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房地产市场范文1
根据中消协提供的一份资料表明，2004年我国的商品房投诉事件有31546起，2005年为35689起，其中2005年商品房投诉较2004年上升了13.1%。据统计，按投诉性质分，质量问题高居第一，达到了64.3%，其后分别是价格、营销合同、计量、安全、假冒、广告、虚假品质等。可以看出，房地产市场上的消费投诉呈现上升趋势。而造成这种现象的主要原因就是房地产市场中的诚信缺失。
（一）合同的不诚信。房地产开发商与购房者签订平等合同，这是房地产销售的必要过程，合同的条款代表了双方承诺，彼此都应该严格履行，但是，违反合同在现今的房地产市场中已经屡见不鲜。如，定金陷阱、霸王条款等都体现了合同的不诚信。
（二）虚假广告。广告是宣传和推广产品的有效手段，但一定要以真实、准确为前提。然而，在现今的房地产行业中却存在着种种虚假广告。据中消协调查，由于目前市场销售的商品房多数都是非现房产品，因此在签署合同之前购房者却只能通过广告和宣传图片来了解未来房子的特征，很多购房者在购房后却发现实际的环境与广告上的完全不同。
（三）房屋的质量问题。质量问题是商品房的硬伤，也是对业主影响最大、最直接的问题，如选材、施工、沉降把握等都是直接关系到房屋质量的关键环节，但一些房地产开发商为了减少成本则经常采用同品牌置换等级、外包施工、赶工期等做法。
（四）土地交易暗箱操作，违法违规。由于建设用地关乎房地产开发的命脉，关乎巨大的商业利润。于是，房地产开发商不择手段争夺土地资源，土地管理者违法弄权，大肆寻租；廉价土地或经开发或旋即转手高价渔利，已成为许多地区楼市价格居高不下的重要原因，它令守法房地产开发商望地兴叹，令普通百姓望价生畏，令管理层无所适从。
（五）物业管理的诚信问题。物业管理本应为业主提供各种服务，应视业主为上帝。然而，现实中很多物业公司对自身责、权、利认识产生错位，摆不正自己的位置，对业主正当权益进行限制，甚于随意用停电、停水、不供暖的方式进行威胁。
二、房地产市场中诚信缺失的主要原因
我国房地产市场之所以出现诚信危机，其主要原因是我国房地产市场的不完善。具体表现在开发商、政府行为和物业管理等环节，任何环节出现问题，都将影响我国房地产市场的和谐发展。
（一）政府职能的不完善。有些政府部门执法不公，执法不严，甚至于变相执法，明知道某些项目违规开发，却不给予严厉制裁，甚至还给予验收。行政审批和行政监督工作存在漏洞，审批程序不规范，监督体系不完善。
（二）信息不对称。由于房地产的特殊性，房地产开发商和购房者之间始终存在着信息不对称的现象，其重要体现就在卖方往往利用买方的信息及知识缺陷。在房地产交易领域中，房地产开发商处于强势地位，其掌握的信息远远多于消费者所掌握的信息。例如，在房价不变动甚至有所调低的情况下，通过“技术处理”的办法使商品房的实际面积小于销售面积，从中牟取暴利。
（三）房地产经营行为的短期化。追求利润最大化本来是企业的内在要求，可企业的利润目标不能建立在短期行为之上。但是目前，市场上仍有很多房地产开发商不太注重企业的可持续发展，对品牌和信誉没有正确的认识和态度，信用意识不强。为了满足其短期利益最大化，经常打出一些虚假的“宣传广告”和“服务项目”。
（四）对失信企业处罚力度不够。从经济学的成本—收益理论来讲，众多房地产开发商不诚信的一个原因是因为对失信企业的处罚力度不够，即诚信成本太低，不诚信所受到的处罚远远低于因为不诚信所带来的收益。商品房现在是投诉热点和难点，其中一个重要的原因就是，所受处罚与其所得收益相比太低。
（五）物业管理公司责权不对称。由于房地产开发商与物业“两张皮”，使二者的权利与义务关系不明确，无法形成一个相互制约的体系，导致两者的角色错位；加上我国物业管理公司也不注重自己的品牌建设，不规范服务行为，从而引起很多诚信缺失的现象。
三、房地产市场中的诚信机制建设
建立房地产诚信机制是一个系统工程，每一个环节都非常重要，而且是相互联系、相互制约。所以，需要每一个公民、企业、政府和执法机关共同努力，积极采取有效的措施，逐步消除我国房地产市场日趋严重的诚信缺失问题，实行诚信经营，以促进我国房地产市场的健康发展。
（一）政府在执法和监管方面应该注意的问题。在政府方面，工作重点应该放在法制建设、宏观调控和公共服务上，应该把诚信标准纳入法规，把诚信标准以法律条文的形式颁布，而不能单纯地依靠企业自觉。我国现行的房地产行政管理法律，对于房地产开发商违反法律、法规的行为，大多仅规定了行政处罚，很少规定民事责任，因此各地要完善法律法规，增强房地产开发商失信行为的惩戒制度和规定，要明确政府的办事程序和规范，提高透明度，减少政策的随意性和波动性，建立权力制约机制，为全社会树立诚信榜样。
（二）加强诚信文化建设和诚信教育。诚信文化的建设是种高层次的建设，具有重要的意义。在市场经济的条件下，市场经济主体的行为准则首先应是讲信用。因此，要通过宣传、教育在全社会树立这样一种共同理念：讲诚信不仅是一种应当理解和实行的道德行为，而且是经济人的一种理性选择。当注重承诺成为一种美德、信念和文化时，自利人的自利活动才能转化为他利，在竞争中推动经济发展和社会进步。
加强诚信建设，“以诚实守信为重点”，是党的十六大关于加强道德建设的一个重要论断。因此，必须从思想上重视，从教育上加强，从认识上提高。一要提高对加强诚信建设重要性的认识；二要充分认识诚信品质的重要价值；三要努力争做诚实守信的模范；四要确立诚信是房地产业发展的重要基石观念。从事房地产业的人员必须牢固树立诚信意识，把诚信建设作为政治教育、道德教育和思想政治工作的重要内容，贯穿于房地产市场开发、经营、管理与服务的全过程。
