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项目实施运营方案范文1
关键词:房地产;投资;过程控制
一、引言
一个房地产项目运营周期包括项目决策、项目实施前准备、项目实施和项目营销四个阶段。项目实施前准备又包括设计、招投标、合同签订各阶段。项目在实施过程中具备对外预售条件后可进行项目营销,项目的实施和营销阶段有一定的重合。房地产项目投资贯穿其中,项目决策、项目实施前准备阶段虽然投资直接额度小,但对整个项目运营周期投资的影响程度大,是项目投资的事前控制阶段;项目实施和项目营销阶段对项目运营周期投资的影响程度虽然小,但项目投资却主要发生在此阶段。因此,对房地产项目实行有效的过程控制是实现房地产项目投资管理目标的关键。
二、建立房地产开发项目投资过程控制体系
建立房地产开发项目投资过程控制体系,就是在不同投资阶段,针对不同的投资目标,运用不同的管理方法,对房地产项目全过程的投资进行控制而建立的管理体系。过程控制体系可以按投资目标性质和时序不同划分为不同子系统,如决策控制子系统、设计控制子系统、招投标控制子系统、合同管理子系统、实施控制子系统、结算控制子系统、后评价子系统,各子系统互相联系、互相影响,形成有机的整体,这是过程控制区别于其他控制方法的特点。
一个房地产项目的投资组成按其性质结合发生时序大致可分为六部分:一是土地费用,主要包括拆迁安置费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;二是技术服务费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;三是政策性费用,主要包括基础设施配套费、人防工程费、墙改费、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费等;四是建安费用,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;五是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、排水管线及设备费、园林绿化费、安保技防费及其他公共服务设施费用等;六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、运营管理费、分摊到项目的开办费等。这些费用在房地产运营各阶段均有发生,但对应各阶段发生费用不同,发生方式复杂,因此按不同阶段不同费用支出对投资进行过程控制是房地产项目投资控制的有效途径。
三、实现投资过程控制的方法和途径
1、采用适应开发运营流程的过程控制方法。项目决策阶段强调采用价值工程理论,进行事前控制。价值工程是用来分析产品功能和成本关系的,是力求以最低的产品寿命周期成本实现产品的必要功能的一种管理方法。运用价值工程原理,在科学分析的基础上,对方案实行科学决策,选择技术上可行、经济上合理的建设方案。价值工程的主要特点是以使用者的功能需求为出发点,对所研究对象进行功能分析,使设计工作做到功能与造价统一,在满足功能要求的前提下,降低成本。
项目实施前准备阶段注意事前控制和主动控制,主要采用设计招标、限额设计、优化设计、合同管理等手段。所谓限额设计,就是按照批准的可研报告及投资估算控制方案设计,按照批准方案设计总概算,控制初步设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,保证总投资额不被突破。而限额设计目标是在方案设计开始前,根据批准的投资估算确定的。
施工和营销阶段注重合同管理,进行事中和事后控制。投资控制的重点是设计变更费用及现场签证费用的控制,同时注意投资和工期、质量的辩证关系,不能过分强调投资控制而忽略工期控制和质量控制。要充分重视设计变更的早期管理,业主方投资控制团队应从项目投资目标值的高度严格控制设计变更,取消不合理设计变更,对一些预计发生的设计变更,尽量提前考虑。为利于造价控制,属于非业主责任引起的设计变更或修改等,业主不要轻易签章确认。要协调好和监理公司、销售公司关系,这两个单位的行为也代表业主,利用这两个单位有效工作来减轻业主工作量,为项目带来效益,同时要避免这两个单位不当行为带来的投资偏差。
2、加强房地产项目投资的动态控制。房地产项目各阶段投资不是静止的、一成不变的,对项目投资过程控制要进行动态管理。各阶段工程投资控制目标的基本关系是:根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据投资估算所确定的项目投资回报率;根据方案设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据概念性方案设计概算所确定的项目投资回报率;根据项目方案深化设计概算所确定的项目投资回报率要大于根据方案设计概算所确定的项目投资回报率。上一设计阶段确定的成本标准控制指导下一阶段的设计。项目实施过程中工程投资控制的定时监控、动态控制贯穿整个项目运营周期。
3、做好房地产项目投资结算审计和项目后评价。结算审计是投资控制的最后阶段,主要遵循的原则:一是合同协议及设计变更资料的时效性、合法性、完备性;二是矛盾问题解释顺序一致性,所有文件是否统一,是否按合同及法定的顺序来解释;三是对变更及索赔事项的责任清理,如果施工方不能给出合理的理由及文件的话,一般是按最不利于施工方的解释来处理;四是熟悉规范标准中强制执行条文及合同中的规定,防止施工方无中生有、浑水摸鱼;分析总包、分包、指定分包的工艺标准等情况,防止施工方高估冒算。
项目后评价一般是指项目投资完成之后所进行的评价,它通过对项目实施过程、结果及其影响进行调查研究和全面系统回顾,与项目决策时确定的投资目标以及技术、经济、环境、社会指标进行对比,找出差别和变化,分析原因、总结经验、吸取教训、得到启示,提出对策建议,通过信息反馈,改善投资管理和决策,达到提高投资效益的目的。后评价总结的经验、教训、意见建议等应成为编制规划和投资决策的参考和依据,在新项目策划时,应参考过去同类项目的后评价结论和主要经验教训。
主要参考文献:
[1]柯洪主编.工程造价计价与控制.北京:计划出版社,2009.
