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次级抵押贷款范文1
中图分类号:F830.5文献标识码:A文章编号:1006-3544(2007)05-0003-04
一、美国次级抵押贷款市场的起源和发展
抵押贷款是指借款人（抵押人）在法律上把财产物权转让给债权银行以取得贷款，借款人到期不清偿或不能清偿贷款本息时，债权银行有权处理抵押财产，并优先享有受偿权的一种贷款方式。目前在谈论的次级抵押贷款市场仅仅涉及美国的住房贷款市场。住房抵押贷款就是购房者在借款时必须以所购住宅作为抵押品， 在还清金融机构贷款本息之前，金融机构对抵押品有处置权。抵押贷款在美国是传统的、占主导地位的信贷方式。在美国各家商业银行主要贷款中，抵押贷款占1/4左右，其中住房抵押贷款占90%左右。所谓次级抵押贷款，是相对于优质抵押贷款而言的。
美国住房抵押贷款分为三类：优级（prime）、次优级（Alt-A）、次级（subprime）。目前出问题的就是第三类市场。第一类贷款市场面向信用等级较高、收入稳定可靠的优质客户，而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。在美国次级贷款市场所占份额并不大，但从上世纪90年代以来发展迅速。次级抵押贷款市场是与美国的住房抵押贷款市场密切联系在一起的。
美国的住房抵押贷款市场经历了三个时期。第一个时期被称为20世纪初的“双方”参与抵押的时期。“双方”的含义是指出借者和借入者。包括合作建筑协会、互储蓄银行、私人抵押出借公司和保险公司在内的金融机构都从事抵押贷款活动。大多数抵押贷款要求借款人支付40%的购房款后才能得到贷款，抵押期限为3-6年。 这样短的贷款期限只能以每月还款以及最后偿还一大笔贷款的方式结束贷款期。因此，在这一阶段只有很少的家庭能使用贷款方式为自己买房。再加上金融机构对少数民族和妇女的歧视，结果只有富裕的欧洲后裔才能借款买房。
第二个时期是被称为大萧条以后的“三方”参与抵押的时期。“三方”的含义是指出借者、借入者和政府机构。由于经济萧条，成千上万的人失业，商品和土地价格下降。农产品价格下降使得农民无法从出售的作物中获利。在抵押市场上，放款者被迫收回家庭抵押贷款而陷入困境。由于房地产价格下降，放款者在取消了借款者的赎回权而出售被抵押的房产后也不能收回投资。 由于放款者不愿意继续发放抵押贷款，房地产融资和建筑业基本处于瘫痪状态。 为了恢复经济发展，美国国会介入并着手建立新的二手房市场，以促使住房抵押贷款。通过一系列的行动，国会建立了一个提供抵押贷款流动性的联邦机构，这样政府就介入并充当了抵押贷款市场的监护者，其作用是购买和担保抵押的贷款。在政府的参与下，政府机构要求出借者严格遵守统一的借贷原则，以稳定市场。“三方”模式的特征是政府参与监管。
第三个时期被称为资产证券化时期。该时期的起点被认为是1977年，当时美洲银行和索罗门兄弟创建了第一个出售抵押贷款给投资者的信托机构，贷款被处理为债券而出售。这种金融创新工具在上世纪90年代得到迅速发展。一般来说，所谓资产证券化，就是将原始权益人（卖方）不流通的存量资产或可预见的未来收入构造和转变成为在资本市场上可销售和流通的金融产品的过程。进行资产转化的公司（银行与非银行公司）称为资产证券化的发起人。发起人把持有的各种流动性较差的金融资产，如住房抵押贷款、信用卡应收款等，分类整理为一批批资产组合，出售给特定的交易机构，即金融资产的买方（通常是投资银行），再由交易组织以购买的金融资产为担保而发行资产支撑证券， 以收回资金。证券化的实质是融资者将被证券化的金融资产的未来现金流收益权转让给投资者。与美国住房抵押贷款相关的证券位居全球最大规模的固定收入证券之列，到2007年1月高达5.8万亿美元。次级抵押贷款证券的存量约为8240亿美元，占现存抵押贷款证券总量的14%左右。 [1]3
与上述“双方”和“三方”抵押贷款模式不同之处在于：现在的市场有更多的当事方参与。“次级借入者”在自己的信用等级得不到优级或次优级评定的条件下，只能按次级信用等级获得贷款。当然，如果信用等级过低，那么按次级信用等级也不能获得贷款。信用等级的高低取决于预付款的多少、贷款与收入比例的多少、收入与资产的评估文件及借款人的信用记录。如果借款人的信用记录较差，并且，债务与收入比（DTI）超过了55%，或者抵押贷款总额与房产价值比（LTV）超过了85%，就只能按次级信用等级获得贷款。
美国金融制度的改变和房地产市场的发展促进了次级抵押贷款市场的发展。从上世纪80年代起，美国一系列的法律措施促进了现代次级抵押贷款市场的发展。1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》解除了美联储Q条例规定的利率上限；1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》允许使用可变利率，即利率浮动；1986年的《税务改革法案》规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可减免税收。这一系列举措都促进了住房抵押贷款市场的发展。再加上信息技术的发展使得出借者对借款者的信用和价格风险的评估成本降低，导致了90年代次级抵押贷款市场已发展成一个专业的贷款市场。而次级抵押贷款市场的发展又放松了对借款人的信用评级，使得美国的穷人都能获得贷款。因此，次级抵押贷款市场对解决普通老百姓住房问题的贡献是应予肯定的。抵押贷款二级市场的发展又反过来推动了一级市场的金融创新。大多数抵押贷款的出借者能通过出售贷款资产收回资金。这样，二级市场的发展使得抵押贷款的出借者更容易参与资本市场、降低交易成本和分散风险，最终增加了抵押贷款的供给，从而进一步推动了次级抵押贷款市场的发展。
2001-2004年， 美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用评级达不到优级或次优级情况下购房者的选择。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。如只付利息抵押贷款， 它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年中只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款，这使得一些中低收入者纷纷入市购房。一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。直到2003年，美国的大多数抵押贷款的证券化业务都基于优级贷款，并主要由政府支持的住房投资机构（GSEs）购买。然而到了2006年，一半以上的资产支持证券发起不符合GSEs的标准，结果市场向次级或次优级抵押贷款证券市场转移。2006年，36%的贷款是符合GSEs标准的，15%是优级贷款，3%是联邦住房协会担保的，21%是次级贷款，25%是次优级贷款。次级贷款和次优级贷款有两个共同特点： 贷款标准低、以浮动利率贷款为主。按GSEs标准的抵押贷款，单一家庭贷款的最高限额为41. 7万美元； 债务与收入比（DTI）和抵押贷款总额与房产价值比都有严格限制；要有收入证明的文件等。但由于美国房价迅速上升，促使更多的个人通过次级抵押贷款市场获取资金去购房。同时，会计和治理要求迫使GSEs紧缩抵押贷款，而创新技术降低了抵押贷款证券化发起的成本，所以，次级抵押贷款市场得到了迅速发展。
二、美国次级抵押贷款市场的积极作用和政策的推动作用
次级抵押贷款市场的积极作用是使低收入者买得起房，因为信用记录不良的人一般是与低收系在一起的。而这一市场发展的背后有着政府的支持，美国1949 年的住房法案指出，美国住房政策的目标是向全体美国人提供体面、安全和整洁的居住环境。 [2]
从2000年起，美国房价的上升速度开始加快。2002年，美国的房价上升了6.9%，2002年过去的5年，美国的房价上升了38.3%。2002年，美国的GDP只增长了1.1%，2002年过去的5年，美国的GDP只增长了8.5% 。2002年，美国消费价格指数上升了1.6% ，2002年过去的5年， 美国消费价格指数上升了12.1%。推动美国房价上升的主要原因是需求超过了供给，原因是：一方面美国人变得更富有和人口中的相当一部分进入了买房的年龄段； 另一方面是次级抵押贷款市场的发展使得贷款利率和贷款成本下降， 从而刺激了低收入者的购房需求。1993-1998年，次级抵押贷款的数量增加了10倍。2005年，次级抵押贷款占抵押贷款市场的比重从1994年的5%上升至2005年的20%。结果导致美国住房屋主的比例从1965年的63%上升至1995年的64.7%，再上升至2006年的68.8%，其中非洲裔美国人住房屋主的比例从1995年的42.7%上升至2006年的47.9%。所以，次级抵押贷款市场对低收入者购房起着积极作用。按照国际住房融资联合会的说法，美国住房屋主的比例在世界排名第10位，而富裕的瑞士则只有35%。
