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物业管理法范文1
物业管理工作的开展，对于我国城市发展和民生的意义很大。物业管理工作其本身具有较大的就业容量，可以满足较多的社会劳动力的劳动需求，对于当前社会一些剩余劳动力有着较好的吸收作用，有效的缓解了我国社会就业难的问题。并且随着我国社会的不断发展，物业行业也在持续发展过程中，无论是从城市整体面貌、管理水平还是就业矛盾的解决上，物业管理工作本身都发挥着越来越大的作用。与此同时，社会的治安稳定和秩序的维持也离不开物业管理工作的有效开展。在多年的物业管理发展经验中我们可以得知，很多犯罪、火灾的防范，民事纠纷的解决等工作的开展，物业管理工作都发挥了不可磨灭的作用。根据相关调查资料分析显示，大多没有物业的社区相比于有物业的小区其本身的社会不稳定因素更高。物业管理工作的开展也可以促进社区内部精神文明建设工作的有效开展，为广大市民住户提供丰富多彩的活动形式，让社区内部邻里关系更加和谐，营造了一个轻松、愉悦、和谐的社区生活氛围，这对于降低犯罪率，提高社会稳定来说是非常必要的。我国社会不断发展，社区的各项工作的开展也逐渐成为城市管理的基层工作之一。作为社区服务工作的重要组成部分，物业管理工作通过与社区居委会进行合作，可以更好地对资源进行整合利用，优化社区居住空间，推进各项精神文明互动的开展。另外，物业管理工作的开展，也逐渐带动了相关产业的发展，让广大居民住户逐渐养成了良好的服务类消费意识和习惯，这对于拉动内需，促进国民经济健康增长有着至关重要的意义。
2物业管理工作法制化发展中的不足
物业产业得到了迅猛的发展，为人们的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身发展的行业特性，必定在走向成熟的过程中显现出不和谐，尤其是在当今法制化国家构建步伐下，物业行业法规的陆续出台，现行物业管理服务的问题凸现出来。第一，物业管理工作开展遇到阻碍。物业管理工作开展的过程中，其本身与其他社会问题存在一定的交叉，管理工作的执行具有一定的复杂性。物业管理工作开展中，一些纠纷和问题的产生虽然有法可依，但是其解决过程却由于相关部门配合上的缺失，导致了物业管理工作落实开展难的问题。例如，在部分业主违法违章私自搭建房屋、私自对公用面积进行占用、违章装修等问题的解决上，物业公司本身不具有执法权，对于相关问题的处理需要其他项目部门的大力配合和支持，仅仅依靠物业公司本身的管理工作来执行相关条款条例，其各项工作的开展效果也就难以得到保证。物业公司与业主委员会本身不具有执法权，如果相关部门不能进行有效的配合，这就会导致各项工作的开展落实受到很大的阻碍。第二，相关部门对物业管理工作不够重视。很多政府相关部门，对于物业管理工作的认识度不足，不能对物业管理工作对城市管理水平发展和社会稳定的重要性有明确的认知，导致了城市管理工作的开展不能将物业管理纳入其中，这在一定程度上限制了城市管理工作对物业管理工作的支持。人们长期习惯于政府福利住房的影响，又受到新闻媒体对物业纠纷等突出事件的报道、传播，使得业主与物业之间的利益冲突面片面放大。物业管理工作的开展处于刚刚起步的阶段，各个行业要想实现健康发展，都需要外界环境的全面支持。第三，公众法制意识有待进一步的提高。受限于我国国情，在经济发展中，精神文明建设的脚步相对于经济建设来说还相对靠后。一部分人不具备较高的思想道德素质，并且对法制知识了解较少，仅仅以自身的标准来应对物业管理工作。例如，物业管理费用收取的过程中，一部分人在日常违规行为被物业管理和制止时，他们就采取各种借口对于物业管理费进行拒交，并且不配合物业管理工作的开展。针对于这种问题，物业公司本身也面临着较为为难的处境，很多公司为了快速解决问题，往往采取息事宁人的态度来应对，从而导致了各项物业管理工作开展不善。第四，自律机制有待进一步的提高和完善。一部分业主自身出于对个人利益的考虑，对于业主行为准则不能有效的遵守。物业公司是业主大会的选择结果，是整个业主群体的利益体现。个别不自律的业主不能遵守相应的自律机制和准则，无故地不配合物业管理的各项工作。而针对于一小部分不遵纪守法的业主，物业公司本身也不可能拒绝为大多数业主提供服务。长此以往，物业公司的自身利益就会收到严重的损害。第五，物业管理成本与市场价格严重背离，物业企业生存艰难。物业管理水平的高要求、业主需求的高标准与服务市场价格的背离相对严重，并且该矛盾短期内无法调和，很多中小物业企业生存困难。
3物业管理中法制化规范服务的构建
3.1深入分析权利与具体需求
物业管理工作的开展需要将法制化、规范作为一项重要的工作来开展，并围绕自身的权利需求对于相关管理制度进行制定。物业管理中法制化规范服务必须要求现行法律法规的支持、保障，物业管理应根据建筑物区分所有权来进行相关服务条款的完善，针对于专有权、共有权以及符合物权等不同形式进行深入的研究。对多种所有权的合理分析，可以有效地避免产生权利界定不清的问题，防止由于外部因素导致一系列问题出现。现阶段我国城市发展建设中，商品房已经成为对市民住房问题解决的重要手段，商品房市场也在快速发展的过程中。但是相对于商品房的快速发展，其配套的相关法律法规还不够完善，有关的立法需要进行进一步的调整。现阶段《物业管理条例》已经成为了当前物业管理工作所必须遵循和依据的重要法律条款，其在《物权法》的支撑下，建筑物的所有权得到了明确的划分，对其中的产权外溢问题进行了有效的控制，并且为相关工作的开展提供了制度依据。在这种情况之下，对于一些属于共有的部分，其相关维修养护费用的支付不应该由单个业主承担。这种制度在某一部分业主承受不利损害时，他们才具有相应的服务方面的激励，但是于业主方而言，却缺乏相应的激励。例如，如果楼房由于自身老化出现雨天漏水的问题，全楼住户中，顶楼的住户由于自身的切实利益受到直接的威胁和损害，他们会更加积极的参与到楼顶防水层维修的过程中，而楼下其他业主则由于自身没有受到利益方面的损害，则其对于维修行为经常采取无动于衷的态度。在现代房屋建筑技术水平不断提高的情况下，很多楼房中都拥有了公共的空调系统、管道系统、电梯系统等。较多的公共系统对于业主自身能力的要求更高，并给予业主方一定的维护养护行为的要求。而对于业主方来说，他们不具有专业技能，对于一些实际养护行为不能进行很好的执行。物业如果对于这些公共财产没有指定出一个合理的服务规范，就会导致业主的房屋财产权利可能遭受到不利的影响，这是业主方和物业方都不希望见到的情况。业主方针对于自身的需求，对于专业化的服务提出了更高的要求，并且以更加高效的方式来与物业公司进行沟通交流。这种通过对所有权的区分，提高服务的集成度和专业程度，已经成为了当前物业公司开展各项管理工作所必须关注的内容，同时这也是物业公司自身制定相应管理制度的关键，而这种管理制度必须有相应的普遍适用的大法加以约束的基本需求。
3.2明确法律关系
