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不动产基金投资范文1
东方证券渠道已拓宽 效率待提高
利率敏感性资产降低幅度较大
《保险资金运用管理暂行办法》(以下简称《办法》)大大拓宽了保险资金的投资渠道和运用范围,除了明确无担保企业(公司)债券的投资比例外,还规定保险资金可以投资未上市企业股权和产业基金,投资不动产,提高了债权投资计划的投资比例,并且不对股票和股票型基金投资各自做出限制。
从新规定可以看出,保险资金对未上市企业股权和产业基金、不动产、债权投资计划的投资比例大幅度提高,再加上股票和股票型基金的投资比例,对非利率敏感性资产投资从26%提高到了45%,债券和银行存款等利率敏感性资产降低到55%,并且这其中还可以投资20%的收益率较高的无担保企业(公司)债券。(见图)
利率敏感性资产投资比例降低,保险资金的投资收益将不再单单受利率波动的约束,大大提高了利差收益。
一般情况下,加息将增加投资部门的压力。在银行渠道,居民对寿险保单的认识更多的是储蓄理财的替代品,在利率较低和银行渠道销售的其他金融产品收益率较低时,银行渠道的保单销售良好,银保保费收入增长幅度较快,但随着利息升高及金融市场的火爆,保户的逆向选择将必然造成银行渠道保单的退保和保费收入的下降。银保渠道的保费收入与利率及基金、理财产品的收益率具有较强的负相关性。利率提高,万能险的结算利率也在提高。这无疑增加了投资部门的压力。
另外,加息会分流银保渠道的保费收入。在其他金融产品收益率提高的情况下,银保的万能、分红产品的优势将减弱,将会出现资金分流。从保费发展的历史趋势上看,银保渠道保费收入的涨幅与利息及股票型基金净值的涨幅是负相关的。
利率敏感性资产投资比例降低,保险公司的投资收益受利率波动的影响减弱,相对于负债成本,将更能获得相对稳定高效的投资收益,对保险公司的保费收入和利润构成将有更多的正面贡献。
另外,放开对未上市企业股权和产业基金、不动产的投资,提高债权投资计划的投资比例,这些投资渠道受利率波动的影响较小,也不受股市涨跌的涨跌影响,而且投资期限较长,符合保险资金安全长期的投资要求。
投资渠道的使用效率需要提高
从资金的性质上看,保险资金与社保基金具有较高的相似性,都有资产负债的匹配要求,都需要进行长期投资,对投资收益都有较高的安全性和稳定性要求。从投资渠道上来看,保险资金与社保基金的投资渠道也有较强的类似性。
按照规定,社保基金投资银行存款+国债+政策性金融债的比例不得低于40%,投资股票的比例不超过30%;2008年4月,经国务院批准,社保基金投资产业基金和市场化股权投资基金的总体投资比例不超过全国社保基金总资产的10%。
社保基金和保险资金的资金性质和投资渠道具有较强的类似性,但与保险资金相比,社保基金的投资收益要高很多。2001年以来,社保基金的平均投资收益率为9.75%高出保险资金5个百分点。说明社保基金的投资能力和资金利用水平大大高于保险行业。值得注意的是在2005年以前,这两类资金投资收益率相差不多,保险资金的投资收益率在有些年份甚至高于社保基金。但随着投资渠道的放开,社保基金的投资收益率大大提高,并与保险资金拉开了距离,说明社保基金的投资渠道使用效率高于保险资金。
在股票投资上,社保基金的投资采取市场化运作。根据《全国社会保障基金投资管理暂行办法》的规定,股票的投资主要是采用委托投资方式,通过公开招标,在证券市场中选择最适合的投资管理人来投资运作。从成立至今,社保基金会选择了十家境内投资管理人,包括九家基金公司和一家证券公司。截至2009底,十家境内委托投资管理人管理了40个投资组合。每个投资组合分别由不同的基金经理按照既定的投资策略和投资风格进行独立运作。
在股权投资方面,社保资金的投资能力较强。截至2008年底,社保基金投资了中比基金、渤海产业基金、弘毅投资基金和鼎晖投资基金等4家股权投资基金。2009年,社保基金又完成了对中信绵阳基金的投资。投资金额达到数百亿元。
各家公司在股权及不动产投资方面的优势
目前保监会还没有推出保险资金股权投资、不动产投资的投资细则和投资指引。不动产、股权投资隐含的风险大,需要保险公司更高的风险控制能力和项目选择能力。比较来看,中国人寿、中国太保和中国平安各自具有不同的优势。中国人寿在国有大中型企业的股权投资方面有优势、中国太保在上海的国有企业股权投资方面具有优势,中国平安主要通过平安信托进行股权投资,市场化程度比较高。
平安信托是平安集团进行项目投资的主要平台,随着保险资金股权投资办法的出台,平安信托在人力和项目方面都为保险资金的股权投资做好了充分的准备。平安集团的保险资金可以接手平安信托下信托资产投资的项目,进行项目投资,以缩短项目投资的程序,提高投资效率。目前平安信托下的信托资产投资项目是将来保险资金项目投资的蓄水池。
保险行业投资策略
随着保险资金投资渠道的进一步放开,保险资金的利率敏感性资产投资比例降低,保险公司的投资收益受利率涨跌的限制减弱,相对于负债成本,将更能获得相对稳定高效的投资收益,对保险公司的保费收入和利润构成将有更多的正面贡献。
另外,放开对未上市企业股权和产业基金、不动产的投资,提高债权投资计划的投资比例,这些投资渠道受利率的涨跌影响较小,也不受股市涨跌的波动影响,而且投资期限较长,符合保险资金安全长期的投资要求。
保险资金投资渠道的放开,投资收益将会大幅度提高,保险股的业绩将会有较好的表现。新会计准则也改变了新业务亏损的局面,使新承保业务在前几个保单年度也能在财报中确认利润。
清科集团险资开闸 2200亿涌入PE市场
《办法》明确险资可以投资未上市企业股权,按照截至2010年6月底4.52万亿元的保险资金规模计算,预示着将有2,260亿元的庞大资本量涌入中国PE市场,为饱受资金匮乏之苦的LP市场注入一针“强心剂”。
险资终获LP资格具有“里程碑”意义
保险资金具有资本量庞大、投资周期长等特性,与PE一般5-7年的投资周期以及相对较低流动性的特点相适应,是仅次于养老基金的最适合投资于PE的机构投资者。从国际上看,优质企业股权是保险资金的重要投资领域,保险资金投资未上市企业股权是国际通行做法。在我国,早在2008年10月,国务院批准保险资金可以投资未上市优质企业的股权,尽管细则尚未出台,但这一举措无疑为保险公司增加拓宽投资渠道、乃至未来投资PE提供了契机。此次保监会出台的《办法》作为我国保险资金运用领域的一个纲领性文件,正式为保险资金投资未上市公司股权“开闸放水”,也意味着保险资金将继社保之后成为PE市场生力军。此次LP群体再度扩展,合格机构投资者队伍继续壮大,对我国PE市场将产生重大而深远的影响。