（三）加强法制建设，建立诚信法律制度。市场经济在本质上是法制经济，法律制度的健全是规范和制约活动主体行为并使其健康发展的基础，也是使合法行为得以保障、失信行为受到惩罚、制裁的条件和基础。要尽快建立社会信用体系的法律法规，规定、规范各方面的权利和义务。当前，在市场经济不成熟的经济环境下，仅仅依靠房地产商的良心和自律来营造诚信和谐的房地产市场环境显然不现实。所以，一方面要不断完善相应法律法规体系，用强制性手段规范房地产企业的经营行为；另一方面呼吁消费者增强对自身权益的保护意识。要引导行业把诚信问题由道德层面上升到社会责任的高度，把信用作为企业发展必备的基本要素，转变为企业发展的制度化支撑。把一切活动纳入法制的轨道，形成有法可依、违法必究、执法必严的法律环境。
（四）建立房地产诚信档案和信息披露机制。信息披露是指公司将直接或者间接地影响投资者决策和外部相关利益者的重要信息以公开报告的形式给予传达。建立房地产诚信档案，规范市场信息披露是诚信体系建设的重要工作。要建立房地产诚信体系，就必须为所有进入该市场的主体建立信用记录。这种信用记录，全社会可以很便捷地获得数据。同时，还必须建立起高增值的守信奖励机制和高力度的现实惩罚机制。如果在一次交易的过程当中，一方有失信行为，只要进入信用记录系统，各地通过高科技的手段，可以很便捷地查到这次不良记录，就不再跟你交易了，银行也将拒绝放贷。
建立社会信用体系，可以有效地解决信息不对称问题。它通过无限放大信用缺失的成本，从而给失信方以沉重打击；相反，守信方通过不断积累自己的守信记录可以增值，可以扩大他的信用额度。
（五）建立系统性的信用评价体系。房地产市场的发展是一个系统性的发展过程，房地产市场的诚信建设必须从这个系统中的每一环入手，任何一个环节的诚信缺失，都可能会影响到诚信和谐的生态环境的营造。这就需要建立系统性的信用评价体系，其目的和意义在于：（1）向社会提供可借鉴的信息，营造公平交易的市场，减少投诉；（2）树立房地产品牌企业；（3）积极推进良好的行业诚信风气及规范行业行为。建立信用评价体系，让行业成员共同公开接受社会公众的监督，既是纠正行业作风不正的有力武器，也是促进房地产市场诚信发展的有限途径。
（六）改革房地产经营体制。当前，商品房市场面临的问题还很多，解决房产纠纷的关键之一在于制度建设。首先，要改革我们现在的房地产经营体制，逐步取消期房，只卖现房。当前发生的大量房地产纠纷，包括质量纠纷、面积纠纷，等等，绝大部分都出现在期房阶段。其次，还应改革现行房屋的销售方式，将按平方米计价的方式改为按套售房。平方米是平面概念，而且同一套房屋有建筑面积、套内建筑面积，还有套内使用面积、公摊面积，等等。这么繁琐、复杂的计算过程，使得买房人处在一种信息不对称的弱势地位。如果房子不是以按照平方米计算，而是按套来卖，套内建筑面积就这么大，你觉得值就买，不值就不买，一目了然。而且，国际上通行的做法也是按套买房。只要实行按套卖房，目前存在的面积缩水、公摊面积不清等老大难问题就能得到合理解决。
（七）制定房地产发展行业标准，倡导标准化运作。为在一定的范围内获得最佳秩序，对实际的或潜在的问题制定共同的和重复使用的规则的活动，称为标准化。相反即为非标准化。
房地产市场范文2
关键词：房价；房地产；市场；市场手段；行政手段
中图分类号：F293.2 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）33-0155-02
当前，新一轮的房地产热已经形成，各地又纷纷出台限购、限贷政策调控房价。但过去8年的实践证明，行政手段在调控房地产市场上基本上是失败的。在现在这种情况下，如果继续用行政手段调控房地产市场，未必能起到好的效果，而却不得不承担巨大风险――失败的政策不仅不能控制房价，反而会刺激房价。市场手段是宏观调控的另一种手段，特点是不破坏市场运行规则，通过调节供求来实现调控，如果运用于调控房地产市场，应该能够达到降低风险和有效调控的目的。
1 房地产过热市场原因分析
1.1 两种背离的供求关系
2015年统计数据显示，目前，我国建筑房屋数量已经超过居民总户数，户均达1.1套房，整体看供大于求，但从近期天津、郑州、深圳近期房地产过热的情形看，在一线、二线城市“供不应求”的态势明显，房价呈现 “井喷式”上涨趋势。
1.2 局部供不应求的原因
出现总体供大于求，局部供不应求这种情况的直接原因是市场上缺少足够的房源，进一步深入分析，原因是存在“囤房”资本，导致市场流通的房屋少。据统计，2015年北京人均住房面积31.69 m2，如果按照一户一房计算，可以所有市民的住房需求，但实际情况是“供不应求”。这种情况和古代粮食市场非常相似。古代市场不健全，商人、地主丰年大量屯粮，灾年以粮换地，导致市场上流通的粮食量不稳定，丰年，农民自给自足，灾年市场缺粮，粮价飞涨，尽管政府通过行政手段救助，但灾年仍会有人饿死。当前房地产市场局部供不应求直接原因在于存在囤房资本，导致市场上的房源紧缺，房价持续上涨。
1.3 囤房的主要群体
经济运行的本质是人，分析经济行为，首要的是抓住行为主体。囤房的主要群体，既有作为商业投资的“主力”，也有用来家庭投资的“散户”，“散户”的数量资本不容忽视，“全民炒房”是当前房地产市场过热的一个显著特点。
1.4 2014年至2015年房地产市场热转冷原因分析