在法制化建设工作开展中，必须要关注权利与义务之间的法律关系，明确不同权利和义务。作为法律关系中的一种，物业管理法律中的关系主要是指业主方与物业方之间的关系，即调整人们在物业管理行为过程中的权利和义务关系。法律关系之所以能成为法律关系，必须是以有规定和调整这种社会关系的法律规范存在为前提。如果没有相应的法律规范，就不可能形成法律关系。其构成的基本要素是：法律关系的主体、客体与内容，而这三者也是必不可少的。物业管理关系中，其主体主要是指物业管理活动的参与者，包括了物业的业主、企业、相关政府管理部门、房地产开发企业。客体则是指法律关系主体中，其权利指向的对象，是物与行为（其中的行为又涵盖了作为和不作为）。内容则是指根据相关法律法规和合同条款，对于权利和义务进行明确的一概问题，具体为享有权利的人有权作出一定的行为、享有权利的人有权要求他人作出一定的行为。享有权利的人要求他人作出一定的行为，也包括不作为，如住户有权要求管理单位不得在休息时间视察房屋或维修施工，管理单位有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。
3.3对不良行为的有效防范
物业管理行业的发展在这三要素的条件下实现法制化的构建，未来的物业法制化建设应当尽量侧重规避为了单一的法律关系主体利益而产生的部分损害法律关系内容的投机行为。第一，对议事规则进行全面的完善与优化。要想更好地推进物业管理工作法制化建设的进程，首先就要关注对业主议事规则和公约的完善与优化。议事规则的有效完善，可以更好地对于业主、业主委员会的关系进行确认，对于相关权责进行明确，梳理科学的管理流程和程序，将其业主和业主委员会之间的制约作用进行实现。在公约中，对于建筑物共有部分的维修管理的相关权利、义务和违约问题进行了明确的指出，并且对于承担责任的相关条款进行了完善，其本身具有法律效力，属于集体性契约中的一种。第二，加强合同管理。物业管理工作的开展，其服务合同本身是各项服务活动的重要执行依据。作为民事活动中的一种，物业管理工作的开展需要物业服务合同来对业主和物业服务提供方二者之间的关系进行确定。合同中必须要对于一些服务的具体内容、共有范围、维修养护的要求标准以及各项资金的使用有明确的规定，整体合同本身具有较强的可操作性。在合同管理过程中需要对合同漏洞进行严格控制，避免由于合同疏漏所造成的物业服务工作不规范和相关投机倒把行为的出现。第三，公开化资金使用。物业服务工作开展的过程中，相关的资金管理工作是其中法制化管理的重要一环。金钱方面是各方直接利益的体现，物业管理费在进行收取和使用的过程中，物业方要对于相关资金的名目进行空开，提高资金使用的透明性和公开性。通过强调透明性和公开性，可以有效的对各类投机行为进行控制，通过对各项监督权利的实行，可以最大限度的避免各类投机行为，提高资金使用的规范性。在各项资金使用的过程中，物业服务方要对于资金的使用过程构建一套科学、规范的使用流程，做好相应的记录，定期进行公开，就资金的应用范围进行公示。
4结束语
物业管理法范文2
1.从《物业管理法规》课程的教学内容分析。目前物业管理行业在不断发展，物业管理法律也随着不断完善，物业管理起步比较晚，相应的物业管理专业的教材也不完善。物业管理专业在高校教学过程中，教材内容简单枯燥，缺乏典型性案例，给高校物业管理专业教学带来了巨大困难。
2.从物业管理教学的方法上分析。传统物业管理课程教学主要通过课堂讲授的方式进行，这种授课方式忽视物业管理实践的重要性，单一的授课方式限制了学生处理问题的能力，使得学生无法解决实际问题。在教学考核过程中，只重视理论知识的考察，忽视实际应用能力的检测，不利于学生提高技能。
二、《物业管理法规》课程改革的目的
1.提高学习的兴趣。《物业管理法规》课程具有很大的实用性，但其课程内容枯燥，使学生产生厌学情绪，加之采用传统的授课方式，使学生对物业管理专业失去学习兴趣。因此，对《物业管理法规》课程的改革，应该做到调动学生学习的积极性，只有提高学生的兴趣，才能让学生参与到课堂活动中，提高学习效率。
2.提高学生解决实际问题的能力。《物业管理法规》课程教学要做到既提高学生的法律知识水平，又提高学生解决问题的实际能力。因此，在物业管理专业的教学中，教师应该采用情境教学、案例分析等教学方式，让学生在掌握法律知识的情况下，提高解决实际问题的能力。
三、《物业管理法规》课程教学方法与改革的内容
1.合理把握教材的内容。我国物业管理行业存在着很大的差异，各地物业管理法规也不相同。高校在物业管理专业的教学中存在存在困难，所以教师在教学过程中，要把握好教材，结合当地物业管理的实际情况进行教学。物业管理法规随着物业管理专业的变化而变化，物业管理不断发展，所以法律法规也不断更新。高校在教材的挑选时，要挑选最新版教材。还有教师在授课时，结合当地相关法律法规，更新和增添教学新内容。
2.选择合适的参考书。各种教材虽然内容大体相同，但是还是存在各种差异的。加之教材都存在不足之处，这就需要选取合适的参考书补充教材内容的不足。选取适当的参考书，对物业管理专业的学习可以起到事倍功半的效果。教师应该根据多年教学教学经验，为学生推荐合适的参考书，帮助学生提高物业管理专业知识的学习。
3.让学生利用期刊和网站学习。想要牢固掌握物业管理专业的知识，只靠课堂学习是远远不够的，学生要充分利用课余时间，到图书馆借阅期刊了解物业管理的最新知识。学校要为学生提供网络学习环境，利用学校计算机开设网络课程，为学生建立物业管理信息平台。期刊和网络，信息量大，而且知识更新快，更能适应物业管理形势的变化。学校还要安排教师，专业给学生辅导，使学生掌握物业管理技能。
4.课堂教学方法的改进。课堂教学依然在教学活动中占据重要的地位，所以要改进教学方式。《物业管理法规》课堂教学一般都是讲授条条框框的法律，缺乏趣味性，无法激发学生学习的热情。采用多媒体教学和案例分析教学，能够调动学习的兴趣，激发学生学习的积极性和主动性。采取多媒体教学中，教师要收集相关视频资料，让学生通过观看视频，激起好奇心，进行角色的分析与扮演，加深对法律法规的理解。在案例分析教学中，教师让学生提前收集案例和预习教学内容，在课堂上深入剖析案例和详细讲解，还要让学生自主探索和分析，加深理论知识，锻炼实践能力。
5.在实践教学方面。高校教学的宗旨是培养综合型的高素质人才，在实践教学方面，要不断探索和尝试，力争取得成果。在实践教学中采取如下方式：一是与物业公司合作，安排学生实习。为了方面学生把物业管理专业知识用于实践，高校一般与物业公司合作，建立高校学生实习基地，物业公司成为了学生学习的第二课堂。学生能够在教师和物业公司管理人员的指导下，了解物业服务的具体流程，把法律知识与实践相结合。二是鼓励学生参与研究性课题的学习。高校为了培养实用型、复合型人才，鼓励学生参与研究性课题的学习。一般教师指导，学生自己组建团队和申请研究性课题。学生要结合《物业管理法规》的课程内容，发现物业管理行业普遍存在的问题，积极探究。在这种课题研究中，学生加深了对解物业管理专业知识的理解，提高了专业技能。三是组建兴趣小组，开展多种形式的课外活动。兴趣是学习最好的老师，高校教学中，教师应该鼓励学生组建兴趣学习小组，定期开展课外活动。它一方面可以丰富学生的课余生活，另一方面使学生在轻松愉悦的环境中学习物业管理知识。学生开展多彩的课外活动，例如模拟物业管理招投标、模拟物业公司的成立等。这些活动开拓了学生潜力，调动了学习的积极性。
四、结语
物业管理法范文3
