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土地证明范文1
在长沙项目实施过程中，其低碳环保意识主要体现在规划设计、工程施工、后期利用3个阶段上。将低碳理念融入土地整治规划设计过程中。转变单纯追求新增耕地传统设计理念，重视农地的生态、生产、观赏综合功能。一是尽量减少挖填土方量，保持原有地形地貌，维护自然景观延续性及美感，同时也降低了土地平整过程中柴油消耗及其碳排放量。二是保留扩大农地范围内水塘，作为生态斑块并起到农田渍水净化作用，以降低污水治理成本和能耗，促进地表水循环利用，保护临近河道水质。三是尽量保留原有林地、草地、种植灌木，通过种植树木提高土壤固碳能力。四是在水田中保留一块茶园作为做生态斑块，增加区域生物多样性，以提高农地生态、生产、观赏综合功能。
在整治过程中采取具体措施切实推进低碳减排。首先是减量化措施。在土地整治过程中通过减少土方量、减少建筑耗材和化石燃料消耗量、改善农田管理方式等作法，减少土地整治项目的碳排放量。其中包括尽量保持项目区地形地貌，减少挖方、填方工程量，进而减少施工过程中的碳排放量，将有利于土地整理项目向低碳化发展；在项目施工过程中尽量降低水泥、钢筋等建筑耗材量，同时适当降低汽油、柴油等化石燃料的比例；改善农田管理方式，在提升耕地产能的基础上，提倡免耕或少耕，减少土壤呼吸量，用有机肥提高土壤肥力，尽量减少化肥和农药使用量，减少两者在生产和施用过程中的碳排放量。其次是循环利用措施。一是灌排沟渠的卡扣型空心草砖全部改用建筑垃圾，不仅可以降低原材料消耗，而且有助于实现循环利用、节能减排。二是农田渍水净化系统可以降低污水治理成本和能耗，促进地表水循环利用，保护河道水源。长沙项目具体施工中，以碳减排为目标，进行了一些创新：
1.打造低碳型灌排水工程。项目区灌溉、排水渠道采用生态衬砌方式代替传统预制板衬砌，合兴溪、斗渠等引水渠设计水位以下采用波浪形卡扣生态砖护砌，设计水位以上采用草皮护坡，并在卡扣护坡砖上预留生态孔；斗沟、农渠、水塘等采用框格衬砌代替传统预制板衬砌。该工艺既能降低施工成本，又能节约材料、降低碳排放量。长沙项目的具体数据就能很好地说明这一点：低碳灌排水工程投资687.38万元，比传统灌排工程投资降低近50万元，其中传统预制空心板单价227.29元/米，生态卡扣砖单价206.08元/米，每米沟渠节省21.21元；传统预制板衬砌单价317.01元/米，框格护砌单价187.40元/米，节省129.61元/米。同时，卡扣砖和框格衬砌又比传统衬砌方式节省混凝土1498.52立方米。
2.建设低碳型田间道路。传统土地整治项目道路采用砂砾石路面，这种石材缺乏黏性，碾压后砾石易松散、破坏路面。低碳型田间道路采用泥结石路面，在路面与路基之间埋种草籽，有利于花草生存，路面灌浆碾压后使碎石与泥浆黏结成整体，不仅保证了农业生产需求，而且人工撒种的草丛、路边矮灌木为项目区内外的动物提供了廊道和栖息场所。就成本而言，低碳型道路成本比传统项目采用的砂砾石路面略高7元/米。
3.采用农田渍水净化系统。传统土地整治项目的田间渍水一般不作净化、环保处理，势必会对土壤、水等造成污染。该项目设置了2个农田渍水净化系统，农田渍水汇集后排至生态斗沟，经斗沟第一次净化后排入净化池，通过种植石菖蒲、芦苇、千屈菜等水生植物降低渍水中的有机物和化学耗氧量，农田渍水经过在净化池沉淀、第二次净化后排入金井河，从而达到废水循环利用、自我净化的效果。经农田渍水取样分析，净化后水的化学耗氧量从65.8毫克/升下降到24.2毫克/升，降低了60%以上。土地整治后注重“低碳”养护。长沙项目竣工后，尽量使用有机肥改良土壤，减少化肥使用量，间接降低耕种过程的碳排放。其中包括：增施厩肥、堆肥和粪尿等农家肥；大力发展紫云英、腊油菜、满园花等冬季绿肥生产；实施稻草还田技术，可以减少化肥面源污染和碳排放量，增加土壤养份含量，提高作物产量。湖南长沙县的这个低碳土地整治示范项目，建设规模277.34公顷，其中基本农田237.50公顷，总投资为1418.40万元。据核算，与传统项目相比，该项目减少了400吨二氧化碳排放量，亩均排放量减少96.15千克。与常规土地整治项目相比，该项目减少材料近40%，能耗降低近30%，实现了生态功能、生产功能和观赏功能的有机统一。