亟待《保险资金未上市公司股权投资实施细则》出台
目前,我国相关政策已允许保险公司投资于非上市企业股权及相关金融产品,但《办法》中第十五条明确规定:严禁保险资金从事创业风险投资。对于此项规定的执行,存在概念界定的问题,即创业风险投资(VC)偏重于早期投资,而所谓“投资未上市公司股权”则主要指中后期、Pre-IPO阶段投资(PE)。保险资金特点不是以追求高收益为主,而是追求合理的资产负债匹配和稳健的保值增值,因此法律对于险资投资也一直持稳妥态度。考虑到创业风险投资存在流动性及各种风险,险资将更加谨慎地推进这一领域业务的展开。对于相应概念的明确界定,还有待具体实施细则的出台。
保险资金投资于未上市企业的股权投资,保监会等相关部门希望能够选择国内一些经营管理规范、投资能力强,能够有效控制风险的保险机构开展这方面的试点,但此次出台的《办法》中尚未对准入门槛做出具体限定。另一方面,保险机构如何开展PE投资业务(投资上市公司股权)或以LP的身份投资于PE基金(投资上市公司股权相关金融产品)也依然没有具体操作细则作为指引。因此,《保险资金未上市公司股权投资实施细则》亟待出台。
可以预见,一旦相应细则出台,PE市场必将成为保险公司的投资新领域。然而,选择企业进行股权投资是一项非常复杂的流程,投资前期需付出大量的时间和精力成本,因此险企参与股权投资在政策上允许只是一方面,现实情况是很多中小保险公司应在投资风险评估实力方面有所加强。此外,PE专业团队的建立,以及具有增长潜力的优质项目资源储备也都将是其PE业务拓展的关键。
长江证券分红险准备金评估利率或将提升
保险公司长期预期收益率将得到提升
基础建设投资和不动产投资将是固定收益类投资的有效替代。基础建设投资和不动产投资的收益率比固定收益类投资(如银行存款及债券投资)高,不论对公司的自由资金还是准备金对应的投资资金都具有更高的投资价值。不动产投资还同时具有预防通货膨胀的功能,对于分红险,万能险及公司自有资金的投资都是非常有益的补充。
假设固定收益类投资(银行存款及债券投资)平均年化收益率为4%,并以10%的基建投资和10%的不动产投资替代固定收益类投资,则预计其对总投资收益的增加在25BP到65BP。
目前银行5年以上贷款利率约为5.94%,而2007年5年以上贷款利率曾达到7.83%的高位,由于基建投资的收益率与银行贷款利率具正相关性,因此,在目前加息周期的情况下,预期未来新增基建投资的收益率还将进一步提升。
分红险准备金折现率或将升高
不动产基金投资范文2
1、智利社会保障基金的投资管理智利从20世纪80年代初期开始实行独特的养老金制度,核心内容就是:以实施完全积累的个人账户为主体,由民营机构运作,政府加强风险控制并提供最低养老金保障。智利养老基金的投资是逐步放宽的,最初只允许投资于政府发行的公债。后逐步扩大到公司证券、公共设施等。这些资产中,大约2/3为私人部门债权。智利资本市场将私营部门引入养老保险基金的运作管理当中。智利中央银行与养老金基金监管局共同履行投资管制的职责,实施严格的“一人一账户、一公司一基金”的养老保险基金结构,保持了基金的简单、透明以便对其实施监督、管理。
2、西欧主要国家社会保障基金的投资管理以英国为代表的西欧国家的现代保障制度,是在第二次世界大战后逐步建立和完善的。法国以债券投资为主附带股票和不动产投资,英国以股票投资为主附带债券和不动产的投资。社会保障基金统一由政府管理,行政机构与经办机构适当分离。法国在设置社会保障经办机构方面做了适当的分工,其基金管理体系由三部分组成:社会保险组织总局及其分布各地的分摊金收费处,支付管理机构和国家账户管理院。英国社会保障基金把制定政策与执行政策的机构分开,在社会保障部下设置了四个局,这些部门各自相互独立地开展工作,并逐步实行企业化管理。
3、美国社会保障基金的投资管理美国是典型的市场经济国家,社会保障基金实施专业化管理,保证专款专用和余额积累,并能预先考虑到未来的支出负担。美国社会保障基金分为联邦和州两个层次,联邦政府直接管理基本养老保险基金,但采取保守的投资策略,限制它只能购买联邦政府的特别债券,但是州政府管理的可以加入风险投资行业。美国社会保障基金由政府、社会组织和团体分别管理,并尽量把权限下放到地方和基层,以提高工作效率。而且美国社会保障事务管理与基金管理也是分离的,它建立了收、支、管、投相分离的管理体制。
对策和建议
综合国外社会保障基金投资管理的经验,我们要探索出一条适合本国国情的社保基金运营道路。为确保社会保障基金的安全运作,我有以下几方面建议。
1、投资更注重科学组合。如英国和法国虽然是两种不同的投资组合,但结果都取得了让人满意的投资收益。这说明投资组合并没有固定模式,最要紧是要适合本国国情。发展中国家普遍存在社会保障基金“投资惰性”现象,即管理机构明知某种投资效益高,但由于怕冒风险,怕麻烦而采取回避态度。我们应在投资中追求高收益和低风险的最佳资产组合,使社保基金的投资收益高于物价和工资的增长速度。
不动产基金投资范文3
中国社科院研究收入分配的专家顾严在近期指出，目前中国的基尼系数已经超过了0.4的警戒线，收入差距已经处于高水平，城乡整体的基尼系数持续上升并达到0.465，2005年将迅速逼近0.47。任何一个国家的社会保障，对该国的经济发展、社会稳定和人民的安居乐业都起到不可替代的防护作用，在我国目前贫富差距逐渐扩大的严峻形势下，越来越凸现出社会保障的重要性。
社会保障基金对于社会保障服务而言，犹如血液对于人体，如果血液供应不足，将会导致人体的贫血甚至其它严重后果。被老百姓俗称作“养命钱”的养老保险基金和被称作“救命钱”医疗保险基金都属于社会保障基金的范畴，由此可见社会保障基金在人们心中的重要程度。社会保障基金的构成见表（1）。
表(1)社会保障基金的构成
基本养老保险基金
基本医疗保险基金
社会保险基金失业保险基金
（由企业和个人缴费组成）工伤保险基金
生育保险基金
中央财政拨入资金
国有股减持和股权划拨资产
社会保障基金全国社会保障基金投资收益所形成的基金
（由中央政府集中管理,经国务院批准以其它方式
统一使用）筹集的基金
补充保障基金企业年金
（由企业和个人缴费形成）企业补充医疗保险基金
(资料的整理源自：张左己.《领导干部社会保障知识读本》[M].中国劳动社会保障出版社,2002)
