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小区物业管理工作思路范文1
（一）物业管理工作
一是为了落实十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，制定了《关于加强居民小区物业管理工作方案》。同时，起草了《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）、《前期物业管理招投标办法》等规范性文件和政府规章，并组织各相关单位和部门人员进行讨论。
二是对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研。调研后起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》，根据普通住宅区的实行情况，制定《住宅小区实行分级分类管理办法》。
三是会同小区办全力做好开展整顿和规范物业管理市场活动。目前已经全面完成了对530个物业管理企业的排查工作和700个住宅小区的拉网式检查，并对发现的问题登记造册，建立了整改档案，待整改后逐一消号。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373万元，其中：直管住宅实收1046万元；机关团体用房租金实收166.6万元；主辅分离房产租金实收107万元；自行接收房产租金实收53.4万元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27万平方米，归集售房款6066.6万元。其中：出售直管房产16.2万平方米，归集购房款3662.8万元；出售主辅分离房产7.3万平方米，归集售房款1605.7万元；出售自行接收房产3.5万平方米，归集售房款798.1万元。
3、房屋修缮工作。一是XX年2月份组织召开房屋修缮工作会议，明确XX年修缮工作的任务，即：一个确保、二个重点、三个计划、四个率、五个提高。二是制定《XX年房产系统房屋修缮工程防水卷材及给排水管材招标工作方案》组织进行屋面防水卷材、给排水管材等大宗材料招标。
4、房产经营委托管理工作。年初，我处会同法规处及局法律顾问共同修订了《委托管理合同》。从而进一步完善了直管公房委托经营体制，并在今年的房产管理工作会议上与各受托管理单位签署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危险房屋的“三落实”工作。通过排查目前全市共有危险房屋387栋，建筑面积53，949平方米，1688户；二是建立和完善防汛责任制度，制定汛期房屋防雨抢险工作方案并下发各区；三是组建好了防汛队伍和防汛物资储备工作。
（四）楼道整治工作
一是本着先试点，后推广的原则，在平区进行了试点工作。并提出了完善楼道粉饰、设施功能试点工作意见。试点工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘书记的指示，于4月30日上午在和平区召开了楼道整治工作现场会。
二是制定了《沈阳市住宅楼道整治工作实施方案》、《楼道粉饰、设施功能完善技术质量标准实施意见》下发各区。同时加强工作调度，市一级办公室抽调21名干部，分7组与各区进行了对接。市楼道整治办公室印制《沈阳市住宅区楼道整治指导手册》700余册，下发各相关单位。
三是楼道整治工作已全面启动实施，目前楼道整治工作全市开工量达到已近95%。已竣工4370栋、建筑面积1918.39万平方米，竣工量达60%。
四是为确保楼道整治工作的整治成果，市楼道整治办公室下发了《关于做好住宅楼道整治工程验收及移交有关工作的通知》，要求楼道整治工程验收合格后，各区楼道整治工作领导小组办公室负责将工程及时移交给各街道办事处，充分利用社区委员会优势，做好群众的教育引导工作，真正实现“人改变环境，环境改变人”的良性互动，为巩固楼道整治成果打下坚实的群众基础。
（五）景观街路、重点广场周边建筑物立面粉饰工作
一是组织专业人员，依据近年来我市粉饰工程的调查结果，对粉饰工程建筑面积造价进行了测算；二是组织人力对全市拟进行立面粉饰的17条景观街路进行逐段、逐栋排查；三是由规划部门提出了沈阳市主要街路建筑色彩规划条件，在此基础上我局组织有关设计单位提出了青年大街、东陵路等路段的初步设计方案。
二、下半年工作思路
（一）物业管理方面工作
1、出台《沈阳市物业管理规定》
6月底《沈阳市住宅物业管理规定》（讨论稿）可报市人大，力争在9月份以政府规章的形式出台，为解决我市物业管理中的具体问题提供操作性强的法律依据。
2、进一步规范物业管理活动，提高物业服务水平
一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。
二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不按《合同》进行管理服务的物业管理企业，在建立整改档案的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。
三是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。共2页,当前第1页1
四是继续抓好物业管理从业人员培训工作。与建设部联合开展物业管理从业人员培训工作，全面提高从业人员素质，将专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中.
3、建立新型物业管理体制
将普通住宅区物业管理纳入到社区建设中来，物业管理由街道办事处、社区委员会、物业管理企业和业主“共治”。形成“业主自制管理、政府基层管理、物业管理”三位一体的新型服务平台。对于暂时不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分给社区进行管理，充分发挥基层组织的作用。待具备物业管理条件后，再通过招投标的方式选聘物业管理企业。
小区物业管理工作思路范文2
一、总体思路
深入贯彻落实物业管理法规政策和市委市政府《关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（x委发〔2013〕x号）及上级相关会议精神，以创建全国文明城市和国家服务业综合改革试点为契机，以提高居民居住环境质量和服务满意度为目标，以推进物业服务标准化、智能化为重点，以创新创优为牵引，加大组织推进力度，全面完成年度各项目标任务，实现全市物业管理服务水平跨越式提升。
二、工作重点