1978年以前，我国的住房是由所在单位以社会福利的形式分配给城市居民的，房屋由所在单位或政府的有关部门以行政方式来进行管理的，这是由我国当时经济落后、物资贫乏、生活困难的客观条件决定的。在这种住房分配与管理体制下，社区看似井然有序，居民和平共处。实际上，在其平静的外表隐蔽下，存在着许许多多的矛盾和冲突。随着我国改革开放的不断深入，我国从计划经济向市场经济转变，房地产行业迅速发展，住房的开发、分配、管理机制不断完善。住房从计划时代的国家财产转变为私有财产，使拥有房屋产权的城市居民成为“业主”。为了维护自身的利益，业主逐渐自觉结合起来形成自治组织。业主自治组织成为社区治理的重要主体之一。与此同时，以开发商和物业公司为主体逐渐形成的房地产利益集团，凭借其强势地位和优势，普遍的存在侵害广大业主的合法权益的行为。政府为了顺应社区治理的实际需要，维护广大业主的利益，出台了相应的物业管理制度条例，初步形成了社区治理的大体结构。但是这仅仅为社区自主治理构建了一个基础性的治理结构，缺乏具体的可操作性的社区治理机制。社区内容各方利益主体之间仍存在矛盾，相应的纠纷和冲突处理机制还不健全。这些基本治理结构的不健全和具体治理制度的不完善，滋生了物业管理中的诸多问题。
二、我国物业管理问题的现状
物业管理是改善居民工作和生活环境，提高居民居住水平的基础性工作，具有树立城市形象，完善城市功能的作用。物业管理作为一种新兴行业，自上世纪八十年代传入我国内地以来，已取得较快发展和一些成就。但是，作为第三产业，物业管理行业的发展时间短，经验缺乏，制度不健全，政府督导不够，百姓认识肤浅使得目前整个行业仍处于粗放经营状态，与发达国家的管理水平差距较大。具体有以下问题：
（一）物业管理法规不完善
近年来，我国出台《物业管理条例》、《物权法》等一系列法律法规，确立了比较系统的房地产基本管理制度。但从整体上看，物业管理的法制环境仍有很多隐患，制约因素较多，许多省、直辖市及较大城市没有地方法规。许多地方尽管法制建设较早，法规条例仍然存在结构、体系、执行等方面的缺陷甚至混乱现象。其中许多地方在涉及物业维修资金、物业服务标准、物业管理收费等相关配套政策尚未出台。同时，物业管理企业资质审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性。因此，物业管理中产生大量的矛盾和纠纷无法可依，往往得不到解决。从而为开发商和物业公司侵害业主合法权益提供了广阔的空间。?因此，必须尽快完善物业管理的法律法规，明确界定业主和物业管理公司的权利和义务，为广大业主维护自身合法权益提供法律武器。
（二）物业管理企业定位不准确
物业与业主之间处于不平衡状态，由此产生许多问题，具体如下：
1、物业公司处于优势地位
在房地产和物业管理领域，开发商和物业公司相对于业主来说具有相当大的优势。对业主隐瞒相关物业资料信息，使物业管理企业具有信息优势；当发生矛盾和冲突时，又利用其组织优势与个体的业主纠缠。以上的这些优势使物业公司侵犯业益的成本很低，收益却很高；而业主维护其权益的成本很高，收益却很低，且维权成功的可能性较小。
2、物业公司服务意识不强
许多物业公司对自身的权利义务认识不清，错把自己当作了管理者，不能树立服务意识，服务态度不好，服务不到位，随意处置公用地等行为侵犯了业益，造成了物业公司与业主的矛盾。
3、物业管理人员整体素质不高
许多物业管理行业人员文化水平不高，缺乏必要的物管专业知识和专业技能，只能做一些诸如收费、保安、保洁和公共设施的基本维修等简单劳动。客户服务意识差，只停留在做业主投诉处理，缺乏应有的广度和深度。
4、物业管理中的收费问题
物业管理费是物业管理企业生存和发展的基础，也是其开展工作的保障和前提。但是，物业管理收费难是目前许多物业管理企业所面临的大难题。究其原因，一方面是开发商遗留下来的问题，造成开发商和物业管理企业权责利不对等。物业管理企业一般是房地产开发企业的下属企业，或两者存在着千丝万缕的关系。开发商不履行售房时的承诺，遗留下诸多的质量问题。业主入住后，许多问题得不到妥善解决而拒交物业管理费。这是造成物业管理收费难的一个重要原因。另一方面，物业管理企业乱收费、收费标准不合理、财务不公开、致使业主怀疑物业管理费是否真正用于自己的物业管理。业主感到花了钱却没有享受到应有的服务，从而在心理上对物业管理产生了抵触情绪，就以拒交物业管理费来表示抗议。
（三）业主自身主人意识薄弱
根据《物业管理条例》，业主自己是物业的主人，是物业管理区域的主要责任主体。但是大部分业主没有真正充分利用自己的权力。
1、业主意识不强
由于我国长期以来实行的住房福利制度，使业主对自身利益及公用部分和设施的使用、维护和管理缺乏主人翁的意识和民主参与的意识。有的业主意识不到业主大会的重要性，从不参加业主大会的活动，却要求物业管理企业按业主大会的决议少收物业费甚至不收物业费；有的业主不重视对相关法律法规的了解，却抱怨业主委员会不能维护业益或维权不力；还有的业主没有科学的消费意识，没有意识到物业管理对物业保值增值的重要性，觉得花钱请物业管理不值。总之，业主没有合理的自身定位，没有明确自己的权利和义务，从而没能找到维护自身权益的有效武器。
2、部分业主的“搭便车”现象
由于开发商和物业管理企业的组织、利益和财力优势，使业主维护自己权益的成本很高，收益却很低。就我国目前的法律环境，在利益一定的情况下，集体行动的规模越大，付出的成本就越高，而每个人获得的收益却越少。那么，最后的策略就是由少数精英分子去争取，争取到了大家一起收益，没有争取到自己也无损失。这就是所谓的物业管理中的搭便车现象。精英分子还要更加努力，但从长远来看，联合起来，共同参与才是广大业主成功维护自身权益的根本之道。
3、业主委员会的作用没有充分发挥出来
在实际中，业主委员会的运作还很艰难。物业管理法规对业主委员会的权利义务以及运作方式没有明确规定，导致业主委员会的成立和运作很不规范。已有的业主委员会缺乏办公场所、办公费用，主任和委员文化水平不高、专业知识不足，不能有效行使其合法权力。业主委员会的成员都是义务服务，很容易产生有责无权、没报酬、得罪人等情况，所以大家参与的积极性普遍不高，好多选出来的业主委员会发挥不了多大作用也就不足为奇了。
三、改善我国物业管理的几点思考
（一）建立健全物业管理法律法规以及相关政策
从源头上规范物业管理，市场经济是法制经济，不断完善物业管理法律法规，明确规定业主和物业管理企业的权利和义务，是规范物业管理市场行为、建立物业市场的正常秩序，使物业管理健康快速发展的保证。
1、“依法管理”是物业管理生存和发展的基础
物业管理在中国已有20多年的历史了，急需一部全国性物业管理法规对整个物业管理行业的行为进行规范和治理。同时根据这一法规精神，各地方性物业管理规章制度将更加完善和细化。以《物权法》、《物业管理条例》为依据，制定和完善相关地方法规和条例，使物业管理工作尽快纳入有法可依、有章可循的轨道。为使法律中的各项制度得到切实贯彻，当前应制定并完善诸如物业管理早期介入、物业服务及收费标准、业主委员会的法律地位和权责利等方面的政策和法规体系，约束物业管理中各个主体的行为，进一步理顺物业管理行业负责机构、各物业管理公司、广大业主之间的关系，在保障业主、住户合法权益的前提下，更便于物业公司日常工作的开展。
2、要加大执法力度
使得遵守市场规则、严格守法成为人们的自觉行为。加强对物业管理企业的监督，严格查处物业管理企业侵犯业主合法权益的行为，使物业管理政策法规真正起到维护业主合法权益，保障物业管理市场健康运行的作用。
