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房价调控范文1
土地调控平抑重庆房价
对重庆房地产来说，“新特区”是个好东西，但它只对夯实支撑房地产业发展的经济基础有效，房价非正常上涨，只能起到透支城市生命力的负面效应。
6月18日，国家发改委宣布，重庆与成都一起成为新的综合改革实验区。在利好刺激下，重庆房价猛然上蹿。截至本报记者发稿时，重庆房价非正常上涨的势头仍没有改变。
不过，本报记者获悉，重庆国土局与当地物价局已经着手对一些房产商和建筑开发商展开调查，希望摸清涨价的原因。中原地产一人士称，政府此举意在希望房价理性。
7月4日，重庆地产集团董事长李英儒在接受媒体采访表示，重庆市将通过调控土地投放来遏制房价飞涨。
购房者诉苦
对重庆房地产来说，“新特区”是个好东西，但它只对夯实支撑房地产业发展的经济基础有效，房价非正常上涨，只能起到透支城市生命力的负面效应。
一位重庆购房者在自己的博客中写到：记得两周以前，我打电话问融侨半岛的房价，得到的答复是均价3700多。时隔不过10天，我再次询问，房价已经变成“均价3900多”了。
“朝江一面的5000一个平方米。还有几个楼盘，直辖10周年庆典之前，房价还勉强能够接受，不过一个焰火晚会时间，房价已经让我吃惊了。”这位购房者抱怨说。据悉，目前重庆一些市民已经开始呼吁发起抵制购房活动。
重庆国土局的监测数据统计，6月17日――25日的9天时间里，主城区商品住房共成交4524套，面积41.33万平方米，与国务院公布重庆成为试验区之前的地价相比，每平方米价格由原来的2800多元上涨到3055元，均价上涨7.6%。这个重庆市国土房管局的最新统计数据，引来了人们对重庆房价的关注。
曾几何时，重庆的老百姓被当地主政者誉为“最幸福的买房者”。记者了解到，2006年，重庆主城区商品房平均价格为2700元/米，主城区居民月均收入在2700元左右，基本实现了一比一的比例，而北京、上海等地相应的比例是三比一。
有分析人士指出，现在要想炒房，在北京上海炒风险非常大。放眼全中国，也只有重庆近期有概念，值得去炒。他们认为“现在来炒重庆房子，年底绝对会大赚一笔。”
不过，本报记者获悉，重庆国土局与当地物价局已经着手对一些房产商和建筑开发商展开调查，希望摸清涨价的缘由。中原地产一人士称，政府此举意在希望房价理性。
重庆房地产行业主管部门承认，有个别开发商“捂盘惜售”，故意借机抬高房价，同时表示将对此加大查处力度。“究其因，无非重庆直辖十周年和成立新特区带来的效应。”分析人士说。
城区不缺地
数据公布后，重庆市国土房管局副局长蒙毅在接受新华社记者采访时强调，相应成本的上升确实拉高了房价。“但不可否认的是，确实有个别开发商存在捂盘、惜售等情况，而对于这种情况，重庆国土局将加大打击力度。”
从重庆房地产市场现有的供给和需求两个方面来分析，目前市场暴涨的情况不是很理性。
本报记者了解到，在土地供应上，重庆主城现在有3万亩土地可以供应，待开发建设的土地有7000万平方米，主城占了70％，而这其中有3500万亩按照规定要用于建设住宅。而从房源看，重庆可售的房子有82万平方米，其中70％是实际销售价格在3000元以下的。
另外，来自官方的统计是，2007年的市场放量在2600万方米以上。
当地房地产商向记者介绍，2007年可以算做是外地开发商集中进入重庆市场的一年，很多国内大型开发商都纷纷看好重庆市场的潜力，百万平方级别的项目屡见不鲜。
一位当地房地产商指出，2007年还有一个很重要的因素，去年国六条“90/70”规定的影响会在今年显现出来。“就算是在总体放量不变的情况下，由于单套户型面积减少，市场套数的供应将增多。”
记者从相关部门也了解到，重庆房地产市场的本地消费率在80％以上，外来的购买者并不多。
7月4日，重庆地产集团董事长李英儒强调，作为重庆市属国有企业，重庆地产集团现储备了10万亩土地，而且主要集中在主城区，这些土地在2020年前完全可满足重庆房地产开发需求。
另外，记者从重庆官方得到的数据来看，在重庆新一轮总体规划中，其一小时经济圈有4200平方公里城镇规划用地待开发。
重庆市国土房管局副局长蒙毅还强调：“重庆地价占房价的比例，将控制在13以内，因而重庆房价不会出现大幅上涨。”
房价调控范文2