以法律为依据的政府政策在抵押贷款借贷的过程中起着一定作用。当借款者计划借入抵押贷款时，美国的《出借信任法》和《住房所有权证券保护法》规定了信息披露和某些高成本借贷条件的限制。当贷款出借者发放贷款时，美国“联邦金融机构审查委员会” 将审查出借者的资产组合， 以确保安全和交易正常。当贷款出借者向二级市场出售贷款时，美国“联邦住房企业监管局” 将对政府支持的住房投资机构（GSEs）贷款的安全性进行审查。同时，美国“住房和城市发展部”负责监管GSEs是否遵守交易规则。当投资者要购买“抵押支持的证券”时，美国证券与交易会将负责监管反欺诈行为的问题。可见，美国抵押贷款市场的各个环节都有法律规定。这种以帮助低收入者获得住房所有权为宗旨的政策，客观上推动了美国住房抵押贷款市场的发展，同时也推动了次级抵押贷款市场的发展。
美国政府在推动次级抵押贷款市场发展方面起着无可替代的作用。美国次级抵押贷款市场是由一级市场上的混合型抵押贷款 ① 和二级市场上的住房抵押贷款证券组成的，二级市场的存在对一级市场的发展起着关键的保障作用，而政府对二级市场的发展起着重要的作用。美国的二级抵押贷款市场主要是由政府支持的房里美（Fannie Mae）和福利美（Freddie Mae）这类投资商组成。它们从抵押贷款商、银行和储蓄贷款机构等一级抵押贷款者手中购买抵押物权，以提供其发放新贷款所需的现金。因为长期抵押贷款的需要，二级市场是维持贷款机构资金流动性的根本所在。房里美是GSEs中最早成立的一家，20世纪30年代在联邦住房管理局监督下成立。房里美扮演着一个国家储蓄贷款机构的角色，它通过发行自己的证券集聚资金，用其购买组合化的抵押物权。1968年，美国成立了吉利美（Ginnie Mae）。吉利美负责贷款的担保。1970年，美国又成立了一个针对储蓄贷款机构的二级市场机构，即福利美。目前，房里美和福利美已结合成政府和私营机构的混合体。此外，美国政府的联邦住房管理局向美国居民提供的抵押保险， 也对提高居民的房屋拥有率起着积极作用。2003年，该机构对新抵押贷款投保了1590亿美元，有效保险总额达到了4900美元。 [3] 联邦住房管理局和吉利美的联合，也对国际资本向国内的住房市场流动起到了积极的作用。
三、美国次级抵押贷款市场危机的原因和影响
（一）原因
2006年9月，美国次级抵押贷款市场危机爆发，危机的特征是借款者被取消抵押品赎回权和抵押贷款坏账高涨，金融机构濒临破产。2007年3月13日， 美国第二大次级抵押贷款企业――新世纪金融公司宣布，由于无力偿还84亿美元的流动性债务，公司将面临破产。4月2日，该公司申请破产保护。6月，华尔街投资银行贝尔斯登旗下的两只基金，因大量投资于次级抵押贷款支持的复合证券而陷入困境。7月下旬，美国住房抵押投资公司（American Home Mortgage InvestmentCorp）表示已无可供发放新贷款的资金；贝尔斯登旗下又一对冲基金因次级抵押债务投资发生亏损，并宣布暂停赎回；花旗集团估计次级抵押贷款债券价格下跌已使联邦国民抵押贷款协会和联邦住房贷款抵押公司所持此类证券的价值缩水47亿美元。8月6日， 美国第十大抵押贷款公司――美国住宅抵押贷款投资公司正式向法院递交破产申请书。截至2007年8月底，美国已有30余家次级抵押贷款公司停业，上市次级抵押贷款公司股价几乎是直线下跌，据估计这种状况最为严重的结果是，可能导致美国100家次级抵押贷款公司被迫关闭。 [4]
2007年7月，该危机演变为全球性的信贷危机。原因在于外国金融机构大量持有美国证券。截止2006年年中，外国持有的美国证券为8500亿美元。 [1] 3 2007年8月9日，法国最大银行法国巴黎银行宣布冻结旗下三只基金的交易，称由于这些涉足美国次优抵押贷款业务基金的价值已无法估算，这一消息令投资者对全球信贷市场再次感到不安，导致美国股市和欧洲股市暴跌。2007年8月19日， 道琼斯指数下跌387.18点，至13 270.68点， 跌幅为2.83%； 纳斯达克综合指数也下跌56.49点，至2 556.49点，跌幅为2.16%；标准普尔500指数下跌44.40点，至1 453.09点，跌幅为2.96%。欧洲股市方面，法国CAC40指数下跌2.17%，德国DAX指数下滑2.00%，英国富时100指数也下跌1.92%。 西方国家三大经济体的中央银行纷纷向相关银行注入资金， 以缓解市场的流动性问题。2007年8月9日至20日，美国联邦储备委员会共向相关银行注资975亿美元，以增加市场流动性。2007年8月9日和10日， 欧洲央行向市场注入1558亿欧元。15日，欧洲央行再次注入476.6亿欧元。日本央行在8月16日和17日分别向银行系统注资4000亿日元和1.2万亿日元之后，20日再次向银行系统注入1万亿日元（约合87.3亿美元）资金， 旨在增加货币供应量和稳定国内金融市场。西方主要国家中惟有英国没向市场注资，原因在于：英格兰银行去年实行了一项借贷机制改革，允许各金融机构以高于基准利率（目前为5.75%）一个百分点的利率向央行借款，且额度没有限制。但在市场状况最为糟糕的8月9日和10日，英国银行间的拆借利率也没有高到6.75%，因此没有银行采用这条渠道向央行借款。英格兰银行据此判定：英国金融市场的流动性并未枯竭。
直接导致次级抵押贷款市场危机爆发的原因是美国房价泡沫的破灭和利率上升。次级贷款的发放是建立在房价不断上涨及低利率假设的基础上的。一旦房价回落，次级借款人即使出售房屋也无法归还抵押贷款。如果房价上升，拖欠贷款的借入者可以出售房屋， 付清抵押贷款。2005年6月后，美国房价跌落，从 2005年6月到2007年6月，美国的现房销售下降了10%，新房销售下降了30%。房价跌落使得房屋所有人的再融资变得更为困难。此外，大部分次级抵押贷款为浮动利率， 从2004年6月起至今，美联储先后17次加息，将基准利率从1%上调至5.25%，基准利率上升使抵押贷款利率随之上升。利率上升导致还款人月度还款额大幅度增加。此外，在房价疲软的环境下，借款人售房还债也更加困难。这些变化最终导致了2006年以来次级抵押贷款拖欠、违约及停止抵押赎回权数量的攀升。次级抵押贷款拖欠率上升到12%。面对上述变化， 投资者对次级抵押贷款支持证券持更谨慎的态度，投资减少，券商的承销也相应减少，结果使美国包括新世纪抵押贷款公司在内的许多贷款公司已撤出次级抵押贷款市场，寻求破产保护或者被收购。同时，投资于次级贷款证券的基金与投资人也卷入到这场风波中并遭受巨额损失，使得危机向全球蔓延。
（二）影响
次级抵押贷款市场危机不仅影响到次级抵押贷款和次级抵押贷款证券本身， 而且广泛影响着金融市场的其他方面。
1. 会波及美国的次优级抵押贷款。前些年由于次级贷款市场的迅速发展，使得次优级抵押贷款也普遍具有杠杆率较高、信用等级较低、文件水平较差、保险要求较松等高风险特点。与前些年相比，近期次优级抵押贷款已开始走下坡路。
2. 消费信用市场可能遭受损失。总部位于密歇根的汽车专业分析机构CSM发表报告预测，今年美国市场的汽车销量将下降35万辆， 至1620万辆， 为1998年以来的最低水平。
3. 更广泛的结构性产品市场，尤其是资产支持证券的担保债务可能恶化。次级资产支持证券中较低评级的证券占资产支持证券担保债务抵押量的50%至60%，所以，这类结构性产品对抵押贷款信用质量的恶化尤为敏感。
4. 对借款者的不利影响。 由于利率上升， 从2007年至2009年，借款者的支付将大大增加。卡甘（Cagan）估计，2004年至2006年，59%的浮动利率借款者将在2007年多支付25%；19%的贷款将增加50%的支付。此外，2007年浮动利率贷款中被取消抵押品赎回权的将达到13%。据美联社报道，房地产行业调查机构REALTYTRAC公司8月21日的调查报告说，7月份美国家庭丧失抵押品赎回权的报告总数为17.96万例，远高于去年同期的9.28万例，较6月份的16.46万例也有显著增加。
