盲目追求高利润而技术不成熟的情况下，导致投资收益无法达到目标，而造成出现亏损或资金难以持续经营的风险。
2.2.2 经营风险
经营风险在这里主要是指资金能否回收的风险。主要是指由于经营方式不佳，房地产企业出现经营亏损，或者经营收益不能到达预期经营收益的目标水平，导致资金不足，甚至资金链断裂，从而难于持续经营的风险。另外，由于房地产行业的负债程度高，当债务到期而预期销售目标未能达到，或者债务到期集中而现有资金难以偿还，财务困难更为显著。
2.2.3 管理风险
管理风险，主要是关于在企业日常的经济活动中，由于不合理的财务管理制度，内部控制的体系不完善或者实际操作过程中的人为原因等，造成的财务管理的疏忽，导致资金使用不能得到合理管理，影响了企业效益和经济活动。房地产企业的经济行为中，往来密切的内外部利益相关人员杂多，涉及的资金量较大，因此企业面临的风险也较大。
2.3 外部客观环境层面的财务风险
2.3.1 利率风险
房地产企业有大规模的贷款负债，以银行借贷为主，银行贷款的利率受国家宏观调控的政策影响，会根据国家总体经济形势而调整，因此，利率的调整，将会影响房地产企业债务状况。当利率调整的走向不利于房地产企业时，利息费用增加，融资成本增加，使企业的债务压力增大。同时如果出现经营资本回收困难，企业面临的债务危机可能性也增大。
2.3.2 市场风险
由于市场上供求关系的变化、消费者偏好的变化等不确定因素，会给房地产企业带来不同程度的财务风险。
2.3.3 政治风险
调整经济波动不稳定的政策，为保障社会民生、提供保障性住房，经济适用房等政策，都会影响房地产企业的发展。国家政策的宏观调控，比如税收政策的调整，也会影响房地产的经济活动、债务状况以及经营销售，都将给企业带来风险，导致财务运营的困难。尤其在最近的几年里，房地产政策存在不稳定因素，抑制房价的政策，使房地产企业面临的政治环境变得越来越严峻，这都会给房地产企业带来相应的财务风险。
3 房地产企业财务风险的成因分析
3.1 资本结构不合理，过高负债率，融资渠道单一
因为房地产企业开发项目初期，资本需求量大，然后企业自有资金往往不足以承担，大举借债，成为主要地资金来源。在2013年，我国房地产上市企业大部分都负债率超过70%。然而由于上市条件限制，通常中小型房地产不能通过上市融资筹集资金。目前我国大多数房地产企业筹措资金是有的向银行借贷获得，有的甚至全部由借款组成，由此使得资产负债率（资产负债率=负债总额/资产总额*100%）计算公式可知，负债率越高，会给企业带来财务风险的压力也就越大。
房地产企业资本结构不合理，债务期限结构不合理，债务到期过于集中，当资金回收出现困难，应收账款难以兑现时，自有资金不足将导致无力偿还债务。另外，短期借债比重过高，增加了短期偿债的压力，加大房地产企业运营的财务风险，不利于企业稳健健康地发展。当出现资金短缺时，没有合理用科学方法从企业内部管理的漏洞中改善资金状况，而是一味地向银行或其他金融机构大量贷款，不利于企业的信用等级评定，更促使资本结构不合理，甚至导致恶性循环。
同时，现阶段我国债券融资市场的不完善，加上国家政策的导向，银行贷款更为容易，导致房地产企业的融资渠道单一。
3.2 财务管理的意识薄弱
在房地产这类注重高投资高收益的企业，过于盲目倾向于投资高回报项目，项目决策具有投机性，没有足够的早期调查，往往容易忽略早期财务预算和成本控制，在财务管理方面并没有得到应有的重视。在项目开始之前，没有做好细致完整的财务预算规划，收益回报率和资金运行的跟踪和控制。在项目开发过程中，劳动力、物资、技术等资源的不合理浪费。忽视了财务管理的重要性，并没有做好合理有效得财务规划，成本预算以及债务状况的合理分析，急于盲目大规模地投资生产，最后导致财务风险。
另外，由于不重视财务管理的高度，忽视对财务人员专业素质的要求控制，财务人员专业技能知识并不与公司运营需求相匹配，对于企业财务状况更是不能作及时有效的分析并提出合理防范措施，导致公司一旦财务困难，就难以规避风险，无法做到合理有效减少损失，企业也难以稳定长期地持续发展。
3.3 内部财务控制体制不健全，管理体系不完善
现阶段我国的房地产企业的内部控制能力不强。房地产项目开发要经历一个长时间段，资金周转期也不短，整个项目执行的周期较长，涉及的项目很多，经济利益相关者也涉及很多，在这过程中的内部控制难度大，财务管理难度也大。尤其在项目开发周期中，历时长，费用杂，人员多，难度大。