（一）加快推进物业服务标准化、智能化。一是推进物业服务标准化。国家、省制定的新的《物业服务标准》即将下发，各单位要严格执行，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，推行市场准入和分等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，强化监督检查，促进物业服务行业规范发展。二是支持智慧物业建设。贯彻落实物业管理行业发展指导意见，结合智慧城市（智慧社区）建设，各县（市）区都要树立1-2个特色鲜明的智慧物业典型，试点、推广智慧物业小区应用系统，建设智能物业管理服务平台和电子投票平台，综合开发利用各类信息资源，开展智能家居、公共设施管理、智能停车管理等智能化物业服务综合管理应用，拓展物业企业经营区域与范围；鼓励物业服务企业和社会资本对已建成小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化、信息化，推动互联网技术与物业管理服务的深度融合，提升物业服务标准化、智能化水平。
（二）抓好老旧小区长效管理机制建设、巩固老旧小区整治成果。根据《市政府办公室关于印发〈2017年市区老旧小区环境综合整治工作方案〉的通知》（x政办发﹝2017﹞x号）精神，各区要认真研究分析整治后老旧小区的实际情况，按照“基本保洁、基本保绿、基本保安、基本养护”的“四个基本”要求，对成片小区全部实行市场化运作的物业管理模式，提高专业化物业（准物业）管理覆盖率，对个别散居楼群，可因地制宜实施社区、市场化保洁等多元化的物业管理模式。做好整治后检查考核工作。按照《关于调整xx市城市长效管理考核办法有关内容的通知》（徐城管委发〔2017〕1号）规定和要求，把市区老旧小区整治后长效管理列入对主城区各区、街道办事处每月、年度专项考核重要内容，每月列入城市管理情况进行讲评通报，直接与主城区各区、街道办事处城市管理工作奖惩挂钩。我局将牵头组织联合市公安局、市城管局，采用日常检查、随机检查、专项检查，明查或暗访等方式，对各区、街道办事处进行月度、年度考核评价，确保2017年、2017年主城区整治后的老旧小区竣工验收合格一个、列入考核一个。按照市政府统一部署和要求，各有关县（市）区要积极做好铁路宿舍“三供一业”的物业移交工作。通过建立健全长效管理机制，巩固老旧小区环境综合整治成果，营造老旧小区宜居环境，不断提升居民的满意度、幸福指数和老旧小区管理水平，为创建全国文明城市打牢基础。
（三）强化前期物业招投标市场管理。严格执行普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，做好前期物业管理招标备案工作和中标企业的备案工作，切实维护业主的合法权益。积极推进xx市前期物业管理招投标评标系统建设，努力实现全市前期物业管理共用一个电子化招投标平台，共享评标专家库资源。要积极研究探索优化物业服务企业选聘机制，加强前期物业管理招投标监管，改革物业项目招标中评标分值构成权重比例，加大投标物业企业业绩、诚信度、服务质量、品牌、企业及项目奖惩等在投标中的比重，优选好的物业服务企业进入物业市场，使物业服务企业在源头上优胜劣汰；鼓励政府购买物业服务和业主大会重新选聘物业企业进入物业招投标市场，规范物业服务招投标市场秩序。按照《xx市物业服务质量考核标准与细则》（徐政办发﹝2013﹞224号附件2），加大对中标企业的物业项目服务质量的监督、检查，加大考核力度，确保新建物业项目交付一个管好一个。
（四）做好维修资金管理和使用工作。认真做好维修资金的归集工作，科学规范搞好保值增值。按照市政府140号令的要求，做好住宅专项维修资金使用的管理工作。加快建立维修资金内部管理信息系统，开设维修资金专题网页。健全完善使用维修资金工程企业备案库，解决申请人选择施工企业难、质量难保证等问题。多层面开展维修资金业务法规培训，引导业主委员会、物业公司、施工企业等规范使用维修资金。
（五）继续抓好平安物业创建工作。根据市综治委《关于印发关于深入推进系列平安创建活动的意见的通知》（徐综治〔2017〕3号）《关于印发xx市平安物业创建工作方案的通知》（徐物创办发〔2017〕1号）等文件精神，2017年要在全市继续开展平安物业创建工作。各物业管理项目要以构建平安和谐小区为目标，以建立长效机制为核心，以加强基层组织建设和基层基础工作为重点，以强化住宅物业小区治安综合治理各项措施为主线，全面推进城市社会治安防控体系建设，进一步落实社会治安防范措施，保障物业管理小区居民生命财产安全，营造和谐、稳定、文明、安全的人居环境。通过开展平安物业创建活动，物业小区内安全事故、治安和刑事案件等发生率逐年下降，不发生因物业服务措施不到位而引发的有重大影响的恶性事故、案件和群体性事件，维护社会的和谐稳定。按照2017-2018年三年创建方案要求，2017年，各县（市）区物业小区创建覆盖率要达到90%、达标率要达到85%%以上，并涌现出一批平安建设的示范单位。
（六）继续做好省“931”环境综合整治工作。依据省“931”环境综合整治行动续接两年计划和市2017年“931”环境综合整治行动续接工作考核细则（暂行），各县（市）区要按照与省、市签订的目标书任务，科学制订整治方案，明确责任分工和时间节点，抓住整治关键环节，采取扎实有效措施，确保整治质量。按照市整治办统一部署和要求，局物业管理处要对各县（市）区2017年省“931”整治工作（老旧小区整治部分）加强指导、考核，确保完成年度任务。
（七）开展市区创建文明城市优秀物业小区评选活动，提高小区创建全国文明城市成效。2017年，是我市创建文明城市的最后一年，也是决定创建成败最关键的一年。为深入推进物业小区全国文明城市创建工作，规范物业管理行为，提升物业服务质量，经研究，决定在市区范围内继续开展创建全国文明城市优秀物业管理小区评选活动。创建工作以《xx市推进全国文明城市创建工作实施方案》为指导，以《全国文明城市测评体系》、市委市政府与房管局签订的责任状为依据，通过推动物业小区物业创优，促进小区全国文明城市的创建，进一步提升物业小区物业管理整体水平。通过创建，物业管理小区创建全国文明城市氛围浓厚，小区物业服务规范，小区环境整洁优美，业主文明素质明显提升，形成一批带动全市小区创建的示范小区，并按照《xx市创建全国文明城市优秀物业管理小区检查评分标准》，达到80分以上的物业管理小区占80%以上，物业费的收缴率80%以上，业主对创建全国文明城市知晓率、参与率和支持率80%以上。对创建获奖物业企业除给予一定物质奖励外，在获奖后的一年内参加招投标时分别给予一定加分，对创建不积极、服务质量差的物业服务企业给予相应处罚，记入物业服务行业“黑名单”。通过创优评选活动的开展，推动小区物业管理水平进一步提升。
（八）组织示范物业项目评价工作。根据省住建厅关于开展省级示范物业管理项目评价工作相关文件精神，以及《江苏省省级示范物业管理项目服务质量评价标准（试行）》（苏建厅公告〔2017〕45号）等相关行业规范，结合我市现代服务业综合试点城市对物业管理工作的要求， 2017年在全市组织县（市）区、市、省三级示范物业项目评价工作。围绕提升居民居住环境质量这一目标，突出“规范行为、诚信服务、质量提升”物业服务项目评价核心环节，自下而上开展物业服务项目评价工作。各县（市）区先行开展，评选出各县市区示范物业项目，参加xx市年度示范物业项目评选；评选出的市级示范物业项目，再择优申报江苏省年度示范物业项目。通过选树一批县（市）区、市、省三级示范物业项目，并充分发挥示范物业项目的引领、带动作用，推动我市物业管理水平和服务质量跨越式提升。