5. 抵押贷款机构、服务机构和保险机构都受到不利影响。由于进入障碍低，较小的次级抵押贷款机构曾纷纷进入抵押贷款领域，而随着贷款额不断下降，信贷质量持续恶化，利润率日益降低，这些机构现在已陷入困境。由于所须承担的抵押贷款初期违约的数量在增加，贷款机构已处于破产或调整之中。抵押贷款市场中的服务机构负责每月付款、维持付款和余额的准确记录，并经常代借款人付税和投保。如果抵押贷款还债额大减， 或其购买的单项交易保险出现问题，服务机构也面临着风险。抵押贷款保险机构，尤其是涉足次级抵押贷款的保险机构可能面临更大的赔偿责任。但是，抵押贷款保险机构的损失通常仅限于承保额，而且保险机构还可选择取消抵押品的赎回权，将风险转给原贷款机构。
6. 对外国投资机构的影响。由于美国不允许外国投资机构直接投资低于投资级的资产支持证券，因此一些外资转而投资担保的债务证券，从而间接进入了美国次级抵押贷款市场。比如，在中国的金融机构中，中国银行、工商银行、交通银行、建设银行、招商银行和中信银行等6家金融机构购买了部分次级抵押贷款，但由于中国国内监管部门对金融机构从事境外信用衍生品交易管制仍然比较严格，这些银行的投资规模并不大。据美国金融机构估计，这6家银行次级债亏损共约49亿元人民币。[5]
必须指出，这场危机对美国经济的影响还是很有限的。2004年， 美国金融资产的规模达到45.3万亿美元。，这次危机即使损失几千亿美元， 对美国金融的打击也是很有限的。更何况即使全部次级贷款都成为坏账，实实在在的房屋资产仍然存在着。今年8月16日，美联储下属的圣路易斯联邦储备银行行长威廉・普尔表示， 还没有迹象表明次级抵押贷款危机所掀起的风暴正在危害美国经济主体。这一判断是符合美国实际情况的。 这场危机对中国的影响也是很有限的。 [6]这场危机对全球金融市场的消极影响也是有限的。8月22日，投资者对全球金融市场的信心增加，全球股市大幅上涨。8月23日，国际货币基金组织表示，金融市场对全球经济的影响仍在可控之中，主要经济体的基本面仍然是健康的。
四、美国次级抵押贷款市场危机引发的批评和改革呼声
美国次级抵押贷款市场的危机爆发也暴露了该市场中存在的问题：（1）掠夺性放贷。掠夺性放贷没有严格的定义，但一般是指贷款机构或其商没有依照美国法律的相关规定向消费者真实、详尽地披露有关贷款条款与利率风险的复杂信息而欺骗消费者发放贷款。按照2002年美国住房和发展部与财政部的一份联合报告，掠夺性放贷是在贷款过程中置借款人不利境地的活动，使借款人承担更高的被取消抵押品赎回权的风险。 掠夺性放贷的对象是受教育程度低、少数民族裔和老年人。掠夺性放贷合同中订立的对借款者不利的主要条款有：提前还款的罚金，如果借款人提前全部还清借款， 就必须根据还款的时间差支付罚金；风险基础定价，出借者以放款信用为由向借款者收取更高的利率和费用；单一保险费，要求借款者购买信用保险，以防购房者万一去世，能让借款者得到赔偿。（2）监管缺位。美国次级抵押贷款市场危机爆发后，不少人士批评美国中央银行的失职。约瑟夫・斯蒂格利茨指出，美国当前的次级抵押贷款市场危机与美联储前主席格林斯潘在任时实行的政策有关。2001年的美国经济衰退， 美联储为了促进经济增长和就业，用降低利率办法刺激经济。利率降低刺激了美国家庭更多地贷款买房和负债消费。而且，由于低利率促进了房地产业的持续繁荣，美国人对自己不断增长的债务负担一直不以为意。为了让更多人借到更多的钱，美国还不断放宽放贷标准，次级贷款发放额不断上升，一些新的信贷品种允许个人贷款的数额越来越大，还出现了一些非固定利率的贷款品种。房地产泡沫最终破灭，房价下跌后，有些借款人发现其贷款额远远高于他们所拥有房产的价格， 一些人无力偿还贷款，只能拖欠。
针对掠夺性贷款行为，美国的政治家和律师建议，要让掠夺性贷款行为的责任向证券化过程中的投资银行和信用评级机构传递。也就是说，通过立法使得投资银行和信用评级机构承担更多的责任， 即让它们承担掠夺性贷款行为的经济后果，促使它们去监督准备购买的贷款质量和审查借款者所冒的风险。 虽然这样做会增加交易成本和减少次级抵押贷款的供给，但是贷款的质量将得到提高。也有人呼吁美国国会全面改革消费者抵押贷款立法，全面改革消费者信息披露制度和制定抵押贷款市场的责任法。美联储主席伯南克认为，美联储应采取的监管措施有：要求信息披露；通过制定规则禁止掠夺性贷款；提供贷款指导并结合监管措施；与金融界有关机构合作向借款者提供咨询和开展金融教育。
参考文献：
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［2］宋博通. 20世纪美国低收入阶层住房政策研究［J］. 深圳大学学报 （理工版），2002（3）：65.
［3］Alven，曹力鸥. 美国政府在住房抵押市场中的角色：促进流动性 和风险担保［J］. 国外城市规划，2004（6）：4.
［4］谭雅玲. 次级债问题影响有限不会改变美国经济前景［N］. 上海 证券报，2007-08-10.
次级抵押贷款范文2
[关键词] 次贷危机 原因分析 启示
一、美国次级债市场概述
美国房地产贷款系统里面分为三个层次，即优质贷款市场、次优级的贷款市场、次级贷款市场。第一层次贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户，这些客户的个人信用分数在660分以上，贷款主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款；第二层次贷款也称“ALT-A”贷款市场，这个市场面向信用分数在620到660之间的主流阶层，也包括少数分数高于660的高信用度客户，但是不能或不愿意提供收入证明的客户；而第三类贷款市场是面向收入证明缺失、负债较重的客户，因信用要求程度不高，其贷款利率比一般抵押贷款高出2%～3%，但其利润是最高的，所以风险也是最大的。
前些年，在美国楼市火热的时候，许多按揭贷款公司和投资银行为扩张业务而介入次级房贷业务。为分散美国抵押贷款机构的信用风险及流动性风险，美国的投资银行通过资产证券化这一金融创新工具，将同类性质的按揭贷款处理成债券形式在次级债市场出售。通过一系列的结构安排和组合,对其风险、收益要素进行分离和重组，同时实施一定的信用增级，从而将组合资产的预期现金流的收益权转换成可以出售和流通、信用等级较高的债券或收益凭证型证券。这样虽然初始资产是次级房地产抵押贷款，但优先级抵押贷款权证依然可以获得较高的信用评级，从而被商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等稳健型的机构投资者所购买。在市场繁荣时期，信用评级机构为了承揽更多的业务,常常通过提高信用评级的方式来讨好客户,这意味着信用评级机构主观上降低了信用评级的标准。最终的结果是证券化产品偏高的信用评级导致机构投资者的非理性追捧，导致金融信用风险的累积。
二、美国次级债危机的原因分析
1.美国刺激经济政策是主导诱因
2001年美国经济跌入了近十年来的低谷，经济的不景气导致失业率激增，当年的失业率创下1994年7月以来的最高纪录。新上任的小布什总统为了刺激投资和消费、防止经济衰退，采取大幅度减免税收的做法来刺激经济，并期望通过大力发展房地产市场来带动相关行业的复苏。为了刺激房地产业的发展，美国房地产按揭市场通过放松个人信用政策，包括对于“信贷偿还能力比较差”的人提供按揭贷款等，前美联储主席格林斯潘的超低利率政策更是为次级抵押债危机的产生提供了适宜的条件。
2.抵押贷款证券化规模的不断扩大
房价的不断上涨刺激了金融房贷机构的逐利性，在优质抵押贷款市场接近饱和后，房地产金融机构把目光投向了信用等级低的购房群体，次级抵押贷款市场应运而生并迅速发展壮大，次级贷款规模占抵押贷款市场总规模的比率也从2001年的5.6%上升到2006年的20%。但美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。在房市火爆的时候，银行可以借此获得高额利息收入而不必担心风险。但如果房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现。此时，次级债危机就产生了。
3.市场利率的不断提高
美联储的13次降息和17次加息是促使房地产市场由热变冷的动因。2001年1月～2003年6月，为了刺激美国经济，美联储连续13次降息，联邦基金利率从6.5%降至1%的历史最低水平，过剩的流动性刺激了以房地产为代表的资产价格的持续快速攀升，次级抵押贷款市场也随着房价的上涨迅速繁荣起来。然而从2004年6月以来，美国进入了加息通道，到2006年6月美联储第17次加息，联邦基金利率从1%提升到5.25%，购房者的负债压力迅速上升，直接导致美国房价下挫。由于抵押品价值的相对下降，对于大部分困难家庭来说惟一的选择就是停止还款、放弃房产，最终酿成抵押贷款市场危机。