2014年至2015年，中国的房地产市场呈现由过热到平稳转化的态势，并不是政府行政调控的结果，而是十以来中央大抓党风廉政建设以及政府官员固定资产公开制度深入实施，让许多政府官员纷纷卖房，退出囤房群体，导致实际房源增多，房地产市场平稳趋冷。
2 房地产市场状态与风险评估
从局部“供不应求”来看，影响房地产市场走势的主要因素是投资行为，而不是刚性需求，所以，当前市场状态下，房地产市场走势应该从投资收益的角度来分析。假设市场购买力足够大，设置三个系数来衡量房地产市场状态：赵振宇第一系数Z1、赵振宇第二系数Z2和赵振宇第三系数Z3。
2.1 赵振宇第一系数Z1
等额本金还款法和等额本息还款法首月还款金额相等，利息最高，代表还贷过程中的最低预期收益率：
其中，r代表上个月房价增长率，d代表首付比率，p代表每平米房价， c代表月贷款利率。
Z1可以衡量房地产市场的冷热状况，房价上涨预期收益率越高，房地产市场就越火热，囤房的行为也越激烈，房地产破裂后的后果也越严重。按照当前贷款利率、存款利率计算，假设首付20%，那么只要r高于0.327%，就会形成收益，只要r高于0.352%，就超过了银行存款收益，为有效投资。假设首付为30%，r高于0.286%，就会形成收益，高于0.324%，就超过了银行存款收益，为有效投资。郑州2016年8月份r值为2.96%，Z值为8.91%，意味着在不考虑房租收入的情况下，在郑州买房预期比把钱存银行收益多71.3倍，呈现过热状态。
同时，这个公式还揭示出一个规律：房价上涨的预期收益率与房价高低无直接关系，而与房价增长率相关联。
2.2 赵振宇第一系数Z2
假设在房价不发生浮动的理想状态下，买房者的房租最低收益率：
h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比。
Z2主要是衡量房地产泡沫破裂的风险，如果发生房价不浮动，Z2又低于安全线，房地产市场崩盘的态势就已经形成。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，s大于0.00 286时存在收益，s大于0.00 323的时候，Z2为有效收益，小于0.00 286时为负收益。如果首付率按照20%计算，s大于0.00 327时存在收益，大于0.00 352时，为有效收益。据统计，中国主要城市的s值小于0.00 217，北京、上海、深圳、广州等地租金房价比小于0.00 167，存在泡沫破裂的风险。近期，一些城市首付率调整为50%，s值大于0.00 204时存在收益，大于0.00 267时存在有效收益，该政策调整有效控制了房地产泡沫破裂的风险，但一二线城市仍然存在房地产泡沫破裂风险。
2.3 赵振宇第一系数Z3
Z3为前两个系数的综合，体现的是购房的实际预期最低收益率：
r代表上个月房价增长率，h代表每月每平米房租，c代表贷款月利率，d代表首付比率，p代表每平米房价，s代表房租房价比。
Z3既可以衡量的是房地产市场的冷热状态，如果房价上涨预期收益加房租收益超过贷款利息，就会形成收益，如果高于银行月存款利率，就为有效投资。按照当前贷款利率计算，首付率按照30%计算，r+s大于0.00 286时存在收益，r+s大于0.00 323的时候，为有效收益，r+s小于0.00 286时为负收益。如果首付率按照20%计算，r+s大于0.00 327时存在收益，大于0.00 352时，为有效收益。以郑州2016年8月份为例，r值为0.0 296，s值假定为0.00 216，s+r值为0.03 176，Z3值为9.63%，预期收益是同期存款利收益的77倍，房地产市场过热，囤房行为激烈，房地产市场泡沫破裂后果严重。
3 调控房地产市场的市场手段
通过改变市场供需关系而实现调控目的的手段是市场手段，通过设置市场门槛、市场价格的调控手段为行政手段。
3.1 市场手段的基本运作
假设政府名义下有足够的房地产资产和房地产基金，当房地产市场过热时，政府按照市场价卖出名下房产，增大市场供应量，从而控制房价，当房价下跌，出现泡沫破裂迹象时，政府从市场上买入房产，稳定市场。平时，政府名下的房产以市场价出租，确保房租价格平稳，当房地产市场泡沫破裂风险较高时，减少房屋出租量，抬升房租价格，控制泡沫破裂。
3.2 其他市场手段
通过公式Z3=看，调控首付比例，调整贷款利率和存款利率，都是市场调控的手段。
3.3 市场手段的优势
与行政上手段相比，市场手段有以下优势：
一是市场手段风险性更低。行政手段本质是抬高市场准入门槛，增加市场成本，本身存在抬高房价的风险，特别是在中国人口众多、购买大大的社会，如果运用不得当，就会造成“越限越高”的结果，特别是限购政策，本身会增加市场成本，是压制房价的反作用力，因此，用限购政策抑制房价的手段值得商榷，需要谨慎。市场手段直接作用于供求关系，原理直接，不存在“适得其反”的风险。
二是市场手段更柔和。行政干预对市场的影响是成几何级数的，往往会造成市场震荡，在泡沫严重的城市，如果采用非常紧张的行政手段，甚至有泡沫直接破裂的风险。市场手段调控是线性的、柔和的，可以避免房市大起大落，商业资本投机倒把。
三是市场手段更及时。房地产市场调控中，行政手段往往是在问题暴露无遗的情况下才会实施，对市场的反应时滞后的，市场手段可以在市场发生变化的时候及时实施，在萌芽状态调控，效果可能更好。
4 如何创建政府调控市场手段
4.1 政府建立储备房和房地产基金
政府原则上把出让土地的收入用于储备房建设，委托国有房地产开发公司，以成本价开发，按照“卖二建一”的原则构建储备房。储备房量要占市场总房量的10%至15%。