项目实施运营方案范文2
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项目实施运营方案范文3
一、目标任务
做好2021年度中央财政补助农村饮水工程维修养护经费管理使用工作，加强工程管理维护，保证工程安全运行。
二、建设内容
中央补助资金重点用于农村集中式供水工程维修养护及其政府购买服务内容，主要包括农村集中供水工程及其配套设施修缮，供水设备及元配件、水表等更换，供水管材管件、净化消毒滤料和药剂试剂购置与更换，水质检测监测药剂和易耗品，仪器设备原配件的更换等支出。不得用于超出正常维修养护项目范围的支出，如人员经费福利与运营电费、修缮楼堂馆所、购置交通工具与办公设备等，不得将改扩建项目作为维修养护项目。
三、资金筹措
2021年度中央财政补助农村饮水工程维修养护28处，覆盖服务人口2.9万人，资金筹措方式为：中央财政补助资金19.8万元，市级财政配套13万元，区级财政配套按市民生办、市水利局资金测算数额足额配套到位。
四、实施步骤
（一）分解落实维修养护任务。按照《水利部财政部关于做好中央财政补助农村饮水工程维修养护经费安排使用的指导意见》（水财务〔2019〕157号）有关资金使用方向和范围的要求，落实维修养护任务清单分解至具体供水工程。严格执行农村饮水工程维修养护经费分配与水费收缴工作挂钩的规定，对未收水费或水费收缴率低的，不安排维修养护经费。
（二）编制年度维修养护实施方案。根据目标任务清单分解情况，编制中央财政补助农村饮水工程维修养护项目实施方案。年度实施方案包括农饮基本情况、具体项目范围及存在问题、维修养护主要内容（分供水工程详细说明维修养护内容、工程量及资金情况）、实施阶段（含实施进度等）和预期成果等。
（三）抓好维修养护项目实施。督促使用中央财政补助资金的农村饮水工程维修养护单位加快项目实施和预算执行进度，在10月底前完成维修养护项目实施、11月底前完成项目验收、12月10日前形成年度资金安排使用总结报告。
五、工程管理
严格落实农村饮水安全管理县级人民政府主体责任、水行政主管部门等行业监管责任、供水单位运行管理责任“三个责任”，完善农村饮水运行管理机构、运行管理办法和运行管理经费“三项制度”。推进农村供水工程专业化、规范化运营管理，提高供水保障能力和服务水平，提升供水保证率。推进农村供水工程水费收缴工作，不断提高水费收缴率，落实工程运行维修经费。进一步巩固提升农村供水水质净化消毒，强化供水水质检测，提高水质达标率。
六、保障措施
1、加强组织领导。区政府作为农村饮水安全保障工作的责任主体，区发改委及时做好投资计划审核下达。区水利局组织指导项目实施及运行管理，区财政局强化资金保障，加强资金使用监督管理。区卫健委开展水质监测，加强卫生监督。区生态环境分局加强农村饮用水水源地环境状况调查评估和环境监管。各有关部门按照职责分工，密切配合，协同推进农村供水保障工作。
2、加大资金投入。按照“政府主导、社会参与、注重绩效”原则，在加大政府财政投入的同时，创新水利投融资机制，多渠道筹集资金。鼓励社会资本参与农村供水保障工程建设与管理，落实好相关金融支持政策。发展改革、水利、财政、环保等部门要努力拓宽资金渠道，对符合条件的项目积极予以支持。
3、严格项目管理。压实压紧农村供水保障工程建设与管理责任，加快项目前期工作，尽早完成审查审批，有序组织实施。健全项目管理责任制，建立工作台账，明确时间节点，实行挂图作战，加强质量监管和监督审计，注重跟踪问效，确保项目按时完成并发挥效益。
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(一)企业基本价值链
企业与其他员工、顾客、供应商以及相关行业产生的、可以创造价值的经济活动，其总和就是所谓的价值链。企业任何一项生产经营活动都是价值链上的一环，企业的价值链也是反映企业经营状况的载体。因此，对企业来说，管理好价值链上的每个环节、优化价值链程序将影响到企业整体的经营成本。企业生产经营活动的目的是为了给顾客提供优质的产品和服务，但同时也要承担产品或劳务产生的成本费用。企业要想在经营活动中获取更多利益，需要在提升服务质量的基础上尽可能控制成本消耗，为企业创造更大的利润空间。而价值链在这一部分发挥的作用就是对企业所有业务活动进行增值和成本的核算，通过对业务整合实现利润最大化。