4.监管的缺失和滞后
在美国，虽然全方位、多层次的监管体系比较健全，但对次级债市场的监管几乎是空白的。直到2003年底，美国金融监管者开始关注到房贷机构放松了的贷款标准，但是，金融监管部门并没有及时给予干预。由于宏观经济政策鼓励通过房地产行业来拉动美国经济的恢复和发展，加上对次级抵押贷款市场产生后果的忽视和对资产证券化金融手段的放纵，导致了对次级债市场的监管的力度远远落后于次级债市场的发展。正因为对次级债市场监管的缺失使市场的不规范行为没有得到及时的纠正，当风险积累到一定程度时最终引发次贷危机。
三、美国次级债危机对我国启示
虽然中国和美国由于实行不同社会政治经济制度而存在巨大的差异，但我们也发现两个国家在经济的某些方面还是存在一定的相似性，比如流动性过剩导致股票和房屋为代表的资产价格虚增，投资与投机行为盛行等。有幸的是美国的次级债危机给我们敲响了警钟，让我们更加理性地认识到次级债危机的严重后果，对我国的金融市场的健康、有序发展具有积极的借鉴作用。
1.严防资产价格过度攀升的负面影响
美国次级债危机始于房地产市场泡沫的不断堆积，泡沫破灭后引发了危机的爆发。目前资产价格虚高的中国更应该从中得到启示，资产价格过快攀升可能会积聚资本市场的系统性风险。市场不会永远高涨，一旦泡沫破灭就会影响实体经济的平稳运行。而且资产价格的大幅上涨迅速扩大了居民财产性收入的差距，加剧低收入群体的不公平感，从而引发一系列尖锐的社会问题。目前，我国以房价和股价为代表的资产价格迅猛上涨，同时随着我国流动性过剩不断增加，央行的货币政策不断趋紧，这会导致资产价格的快速回调，其背后隐藏的风险应予以高度重视。
2.商业银行要警惕个人住房贷款的风险性
首先商业银行要改变“住房按揭贷款是无风险优质资产”的观念。由于住房抵押贷款的低风险性特征，商业银行在信贷资产结构调整中更加偏好于住房抵押贷款。大量的住房抵押贷款正是导致我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一。在房地产市场繁荣时期，住房抵押贷款的确是优质资产，但是一旦房地产市场持续走低，这种优质资产很可能演化成不良贷款。随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力越来越大，当违约行为大规模出现时就会导致金融风险的积累和暴发。因而，正确地认识和看待个人住房贷款的风险对我国有效规避市场风险有积极的意义。
3.要充分认识到资产证券化的风险
为什么美国次级债危机会演变为资本市场全面危机？这是因为资产证券化的风行造成信用风险从次级债供应商传递给了资本市场上的机构投资者。从而造就次级债供应商和次级债持有者一荣俱荣、一损俱损的局面。通过证券化操作，房地产金融机构就可以把抵押贷款的违约风险转移给资本市场，最后让抵押贷款支持证券的购买者来承担相应的违约风险。因而我们应该警惕金融创新过程中隐藏的风险。证券化既是贷款者降低风险的一种手段，同时又增加了机构投资者面临的风险。
4.要建立和健全个人诚信系统，提高对风险的防范能力
美国此次次级债危机其本质就是信用的危机。在美国，不同信用等级的人和机构享受社会资源和成本是不一样的。信用等级较高的贷款者可以享受比较优惠贷款利率，信用等级较低的贷款者可以通过次级抵押市场来获得贷款，但必须接受相对较高的贷款利率。这种健全的信用体系和市场化手段对不同信用资产间的风险隔离在一定程度上起到对风险过滤的作用，最大程度地减少了各个层次贷款之间的相互传染与影响。目前我国的信用体系还不够健全，金融产品的开发不能与个人信用紧密联系在一起，这样就不能有效区分不同的信用等级贷款者的贷款风险。所以建立健全个人诚信系统，并在此基础上研发结构化住房信贷产品，对我国商业银行控制风险有重大的借鉴意义。
5.政府要建立风险防范机制保障金融市场的稳定发展
金融市场是信息高度不对称的不完全市场，而且金融风险具有传染性和蔓延性。为了维护金融市场的稳定，政府需要完善法律和制度建设，加强对市场的监管，提高市场信息的公开性和透明度，降低市场信息的不对称性。但是这种调控方式的有效性却依赖于市场投资者的理性判断。在资产价格剧烈波动的时期，由于羊群效应和信息不对称，投资者经常会出现非理性波动。此时必须要有一套健全的金融风险防范机制，抑制和化解可能出现的金融风险。因而政府应当严格金融监管，警惕实体经济中的泡沫膨胀风险，防止出现失控局面，从而确保我国金融市场的长期稳定、健康发展。
参考文献：
[1]伍戈:美国次级抵押贷款风险的成因、影响及其启示[J].国际金融调研，2007，(6)
[2]易宪容:从美国次级债危机看我国按揭市场风险[J].科学决策月刊，2007，(9)
次级抵押贷款范文3
(S&L)储蓄信贷协会是专门从事储蓄业务和住房抵押贷款的非银行金融机构，从1831年诞生于宾夕法尼亚州的第一家储蓄信贷协会，到1970年代末，全美共有4700家储蓄信贷协会，成为资产总额突破6000亿美元重要的金融巨人之一，是美国政府调控房地产业的重要部门，具有浓厚的“国营色彩”；储蓄信贷协会(S&L)的业务单一，仅为购房者提供低息住房抵押贷款，贷款融资渠道大都来自利率更低的政府借款和中息揽存，拥有制度性存贷息差收益，美国政府对其经营方式和范围有很强的管制。
在20世纪70年代开始的通货膨胀之下，资金大量向短期金融资产投资信托基金(MMF)集中，银行和储蓄机构的资金外流难以制止。如果银行和S&L不大幅度提高普通存款利率，就会失去储户，营业面临困难。假如实行利率自由化，提高存款利率，则S&L面临存贷款利差倒挂，在经营上出现赤字。美政府当局决定在1982年实行利率自由化。结果，存款利率上涨，S&L的经营急速恶化，400多家S&L濒临倒闭危机。S&L出现危机的原因在于政府的政策失败。美联邦存款保险公司保护濒临倒闭的S&L的所有存款，需要巨额资金，而联邦存款保险公司没有这么多资金，绝大部分需要政府负担。，政府为了逃避负担，采取放宽限制的措施，为S&L创造了增加利润的机会。银行本身所面临的非系统风险绝大部分是通过贷款多样化和分散化来规避的，允许其参与多行业的高风险商业贷款等业务经营，但是没有经验的S&L参与此类的经营，近乎进行赌博。1988年，储蓄信贷协会出现更大的危机，总亏损额如天文数字，大约在五千亿美元左右。储蓄信贷协会(S&L)危机是先过度管制，后放松管制的结果。
二、2007年的次级抵押贷款危机
1.1990年以前美住房抵押融资机制的改变
S&L危机以后美国政府放松管制，促进金融市场创新，把原来高度集中在银行系统的房地产按揭贷款资产通过金融市场分散给不同的投资者主体，美国的住房按揭抵押贷款金融市场逐渐发展成为二级市场的结构。其一级市场机构经营模式由传统经营模式“贷款并持有”(originate-to-hold)让位于新的“贷款并证券化”(originate-to-distribute)的商业模式，一级市场机构也基本为私人机构。住房抵押贷款融资渠道不再完全依靠吸收存款，而是依靠出售贷款合同，获得直接融资。
在1990年以前，住房贷款二级金融市场的主体还是只有政府背景的金融机构(GSEs)。美国政府主要是通过房利美(FannieMae联邦国民抵押贷款协会)和房地美(FreddieMac美国抵押贷款服务公司)这两个机构来支持、调控美国住房融资体系的，这两个机构是美国整个住房融资体系的基础。其赢利来源于MBS的发行费用。
2.次级抵押贷款繁荣时期美住房抵押贷款融资市场的变化
其一，由于“贷款并证券化”的经营模式，使得一级市场上贷款公司可以快速回收资金并获得手续费收入，为扩大信贷市场份额，降低信贷标准，给低收入者种种优惠条件，于是次级贷款市场开始迅速扩张。到2006年，美国住宅抵押贷款规模已超过国债市场和公司债券市场，贷款余额高达13万亿美元。次级贷款分额约为7%到8%。
其二，美国政府背景的机构“房地美”、“房利美”不再是住房抵押贷款金融二级市场的主要力量，高额的证券发行费吸引私人中介机构和大型投资银行进入，私人房贷公司如ImpacMortgageHoldings、“新世纪”(NewCentury)、Countrywide、Ameriques和多次等利用高财务杠杆向银行借贷购买次级抵押贷款合同后通过打捆、证券化为MBS后出售大型投资银行，后者将其再次证券化，目的已非分散抵押贷款风险，提高贷款机构的资金流动性，而是更注重获取暴利。房地产抵押贷款金融市场的运行机制变成(一级市场贷款，出售贷款合同——二级市场证券化MBS—再次证券化——出售给投资者)的循环。
