前言：中文期刊网精心挑选了物业一级资质申报材料范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
物业一级资质申报材料范文1
2013年是中国养老服务业的元年，国务院于当年9月公布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，首次明确提出试点“以房养老”制度。九个月之后，“以房养老”推进到试点阶段。
今年3月，保监会下发“以房养老”征求意见稿，6月下旬，正式出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（下称《意见》），要求从7月1日起开始展开试点。从征求意见到正式试点，仅用三个多月时间，动作神速。
保监会人身险监管部主任袁序成在“以房养老”试点通气会上表示，开展此项试点，可以盘活老年人房产，在不影响老年人既有养老福利的前提下，增加一种新的养老方式，是实现个人经济资源优化配置的积极探索，同时也是对现有商业养老保险的业务模式创新。
根据保监会的定义，“以房养老”属于养老保险产品的一个新品类，与既有的养老保险产品相比，其专业程度更高、涉及的其他行业和领域更复杂。但是纵观《意见》，保监会对“以房养老”的监管要求主要是原则性的规定，未对产品定价、房产估值、运营模式和风控等技术细节进行详细规定，甚至对参与试点的房屋性质亦未作具体规定，仅要求申请人拥有房屋完全独立产权。
“保监会主要对以房养老试点的开展进行指导，产品的具体定价模型、房产估值方法等内容，由保险公司根据自身的情况自行探索和采用，保监会不作具体规定，目前暂时不考虑出台进一步的细则。”保监会相关部门人士对《财经》记者表示。
对于这项被呼吁和研究多年的业务，业内对试点的反应并不急迫。“总体来说，中资公司特别是中小公司比较积极，外资公司普遍表示谨慎。”一位参与“以房养老”试点项目研究的保险公司人士表示。
“这毕竟是新事物，现在还没有一个适合国情的成熟模式可以借鉴，我们讨论时认为，试点初期不宜限制过死，最好先不要对具体模式作太具体的规定或限定，让各家试点公司自行探索，最后看试点的最终结果。边试点、边完善，这样有更大的灵活性。”上述试点项目组人士表示。
执行力在于细节，对于试点保险公司来说，将“以房养老”从理论层面落地成为实体产品，并被市场接受，可能是其面临的最大问题，探索之路或许颇为蹒跚。 小规模试点
“老年人住房反向抵押养老保险”这个有点拗口的名称，通常被人们用一个更简洁而形象的词来称呼――“以房养老”。
这种养老保险业务将住房抵押与终身养老金保险相结合，申请人将其房产抵押给保险公司后，仍拥有房屋占有、使用、收益以及经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故。如申请人身故，保险公司可获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用，剩余部分依然归法定继承人所有。简言之，“以房养老”是将个人房产未来收益的提前变现和使用，同时不改变房屋的消费属性（即居住），为自身养老提供的新型融资方式。
早在2003年，我国就提出了“以房养老”的概念。其后南京尝试过“倒按揭”模式，60岁以上、拥有本市60平方米以上产权房的孤残老人，自愿将房产抵押，入住汤山留园老年公寓，老人身故后房屋产权归养老院所有。上海模式则相当于“售后回租”，由65岁以上的老人将自己的产权房售给市公积金管理中心，房款作为租金，一次性给付公积金管理中心，老人租住在自己原来的房子里。这两种方式都涉及转让房屋所有权，且获得的资金偏低，在当时难以获得市场认可。
2011年北京民政局的《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，鼓励商业保险公司、商业银行或住房公积金管理部门建立公益性中介机构，开展住房反向抵押贷款试点。
此次“以房养老”试点的主体则变为保险公司，“住房反向抵押贷款”的叫法也改为“老年人住房反向抵押养老保险”这个更具保险特点的名称。试点对象则是北京、上海、广州和武汉四地的60岁以上、拥有房屋独立产权的老年人，试点时间为两年。
为何首批试点城市选择此四地？保监会相关部门负责人表示，北、上、广是一线城市，经济较发达，保险市场相对较成熟，老龄人口数量较多，房地产市场容量也较大。