（九）加强对物业企业事中事后监管的研究探索。物业服务行业是现代服务业的重要内容，社会各界关注度比较高。二级及以下物业企业资质审批取消后，物业服务行业如何健康规范良性发展，是个新课题，新挑战，机遇与挑战并存。各县（市）区物业主管部门要研究探索二级及以下物业资质审批取消后，在国家、省有关监管的意见出台前，加强物业企业事中事后监管的方法、路子，并针对工作中出现的问题及时采取切实有效措施，确保物业管理和物业行业发展健康有序。
三、要求及措施
（一）优化服务措施。今年，全市物业服务行业要把服务作为各项工作的出发点和落脚点，一方面，各级物业管理部门要为物业服务企业做好服务，为企业解难题，化解矛盾，要深入一线做调研，针对新情况新问题，研究解决的新办法，为物业服务企业营造一个良好的发展环境；另一方面，物业服务企业要做好为业主服务工作，把提高服务质量作为企业生存发展的根本，要强化服务理念，优化服务措施，以服务赢得业主，以服务拓展市场。同时，各物业服务企业要实现跨越式发展，就要转变思想观念，与时俱进创新工作思路和举措，在创新中推动发展。
（二）落实属地管理。物业属地管理是《江苏省物业管理条例》的规定和要求，也是贯彻落实市委2013年42号文件及配套政策的重要内容。按照“市级指导、县（市）区级主抓、办事实施”的原则落实好各级物业管理责任，坚持社区日查、办事处周查、县（市）区（物业主管部门）月查并通报，把物业管理日常监管落到实处。各县（市）区要突出问题导向，指导街道办事处、社区居委会抓好物业企业退出项目管理和承接查验工作，杜绝“带病”交付；加强业主委员会建设指导，严格业主委员会成员资格审查，指导、规范小区公共收益管理，提高业主自我管理能力和水平，保障物业企业与业主合法权益。
（三）加强物业行业信用体系建设。信用约束是物业行业日常监管的重要抓手。要按照省、市有关建立健全覆盖全社会的各领域行业信用体系建设要求，研发建设物业行业信用监管平台，完善物业行业信用基本信息，研究制订《物业行业信用管理办法》，建立健全物业企业、物业项目和项目经理等信用档案，达到集信息录入（采集）、查询、汇总、通报（惩处）为一体的物业行业信用监管体系。要主动与市经信委（市信用办）、市场监管部门对接，纳入全社会信用建设、监管体系，使物业行业信息建立、奖惩与全市信用体系建设一体化。各县（市）区可将所有物业项目及项目经理（含联系电话）的信息公开，实现与“12345”政府服务热线的互联互通，将物业服务有效投诉纳入行业信用体系。
小区物业管理工作思路范文3
一、上半年工作及目前手头重点工作：
（一）综合管理工作
1、以提高服务质量、规范小区物业管理为目标，本着以人为本的宗旨，加强管理，认真执行小区物业管理制度。
2、积极配合公司水电费缴交管理工作，按时按量完成
了水电费的收缴工作。
3、公开、公平、合理地完成了对二区25栋拆迁租住户住房的分配工作，积极妥善做好旧租房的腾空工作，保证了分房户的即时入住。
（二）、水电工作
1、废除了社区屋顶水箱进出水管道，提高供水质量，减少了泄漏。继续完善水电计量装置。
2、完成了二区高压配电装置的调试和二区配电向低压总控制开关的检修。
3、加强对供电设施的维护与检修，为保证生活区夏季高峰期的用电做好了充足准备。
4、目前重点工作是找准时机更换一区配电室内变压器油及密封垫，以及进一步完善社区内用水计量装置。
（三）、保安保洁工作
1、规范小区车辆进入管理。根据实际情况作出了在一区东门岗处禁止车辆进入的规定，实行小区车辆分流管理，保障了小区行车安全。
2、对小区内杂草群进行了彻底清理，改善了生活区生活卫生环境。
3、继续严格执行建筑装修垃圾处理管理制度。改变了
原来生活区建筑垃圾乱丢乱抛的现象，得到了业主们的广泛配合与支持。
4、目前重点工作一是加强小区车辆管理工作。二是继续做好小区卫生死角区及杂草的清理工作，消灭卫生死角。
（四）、绿化工作
1、生活区绿化日常维护实行了专人管理。
2、生活区内新辟绿化地千余平方米，补栽绿篱四千余
株，极大地改善了一区绿化环境。
3、及时对一些影响电力供应的树枝进行了修剪，保障
了电力供应安全。
4、对生活区的危树进行了勘察和统计。
5、对生活区范围内绿化地植物进行了大面积机械喷洒农药除灭病虫害，保持树木良好生长。
5、目前重点工作是积极采取措施，保障已植草皮安全渡过夏天，及时修剪影响电线供电安全树木。
二、下半年工作思路及打算
（一）水电工作
1、三区总供水阀门更换。
2、办公楼西边、车库主供水阀门和水表检修及部分管道改造。
3、尽快完善单身公寓用电计量装置。
4、配合总公司尽快完善三区配电室增容工作。
5、加强水查漏工作，提高水回收率。
（二）绿化工作
1、继续加强绿化的日常维护与管理。
2、完成对生活区内危树的清理工作，以保障生活区安全。
（三）保洁保安工作
1、继续加强卫生清扫工作管理，及时处理清运垃圾；
2、继续加强封闭管理小区的保安工作，做好门岗及夜间巡逻管理。
3、做好二区25栋及三区新建住宅的建筑垃圾清运处理工作。
4、三区实行闭管理。
（四）其它
1、三区新建住宅的交接验收工作。
2、旧房的分配工作。
三、希望公司能为本单位解决的问题：
1、拨付下半年绿化资金：目前绿化费已全部用完，下
半年绿化工作无法正常开展。但危树处理、电力修枝及绿化日常维护工作却急需开展。
2、（1）增加水电维修费和公共设施及办公用水电费定额。水电维修费上半年已用去了2.7万元；根据下半年工作计划，存在缺少费用的问题；公安处、生产部上半年水电费已超支用完全年定额量。
（2）由于我单位不便于管理和控制厂内转供水电，为达到严格管理和控制，减少浪费的目的，厂内转供到各部室的水电量及费用不应纳入办公及公共设施水电费定额。
3、拨付实行三区封闭管理所需的人员工资及经费。
小区物业管理工作思路范文4
“镇管社区”模式逐步成熟
大场是一个特大型人口集聚区，镇域范围内有居民小区约112个，居民约10.5万户、28万人，居委会共69个（包括1个筹建居委会），社区范围内共26家物业管理公司。尽管大场社区属于已经建成的成熟社区，但面对地域广、居委数量多、居民构成复杂的情况，如何通过管理体制和方式的改变，实现精细化管理，达到事半功倍之效，一直是大场“镇管社区”探索的新路。
2011年以来，镇党委、政府制定实施了一系列的政策和意见，积极创新完善“镇管社区”管理模式，进一步从组织架构、运行机制、方法手段等方面有力推进镇管大型社区建设管理工作，解决新形势下社区管理机构定位与功能不明晰、管理幅度过大、多头管理与无人主动管理等问题，取得了比较明显的成效，使得大场的社区工作走在全区的前列。
大场镇建立了“镇管社区”联席会议制度，由“镇管社区”联席会议及下设的“社区平安建设联席会议”和“社区住宅小区物业管理联席会议”组成，研究决策大场社区建设与管理的总体规划和重大问题，统筹协调解决社区建设与管理中遇到的热点与难点问题，制定解决方案与措施，落实承办单位，协调各责任单位的分工协作。