历朝历代，因房子出现的问题层出不穷，作为封建社会的最高统治者，皇帝们也都采取了一些措施，而且有些措施在现代人看来，仍有一定的借鉴意义。
宋太宗当政初期，购置房产都是先立契，再出钱，最后印契，就是请衙门在合同上盖章。
但是后来，房价出了问题，有些房主为了挣钱，选择将房屋以高价卖给一些外地人，后来，更是出现了专门囤地哄抬房价的地主。久而久之，出现了一个怪现象，大批房子空着没人住，很多平民却因为买不起房子，只能露宿荒野。
宋太宗意识到这是个大问题，经过深思熟虑，决定在买卖双方签合同之前加一道手续，叫作遍问亲邻。
宋太宗下了一道圣旨，明文规定：凡典卖物业地产，先问房亲，房亲不买，次问四邻，四邻不要，他人才得交易。
卖方在卖房之前，不仅要得到家人和族人的首肯，还要得到邻居的首肯。这种首肯不能只是口头容许，正规的做法是“依账取问”，就是拿一个小本子，列个“问账”，把亲戚邻居的名字都列在上面，并写明我想卖房的理由，以及想卖多少钱，然后先交给卖房人的亲戚，如果他们不买，再去找邻居，问问他们是否愿买。
总而言之，只有问账上密密麻麻列满了大家的签名，才有权把房子卖给别人，否则就是违法，族人四邻就有可能去举报。而作为买主，是有权要求看这个文书的。
宋太宗的圣旨一下，房子价格迅速回落。
其实，我们国家现在采取的一些措施里，也有中国古代调控房价的影子，譬如廉租房。事实上，古代也有廉租房，但都属于民间性质。
唐宋时期，廉租房主要来源于寺观，寺观的土地由政府划拨，建房的资金由信民捐献，历年的房产维护费用则从香火钱里出。
唐宪宗元和年间，白居易进京赶考，前后两个月，就一直租居在一个叫华阳观的道观里，因为那里房租便宜。
宋朝的辛弃疾，早年赴金朝中都燕京应试，为了省钱，住的是现在北京的悯忠寺。
明清时期，又多了个廉租房的来源，那就是会馆。会馆是异乡人在客地建的聚会场所，凡是像样的会馆，都有戏台、议事厅，以及客房。客房是为旅居在外，没有住处的同乡准备的，租金非常便宜。
为防止有人囤地起价，古人也采取过很多措施。后唐庄宗李存勖颁发过一道赦令：其空闲有主之地，仍限半年，本主须自修盖，如过限不见屋宇，亦许他人占著。
房价调控范文3
【关键词】通货膨胀 房价 政策调控
一、问题的提出
自从1998年我国实行住房货币化改革以来，政府进行过多次宏观调控。从国八条、国十条、新国十条到2013年3月出台的新国五条等房地产调控政策，旨在调控投机投资性购房及房地产市场过热的现象。我国房地产市场持续“高温”，调控效果受到市场广泛质疑，我国房价调控仍然面临着巨大的挑战。
通货膨胀对房地产价格变动影响的研究，徐忠（2012）利用我国2005-2011年的数据对房价、通货膨胀和货币政策进行实证分析，结果表明：我国流动性对房价和通货膨胀影响显著，负利率推升了房价的上涨，货币政策的价格型工具对抑制房价更有效。吴卫红（2011）利用2000年6月～2011年6月数据对我国房地产市场、股票市场和通货膨胀的联动关系进行实证分析，结果表明：长期内，通货膨胀发生时房地产市场的繁荣会受到负面影响，短期内，股票市场受到自身的影响很大并且比较稳定，然而房地产市场受物价水平影响小。陆岷峰（2011）利用2005年1月～2010年10月我国房地产价格、股票价格和通货膨胀三者之间的关系进行实证检验。结果表明：房价上涨刺激通货膨胀，通货膨胀对房价的影响方向是不确定的。高恒亮（2011）利用2000年1月至2010年12月期间的月度数据对我国房地产价格和通货膨胀进行关联性研究，结果表明：短期内，房地产价格波动对通货膨胀影响较弱，长期内房地产价格上涨，物价也会上涨。AH Hui，WANG Jun，Wang Ruidong，TAO Yuanjun.（2012）使用2002年第一季度到2011年第三季度的数据，利用VAR模型对中国房地产价格波动的影响因素进行了检验，其结论表明，中国房地产的供求状况不是影响房价快速上涨的因素，而房地产的调控政策才是影响房地产价格的重要原因。
二、实证分析
（一）变量选取
本文研究区间为2001年1月份至2013年3月份的160组月度数据。所有数据均已进行了对数处理，并用X12方法进行了季节调整，分别记为lny、lncpi。数据均用Eviews6.0软件处理。
文中所用的变量情况如下：