(二)企业业务流程管理内涵
业务链是企业项目实施过程中所要经历的所有环节，主要包括四个流程，即市场营销过程、产品开发过程、产品销售过程、生产交付过程。企业业务流程管理也就是对业务链上的各个环节进行梳理，一方面是为了指导员工的工作，另一方面也要对业务的关键节点进行调整和优化，促进业务链循环畅通。业务流程管理不仅是对某项业务进行梳理，其面向的是企业的经营目标。通过对业务流程的规划和管理，能够促进企业内部各个部门之间，甚至行业与行业之间的合作。
(三)价值链与业务链的联系
从本质上来讲，业务链就是为了满足市场和客户的需求而进行的一系列有秩序、有组织的经营活动。从一定程度上来讲，业务链的优化过程也就是价值链的优化过程，二者都立足于客户，通过服务客户获取企业发展的优势力量，推动企业可持续发展。以房地产企业为例，企业通过初步规划和投资这一业务环节，使投资土地增值；到项目管理流程活动时，企业又通过资金的投入进行施工活动，建造房屋建筑；最终，企业通过营销环节对房屋进行销售，增加房屋的价值。因此，房地产企业价值链中价值的获取是通过业务链中业务流程的传递积累实现的，二者之间有着密切的联系。
(四)价值链与税收再造的联系
基于价值链的税收再造就是企业通过对自身业务流程的改造和组织结构的重建，与具有优势的企业进行合作，并通过对科学技术手段的利用来保证企业价值链的同步运营，运用法律相关的专业知识对价值链和税负进行整体筹划，使企业的价值最大化。
二、房地产企业的管理特点
(一)管理特点
基于房地产行业的发展现状以及其业务的复杂性，房地产企业的管理特点主要表现在以下几点：
1.房地产企业的组织结构比较复杂
由于房地产企业都是以某个项目展开的经营活动，因此，大型的房地产企业都是具备三级结构的集团性企业，包括集团公司、区域公司、项目公司。
2.房地产项目开发周期较长
一般情况下，一个项目的开发时间在两年至三年，而一些大型的工程项目开发周期可能长达十年，项目实施过程中的风险也是不可控的。
3.房地产项目对资金需求量大
大部分房地产企业初期的投资建设都需要向外部机构进行信贷和融资，但销售资金受到项目周期长的影响，回笼速度比较慢，因此企业对资金的管理控制在房地产企业中非常重要。
4.房地产企业业态呈现多元化
当前，房地产企业的业务不再局限于房屋销售，也开始涉及到租赁、物业、商业等，给企业带来经济来源的同时，也增加了企业的管理难度。
(二)管理重点
1.对现金流的管控
房地产企业是资金密集型产业，对资金的需求量比较大。要实现房地产企业的长效发展，必须对企业内部的现金流量进行管控，保证企业现金量能够在企业中循环流通，避免资金链断裂给企业造成风险。
2.对成本的控制
当前土地资源与实际需求的供需矛盾造成土地价格翻倍，以及企业在工程建设过程中所消耗的资金都是房地产企业项目投资的重要部门。企业要想在销售环节获取更多利益，必须在土地购置和施工建造环节控制成本。
3.对项目实施过程的管理
基于房地产项目开发周期长的特点，房地产企业在进行项目管理时不能再以年度为管理周期。要不断确认企业的经济状况和战略目标，制定以月为单位的管理方案，及时对施工过程进行监督把控。
三、房地产企业价值链与业务链融合背景
(一)房地产企业价值链
房地产企业的价值链主要分为基本活动和辅助活动
1.基本活动主要包括
1)投资决策，即项目可行性的研究；2)规划设计，即对建筑风格和环境的设计；3)项目管理，包括工程招标、工程建设、竣工验收等；4)市场营销，即房屋销售；5)售后服务，主要是指物业管理。
2.辅助活动主要包括
1)采购，对开发过程中一切外部资源的购置；2)技术开发，包含高新技术、先进设备等；3)人力资源管理，对劳动力进行合理配置；4)企业基础建设，一般包括法律政策、财务管理等。
(二)房地产企业业务链
房地产企业业务链主要分为基本业务流程和管理支持流程。
1.基本业务流程主要包括