二、低碳土地整治探寻精细化发展之路
从长沙的项目实践看，低碳型土地整治项目既满足了农业生产和农民生活的需求，又保护了区域生态环境。鉴于该项目是全国第一个低碳型土地整治项目，在认识度、施工规范性等方面难免存在一些有待改进之处。一是农民对土地整治工程建设中低碳设计、生态技术应用认识不足，传统思想观念难以转变。比如农民偏爱水泥硬质路面、预制板衬砌的渠道，对低碳型田间道路和材料有排斥心理。二是施工技术流程有待完善，施工管理精细化程度不够，比如卡扣生态砖的生产和衬砌主要依靠当地的施工需求和经验，缺少规范性的操作指南等。
土地证明范文2
成片开发方案（明溪奋发山海协作产业园
首动区一期）
一、编制依据
依据明溪县国民经济和社会发展规划、年度计划、《明溪县地利用总体规划（2006-2020）》、和《明溪县奋发山海协作产业园控制性详细规划》，编制《明溪县奋发山海协作产业园土地征收成片开发方案》。
二、基本情况
本次成片开发方案项目位与三明市中部的明溪县奋发山海协作产业园，成片开发面积29.0324公顷，其中农用地 10.3313公顷（含耕地面积3.4429公顷），建设用地2.628公顷，未利用地16.0731公顷。规划范围北至兴泉铁路，南至胡坊镇自来水厂北侧山体，东至瀚大线附近，西到石溪村，规划区东西长约 4 公里，南北平均宽约1公里，最宽处2.6公里根据实地勘测调查。
三、必要性
明溪县奋发山海协作产业园，以兴泉铁路、泉南高速、莆炎高速等交通枢纽为基础，以培育发展交通经济带为目标，立足明溪自身优势。
四、主要用途
其中工业用地用途面积17.3238公顷，占比59.67%。实现促进企业向产业园区集中形成“聚集效应”的功能，主要引进企业，建设产业提高产业经济总量，加快产业进程。
城镇道路用地用途面积7.8689公顷，占比27.1%。实现提供完善园区交通系统的功能，可为企业和周边群众提供便利的交通通道，提高出行可达性和交通效率，拓展产业园空间，优化布局，促进片区功能调整。
防护绿地用地面积2.7312公顷，占比9.41%。实现道路两侧防护绿化带以及边坡建设的功能。
排水用地用途1.0046公顷，占比3.46%。实现产业园污水处理的功能。
公园绿地用地用途面积0.1038，占比0.36%。实现为净化空气减少公害的功能。
五、效益评估
（一）土地利用效益
项目投产后可促进城市功能均衡布局，提升土地集约节约利用水平。
（二）经济效益
基础服务设施产业的完善和地区特色产业的发展，有利于进一步完善产业结构，形成优势互补，规模效应进一步突显。促进经济的增长最为直接的方式是通过税收的增加，另外，对于周边产业和相关产业行业还有较强的带动力。
（三）社会效益
本方案片区的建设能够解决约2000人的就业问题，从而增加周边本地农村居民经济收入来源，提高农村居民的福利和收入（四）生态效益：明溪县生态优美，投资环境优越，森林覆盖率达80.6%，林地绿化率达94.5%，本方案片区规划新增公园绿地与防护用地2.8350顷，公园绿地将改善区域环境质量，为本地居民提供接近自然，开展游憩休闲活动的空间场所
六、永久基本农田及生态保护情况成片开发区域范围
不涉及永久基本农田、生态保护红线、 各类保护区（含文物保护），符合成片开发项目送审报批的 要求。
七、国民经济和社会发展年度计划
符合国民经济和社会年度发展计划规划，并纳入国民经济和社会计划
土地证明范文3
【关键词】地理标志；证明商标；权利冲突；问题
按照知识产权的地域性原则，我们把同名的地理标志和商标可以在不同的国家内并存，一般不会发生矛盾和冲突。但是随着贸易的全球化和通讯技术的飞速发展，特别是无国界的国际互联网的出现，使知识产权的地域性原则受到了严重的侵蚀，地理标志与商标的冲突成为国际贸易中一个现实的、迫切需要解决的法律问题。
一、对地理标志与证明商标权利概念的界定
（一）地理标志与证明商标的概念