以房屋出租收益和房屋出售收益为基础，建立房地产基金，用于调控房地产市场。
4.2 实施廉租房改革
当前，廉租房政策下，建设廉租房所需财政投入数额巨大，而且廉租房政策承租门槛高，破坏市场规律，因而无法大面积推广，在调控房价方面所发挥的作用杯水车薪。要改革廉租房政策，按照市场价收租，一方面，可以按照市场运行规律稳定房屋出租市场，另一方面，可以积攒更多资金用于储备房建设和房地产基金积累，确保政府有足够储备房和房地产储备资金用于调控房价。
4.3 采用更加灵活的贷款利率和存款利率
从公式Z3=中看，贷款利率和存款利率对房地产市场有影响，提升贷款利率和存款利率，可以压低购房收益，给房地产市场降温，降低贷款利率和存款利率，可以增加购房收益，给房地产市场增温。此外，还可以把购房贷款利率从普通贷款利率中分离出来，在购房贷款方面采用专门的更灵活的利率来调控房地产市场。
4.4 推动限贷手段精细化
从贷款比例调整对房地产市场的影响是巨大的，经过实践发现，限贷政策以10%为单位进行调整，调整力度过大，用力过猛，容易造成震荡，2009年首套房首付率调整为20%，引起后续4年房地产高烧不退。当前，部分城市直接把第二套房首付率调整为50%，这种急刹车的做法极有可能造成房地产被刺破。可以尝试以1%为单位进行调整，每次调整幅度不超过3%，用柔和的手段确保市场稳定，特别是在当前房地产泡沫较大，风险较高的情况下，要避免发生硬着陆。
参考文献：
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2016.2.16.
房地产市场范文3
关键词:房地产市场和谐发展杭州市
步入21世纪,以上海为龙头的,包括南京、杭州、苏州、宁波等十多个城市在内的长三角地区的经济发展已越来越引起人们的关注。这些城市的房地产市场伴随着经济发展也越来越活跃、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州为例,对其房地产市场的发展进行探讨。
杭州房地产发展的良好外在环境
长三角经济圈强劲的经济增长速度及其雄厚的经济实力极大的活跃了该地区的房地产市场。首先,经济增长伴随着外来人口数量的增多、素质的提高,因此对房地产的需求也越来越大。其次,社会中高收入阶层财富日积月累,急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望,一批在房地产市场活跃的投资者,带动了更多的人投入到购房投资的行列。最后,随着当地人们收入的不断增加,对生活质量的要求不断提高,住房的更新换代成为一种必然趋势。
浙江民营经济发达,造就了大量的富裕阶层。据央行测算,“十五”期间,浙江拥有民间资本8300亿。杭州是浙江省的省会,是浙江的政治、经济、文化中心。近年来,杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们居家置业的首选城市之一。杭州市政府在推出了取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上,又出台了放开外地人购房、取消房改房上市审批、降低房地产交易手续费、扩大公房出售范围等相关政策措施、允许经济适用房上市交易,极大激活了潜在的消费群。另一方面,杭州市建立土地储备中心,规范土地使用权转让方式,建立房地产开发用地制度,极大地促进了房地产市场的持续、快速、和谐发展。杭州城市吸引力的增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城。
杭州风景秀丽,人杰地灵,对举办高等教育具有得天独厚的区位优势和人才优势。除了全国一流水平的浙江大学外,云集众多的高水平大学,如浙江工业大学、中国美术学院、浙江中医学院、杭州商学院、杭州电子工学院、浙江财经学院、浙江工程学院等等。从浙江省人口增长情况看,2003年招生的对象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,连续七年大学适龄人数将保持在61-69万人之间,将比1985年出生的多10万人。因此浙江省高等教育将以5%-10%的速度可持续增长5-8年。到2012年,浙江省高校在校人数将达到100万人,杭州市的高校在校人数至少占全省的50%,将达到50万人。作为“学在杭州”的关键,杭州市高等教育园区的建设将为杭州市带来大量的投资和消费,并为杭州的房地产市场培育大量的消费者。“学在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相关性,可以实现良好的互动。目前,已经有较多的开发商在高教园区及边缘区块开发房地产项目。
杭州房地产市场发展的政策支持体系
构建市场化的房地产开发体系和保障性的住房服务体系
结合杭州市房地产发展现状,杭州市政府推出了进一步深化住房供给制度、分配制度、消费制度、住房产权制度和住房管理体制的改革。在推进居民住房供应市场化进程的同时,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理顺商品房、经济适用房、廉租房、二手房和农居多层公寓建设和管理体制,逐步形成对中高收入家庭提供中高档新建商品住宅,对中低收入家庭提供中低档普通商品房、经济适用房和廉租房的两级住房体系。针对不同层次,提供不同的居住选择:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,则供应经济解困房;三是中低收入家庭,在符合准购条件下购买经济居住房。