3、加强物管政策扶持和相关职能部门的协调配合
处理好业主与物管企业的矛盾和冲突，加大对物业公司行为的约束对业主依法维护其权益的支持力度。2007年8月26日，国务院公布了新修订的《物业管理条例》，并于10月1日起正式实施。新的条例增设了新的指导部门及行政主管部门，即在原房地产主管部门的基础上，增加了街道办事处、乡镇人民政府。这种做法很符合我国的实际，是把现实中的一些习惯做法用法律固定化，既符合我国行政管理的隶属关系又方便了管理。其实在实践中我们不难看出，从对业主的管理角度讲，街道办事处、乡镇人民政府对业主生活的管理更直接，也更贴近。在物业管理中，特别是业主委员会的运作中，要充分发挥三方面的作用，共同提高物业管理水平。
（二）贯彻“以人为本”的服务管理理念，提高物管水平
物业管理企业应坚持“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向经营发展，不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含量，提高管理服务水平。在创造安全、文明、优质物业的同时，最大限度地满足人们社会交往、人际沟通、生活方便等需要。
1、确实加强对物业管理市场的监管
依据法律法规规章对物业管理企业行为实施监督管理，加大整顿和规范物业管理市场秩序的力度，严格市场准入和清出制度，加强物管企业资质管理。同时，大力开展诚信和职业道德教育，加快建立物管企业信用档案，完善投诉举报制度，营造一个良好的物管市场环境。同时，吸引优秀人才建立系统的人员培训、学习、进修和深造制度，提高从业人员的综合素质，建设一支思想好、技术精、懂经营、善管理的物业管理队伍。
2、以业主为核心，改变经营策略
物业管理企业不是管理者，而是服务者。物业管理的实质就是服务，即为业主提供最全面、最优质、最及时、最周到的服务。其经营策略的核心应是提高业主对企业服务及形象的满意度，为此物业管理企业就必须先了解住户的需要，主动关怀住户，然后才能制订出适合他们要求的服务。惟有这样，才能赢取住户的理解支持，以保持长期友好的合作关系，营造企业良好的生存发展环境。
3、营造和谐的人性化社区环境
物业管理应在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”看作是物业管理活动的重要组成部份，力求把自已变为社区群众的核心，使人们信任、依赖与求助于它；比如利用公众假日，组织丰富多彩的社会活动，为居住者提供广泛的交流机会，以此推动和协调物业区居住者之间的人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，增强居住者对居住区的归属感。
4、重视社会责任，追求可持续发展
中国特色的物业管理，应以实现社会效益、经济效益、环境效益的同步增长为行业发展目标。在21世纪，物业管理企业应在促进环境保护建设、开展社会公益事务、建设社区文化生活、树立良好的社会风气以及社会道德教育等方面承担更多的社会责任，也惟有那些充分、全面履行了自已的社会责任的企业，才会最终得到社会和业主的高度认可和评价，使企业具有良好的社会声誉，使企业得以生存和发展。
（三）扩大业主自治，充分发挥业主的作用
在经济活动中，业主确实是个弱势群体，因为没有经验，同时又是一盘散沙。但从财产层面来考虑，业主又是强势群体。所以业主的强与弱，完全取决于业主自己本身，也就是说业主如果有组织，组织得法，利益取向一致，能够自觉团结起来维护自身的合法权益，业主就是强势群体。如果利益取向不一致，大家相互拆台或不参与，业主就是弱势群体。因此，在改善业主与物业管理企业之间的关系中，业主自身是一个主要方面。
1、提高业主意识
通过宣传教育，提高业主对物业管理的认识，避免诸多的误解和偏见，增强业主对物业管理活动的支持，调动业主参与管理和消费的积极性。鼓励业主主动参加业主大会、业主委员会的有关活动，自觉成为维护自己合法权益的物业管理主体。同时，进一步界定业主与物业管理企业之间的权利和义务，签订公正透明的服务合同，明确规定物业管理中的服务和收费标准，使业主树立有偿付费的市场化消费理念，把按时缴纳物业管理费作为家庭日常支出的一种自觉行为，从而建构物业管理费的良性循环。
2、充分发挥业主委员会的作用
加强业主委员会的建设，完善其组织结构，规范其行为，使业主委员会真正成为业主和物业管理企业之间的桥梁。业主委员会和物业管理企业是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，共同肩负着管理好辖区内物业的重任。要按照国家颁布的《物业管理条例》，及时组建业主委员会，业主委员会要按《业主委员会章程》行使自己的职能，真正发挥自治管理和监督管理的作用，使一种的合法权益不受损害。
物业管理法范文4
关键词物业管理现状发展趋势
"物业管理"最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。但是，物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。
一、我国物业管理的现状
（一）物业管理企业自身存在问题
1．自身资金不足
物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现在以下几个方面：
一方面由开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%）以及有开发商和业主一起提供的维修基金不能完全落实，业主大多不愿负担，因此取得这部分经费难度很大。
另一方面管理费收取不规范。特别是一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能维持运作是由于利用了多种经营等来弥补不足。
还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。
2．资质参次不齐
物业管理企业的资质直接反映了该企业的资金状况、技术能力、服务水平等，是物业管理企业的一个综合体现，也是取得广大业主信任的一个标志，而目前我国的物业管理企业资质各个相差甚远，主要由于以下两个方面：
一个是企业门槛低。物业管理企业不同于工业企业需要成套设备、厂房、有成熟的产品，也不同于一般的商业企业，需要相对充沛的资金可供周转从而由进销差价来赚取利润，而物业管理企业提供的是服务，一般没有什么资产，最低限额只需要10万元人民币，"几张桌子几个人"便构成了一个企业。
另一个是市场化较低。物业管理企业在我国主要是通过四种途径组建起来的即由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司，其中最后一种途径只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的。而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济体制的传统观念，制约着物业管理的自由市场化发展。
3.托管的规模偏小。