1)投资决策流程由市场调研、立项研究、可行性分析和土地获取这四个环节组成；2)规划设计流程由项目定位、方案设计、施工图设计这三个环节组成；3)项目管理流程由项目结算、计划编制、项目验收、项目施工这四个环节组成；4)市场营销流程由市场调研、营销方案、广告方案、方案调整这四个环节组成；5)物业管理流程由物业招标、物业接管、物业维修和日常管理这四个部分组成。
2.管理支持流程主要包括
1)办公室日常管理流程，由后勤+管理、行政事务管理、文书管理、档案管理和物品采购管理组成；2)人力资源管理流程由人事管理、绩效考核、员工培训、薪酬管理、员工招聘组成；3)财务管理流程由费用报销、支付管理、融资管理和成本计划四个部分组成。
(三)价值链分析下房地产企业业务流程梳理
1.投资决策流程
投资决策流程是由房地产部门的投资开发部主导的，通过市场调研和投资立项后，对项目可行性进行研究，最终以获得土地使用权为流程的最后环节。在这一过程中，该流程所涉及的部门也非常多，例如在项目机会研究环节中需要工程部研究项目可行性，销售部研究销售前预测，还需要财务部门对项目风险进行预估。
2.规划设计流程
规划设计流程是由设计部门主导的，对立项后的项目进行方案设计、施工图设计等，在这一过程中，工程部和市场营销部要对方案定位提出专业性指导方针，成本部要负责制定招标文件以及工作，还要参与方案设计与修改。规划设计流程的关键在于方案和审图，需要多方参与，尤其是成本部门可以从设计之初就对成本进行控制。
3.项目管理流程
项目管理流程是由企业工程部主导的，工程部门主要负责对施工队的管理，包括施工进度以及建筑质量的监督。在这一流程中，工程部门要依据施工单位的实际工作情况定期制定进度报表，提交给成本部门进行审核，财务部门准备资金，监理部门对报告进行验收。
4.市场营销流程
市场营销流程的主导部门是销售部，以营销方案为核心，主要参与部门有项目部、工程技术部和财务部。营销方案的确定需要项目部提出实施工程方案，工程技术部提出实施技术方案，财务部门提出实施资金方案，最终对方案进行变更和调整，经过二次审核后再确定方案。
四、房地产企业运用管理会计的主要目的
(一)促使企业更加及时高效地做出决策
由于房地产行业是一个高风险、高回收的行业，对资金需求量大、资金回笼期长，企业的管理层在进行决策的时候需要财务部门为决策提供科学的信息数据，协助企业管理层一同决策。管理会计作为一种新型的会计工具，可以为房地产企业的各个项目决策提供详实的分析资料，综合考虑当前的经济环境，以企业的战略目标为指导方向，帮助管理层透彻的分析各个项目方案的利弊，促使企业决策的高效和科学。
(二)有效控制房地产企业运营的各个过程
房地产企业项目实施周期比较长，而风险客观存在于项目实施各个环节中，因此需要管理会计对项目实施过程进行监督指导。管理会计的工作要贯穿项目实施的全过程，保证事前预测、事中控制和事后监督，指导运营各个流程要按照事前制定的目标进行。一旦项目实施偏离了目标就需要及时调整和改进。此外，企业还可以以管理会计为核心，制定成本管理方法、全面预算管理制度等，保证管理会计的职能作用完全发挥。
五、价值链与业务链互融视角下管理会计在房地产企业中的应用
(一)完善房地产企业会计体系
1.建立经营决策平台
房地产企业的经营决策平台主要指的是全面预算管理体系，根据房地产企业的特殊性，经营决策平台主要包括年度预算、项目周期预算、土地预测、盈利预测和现金流预测。其中，项目年度预算和项目周期预算是基于项目完成时间和进度设置的，既要有年度的目标，也要制定每月的完成计划，促进施工队伍提高施工效率；土地预测是由于市场上可开发的土地资源越来越少，土地价格也越来越高，且企业购置土地的程序也越来越复杂。房地产企业提前预测土地购置的时间和成本有利于项目实施；盈利预测和现金流预测主要是针对企业的资金回收和资金存有量这两方面，降低企业运营过程中的财务风险。这几个模块在房地产企业经营决策平台都是不可或缺的部分。
2.建立运营监控平台
运营监控平台指的是企业的管理会计报告系统，通过一些技术手段将企业运营产生的数据中选取有效数据纳入计算机数据库，为企业的经营决策提供信息数据。首先需要企业建立一套完整的分析指标库，对项目方案进行层层分析；其次，企业要建立数据仓库，协助企业全面整合运营数据；最后，企业还要建立信息沟通平台，加速信息共享和传递，最终成功建立运营监控平台。