根据中低收入家庭对经济适用房的迫切需求,增加经济适用房的供给力度,同时控制经济适用房的供应对象,住宅标准、供应范围和分配方式,抬高经济适用房交易门槛,使政府提供的经济适用房真正能解决当前中低收入家庭和困难群众的住房问题。此外,每年从经济适用房中安排一批政策性房源,专门用于解决特困户家庭的住房问题。同时在建立住房租赁市场过程中,调整住房租赁与销售之间的协调比例关系,逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系,以适应不同支付能力家庭需求,实现“居者有其屋”。
构建“置业阶梯”引导消费者建立正确的置业观念
目前对大多数人的消费水平来说,只能分档次、分等级、分先后来逐步实现其住房需求愿望。发达国家的经验告诉我们,阶梯性的置业过程对规范一级市场、活跃二、三级市场有不可忽视的促进作用。
在目前杭州房价较高并且一般居民没有或者比较难以获取与自身经济实力相适应的居所的情况下,政府应当从稳定社会和推进杭州市良性发展的角度向市民提供阶梯式的置业选择,对居民的置业行为加以正确导向,使消费者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置业阶梯。例如香港的不同收入群体,有相应的置业选择。低收入群体租住公共住房,香港现在约有310万人居住公共房屋,居民从中获得了众多的福利,促进了社会的发展。对于一些中等收入家庭提供“夹心阶层住屋贷款计划”,向这类家庭出售特别为他们而建的居所,协助他们自置居所。中高收入群体可以根据自身经济实力,购买商品房。香港的置业阶梯政策满足了不同收入群体的住房需求,促进了社会的发展。
构建快速交通体系以扩大有效供给
杭州道路交通不畅、人口密集、环境污染等“城市病”日益明显,这已经影响到杭州房地产市场的和谐发展。美国专家P.Calthhorpe提出TOD的解决模式,即公共交通导向型的城市开发模式。TOD模式的理念和方法与杭州面临的问题和目标追求十分贴近,借鉴TOD模式,将大运量交通、道路系统和土地使用三位一体综合地进行规划和实施,在解决城市交通问题的同时,TOD模式所形成的紧凑的城市空间形态,可避免城市“摊大饼”式的蔓延;同时借助土地利用规划及分区管制措施,统筹安排引导整个新市区朝着规划所期望的战略重点——“城市东进、跨江发展”。
借助TOD强大的空间拓展功能和高效的运行方式,在杭州新市区范围内建立起由TOD轴线连接、公交社区、市镇(包括新城)及核心城市等城市单元有机结合,构成多中心、网络型、生态化的空间结构能将原本无效的土地供给化为有效的商品房土地供给。
正确处理政策导向和市场机制关系
适当调整地价水平
在土地经济运行中,不仅会产生许多正向的外部效应,如政府对城市土地的投资开发,改善了整个城市地区的投资环境,提高了邻近地区的土地价值——这是政府利用税收手段(如增值税或房产转让税)分配土地增值收益的依据;而且还会产生诸如生态环境质量恶化,市场过度开发导致建筑垃圾增多、绿地减少、噪声污染等城市环境问题,以及城市景观的美学和生态学价值降低等负面效应——这是政府利用规划、计划、税收等手段调整土地开发利用行为的依据。
房地产业是一个土地与金融两种要素高度紧密结合的特殊产业,土地是一种极度缺乏供给弹性的要素,而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业渗入投机因素,将会在短期内形成经济泡沫,如果房地产市场资金链突然中断,泡沫经济会立刻崩溃。将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏,日本、中国台湾和香港均有这方面的经验教训。
为了杭州房地产市场的和谐发展,对地价水平进行适当调控,稳定地价,对于杭州市整体经济的良性运行和城市持续发展有积极的作用。
充分发挥政府职能作用
目前,杭州房地产业正处于发展成熟的时期。通过深化改革,推进体制创新,强化宏观调控,加强市场监管,建立住房保障制度等措施,促进杭州房地产市场持续、快速、健康、和谐、稳定的发展是政府的重要职责。
房地产是国民经济的先导性产业,对GDP增长具有较强的带动作用,同时又依赖于经济发展所创造的市场需求,取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。因此,在市场经济条件下,通过规划、计划、行政、法律和经济等宏观手段,引导和保持房地产市场繁荣稳定发展是十分必要和必须的。
针对房地产市场的缺陷和房地产经济发展的独特规律性,世界上大多数国家或地区均用严格的政府调控措施加以应对。这些手段既包括税收与补贴、信贷与利率管制、价格与租金控制等经济性手段,也包括土地利用计划与规划手段、交易管制、强制性公开交易信息等行政性手段,还包括道义劝告,不一而足。政策手段组合运用基于对各国或地区房地产制度和房地产市场具体情况的分析。
我国是土地公有制国家,城市政府代表国家行使城市国有土地的所有权,这为城市政府利用土地政策调控房地产市场提供了比土地私有制经济更为便捷的制度条件。对正处于快速市场化进程中的杭州房地产经济来说,借鉴国际经验,运用税收、金融等经济手段和正确的政策导向,扶持、稳定杭州房地产市场发展是政府不可推卸的责任。
创造遵循市场发展规律的房地产投资环境