有一些城市或地区的规划与建设缺乏大手笔，20万平方米以上的成规模小区不多，有的开发商甚至见缝插针客观上给物业管理一带俩了难度。例如，目前常州有近百家物业管理企业，已形成了诸侯割据的局面，但各自托管的面积不大，一般在10万平方米左右，而这个数字则是一般物业管理企业的经营保本底线。又如在武汉，注册物业管理的企业有300多家，但是真正具有一级资质的却只有三家，其中两家是具有国有资产背景的企业，而其他的大都是小打小闹，各据一方，不成规模。
（二）物业管理行业发展不健全
1．各地政府行为略有偏差
在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，这些偏差正阻碍着物业管理行业的顺利发展，归纳起来它主要在于两个方面：
首先，对于物业管理的认识还不够，这是指未将物业管理作为我们现代经济部门体系中重要的一环、来看待，而是或多或少地把它视为一种"权宜之计"，所谓的权宜之计，主要是指在传统房屋管理体制的暴露无遗，已经成为国家财政包袱的情况下，当地政府仅仅将物业管理作为一个替代方法来减轻负担，从实际效果看，物业管理起到了这种作用，但从政府的角度看，只注意这种减轻的作用是片面的、偏颇的。
其次，政府管理体制尚须改进。物业管理对象虽然是房地产产品，但它的服务对象是人，这一行业与众多的公用部门、政府部门以及其他部门形成了复杂的关系，这些关系中最重要的是与政府部门之间的关系，譬如公安部门、市政部门、街道办事处等，但从现有的管理体制上看，物业管理在国家和地方上的归口领导管理却并不完全一致，特别是常常有些问题超出了房地产主管部门的职权范围。
2．法律体系仍须完善
不管从事什么行业，都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展，而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足：
一个是法律体系不甚完善。到目前为止，关于物业管理的最高法律法规就是2005年才颁布的《物业管理条例草案》，由此可见法律体系的建构还需要时日。同时，也导致了物业管理企业与业主在管理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确地解决，造成了物业管理企业与业主很难和谐相处。
而另一个是制定的法律法规与现实有差距。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握，而各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上有些差距，例如武汉市物业管理地方法规中规定物业管理费不能超过1元/平方米（不含电梯），但实际上迫于无奈大多数的物业管理费在1.2元/平方米-1.8元/平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难遵的局面。
二、我国物业管理的发展趋势
针对目前我国物业管理的现状，随着我国经济的高速发展，必然会出现以规模化、专业化来降低成本提高利润树立品牌；以股权化、市场化来促进正当发展竞争；一智能化、网络化来提高管理水平与服务质量；以规范化、法制化来引导制约行业的健康稳定快速发展。
（一）物业管理企业的专业化、规模化发展
现在很多物业管理企业大包大揽，过分强调自己的队伍，一些本可以外包给专业服务公司的业务，也要自己干，很勉强地为业主提供各种服务，这样，既使自己的管理成本居高不下，也使专业服务公司无事可做。而根据国外物业管理企业的发展历程，物业管理行业将走向专业化道路，即物业管理公司仅仅是一个管理机构，其他如清洁、绿化、设备维护等均由专业化公司去实施，一个20万平方米的小区只需要一个管理员。中国物业管理也正向着这一趋势发展。目前的如电梯公司、绿化公司、清洁公司等专业公司都如雨后春笋般出现。同时由于专业公司的专业化、低成本、高标准的优势，也可使管理效果大大提升，在物业管理费标准不能轻易变动的情况下，效益是明显的。
当然，物业管理公司要想在激烈的竞争中形成自己的核心竞争能力，必须要有规模化的经营作为坚强后盾。众所周知，物业管理被政府确定为微利行业，形不成规模化的经营，就不可能赢得可观的利润，而没有经济作基础，一切都将会是空谈。因此，在这个新的世纪里，物业管理企业必然要走兼并重组之路，扩大企业的规模和托管的物业面积形成规模经营。
（二）物业管理的股权化与市场化发展
目前，在一些经济较发达地区，特别是沿海一带，一批物业管理企业进行了经营者员工持股制的试点，结果显示优势明显：一是理顺了产权关系，增强了物业管理企业经营决策的独立性与自主性；二是使经营者、员工与公司以产权为纽带结盟形成了牢固的利益共同体，增强了企业凝聚力；三是将一部分消费资金筹集并转化为企业的生产资金，以增强企业的经济实力。总而言之，企业的综合实力增强了才有资本参与市场竞争。可以预料，采取股权化将是对目前改变企业资金不足、力量不强的一个重要方式。
同时，股权化也是企业走向市场化的一个步骤。另外，随着政府对物业管理认识的进一步深入，会更加深刻地认识到由社会化、专业化、企业化经营型的物业管理公司向业主收取管理费，这本身就是市场经济产物，管理者与业主的关系不是以前的计划经济下的行政管理关系，而是市场经济体制下的经济民事关系，真正保护物业管理企业展的方法是将逐渐取消对物业管理行业的一些约束行为，如物业管理费将会收支价格开放，由物业管理企业根据自身实力与业主协商，达成一致的收费标准，使企业尽快扭亏，提高社会效益、经济效益和环境效益，从而培养企业自身的造血功能，加速了企业的市场化进程。
（三）物业管理的职能化与网络化发展
近些年来，中国大步跨入了信息化的社会，人们的工作、生活与通信、信息的关系是越来越密切了。信息化社会在改变我们生活方式和工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战，随着市民生活水平的提高，人们居住环境的要求不断升级，希望有一个舒适、安全、便捷的家，智能化小区自然就成为21世纪建筑发展的主流。
当然，在目前信息技术未能完全普及的情况下智能化还存在许多的问题，但这种趋势是不可能避免的，物业管理的智能化主要体现在以下几个方面：防盗系统的设置；照明控制系统的完善；楼宇设备自控系统的处理；公共广播系统；小区管线系统；停车场管理系统；家庭智能化等方面。
这些智能化配套设施逐渐地进入社区，不同的智能化设施可能关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作，同时又与每一住户日常生活息息相关，如何充分高效地利用这些设施为住户服务？如何将社区中的需求与系列基础设施的功能统一起来？这就要求物业物业管理实现网络化，以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。网络化的管理突破了所有的门坎，可以实现与每一位住户的"零距离"沟通。物业公司通过网上通知，组织社区的投诉、报修、费用帐单速递与催交等等，物业管理可以深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务，同时也可根据小区居民的特点开展丰富多彩的社区活动，营造小区特有的文化氛围。高附加值的服务必须获得高附加值的回报，物业管理公司在提升服务档次的同时，也可以相应提高物业管理价格。
（四）物业管理行业的规范化与法制化发展