其三，美银行业普遍认为“银行债权证券化会有效化解银行信贷风险”，再者发行并交易衍生品可获高额利润，美各大银行都设立了附属机构开发金融衍生品，近十年来该项业务的利润往往占银行总收入的50%以上。美政府在次贷危机出现之前一直是鼓励银行进行金融衍生品开发的。因此以次级按揭贷款债MBS为基础资产的再次证券化的各种证券产品，如债务抵押凭证(CDO)、合成CDO、夹层CDO…投资银行还利用分档技术对不同还款概率的CDO不同处置方式。过于复杂的金融衍生环节，使评级机构和投资者很难真正了解所评级或购买的投资产品的风险。欺诈性的产品设计或有发生。
其四，商业银行出现信用循环式担保；一是商业银行纷纷设立SPV，发行CDO，因出售证券化资产时通常附有协议，在一定期间出现违约风险，最终投资者有权向发行者要求赔偿；二是银行出资设立SIVs，便于其发行ABCP。虽然在法律上有所谓的“破产隔离”(BankruptcyRemote)安排，两者的资产负债表虽然没有直接联系，但是为了提高SIVs的信用评级，银行通常对SIVs有融资承诺，这是一种或有负债，为了发行更多的ABCP，SIVs的财务杠杆很高，且资产负债期限不匹配，一旦资产贬值，自有资本很快就会被冲销，会形成银行的实际损失。三是因以次贷为基础资产的证券化产品的高收益，银行亦购买别家或干脆持有自家发行的这类高收益产品。因此，美银行隐藏的巨大的重复性的资本损失风险。
3.美次贷危机的根本原因
自2004年中开始，美联储先后17次加息，基准利率从1%上调至最高时：2007年9月的5.25%。不断升高的利率导致还贷成本激增，超出众多借款人的实际还贷能力，构成了借款人后续违约的直接原因。随着金融机构执行抵押，将回收住房重新推向市场，更进一步加剧了房价下跌。以次级抵押贷款MBS为基础资产的各种CDO证券化产品评级大幅下降，从而造成全球股市的下跌，引发了金融动荡。
次级贷款的根本原因：一是放松贷款发放标准，美一级市场各放贷机构未能遵守“谨慎性原则”。二是美住房金融的二级市场机构以“获利性”为目的的过度证券衍生引发信用过度扩张，潜在风险还无法计算清楚。
三、我国发展住房融资市场应思考的几点问题
思考一：是否应加快发展我国住房抵押贷款金融二级市场的建设。
储贷危机爆发时，由于大量风险集中于银行系统，因此必须由存款保险公司或国家出资清理，危机处理成本完全由政府(并最终由全体老百姓)承担。而此次次级贷款危机爆发以来，由于美具有发达健全的房地产金融市场，尤其是证券化等直接融资渠道的快速发展，和高度分散的持有者结构，使危机的影响由金融市场各子市场共同分担，虽然涉及面更广但却减少了危机的冲击深度，尤其是大幅度减小了政府承担的责任和义务，增加了危机处理的灵活度。目前中国的银行体系按揭贷款的金融二级市场并未形成，没有信贷风险横向分散的机制，一旦出现住房抵押信贷风险，只能由中国的银行系统承担。这一点应该引起关注。
思考二：住房抵押金融一、二级市场的风险控制是否应双管齐下。
美国的房地产市场既是市场机制发育完善、市场配置资源的作用充分发挥的市场，又是政府高度干预和调控的市场。政府行政手段都曾出现在美国储蓄协会(S&L)的经营和美国住房金融二级市场机构经营的早期。但2007年次级债危机和1980年代的(S&L)危机都显示出对于信贷风险控制的失效。因此，住房抵押贷款金融一、二级市场的风险控制不能完全交由市场行为。单靠市场力量或单靠行政手段都不及两者双管齐下来得有效。
思考三：贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。
我国商业银行以及贷款公司必须从美国次级抵押贷款危机中吸取深刻教训，始终把好贷款的发放关口，严格执行贷款准入条件，认真评估贷款对象的还款能力以及抵押质押的保证能力，把贷款风险防范始终放在拓展信贷资产工作的第一位。
参考文献：
[1]傅勇.2007年听格林斯潘自揭美国次级债危机的根源.
[2]马宇.金融体系风险分担机制研究——基于全球经济化的视角.经济出版社，2006，1.
[3]WILLEMH.BUITER“Lessonsfromthe2007FinancialCrisis”CEPRPOLICYINSIGHT2007，12(18).
次级抵押贷款范文4
关键词：住房抵押贷款；资产证券化；次级债
Abstract：In August 2007，the sub-prime debt crisis suddenly hit the United States，and quickly spread to the world financial markets. This paper explains what sub-prime debt is and the real reasons for this crisis. By analyzing its impact on Chinese commercial banks，it finds that the impact is actually rather limited；but there are still many useful experiences that Chinese commercial banks can draw on in it.
key words：mortgage loan；securitization；sub-prime debt
2007年8月，美国次级抵押贷款出现还款困难，进而引发级债危机。危机引发美国股市强烈震荡，造成美国多家房贷机构破产，并且殃及许多全球知名的商业银行、投资银行和对冲基金。瑞银集团2008年2月29日报告称，次债危机对银行、券商及保险公司造成沉重打击，预计全球金融机构将面临至少6 000亿美元的次债相关损失。各国央行纷纷向市场注入流动性资金以缓解危机，美国次债危机迅速成为全球关注的焦点。
一、什么是美国次级债危机
(一)什么是次级住房抵押贷款市场
美国住房抵押贷款市场依据借款人的信用状况(信用分数、收入水平等)分为三类：优质贷款市场(Prime Market)，“ALT-A”贷款市场，和次级贷款市场(Subprime Market)。不同市场的贷款利率是不同的，优质贷款市场贷款利率一般在6%-8%之间。“ALT-A”贷款的全称是“Alternative A”贷款，其利息普遍比优质贷款产品高1%到2%。次级贷款市场的利率平均比优质住房抵押贷款高四个百分点。目前美国住房抵押贷款存量达10.9万亿美元，其中次级抵押贷款存量约为1.4万亿美元，约占住房抵押贷款总额的14%。
2001年到2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，次级抵押贷款成了信用条件达不到优质贷款要求的购房者的首选。次级抵押贷款的特点是，在还款的开头几年，每月还款额很低而且固定，但在几年之后，借款人的每月还款负担不断加重，从而留下了借款人日后可能无力还款的隐患。
(二)次级住房抵押贷款的证券化——次级债
由于住房抵押贷款具有借短还长的特点，从而影响到商业银行资产负债结构。为了获得更好的流动性安排，商业银行通常愿意部分或全部出售其住房抵押贷款。借助于发达的资本市场，商业银行可以通过住房贷款证券化来达到这一目的。所谓住房贷款证券化是指商业银行将其住房抵押贷款的收益权打包出售给一个具有风险隔离功能的特定目的机构(SPV)，并由这一机构公开发行以此为基础资产支持的住房抵押贷款支持证券(Mortgage-backed Securities，MBS)，其发行募集的资金用于支付购买抵押贷款的价款，而投资者相应获得主要由住房抵押贷款利息构成的收益权。[1]
根据打包资产的质量不同，MBS可分为由优质住房抵押贷款支持的MBS和由“ALT-A”贷款支持的MBS以及由次级抵押贷款支持的MBS。前者被称之为优级住房抵押贷款证券，由“ALT-A”贷款支持的MBS被称为良级住房抵押贷款证券，而由次级抵押贷款支持的MBS被称之为次级住房抵押贷款证券。事实上“ALT-A”贷款的风险并不见得低于次级抵押贷款。因此，可以将除优级住房抵押贷款证券外的住房抵押贷款证券都称之为次级债。
(三)美国次级债危机的原因
2000年年底，网络股泡沫破灭，美国经济陷入衰退，美联储为了刺激总需求增长，促使美国经济复苏，从2001年1月开始的短短2年半时间，将联邦基金利率从6.5%调低至1%。如此低的利率水平直接促进了美国房地产市场从2001年到2005年的繁荣，美国的房价随之大幅上涨。随着美国经济的繁荣，房地产金融机构在利益的驱使下，产生了强烈的放款冲动。在基本满足了优质客户的贷款需求后，房地产金融机构把眼光投向次级抵押贷款市场和“ALT-A”贷款市场，导致次级抵押贷款猛增。