房地产作为一个市场,其发展规律是由市场的供给和需求力量共同作用的结果。首先,从购房能力角度看,杭州近年来经济总量持续高速增长,城镇居民人均可支配收入逐年增加,使市民的住房购买能力大大提高;从消费结构分析,随着杭州经济发展和房地产市场的发展,杭州的房地产消费结构发生了明显的变化,房地产消费由原先的“居住型”向“享受型”转变,原先的一次性购房,一步到位的观念发生了变化,二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大;从供需关系角度看,根据杭州市房管局案例调查表明,目前纯投资性购房者只占10%,用于实际居住的首次购房者占40%,用于改善居住条件的二次购房者占50%。说明绝大部分的房产是居民按照实际需求购置的;从杭州的品牌效应分析,近年来杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们置业的首选城市之一。城市的吸引力增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城,市场的需求力量雄厚。总的来看,杭州的房地产市场尚处于健康发展的阶段。
未来几年宏观经济和杭州市经济形势继续向好。国民经济良性运行和居民收入的稳定增长,使杭州市房地产市场的有效需求得以继续保持旺盛发展态势。在这样的经济景气形势下,杭州市房地产经济对房地产市场调控的承受能力较强,有利于调整政府、银行、投资者和购买者各方的利益关系。
杭州市政府对于房地产市场的调控,应当以创造良好的房地产投资环境为政策导向。对房地产市场的发展的内在规律进行准确把握,对未来杭州房地产市场的发展趋势进行准确判断。同时认真研究各种调控手段的组合作用,了解各种手段的时滞特征,科学预断,把握时机,实现超前调控。
参考文献:
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2.曹锟生、顾杰.对新时期我国房价的思考.商业研究,2002(6)
房地产市场范文4
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关键词：营销策略；寿光房地产
2009年以来，随着国家宏观调控政策的作用凸显，寿光市房地产市场快速回暖，市场消费信心逐渐增强，商品住房成交量快速增长，住房价格稳步回升，房地产开发投资持续回升，企业资金压力进一步减缓，部分区域土地购置竞争激烈。2010年一季度，政府先后出台了多项保持和促进房地产市场健康发展的政策措施，预计这些政策会对未来房地产市场产生相当大的影响，2010年寿光市整体房价会在平稳中出现小幅度滑落。
一、2010年一季度寿光市房地产市场运行状况分析
从一季度寿光市房地产市场的运行情况来看，寿光市房地产市场延续2009年的发展趋势，房地产开发与投资保持较快增长，市场销售增长平稳，住房价格涨幅再创新高，全国房价出现普涨局面。2010年第一季度寿光市共完成商品房销售1605套， 17.8万平方米，均价2849元/平方米，分别同比增长89%、63%和1.36%。
寿光市一季度成熟楼盘的销售继续保持强劲的势头。美林花园是我市较早建设的大型住宅小区，现已初具规模，户型设计合理，且多为现房，售价定位准确，物业管理到位，广大购房户的选择余地大，受老客户的带动，销售量持续增长。
寿光市高档优质住宅项目迎合了部分高端客户的喜好。中南·世纪城、大连民兴、霍氏集团等国内知名房地产开发企业的入驻，不仅提升了寿光房地产市场的档次，同时也提高了广大业主对高档住宅的认识。该类住宅受单位建房、定向开发、定向团购、小产权房等因素的影响较小，并且属独立产权，一直以来备受高端客户的青睐。美林花园高档楼盘销售面积9100平方米，其中复式楼的销售占73.9%，别墅销售占26.1%。卡诺岛一期共开发住宅25栋，其中联排别墅8栋35套、叠拼别墅5栋54套、单元楼房12栋316套，现连排别墅销售33套，叠拼别墅已销售完毕。
从一季度统计数据来看，户型设计合理、市场定位准确的小户型销量大。受刚性需求及部分投资者投资住房等因素的影响，户型适宜、环境优越的小户型需求量加大。这部分购房户由原来单纯追求面积指标转变为更加注重户型、周边环境、配套等综合指标。如：创嘉置业公司开发的名门公馆为酒店式公寓，由于其设计新颖，找准了市场的切入点，售价定位准确，每户40平方米左右，销售价格达到3600元/平方米，适合青年白领居住，也得到了投资人士的热捧，现已销售完毕。
位置较偏，但定价合理的商品房销售量有较大幅度的增长。泰和华宇房地产开发公司为迎合农民进城购买住宅的需求，结合城中村改造的契机，在市区城乡结合部，推出的户型设计合理、市场定价较低的商品房，项目立项后，立即吸引了众多的客户前来定购。该项目不仅有效解决了该公司的融资难题，加快了资金周转，取得了较好的经济效益，更重要的是加快了农民进城购房的步伐，也取得了较好的社会效益。
质量优良、定价合理、公司重合同、守信誉的商品房销售加快。圣和苑小区是潍坊万华置业在我市开发的项目，处于工业区内。针对该地段的特点，公司注重户型设计和工程质量，邀请国内知名设计单位进行户型设计和小区内景观设计，公司老总亲抓质量，严格按合同办事，积极兑现承诺，赢得了广大客户的信赖。首期推出的70-90平方米、适合工薪阶层购买的340套住宅，在短时间内销售完毕，最近批准立项开发的北大·领世郡、玫瑰园项目也取得了良好的预售效果。
商业用房销售良好。由于我市的经济社会发展迅速，农民进城经商，外来流动人口的涌入，第三产业的急剧扩张，投资者的投资，极大的带动了商业用房的销售和租赁，地理位置优越的销售更加火爆，均价大多在7000元/平方米，个别地段突破3万元/平方米。