同时，探索建立了“4+8”片区工作模式，即按自然区域将大场社区划分4大块+8个片区，8个片区由社区党委任命8位片区召集人，同时公安派出所、城管、环卫、综治、卫计等相关职能部门派出工作人员，建立片区联动工作站，主要研究解决片区内的社区管理与服务工作中的热点和难点问题，向上级有关部门反映并提出意见和建议，组织实施片区内单位联合开展的各项工作与活动，负责片区之间、片区与片区外单位之间的工作与活动，起到了借力、借脑、借资源，拓展工作思路和工作内涵的作用。
大场镇还积极探索建立与新形势相适应的的物业管理新体制。组建镇物业管理协调办，负责镇域范围内住宅小区物业管理工作的组织、协调和推进，及时解决物业管理和业委会建管工作中出现的矛盾和问题。增设物业专管员岗位，按照社区划分的八个片区，每个片区各配置一名物业专管员，深入到居民区，及早发现和协调各类物业矛盾，增强基层专业管理力量。建立无人管理住宅小区托管、接管机制，完善物业管理中突发事件的应急处理机制。
生活告别“孤岛”
2012年10月27日，第一家标准化菜场——翼家菜场正式开办运营；今年1月18日，建筑面积近2100平方米的联华超市菊盛店正式开业……入住顾村馨佳园大型居住社区的居民近些年最深的感受是：不再感觉置身“孤岛”，生活在大居的便利度有所提升。
馨佳园大型居住社区规划占地面积1.52平方公里，住宅建筑面积120.6万平方米，住宅总户数16277户，人口约4.5万。截至6月下旬，已入户13444户，入住10177户。当前，大居建设和管理已由建设阶段转为深化日常管理和完善服务功能阶段。
在居民最为关注的出行问题上，轨交7号线南北贯穿顾村大居，沿陆翔路的三个站点目前已全部开通；527路已于去年年底开通运行，宝山3路的延伸工程也已完成。在解决就医、养老、保障等问题上，成立了馨佳园社区事务受理站，方便居民办理事务；成立社区卫生服务站，方便群众就医，依托复旦大学附属华山医院北院、菊泉新城社区卫生服务中心等优质医疗资源的辐射带动，不断加强卫生网络建设。同时，社区文化活动中心、社区事务受理服务中心已完成功能方案设计，将于近期投入建设。刘行老年助餐点已正式投入使用，社区老年活动室已增至12处，社区健身设施也已实现各居委全覆盖。
2012年，在宝山区七届人大一次会议期间，孟全福等区人大代表联合提出了《关于加快完善宝山大型社区配套设施建设及后续管理》的11号代表议案。宝山区人大、政府持续推动、落实议案办理，集中精力解决大居内老百姓急难愁盼的“开门七件事”等实际问题，推动市区优质资源向大居布局和转移，加快公建配套建设，使入住居民能够享受到与中心城区同质的社会公共服务。同时，注重大居内城市服务功能，实现居住、就业、商业、休闲等各方面的协调发展，为居民提供多元化、优质便捷的公共服务。
据悉，为了满足大居居民更高层次的消费需求，馨佳园附近22万平方米的绿地公园广场即将投入使用，而总面积达27万平方米的大型商业综合体也将启动建设。
搭建“自治、共建”平台
“现在一些社区居民还是对大居缺乏认同感和归属感，那我们就要用服务暖人心、用服务促和谐，优化社区软环境。”一位馨佳园社区干部如是说。
小区物业管理工作思路范文5
从时间顺序来看，我国物业管理大体上可以划分为四个阶段:政府行政管理(含单位自管)阶段、房地产开发企业管理阶段、按照现代企业制度建立物业管理公司的管理阶段和业主自治管理阶段，并在发展中成为一个独立的产业。其中前三个阶段又具有共性，表现为行政主导的管理或者说是这种管理理念的延伸，业主自治管理正在探索和形成之中。
(一)适应物业管理需求，促成物业管理新生行业成长
物业管理是随着深圳商品房的出现，首先由深圳从香港引进的。20世纪80年代起，市场经济日趋活跃，城市建设事业迅速发展，房地产经营管理体制的改革步伐加快，当时主要为了解决外商人员在中国大陆地区的居住问题。1981年3月18日深圳第一家涉外商品房管理的专业公司———深圳市物业管理公司成立，标志着物业管理在中国大地的复苏。政府运用行政手段，通过实施一体化物业管理，提供高效而规范的小区物业管理服务，使得物业管理在当时作为一新生事物很快为众多业主和使用者所接受，甚至成为某种身份的象征。同时，该物业公司作为一个政府机构，履行政府与企业双重职能，我国的物业管理就这样在行政管理模式下运行起来。虽然后来随着政府改革的深入，物业管理公司最终被定义为企业从政府部门剥离出来，但这套行政管理模式特别是其中的一体化物业管理方式被延续下来。
(二)成立了专门的物业管理部门或企业，物业管理进入房地产开发企业管理新阶段
进入20世纪90年代，物业管理随着我国房地产业的升温而进入快速成长阶段，物业管理在全国普遍推开，开发商纷纷成立自己的物业管理部门或企业接管所开发的物业。在这个阶段，物业管理公司70%都是开发商自办的企业。在管理方法上，经历了由引入国外的管理方法、模式加以模仿、消化和借鉴，到结合国情、探讨物业管理的本土化实施的过程，走出了一条积极探索之路。1994年6月，深圳市人大常委会通过了深圳第一部物业管理条例《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，标志着在经济特区深圳，物业管理进入了法制化阶段。
(三)社会需要规范化的物业管理，促使我国物业管理进入按照现代企业制度建立物业管理公司的阶段
2003年6月8日，以中华人民共和国国务院令形式颁布的《物业管理条例》在全国施行，按照现代企业制度的要求建立物业管理公司，实施一体化物业管理，标志着物业管理在我国进入法制化、规范化的新阶段。在这种背景下，许多没有开发商背景的物业公司大量出现，依靠提升服务和物业管理品质求得生存和发展，推进了我国物业管理的大发展。我国于2007年出台《物权法》，将业主的权益法制化。同时，我国对《物业管理条例》进行了修改，物业管理企业也改名为物业服务企业。该法确定了业主的主体地位，物业服务真正成为物业服务企业“产品”的卖点。这样，强势的行政管理逐步弱化，转变服务态度和提供更好的服务质量让业主满意，成为物业服务企业生存和发展的根本。
(四)物业成为业主最重要的财富，物业管理将迎来业主自治管理阶段
从2010年开始，以北京业主为代表的部分业主的物业所有者自治意识开始觉醒，并自发在个别住宅小区管理中进行以业主组织主导的物业管理尝试。在这种自治管理方式下，更多选择权将由业主组织自行决定，一体化物业管理可能被直接对业主或业主组织负责的专业化管理代替或与之并存。这一现象也已经反映到一些地方政府物业管理的规定中，如《北京市物业管理办法》第二条条文特别强调业主自行管理或者通过他人实施对物业管理区域的管理，与目前普遍实施的必须由物业服务企业来管理业主的物业形成强烈的对比。相似的情况在我国东部经济发达地区也多地出现。业主自行(自治)管理已被提到制度层面上，并将通过业主组织实现对物业的完全控制和管理，按照物业自身的特点和业主的需要来自行管理物业将会实现，业主自治管理是未来物业管理的发展趋势。
二、行政管理下物业管理的冲突与反思