虽然目前已经开始重视成本管理，但是经验不足，难以建立有效合理的控制体系，无法做到对于各个部门，各个步骤有效的控制，对于最后财务决算与预期差异过大，也难以系统地查找原因。
3.4 宏观经济与政治环境的影响
近年来，随着房价高速上升，高投资高风险的房地产企业发展迅速，在高利润的诱导下，也吸引了很多新进入市场者。在房地产市场竞争激烈，房地产行业快速发展的同时，也滋生了各种不稳定的因素。市场上在投资项目时，很多企业出现了盲目的狂热，项目决策具有投机性。市场竞争压力大，以及消费者偏好的变动等不稳定的因素，也是房地产企业面临财务风险的原因。
同时，通货膨胀也让房地产企业成本的压力增加。而国家关于银行借贷额度的紧缩政策，给大量依赖与借款的房地产企业造成压力。国家抑制房价，保障社会民生，保障居民住房问题的相关政策，也使房地产企业的发展受到相应限制。
4 房地产企业财务风险的防范及控制措施
4.1 优化资本结构，控制负债率，融资渠道多元化
在现代企业，尤其是房地产企业这样资金密集型的企业，优化资本结构成为房地产企业及其关注和亟待解决的问题。
目前，房地产企业过于依赖于银行贷款，这就使企业受利率的变动的牵制越大。房地产企业应改变以往单一融资渠道的形式。近年来，金融市场在不断发展，其他金融衍生产品的类型和方式也不断增多，金融衍生工具也在不断创新中，为房地产企业提供了更多融资方式，降低财务风险的机会。降低企业资本结构中的负债比率，使负债率下降，有利于增加公司运营的稳定性。
4.2 建立合理规范的内控体系，提高财务管理能力
企业要想从各个环节逐一控制财务风险，那么合理有效地对各个部门，各个环节有步骤地进行控制，则是必不可少的。随着房地产企业的发展，企业管理者对于内部财务控制的重视程度也在增加，从无到有，再到规范合理的内控体系建立，房地产企业的管理层也在不断摸索经验，加强财务管理控制。从项目成本预算，各项执行费用支出，到应收账款的管理，资金往来各个环节逐一进行控制，有效管理。建立完善健全的体系，全面掌握各个部门，防止财务信息在决算环节出现问题而难以找到问题根源。加强每一部门，每一项目中对与资金往来密切的人员管理及控制，防止任何舞弊造成的财务危机。另外，加强对于应收账款回收的管理，使用自有资金，有利于增强企业自给能力，而不是一味依赖于外来借贷。
4.3 合理规划投资项目
目前，房地产企业竞争激烈，加上市场体制等诸多不健全和不稳定因素，导致部分房地产企业过于盲目地追求大项目，高收益项目，而忽视合理规划，缺少整体大局观念。企业应该在投资项目之前，对于项目进行细致的可行性分析，并根据自身实际发展状况，适度估算项目成本及收益，做出符合企业长期发展的投资决策。做好充足的早期市场调查，消费者偏好变动趋势，洞察市场动向，有利于有效减小市场风险。合理地规划投资项目，需要有市场整体的大局观，了解房地产行业的发展趋势，并能根据宏观变动，而做出适时的调整以应对。
4.4 加强规避财务风险的意识，提高财务人员的综合素质
由于房地产项目的重心在于项目开发，管理者容易将过多关注集中于项目工程的实施，然而对于财务管理的重视程度往往不够，财务风险危机的规避意识薄弱。近年来，一些房地产企业已经逐渐意识到应该注重财务管理，尤其意识到房地产企业的管理层重视财务管理的重要性，只有当管理层率先重视财务管理，才能从上而下培养企业的整体防范意识，渲染“谨慎做财务”的企业文化氛围。
另外，领导者重视财务风险问题，将有利于提高对于财务人员专业素质的要求。聘用并培训财务人员的专业素质以及职业素养。财务人员的专业素质和职业态度欠缺，不利于日常财务工作的准确度和效率，企业也难以及时觉察财务风险的潜在性并进行采取有效的规避措施。企业在加强领导层财务风险防范意识的同时，提高财务人员的专业素质和职业态度，使企业形成良好的文化氛围，有利于企业更加稳健持续地发展。
4.5 关注宏观经济和政治形势，建立风险预警机制
房地产行业的发展受到宏观经济环境和国家政治决策的影响，需要随时关注国外和国内行业信息，以及政策变动倾向，做好防范措施。房地产企业建立财务风险预警体系，收集汇总大量的国内外房地产行业适时信息，提出潜在财务危机的问题，引起企业重视，做出有效防范。另外，对实际运行状况进行监控，能够及时有效发现并确定财务风险，采取规避调整措施。对于规避风险的措施，进行监督审查，保证其有效执行。
参考文献
[1]田洁.大型房地产项目中的成本管理优化模型设计[J].工程经济，2015，（04）：60.62.