总之，从最近的销售情况来看，购买商品房的多为改善居住条件的群体，而投资房地产以求保值增值，进城农民数量增加，80、90后青年结婚高峰期的到来等刚性需求致使商品房的需求量增加。伴随着这种状况，今后我市商品房销售面积、销售均价都将呈现稳中有升的态势。
二、寿光市房地产市场走势预测
2010年一季度，寿光市房地产市场延续上年的回暖趋势，房地产开发投资与资金来源保持较快增长，新开工房屋面积保持较快增长，市场销售形势较好，商业性房地产贷款增速略有减缓，房屋销售价格上涨较快。预计2010年，寿光市房地产市场整体保持平稳回落，投资、施工面积、新开工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳增长，增幅较一季度出现回落。
1、投资增幅保持平稳增长
在寿光市市委、市政府的正确领导下，在相关部门的依法监督下，寿光市房地产市场总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续发展状态，而住房价格是稳定的、合理的，无泡沫可言。基本上实现了国家"总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调"的宏伟调控目标。预计在今后一段时期内，随着全市经济快速发展和财政收入的稳定增长，城市化进程进一步加快，投资结构进一步优化，居民消费水平进一步提高，房地产投资和房价仍将保持稳中有升的态势，房地产市场发展将会更加理性和成熟。
2、房产迎来高成本时代
地产都是有周期性的，如有的地区七八年调整一次。房产发展的低成本时代已经过去，高成本时代到来。金融方面，贷款难度增大，贷款成本提高；建筑方面，环保节能的强制执行，建筑成本增加。同时，股市的财富效应弱化，投资房产是一种不错的选择。目前寿光市房价仍然处于牛市，只是增幅的快慢问题，寿光市场比较乐观，寿光房产还会稳定增长。
3、寿光房地产市场的主旋律是调整中平稳发展
寿光的发展目标是一个现代化的中等城市，城市的建设，无论是市场建设、商业地产、住宅开发都离不开房地产商的参与，所以经济发展的需要、城市建设的需要，都需要房地产的开发。只有把城市建设得更加靓丽，城市经济功能充分发挥，才能吸引越来越多的人来寿光从事第二、三产业，也将吸引他们在城区置业安家，所以城市化的进程决定着城市建设与房地产开发互为发展的关系。
房产项目要细分市场。一个城市消费群体的层次是不同的，因此需求也是有差异的，所有人都追求高档房不现实，同样，如果都选择经济适用房也不现实，所以每个项目要有自己的特色，锁定自己的销售对象，在产品开发之前做好市场调研分析，把小区域的文化特征详细了解，然后把项目做精做细，满足不同需求的消费者。
成本推动房价上涨，在物价上涨的大环境下，开发成本上涨，房地产品质与品牌的提升，房价的增长是相当正常的。建立一个健康、稳定的、可持续发展的房地产市场，创造一个良好的投资环境，对政府、开发商、消费者都是一件好事，也是建设和谐社会、和谐寿光所需要的。因此，我相信通过政府的重视和调整，寿光房地产市场的主旋律是--调整中平稳发展。
4、购房者的品位日益提升
近期，全国房产较为低迷，但寿光市房产呈现出稳中有升的趋势。房产地域性特点特别明显，近几年特别是今年，土地、人工费、建安成本等都在增长，和大城市相比，建安成本都差不多，但我们的价格和大城市根本没有可比性，他们利润空间大很多，但我们基本是成本价销售，所以价格不会有大的起落。
房地产业是一种中游产业，它带动着相关产业的发展，带动就业人数的增加。但随着美国次贷危机爆发，全球经济动荡，造成很多人购房过程中有观望心理。我市单位自建房、城中村改造等不断增加，对商品房市场形成了冲击。随着消费者对房产质量、楼盘环境、节能环保等要求提高，对我市房产品质提升是一个很大的推动。所以说，房价提高的同时伴随着的是房产品质的不断提升。
三、政策建议
1、加强保障住房的建设与管理，切实满足中低收入住房困难家庭。保障性住房是住房市场的重要组成部分，是对商品房市场的必要补充，弥补着商品房市场的缺陷与不足，起到了保障低收入住房困难群体的基本居住需要的作用。当前，寿光市保障性住房正在加快建设，保障性住房在保民生、促增长中的作用也将逐步得到体现。在加快保障性住房建设的同时，必须加强对其管理，使其能够真正满足中低收入住房困难家庭的需要。对于保障性住房建设和管理过程中出现的一些新情况、新问题，要及时发现和总结，并加强研究，充分发挥保障性住房的应有作用，实现"住有所居"的目标。
2、坚持差别化的住房信贷政策，合理引导住房消费。建议商业银行根据信贷原则和金融监管的要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设和新项目的信贷支持力度，加大对自住型住房消费的信贷支持力度，保持对房地产开发的合理支持，严格控制对投资性购房消费的信贷支持，合理引导住房消费，抑制投资投机性住房需求。
3、加强土地管理，加大对囤地的打击力度，完善土地出让制度。在土地方面，首先，要加大打击囤地的力度，严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为，促进已出让土地能快速形成市场的实际供给。其次，各地要科学制定土地年度供应计划，改善土地供应结构，稳定社会各界的预期。在居住用地出让中，要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。