有关数据显示，北京退休老人月平均收入相当于北京在职职工平均月收入的三分之一，而北京老人平均拥有住房面积（28.3平方米）高出其他城市人均水平34.76%左右，且约有50%老人的住房有自主产权。
二线城市武汉的入选，则因业内首家开业的养老社区――合众养老社区落户于此，便于其探索“以房养老”与养老社区对接的尝试。
据了解，美国入住养老社区的人群中，有60%通过住房抵押贷款缴纳入门费和后续服务费，这意味着，参与“以房养老”的申请人，未来有可能成为养老社区的潜在客户，进而推动养老社区的发展。
《意见》要求，申请试点资格的保险公司，须满足开业满五年、注册资本不少于20亿元、偿付能力充足率不低于120%等门槛。长江证券分析师刘俊在报告中测算，国内满足相关试点要求的保险公司约33家。
单个保险公司接受抵押房产的评估价值，不得超过“4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分”，如以万亿元资产规模匡算，该业务的规模上限约为27.6亿元。诸分析师估算，国寿、平安寿险、太保和新华保险如试点“以房养老”，规模上限将分别是47亿元、30亿元、21亿元和19亿元，全行业房地产评估价值合计不会超过180亿元，市场体量不会太大，短时间内不会形成规模效应。
“试点初期，各家保险公司应该都会比较谨慎，可能远远达不到上限，而且初期可能主要针对失独或无子女老人。”一位保险公司精算人士认为。
据了解，中国60岁以上老人中，拥有独立产权的占比约80%-90%，远高于美国60%的比例。试点初期如以无子女或失独老人为主，这部分人群的全国规模约为3000多万人。
业内人士普遍认为，此时推出“以房养老”正逢其时，养老问题已成为摆在全社会面前不可回避的现实问题，民众的养老意识也在逐步提升。保监会日前的《中国保险业社会责任白皮书》显示，养老险的公众关注度同比提升了70%，养老保险是公众认为对自身最有益的险种之一。
养老需求如此旺盛，供给端却面临养老产品种类较少且同质化的尴尬：有关数据显示，目前保险公司约7700多个在售人身险产品中，养老保险产品仅有60多个。“现在市场上缺乏真正的养老保险产品。”一位保监会人士表示。
“以房养老”的试点，无疑开拓了一种新型的养老方式和养老保险产品。“以房养老”的首创者孟晓苏所在的幸福人寿对此表现最为积极，称公司目前已初步完成产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。如试点资格获批，将采取统一规划、分步启动的方式，在四地开展试点。此前泰康人寿高管亦在公开场合表示，公司将会积极参与试点。据了解，目前幸福人寿、合众人寿、泰康人寿和平安等保险公司已递交了试点方案。 待解难点重重
何时能够正式推出产品、能否顺利试点，有关公司的表态却模棱两可。
对于保险公司来说，还有很多技术和实际操作层面的问题需要首先解决，其中最大的难点在于房屋估值、产品定价和房屋处置方式等。
在产品模式的选择上，《意见》规定，可按照投保人所抵押房产增值的处理方式，分为参与型和非参与型两种。所谓参与型产品，指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。
一家计划参与试点的保险公司精算师表示，就现实情况来说，如采用非参与型，领取的养老金额固定，且房产增值部分带来的剩余金额可由法定继承人继承，这种方式相对明晰简单，消费者的接受度更高。“采用哪种方式，关键是看哪种更易被投保人所接受，更符合消费者的利益。”
随之而来的一个问题便是产品定价。据了解，国际上主流的定价方式有支付因子模型法和精算模型法两大类，前者的定价因素包括利率波动、通胀率、贷款期限、房产价格波动率和投保人死亡率等，由此根据模型确定贷款价值比和支付因子。该模型在美国应用得较广泛。这种定价方式更关注财产价值变动对价格的影响，并需要历史数据来确定支付因子。
精算模型法分为一次支付和终身年金定价两种，相对而言，该方式更具实用性和精确性。不过，有种业内观点认为，由于我国房价波动大，利率决定机制亦与欧美不同，采用这两种定价模型都有一定的局限性。
定价的一大影响因素便在于房屋的估值。《意见》规定，由具有一级资质的房地产估价机构进行房产价值评估，费用由保险公司和消费者共同负担。据了解，房屋估值将每年一评估，而美国则是三年一评估。
“如果每年对单个房屋逐一评估，对保险公司来说管理成本太高了，不是我们所设想的理想方式。此外，如何对抵押房屋进行持续管理也是一个问题。”上述试点项目组人士表示。