行政管理下的一体化物业管理，虽然在一定历史阶段促进了经济的发展和百姓生活水平的提高，但随着我国经济的进一步发展和人民生活水平的大幅提高，这种管理模式也存在许多问题。
(一)政府对物业管理大包大揽，重审批，轻监管，缺乏过程管理
在现实中，我国政府职能转变还没有完全到位，服务型政府的建立还有一个过程，政府治理在制度化层面的水平低，小政府、大社会的格局并没有形成。政府这支有形的手同市场这只无形的手并没有严格区分，在物业管理方面反映出的问题是政府大包大揽，管得过宽，重审批，轻监管，服务能力差，无过程管理，习惯于命令式指挥，习惯于用行政强制手段来代替市场无形的手，造成市场混乱，脱离市场实际与老百姓的生活需求。我国政府的政策目标一直停留在便民利民的初级阶段，难以适应现代社会以公共服务为主的物业管理服务对政府服务的需求。具体表现在:一是物业管理体制没有理顺。政府没有把包括物业管理在内的社会公共福利制度的制定和完善提到工作日程，物业管理中的公共事业服务、业主自我服务、物业经营还没有区分，而物业服务提供方有选择性提供服务，造成经济效益好的一些服务项目多而重复，而另一些经济效益差的和需要补贴的项目少或存在空白。二是物业政策方面政府供给的不足。公共选择理论学者提出了“政府失败理论”，政府同其他组织和个人一样可能犯错，打破了政府永远是天使的神话。如在维修基金的政策安排上，不但业主所有的专项维修资金很难由业主组织自己管理，而且专项维修资金由政府代管的情况下使用极为艰难。据统计截至2013年6月，全国千亿元住宅专项维修资金沉睡，全国各地省级专项维修资金最高使用率仅为1．47%。又如，在业主委员会制度安排上，房地产行政主管部门获得了控制和影响业主委员会的权力。物业管理条例赋予业主委员会和业主的权利是有限的，不利于业主维护自己的合法权益。业主组织还没有获得独立的法律地位，代表业主自己管理、维护物业的能力还很弱小，政府也未有意识培训他们管理物业的经验和能力。
(二)物业管理行业协会不为业主考虑，反而更多地为政府分担、为开发商服务
物业管理行业协会本质上应是行业自律组织。我国现行的物业服务行业协会是以物业服务企业为主体，相关企业参加，按照有关法律、法规自愿组成的行业性自律组织，具有社团法人资格。按照规定，物业服务企业应积极参加物业管理行业协会的活动，接受其业务指导。我国物业管理行业协会在三个方面偏离了业主的利益和需求，成为一个没有业主支持的协会。首先在桥梁和纽带作用方面，物业管理行业协会应当起到业主、政府与企业之间的桥梁和纽带作用，在为业主争取利益和权利的同时，也维护物业企业的利益。但在现实中，物业管理行业协会鲜与业主联系，不为业主争取权益，而是站在政府的角度，执行政府政策和政府意志，成为政府的宣传部门。其次在调研和督察作用方面，物业管理行业协会应当调查了解整个行业状况，维护行业的整体利益，促进企业之间的公平竞争。但在实际操作中，物业管理行业协会维护的是会员企业的权益，对业主的权益很少予以考虑。第三是交流和服务作用，开展省市区之间、港澳台地区及国际物业服务同行联络和合作，为行业和社会各界提供相关的信息咨询服务。但在现实中，没有真正了解业主利益和需求，不去督促物业企业提升服务品质，物业管理行业协会难以得到业主的支持。
(三)物业公司以盈利为目的，公益服务无法体现，物业从业人员问题不断物业管理服务特别是住宅小区的物业管理服务具有一定公共利益的性质，需要相关组织和人员提供部分公益。而住宅小区由物业公司实施一体化管理，虽然极大地减轻了社会管理的成本，减少了政府支出，但物业公司逐利的本性使其不惜采用一切手段降低成本或增加收入，这同业主逐渐觉醒的维权意识冲突不断并已成为社会焦点。反映在整个物业服务过程中，从房屋接管、装修、日常设施设备的维修，到对环境卫生、安全保卫、客户服务等各个方面，业主与物业公司难以达成一致意见。且在我国目前的低水平物业管理下，大多小区实施的是包干制收费管理，物业公司为了节约成本支出，往往尽量少做事甚至不做事，给业主的感觉就是物业管理就是成天收费。同时，物业管理行业属于劳动密集型产业，部分物业管理人员素质低、形象差、不负责任，保安动粗打人已不是新闻。
(四)业主更关心专有部分，对公共部分关心甚少，对物业管理现状不满意见很多，缺乏主人翁精神
对大多数业主来说，只有房屋专有部分是自己独有的，而共有部分大家都在使用，所以业主普通更关注专有部分，对公共部分往往不愿意出面得罪人。同时，我国法律对建筑物以外的部分也不进行登记，业主根本无维权的可能性。在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，共用部位、共用设施设备的利用与收益的归属，物业管理服务的质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。当对物业管理现状不满意时，大多业主不去思考如何改善物业管理品质，而是在私下议论或是拒交物业费，较少有业主采取理智的行为。小区业主与物业公司矛盾的症结其实还隐含着深层次的利益关系，部分政府部门对物业公司藐视法律的行为姑息纵容，却对业主依法自治百般刁难，这幕后往往都有利益在作怪。当业主与物业公司发生纠纷时，一般业主较难采取正确的维权方式，大多业主的维权武器是不交物业费，导致在诉讼中大多败诉。各地法院遇到的情况相类似，据上海法院系统的统计，通过法院审结物业纠纷案件中，9成以上被告为久拖物业费的业主，且结果往往是业主败诉。
(五)业主组织如业主大会、业主管理委员会的作用有待发挥
我国的业主组织以管理好本小区为目标，在性质上属于群众自治组织，包括业主大会、业主委员会等，目前还没有形成合力也缺乏实力。业主组织的弱化造成小区物业管理水平完全由物业公司控制，业主组织真正发挥的作用有限。以物业业主委员会为例，据上海社会科学院的《上海蓝皮书•社会(2008)》指出，上海业主委员会存在5大难问题:业主大会召开难、业主委员会筹建难、正常运作难、司法维权难以及对业主委员会及其成员监督难。如今，这5大难题一个也没有减少。业主委员会与物业公司契约关系的构建，也被复杂的行政与利益关系所渗透、包围，他们之间的矛盾与冲突对社会的和谐稳定已造成很大影响。而业主大会往往1年甚至多年才能召开一次，召开时参加的业主积极性也不高，真正关心并参与小区物业管理的业主也不多。即使在这种情况下，业主组织要发挥作用也要受到居委会的管理和制约。居委会同业主委员会都同属群众自治组织，但居委会由于有政府行政权力撑腰，成为凌驾于业委会的顶头上司，常见的如居委会干涉业委会的换届选举等。因此，在当前的管理体制中，要想成立真正属于业主的、不受操控的业委会就有一定的难度。
三、做好业主自治管理下的物业管理工作
虽然受到各种因素的制约，但业主自己管理自己的物业是不可阻挡的历史潮流。要搞好业主自治管理下的物业管理，需要从以下几方面开展工作:
(一)政府做好管理与服务，充分尊重业主物业管理的自治权