1.房产价格：国房景气指数，用y表示。国房景气指数也称国房指数，这是国家统计局在1997年研制并建立的一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系，国房景气指数每月初公布。因此为了准确的分析我国房地产价格变动，本文采用国房景气指数作为衡量我国房价变动的指标。数据来源：wind数据库。
2.通货膨胀：物价指数，用cpi表示。CPI指在反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动趋势和变动程度。居民消费价格水平的变动率在一定程度上反映了通货膨胀的程度。因此采用CPI衡量我国通货膨胀变动的指标。数据库来源：中国经济社会发展统计数据。
CPI与国房景气指数趋势图如下图1：
图1 国房景气指数和cpi趋势图
（二）时间序列的平稳性检验
根据ADF单位根检验方法，对数据进行了季节调整和对数变换。对变量lny和lncpi进行平稳性检验。结果如表1：
表1 变量的ADF单位根检验结果
从表1可以判断，在1%显著水平上，2个变量都没有接受单位根的假设，为非平稳序列，对变量进行一阶差分后，在1%显著水平下，变量lny和lncpi都实现了平稳。因此所有数据都为一阶单整。
（三）格兰杰因果关系检验
考证cpi与国房景气指数的相互影响，对两者进行格兰杰因果关系检验。结果如表2所示：
表2 dlncpi与lny的格兰杰因果关系检验
从表2可以看出，格兰杰因果检验的结果表明，在5%水平上，dlncpi和dlny之间存在明显的相互影响关系，dlncpi变化是dlny变化的格兰杰原因，而dlny变化也是dlncpi的格兰杰原因。
（四）VAR模型脉冲响应与方差分解分析
根据输出结果，可以写出VAR模型的估计结果：
y=1.227*y（-1）+0.262*y（-2）+0.182*cpi（-1）-0.263*cpi（-2）+0.532
cpi=0.203*y（-1）-0.168*y（-2）+1005*cpi（-1）-0.037*cpi（-2）-0.126
R2=0.959 F=897.40
根据AIC和SC滞后阶数准则，最优滞后阶数为2，建立y与cpi双变量的VAR模型，如图：
图2 单位圆和特征根
图中2的蓝色点表示AR特征多项式的根的倒数，所估计的VAR模型有4个根，其中2个复数根，2个实数根，这些跟的模都小于1，可以看到这些点都位于单位圆之内，表明所估计的VAR模型是稳定的。因此，可以进行脉冲响应分析，追踪期数为45期。
图3 房地产冲击引起的响应函数
图4 通货膨胀冲击影响的响应函数
从图3可以看到，给房地产价格一个正的冲击，第一期的反应为0，从第2期开始对通货膨胀有一个正的冲击，达到最大至0.01%，然后开始逐渐弱并在第5期至0，之后持续下降至20期达负的最大为0.07%，此后，负影响逐渐减弱，持续趋近于0。
从图4可以看到，给通货膨胀一个正的冲击，第一期的反应为-0.05%，逐渐上升到第7期达到最大至0.03%，然后逐渐下降到41期为0，之后产生持续下降的负反应。
三、结论及调控政策
结论一，格兰杰因果检验发现，CPI的变化导致了国房景气指数的变化，国房景气指数也导致了CPI的变化，即通货膨胀与房地产价格存在双向格兰杰因果关系。房价涨幅增加会刺激通货膨胀，通货膨胀也会影响房价。为此，调控政策关键是稳定通货膨胀率，避免与房价形成恶性反馈圈。通货膨胀率增长，居民消费价格水平上升，引起物价上涨，消费增加，进而造成房价上涨；而房价上涨，房产拥有者财富增加，从而刺激消费，过度的消费又会进一步加剧通货膨胀，反之亦然。正是因为通货膨胀率与房价之间的这种相互影响的关系，形成了通货膨胀与房地产价格的一个循环圈，造成房价居高不下的状况。要想改善房地产价格的现状，必须要从稳定通货膨胀率着手，通过对通货膨胀率的控制，逐步减少房地产价格上涨。
结论二，脉冲响应函数发现，短期内，房地产价格波动对通货膨胀产生正的影响，慢慢趋于0，长期来看，房地产价格波动对通货膨胀产生负的影响，负影响逐渐减弱，持续趋近于0；而通货膨胀对房地产价格的影响很长时间都是正影响。在现阶段，希望我国房地产价格下降是不现实的，一方面房地产是我国国民经济支柱产业，房地产价格下降将导致通货紧缩。另一方面，通货紧缩政策，将导致就业减少、经济增长乏力等局面，后果将十分严重。因此，正确的选择是采取有效的调控组合政策，保持房地产缓慢上涨、产生温和通货膨胀。调控组合政策应该包括土地、金融、税收等政策。首先，应该加强土地政策的连续性和系统性，抓紧建立土地合理供给机制。其次，政府应合理压缩货币投放和信贷规模，适当、有效地收紧市场流动性，遏制投资过热，打击资产泡沫。第三，抓紧实施房产税，抑制投资性购房需求、稳定购房刚需。