2004年06月28日,全国社会保障基金理事会理事长项怀诚指出“目前中国社会保障面临的最大问题就是资金缺口太大”，他认为，现在养老基金只有1447亿元，每年来源于企业和职工上缴的养老保险基金也仅仅40亿元左右。因此要面临两个难题，一是基金数量太少，二是国家财政拨不了钱，补不了这个缺口。尽管这一结论主要针对的是养老保险基金，但医保基金同样存在很大的压力。从客观现实来看，我国已经在2000年成为人口老龄化社会，并且下岗和失业人员以及进城农民工的数量逐渐增多；从主观意愿来看，存在着参保主体在缴费中的诈行为、医疗费用的支出难以控制等问题。上述因素都对社保基金的存量带来了巨大压力，其增值欲望也越来越强烈。
针对这一宏观背景，本文分别从“实行新的社保基金筹资政策”和“尝试新的社保基金投资渠道”这两个方面来探讨这一问题，前者是筹资方式，特点是资金聚集时间快，但缺乏稳定性，后者是投资方式，特点与前者正好相反。
二筹资方式：实行新的社保基金筹资政策
（一）划拨部分国有资产
在过去的很长一段时间里，我国实行的是“现收现付”的低工资政策，职工的工资收入中没有包括补偿劳动力所需要的医疗保险费用。这一块费用首先直接进入企业利润，全部上交给国家之后，再由国家通过“统收统支”方式，将其中的一部分变为固定资产或其他有形资产的投资资金，并以此建立起了一大批国有企业。
从国有资产的本质来看，它来源于人民的长期劳动积累，即“国有资产属于全体人民”，因此，变现部分国有资产，用于防止和弥补社保基金的缺口，是“取之于民，用之于民”的合情合理举措。在具体操作上，可以按照现行的“统帐结合”的基本社会保险制度，原有的国企职工可从国有资产(或国有股东权益)中得到对应于自己之前付出的那一份社保补偿金，并根据他们在工作时期中的已扣费年限，以及职工本人在扣费年限中的最高工资（或平均工资等，具体可参照国有资产的存量大小来选择）记入他们的个人账户。另外，对于医疗保险而言，可以按照同样的划拨标准来充实他们的大病统筹基金，以防止他们在患大病时“因病致贫”。
此外，对于国企而言，将部分国有经营资产拨付给老职工（或已退休职工）的社保基金,有助于解决国有股“一股独大”窘境，在有效推进国企改革的同时，也有利于解决目前的股市之困。还需注意的是，我国沪市的股指从2001年6月14日达到2245点的颠峰期，直至2005年6月份的1000－1100点左右（曾经在2005年6月份瞬间跌破1000点大关），长达4年的熊市使很多投资基金公司感到生存维艰，有的甚至已经转向或破产。因此，剥离部分国有资产，改善非流通股“一股独大”的局面，可以繁荣股市，从而有利于发展投资基金组织，最终使资本市场得以健康发展和壮大。
（二）开征以社会保障税（或费改税）为主的新税种
首当其冲应该考虑开征社会保障税（或费改税），这将给社保基金提供巨大而稳定的资金来源。
从理论上分析，首先从经济运行角度来看，社会保障基金是社会生产、社会稳定的必要成本，属于公共物品，因此它的来源最好是通过纳税而不是通过缴费，以消除“搭便车”行为。再从法学角度来看，“缴费”是权利，而“纳税”是义务，费改税后，可以纠正人们以往的观念，使人人都把它视作义务而非权利，从而减少和杜绝逃费现象。
从国外的实际情况来看，社会保障税起源于美国。美国早在1935年就通过了历史上第一部社会保障法典——《社会保障法》。虽然社会保障税是一个年轻的税种，但在许多经济发达国家已经成为头号税种。并且社会保障税占税收总额的比重在不断攀升。据统计，在经济合作和发展组织（OECD）成员国中，社会保障税占税收总额的比重，从1965年的18%迅速增长到1995年的25%，发达国家社会保障税比重的增长更是迅猛。以美国为例，社会保障税占税收总额的比重，由1986年的37％跃居到1993年的41%，成为该国联邦税收中的头号税种。众多发展中国家社会保障税占税收总额的比重也高达25％－35％。在巴西、阿根廷等发展中国家，社会保障税也已经成为第一大税种。据国际货币基金组织（IMF）统计，目前实行社会保障税的国家已经达到132个。
再回顾我国的实际情况，我国及许多转型国家一直没有开征社会保障税，仍采用政府统筹社保基金的形式，这类似于准社会保障税，缺乏强制性和公平性，导致我国在社保基金管理方面不如税收管理那样严格和规范。据资料显示，从1986年到1998年间，全国有上百亿元的社会保障基金被违规挪用，至今仍有几十亿元的资金尚未收回。这种现象必然会严重损害社会保障的体系和投保人的信心，使社会保障费收缴困难。我国第十届全国政协会议上，许多政协委员也纷纷提议，尽快开征社会保障税。鉴于社会保障基金筹集和支付的方式、范围和标准直接影响国民收入的分配和再分配，进而影响国民的收入差距，政府可以在结合我国实际情况的前提下，借鉴国外相关经验。
除了考虑开征社会保障税外，随着我国经济不断发展，可以考虑开征遗产税和赠与税，并加大个人收入调节税和利息税的征收力度，从而在调节国民收入的再分配、缩小贫富差距的同时，把这些税收所得的一部分纳入社保基金。
（三）打通民间筹资渠道
截至2003年底，我国居民的银行存款已突破人民币11万亿元，占全国75%的人口已经达到小康水平，其中18%的人口已经进入富裕阶层。由此可见，通过民间筹资来补充医保基金已经有了一定的经济基础。
1、创建并发行“社保国债”债券
由于我国股市目前面临“股权分置”的难题，该问题解决之前，股市行情极有可能持续低迷，再加上中央银行利率从1996年5月1日至2002年的连续八次降息，国债已经成为城市居民供不应求的最受欢迎投资品种。据统计，2002年我国的国债负债率（国债余额/GDP）仅为10%~12%，离国际通行的60%警戒线相隔很远；财政赤字负担率（财政赤字/GDP）也只有1%~2%，同样远离3%的国际警戒线。因此，我国的国债发行空间较大，在今后的若干年内，可以在防止通货膨胀的前提下分批增发一定数额的社保国债。
2、创建并发行“社保福利彩票”
随着国民经济的发展，社会财富也在日趋增加。我国可以借鉴国外相关经验，尝试发行“社保福利彩票”，通过积聚社会闲散资金来筹集社会保障资金。
根据我国已有的福利彩票政策，自2001年开始，国务院将福利彩票发行费用比例从不高于20%下调到不高于15%，公益金比例从不低于30%上调到不低于35%，对于彩票公益金的分配，民政部以福利彩票2000年的实际所得为基数，以后年度公益金超过该基数部分，80%上缴财政部用于支持社会保障基金，其余的20%则划入民政部。由此可知，改进后的福彩相关政策对于福彩资金的提留而言，已经越来越多，因此，“医保福利彩票”的发行、购买数量大小和由此产生的医保基金增加额呈正相关。
再换一个角度来看，我国的社会保障体系构成中，社会救济和社会福利是惟一被纳入财政预算（即完全由政府负担）的支出项目，对此，我国已经成功地发行了诸如“中华风采”以及一些省份的“地方风采”等福利彩票，这种“取之于民，用之于民”的筹资特征符合大众心态，因此，人们已经普遍认同了投资购买福利彩票的想法。既然社会救济和社会福利可以依靠发行彩票进行筹资，社会保险本身就强调个人需要承担一定责任，因此也可以采用同样的方式进行医保基金的筹资。