3.建立成本管控平台
成本管控平台是基于运营监控平台而建立的，其中包含三个方面：其一，将含量指标与项目目标相结合，指导设计部门在方案设计之初就考虑到降低成本的问题；其二，对于同一项目建造标准的差异性，需要建立单方指标库，合理控制单方造价；其三，材料采购是项目实施的重要环节，企业要依据市场建立材料价格库，有效控制材料价格。
4.建立税务风险管理信息化平台
税务管理信息化建设的主要内容包括税务信息管理、税务事项管理、税务风险管理、数据分析功能以及交流功能。企业可以从把握税务管理目标出发，协调企业与成员之间税务的制度管理和税务事项的管理等问题，减少税务管理的复杂性；其次，企业要结合自身的经营情况，系统性地区分不同税种的信息，在企业管理层与执行层之间设置信息化交流平台，并进行操作实验，保证税务管理信息化平台的有效性；最后，企业要根据系统选择合适的软件，若现有的ERP系统已经趋于完善，就在ERP系统上扩展税务模块，并将新旧系统进行对接，但如果企业业务多元化，经营范围广泛，则需要选用单独的软件进行管理。
(二)加强营运资金管理
管理会计对企业营运资金进行管理是指通过一定的手段加快企业运营现金流资金的流动速度，在降低运营成本的同时，提升资金使用率。房地产企业加强营运资金管理主要包含以下几个方面：第一，加快应收账款回收效率，合理控制采购存货量，保证企业内部现金流加速流通；第二，要强化企业的信用管理能力，充分运用金融工具加速现金回流；第三，加强商业信用管理能力，保证赊销的安全性。
(三)选择合适的管理工具
1.作业成本法
作业成本法也就是ABC成本法，企业依据项目的经济、技术等特征，运用数理的方法对消耗资源进行考核和计量，最后对资源进行合理分配。房地产企业运用作业成本法重点关注项目成本的计算，通过确定相关因素对成本的影响计算作业成本，开展项目成本管理工作。
2.本量利分析法本量利分析法是对成本、数量和利润的分析，其最终目的是提升企业利润效益。房地产企业运用这一方法是以房地产销售量为核心，通过对上述三者之间的关系进行界定和分析计算保本销售量。同时，本量利分析法还能为企业的决策提供参考信息。
3.标准成本法
标准成本法是以预先制定的标准成本为基础，在项目实施过程中以实际发生的成本与标准成本进行对比，并分析差异结果，将结果反馈给成本管理中心。房地产企业运用标准成本法主要包含在施工前对项目成本制定一个统一标准，施工后核实实际产生的成本数目，与标准成本进行对比，对差异成本进行会计处理，最终通过改进施工方式或调整资源配置对成本进行管理和控制。
4.变动成本法
变动成本法是指在常规的成本计算时对变动成本和固定成本进行分析，并进行成本损益计算的一种方式。其中，变动成本要作为生产成本的构成要素，固定成本要作为非生产成本的期间成本，也就是说在最终核算的时候只核算变动成本就可以了。房地产企业运用这一方法时要将成本进行划分，以变动成本法为依据编制成本损益报表，为企业的决策提供财务数据支持。
(四)对企业进行绩效管理
房地产企业在进行绩效管理时通常采用平衡计分卡的形式，将企业的经营绩效细分为四个方面，再对应企业的战略目标，促进企业快速发展。平衡计分卡的划分主要以以下四个维度为基准：
1.财务
财务具体指企业的运营能力、企业的盈利情况、企业的偿债能力以及企业的可持续发展能力等。
2.运行
运行具体指企业的业务运行流程、企业技术创新情况以及企业的售后服务情况等。
3.客户
客户具体指客户满意度、市场占有率、客户购买力等。
4.学习与成长
学子与成长主要是指企业的成长和员工的成长，即企业整体的创新能力、员工的满意度、员工工作的状态等。房地产企业通过平衡计分卡对整个企业的经营业绩和员工进行考核，将经营业绩与员工的绩效联系在一起，形成了从部门到个人的深度考评。此外，企业还可以针对员工建立激励机制，督促员工的工作积极性，促进员工和企业共同进步。
项目实施运营方案范文5
关键词：全生命周期费用管理 高校建设项目 工程造价
中图分类号：TU723文献标识码： A