地理标志是指某一商品专属哪个一个地域，标示该商品的特定信誉、品质或除此之外的特征，这些特征主要由本地区的人文因素和自然属性所决定。这一概括与TRIPS协定第22条第1款的陈述大同小异，其中有所差异者，是该定义侧重强调商品所在地区的自然和人文二因素，这与《里斯本协定》中单纯所指的原产地名称的概念的共同的元素，但与之要具体明确得多。
证明商标是指由具有监督能力的组织对某一种商品或者服务进行掌控，其商品或者服务由该组织以外的单位或者个人使用来使用，并对该商品或者服务的原产地、原材料、制作方式方法、商品质量、准确度或者其它独特品质的商品和服务商标。证明商标有两种类型：一类是原产地证明商标，证明商品或服务本身出自某原产地，是一种地理标志，原产地名称在一定情况下也可以作为证明商标注册；另一类是品质证明商标，是证明商品或服务具有某种特定品质的标志。
（二）地理标志权与商标权
地理标志权是指商品生产者对某一地区内其拥有的地理标志的独特权利。商标权是指注册商标人拥有对该注册商标所有权。并可以进行使用与转让， 通过转让使用权从中获得经济效益 。对于证明商标权的主体，本文也可从两个方面进行诠释：一是对商品和服务拥有监督能的个人和组织；二是除组织之外的能使用证明商标的主体。本文主要对后一者进行重点论述。
（三）地理标志权的保护模式
我国是一个地大物博的文明国家，有着错综复杂的气候和独特的地理优势，加上悠久的历史延革和丰富多彩的民族文化，形成了许多独特的产品，其中有享有盛誉世界各种产品，诸如指南针、印刷术、茅台酒、民族蜡染等。但是，我国重视地理标志的保护，还是一个较新的知识产权课题，我国法律也只是近年才有了对地理标志保护的专门规定。目前我国主要的地理标志主要由《商标法》、《反不正当竞争法》、《产品质量法》、《消费者权益保护法》等法律进行保护。其中地理标志和商标都是商业标志之列，在功能方面拥有诸多相同之处。因此，在市场经济条件下，我国不断扩大商标的保护范围，把证明商标、集体商标纳入保护圈。 倘若用专门法规对地理标志进行保护，可能把商标与商品注册登记机关相分离，从而产生资源浪费和注册登记业务的重复。在国外，只有法国在农业部拥有专职为原产地名称进行注册和保护机构，而美、英、澳、日、德、加等大部部国家是通过《商标法》来证明商标的形式，达到保护地理标志的目的，这形成国际惯例。通过大约十年的探索，我国业已形成以证明商标来保护地理标志的框架。
二、证明商标与地理标志权利冲突的表现形式
当前我国采取双轨制对地理标志进行保护，即地理标志专门立法和商标法双重保护并存，地理标志可以注册为商标，表现形式既有可能是普通商标，也有可能是集体商标、证明商标。因此，地理标志和商标权的冲突可归结为地理标志与普通商标的冲突和地理标志与证明商标、集体商标的冲突。根据注册先后的不同，可以分为：一是先注册的普通商标与其后注册的地理标志之间的矛盾；二是事先注册的地理标志与之后注册的集体商标、证明商标双方的冲突；三是先注册证明商标、集体商标与后注册的地理标志相矛盾等。此外，中国的地理标志虽然实行批准注册制度，但在实践中，一些未来得及申报的地理标志也是存在的，如果该标志被抢注为商标，也会发生冲突现象。
地理标志产品迅速增多的同时，不和谐的声音也不断涌现，以下是两起典型案例：
案例一：绍兴黄酒案
2000年，“绍兴黄酒”、“绍兴老酒”被绍兴市黄酒行业协会注册为证明商标， 2005年，国家工商总局作出使用“绍兴酒”构成对“绍兴黄酒”、“绍兴老酒”商标侵权的答复。但2005年11月2日，国家质检总局却第158号公告，批准杭州市萧山区浙江丰润酒业有限公司、杭州永兴酒业有限公司、浙江永翔集团酒业有限公司为“绍兴酒”地理标志专用标志企业。绍兴市黄酒行业协会与“绍兴黄酒”证明商标许可使用的15家生产企业，遂联名向国务院法制办等有关方面反映，要求停止萧山3家黄酒企业使用“绍兴酒”地理标志。可能由于行政协调难度过大，该问题并未得到行政部门有效答复。
案例二：金华火腿案
如果说绍兴黄酒中的地理标志与商标权冲突暂未定论，“金华火腿” 案则已有了判决结果。金华火腿纠纷既有浙江省食品有限公司诉上海市泰康食品有限公司、浙江永康四路火腿一厂商标侵权纠纷案，又有金华市火腿有限公司诉被告浙江省食品有限公司确认不侵权纠纷案，还有浙江省食品有限公司不服国家工商行政管理总局关于“金华火腿”字样正当使用问题批复案。在该系列案中，法院最终认定，符合“金华火腿”地理标志使用条件者对“金华火腿”字样的使用不侵犯浙江省食品有限公司的“金华火腿”商标，从而确立了商标权和地理标志并存的模式。