3、建立社会保障捐赠基金
从国外的经验来看，许多大机构、大企业和富裕人士每年都会捐赠一笔固定的款项进行慈善活动，以提高其企业及个人的知名度和美誉度。再看我国，据相关资料记载，《福布斯》中文版日前公布了2005年中国慈善榜，入选的100家国内企业总捐赠额近5亿元人民币，其中来自北京的世纪金源投资集团以8432万元位居榜首，上海的福禧投资控股有限公司以1124万元名列第八，并且，国外的汇丰银行和花旗集团也分别捐赠了2258万元和2043万元。
国内外的捐赠行动，不仅可以增加我国社保基金的存量，又可以提高捐赠企业社会知名度和和捐赠人士的公众美誉度，还可以通过资金的二次分配来调整我国的贫富差距，可谓“一举三得”，因此，政府应该通过地通过舆论力量，大力宣传社保基金对广大人民群众的重要性，以获得更多的捐赠资金。
三投资方式：尝试新的社保基金投资渠道
依据我国2001年12月20日颁布的《全国社会保障基金投资管理暂行办法》第29条，划入社保基金的货币资产的投资，按成本计算，应符合下列规定：1.银行存款和国债投资的比例不得低于50%。其中银行存款的比例不得低于10%。在一家银行的存款不得高于社保基金银行存款总额的50%。2.企业债、金融债投资的比例不得高于10%。3.证券投资基金、股票投资的比例不得高于40%。
从上述政策规定来看，社保基金参与资本市场运作的方式还存在一些不足之处。首先，银行存储和投资国债的收益率均偏低，不能满足弥补社保基金的缺口；其次，金融投资工具的结构失衡，使国债投资成为重中之重，导致政府还款压力过大；再者，由于目前国内股市尚需规范，导致社保基金的投资选择过少。综上所述，社保基金目前在资本市场上的运行效率，总体上处于低绩效状态，因此，除了上述政策提及的那些金融投资工具外，还可以尝试如下选择。
（一）指数化投资
指数化投资是一种试图完全复制某一证券价格指数，或者按照证券价格指数编制原理构建投资组合而进行的证券投资，具有风险分散、费用低廉、选择性强、透明度高等方面的优势。按此种方式投资的基金称为指数基金。
从国外来看，指数化基金起源地——美国的股票市场上，超过90％的股票基金收益增长率都低于著名的“标准普尔500指数”（即“标普500”）的增长率，而以“标普500”作为目标指数的指数基金投资收益，远远超过了一般类型的股票基金投资收益，这就使得指数化投资策略备受市场关注，促使指数基金得到了迅猛发展，到2001年4月，美国的指数基金总数已经高达510个，发展非常迅猛。
再结合我国的实际情况来看，指数基金主要投资于深沪股两市的大盘指数。如前文所述，我国沪市的股指从2001年6月份的2245点降低至2005年6月份的1000－1100点左右，完全有悖于社保基金的“高收益性、高安全性、低风险性、高流动性”要求，但是从长期来看，国家在妥善解决“股权分置”、“一股独大”等痼疾之后，深沪两市的股指应该会呈长期上涨趋势，因此，长期投资于该品种将能产生比较稳定的收益。并且，不久前我国深沪交易所联合推出的“深沪300指数”为我国证券市场的指数化投资奠定了坚实基础，因此，我国在适当的时候可以建立社保指数基金，并分批、有步骤、稳健地进行指数化投资。
（二）投资于抵押贷款
抵押贷款是指银行在发放贷款时，要求借款人以自己的资产作为抵押。一方面，由于借方有财产作为借款抵押，因此风险较小；另一方面，贷款收益相对较高，因此可将其作为医保基金的一种投资选择工具。
在实际操作上，首先，从社保基金投资的社会效益角度出发，应该把关系国计民生的行业和企业作为贷款对象，以保证投资安全和收益的稳定。再从企业的角度出发，一方面，多年来金融市场的资金短缺，企业难以从银行获得信贷资金；另一方面，随着国家金融体制改革的深化和国企经营机制的转换，国企投资渠道将多样化。这两方面都为社保基金选择贷款对象提供了标准。
其次，从社保基金的服务属性而言，可以考虑采取如下的抵押贷款方式，例如借给被保险人用于购买住房，同时以所购房产作为抵押。这样做，不仅可以满足社保基金的保值增值需要，而且可以提高被保险人的购房支付能力。这对于缓解人们住房的紧张局势、促进住房制度改革以及拉动内需等方面都将发挥重要作用。
（三）投资于不动产
不动产是指土地、住宅、厂房、办公楼等财产。投资于不动产不仅需要巨额资金，而且其流动性比较差。但出现通货膨胀时，不动产的货币价格也会随着通货膨胀率的比例增加，因此，在经济膨胀时期，它可以作为达到保值效果的一种投资方式。
在新加坡，大量公积金投资于机场、港口、通讯、电力等基础设施。近几年来，尤其是随着西部大开发的进行，我国通过发行国债借入的资金，大部分都用来投资到基础设施建设上，但限于国力，仍然不能全部缓解发展经济的障碍。医保基金如果能参与投资基础设施建设，就可在一定程度上帮助缓解该瓶颈限制，促进国家经济更快发展，同时也可使自身保值增值。
投资不动产的收益也主要来自两个方面，一是通过出租获取租金，二是获取买卖不动产时的增额价差。联系目前我国职工住房紧张和住房制度改革的紧迫性和长期性，我国社保基金对不动产的投资时，一方面可以以住宅建设为主，在取得适当收益的前提下，将住宅出售或出租给被保险人。另一方面,由于电力、石化、交通等国家基础设施建设项目风险小，有稳定的未来收入现金流，而且这些项目一般回报率较高，并且具有巨大的增长潜力，因此也可作为投资对象。
另外，优势产业也可作为我国的不动产投资对象。一方面，可使社保基金获得稳定安全的收益，另一方面，优势产业也急需大量资金来支持和壮大自身的发展。因此，对社保基金和投资接受方而言，是一个双赢的投资行为，即“占优博弈”。
随着国外的各种金融衍生工具不断推陈出新，我国社保基金的投资方式也要随之不断进行调整，在时机成熟时可以推出更多的金融投资工具，例如，投资于回购协议（笔者认为，在具体操作上有点类似于买卖期货），并充分运用投资组合理论、套利定价理论等投资理念。
不动产基金投资范文4
从负债累累到200亿美元的股权投资，再到380亿美元的管理资产