任何产业的发展都离不开政府的支持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，由于认识到物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的地位和作用，政府肯定会继续为扶持物业管理行业的规范化发展提供强有力的支持，并形成较为完善的物业管理体系，形成整个物业管理行业的规范化。
那么，政府的规范化发展就需要以成熟的行业法规、条例为基础，加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，彻底实现法制化。这不仅是企业的呼声，国家有关部门也在进行着积极的努力，以《物业管理条例》中，我们就可以看出国家是对物业管理的法制化建设发展相当重视的。我相信，随着更加科学、合理、真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系的逐渐完善，我国的物业管理将会迎来它辉煌的未来！
参考文献`
[1]邓红平.物业管理计算机化.华中科技大学出版社,2004.
[2]黄英.房地产开发与经营.机械出版社，2004.
[3]周珂.物业管理法教程.法律出版社.2004.
[4]赵方池,谭善勇.住宅小区与大型商厦物业管理.中国经济出版社.2003.
物业管理法范文5
一、城市化进程中现代物业管理的作用
进一步完善城市功能。现代城市功能既包含城市原来的社会经济结构功能的利用和改善，又包含城市远景规划布局的调整、社会经济结构的转变和社会生产生活等基础设施功能的提升，其内涵非常丰富。城市基础设施建设与房地产开发、改造与建设，是完善与发展城市功能的物质基础。维持或完善城市基础设施和住宅以及公共建筑的功能，必须投入相应的人力、物力、财力。物业管理正好具备这种功能，通过创造管理服务软设施，满足业主或用户在物业使用过程中的多元化需求。促进城市经济发展。物业管理处于房地产消费阶段的管理环节，在房地产保值、增值方面具有重大影响。房地产价值不仅与物业维修养护有直接关联，而且房地产市场价格也会随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。［2］现代物业管理改善了过去陈旧简单的房屋管理模式，使得房地产服务更加完善、有效，适应了现代房地产综合开发的大生产方式以及房地产商品经济发展的要求，推动了房地产业的良性发展，促进了城市房地产业运行体系的确立与完善。物业管理从业人员大部分来自于企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力和部队复转军人，对于缓解产业结构调整中的就业矛盾做出了贡献。改善城市环境。现代化文明城市的建设，既需要加大城市基础设施建设，也需要加强城市文明建设。在一定的居住范围内，应综合发挥基层、群众自治组织、物业服务企业的共同作用，为维修房屋、整治环境提供及时有效的有偿服务，使整个城市环境得到综合整治，提高城市文明程度。城市环境的改善需要良好的物业管理，通过强化环境卫生管理、绿化系统建设和维护车辆管理、保安队伍的管理和建设等，提升城市环境质量。维护社区稳定与城市治安。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务企业在维护城市环境和秩序方面起到了积极作用。优秀的物业管理能够协调城市建设和物业管理各主体之间的关系，合理分配资源，维护社区稳定与和谐。物业管理是维护城市治安的最有效的载体，主要表现在：首先，物业管理会对公共安全设施进行设置和改造，能够抑制和消除产生违法犯罪的一些因素和条件，为社区治安防范提供物质保障；其次，物业服务企业聘用专业的保安人员来加强安全防范，有利于维护城市治安；最后，物业服务企业具备一定的经济实力，遵循社会主义市场经济规律，为社区治安防范提供新的保障。［3］
二、城市化进程中物业管理的发展趋势
明确自身定位，提供专业化服务。现代物业要求物业管理必须以业主为本，为业主提供优质的物业服务，而不是管理业主。随着城市化进程中政府部门对物业管理行业监督力度的加强和业主对物业服务要求的增加，整个物业市场将会更加专业化。物业机构必须引进专业人才，提高物业服务水平，满足城市化进程的需求。建立规范的运行机制和物业市场管理秩序。现代化城市的发展要求提供高效、规范的物业服务，物业服务企业应建立高效、规范的运行机制。政府和行业协会不断完善物业管理行业的道德规范、自律准则和管理标准，促进物业管理的规范化。城市化进程中物业机构为业主提供的服务范围不断扩大，物业管理应根据《物权法》和《物业管理法》，明确物业管理权是业主的权利，依法为业主提供管理服务，营造良好的物业市场管理秩序。［3］建立合理的物业市场需求机制。市场发展的三大主要因素是价格、需求、竞争。随着城市化进程的推进，这些因素的作用逐渐在规范企业市场行为、推动市场需求发展中体现出来。［2］政府应进一步推动物业管理的专业化、市场化，严格实施《物业服务收费管理办法》、《物业管理法》等相关法规，保证政府职能部门有效发挥质量监督作用，确保物业管理服务价格由市场机制自行决定，推动市场良性发展。
作者：陈小芳 单位：宿州学院 管理工程学院
物业管理法范文6
为全面了解我市物业管理行业发展状况，及时掌握行业动态发展信息，进一步研究解决行业发展中的新情况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。根据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟经验进行学习，现将有关调研情况报告如下：
一、物业管理行业基本情况
连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经历了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。
1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家（国企19家、民营企业111家），其中，二级资质企业2家，三级资质企业99家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。
2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延伸。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1000万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达100%。全市获国家级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区（大厦）18个，市级物业管理优秀住宅小区（大厦）27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。