政府应放心让业主自己管理自己的物业，从管理型政府向服务型政府转变，有意识培育业主组织的治理能力，帮助业主及业主组织提升物业管理能力。我国政府一直在探索政府管理职能实现三大转变:即政府管理的范围要从大政府向小政府转变，政府管理的理念要从管理型政府向服务型政府转变，政府管理的方式要从主要依靠行政命令向主要依靠市场选择转变。反映在物业管理行业，政府要充分尊重业主管理物业的自治权，放手让业主自己管理自己的物业，充分发挥市场在资源配置中的作用，调动各方面的积极性参与物业管理。同时，政府还需要作好物业管理行业的服务，促进物业管理行业的健康发展，发挥好政府的指导和引导作用。特别是政府要组织研究力量，搞清楚物业管理行业的内在发展规律，引领物业管理的发展方向。同时，要加强物业管理政策法规的制定、修改并及时，根据人民的生活需要和物业自身的管理要求适时调整物业管理政策，促使物业管理行业良性发展。
(二)业主及业主组织在物业管理中发挥主体地位和主导作用
业主应尽可能摆脱政府对物业管理的控制和对物业管理公司的依赖，积累并形成自身的物业管理治理能力，物业的保值增值完全由业主自己承担。我国目前的物业管理由于没有业主的主动积极参与，使得物业管理驱动力不足，在专业化、职业化方面程度低。因此，有必要对物业管理进行制度改革、机制创新和资源整合，对业主及业主组织重新进行角色与功能定位，制约和均衡行政权力在物业管理中的作用，充分发挥业主及业主组织的主体地位和主导作用。加强业主自治能力的培养，在论证研究的基础上可以率先在部分条件好的小区实施物业管理示范区试点，全面培养业主自我管理能力，通过业主组织企业化方式培育、积累业主自治能力，真正实现业主自己的物业自己负责经营和管理。还可以借鉴其他行业的管理经验，在物业管理行业引进职业经理人制度，充分发挥职业经理人在现代管理中的作用，协助业主和业主组织实现规范化、科学化、高效率的物业管理工作，改变目前小区物业管理中对物业公司的依赖，从而在整体上带动业主的管理能力，提升物业的管理水平和可持续发展能力。理顺所有权关系，物业的保值增值本是业主自己的事，完全应该由业主决策和承担，即使委托物业公司管理，这个责任也仍然在业主自己身上，而不是物业公司。
(三)物业服务企业或职业经理人等经营单位要提供高效的服务能力
经营单位狠抓经营管理，充分运行现代科学技术，更好地促进业主及业主组织提升物业管理能力。我国物业管理行业虽然经历了30多年的发展，取得了一定的发展。但总的来说，与发达国家相比还有许多不完善的方面，需要不断地改进和提高。例如，物业服务企业或职业经理人等经营单位经营理念还比较落后，服务能力还很弱，现代科学技术在物业管理行业的应用还不够充分。不少物业服务企业依靠房地产企业的支撑，自身经营和盈利能力较差，没有创造良好的品牌效应，在施行一体化的物业管理过程中，没有自己的服务特色和技术特长，依旧停留在简单劳动和劳动密集型产业的传统管理上，缺乏高素质人才，管理效率低下，没有走技术创新和管理创新之路。在物业管理中引进职业经理人的还很少，错失了这一在众多行业中普遍采用的高效的现代管理方法，使物业管理企业间的竞争和行业内部的管理创新缺乏动力。因此，建议现有的物业服务企业在参与物业管理外，还可大胆引进职业经理人制度，促进物业管理行业的适度竞争，通过市场引导各经营单位不断提升服务能力，强化内部经营管理，以业主和业主组织为中心，提升物业管理服务能力，更好地为业主的物业服务，这样物业保值增值才具有持续的保障。
四、业主自治管理的突破
小区物业管理工作思路范文6
掌握住户基本情况，及时发现问题并督促整改。同时，向有经验的物业公司学习，以规范的管理和优质的服务赢得各类业主的认可。下面是小编收集推荐的物业公司个人工作计划，仅供参考，欢迎阅读。
物业公司个人工作计划一一、完善安全管理体系，建立长效管理机制
为了做好安全管理工作，物业部计划在五月份成立保安组、保洁组、维修组归口部门，在物业部的形式下，在公司副总经理管线领导下，负责公司的全盘安全工作。下设执行小组，物业部以物业经理为小组成员，保安、保洁主管、维修主管为组员。同时公司实行主管级以上人员夜间巡岗制度，使项目在夜间公司各项目的突发应急事件得以快速稳妥处理，安全隐患得以消除。具体到每人晚上在项目住宿并负责夜班的巡查工作。
二、实行半军事化管理，培养保安精兵。
(一)严把进人关，狠抓基本功。
首先，在保安招聘过程中公司一直坚持“宁缺毋滥”的原则，建立了一套完整的保安员招聘、培训和使用机制。对公开招聘和定点定向输送来的男青年从身体素质、文化素质、政治素质等方面严格把关，经严格检查后才能进入公司，在入职后试用期一个月，培训期间满后采用考核的方式，考核合格才能正式上岗。从此使上岗队员能尽快的熟悉工作情况，进入工作状态。
(二)有为才有位，实行带班、队长竞争上岗制度。
竞争上岗是一种科学选人用人机制，它有助于形成正确的用人选人导向，克服用人上的不正之风。过去挑选班长，实行的是一种“伯乐相马”的用人方式，难免存在看关系、讲来头、凭交情、论亲疏的情况。而公开的竞争上岗是一种“赛场比马”的用人方式，它为广大保安员提供了一试身手，一比高低的平等机会，这有助于保安员勤奋工作创出成绩。今后只要努力工作，不断提高自己，在公平竞争中就有获得留用或晋升的机会。采取科学用人的机制。同时物业部将根据公司的要求，适当拉开保安员、班长、队长的工资待遇，便宜层级管理，稳定员工。
(三)保安食宿训练一体化。
为了便于日常管理，公司物业部将实行保安员统一住宿、统一就餐、统一训练，达到了公司半军事化管理的目标。内容具体化，要求每天定点、定时训练，适时有序。
三、细化内部管理，提升安全服务品质。
(一)实施保安管理标准化。
面对目前轻纺城与建材城严峻的治安形势，为了使安全管理进一步规范化、标准化，创建新城一流保安队伍的管理目标。物业部将制定《员工手册》和《保安管理制度》等，其标准化的主要内容包含了物业安全管理人员职责标准化;治安保卫管理制度执行标准化;保安服务管理工作执行标准化;安全应急事件处理工作标准化;安全管理工作考核及奖惩标准化等。标准化的实施有效的推动了整体安全工作的提升，使公司安全管理更加规范和细致。
(二)加强消防管理，减少火灾隐患。
在消防管理过程中，以坚持“预防为主”、“防消结合”的思想。首先从物业服务的特点出发，在宿舍、办公楼与房屋装修巡检等日常性工作中，始终把消防问题作为一个主要标准进行控制，确保防范在先。其次建立完善的公司保安管理档案，落实目前租户的紧急联络方式和联络人，使租户在消防管理要有认识，在第一时间能与物业服务人员，特别是保安的联系。第三，制定适应九园工业园区实际、实效性强的火灾应急处理方案，使整个项目的灭火救灾工作处于有序的运行状态。第四由保安主管负责制订消防月检查的制度，对存在的问题隐患及时上报维修及更换、更新，使消防系统时刻处于完好状态。
(三)强化技防系统运用，将人防、技防有机结合。
在做好人防管理的同时，物业部将运用各类技防系统做到操作规范、及时报修。对物业部的技防系统实行了统一管理，由姚主管主抓，建立各小区技防设施档案，对规范操作、问题报修、维修养护等，使技防设施的有效利用率得到充分提高。同时为了使人防与技防的有机结合，要不定期组织进行各类综合演练，通过演练与培训增强保安员的实战能力，保障了宿舍楼与办公楼与在管区域内的财产安全和人身安全。