北极星地产金融公司（NorthStar Realty Finance，NYSE： NRF）于2004年在纽交所上市，作为一家REITS公司融资6.478亿美元。上市之初，公司以商业地产的抵押贷款和CMBS（Commercial Mortgage-Backed Securities，商业地产抵押贷款支持证券）为主要投资方向，并通过发行CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证）将所投资产的优先级部分证券化出售给其他机构投资人以放大资金杠杆，而自己仅保留投资的劣后部分。到2008年时，公司的不动产债权及不动产证券投资总额已达到50亿美元（含证券化的表外部分），但由于公司发行在外的CDO大多附有“当标的资产的市值或财务状况不符合某些基础条件时，发行方有回购义务”的条款，所以，在金融危机期间，北极星地产金融公司累计确认了超过15亿美元的投资损失，并使公司股价大幅下挫，到2009年2月时，股价较2007年1月已下跌了88%，到2010年时公司旗下子公司的多项债务出现违约，并面临诉讼风险。
勉强撑过金融危机的北极星地产金融公司，在危机后期开始积极转型，包括以净租赁方式大量投资于医疗养老物业、酒店类资产和活动房屋等经营性物业资产，并在二级市场上折价收购了多个私募地产基金的LP份额（有限合伙份额）包；同时，公司还发起了多只非交易型REITS，分拆了资产管理公司以及欧洲的地产投资业务……
截至2015年三季度，北极星地产金融公司的对外投资总额已超过200亿美元，其中，直接投资的经营性物业资产约170亿美元，另有约14亿美元的私募地产基金投资；而金融危机前的最主要投资标的――商业地产的债权及证券投资额――已减少到27亿美元。
此外，加上2014年被分拆为独立上市公司的北极星资产管理公司（NYSE： NSAM），公司的管理资产总额达到380亿美元，另有两只封闭式债权投资基金和1只非交易型BDC已经提交注册申请，在2015年四季度和2016年陆续发起融资。
那么，在负债累累的背景下，北极星地产金融公司是如何转型的？转型后的北极星地产金融公司又面临哪些考验？
金融危机中，抵押贷款证券化业务惨遭滑铁卢
上市之初，北极星地产金融公司主要通过发行商业不动产的抵押贷款、然后将其证券化出售来获取收益，其中，约60%-70%是第一抵押权贷款，80%-90%是以LIBOR为基准的浮动利率贷款。公司通过将这些抵押贷款打包成CDO，然后再将其中的优先级部分在N-Star品牌下分拆出售给机构投资人以放大资本杠杆，而自己只保留劣后部分，这一策略在金融危机前一度创造了丰厚的收益。
2007年时，为了进一步放大资本杠杆，公司又发起了证券投资基金NorthStar Real Estate Securities Opportunity Fund，对外融资8100万美元，该证券投资基金主要投资于CMBS、CDOs等证券化资产的次级部分，或其他REITS公司发行的信用债，其中，有相当一部分资金投资于北极星地产金融公司自己发起的N-Star品牌的CDO产品的劣后部分，从而使北极星地产金融公司的劣后投资也由表内资产转为表外资产。
到2007年底，公司的资产负债表内仅保留了约25亿美元的不动产债权投资、约5.5亿美元的不动产证券投资，以及约11亿美元的经营性物业直接投资；相应的，当时公司的业务部门主要有以下三块组成――不动产债权投资、不动产证券投资和净租赁模式下的经营性物业投资，其中，经营性物业投资在公司总资产中的占比只有24%，如果考虑表外资产，则实际的债权投资比例更高。
但随着金融危机的爆发，这些债权资产的风险开始大规模暴露，到2009年时，公司债权投资部门的不良率上升到了4.91%，2010年不良率已超过了10%，相应的，N-Star品牌下的CDO资产大幅缩水，2007-2008年公司所投证券的平均评级还能保持在Baa2/BBB的投资级水平，但2009年上述证券的平均评级已降低到Ba2/BB，到2010年进一步降低到B2/B，其市值更大幅贬损60%-70%，并面临平仓（Margin Call）压力；实际上，即使到了2015年，公司所持有的N-Star品牌的CDO资产的市值也只恢复到当初面值的六成左右。
2010年随着美国会计政策的变更，公司更不得不将N-Star品牌的表外CDO全部表内化，结果导致2010年表内的证券投资总额从上年的3.36亿美元大幅上升到16.91亿美元，相应的，证券化负债也从上年的5.85亿美元上升到22.59亿美元，这还没有包括全部的证券化负债――截至2010年底，公司的证券化债务总额达到44.49亿美元，如果加上表外部分，公司的债务总额将超过62亿美元，而当时的净资产值只有12.8亿美元，实际的财务杠杆率（带息负债/净资产）已接近5倍。
在债务额大幅上升的同时，公司的证券化融资渠道和资本市场融资渠道都被封闭，传统的信贷融资额度也被大幅缩减，到2009年时，公司的信用贷款额度更被完全减至零。2010年，北极星地产金融公司度过了最艰难的一年，不仅面临严峻的现金流危机，同时还遭遇多项债务违约诉讼，并面临CDO产品的回购压力，现有的债务也面临到期再融资的问题，融资成本更大幅攀升，公司只能通过折价抛售其所持有的债权资产及其他证券资产来维持现金流，这期间，公司股价已大幅下挫了近九成。
2012年，随着后危机时代的到来，北极星地产金融公司的融资环境有所放松，公司也由此启动了转型之路。管理层将2011年以前的不动产债权和不动产证券投资都定义为Legacy Investment（有毒资产）。截至2012年底，有毒资产合计占到公司资产总值的50%，而这些投资都主要通过危机前发行的CDO来提供融资支持，其中不少CDO面临回购压力。
2013年，公司开始将N-Star品牌的CDO主动清算，即，在回购日，将标的资产出售，回笼的资金用于回购CDO项下的负债，平均的回购成本虽然只相当于面值的34%，但也让公司确认了不少投资损失；而剩下的几只未回购的CDO，多数已经不符合压力测试标准，其标的资产的管理权已转移给第三方，仅余少数几只CDO仍停留在资产负债表上。
截至2015年三季度末，公司的不动产债权投资总额减少到20亿美元（表内为5.9亿美元），另有约7亿美元的不动产证券投资（表内为4.6亿美元），在投资组合总值中的占比从上市之初的80%-90%下降到15%。
上述不动产债权投资和不动产证券投资预计在2015年可贡献2.35亿美元的净利息收益，并在上半年贡献了约2000万美元的升值收益，但此前公司的不动产债权和证券投资已累计减计了约17亿美元的投资损失。
从净租赁业务入手转型经营性物业的直接投资
2011年，随着后危机时期的到来，北极星地产金融公司逐步恢复了融资能力。这一年公司在私募市场发行股票融资6900万美元，发行可转债融资1.63亿美元，并从富国银行处获得了新的附带回购协议的抵押融资支持。2012年资本市场的大门重新向地产企业开放，这一年公司从股票市场融资3.83亿美元，发行优先股融资2.62亿美元，发行可转债融资7900万美元。2013年公司再次发行普通股融资14亿美元，发行优先股融资1.93亿美元，发行可转债融资3.35亿美元……