上述两案反映了地理标志与商标权冲突的现实情况，对该冲突，利益取舍难度大，很难给出确定结论。因此，如何避免地理标志和商标权的冲突，在发生冲突时选择何种价值取向，是地理标志制度发展中亟需研究的问题，其既具理论价值，也有实践意义。
（一）先注册的普通商标与后注册的地理标志之冲突
这种冲突在实践中最为普遍，金华火腿的众多案件即源于此。“金华火腿”商标在1979年就被注册，2000年 10月7日，商标注册人变更为浙江省食品有限公司，而浙江省食品有限公司系在杭州注册，非金华地区企业。2002年8月28日，“金华火腿”被批准为原产地域产品，即地理标志产品。随后，众多金华本地规模火腿企业获准使用“金华火腿”地理标志，冲突在所难免。
（二）先注册的证明商标与后注册的地理标志之冲突
绍兴黄酒案属于此种冲突情形。“绍兴黄酒”证明商标注册在先，权利人是绍兴市黄酒行业协会，绍兴市黄酒行业协会制定了相关标准，并允许15家绍兴规模黄酒企业使用该商标。绍兴市政府组建“绍兴酒原产地域产品保护申报办公室”，进行绍兴黄酒原产地域品牌的申报工作。申报成功后，15家规模黄酒企业陆续获准使用 “绍兴酒”地理标志产品专用标志。但杭州市萧山区的三家企业直接通过浙江省质检局向国家质检局申报使用 “绍兴酒”地理标志产品专用标志并获准，绍兴市政府和绍兴市黄酒协会对此非常不满，要求国家相关部门禁止萧山三家黄酒企业使用“绍兴酒”地理标志。萧山三家黄酒企业在压力之下，至今未在产品上使用获准的地理标志。但该种冲突如何解决，该事件并未提供一种解决进路。
（三）先注册地理标志与后注册的集体商标、证明商标之冲突
“浏阳花炮”案属于此种冲突类型。“浏阳花炮”从唐朝发展至现在，业已形成了独自的制作技能和独特的品质文化，已达到了地理标志的申报要求。浏阳市人民政府于2003年向国家质检总局申请“浏阳花炮”原产地域产品（即地理标志产品）获得了注册、保护。但同年，根据《商标法》的规定，浏阳市烟花炮竹总会又向商标局申请注册浏阳花炮证明商标，同样获批。浏阳市政府与浏阳市烟花炮竹总会对“浏阳花炮”标志有各自的使用、管理规则，要求印制的产品包装也相异。且相互不认可各自所拥有的权利，导致在执法过程中关于权力冲突的事件屡见不鲜。
三、地理标志与证明商标冲突的解决途径
关于地理标志与商标的冲突，不同的国家、不同的国际条文分别采取了不同的解决方案，此外还有一些政府间和非政府间国际组织也对这一问题提出了各自的意见和建议。
（一）地理标志注册在先的解决对策
当地理标志注册在先，商标申请在后时，因我国地理标志制度实施时间不长，后申请的商标多为借地理标志提升知名度，其商品信誉度本身往往不高，此种情形可适用保护在先权利原则，保护在先的地理标志。所谓“在先权”，是指对于同一权利客体，可以同时或先后受到多种权利的保护，依法先产生的权利。我国法律虽然没有明确已受保护的地理标志是一种在先权利，但是，郑成思教授指出：修订《巴黎公约》过程中，部分政府的工业产权的讨论，和在世界知识产权组织的范例中，对于先权利形成较为一致的观点，在先权利方面包括四个点：一是已经受到保护的商号权；二是业已得到保护的工业品外观设计权；三是版权；四是已受保护的地理标志权。实践中，已受保护的地理标志应作为在先权利的一种，当注册商标涉及地理标志这一在先权利时，依法不予注册并禁止使用。
（二）商标注册在先的解决对策
从时间上看，我国建立地理标志制度相对较晚，即使商标权先于地理标志，也要按照“时间在先，权利在先”的原则，一味保护商标权人的在先权利，往往会损害地理标志价值，让商标权人将地理标志所体现的集体利益据为个人利益。当然，商标权人的商标经过注册，也不能断然否定其商标专用权。此种情形应具体分析案情：第一，如果商标权人明知某地名构成地理标志而注册，即恶意注册，如果公共资源以地理标志的优势来来进行独占，则应该撤销该商标，正如前文所述的“湘莲案”评判理由所示；第二，倘若该商标权人通过善意注册，但如果该商标已失去显著特征，或者己淡化“驰名商标”这一知名度，该商标也需要撤销；第三，虽然该商标业已善意注册，同时显著性还存在，且不具备驰名商标的资格，但是也应依法保留该商标专用权，可以鼓励地理标志持有者购买该商标专用权，如果协商购买未果，可以认定地理标志使用者可以正当使用该标志，即善意且合理的使用方法表示商品的原产地。