房地产财务风险分析范文5
一、房地产企业的财务现状分析
目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业-万科地产和保利地产为例，以2010-2014年的财务数据为依据，进行财务分析.选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。
1、企业盈利能力分析
盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。
净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考 。2010-2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。
2、企业营运能力分析
企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010-2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。
3、企业偿债能力分析
企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010-2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010-2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。
4、企业成长能力分析
企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为3641%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。
二、存在的风险
1、房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产过度投机引起的房地产价值与价格的严重背离。目前，我国购房者多以投资、保值为目的，而非住房需求，一、二线城市尤其如此。在国家一系列政策调控下，我国一线城市的房地产销售额大幅萎缩，价格出现松动，并且有价无市，中国的房地产泡沫已经开始泄气。但是，据此判断市场下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。
2、城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一、二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。
房地产财务风险分析范文6
关键词：信用风险模型；房地产上市公司；财务预警
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）03-0100-04
引言
随着经济全球化的发展，国内房地产企业在市场竞争中面临各种各样的风险，如何辨识、评估、监测、控制风险已成为我国房地产企业发展道路上必须面对的问题。而在我国房地产企业风险意识不强，风险管理工作薄弱，是企业发生重大风险问题的重要原因。
一、文献综述
国内外对企业财务风险识别的研究主要集中在识别方法和识别变量的选择方面，而且这些研究成果主要是用于企业财务危机预警模型的构建。
Beaver[1]（1968）率先提出单变量分析法。选择79家公司，通过6组30个变量来反映公司破产前一至五年的财务能力，研究发现最好的判别变量是营运资本与负债之比和净利润与总资产之比。Altman[2]（1968）首次运用多变量分析模型对企业财务危机进行判别分析。从流动性、获利能力、财务杠杆、偿债能力和活动性五个方面选用22个变量作为预测备选变量，通过对1946―1965年间破产制造企业和33家非破产配对企业的研究分析，构建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）构建 Logistic预测模型，研究发现，影响公司破产概率的变量，即公司规模、资本结构、业绩和当前的变现能力。
周首华等[4]（1996）运用1977―1990年的62家公司，即31家破产公司和相对应的同一年度、同一行业及相近净销售额的31家非破产公司，建立了F分数模型，并以ComPustat PC Plus 会计资料库中1990年以来的4 160家公司数据作为检验样本进行了验证，其F模型的准确率高达近70%。生育新、顾寿仪[5]（1998年）通过流动比率、速动比率、资产负债率、存货周转率、应收账款周转率和利息倍数对财务风险的预警指示，研究宏观回避和微观回避对财务风险的回避。杨淑娥和徐伟刚[6]（2003）在Z分数模式的基础上，运用统计学中的主成分分析方法，提出了Y分数模型，并用建立模型的134个原始样本进行回代，在预测值Y=0.5时，模型的回判准确率为80%左右。王芳云[7] （2005）在系统阐述奥特曼Z计分法的基础上，有针对性地选取了2003年沪、深上市公司的财务风险进行实证研究。实证表明，Z-score模型、模型对某个行业或某类企业的财务风险整体性分析的指导作用较强，可有效的评价企业财务风险。