在欧美发达国家，房屋的管理和维护一般委托给专业的物业管理机构，并通过购买房屋财产保险来补偿房屋在使用过程中发生的损失。
房屋处置方式则是“以房养老”的又一大难点或者说是最大的难点。“回收处置是一个大问题，因为对一些现行法律规定形成新的挑战，现在大家也没有探讨出一个特别好的方式。”上述试点项目组人士表示。
据介绍，从目前来看，房屋处置主要有贷款和拍卖等形式，但拍卖的一个难点在于能否顺利执行。根据现行规定，只有非自住的房屋才能执行拍卖，这与“以房养老”模式下老人仍住在自己的房子里的形式相矛盾。
美国在推行“以房养老”的过程中，对此进行了专门的立法，同时创造和运用了一些金融工具。“比如可将房产资产进行证券化，做成资产包在二级市场上打包发售，通过金融市场实现流通，这样保险公司不用沉没大量的现金资产，只需要在二级市场赚一个利差就可以。”上述项目组人士介绍。
据了解，美国HECM （即Home Equity Conversion Mortgage，房产净值转换抵押贷款）模式的成功，关键在于依托“房利美”等机构，实现了抵押资产的证券化，从而解决了保险公司持续多年无法处置房产、回收现金的困局。不过，从目前国内资本市场的现状来看，短时期内尚难运用此类金融工具。 风险因素众多
在“以房养老”试点方案中，除了试点地区、目标客户、产品设计思路与定价、业务流程等内容，亦要求保险公司必须列明风险防范措施等。据知情人士透露，在各家公司提交的试点方案中，对风险的测算和评估占据了相当的篇幅。
由于“以房养老”一端关联波动较大的房地产市场，涉及领域广泛，业务期限较长，法律关系复杂，风险因素众多，对保险公司的风险管控能力提出了更高的要求和挑战。《意见》要求，保险公司要在“以房养老”的条款制定、流程设计、法律合规、业务管理等方面加强风险防范和控制。
概括来说，保险公司开展“以房养老”主要面临的风险包括政策风险、利率风险、房价波动风险、长寿风险和现金流风险等。
不过对保险公司来说，最重要的风险主要是长寿风险和房价波动风险。不过这些风险并非不可化解。以长寿风险为例，可以通过与现有寿险产品相组合，加以对冲，此外还可以通过再保险机制实现风险转移和分散。
对于房产波动风险，有业内人士建议，可以制定合理的价值比例，做好精算定价，在机构设置和承保上分散抵押房产的分布。
以北京为例，市区、郊区的房价差别巨大，房产新旧程度、以及城区区位和地段的不同，房价基数和波动程度也各不同。如果在不同地区开设分支机构，吸引不同类型的住房，可以减少单类抵押房屋的非系统性风险，分散房产价格的个体风险。
试点虽然已开闸，有意试点的诸保险公司，却仍陷入对诸多风险的左右思量之中。一位业内人士指出，如果在产品设计中把所有风险因素都考虑进去，并把风险全都转移到消费者身上，如果从“以房养老”获得的养老保障和其他养老产品并无多大差别，消费者怎么会买单？ 业务延伸空间
即使在“以房养老”业务发达的美国，其占比人群亦属小众。有关数据显示，美国目前符合条件的潜在人群中，也仅有2%-3%的家庭选择了反向按揭方式。
英国、日本等发达国家推行“以房养老”的历史经验显示，当目标群体占比很高时（美国为15%、英国和日本均为 20%），这种方式比较容易推行。
中国的“以房养老”虽经十年探索终获试点，但从当前法律环境、养老观念以及保险业现状来看，真正落地可能尚需时日。一位监管层人士认为，在现有养老保险体系中，“以房养老”面临诸多的问题和挑战。
孤掌难鸣，“以房养老”的顺利试点，需要在整个养老保险体系中寻找合力。《意见》指出，保险公司应在服务领域延伸、服务内容多样和服务手段创新等方面积极探索，完善与“以房养老”相关的养老服务链条，比如，针对不同年龄和需求的客户推出医疗保险、健康管理、金融理财等服务。
青松居家康复护理机构总裁王燕妮在去年的一个健康险研讨会上曾表示，国内目前有超过98%的老人选择在自己家里养老，这些老人如享受相关的护理服务，最大的问题在于支付来源。
“以房养老”可为此提供一个资金来源。上述计划参与试点的保险公司精算师表示，“以房养老”将来可以对接重疾险或大病保险，可以设计“提前给付”等条款，使老人获得资金支付相关的医疗费用。
与养老社区的对接，亦是“以房养老”拓展养老产业链的重要一环。此外，保险公司还可为房屋所有者承保人身险和家财险、住房反向抵押贷款保证保险，以及将抵押房产连接年金产品等一揽子“以房养老”保险服务。