（三）地理标志与证明商标的冲突解决对策
当证明商标与地理标志发生冲突时，由于两者均具有较强的保护力，只能个案分析，利益衡量。如果证明商标在地理标志所在区域内拥有绝对的市场份额和知名度，可以考虑优先保护证明商标；如果地理标志和证明商标均具有广阔的发展前景，应允许两者并存，通过细化和规范地理标志和证明商标的使用方式，将两者有所区分，避免造成消费者误认。
四、结语
由于客观原因，地理标志与证明商标的权利冲突无法杜绝，法院应当秉持公正的理念予以慎重处理。司法处理首先应当区分地理标志与证明商标之间的权利冲突属于合法性冲突，还是违法性冲突。判定的依据应当综合考虑在先权利、主观意图、利益平衡及商业标识的知名度等因素。即使是地理标志与证明商标的合法性权利冲突，司法也不应消极无为，而应当基于能动司法的理念，发出司法建议，以有效化解冲突。
同时，应尊重企业依据相关法律法规用地理名称注册的普通商标权，照顾在先权利，不应该为了与地理标志权相矛盾，从而进行全盘否定，使之变成地理标志权的替罪羊。与此同时，也不能轻信那些未得到更好保护和利用的类似商标具有生存之机，而应坚持社会利益最大化原则，衡量商标产生的价值与其外部性，作为确定商品权的主要依据。
参考文献
[1] 王笑冰.论地理标志的法律保护[M].中国人民大学出版社，2006（03）：168.
[2] 陶希晋.中国民法学？知识产权法[M].中国人民公安大学出版社，1997（05）：557.
[3] 王笑冰.论地理标志的法律保护[M].中国人民大学出版社，2006（03）：221.
土地证明范文4
l、有下列情况之一的，权利人应自土地变更实发之日起30天内到土地所在县土地管理局申请办理土地变更手续。
（一）提出申请
l、有下列情况之一的，权利人应自土地变更实发之日起30天内到土地所在县土地管理局申请办理土地变更手续，属土地转让，需由土地转让方和受让方同时申请： （1）权利人变更名称、地址； （2）变更土地用途 （3）变更土地权属性质
（4）土地使用权转让，包括以土地作价入股，以土地联营合作、赠与、继承和企业被收购、兼并而使土地使用权发生转移。 2、申请办理变更登记手续，应提交下列材料： （1）《土地变更登记申请书》 （2）原土地证
（3）个人应提供身份证明或护照，机关、企事业单位的应提供营业执照、法定代表人证明及身份证明，委托他人办理的，还应提供委托书、委托人身份证明等。
（4）企业单位变更名称、地址，需出具工商行政主管部门的批准文件；机关、事业单位名称变更，需提供上级主管部门的有关批准文件，个人变更姓名的需户口所在地公安部门出具证明。
（5）属变更土地用途、变更土地权属性质的，需出具市、县以上人民政府或土地管理局的批准文件。
（6）土地使用权转让的，应提交经土地管理部门确认的土地资产评估报告和土地转让合同。
（7）因企业改制处置土地，以土地联营合作，以土地作价入股的，需提交主管部门的批准文件和土地使用权处置文件或联营合同等有关材料。
（8）继承和赠与土地的，须提交经公证机关公证的证明材料。 （9）税务机关出具的完税证明。
（二）登记土地变更程序受理申请
l、受理人审核权利人所提交的证件材料是否真实、齐备，不齐全或不符合规定的，不予受理，并说明理由，需补交材料，受理人员应一次性向申请人说明清楚应补交的材料和补交期限；材料齐全又符合规定的，予以受理。
2、对所受理的材料进行编号，并给回执单。
（三）产权审核
l、初审 登记人员将申请材料进行审查，并到实地调查核实，符合规定的，报股长核准。
2、审核 报局领导审核
（四）登记发证
l、按规定缴纳有关费用
2、登记人员办理土地变更登记手续，填写或更改土地证，加盖公章。 3、权利人凭回执、身份证明领取土地证，委托他人代领的，还应出具委托书和被委托人身份证明。并复印土地证一份存档，登记颁发的土地证书号码。