邢姝媛[8]（2011）结合了王伟、赵占军认为的房地产企业财务风险的三种表现形式，从内部控制体系、财务管理体系、资金管理体系和加强财务管理意识等方面提出防范措施。赵春[9]（2012）应用于企业财务风险分析与危机预警的研究，提出了企业财务风险概念层次树模型和时间序列动态维护的财务危机预警模型。通过基于Hash 结构的关联规则交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度树的关联规则增量式更新算法 IUPS_Miner和关联规则的动态维护算法ARDM方法，构建偿债能力、盈利能力、现金流量指标、运营能力、成长能力和指标相关性分析几项财务指标。杜俊娟[10]（2013）从系统风险，非系统风险两方面分析房地产企业财务风险的类型及产生原因，提出将财务指标与非财务指标结合进行预警分析的新思路。杜运潮、徐凤菊[11]（2013）以我国房地产上市公司为研究对象，选取8家财务状况异常的公司，按照4倍比例选取了32家财务状况正常的配对公司，采用反映企业偿债能力、资产运营能力、盈利能力、成长能力、现金流量能力五个方面能力的30个财务风险评价指标，构成Logistic财务风险识别模型。代岑颖[12]（2014年）将财务风险划分为筹资风险、投资风险、流动资产风险三类，针对每一类风险选取相关财务指标，共27个量化指标构成财务风险分析指标体系，对该房地产企业的财务风险进行识别与防范。王惠聪[13]（2014）运用财务比率分析法，单变量分析模型、Z3计分模型、F分数模型，对房地产公司的财务风险水平进行了分析，研究发现房地产公司的财务风险水平正在逐渐升高。向晓露[14]（2014）、刘砂砂[15] （2014）研究结果表明，对房地产行业的财务风险影响最大的为偿债能力因子和成长能力因子，盈利能力因子对强势公司影响最大，而偿债能力因子对弱势公司的影响最大。庞明和吴红梅[16]采用多元回归分析法，利用现金流视角研究财务风险。研究结果表明，经营活动现金流增长率、投资活动总流入结构比率与财务风险的变化趋势反比净利润现金比率、全部现金流量比率、筹集活动总流入结构比率显著影响财务风险。
二、研究设计与指标构建
Vasicek 于2002 年首先提出来的财务风险，并在财务预警体系研究中得到应用。该模型假设财务运行状况主要取决于两个变量ZA和ZB为正的概率，用公式表示为：
财务预算的名义杠杆率？渍可以表述为：
鉴于最大概率为1，现金流运行状况的概率可以表述为：
当概率为1 时表示现金流的约束较松，可以降低风险标准提高高风险项目的投资，如果把剩余资金用于项目A，则B+A项目的收益情况W可以表示为：
根据上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在约束条件下，公司现金流的最优财务状况和公司项目收益E 呈正向关系，与置信度系数α 也呈正向关系，和违约率PA和PB呈反向关系，即风险的存在将提高公司财务危机发生的概率。
企业收益情况可以表示为：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企业利润，如果i为0，表示企业完全使用自有资金，i 等于C，表示完全使用外部资金。
只有在E>0，即企业利润为正时才会继续扩大投资规模，意味着企业现金流的财务状况良好，对E 求导可得如下形式：
上述公式意味着房地产企业所处外部环境越复杂，房地产企业资金不足时，进行外部融资的成本越大，将会影响企房地产企业正常运转。财务预警指标从经营效率、偿债能力、盈利能力和资本收益四个方面对财务状况进行分析，其中经营效率包括企业内部现金充足率、经营现金比率、自由现金比率和资金周转率4个子指标，偿债能力包括企业现金比率、资本负债率和现金债务比率3个子指标，盈利能力包括盈利现金比率、经营现金比率和净资产利润3个子指标，资本收益用每股的现金流量表示。随机抽取2015沪深两市54家房地产上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司设定为1，非ST公司设定为0，在分析时把94个样本公司分成两组，分别为估计组和检验组，计量分析使用SPSS软件，数据的描述性统计（见表1）。
三、实证检验
根据财务风险的数理模型，企业财务状况主要取决于企业收益情况和现金流项目特质性。
由于企业财务风险（CF）和企业收益和现金流存在密切关系，基于上述变量选取，本文设定经营效率（JY）、偿债能力（CZ）、盈利能力（YL）和资本收益（ZB）四大影响因素构建计量模型：
为了对公司的财务风险进行定量分析，首先使用上述风险计量模型进行回归分析，回归结果（见表2）。
从模型回归结果可以看出，所有变量都通过了显著性检验，伴随概率较小，从标准差和t值可以看出回归结果较为理想。在市场经济的环境下，目前还存在很多不合理的地方，而且上市公司融资压力是制约企业财务状况的重要因素。合理规划、制定行业标准是国家经济健康发展的重要保障。
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[14] 向晓露.我国房地产企业财务风险评价研究[D].成都：西南财经大学硕士学位论文，2014.