美国经济从2003年开始全面复苏，通货膨胀压力重新显现。为此，美联储改变了利率政策，以减少流动性，抑制通货膨胀。从2004年6月到2006年6月两年的时间连续17次上调联邦基金利率，至2007年1月利率达到5.25%。美联储连续加息最终致使美国的房地产价格上涨步伐明显放缓，房地产市场逐渐降温。雪上加霜的是，基准利率的提高使得住房抵押贷款的利率相应上升，使得潜在购房者望而却步，进一步压缩了住宅房地产市场的需求。[2]
随着房地产价格的下降，住房抵押贷款的还款违约率不断上升。次级抵押贷款的违约率的上升正是此次美国次债危机的导火索。随着次级抵押贷款违约率的上升，首先受到冲击的是房地产金融机构，它们必须承受未实施证券化的债权的违约成本，大量的次级债供应商因此而纷纷倒闭或申请破产保护。紧接着，由于抵押贷款违约率上升导致次级债的市场价值缩水，购买信用评级较低次级债的对冲基金和投资银行因此蒙受了巨大损失。与此同时，各大评级机构纷纷调低次级债及其相关金融产品的信用评级。这使得购买信用评级较高次级债的商业银行、保险公司、共同基金和养老基金等也面临较大损失。机构投资者一旦遭受损失，便纷纷抛售其所持有的部分非流动性资产，其结果使得全球固定收益产品市场和股票市场大幅下跌，市场上流动性趋紧。
从金融监管的角度来看，监管部门监管不力是造成此次危机的一个根本原因。美国政府和美联储过分地看重资产泡沫促进实体经济的积极意义，积极鼓励金融机构在“保证”风险控制的基础上去发展次贷业务，使得次贷规模迅速膨胀，从而导致房贷市场风险大增。监管部门忽视了住房抵押贷款证券化过程中市场参与者之间的信息不对称和利益冲突的问题。结果标的资产(次级住房抵押贷款)的信用风险通过资产证券化扩散到衍生品市场，形成非常严重的标的资产市场和衍生品市场的双重危机。正如美国太平洋资产管理公司(PIMCO)董事总经理比尔·格罗斯(Bill Gross)所说的，次级债市场长期以来缺乏透明度，信息严重不对称，监管层置身事外，这使得该市场上积累的问题在蛰伏很长时间后，出现了大爆发的情景，等无辜的消费者意识到风险时，一切为时已晚。[3]
另外，与次级债相关的金融衍生产品的结构越来越复杂，在信息不对称的情况下，投资者无法准确把握产品的内在价值与风险，无法理性判断美国次债危机的影响力，因而动摇了投资者的信心，纷纷抛售手中原本没有受危机影响的债券等其他金融资产，从而使危机趋于恶化。
二、美国次级债危机对我国商业银行的影响和启示
(一)此次美国次债危机对我国商业银行的影响
总体而言，此次美国次债危机对我国商业银行的影响并不大。我国部分商业银行主要通过投资资产支持证券和债务抵押证券等方式对美国次级抵押贷款市场进行间接投资。美国次级债相关债券在我国商业银行全部证券投资中占比很低，因此对中国商业银行整体财务状况不会造成实质性影响。根据各商业银行公布的数据，国有银行和股份制银行当中，少数银行略受影响。2007年8月24日标准普尔的报告显示，我国商业银行目前的盈利能力和资本实力适当，其业务的稳步发展和不断下降的外汇敞口为估值提供了支持，并预计美国次级房贷支持证券的相关投资所带来的潜在损失应不会大幅侵蚀其资本基础。[4]与之相对应，惠誉评级公司(Fitch)并未降低我国主要商业银行的评级。
(二)对我国商业银行的几点启示
此次美国次级债危机虽未对我国商业银行产生实质性的影响，但是却为我国商业银行提供了非常重要的启示。
首先，它引起了国内对于我国商业银行住房抵押贷款风险的普遍关注。毋庸置疑，我国住房抵押贷款的质量明显高于美国次级住房抵押贷款。随着近年来我国房地产市场的持续繁荣，对应于1元贷款的抵押物平均市值已超过2元。但也应该看到住房抵押贷款背后隐藏的风险。在房地产市场繁荣时期，住房抵押贷款的确是优质资产，但是一旦房地产市场持续走低，这种优质资产很可能演化成不良贷款。近年来，我国商业银行面临的违约风险有加剧的趋势，2006年银监会相关部门负责人就已明确指出，我国商业银行已经进入个人住房抵押贷款的风险释放期，在市场环境低迷的情况下，个人住房按揭的风险会更高。北京、上海等地房贷违约案已出现快速上升的情况。2004 年，上海的中资银行房贷的平均不良率只有0.1%左右，但到2006 年，上海中资银行个人房贷的平均不良率已经上升到超过0.8%，也就是说，两年多的时间，上海房贷的不良率上升了7 倍多。我国商业银行房贷违约率上升主要有以下几个原因。第一，央行多次提高存贷款利率，房贷借款人的偿付压力逐步增大。第二，我国商业银行的征信系统建设落后，不能准确调查和评价申请人的资信状况。第三，我国的房地产评估机构以及房价评估方法混乱，不能对房地产价格做出比较客观的评估。因此，必须建立和完善个人征信系统，实施严格的贷款条件和审核程序，国外成熟的房贷市场往往以“3C”原则为基础制定指标来考察借款人的资信状况，所谓“3C”是指，品质(Character)、能力(Capacity)、抵押(Collateral)。我国应该参照此标准制定和完善贷款资格审查细则，加强银行征信系统得建设，加大对住房贷款审查力度。政府还应该加速完善中介立法，规范房地产评估机构——这一新出现的中介机构的行为，明确界定其设立条件、业务范围等，以维护市场秩序。
同时，要加快住房抵押贷款证券化进程，分散市场风险。次级债的设计和发行提供了更为多元化的投资工具，满足了不同风险偏好的投资者的需求，也解决了住房抵押贷款机构自身的流动性问题促进了金融市场的繁荣，这点是值得肯定的。对商业银行来说，经过此次危机需要反思的是如何在不断推出创新的金融产品的同时控制其风险，降低于之相关的信息不对称，而不是否定金融创新本身。在我国，住房抵押贷款证券化对商业银行有着重要的积极意义。一方面，证券化能够有效地将商业银行抵押贷款违约风险转移资本市场。另一方面，我国商业银行发放住房抵押贷款的资金来源主要靠居民银行存款，一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。从2006年初开始，大量存款流入股市，国内储蓄率急剧下降。另外，目前我国商业银行存在“存短贷长”的问题，以国有商业银行为例，五大国有商业银行中有四家(除建行外)的中长期贷款比(该指标主要衡量银行资产的流动性，反映了商业银行的中长期资产负债结构的匹配程度)均超过了120%的监管要求。[5]商业银行发放抵押贷款可能的资金短缺问题不容忽视。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决商业银行资金问题。自20世纪90年代初，我国便开始了住房抵押贷款证券化的探索，但目前尚处于试点阶段，并没有全面展看。究其原因，一方面，我国信用制度不健全、法律环境不完善；另一方面，我国商业银行发放的住房抵押贷款的规模小，在其信贷资产中所占比例低，未对其流动性构成太大压力。根据国外的经验，只有当房地产抵押贷款占全部信贷20%以上时才会对商业银行流动性造成较大影响，再加上房贷被普遍认为“高收益，低风险”因此商业银行没有内在动力发行房贷证券化产品。另外，房贷证券化产品收益率相对于股市过低，往往遭到投资者的冷遇。但随着我国住房抵押贷款规模的不断扩大，资本市场的不断发展，住房抵押贷款证券化在我国大规模推广已经为期不远。
其次，随着国际金融一体化的发展，我国商业银行走出国门为全球范围内的客户提供金融服务，积极参与国际竞争已经是大势所趋，此次风波对我国商业银行而言正好是一次难得的学习和锻炼的机会。经过此次风波，我国商业银行一方面要积极加快金融产品的研发，因为创新始终是金融市场乃至整个经济活力的源泉，没有创新就没有发展。我国商业银行完全没有必要因为此次危机而在裹足不前。另一方面，要学习国际上先进的风险管理策略，建立和完善现代商业银行风险内控机制。
最后，要加强金融监管。通过此次美国次债危机可以看到，即便在美国这样一个金融体制相对完善的国家，金融机构出于逐利的需要而不断创造新的金融产品，这在繁荣了金融市场的同时，也导致了风险的积累。一旦经济情况出现较大负面变化，这些风险往往会突然完全暴露出来，引起连锁反应，导致危机的出现。因此，我们在鼓励金融机构创新同时，更要积极学习发达国家先进的监管理念和制度，及时发现和化解风险，保证我国金融市场的健康、平稳的发展。此次美国次债危机也揭示出了美国金融监管模式的更深层次的缺陷，对此我们要有清醒的认识，认真总结其中的经验教训，不断完善我国的金融监管体制，避免重蹈美国的覆辙。
参考文献
[1] 曹远征.美国住房抵押贷款次级债风波的分析与启示[J].国际金融研究，2007(11)：5、10.
[2] 张明.美国次级债危机的演进逻辑和风险涵义[J].银行家，2007(9)：98-99.
[3] 孙立坚.收益和风险的“背离”[J].世界经济文汇，2007(5)：79-80.