近年来，我国高等教育事业飞速发展，为满足教育教学的需求，高校不断地拓展其办学空间，提升办学条件。高校建设规模的扩大，使得基本建设投资额度占学校预算支出的比例逐步提高，但是在这个高速增长的背后，部分工程项目由于决策不科学、设计不合理以及相应的工程管理制度跟不上，导致投资规模失控、施工质量不稳定，导致了巨大的浪费。利用科学的管理方法和手段，合理的确定造价并进行有效的控制，并最终取得较好的投资效益和社会效益成为高校建设过程中迫切需要研究的重要课题。
一、高校建设工程造价控制的现状与问题
建设项目由于具有投资额大、投资周期长、投资一次性的特点，决定了项目工程造价管理必须建立一个全过程、全方位的管理系统。近年来，高校基建管理的水平随着后勤改革的深入取得显著的提高，但仍存在以下问题：
1.1项目实施过程中缺乏统一的造价管理目标和有效的协调机制
高校建设项目主要由基建管理部门、审计单位、财务部门、设计单位、施工单位、监理单位和项目使用方等多个单位共同参与实施。工程造价管理的多主体性，投资控制责任主体和执行主体不明晰，使得各阶段造价控制缺乏连贯性，投资控制工作目标与控制过程存在脱节的现象，不利于工程造价的控制。
1.2忽视项目建成移交后的运行和维护成本
高校建设项目大多采用全过程造价管理的模式，目的是在项目投资决策阶段、设计阶段、施工招投标阶段、竣工验收阶段、审计阶段，把建设工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，力争最少的投资，优质高效地完成建设工程项目。该种管理模式的重点是工程项目的实施阶段，而对项目建成移交后的运行和维护成本，进行忽略或考虑较少。
事实上，建设工程项目的施工成本是一次性成本投入，而后期的运营和维护成本是累积成本，项目运行和维护成本要远大于它的建设造价。英国基础设施调查研究的结果显示,许多英国的港口工程也存在后期维修维护成本远远高于初始成本的现象,部分项目后期维修维护成本甚至达到了初始建造成本的6- 7倍[1];美国Veterans Affairs(简称VA)机构负责全国172家医疗中心共2000栋建筑的运营及维护,该机构采用40年分析周期和5%的折现率进行全生命周期成本分析,发现运营及维护费用是建造费用的7.7倍[2]。此外项目先期造价的高低会对未来的运营和维护成本产生很大的影响，加大对初期建设成本的投入有可能换来的是运行维护成本的大幅度降低，从而有效地减少了建设项目整个使用生命周期内的造价。因此，采用全过程造价管理模式所评选的建设施工成本最低方案，站在建设项目全生命周期的角度来进行分析和评估并不一定是最好的。
二、高校建设项目造价控制的建议与对策
高校建设项目的工程造价控制是根据动态控制原理，以工程造价规划为目标的计划值，控制实际工程造价，它贯穿于项目的全生命周期，包括项目可行性研究期、规划设计期、施工期、运营期四个阶段，其目的不仅在于把项目投资控制在批准的概算之内，更在于合理使用人力、物力、财力，提高项目投资效益，使建设项目的总成本最小。
2.1构建项目全生命周期费用管理的组织机构
要实现建设项目全生命周期费用管理，必须建立与之相适应的管理组织机构。由于高校建设项目有着众多的参与方，建设项目组织机构应按照以下两个方面的原则进行设置：
（1）确立项目责任主体
建设项目的复杂性、不确定性和动态性，工程计价的单件性和多次性的特点，决定了要实现建设项目全生命周期费用的有效控制，就须有唯一一个管理主体（部门）对整个项目进行系统性、综合性和全局性的集成管理。项目众多的参与方根据管理主体的安排，按照统一的管理理念、管理规则和管理方法，将项目总任务和目标层层展开，形成各级管理组织结构的任务和目标，确保各方组织的每一个单向目标都与总目标有联系以及目标的一致性，避免各方各自为战情况的出现。
（2）建立运营导向性组织
高校传统建设项目的管理组织机构中，物业管理单位或后勤维修部门往往是在项目竣工验收阶段才介入项目的管理，其服务具有一定的被动性，这不利于项目总体目标的实现。主要的原因就在于高校建设者们是以建设为主，很少考虑或这忽略项目建成投产后的收益情况。因此建设管理组织机构中应在项目决策阶段，就让物业管理单位或后勤维修部门参与进来，使其将其丰富的运行管理经验提供给项目管理机构，从而使建设项目在尽可能满足学校教学科研需求的同时，有效地降低其运行管理费用。