3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。积极启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参与实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标志着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创造条件。
4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费一直是企业“各自为政”，收费不统一、业主不了解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。
5、物业专项维修资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项维修资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项维修资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项维修资金存储银行，开创了全省物业专项维修资金管理先河，确保资金管理使用效益，切实维护了广大业主物权利益，充分发挥了物业专项维修资金的房屋“养老金”作用。
二、推进物业管理行业发展的主要措施
近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，积极探索构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。
1、及时安排部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道 办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，认真总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导具体负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推进行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。
2、明确管理职责，构建两级物业管理体系。根据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地按照属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局具体负责本辖区内物业管理活动的指导和监管，各县市区物业行政主管部门按照要求设立物业管理股室作为专门行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。
3、完善制度体系，提高政策法规的可操作性。围绕物业服务企业资质监管、市场准入、资金归集、规范服务、纠纷调处等行业监管重点，先后制定出台了《市物业管理行业-20__年工作规划》、《进一步加强市物业管理工作实施意见》、《市城市物业服务收费实施细则》、《市物业专项维修资金管理使用实施细则》、《市物业管理投诉受理处理暂行办法》、《市业主大会规程》、《市住宅物业服务等级标准》等近30项规范性文件，行业服务标准和工作体系得到完善，进一步提高了物业管理法规政策的可操作性。
4、严把“四道关口”，加强前期物业管理。一是严把物业管理项目招标投标关。房地产开发建设单位要严格按照物业管理招标投标办法规定，预售商品房项目必须在备案取得《商品房预售许可证》之前落实物业管理，5万平方米以上住宅小区通过招投标方式选聘物业服务企业。二是严把行政审批关。协议方式选聘行政审批关，投标人少于3个或者物业面积在5万平方米以下的，必须经县市区物业行政主管部门批准，方可选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。三是严把企业资质准入关。严格审核新成立企业资质核准和原有企业资质核定，确保做到标准不降低、审查不迁就。四是严把前期物业管理备案关。通过对前期物业项目管理方案的可行性、管理服务措施的有效性、备案资料的真实性以及落实物业管理服务用房等内容进行严格审查，使物业管理市场秩序进一步规范。
5、理顺投诉受理机制，努力定纷止争。近年来，市物业行政主管部门定期不定期开展全市物业管理项目信息采集，全面掌握物业管理行业发展现状，不断加大投诉处理力度，拓展延伸投诉受理渠道，初步建立了市、县（市区）两级投诉受理机制，通过咨询投诉、政风行风热线、来人、来信、来电等多种渠道受理群众纠纷投诉，每年依法及时妥善处置不同形式来信来访达一百多件，坚持市房地产管理局督办指导、县市区物业行政主管部门现场核查、企业整改落实相结合处理群众投诉，努力减少物业管理服务矛盾纠纷，业主投诉率比去年同期相比下降了15%，业主满意率提高了10%以上。
6、严格项目招投标，促进市场有序竞争。为规范物业管理招投标市场运行机制，促进物业管理市场有序竞争，市房地产管理局于出台了《市物业管理招投标管理暂行办法》、《市物业服务企业退出项目管理暂行办法》，目前已成功举办了21个房地产开发企业开发建设的23个住宅项目、4个商业区项目和2个综合办公区项目的前期物业管理招投标工作，并对国有资金投入项目建设全部推行招投标制度建设。对5万平方米以下的住宅区，近年来共通过协议方式选聘物业服务企业实施物业管理项目27个，实现物业管理项目实施依法阳光有序操作。
7、注重专业培训，提升行业整体素质。以建立完善物业管理从业人员岗位培训工作为主抓手，坚持实行从业人员持证上岗制度，建立长效机制，实行资格动态管理。提高全市物业管理行业队伍整体素质，提升物业管理人员服务水平，促进物业管理专业化进程，举办岗位培训班，邀请建设厅资深专家教授、国家注册物管师来阜授课，达到了预期目的，收到了良好效果。同时大力开展职业教育，与安徽电大分校联合举办物业管理专科教育，着重培养一批高素质、高水平的物业管理专业人员队伍，提高行业专业化、规范化服务水平。
8、开展专题调研，明确发展方向。为及时掌握行业发展动态，研究解决行业发展中的深层次问题，市物业行政主管部门会同县市区物业行政主管部门对全市物业管理行业进行了专题调研，对物业服务企业数量、从业人员总数、行业经营总收入、总支出、城镇实施物业管理覆盖面、业主大会和业主委员会的成立运行、物业管理法规建设实施等情况进行调研，总结规范发展物业管理方面的经验做法，分析制约影响物业管理发展的主要问题与矛盾和原因，提出解决问题的措施与对策，进一步明确了规范行业发展的着力重点。
9、开展宣传报道，建立长效机制。为适应新形势下物业管理发展需要，及时、准确、正面反映报道我市物业管理市场运行状况和发展轨迹，坚持在全市范围内组织开展物业管理行业宣传报道工作，建立了信息员工作长效机制，定期在新闻媒体宣传报导政策法规、典型事例以及先进管理经验，为企业提供了有力的宣传展示平台，为广大市民更好地了解认识物业管理、自觉参与物业管理搭建了沟通桥梁，为树立行业良好形象提供了宽阔平台。
三、存在的主要问题