参考文献
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房价调控范文4
与此同时，我国房地产市场，在最近几年出现了非理性的繁荣发展，房价不断攀升。虽然随着政府调控措施的纷纷出台，房地产市场逐渐冷却下来，但没有一种调控措施，既能够起到调控房价，又能解决日益严重的养老问题的功效，而“倒按揭”正是这种理想工具。
一、“倒按揭”的养老功能。
“倒按揭”，学名叫做“逆向年金抵押贷款”，俗称“以房养老”。它是房地产抵押贷款的重大创新，由美国新泽西州劳瑞山的一家银行在上个世纪 80 年明的。众所周知，人们在年轻时，为了拥有自己梦寐以求的住房，往往要兢兢业业努力工作几十年。然而，当他们还完银行的房贷，拥有住宅的全部产权以后，已步入了晚年。而晚年的收入水平大大下降，从而生活水平受到了较大影响。为了帮助消费者实现横跨生命周期的预算平衡，实现一生大致均衡的消费，使老年人在能够依靠自己的住房获得收入，从而提高自己的消费水平，金融机构设计出了“倒按揭”这种“抵押贷款”的创新产品。
所谓“倒按揭”，就是老人将自有住房抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构通过有关的资质审查后，定期向老人发放贷款用作生活费用，贷款期间老人拥有继续在抵押房屋居住的权利。贷款期结束，老人或老人的后人通过出售房屋或者其他途径偿还贷款本息的贷款方式。
美国为 62 岁及以上的房产所有人提供了三种“倒按揭”的贷款方式 ：第一种是居住期产权抵押贷款，即在房屋所有人居住该房产的时间内，由贷款机构每月向他们提供贷款 ；第二种是规定期抵押贷款，即在规定的年数内，由贷款机构向借款人每月支付一定的贷款额 ；第三种是信用额抵押贷款，即允许房产所有人在信用额度内连续提款，直到累计提款额加上应付利息达到贷款本金限额。
新加坡允许 60 岁以上的老人将房子抵押给有政府背景的公益性机构，由该公益性机构一次或分期支付老人养老金，等到老人去世以后，房屋产权由这些机构处理，然后把出售房款所得扣除贷款本息后的“剩余价值”交给老人的后人。
加拿大规定 62 岁及其以上的老年人可以将房屋抵押给银行，获得 1.5 万到 30 万加元不等的贷款。贷款期间只要老人不搬离住房、不出售住房，房屋的产权关系可以保持不变，老年人可以一直住到逝世，然后由后人通过出售房产的方式折还贷款。
在我国，中信银行正在北京等城市进行“倒按揭”的试点。中信银行面向中老年人推出“信福年华”借记卡，允许年满 55 周岁的中老年人以房产为抵押，向银行申请贷款养老。具体操作是，老人将其房屋抵押给银行，银行根据房产的价值和合理的养老金金额确定贷款金额，累积贷款总额不超过房产价值的 60%，并且每月支付的养老金最高不超过 2 万元。在贷款期间，老人只需偿付利息或部分本金，贷款到期后一次性偿还剩余本金，如果到期不能正常偿还本金，将以房产变现资金偿还银行贷款。
不难想象，如果将来类似于中信银行“信福年华”这样的“倒按揭”能够在全国范围内广泛实施，不仅能够实现广大老人整个生命周期的平稳消费，而且还将缓解养老问题给政府财政造成的巨大压力，摆脱“未富先老”的困境。
二、“倒按揭”调控房价的功能。
我国房地产市场实际上是在三个层次上运行的 ：一级市场是土地使用权的出让市场 ；二级市场是房地产增量市场，就是通常所说的一手房市场 ；三级市场是房地产存量市场，就是俗称的二手房市场。随着房地产市场的发展，房屋的总量将不断增加，因而二手房市场的交易量也将逐渐增多，并在房地产交易中占据主要地位。
这种房地产三级市场日渐繁荣、二级市场日渐萎缩的发展态势是房地产市场走向成熟，回归理性的必要条件。