(四)成立专职巡逻监督岗。
为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律，夜间负责各小区外围巡查和突发事件的紧急处理。巡逻监督岗的成立，一方面对检查过程中发现的保安员岗容风纪和值勤状况等方面出现的问题及时纠正，并对违纪人员给予教育批评，严重者报公司给予处分，从而严整队伍作风，有效提高值勤质量;另一方面由于巡逻监督岗良好的机动性使夜间项目的外围安全得到了保障，保证了夜间突发事件及时调度、及时处理，使区域防范工作得到深化和加强。
综上所述，物业部今年的重点工作放在安全管理上，包括对资产的重点清点与台账管理，同时在防汛、防寒上为了加强保安岗位人员监督和夜间外围巡查，物业部将根据公司进度成立巡逻监督岗。白天负责检查保安员的岗位形象和值勤纪律
开展工作。在安全管理工作中将根据新城公司这几年的工作经验，进行充分总结，吸取经验教训。同时，物业部充分认识到目前的管理安全工作距离现实的要求还存在较大差距，物业部将在今后的安全管理工作将仍以服务为重点，提高安全服务品质，在公司领导的指导下，使整体安全服务工作再上一个新台阶，争取20__年以崭新的面貌为新城贡献为量。
物业公司个人工作计划二__物业管理公司在后勤集团的领导下，禀承集团“服务育人”的宗旨，努力工作，求实创新，圆满完成了下半年工作任务。除了要一如既往地坚定“服务”的理念外，还要开拓工作思路，准确分析物业管理公司发展面临的机遇、困难和挑战，强化危机意识，提倡实干意识，同心同德，实现集团各项工作全面健康有序地发展，为全面完成集团发展规划上确立的目标奠定扎实的基础。下半年我公司工作重点主要有以下几个方面：
(一)做好日常工作，提高公司服务质量
这对于物业管理公司来说有一定难度，公司管辖范围大，人员多且杂，所以说如果想找到物业公司的不足之处，随时随地都能找到。尽管如此，我们仍有决心把服务工作做的更好，为学校、为集团争光。
(二)整顿干部队伍
物业管理公司由原四个中心整合而成，员工很多，公司成立之初，干部上岗时没有进行竞聘，经过将上半年时间的工作，部分干部能够胜任工作，一部分能力还比较欠缺。经公司领导研究决定，今年会在适当时候进行调整，完善干部队伍，选拔高素质、能力强的员工为基层领导。
(三)合理规划部门。
公司建立之初部门的规划经过一段时间的运作，有不尽完善的地方，特别是不能提高工作效率，提升服务质量。我们将基于第2点对公司部门进行进一步调整，合理划分部门，现暂确定为五个部门，分别是学生公寓管理部、校园管理部、楼宇管理部、保安部、办公室。
(四)积极推动“拨改付”
“拨改付”工作对物业管理公司来说是至关重要的，从目前学校的运行状况来看，物业公司的运行举步维艰。特别是现在物业公司学生公寓、物业楼、校管部均存在责权不明的现象，这种模糊的界定使我们的工作在某些方面不方便开展工作。比方说一个“零修”的问题，“零修”的定义是什么，维修范围多大?界限怎么分?现在还没有明确的说明。
而我们的维修人员按领导指示，所有有能力修好的项目都是尽快修好，不管是否在我公司职权范围内。这样维修权责不明的状况给我们的工作带来了不小的困难，尤其是资金无法到位，让我们的工作进退两难。所以，有必要积极推进“拨改付”，做到各负其责、各尽其职，彻底避免推诿现象的发生。
(五)进行定编、定岗、减员增效
考虑到物业管理公司队伍庞大，经费比较紧张，公司准备尽量把年轻有作为的人吸收到工作岗位上来，不允许不敬业不爱岗的人占据重要的工作岗位，以免影响我们的服务质量。
(六)有计划、有步骤地进行干部、员工的培训
我们已经做了5级岗到班组长的培训，为期一个星期。培训之后，每个班组长都写了1500字左右的心得体会，大家普遍认为很有必要进行这样的培训。正是因为我们公司的领导看到现在这个现象，即集团，学校，包括公司的任务下达到班组长这一级或者到部门经理的时候，可能造成停滞。使得下面的员工不理解上面的精神，上面的精神没有彻底传达到每一位员工。
这样势必影响整个集团的服务质量的提高。基于这种考虑，我们已经进行了第一轮培训，接下来，我们会有计划、有步骤地将培训普及，使每一位员工都有可能参与其中。
(七)调动全公司员工积极性，多渠道进行创收
在后勤集团所有公司当中，论创收能力，我们公司恐怕是最低的，因为所有的工作都是围绕“服务”这个主题进行的，创收很难。但是尽管很难，我们也要想方设法创造收益，“能创收一元钱，就决不创收一毛钱”，尽我们努力把创收工作做好。我们设想的具体办法有：
(1)开展家政业务。物业管理公司队伍中，很大一批是保洁员，也有很多干部有这样的实际经验。在家政这一方面从卫生保洁做起，比较符合我公司目前实际，也是创收的一个切入点。
(2)办公楼、教学楼、老师办公室的定点、定事、定量清洁。
(3)花卉租摆和买卖业务。公司校管部有花房，现只是为会议提供花卉租摆业务。
我们考虑利用有限的资源，在花房现有规模能承受的基础上扩大业务，逢年过节或有喜庆节日的时候把花卉摆放在需要的地方，其一是做好服务，另一方面也能创收。
(4)承接小型绿化工程。大型工程我们暂时还没有能力承接，另外是受客观原因的限制，目前我们只能与后勤管理处达成协议，适当的在校内承接力所能及的小型绿化。
(5)增强、增加为学生进行更多的有偿服务项目。目前，物业管理公司对学生的有偿服务项目有两项，一个是全自动投币式洗衣机;另一个是在学生公寓安装了纯净水饮水机，提供有偿饮水。这样，不仅方便学生日常生活，还能为公司创收。
除此之外，我们公司领导班子集思广益，努力在为学生服务方面下功夫，尽量做到社会效益与经济效益两丰收。
物业公司个人工作计划三一、全面实施规范化管理
在原有基础上修订各部门工作手册吗，规范工作流程，按工作制度严格执行，加大制度的执行力度，让管理工作有据可依。并规范管理，健全各式档案，将以规范表格记录作为工作重点，做到全面、详实、有据可查。
二、执行绩效考核工作，提高服务工作质量
以绩效考核指标为标准，实行目标管理责任制，明确各级工作职责，责任到人，通过检查、考核，真正做到奖勤罚懒，提高员工工作热情，促进工作有效完成。
三、强化培训考核制度
根据公司培训方针，制定培训计划，提高服务意识、业务水平。有针对性的开展岗位素质教育，促进员工爱岗敬业、服务意识等综合素质的提高。对员工从服务意识、礼仪礼貌、业务知识、应对能力、沟通能力、自律性等方面反复加强培训，并在实际工作中检查落实，提高管理服务水平和服务质量，提高员工队伍的综合素质，为公司发展储备人力资源。
四、结合小区实际建立严整的安防体系
从制度规范入手，责任到人，并规范监督执行，结合绩效考核加强队伍建设，加大对小区住户安防知识的宣传力度，打开联防共治的局面。
五、完善日常管理，开展便民工作，提高住户满意度
以制度规范日常工作管理，完善小区楼宇、消防、公共设施设备的维护，让住户满意，大力开展家政清洁、花园养护、水电维修等有偿服务，给业主提供优质服务。
六、根据公司年度统筹计划，开展社区文化活动，创建和谐社区 根据年度工作计划，近阶段的工作重点是：