用这些钱，北极星地产金融公司开始大举拓展它在净租赁物业上的投资。所谓净租赁模式（Net Lease），通常是指REITS等不动产领域的长期投资人将经营性物业资产从经营者手中买下后再返租给原来的经营者，有时也会为经营者定制开发物业或将合同到期的单一租户物业转租给其他经营者，但租期一般都在10年以上，且由承租方（物业的经营方）自行负担与物业相关的所有税费，包括物业的维护费用、保险费用及物业税等。在净租赁模式下，物业持有人（通常为REITS公司）几乎不提供任何物业管理服务，其经营利润率通常可以达到90%以上（不含折旧摊销），租金收益相对稳定，但增幅较小；而且由于这类物业大多为单一租户，具有较强的定制性，所以，当主要租户破产违约时，物业转租的难度较大，物业持有人的盈利水平也在很大程度上取决于主要租户的财务状况。
不过，由于在净租赁模式下，对物业持有人的经营能力要求较低，所以，北极星地产金融公司在由资产证券化向直接股权投资的转型过程中仍选择了以净租赁模式来持有经营性物业资产。为了竞争，公司降低了对租户财务状况和资信水平的要求，而更加强调物业本身的通用性。
截至2015年三季度末，北极星地产金融公司传统的净租赁物业组合的总值约7.8亿美元，相当于公司股权投资组合总值的5%，共有64处建筑、880万平尺（约96万平米）的可租赁面积，平均的出租率为96%，平均的剩余租期9年，预计2015年可贡献净经营收益6200万美元，其中，50%来自工业地产，42%来自单一租户的办公楼，8%来自零售物业。
从传统净租赁领域延伸进入医疗养老地产的净租赁市场
为了避开激烈的市场竞争，北极星地产金融公司决定在净租赁领域开辟新的市场空间。它先是合资成立了Wakefield，主要投资于养老物业，然后再以净租赁模式返租给当地的养老社区运营商。2009年北极星地产金融公司将Wakefield平台上合资方的股权买下，并计划将旗下养老地产业务单独分拆上市。但受到金融危机影响分拆计划被搁置，直到2013年公司才通过发行非交易型医疗养老REIT NorthStar Healthcare Income突破了医疗养老物业的融资瓶颈，NorthStar Healthcare首轮募集资金11亿美元，后又将融资目标提高到18亿美元，目前已累计完成15.5亿美元的融资计划。
2014年，随着公司债权投资风险的逐步出清，北极星地产金融公司成功增发股票融资13亿美元，发行优先股融资2.42亿美元；2015年上半年，公司再次发行普通融资13亿美元，并在7月发行优先票据融资3.4亿美元，融资成本也从此前的7%以上下降到4.625%。在资本市场的融资支持下，公司先是在2014年以40亿美元的总价（其中11亿美元以定向增发的股票支付）收购了一家非交易型的医疗养老REIT Griffin-American Healthcare REIT II；2015年5月，北极星地产金融公司又以8.9亿美元代价购入了一个养老物业组合的60%权益，该物业组合由32处独立居住型养老社区构成。
截至2015年三季度末，公司医疗养老物业的总值已经从2013年的不到6亿美元猛增到68亿美元，占公司股权投资组合总值的46%，该物业组合由495栋建筑的28104张床位构成，平均的出租率87%，平均的剩余租期8.7年，2015年预期可贡献4.27亿美元的净经营收益，预期的净租金回报率约6.4%，其中，83%的收入来自于运营商支付的租金，17%来自于运营商经营收益的分享――上述物业大多以收购返租的形式租赁给养老社区的运营商或医院、护理机构等，前十大运营商合计租赁了公司245栋建筑的22235张床位，占床位总数的79.1%，贡献了公司医疗养老部门净经营收益总额的56.9%。
不动产基金投资范文5
在整个大资管行业中，公募基金是最具代表性的资产管理业务形态，按份募集、组合投资，管理人按照持有人利益优先原则履行谨慎勤勉职责，基金持有人按份承担风险、获取收益。与其他资产管理业态相比，公募基金最大的优势是《基金法》赋予了基金财产的独立性地位，信托法律关系落实到产品运作各个层面，包括风险自担的产品设计和销售规范、强制托管制度、每日估值制度、信息披露制度、公平交易制度以及严格的监管执法，是投资者权益保护最为充分的大众理财行业。
截至2016年底，公募基金资产规模达9.16万亿元，产品数量达3867只，是我国A股市场持股比例最高的专业机构投资者。公募基金个人有效账户数达到2亿户，85%的基金账户资产规模在5万元以下。自开放式基金成立以来至2016年末，偏股型基金年化收益率平均为16.52%，超出同期上证综指平均涨幅8.77个百分点；债券型基金年化收益率平均为8.05%，超出现行3年期银行定期存款基准利率5.3个百分点；公募基金已经成为普惠金融的典型代表，为上亿消费者创造了巨大收益和金融便利。公募基金在助力养老金保值增值方面也做出重大贡献。截至2015年底，全国社保基金资产规模约1.91万亿元，成立14年来年化收益率达到8.8%，超过同期年均通货膨胀率6.4个百分点，资产增值效果显著。基金管理公司作为全国社保基金最主要的委托投资资产管理人，在18家管理人中占16席，管理了超过40%的全国社保基金资产，在机构投资者中树立了良好声誉。
二、公募基金出现结构性失衡，遭遇发展困境
一是投资工具属性弱化，资本市场买方功能受到削弱。2012年以来，银、证、保等各类金融机构资产管理业务规模呈爆发式增长，但是，运作最为规范、真正做到“卖者有责、买者自负”的公募基金规模仅有9.16万亿元，占比不足10%。以精选标的为目标的股票型基金份额规模自2013年以来持续下降，与2012年末相比减少52.6%（2015年提高股票型基金持仓下限也是重要因素）。与此同时，混合型基金大量兴起，精选个股、长期投资让位于趋势择时，对投资标的内在价值的关注让位于短期波动收益，投资工具属性弱化。2008年以来，公募基金持有A股总市值的比重持续下降，由历史最高的7.9%下降到历史最低的3.4%。公募基金的价值投资、长期投资功能严重弱化，无论是作为大众理财的专业化工具，还是作为资本市场的买方代表，公募基金的主体地位远未体现。
二是资金流入流出波动大，缺少长期投资生态链条。从资金来源看，公募基金以散户化投资为主，真正的长期机构资金占比很小，养老金、保险资金等有长期配置需求的资金主要通过专户管理，对公募基金无法起到支持作用。产业链发育不足，过多依赖外部销售渠道，代销关系削弱了公募基金募集职责，销售利益最大化加剧频繁申赎，公募基金认申赎总量与资产余额之比达到320%，其中，货币型基金认申赎总量与资产余额之比高达550%；从持有期限看，多数基金投资者并没有把基金作为长期配置工具，平均持有期短，少于一年的占44%，少于三年的占67%。