由于房地产二级市场的交易主体是开发商和普通购房者，开发商垄断了大量的房源，从而导致了二级增量房市场成为一个垄断市场。开发商与购房者之间不平等的市场地位赋予了开发商对房屋垄断价格的权利，从而使成交价格普遍高于竞争充分条件下的房屋市场价格。在房地产发展的初期，增量住房的交易往往构成整个房地产市场交易的主体，由于房屋的存量交易比重较小，存量房的交易又往往采取随行就市的定价策略，使房地产二级市场的房屋成交价格成为了房地产交易市场的风向标，很容易使整个房地产市场的成交价格背离竞争充分条件下合理的住房价格，导致房价畸形高涨的局面。只有存量房的交易成为整个住房交易的主体，才能破解垄断定价的怪局。由于房地产三级市场的买卖双方人数众多，存在广泛的激烈竞争，所形成的住房价格比较能反映整个住房供求的基本面，因此价格也较为合理。因此只有当三级市场成为整个住房交易的主体时，房地产市场才能走上健康、可持续的发展道路。
而“倒按揭”的广泛实施，非常有利于三级市场的发展壮大。由于“倒按揭”贷款的偿还依赖于老人过世后所遗留住房的出售，银行的这种出售行为将增加存量房市场的住房供应量，增加存量房市场的交易规模，促进房地产三级市场逐渐替代二级市场成为整个住房交易的主体，从而推动房地产市场走向成熟，房价回归理性。
三、“倒按揭”实施的困难及建议。
我国在实施“倒按揭”贷款方面还存在很多障碍，主要障碍及对策如下。。
（一）70 年住房土地使用权的限制。
由于法律规定我国的城市住宅用地仅仅享有 70 年的土地使用权。因此，假设一个人 30 岁买房，等到 60 岁申请“倒按揭贷款”时，房屋仅剩下 40 年的土地使用权。
等到老人去世，银行、保险公司等金融机构获得该房屋的产权时，房屋的使用年限已所剩无几。因此，即便是中信银行推出的“信福年华”也仅仅规定了最多 10 年的贷款期限。虽然，《物权法》规定了住宅类土地使用权到期自动续期，但对自动续期是有偿还是无偿未作进一步说明。
因此，如果使“倒按揭”这一模式能够在全国广泛实施，立法部门应尽快制定详细明确的法律条文。
（二）传统观念的制约。
由于我国自古便有“但存方寸地，留与子孙耕”的传统，因此很多老人仍然不愿意采取“倒按揭”的方式获取养老金，而宁愿生活水平下降一些，也要将住房作为遗产留给子女。因此，除了法律和制度的完善以及民政局、房管局、金融保险机构的配合外，“养儿防老”的传统观念也需要逐渐转变，这就要求加大对“以房养老”模式的宣传力度，从而实现老人对“倒按揭”态度的转变。
（三）楼市的过度扭曲。
现在金融机构之所以对“倒按揭”采取一种不冷不热的态度，一个最重要的原因，就是如今楼市的过度扭曲。
由于金融机构对“倒按揭”贷款的发放，需要建立在对房地产市场价格中长期走势、老人的预期寿命等因素预测的基础上。因此为了防范风险，金融机构在发放“倒按揭”
房价调控范文5
国务院“新国八条”要求地方政府在今年一季度公布房价控制目标，这是房地产调控措施的一大亮点，然而各地公布的变相涨价目标令人痛心，甚至还有一些城市至今未公布这一目标。最近国务院房地产督查组到各地调研，发现一些地方政府执行调控政策不力的问题，要求地方对于不合理的房地产价格控制目标进行纠偏。那么，在有的地方抵制中央房地产调控情况下，下一步的调控政策应当如何取舍呢？
个别地方政府抵制调控是事实
4月10日至21日，国务院派出8个督查组，对北京市、上海市、江苏省、浙江省、海南省、甘肃省等16个省（区、市）贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施情况展开督查。
从督查情况看，近期投机投资性购房需求得到遏制，各地新建商品住房成交量和二手住房成交量环比总体回落，新建商品住房销售价格和二手住房销售价格总体趋稳，房地产市场调控初显成效。
但是在督查的过程中，也发现了一些突出问题，尤其是地方政府对中央调控政策的落实情况不容乐观：一些地方本年度新建住房价格控制目标较为宽松，与人民群众的预期还有一定距离；一些地方的保障性安居工程建设资金尚未足额筹措到位；个别城市配套政策措施不够坚决有力等。
个别地方政府认为当地“房价不高”，不愿意对房地产调控“动真刀”，并要求在调控中实行“分类指导”。所谓“分类指导”，其实就是地方政府要求在政策执行中应考虑当地房价不高、上涨不快、投资需求不旺盛等实际情况，适当减弱执行力度，就是要求放松中央调控政策在当地的执行力度。