1.根据营运中心下发的《设备/设施规范管理制度》、《电梯安全管理程序》、《工作计划管理制度》等制度规范，严格执行，逐项整改完善，按实施日期落实到位。
2.根据《绩效考核制度》中日常工作考核标准组织各部门员工培训学习，明确岗位工作要求。
3.拟定车辆临停收费可行性方案。
4.配合运营中心温馨社区生活剪影等社区文化活动的开展，组织相关部门做好准备工作。
5.按部门计划完成当月培训工作。
20__年__区将以务实的工作态度，以公司的整体工作方针为方向，保质保量完成各项工作任务及考核指标，在服务质量提升年中创出佳绩。
物业公司个人工作计划四时间过得很快，20__年已成为过去，我们又迎来了崭新的一年，在这除旧迎新的日子里，我将对我过去一年的工作作一个总结：
一、物管费的收缴
我们都知道，物业管理的核心是物管费的收缴，平时我经常督促各个小区上门收缴物管费，对于各个小区收到的款项收入明细进行逐户仔细登记，并积极配合各小区统计员每月做好核对工作。认真完成各个小区的开票工作，确保收回各项资金。
二、有收入，就一定有支出
我对小区的成本费用进行规类登记，水费电费电话费一类，日常报销一类，劳务费一类，做到每一笔支出都有帐可询。为小区的统计员提供第一手资料，以便于统计员正确的做好每个月费用与支出的台帐。
三、配合财务部做好各项工作
包括收入的统计，日常报销，发票收据的收发工作和拿取银行回单，每月按时造好工资表，发好工资。并且做好银行里的一切事务。
四、配合各小区的业主委员会委员做好各项工作
如维修资金帐户的开户销户、开好贷记凭证，把维修金从维修资金专户划入我们物业公司账上、帮助业委会存取定期款项等等，使各小区物业管理工作更好地进行下去。
五、20__工作计划
1.要加强各项费用的收缴工作。
物业管理是一个高投资、高成本、低回报的服务行业，要确保公司持续正常发展，必须做好物业管理各项费用的收取工作，并按时足额收缴;
2.我们要厉行节约、降低成本;
3.在维修资金管理方面，我想有必要做好一切台帐，特别是需要公司垫支的物品，因为暂时不能分摊，以后维修到了才可以分摊，所以台帐是很重要的，如稍有疏忽，就会增加公司的费用，使公司利益受到损失，所以这一点是很重要的。
总之，自从我加入物业以来，不管是对于公司还是公司领导及职工，从一开始的陌生到现在的逐步了解，给我印象最深的就是敬业精神，他(她)们那种吃苦耐劳的精神是值得我学习的。所以在未来的时间里，我除了要继续做好原来的工作，更加要注意的是：开源节流、降低成本、提高效益。节约每一分，用好每一分，因为我们的每一分钱都来之不易。我相信，靠我们大家的齐心协力，在未来新的一年里，我们物业的明天一定会更美好!
物业公司个人工作计划五20__年上半年，在开发区管委会及总公司的支持和领导下，到目前为止我们已完成营业收入__万元，20__年下半年，我们将继续保持上半年的良好发展势头，响应市政府振兴__老工业基地的号召，进一步加大业务投入，争取引进更多的工程项目，重点开拓物业管理业务。同时还要找问题、找差距、找不足，为此，我们制定我公司20__下半年的工作计划：
一、总的工作目标：
1、稳抓环卫，提高道路保洁质量，确保开发区环境卫生在全市。
2、发展绿化，确保完成开发区下达的绿化养护及绿化保洁任务。
3、积极拓展其他工程业务，提高经济效益。
4、确保安全生产，加强安全意识，尤其是保证车辆行驶安全及道路保洁工人人身安全。
5、提高全体干部员工的服务意识和服务理念。
6、维护职工的合法利益，提高职工福利待遇，确保职工队伍的稳定。
7、力争完成全年营业收入__万元，创利税__万元。
8、积极拓展物业管理新业务，拟承接高铁国际商务区一体化物业管理。
二、具体措施：
1、加强政治学习，统一思想认识，提高全体干部员工为开发区建设和发展服务的意识。
将开发区的新形势、新发展、新变化传达给个职工，激发职工的工作热情。
2、加强职工业务技能培训。
尤其是物业管理人员，分管理人员、维修人员、秩序维护员(保安)、保洁员等不同部门、不同工种要定期进行物业管理知识、专业技能训练，定期进行消防知识培训;对驾驶员定期进行安全思想教育。
3、继续在各部门推行承包责任制，由部门负责人负责本部门内部的所有事务，部门负责人对公司经理负责。
1)公司拟正式成立监管科，隶属于公司办公室，向办公室及公司总经理汇报工作。
监管科于20__年初成立试运行以来，对公司的各项工作都有了很大的促进作用，但是监管力度仍然不够大，离公司领导对监管科的期许，还有比较大的差距。
公司拟于下半年正式成立监管科，加强对各部门的检查考核，量化考核指标，每天考核两次，不走过场，不搞形式主义，不怕得罪人，如实填写日考核表，月底总结考核情况报办公室，根据考核情况按公司奖惩制度进行奖惩。
2)对环境卫队酝酿进行重大改革。
推行承包责任制，环卫队实行队长负责制，队长签定承包责任合同，全面负责环卫工作。
同时计划分路段进行承包，由监管科对各路段进行考核定奖惩;垃圾中转站(车队)实行队长负责制，队长签订承包责任合同，职责范围包括垃圾中转站、车队、安全保卫、渣土办;与驾驶员签订责任状，明确驾驶员的责、权、利，进一步明确发生安全事故后公司和驾驶员各自所承担的责任;对原垃圾站进行改造，新上压缩机组一台;强化服务功能，提高服务水平，加大对企事业单位的服务力度，拟增加封闭式保洁车、吸粪车及洒水车各一辆;拟接管经七路垃圾中转站。
3)办公室加强内部管理。
对公司各部门劳动纪律及业绩的监督考核;负责仓库、汽车等事项的综合管理;组织经理办公会及班组长会议，每月进行工作总结并制定下月工作计划;安排监管科每天考核各部门工作;进一步加强物资采购、仓库管理、用油管理，材料进出必须有领导签字;油票由办公室统一开具经总经理签字后方可加油，并由办公室安排专人随同;汽车维修及购买配件由专人负责，办公室统一安排。
4)绿化队实行承包责任制。
分管经理签订承包责任合同，负责绿化队内部所有事务。在确保完成开发区下达的绿化带养护及保洁任务的同时，积极拓展其他绿化工程业务。
5)继续加大物业管理力度。
做好安全培训及管理，定期对安保人员进行技能培训、消防培训，定期举行技能竞赛和消防演习;继续加强科技创业园服务区的管理，对服务区食堂卫生及饭菜质量进行监督管理，确保宿舍楼住户财产及人身安全，确保园区环境美观，高标准高质量完成园区车棚建设;继续做好怡园市民广场窗口单位物业管理，拟申报广场绿化工程为徐州市精品园林工程;承接清洁技术产业园绿化。
4、开源节流，节约各项经费开支，加强财务审计力度，尤其是工程审计，提高公司的经济效益。
5、加大物业管理房租、水电费收费力度，确保费用及时回收。
6、改革公司工资分配体制。
进一步提高临聘人员工资待遇以及改革驾驶员工资制度，宗旨是使多劳者多得、少劳者少得、不劳者不得，尽可能使工资分配趋于合理化。
7、加强安全生产管理，进行安全知识培训，包括保安职责教育、消防知识培训、车辆行驶安全教育等，特别是行车安全管理，通过每周进行一次安全思想教育，强化驾驶员的安全意识。
确保20__年全年无安全责任事故。
8、严格执行奖惩制度，细化奖惩条例。
做到奖优罚劣，使人人有压力，人人有动力。