三是公司治理偏离信托要求，投资人利益无法在治理层面得到充分保证。与上市公司类似，公募基金同样面临国有股话语权独大，股权治理僵化，董事会功能受限、受托责任履行不充分等问题，股东利益尤其是大股东利益主导管理人行为和管理绩效评价。从基金公司与投资者的关系看，公司治理困境导致公募基金过于追求短期规模和业绩增长，投资人利益无法在治理层面得到充分保证；从基金公司与员工的关系看，公司治理困境导致对人才专业价值重视不足，缺少长效激励约束机制，核心人才队伍不稳定，多年来人才流失严重，2015年基金经理离职率达24.4%，创历史新高（2016年有所降低，为12.5%）。
四是投资运作短期化，缺少长期核心价值。当前，短期功利主义是制约公募基金行业发展的重要原因，结构化产品、定增基金、定制基金等短期资金驱动型产品层出不穷，短期化行为突出。公募基金如果不能投资于未来，那么自身也就没有未来。环境保护、社会责任和公司治理即ESG原则是公募基金投资于未来的重要标准，全球诸多有影响力的机构投资者已经建立并遵循比较规范的ESG投资基准，有力推动了公募基金的发展，我国还停留在少数探索性实践阶段，缺少系统的、与我国资本市场和经济转型需求相匹配的ESG投资与评价体系。
五是大资管法律基础不统一，冲击信托文化根基。从整个资产管理行业看，各类资产管理业务的上位法既有《基金法》，也有《商业银行法》、《信托法》、《保险法》，导致在监管层面，既有信托关系主导的突出投资人利益优先原则的监管规则，也有民商关系主导的遵从平等合同主体地位的监管规则，受托财产法律属性不清晰，相关主体受托责任不明确，出现大量信贷业务与投资业务混同、违背委托人根本利益的现象，“刚性兑付”、“资金池”、“通道”、高杠杆结构化产品等违背资产管理本质的业务屡禁不止，助长了投机文化，冲击大众理财本质和信托文化根基。分业式监管叠加以机构为主的监管，导致大资管行业监管标准各异，监管标准与业务性质发生错配，风险无法得到充分披露和有效监管，监管空白和监管套利带来的负面影响已十分突出。
三、公募基金的出路与供给侧改革方向
以公募基金为代表的资产管理I需要一场全面的供给侧改革，完成行业的自我革命，真正承担起提供普惠金融和推动产业创新的责任。
一是按实质重于形式原则统一行业法律基础和监管规则。应当推动《证券法》和《基金法》成为规范资本市场各类活动的根本大法，摆脱部门法束缚，强化功能监管，统一同类业务行为规则。资产管理业应当全面遵循《基金法》作为信托关系专门法所确立的各项原则和规范，根据公开募集和非公开募集两类产品的特征制定针对性监管标准，统一公私募产品运作规范。公募类产品必须满足面向非特定对象募集的特定要求，保证产品结构简单，低杠杆或无杠杆，保证高流动性和申赎自由；私募类产品必须满足合格投资者要求，对投资者进行充分信息披露。各类资产管理业务均必须杜绝资金池业务，杜绝“保底保收益”，严守不“刚性兑付”的底线，回归“卖者尽责”、“买者自负”的受托理财本质。
二是完善股权治理和激励约束，建设行业信用文化。应积极推进基金管理公司健全以董事会为核心的公司治理机制，强化管理层信托责任和行业信用管理，推动基金管理公司股权构成多元化，鼓励专业人士、成熟私募机构参与设立基金管理公司。在私募基金领域，已经初步形成登记备案、资金募集、合同指引、内部控制、信息披露、投资顾问到资金托管和中介服务的完整自律规则体系，中国证券投资基金业协会将依托法律法规和自律规则要求，积极打造私募行业机构、人员诚信数据库，为从业人员建立完整的从业信用记录，使私募基金管理人成为公募基金管理人的合格后备军。公募基金管理人要优化激励约束机制，培养投资管理人的风险控制意识，以及对公司和客户利益的忠诚；坚持持有人利益优先原则，产品的业绩表现和风险控制相结合，打造股东、员工、持有人利益协调一致的可持续发展平台；创造鼓励创新、容忍失败的发展环境。
三是系统推进ESG责任投资，发挥公募基金长期价值。在基础资产端，应建立上市公司ESG评价指标体系，出台上市公司ESG相关信息披露指引，基于ESG信息披露开展对上市公司践行ESG有效性的评价，最终建立符合中国国情、价值观统一、真正创造长期收益的上市公司ESG指数。在投资工具端，应建立公募基金ESG投资评价体系，改变短期规模业绩导向，鼓励公募基金真正发挥买方优势和专业化价值，根据被投企业公司治理、社会与环境义务的改善和长期价值创造进行投资决策，提升长期回报能力。在资产配置端，应推动有税收递延优惠支持的三支柱养老金建设，将短期理财资金转化为以长期投资为目标的个人账户养老金或公募型FOF产品，遵循ESG原则进行长期资产配置，从资金端约束资产管理机构的投资行为，形成投资人、资产管理机构、企业经营者利益一致、行动一致的良性发展机制。由上市公司ESG评价体系与信息披露、基金ESG指数以及长期资金ESG配置基准构成的ESG发展原则有利于全面改善中国资本市场基础资产质量，激发经济增长的技术新动能，推动上市公司和公募基金履行社会公民责任，为全社会贡献长期价值增长。
四是发展不动产证券化和公募REITs，丰富长期投资工具。在绿色发展和经济提质增效过程中，将产生大量具有持续稳定现金流的优质公共基础设施和服务项目，对这些公共基础设施和服务项目进行资产证券化并上市交易，通过公募REITs完成标的挑选和组合持有，可以极大地拓展传统资本市场服务实体经济的广度和深度。不动产证券化+公募REITs可以实现公共不动产的社会化投资和长期持有，让长期资金与长期资产通过股权而非债权的方式有效对接，缩短融资链条，切实降低实体经济部门杠杆率。公募REITs可以充分发挥公募基金运作规范、监管透明的制度优势，在传统股票和债券之外，为公众投资于优质不动产、获取长期稳健收益提供专业化工具，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。
不动产基金投资范文6
一、我国社保基金的特征
随着我国社会保障体系的不断完善，我国社保基金的规模日益庞大。截至到2005年，我国各项社会保险基金的规模已达到18455亿元。伴随社会保障制度的进一步发展，社保基金积累的资金越来越多，从而我国社保基金便出现资金规模庞大，保值问题突出；投资收益率低，急需实现增值等特征。由于社保基金投资运作应该遵循的基本原则是：在保证基金资产安全性、流动性的前提下，实现基金资产的增值。因此，从社保基金的运作和投资来看，对风险较小的投资采取直接投资模式，对风险较大的投资运用委托投资的模式，这样既有利于分散风险，又有利于发挥专门投资机构的专业优势。
二、社保基金投资方式的借鉴及分析