这样的情况说明，在“新国八条”出台后的3个月里，已经出现一些地方政府把制定房价控制目标变成涨价目标等放松执行中央政府调控政策的现象，甚至个别地方政府想进一步松动调控，这与近期国务院强调“要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松”的态度、决心不一致。
值得注意的是，那些为执行不力找借口甚至公开要求放松调控的地方政府，无一不是对土地财政依赖过高的城市。督察小组到访的城市中，房地产税费和土地财政占当地财政收入的比例均在50%以上，这些地方政府对土地和房地产业的依赖十分严重。
目前房地产市场正值敏感时期，在对待房地产调控、房地产市场、房价等问题上，个别地方政府与中央政府的博弈心态依然强烈。
症结在于地方政府角色不清
根据国民经济行业分类，房地产业主要由四类细分行业构成：一是房地产开发经营业；二是物业管理业；三是房地产中介服务行业；四是从事其他房地产活动的企业。然而实际情况是，上述行业只是我国房地产业的冰山一角。其中最大的问题是地方政府经营土地和全民炒房活动并未被包括在内。由此，可以将中国的房地产业分为三个部分：一是经营土地的地方政府。有的地方政府过度依赖土地财政，办有土地储备中心或直接改制为地产集团，他们是中国当前房地产业的重要组成部分。二是房地产商，包括开发商、为房地产提供各类服务的中介、评估、融资公司。其中商业银行业30%的业务为房地产融资服务。三是指参与房地产经营活动的房地产投资者（个人）和规模庞大的房地产投机群体。房地产投资将买来的住房用于经营，例如出租，实际上与旅馆业相当，只不过没有注册公司，没有被看作企业进行统计。投机住房的，就是把房子买进来不住，等待时机高价卖出，属于典型的囤积商。这些人和第二个部分的区别，就是没有要求注册公司和办理营业执照，其经营活动缺乏连续性和持久性，但本质是一种经商业务。目前这个群体是构成房地产业中人数规模最大的部分。
以上三个部分构成完整的中国房地产业，主要特点有四：一是地方政府作为公共机构，利用土地剪刀差获取利益；二是房地产开发商与地方政府分享房价上涨的利益是基本商业模式；三是银行业成为房地产业的一个部分，商业银行大量做房地产信贷业务，与房地产业密不可分；四是存在规模庞大的全民炒房经营活动，公众既担心通胀稀释货币资产，另一方面又成为推高房价的重要力量。
以上只是房地产业本身，如果加上其上下游的产业，规模和范围就更大了。把房地产行业加上生产性行业，再加上后续服务性行业，房地产业就是一个非常庞大的行业，对国民经济的影响非常大。正是因为如此，中国房地产的各种声音，其中来自产业界的声音是最大的，这些声音包括地方政府、商业银行、开发商、各类房地产服务商、数目庞大的炒房群体，而来自民间的呼声是非常微弱的。这其中最值得注意的是地方政府的角色，地方政府本应作为民生、民意的代表行使权力，但实际上一些地方政府却在调控房价问题上犹豫不决，其症结就在于这些地方政府也是房地产经营者的一部分，房价的涨跌关乎地方政府的切身利益。
加大对地方政府的问责是调控关键
下一步房地产调控政策的重点是什么？主流的观点是中央将在与房地产相关的税收、信贷、土地等政策方面持续加码，以抑制地方政府试图松动调控的暗流，降低地方政府等方面的观望情绪，巩固和扩大房地产市场调控成效。笔者同意房地产调控持续加码的政策取向，同时强烈建议加大对地方政府问责的力度，并将其作为调控的抓手。
当前的中国，个别地方政府将大量精力投入城市经营，特别是土地经营和公共工程投资，由此导致一些城市规划修编混乱、大拆大建和房屋空置现象严重，高房价和地方融资平台债务累积，严重影响着我国的金融安全。一部分地方政府缺乏控制房价的动力，反而变相维护不断上涨的房价，在房地产问题上口惠而实不至，影响群众对调控效果的信心。
事实上，个别地方政府圈占土地大搞工程建设，表明他们已不满足于仅获得地方税收，而是希望通过对土地和公共工程的直接经营，获得大量土地财政收入，并立竿见影地拉升地方的GDP。考虑到工程建设过程中存在权力介入和腐败现象等问题，有些地方政府的形象工程背后还隐藏着违法的利益分配关系。
从这个意义上说，即使加大了中央对地方分税的力度，甚至普遍在各地推行了房产税制度，但在个别政府日益公司化经营的体制下，在一些地方规模庞大的公共工程投资需求面前，地方政府经营土地的动机依然强烈。