2.2建设项目全生命周期费用管理模式的主要内容及其重点
2.2.1项目决策阶段
建设项目各阶段发生的费用和决定投资的比例是不一样的，具体比例可参见表1-1[3]。
表1-1 项目各阶段发生的费用比例和决定投资的比例
项目阶段 设想和可行性阶段 设计阶段 施工阶段 竣工阶段 运营维护阶段
发生费用比例 1%-2% 5%-6% 40%以上 1% 50%
对投资影响程度 65%-95% 15%-65% 10%-15% 1% 5%-10%
从上表中可以看出，项目的设想和可行性阶段，虽然只占建设项目费用1%-2%，却对投资影响程度有着巨大影响，因此建设项目良好的投资效果和经济效益，是由正确投资决策所决定的。对于建设项目的决策者而言，在项目刚开始时，就要从建设项目生命周期造价角度，综合考虑项目的建设成本和运营与维护成本，从多个可行性方案中，按照生命周期成本最小化的原则，选择最佳的投资方案，从而实现更为科学合理的投资决策。
2.2.2项目的设计阶段
建设项目投入运营后，能否取得满意的经济效益，除投资决策外设计起着决定性的作用。设计阶段中应重视对设计招标，这不仅扩大了项目决策者选择设计方案的范围;也使设计者想在竞争中获胜，就需要把全生命周期造价管理的观念渗透到每一项技术与设计措施之中，并通过技术比较、经济分析和效果评价，力求做到在技术先进条件下的经济合理，选择更加合理的建筑材料、工艺设备、运营技术，以实现降低全生命周期成本的目标。
2.2.3施工阶段。
施工阶段的工程造价控制是通过发包人和承包人的行为来实现相应的控制目标的。在项目实施过程中，应当加强招投标管理，通过严格的合同控制、优化施工组织设计、减少设计变更、严格现场签证以及积极运用和推广节能新技术和新材料、加强材料成本管理，提高工程建设的效率，从而降低建设成本。
2.2.4运营及维护阶段。
建设项目的运营维护阶段，项目运营方应根据对设施设备使用、购置、更新改造等方面进行经济性评价，提出设施设备的选择方案，明确运营维护阶段成本控制流程。此外项目运营管理方还可以通过建立运营管理控制平台，加强对建设项目水、电、暖等能源的监管，强化成本管理意识，降低建设项目运行和维护阶段对能源的消耗，提高项目运营的服务与管理水平，减少运营成本。
2.3建立建设项目全生命周期的信息化管理体系
建设项目信息化管理体系的建立可以完成以下三个目标：
1、增强项目参与各方的信息沟通
对项目管理过程中需要处理的所有信息进行高效地采集、加工、传递和实时共享，可以减少部门之间对信息处理的重复工作，使监督监督检查等控制及信息反馈变得更为及时有效，共享的信息还为项目管理服务、为项目决策提供可靠的依据。有研究表明在项目实施过程中如沟通交流时间节省 30 %～60 % ，项目整体寿命周期可以缩短5 % ,平均流转时间缩短30 %～60 %，财务/现金流将有5 %的收入增加以及5 %的成本[4]。
2、使项目的工作流程更加合理
工程项目的信息化管理，可以按照工作流程将任务分配给具体的执行者，确定任务的启动时间和执行时间。当一项任务开始实施时，提醒执行者开始任务，完成后提醒后续任务启动，完成任务的地推，使建筑施工活动以及项目管理活动流程的组织更加科学化，减少失误。
3、建立项目数据库为日后同类型建设项目的决策提供数据支持
项目数据库的建立不仅可以方便项目管理人员对项目实施过程中的各种数据进行掌握，在项目实施完成后由专业人员对项目数据进行校对、审核、分析和标准化后，使该数据对高校日后实施类似工程提供相应的数据参考。
三、结语
建设项目本身的复杂特点，决定了建设项目工程造价管理的复杂性和动态性，将工程造价管理贯穿于工程建设的全生命周期，强化投资决策和设计阶段的成本控制意识，以及重视运营维护阶段的成本在整个建设项目中的作用，实现项目的总成本最低，将是高校建设项目工程造价管理发展的一种必然趋势。
[1]王增忠,罗能钧,施建刚.混凝土结构建设项目全寿命经济分析初探.设计经济,2005(276):33一37。
[2]封国强.从全寿命角度对建设项目投资控制的思考.西部探矿工程, 2004( 2):198-200.