在肯定我市物业管理服务不断规范的同时，也必须清醒看到物业管理仍存在发展质量和服务水平不高，物业服务企业数量多而品牌企业少，质价相符的服务机制刚刚推行仍不够规范，社会群众对物业管理服务认识不清，物业管理行政监管体制尚未理顺等客观实际问题，在一定程度上制约了物业管理行业又好又快发展。一是重视程度不够，监管体制尚未理顺。物业管理是一项综合系统的管理工作，有较强的综合性、专门性和区域性特点，涉及建设、房产、规划、市容、公安、环保、工商、 物价、消防、供电、供水等多个部门管理服务职能。目前，各县市区政府既是物业管理监管部门又是职能部门，物业行政主管部门缺乏专职人员，造成工作开展较为困难。二是物业服务收费收缴困难，制约行业加快发展。全市物业管理住宅小区收费平均标准0.3元/月?平方米左右，收费率仅达50%，基本不收费和很少收费的物业服务小区占全市物业管理住宅小区30%。而物业服务企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院。但又面临着周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。出现这种问题的主要原因是业主商品意识、物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，久而久之，就形成了物业管理与服务收费难的恶性循环。三是物业服务企业不能有效解决问题，影响物业服务收费。部分住宅小区存在开发房屋质量存在问题、开发商承诺未兑现等开发商遗留问题未得到有效解决，个别住宅小区环境建设不到位、屋顶渗漏等问题，或者开发商承诺的配套设施没有建，业主不找或找不到开发建设单位，把责任都埋怨到物业服务企业上，有的甚至以此为由拒交物业服务费，物业服务企业有苦难言。四是历史遗留问题较多,亟待加强整治。许多旧住宅小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施,地下管网大都年久失修,排污能力较差,并且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。公用事业单位“单户单控”改造滞后，按照国家有关政策,供水、供电、供气等专业部门要收费到户,由于目前单户单控率较低,物业服务企业承担了大量的中间损耗。五是业主委员会成立难，小区管理不规范。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠城区街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。业主物业管理的主体意识不强，大多数业主缺乏参与意识，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际问题难以解决。
四、规范我市物业管理行业发展的几点建议
依据《物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关法律法规规定，借鉴外地市先进经验，结合我市物业管理现状和实际，提出以下几点建议：
1、提高重视程度,加大部门联动协调力度。物业管理事关很多行政部门职能的履行,单由哪个职能部门牵头协调难度很大,建议市政府成立物业管理委员会,由市政府分管领导亲自挂帅任主任,建设、房产、公安、环保、工商、市容、物价、供电、供水等相关部门为成员,物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理行业规范工作，各县市区政府也相应成立物业管理委员会，建立市、县市区两级物业管理委员会的管理体系，加强条块联动，有力推进此项工作。
2、实现物管重心下移，创新物业管理工作体制。根据《安徽省物业管理条例》规定，建立“条块结合、以块为主”的物业管理新机制，将物业管理监管职责由县市区政府统一行使。明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会配合物业服务企业开展工作。明确街道办事处会同有关职能部门，指导成立辖区住宅区业主大会成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会和人民调解委员会等组织，及时协调处理物业管理矛盾纠纷，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物业管理目标责任制和检查考核机制，各县市区政府、开发区管委会与街道办事处签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立、业主矛盾纠纷调处以及物业管理热点难点纳入县市区政府目标责任制考核，确保规范物业管理发展的一系列措施落到实处。
3、理顺条块关系，明确多方职责。一是理顺条块关系。街道办事处、社区居委会接受物业行政主管部门的业务指导。二是街道办事处建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业等违反相关规定行为的投诉。三是不具备市场化物业管理条件的住宅区所在街道办事处、社区要承担起物业管理服务的责任。四是加强小区治安联防工作。强化公安机关片警和群防群治工作,指导物业服务企业认真落实与业主签订的物业管理安全秩序维护责任，抓好住宅小区治安。
4、结合实际，建立街道“两站一中心”的物业管理模式。借鉴外地经验，结合实际，建立街道办事处服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业管理应急维修服务站的“两站一中心”物业管理模式。一是成立街道服务中心，全面接管旧住宅区、保障性住宅小区等不具备市场化物业管理条件小区的物业管理服务，确保工作顺利开展。二是建立街道办事处物业管理投诉调解工作站，通过人才市场公开招聘配备一名适应工作需要的专职主任和4名兼职协调员，选聘后与街道签订劳动合同，每年对调解工作站主任进行定期考核。三是各街道办事处建立物业管理应急维修服务站，可以聘用专职站长1名和兼职维修员4名，解决应急维修难问题，尽最大可能方便业主生活。四是政府加大对物业管理经费的投入，街道办事处的“两站一中心”中街道服务中心年需经费2万元，投诉调解工作站年需经费4万元，应急维修服务站年需经费4万元，按阜城区7个街道办事处计划，“一站两中心”每年约需投入经费约70万元，建议由市、区两级财政按7:3比例分担，因物业管理工作是文明城市创建的重要组成部分，经费缺口也可由创建经费调剂解决。
5、把好前置关口，加强前期物业管理。物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件,必须把好前置关口,切实解决好规划、建设、管理的衔接问题。一是在小区规划论证及报建阶段,街道办事处会同物业行政主管部门参与建设项目的可行性研究,审查规划是否体现物业管理的全部需求,为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段,街道办事处会同物业行政主管部门代表业主监督小区规划落实,监督物业服务用房配套落实,提前策划前期物业管理方案,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。三是建立新建住宅小区综合查验制度，新建住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位应向物业行政主管部门申请综合查验，符合综合查验条件的方可交付使用。