有效的手段是加强自上而下的地方政府的行政问责。考虑到地方政府在当前房价形成中的关键作用，有必要对地方政府进行严格问责，对于各地房价控制目标的纠偏，原则上都应修订为稳中有降，并制定出年度降价目标，中央政府依此目标进行政绩考评。针对保障房建设中个别地方政府哭穷问题，加大问责是完成保障房建设任务的关键。考虑到保障房建设中的多数资金可以回收，中央政府如果加大对地方政府的压力，一定能促使地方政府从卖地转向住房民生，将绝大多数的土地出让收入用于保障房建设，或通过土地使用制度创新引导农村集体、机关事业单位、企业甚至个人投资者参与保障投资和建设。
总之，通过行政问责和政府引导的强有力的舆论监督，将地方政府从参与房地产经营的热情中隔离出来，促使之回归公共服务机构的本色，形成房地产财政收入主要用于住房民生的体制和机制，应成为我国房地产近期和中长期调控的重点。
房价调控范文6
关键词：货币政策工具；调控房价；有效性检验
文章编号：1003-4625(2011)03-0051-03
中图分类号：F832.45
文献标识码：A
笔者选取合理的货币政策工具和房价指标，从趋势水平上运用VAR模型，分析货币政策调控房价的整体效果及各工具调控房价的差异性；从波动水平上运用条件异方差模型，检验货币政策工具组合调控房价的效果；并结合实证检验结果，就提升货币政策调控房价的有效性进行思考和探讨。
一、我国货币政策调控房价有效性的实证检验
我国运用货币政策调控房价，主要是通过货币供应量、利率、差别化信贷政策三类工具实现的。本文选取M1作为货币供应量工具的代表指标，选取全国银行间同业拆借市场加权平均利率作为利率工具的代表指标，选取房地产开发贷款和个人住房贷款指标作为差别化信贷政策的代表性指标。同时，笔者通过计算商品房销售额与商品房销售面积的比值，得到商品房销售平均价格，将其作为房价的代表指标，对货币政策调控房价的有效性进行实证检验。
在样本数据方面，本文选取了我国2005.01-2009.12各指标的月度时间序列数据，所涉及的数据均来源于《中国经济景气月报》。同时，为了保证数量模型变量定义的一致性，笔者统一将房价、个人住房贷款、房地产开发贷款、利率和货币供应量指标分别定义为变量P、IN、CO、R和M。
(一)趋势水平上货币政策调控房价的效果检验
笔者运用VAR模型从水平趋势上分析货币政策调控房价的效果，由于VAR模型要求样本数据必须是平稳的时间序列，笔者对货币政策工具及房价各指标时间序列数据进行单位根检验，结果如表1所示。由表1可知，各指标数据序列都是平稳的，可以进行接下来VAR模型的Granger因果关系检验和方差分解分析。
1 货币政策工具调控房价的有效性检验
笔者运用Granger因果关系检验来分析在趋势水平上货币政策各工具调控房价的有效性。在VAR模型分析过程中，Granger因果关系检验有两种方式：一种是在VAR视图下进行；一种是在组(Group)视图下进行。利用两种方式进行Granger因果关系检验的结果如表2所示。
由表2可知，无论采用哪种Granger因果关系检验的方式，无论滞后期选取1、2或者3，都可以得到一个较为稳健的检验结果：在5％的显著水平下，个人住房贷款、房地产开发贷款和货币供应量都是房价变动的Granger原因；而利率则不是房价变动的Granger原因。“个人住房贷款、房地产开发贷款和货币供应量是房价变动的Granger原因”，说明了差异化信贷政策和货币供应量工具在长期趋势上可以调控房价，在调控房地产市场方面有着较好的效果。但是，“利率不是房价变动的Granger原因”的结论应该引起我们的注意。
2 货币政策各工具调控房价的贡献度分析
本文利用方差分解分析货币政策各工具对调控房价的贡献差异。如表3所示，在对房价方差的解释能力中，房价自身波动的贡献最高，其解释能力平均达到58.8869％。而在货币政策各工具中，房地产开发贷款对房价方差解释的贡献度最高，其解释能力平均达到25.4571％；另外是个人住房贷款(10.3717％)、货币供应量(5.0942％)，利率对调控房价的贡献度最低，仅解释房价方差的0.1901％。由于房地产开发贷款和个人住房贷款分别调控房地产供给市场和需求市场，房地产开发贷款和个人住房贷款对房价解释能力较强的结论，说明我国货币政策在结构层 面调控房价效果显著。同时，由于我国房地产市场的投资投机性特征，个人购房对贷款的依赖性不如开发商对贷款的依赖性强，房地产开发贷款对房价方差的解释能力大于个人住房贷款对房价方差的解释能力。