4、加强市场监测分析和信息公开，引导市场消费预期和信心。针对当前房地产市场形势复杂多变的局面，建议有关部门应加强对房地产市场的监测和分析，并及时公开相关信息，以权威的信息引导社会各界的信心和心理预期，促进房地产市场的平稳发展。
参考文献：
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房地产市场范文6
所谓外资，就是外来投资的简称，指来自境外国际市场的资本。我国对外资来源地的定义，既包括来自港、澳、台等地区，也包括欧美等发达国家和地区。
改革开放以来，中国吸收外资取得了举世瞩目的成就，自1991年起，中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。房地产已成为中国吸收外资的重要领域，已经跃升为外商投资的第二大行业。2005年9月12日，国家外管局首次披露，外资在中国房地产市场中的投资比例约为15%。来自商务部的统计显示，2006年上半年，新设外资房地产企业1180家，同比增长25.40%；合同外资金额128.52亿美元，同比增长55.04%；实际使用外资金额32.2亿美元，同比增长27.89%。摩根士丹利、ING(荷兰国际集团)、美林、麦格理、淡马锡、渣打、花旗亚洲、洛克菲勒、新加坡美罗和捷成洋行等，这些在国际市场呼风唤雨的顶级投资机构，如今均不约而同地出现在中国房地产市场，并且都出手不凡。
二、外资对我国房地产市场的负面影响
外资进入中国房地产给投资者与消费者带来新机遇，然而，外资也成为推动我国房地产价格不断走高的重要因素之一。（一）助推了房地产价格的上涨。
虽然我国房地产过热的主要因素并不在外资，但随着境外热钱涌入我国房地产业，其产生的“标杆效应”却不容忽视。在境外热钱中，既有面广量大的港资地产企业，又有以新加坡为代表的东南亚企业，还有看似低调的台资企业，近来又有一批被称为外资地产“第四军团”的欧美基金公司在上海等地异军突起。在他们的影响下，很多境内民间资金也纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨。
（二）影响国内信贷政策的有效性。
2003年6月份之后，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷转向利用境外融资的方式来解决资金短缺的问题。由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。
（三）加大了人民币升值的压力。
人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格不断上涨，则国际资本可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润，它不仅对实体经济带来可怕的后果，而且会进一步导致人民币的升值预期。
三、政府对外资进入我国房地产市场的调控政策
面对外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，根据中国土地资源缺乏，居民住房比较紧张的实际，政府加强了对房地产市场包括外资准入的管理。
四、进一步调控外资对我国房地产市场的影响
（一）“171号文件”实施的效果
然而由于宏观调控政策发挥效用具有一定的迟滞性，且“171号文件”中某些条款也还有政策空隙。在其实施后，外资进入我国房地产市场的步伐似乎并未有所减缓。2006年10月27日，中国香港华人置业出价7.32亿元人民币，在成都拿下近140亩的土地；11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目——上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地(中国)有限公司共计投入了15亿元。根据国家统计局公布的数据，2006年上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而2006年第三季度利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。
（二）进一步加强调控措施的建议
1、取消外资房地产企业的优惠待遇，加强税收管理
首先，取消外资投资房地产行业时的税收优惠。这需要内外资所得税合并等方面由税法提供制度支持。
其次，针对外资在房地产市场的炒作行为，可以通过开征特别物业税的形式制止。此外，国外对付热钱投机比较有效的办法是对短期资本流入征收托宾税，提高短期资本流入成本和交易成本，比如设定份额3O％，如果有100万元资金流入，那也只能用3O万元，另外7O万元不能用。
2、限制外资房地产企业的退出
对外资设限最好不是限制进入而是限制如何退出(包括延长时间或控制比例)，这样可以避免外资进入的短期性和投机性，否则与加入WTO和对外资银行全面开放相悖。比如在外资进入时最好能有一个配套政策，对投资的时间和退出方式上加以限制，以此来增加外资的投机成本，这样将更有利于外资的进入，并保持其健康、持续、发展态势。
3、综合运用货币信贷政策，发挥价格杠杆的调节作用
调整商业银行个人住房贷款政策，在外资流入大的地区逐步提高非本地个人（包括外国人）住房按揭贷款的首付比例；禁止境内银行向境外投资者发放包括按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款，禁止境内机构为境外投资者提供按揭担保。
4、加强政策执行力度