次级抵押贷款范文5
关键词：次贷危机；蝴蝶效应；宏观调控；次级债券；浮动利率
2007年4月，美国新世纪金融公司申请破产，标志着次贷危机正式爆发。一年多来次贷危机的影响愈演愈烈，形成蝴蝶效应，引发全球金融海啸，从而演变成世界金融危机。次贷危机造成美国的坏账是4600亿美元，由于美国把坏账证券化，经过金融机构的炒作，波及到许多国家的金融机构和银行，估计最终损失要达到1.2万亿美元，美国一打“喷嚏”，全球都跟着“感冒”。那么，究竟什么是次贷危机，以及引发危机的深层次原因是什么？
一、美国次级房贷的现状和特点
美国次贷危机起源于美国房地产次级抵押贷款市场。所谓抵押贷款，是指借款人以一定的资产（如房产）作抵押所获得的贷款。在美国，通常根据信用质量，将房屋抵押贷款分为三类：优质抵押贷款，次优抵押贷款以及次级抵押贷款。在这三类贷款中，优质抵押贷款达到或基本达到了美国相关政府支持机构（gse）规定的标准，具有良好的信用品质。
次优抵押贷款和次级抵押贷款有两个共同特点：贷款标准低、以浮动利率贷款为主。
次优抵押贷款即“alt-a”贷款，全称是“alternative a”贷款，它泛指那些信用记录不错或很好的人，但却缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。这类贷款的信用质量好于次级，并且大体能够接近最优贷款的标准，被普遍认为比次级贷款更“安全”，其利息普遍比优质贷款产品高100到200个基点。据高盛研究报告数据，2006年新发放抵押贷中13.4%为alt-a抵押贷款。
次级贷款的借款人通常没有良好的信用记录、收入证明缺失、负债较重，并且，还款额与收入比（pti）超过了55%，或者贷款总额与房产价值比（ltv）超过了85%。
除了贷款标准低以至于信用风险明显高于最优贷款之外，次级和次优贷款的另一个重要特点就是以浮动利率贷款为主，这与固定利率抵押贷款占绝大多数的优质抵押贷款形成了鲜明对比。据估计，在优质抵押贷款、次级抵押贷款和次优抵押贷款中，浮动利率贷款所占的份额分别为20%以下、85%和60%左右。根据高盛研究报告数据，2005年和2006年发放的次级贷款规模分别约为6450亿美元和6000亿美元，2006年新发放抵押贷中20.1%为次级抵押贷款。引发这次危机的主要是近几年发放的次级抵押贷款，并很可能波及到次优抵押贷款。
二、次贷危机发生的原因
探究美国次贷危机爆发的原因，归纳起来，有以下几方面：
（一）市场内部机制缺陷是根本原因
1．日益扩大的低端抵押贷款规模是危机的始作俑者。低端抵押贷款规模迅速扩大，将市场推向非理性繁荣。在巨大的利润的诱惑下，许多金融机构大量发放次级抵押贷款。在楼市升温期间，这些贷款的风险并不高，因为即使违约，金融机构也可以很容易的通过出售房屋避免损失。
在发放次级抵押贷款后，这些金融机构（主要是次级抵押贷款公司）通过贷款证券化的方式，形成一系列以次级抵押贷款为基础的证券化产品如抵押支持证券（mbs）、资产支持证券（abs）等，将贷款风险通过证券市场转嫁给投资者。随着风险的转移，这些金融机构回收贷款占用的资金，继续扩大放债规模。
2．放贷机构和投资者的贪婪是这场危机的前提。次级抵押贷款的利率比一般贷款利率高2%～3%，在巨大的利润面前，放贷部门以及次级债投资者们“见利忘险”，忽视风险管理。一方面放贷机构为了能大量发放、持有次级债，推出各种高风险的次级贷款产品以吸收更多低收入家庭购房。比如只付利息抵押贷款、零首付、零文件等方式贷款。由于放贷机构忽视风险管理，导致一部分人有机可乘。另一方面，放贷机构故意实施“猎杀放贷”行为。放贷机构故意向借款人片面强调高收益性，而对高风险性闭口不谈，导致借款人不知道利率波动对自己的还款额会产生什么影响。当危机爆发时，借款人由于利率高涨、房价下跌而不能按时还款，放贷机构遭受巨额损失甚至破产，从而殃及债权人。
（二）政府宏观调控不力是次贷危机爆发的 历史 原因
为了应对 网络 泡沫的破灭和“9.11”恐怖袭击对美国 经济 的巨大冲击，刺激经济增长，美联储实行低利率货币政策。美联储前主席格林斯潘在2001年到2004年间高举降息大旗，连续13次降息，并将联邦基金利率降到了46年的最低点1%。低利率政策的实施使贷款成本下降，诱使很多人靠刺激贷款买房，直接导致大量流动性资产涌入美国房地产市场和金融市场。这极大的促进了美国房地产业的 发展 ，在拉动经济发展的同时，也埋下了危机的隐患，孕育了房地产的“泡沫”。随着美国经济的复苏，通货膨胀的压力死灰复燃，为了防止经济过热，抑制通货膨胀，美联储又先后17次加息，2004年到2006年两年间，将美国联邦基金利率从1%上调到5.25%。还款的成本随着利息的上升而日益增加，本金滚利息，雪球越滚越大，还款者压力越来越大。
美联储主导的贷款利息剧降据升的“u”型走势种下了祸根，很多人在政策诱导以次贷低息的方式买房，而后又出现高息还款困难，购房者不能按时高息还款，后果是直接导致了房地产泡沫的破灭，为次贷危机的全面爆发埋下了伏笔。
（三）房地产市场的失衡是危机爆发的导火线
美国房地产从2006年开始降温，“泡沫”破裂后，房地产价格大跌，原来售价200万美元的房子，现在只能卖到100万美元左右，出现了房地产全面缩水和下跌的局面。让那些原本想靠卖房子还贷的炒房者措手不及的是，房价下跌到靠卖房子也还不上贷款的地步，次贷危机终于浮出了水面，并引发多米诺骨牌效应，以迅雷不及掩耳之势波及全球，最终引发了全球 金融 海啸。
（四）抵押贷款市场资金链的断裂是关键原因
当房价上涨时，抵押贷款市场资金链上所有产品的状态均为高收益低风险，放贷部门通过将贷款证券化的方式将贷款的风险转移出去并将回收的资金以发行更多次级抵押贷款的方式来扩大放贷规模以获取高额利润。金融机构则根据这些衍生产品为基础，创新出新的“再衍生”产品。经过层层循环，使越来越多的本无力购房居住的消费者加入次级贷款借款人的行列。这样从最初的房屋消费者、放贷机构到专业融资机构、投资银行、商业银行到最终金融产品的投资者都严重忽视风险。结果是只要其中某一个链条出现故障，就会引起连锁反应，并迅速波及其它环节，一旦购房者无力偿还债务，那么从放贷机构到专业的融资机构，直至最后的投资者都会蒙受巨大的损失。
（五）借款人的 经济 状况不良和市场流动性不足是危机爆发的基础原因
次级贷款市场存在先天缺陷，后天营养不良的问题。一方面，由于次贷借款者主要对象是收入低，没有良好信用记录，甚至有过破产信用记录的借款者，借款给这类人而产生的次级贷款市场本身就存在先天缺陷。在经济繁荣时期，借款者可以通过房产的升值作为抵押；然而，当经济环境恶化时，这类借款人由于经济条件恶化而无法按期支付欠款，违约率较高，造成次贷市场的系统性风险也较大，这便是次级贷款市场的先天缺陷。事实上也如此，随着美国利率升高、房价下降，越来越多的次贷借款人难以承受房贷负担，从而引发违约。据不完全统计，2008年约有2000亿美元的次贷利率面临重置，次贷损失可能进一步扩大。另一方面，流动性不足问题导致了次级贷款市场后天营养不良。当美国经济处于通货膨胀加速阶段，美联储不得不以更快的速度加息以缩紧银根时，许多贷款者入不敷出，大量次级按揭贷款变成坏账。在这种情况下，大银行不再继续向住房按揭贷款公司提供融资，住房按揭贷款公司面临破产遭遇。
（六）次级债券的信用评级机构失职是重要原因
信用评级的目的就是为了减少投资风险，增加市场透明度。然而，评级机构的核心业务却存在着利益的冲突：被其评定的客户付钱购买自己的信用等级，但使用这些评级结果的却是投资者。在市场繁荣时期，信用评级机构为了承揽更多的业务，有时候通过提高信用评级的方式来讨好客户，这就是情理之中的事。所有的次级贷款债券中，大约有75%得到了aaa的评级，10%得了aa，另外8%得了a，仅有7%被评为bbb或更低。事实上，2006年第四季度次级贷款违约率达到了14.44%，2007年第一季度更增加到15.75%。alt-a和次级债两类证券的违约率可能会随着美国房价的大跌而急剧增加。由于为投资银行发行的各种创新工具提供评级是评级公司业务的主要收入，因此，评级公司很难对按揭贷款证券mbs给出中立的评级判断。
（七）官方态度的暧昧成了危机爆发的温床
2001～2002年间，美国次级债因新经济泡沫的破裂而导致短期拖欠率上升，但美联储官员不仅未对问题的严重性引起充分的重视，而且刻意回避问题。直至美国经济由于次贷危机引发金融风暴并波及世界时，美联储对此问题的严重性都没有给予清晰的阐述。可见，官方态度的暧昧成了这场危机孕育并迅速蔓延开来的温床。