土地证明范文5
[关键词]土地产权；流转制度；证券化
一、农村土地产权流转制度的缺陷
(一)农村土地产权制度存在入市的缺陷
农村土地产权制度的最大缺陷在于产权界定不清晰，土地产权关系模糊。农村土地产权入市的首要条件是产权清晰。产权清晰包含两层含义：一是财产的归属关系是清楚的，即财产归谁所有，谁是财产的所有者或谁拥有财产的所有权是明确的；二是在财产所有权主体明确的情况下，产权实现过程中不同权利主体之间的权、责、利关系是清楚的。明晰的产权关系是土地资源进入市场的前提。当前，我国农村土地产权关系模糊主要表现在以下方面。
1 所有权主体不清晰。虽然宪法规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有即全民所有的以外，属于集体所有，但这个“集体”太笼统，是指乡、村，还是村民小组，不够明确。《土地管理法》和《民法通则》虽然有较详细的规定，但由于政府拥有对乡镇政府、农业集体经济组织或者村民委员会的设置调整权，因此，农村土地所有权主体依然不明确。
2 产权中的“权责利”关系模糊，缺乏必要的激励和约束机制。例如，在土地承包合同中双方的权责不清，往往只有承包方的义务，而没有发包方的职责。对农户在使用土地中所造成的地力升降也没有明确奖惩办法。
(二)土地产权的配套制度缺乏
由于农村土地具备的生存和社会保障功能，在土地产权进入市场后，土地资源的利用取决于资本市场的配置，必然出现农村劳动力转移和农民社会保障两大问题，需要有相应的制度安排。在农村劳动力资源的使用上，由于农村劳动力缺乏技术基础，以及现行的户籍制度等障碍，导致农村劳动力在城市就业的艰巨，社会保障制度也仅仅在发达地区农村才出现。没有劳动力转移和农民社会保障的安排，农村土地产权难以“独木成林”。
解决农村劳动力转移的努力，各地都没有停止过，尤其在经济发达地区，如广东、上海等地，对农村劳动力入户城市正积极探索有效路径。但是，农民的社会保障，包括退休养老、医疗等保障，则需要政府以极大的勇气去承担。农村社会保障体系的建立需要政府、企业和农民各方面的努力。国家按市场经济的要求建立统一的社会保障体系时，应统筹考虑农村居民，解决他们离开土地的后顾之忧。可以考虑将“以工补农”的资金、土地征用安置费等，变为直接补贴农业生产和给予农民，转作为农民的社会保障基金，以更利于土地的流动和转让。
(三)土地产权的价值难以计量
曾担任世界粮食委员会主席的j.w.罗森不拉姆，收集了richard barrows的观点：在竞争市场上，生产资源在各种用途之间的竞争中如何分配，由价格决定。土地将通过市场交易得到最高的使用价值。也就是说，土地价值的准确数据应当是通过市场竞争来决定的，这是有效市场经济体制下的必然结果，其他的方法可能低估或高估土地的价值。但我们也知道，靠市场来决定土地价值，就目前的农村而言，是不现实的。由于产权问题带来的流通和市场准入，使农村土地很难通过市场得到价值确定。鲍杰等从资产评估的角度出发，认为农村土地属于集体所有，土地所有权不能进入市场流通。土地使用者可以依法拥有和转让的是特定土地一定年限的使用权，也就是说，土地价值的计量更多的只是停留在使用权层面。
2005年关于农村土地使用权流转管理办法的出台，给土地使用权商品化指明了出路，但对所有权是否商品化，则存在种种疑虑。但正如实践往往是走在理论的前头，南方某海滨市主管着几十家国营农场的企业集团在刚跨入新世纪之际，为了防止土地资源的流失、改变财务状况及方便筹集资金，在当地一家会计师事务所的协助下，对所属土地评估为3亿元并据以进行会计处理。这是在没有将土地商品化的前提下的计量实践，显然是以土地所有权计量为目的的实践活动。无独有偶，2006年，广东韶赣高速公路建设拟尝试“农民土地入股”征地方式，由韶关市进行具体操作。我们既然知道高速公路的永久性性质，也就知道这将是涉及土地所有权计量的又一次实践活动。不难预计，土地价值的计量实践必定从使用权层面上升到所有权高度，完成对土地的整体计量。
(四)土地产权流转的工具没有配备