根据我国社保基金的特征可以对社保基金投资的潜在市场做出以下分类，并根据各种市场对社保基金保值增值的能力及特点加以阐述。
1、安全稳定的货币市场
货币市场基金。
这是一种具有高安全性、高流动性和高稳定性的投资基金品种，完全符合社保基金入市的基本要求。货币市场基金在国外已有相当规模的发展，但是目前在我国，货币市场规模还不大、品种单一,机制还不够顺畅。尤其是现在的货币市场业务,只是债券回购、银行同业拆借和商业票据，因而货币市场基金只是低风险低收益的基金品种。
银行存款及大额可转让存单。
银行存款是社保基金入市以前基金资产的最主要形式。大额可转让存单是定期银行存款的一种金融衍生工具，性质上与货币基金相似，在美国根据其流动性还可以签发支票。投资大额存单是为了满足定期存款流动性需要，相对于短期存款所能获得的利息收益更大。但这两种投资工具都面临通胀及利率波动的影响。
银行票据及商业票据。
作为货币市场的主要投资工具，主要包括中央银行票据、银行背书的商业汇票、银行承兑汇票等。社保基金以这几种方式投资，可以获得较高于银行存款的收益，同时保持较强的流动性，是社保基金直接入市的可靠选择途径。
2、证券市场为社保基金投资提供了广阔的领域
首先，股票市场是证券市场上最重要的组成部分之一，也是融资能力最强，资本规模最大的市场。社保基金进入股市将给资本市场带来一个双赢的局面。我国证券市场正在迅速扩张，根据我国股票市场有代表性的过去五年上证指数的数据进行分析计算，股票年均收益率为11.9%，扣除交易税费在10.5%左右，这个平均的收益率已经包括了股市的大幅上涨和大幅下跌产生的影响。相对于国债投资来看，我国近期发行20年期国债票面利率为3.85%。按上述收益率以及40%的股票和60%的国债组合计算社保基金的长期收益率约为6.51%，比单纯国债利率多69%。从短期看，投资股市风险相对较大；但从长期看，风险是可以控制的。由于目前社保基金的大部分股票资产都配置在安全可靠的范围内，社保基金应当适当扩大股票投资比例。
其次，国债是以国家信用发行的债券，存在的风险几乎为零，是社保基金入市主要选择的投资工具之一。但是，在去年10月份央行加息以前，国债平均收益率仅为2.27%和同期银行存款利率基本持平。在今年3月份再次加息以后，社保基金投资国债带来的收益就更少，加上通货膨胀的影响，持有国债的成本进一步加大，无法满足社保基金获得较高增值的要求。
另外是企业债券、金融债券及可转换债券。此类债券是债券市场上主要的投资品种，风险较大。出于安全考虑社保基金不易大规模进入，可以在投资组合中以较小的比例持有。从2003年全国社保基金的投资收益情况来看，持有企业债券1亿元，金融债券5亿元，除国债以外的债券收益为2371万元，投资规模比较合理。
此外还有证券投资基金，这是一种间接进入市场的模式。社保基金可以通过购买基金份额，或委托专营证券基金管理公司代为管理基金资产。社保基金入市资金委托基金管理公司进行投资管理，使受托基金公司受到来自社保基金理事会的更为严格的监督，投资过程的严格监督以及投资信息对社保基金理事会的高透明度都使得基金公司在投资运营期间必须遵循更加专业化的原则，提高对行情把握和个股选择的准确度，完善市场风险防范手段，提高应对市场突变情况的能力。更重要的是，基金管理公司拥有大量的专业投资人才，广泛的信息渠道，能及时灵敏的对市场变化做出反应，提高社保基金的运作效率。
3、海外市场
国内资本市场不可分散的风险主要表现在两个方面,一是股票市场波动比较大,市场盈利率水平比较高,股息收益低；二是产品结构单一,固定收益证券市场非常不发达,没有任何避险工具可以使用。这些问题不可能在短期内解决。为抵消这些风险,社保基金必须在系统之外的投资领域获得更符合其自身需求的投资机会,来弥补本地市场的不足。因此，社保基金可以考虑投资到海外，因为海外有比较发达的资本市场，丰富多样的投资品种，健全的对冲机制，这些条件均是社保基金投资组合必要组成条件。除了海外的资本市场以外，投资不动产业是分散风险的一种选择，不过对具体目标的选择和确定有一定的难度，为此可以委托海外投资机构代为管理或是通过海外专业投资咨询机构的帮助做出选择。
4、不动产市场及产业市场
从投资组合理论及分散风险的角度分析，社保基金入市不一定要局限于资本市场，投资工具的选择也不一定要局限于金融工具。当我们都把注意力集中在资本市场的同时也许会把风险集中过来，因而根据经验设想，是否能把社保基金的投资扩展到一些未涉及却具有可行性的市场，如房地产市场、企业的大型设备的融资租赁、大型工程项目以及金融租赁等，甚至是目前觉得不可行却具有潜在可能性的市场，这样使得社保基金的巨额资金既能达到保值增值的目的又能促进另一些行业的发展。
目前，我国正处于房地产高开发时期，如能借鉴国外的成功经验，通过有效的法规及管理摒弃那些失败的做法，对于消除我国房地产的泡沫，提高房地产发展质量都大有裨益。同时也不失为社保基金投资组合的一种选择。另外，我国的经济正处于长期高速的发展时期，许多行业都需要大量的资金支持，社保基金可以将资金投入到产业领域，一方面为企业提供融资租赁或金融租赁从而实现资产增值，同时可以将这部分投资证券化以实现流动性。另一方面也促进我国资产证券化的发展。这些都是丰富社保基金投资品种的选择。
社保基金的投资不仅可以延伸到创业投资领域，还可以适时地进入教育领域。虽然我国的教育仍然是事业性质而非产业化，但是国家对教育的投资占GDP的份额极小，绝对额远远低于发达国家。我国的教育事业，特别是在高校科研、提高学生动手能力、培养学生创新能力以及支持大学生创业等方面，仅靠国家的财政拨款是无法满足众多高校、广大学生对教育资源的需求的。因此，教育资金的来源需要多领域多渠道的支持。社保基金拥有长期的资金，追求长期的保值增值，从这一点看投资教育完全符合要求。教育市场有着稳定收入来源，而且对人力资本投资的增值潜力是巨大的。从另外一个角度看，社保基金投资教育将使不同阶层、不同年龄段的人享受到社会保障的益处，使得社会保障带来的受益面覆盖更广。据此，为了保持这部分资金的流动性，可以从金融创新的角度设想，创造一种叫做“教育投资券”的金融工具，使其在二级市场上流通。这样，在证券市场既多了一种投资工具，投资者又多了一种投资选择，教育事业的发展也能得到的有力的资金支持而长足的发展。
参考文献：
[1]林义．社会保障基金管理[M]．北京：中国劳动社会保障出版社。2002．
[2]万解秋，贝政新，黄晓平等．社会保障基金投资运营研究[M]．北京：中国金融出版社，2003．
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