(二)波动水平上货币政策调控房价的效果检验
本文从总量调控、房地产供给和房地产需求的结构调控三个角度分析货币政策工具组合调控房价的有效性。由于货币供应量调控房价时，没有区分房地产供需结构、房屋性质、房屋面积等结构因素的差异，只是从整个国民经济货币供应量的总量层面对房价施加影响。因此，笔者从货币供应量调控房价的角度，分析货币政策总量调控房价的效果。而在结构调控方面，货币政策可供选择的工具有利率和差别化信贷政策，但是根据上文的分析，利率从趋势水平上调控房价的效果不理想，因此，本文通过分析差别化信贷政策研究从结构视角调控房价的有效性。并且，从个人住房贷款调控房价的视角，考察货币政策调控房地产需求、进而调控房价的效果；从房地产开发贷款的角度，检验货币政策调控房地产供给，进而调控房价的有效性。利用条件异方差模型进行反复尝试和检验，最终的实证分析结果如表4所示。
一方面，从方差方程分析结果来看，无论是仅仅考虑结构调控组合，还是仅考虑需求调控和总量调控组合，抑或是仅考虑供给调控和总量调控组合，虚拟变量dt-1前的系数都为正，房价波动整体上增大。但是，从结构组合调控，到需求+总量组合调控，再到供给+供给组合调控，虚拟变量dt-1前的系数越来越小(0.1444
另一方面，从均值方程结果来看，条件方差对房价趋势水平具有显著的正向影响，条件方差的波动会加大房价的波动。但是，从结构组合调控，到总量+供给组合调控，条件方差前的系数逐渐变小(28.7300
最后，分析总量+需求+供给调控组合工具调控房价的效果。从均值方程考察，条件方差前的系数仅为0.505，小于其他工具组合的系数，调控房价的效果在所有货币政策工具组合中是最理想的。从方差方程考察，货币政策总量调控和供给、需求结构调控的协调运用，使得虚拟变量dt-1前的系数从越来越小到转正值为负数，房价整体波动的趋势也从波动
增大转变为波动减小，调控房价的有效性大大提高。
综上所述，在波动水平上调控房价的货币政策工具组合选择中，单独考虑供给、需求结构层面，或者是总量与供给、需求某个方面的组合，都无法取得良好的调控效果，必须全面协调运用，才能有效发挥货币政策调控房价的作用，取得预期的效果。
二、启示与建议
(一)应区别考虑货币政策各工具的调控效果
在趋势水平和波动水平上，货币政策工具的调控效果都是有差异的。从长期趋势水平上考察，控制房地产开发贷款和个人住房贷款是调控房价主要的货币政策中介工具。在我国，银行业对房地产业提供的金融支持，主要通过银行业金融机构发放房地产开发贷款和个人住房贷款来实现的。房地产投资资金对于银行贷款这种间接融资方式高度依赖，尽管购房者也对银行贷款有一定的依赖，但国内流动性过剩使得购房者可以利用大量的自筹资金进行房产投资投机，从而购房者对银行信贷的依赖性降低。在此背景下，虽然房地产开发贷款和个人住房贷款都呈现较大增速，但银行贷款对房地产供给方的影响仍小于对需求方的作用效果，进而导致房价的上涨。同时，如果其他货币政策不变，银行放贷资金的规模与货币供应量是紧密相关的。因此，从长期来看，笔者建议把银行信贷和货币供应量作为货币政策调控房价的中介工具。而我国利率市场化的不完善和房价对利率反应不敏感的特征，使得利率作为货币政策调控房价工具的效果大打折扣。
(二)应注重统筹货币政策调控房价的短期目标和长期目标
实证结果显示，从长期趋势水平上分析，房地产开发贷款对房价变动方差的解释能力强于个人住房贷款对房价方差的解释能力；而从短期波动水平上考察，个人住房贷款+货币供给量组合工具的调控效果好于房地产开发贷款+货币供给量组合工具的效果，货币政策工具长期调控效果和短期调控效果出现矛盾情形。因此，在运用货币政策调控房价时，应注意短期调控目标和长期调控目标的统筹兼顾。在房价出现短期剧烈波动时，由于房地产开发贷款对房价产生影响需要较长时间的时滞，个人住房贷款就成为了熨平房价首选的货币政策工具。在房价出现长期变动趋势时，由于个人住房贷款对房价的影响效果小于房地产开发贷款的效果，房地产开发贷款则成为维持房价稳定的首选工具。因此，在货币政策调控房价的短期目标和长期目标交替或重叠时，综合考虑调控时滞与时机，进而科学统筹调控短期目标和长期目标，成为有效调控房价的必然选择。