无论是农民私下的承包权流转交易，还是集体经济组织对使用产权的调整，或者政府对使用权流转管理办法的引导，都没有解决土地产权交易的媒介问题，因而很难体现出土地产权的价值。
二、农村土地产权证券化选择
(一)证券的功能
提供流动性是资本市场的基本功能，产权必须流动才能体现其价值。那么，在资本市场，或者资本产权市场，流转的工具，或者说媒介，就是证券了。证券是指各类记载并代表了一定权利的法律凭证，它用以证明持有人有权依其所持凭证记载的内容而取得应有的权益。从一般意义上来说，证券是指用以证明或设定权利所做成的书面凭证，它表明证券持有人或第三者有权取得该证券拥有的特定权益，或证明其曾经发生过的行为。证券作为资本和产权的运动载体，它具有以下两个基本功能。
第一，筹资功能，即为经济的发展筹措资本。通过证券筹措资本的范围很广，社会经济活动的各个层次和方面都可以利用证券来筹措资本。如企业通过发行证券来筹集资本，国家通过发行国债来筹措财政资金等。
第二，配置资本的功能，即通过证券的发行与交易，按利润最大化的要求对资本进行分配。资本是一种稀缺资源，如何有效地分配资本是经济运行的根本目的。证券的发行与交易起着自发地分配资本的作用。通过证券的发行，可以吸收社会上闲置的货币资本，使其重新进入经济系统的再生产过程而发挥效用。证券的交易是在价格的诱导下进行的，而价格的高低取决于证券的价值。证券的价值又取决于其所代表的资本的实际使用效益，所以，资本的使用效益越高，就越能从市场上筹集资本，使资本的流动服从于效益最大化的原则，最终实现资本的优化配置。
(二)农村土地产权证券化选择
正因为证券的上述特征和功能，它
成了资本市场不可替代的交易工具。产权市场具备资本市场的特性，也应当使用证券方式，以证券代表一定的土地产权。实施农村土地证券化后，在土地这种基本的经济资源和生产要素的有效合理配置的市场进程中，借助于有价证券这种虚拟资本形式来承载拥有土地经营权所产生的权益，并以此来获得未来预期的经济收益，将有利于真正实现土地使用权的自由流转。这种改革思路，就是在明确农村土地集体所有权、稳定农户家庭承包权、放活土地使用权的基础上，农户以土地经营权作价入股，按照自愿的原则组成利益共享、风险共担的股份合作企业。企业统一经营农民的土地，农民既可按股分红，又可在企业工作，按劳取酬。在股份的构成上，农民主要以土地经营权人股，也可以资金、技术、设备入股。在用人机制上，企业与农民实行双向选择，企业原则上优先招收土地股民。这是一种让农民变股民的农村改革新思路，这一思路的目标就是要实现家庭承包经营责任制与现代农业的顺利对接，可以很好地解决目前我国农村家庭承包经营责任制面临的突出问题。土地证券的持有者可以凭借其进入资本市场，行使资本投资和资本交易的职能。土地经营权流转借助土地的证券化的方式，能很好地实现土地流转市场化的目标。土地经营权证券化以后，土地经营权的价值被货币化，易于同其他生产要素(资本、技术)进行比较，突破了土地经营权无法进行价值和价格比较的限制。土地经营证券化以后可以降低土地流转中的交易费用，大大节约流转成本，熨平土地交易中所产生的冲击和波动，便于实现土地的顺利交接，可以使农业企业的内部治理结构逐步得到完善，同时还能分散风险，便于实现利益的合理分配。
三、农村土地证券化的建议
(一)继续推动和深化农村土地产权制度改革
土地证券化的前提是土地产权明晰，我国应深化农村土地产权制度改革，使土地产权真正实现独立化、法律化、人格化、商品化。一是进一步明晰农村土地所有权代表。笔者认为，农村村民委员会作为这样的机构是比较合适的，也与现实情况比较吻合，当前重点是要加强村委会选举的监督，完善村委会运作制度。二是逐步推行农村土地家庭“永包制”。“永包制”强化了承包权的财产权利，有利于土地承包权真正实现物权化，既调动了农户对土地保值增值的积极性，又便于所有权主体对承包权进行调控。更为重要的是，家庭“永包制”将为土地使用权流转清除制度障碍，大幅度地降低土地流转成本。三是农村土地所有权逐步国有化。土地所有权由集体所有变为国家所有，不仅有利于统一城乡土地管理，更好地保护农民的承包权，而且还有利于土地资源的市场流动和优化配置。四是建立农村土地保障的替代机制。要推行土地证券化和土地市场化，就必须弱化承包土地的社会保障功能，逐步在农村建立社会保障制度。五是精简乡镇政府。这有助于减少农村事务的管理成本，减少土地承载的负担，加速农村社会化进程。