总之，从美国次贷危机的特点可以看出，“冰冻三尺，非一日之寒”，美国次贷危机的爆发，不是一朝一夕之力，而是由一系列看似偶然的因素综合爆发而成的。
参考 文献
次级抵押贷款范文6
关键词： 次贷危机，全球金融市场，信用违约率，信用评级公司，监管缺失，结构金融
2007年全球最受关注的事件莫过于美国的次级抵押债务危机，这场原本起源于美国房地产按揭市场一个初始规模相当小的信用违约率上升的事件，在不经意之间就已扩散到全球，造成了极大的经济恐慌。到目前为止，已有多家抵押贷款公司破产，全球最大、最为名声显赫的银行和投资银行（包括花旗银行、JP.摩根、UBS、美林、高盛、贝尔斯登等等）无一例外地遭受到了巨额的损失。而全球资本市场的信心也由此遭到了沉重的打击，而世界经济发展的前景也就此被蒙上了一层浓厚的阴影。虽然各方对最终损失的估计不同，但所估算的金额都是极其巨大的。直到目前为止，这场危机仍然还在继续当中，其结果究竟如何，还无从知道。但这场危机的影响将极其深远，人们开始反思过去一段时间全球金融市场发展所存在的种种问题，估计在未来一段时间，全球金融市场的一些制度可能会因这场危机而有所改变，而金融市场发展的方向也会有所调整。
一、居民次级抵押贷款概况
随着次贷危机在全世界的蔓延，原本并不广为人知的次级抵押贷款一时成为人们关注的重点。所谓次级抵押贷款是指向低收入、少数族群、受教育水平低、金融知识匮乏的家庭和个人发放的住房抵押贷款。其基本特征可以归纳为以下三点：
（一）次级抵押贷款的借款人信用记录比较差，信用评分较低
美国的信用评级公司（如FICO）将个人评级分为五等：优（750 850分）、良（660 749分）、一般（620 659分）、差（350 619分），不确定（350分以下）。次级贷款的借款人的信用评分多在620分以下，在正常的情况下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规的抵押贷款条件。
（二）在次级抵押贷款中，贷款/房产价值比和月供/收入比都比较高
在正常级别的住房抵押贷款中，抵押贷款与房产价值之比（LTV）多在80%左右，借款人月还款额与收入之比在30%左右。而在次级抵押贷款中，平均的LTV平均在84%，有的超过90%，甚至100%。这意味着次级抵押贷款的平均首付低于20%，甚至是零首付。在没有任何个人资金投入的情况下，银行失去了与贷款人的风险共担机制，其中所蕴含的潜在道德风险是显而易见的。而较高的月供/收入比意味着贷款人可自由支配的收入有限，抵抗风险的能力也较差。
（三）次级抵押贷款的拖欠率和取消抵押赎回权比率较高
由于次级抵押贷款的信用风险比较大，违约风险大致为优质抵押贷款的7倍，因此，次级抵押贷款的利率比优质抵押贷款要高350个基点左右，且80%为可调整利率。如果在贷款期内，利率持续下降，贷款人的还贷负担将减轻。但在贷款利率逐步上升时，贷款人的债务负担会加重，导致拖欠和取得抵押赎回权的风险加剧。
从根本上讲，美国次贷危机的产生和爆发与美国宏观经济政策（特别是货币政策的变动不无关系）。尽管开展时间不短，但美国次级抵押贷款市场在20世纪的发展相当缓慢，规模也并不大。但在进入21世纪后，为应对新经济泡沫破裂和“9.11"事件的影响，美联储实行了极其宽松的货币政策，从2000年到2004年间连续25次降息，将联邦基金利率从6.5%一路调低至1%，并将1%的基准利率水平从2003年6月26日到2004年6月30日期间保持了一年多的时间。
尽管，从央行的角度来讲，货币政策“超调”可以为市场应对外部冲击提供较为宽松的外部环境，但却在不经意之间，埋下了一个重要的风险隐患。在低利率的情况下，许多商业银行为拓展业务，还纷纷调低了个人抵押贷款的首付标准，甚至出现了零首付的状况，所有这些，都刺激了房地产贷款（尤其是次级抵押贷款）的迅速发展。与此同时，低利率的环境也刺激了房地产市场需求的增加，美国房价一路攀升，房地产市场日益活跃。低利率环境和房产价格一路飙升，在很大程度上掩盖了次级抵押贷款的风险，使美国次级抵押贷款进入了一个快速发展期，有数据显示，次贷发展最快的时期是2003 2006年。根据国际货币基金组织估算，截至2006年底，美国次级抵押贷款占美国整个房地产贷款的14.1%，大致规模在1.1万亿到1.2万亿美元。
正如次贷市场的繁荣肇端于过于宽松的货币政策环境一样，其风险的爆发也正是开始于宽松货币政策的结束。不难理解的是，在货币政策收紧时，利率将会持续上升，由于次级抵押贷款的利率大多都是浮动利率（会根据市场利率的变化进行重置），利率的持续上升会加重贷款人的还款负担。此外，紧缩政策还会减少房地产市场需求，对房价产生负面的影响，这会降低贷款人的资产净值，降低其的再融资能力，当然，房价的下跌也降低了贷款人违约的机会成本，使信用风险加大。为防止市场消费过热，从2005年开始，美联储重新进入加息周期，截至2006年底，美联储先后加息17次，将利率从1%提高到5.25%。在随后的时间中，加息的影响逐渐显现，受房价下跌和贷款利息大幅上升的双重影响，次贷市场的风险开始大面积显现。据统计，2007年，美国次级抵押贷款的拖欠率达到了13.3%，取消抵押赎回权比率为4%，而与之相对应的正常抵押贷款的拖欠率仅为2.57%，取消抵押赎回权比率为0.5%。
二、次贷危机的传递
宏观经济环境的变化导致了美国次级抵押贷款债务风险的集中爆发，信用违约率大幅上升。但是，仅仅是次贷损失本身，并不足以对全球金融市场产生深刻的影响。正如前文提到的数据，在2006年末，美国次级抵押贷款余额约在1.1万亿 1.2万亿美元之间，即使是考虑40%左右的损失率，其最终引发的损失也就在4000亿美元左右，而美国当年的gdp大约在15万亿美元左右，占比约为2%，与三十年前在美国发生的储贷协会危机还不可同日而语。
但从事情随后的发展来看，次贷危机对美国乃至全球经济、金融的影响却远远超过了储贷协会危机。其背后的一个重要原因，便是与cdo1等结构金融产品的高度发展相关联。
根据国际清算银行（bis）的数据，由于各种原因的影响，在2001年以来，cdo产品经历了快速的发展，而且，无论是传统的高等级的cdo还是中间级cdo，在抵押资产或参照资产的选择上，其风险偏好都有所增强，对高风险的次级抵押贷款以及次级抵押贷款债券（subprimermbs）的配置比率明显上升。从美联储所作的估算看，在2005 2007年间，各种cdo产品所包含的次贷信用风险敞口要远大于次贷的实际规模。而且，现有的研究也表明，cdo产品的结构设计决定了其受系统性风险冲击的影响要大于其抵押资产，换句话说，在宏观经济政策逆转时，与次级抵押贷款相关的cdo产品的实际损失要远大于次级抵押贷款。
所有这些，都在无形之中放大了美国次贷危机的影响范围。cdo产品交易的主要参与者，包括全世界范围内的大型银行、证券公司、保险公司、对冲基金、养老基金遭受了不同程度的影响。
在抵押/参照资产（次级抵押贷款）的违约率上升的情况下，相关债券大幅减值，而持有相关债券的各金融机构遭受了不同程度的损失。从2007年3季度开始，各金融机构（截至目前，巨额亏损名单上包括了全球最著名的商业银行、证券公司以及对冲基金等）所遭受的巨额损失开始逐步被披露出来。由于这些金融机构是全球金融市场最主要的参与者和做市商，其财务困境自然会对其他市场产生连锁反应，引起股票市场和债券市场上的流动性紧张，投资信心受挫。2008年以来，全球股市都因肇端于次贷风险的金融危机而出现了深幅下挫，财富蒸发数以万亿计。
三、美国次贷危机的反思
应该说，美国次贷危机的扩散，向全世界展示了结构金融风险的破坏力。本来是用于分散和管理风险提高市场运行效率的工具，似乎一下成为了制造更大风险的罪魁祸首。如何去理解这样的角色转换呢？各方的论点不尽一致。但在我们看来，结构金融技术的应用如一把“双刃剑”，在一个合适的范围内时，结构金融会有效地降低市场交易成本，提高整个金融市场的运行效率，但如果超过了一定的范围，那么，结构金融在很大程度上就会演变成一场彻头彻尾的赌博，不但无助于金融市场效率的提高，反倒会埋下许多风险隐患，加剧金融市场的波动。而美国次贷危机的蔓延的根源显然就在于过度结构化，而从目前看，造成这种过度结构化的原因有如下几个方面：一是，银行和投资银行出于赢利目的，有过度结构化的动机；二是，信用评级机构对结构性产品信用评级的失误，为过度结构化提供了便利；三是，监管方对相关风险的认识不足，监管缺位，放任了金融机构的过度结构化行为。