项目实施运营方案范文6
滤清器是用于滤除进入发动机的机油、燃油、空气中的机械杂质，保护发动机曲轴连杆运动、燃油喷射系统的精密偶件和缸套活塞环不致发生非正常磨损，使发动机的经济指标、动力指标、可靠性和排放指标得以正常发挥的重要配(附)件。
近年来，我国滤清器制造行业的产能逐年提高，行业的销售收入也呈逐年增长的态势。20xx年，我国滤清器行业工业总产值达到了约350亿元，实现销售收入约334亿元，同比增长约7%。
当前中国滤清器制造行业面临的挑战，主要是缺乏优秀的研发、管理人才和技术创新。欧美滤清器供应商通过并购，进入中国市场。同时，中国的滤清器供应商也在大量招募海外各个业务领域的技术精英。对优秀人才的需求会相应提高劳动力成本，加上整车厂控制成本的压力和铁矿石、铜材及塑料等原材料价格的变动，这些因素都可能影响中国滤清器供应商未来的盈利能力。
此外，从目前的经济环境来看，市场发展不够明朗化。但根据当前国内外经济形势，虽然中国汽车市场增速放缓，但考虑到未来工程机械市场的扩容，据预测未来几年仍能保证平均每年10%左右的增长速度，有望20xx年市场规模突破420亿元。
项目概况：
项目计划构建滤清器制造项目，所搭建的空气滤清器位于发动机进气系统中，它是由一个或几个清洁空气的过滤器部件组成的总成。其主要作用是滤除将要进入气缸的空气中有害杂质，以减少气缸、活塞、活塞环、气门及气门座的早期磨损。预计项目未来3年内将实现滤清器年产能高达5000套/年，年销售额超过 9000千万元。
目 录
第一章 项目总论
一、项目背景
二、项目概况
三、可行性与必要性分析
四、项目主要经济技术指标
五、可行性报告编制依据
第二章 项目建设单位介绍
第三章 行业与市场分析
一、市场环境分析
二、滤清器市场发展现状
三、滤清器市场发展前景及需求分析
四、市场分析小结
第四章 产品与技术方案
一、项目产品概述
二、滤清器的技术方案
三、原材料供应
四、项目设备选型
第五章 项目选址与建设条件
一、项目选址
二、建设条件
第六章 工程建设方案
一、工程建设基本原则
二、总图布置方案
三、项目主体工程
四、公用工程与辅助设施
五、总图经济技术指标
第七章 组织机构与人力资源配置
一、组织架构
二、劳动定员
三、工作制度
四、人员培训
第八章 节能、节水措施
一、编制依据
二、设计原则
三、节能措施
四、节水措施
第九章 环境保护
一、设计依据及执行标准
二、建设期环境影响分析与保护措施
三、运营期环境影响分析与保护措施
四、环境保护综合评价结论
第十章 劳动安全卫生与消防
一、设计依据及执行标准
二、危害因素及危害程度分析
三、劳动安全措施
四、消防措施
第十一章 项目实施进度安排
一、项目实施阶段规划
二、项目实施管理
三、项目实施进度表
第十二章 投资估算与资金筹措
一、投资估算依据和说明
二、资金使用计划
三、资金筹措方案
第十三章 项目财务评价
一、基本财务数据假设
二、收入与成本费用估算
三、盈利能力分析
四、财务评价小结
第十四章 项目社会效益分析
第十五章 项目综合评价及投资建议
一、综合评价