(二)建立健全农村土地使用权流转市场
完善土地使用权流转机制。建立农村土地使用权市场是土地证券化的前提和基础，必须按照发展与规范并重的原则，建立一个开放、公平、高效、有序、有度、规范化的农村土地使用权市场。使用权市场可以按县、省、全国市场三级设置，县级交易市场为本县区域内的土地交易服务，省级交易市场为跨县的土地交易服务，全国市场则为跨省交易服务。为规范农村土地交易市场，必须做好以下工作。一是要健全土地使用权市场的法律法规。土地市场交易实际上是土地的产权权利的交易，这种交易一定要有法律、法规的规范和保障。我国现行的法律、法规仍然不能适应农村土地市场发展的要求，必须加强立法，完善农村土地市场管理的法律体系，从法律上保障土地产权制度的建立和土地产权交易的正常运行。二是建立和规范土地使用权交易中介组织。土地使用交易是一项比较复杂的交易过程，必须建立相应的中介服务组织为之服务。建立土地使用权市场信息、咨询、预测和评估等服务系统，使服务专业化、社会化。
(三)建立健全农村土地证券化信用担保、信用评估体系
1 必须建立有效的信用担保体系。土地证券化一般都需要进行信用提升，信用提升可以有两个途径：内部信用提升和外部信用提升。在我国农村土地证券化中，相对于外部信用提升来说，内部信用提升可能是一条更可行的路子。内部信用提升一般是将全部农村土地证券分为优先级证券和次级证券两个层次，通过弱化一部分证券的信用，来增强另一部分证券的信用。外部信用提升是通过信用担保机构的担保来获得的。我国可以借鉴国外经验，建立政府农村土地信用担保机构为主、民间信用担保机构为辅的信用担保体系。
2 必须进一步健全信用评级制度。信用评估的意义在于可以有效降低农村土地证券交易成本和市场投资风险，对农村土地证券市场的发展具有重要意义。首先，必须改变政府对证券市场的管理方式，证券的评级应该交给市场来完成，政府的任务是制定信用评估的管理法规，维护信用评估市场的秩序。其次，国际上已经形成比较规范的评估方法和标准，我们有必要借鉴国外信用评级业的发展经验，提高我国信用评估机构的业务水平和服务质量。
(四)建立和健全相关法规，为土地证券化提供有力的法律保障
1 要修改相关的法规，消除土地证券化中的制度障碍。具体来说，应赋予商业银行的信托资产经营权，允许商业银行作为专门机构从事土地证券的发行、投资等业务；允许保险资金、养老基金、住房公积金等进入土地证券市场；《证券法》中应明确有关土地证券的地位，确保土地证券的合法性；税收制度要根据土地证券发行、流通的各个环节，明确相关的主要税种及税率，尽量合法化地减少税收成本，设计一个有利于证券化的税收环境。
2 着手研究和制定有关土地证券化的专业法规。在这方面，可以借鉴国外相对成熟的土地证券化立法经验，在试点的基础上，构建适合我国土地证券化的专业法规体系。此外，要深化投融资体制改革，培育和完善金融市场，为土地证券化提供良好的金融市场环境。
注释：
①魏杰现代产权制度辨析[m]，北京：首都经济贸易大学出版社,2000.9
[参考文献]
[1]鲍杰，李光洲，罗秦资产评估[m]上海：立信会计出版社,2003
[2]陈文汉，牛勇以土地证券化促进农业发展[j]，农村经济,2003,(9)：15-17
[3]道格拉斯·c·诺思等，制度变迁理论纲要[m]上海：上海出版社,1995
[4]黄小彪农村土地证券化：功能、障碍与对策分析[j]生产力研究，2005,(10)：45-46+54
[5]马义华，农村土地证券化研究[d]，中国学位论文全文数据库
土地证明范文6
首先我们来说一下一手房按揭贷款。买的是刚开发的新房子，需要以刚买的房产抵押，自己为贷款人申请按揭贷款。
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贷款手续需要：买卖夫妻双方身份证明、户口本、结婚证、房权证、土地证(或复印件)、买卖合同、契税票、评估报告、买方夫妻收入证明和无房证明。
