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购小产权房合同范文1
买受人(乙方): 身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于 市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后,甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
购小产权房合同范文2
表达二手小产权购房合同
卖方(以下简称甲方)：姓名：___地址：联系电话：
买方(以下简称乙方)：姓名：___地址：联系电话：
第一条房屋的基本情况：
甲方房屋坐落于;位于第___层户，房屋结构为__，房产证登记面积____平方米，地下室一间，面积平方，房屋权属证书号为。
第二条价格：
以房产证登记面积为依据，每平米元，该房屋售价总金额为万元整，大写：。
第三条付款方式：
乙方于本合同签订之日向甲方支付定金___元整，大写：，日内交付万元(大写)，余款元(大写)在房屋过户手续办理完毕之日支付。
第四条房屋交付期限：
甲方应于本合同签订之日起日内，将该房屋交付乙方。
第五条乙方逾期付款的违约责任：
乙方如未按本合同第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，每逾期一天，乙方按累计应付款的__%向甲方支付违约金。逾期超过__日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任。
第六条甲方逾期交付房屋的违约责任：
除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第四条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的__%向乙方支付违约金。逾期超过__日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，追究甲方的违约责任。
第七条关于产权过户登记的约定：
甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起_____天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起__天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的__%赔偿乙方损失。
第八条签订合同之后，所售房屋室内设施不再变更。甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，质量符合国家有关规定，符合房屋出售的法定条件。房屋交付使用之前的有关费用包括水、电、气、物业、有线等费用有甲方承担。由此引发的纠纷有甲方自行处理，与乙方无关。
第九条甲方保证在办理完过户手续之日起日内，将户口迁出，逾期超过___日，乙方每日按已付款的__%收取违约金。
第十条因本房屋所有权转移所发生的税费均按国家的有关规定由甲乙双方交纳。
第十一条本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
第十二条本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，甲、乙双方同意由_方所在地人民法院起诉。
第十三条本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，甲、乙双方签字之日起生效。均具有同等效力。
甲方：乙方：
年月日
二手小产权购房合同范本
出卖方(甲方)：身份证号码：
买受方(乙方)：身份证号码：
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等、真实、自愿、协商一致前提下订立本合同，以昭信守。
一、甲方自愿将其位于_______________________________的房屋(建筑面积_____平方米)以人民币拾万仟佰拾元整(￥元)的价款出售给乙方，若因最终产权登记面积与此有差异的，双方互不找补。该房屋为现房，乙方在签订本合同前已现场踏勘该房屋，对房屋的相关情况已经知晓。
二、乙方于该合同签订之日起三日内一次性将房款支付给甲方。
三、本合同签定时，该房屋尚不具备过户条件，甲乙双方对此予以认可，且不影响甲乙双方的交易。甲方提供取得该房屋的相关资料并待乙方付清全款后交付给乙方。
乙方如果交易该房屋,若有需要,甲方无条件配合。等具备过户条件时，甲方应无条件协助乙方办理房屋产权手续,界时发生的所有税费均由乙方自行承担。
四、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。甲方不得就该房屋再与他人订立协议、合同或其它任何方式的处分。
五、乙方在支付完毕所有购房款后，甲方即将该房屋交付给乙方。该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视等费用，甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。自合同签定日起之后发生的任何费用(指物业管理处增收费用以及其它相关杂费)均由乙方支付。
六、违约责任
1、甲方应当于乙方付清房款同时交付乙方该房屋。甲方未按时交付房屋，应支付按日计算的房价千分之一的违约金给乙方。逾期超过两个月，乙方有权解除本合同。解约时，甲方需将已收的房款即时全额退还、支付五万元违约金作为乙方损失赔偿。小产权房屋买卖合同
2、乙方未按本合同规定的付款日期及方式付款的。其逾期部分应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过两个月时，甲方有权解除合同。解约时，甲方将已收房款即时全额退还乙方,扣除两万元作为甲方损失赔偿。
3、甲方保证本房屋无查封、交易、抵押、通知拆除等现象、保证无隐瞒房屋历史或其它非善意行为。若有所列情形之一，影响到乙方权利的行使，甲方则放弃先诉抗辩权,并按所收款项双倍返还给乙方,以为违约处罚。
4、本合同签订、房款付清后，任何一方不得擅自变更或解除合同，否则提出变更或解除方需按本房屋届时市场评估价的双倍支付给对方。
5、如因政府规划部门、设计部门的原因导致房屋拆除或使用功能变更的，甲方不承担任何风险责任。
七、甲方应及时将可能影响本合同或该房屋价值的任何事件(包括但不限于公司、法人、通讯方式发生改变,该房屋的查封、扣押、诉讼、仲裁或其它争议事件)通知乙方。
八、本合同自各方签字或盖章之日起生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。本房屋属拆迁统建用房，国家政策限制，合同签定生效后乙方是实际产权人和实际所有人，在不能办理房屋产权证及土地使用证前合同属有效期内，待房屋产权证及土地使用证办理后该合同自动失效。
九、合同履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向合同签署地人民法院起诉，违约方应支付守约方因诉讼而支付的律师费、交通费等费用。
十、中介方积极协调双方交易，保证此交易真实有效,否则承担连带责任。本合同签订后，中介费即付。
十一、本合同一式4份，甲乙方各执一份，甲乙双方见证人各一份。
十二、附件：甲乙双方身份证复印件、户口本复印件。
甲方：乙方：
联系地址：联系地址：
联系电话：联系电话：
年月日年月日
小产权购房合同范本
出卖人(甲方): 身份证号码:
买受人(乙方): 身份证号码:
甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。
一、甲方自愿将其村证房位于 市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米) 二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。
三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。
四、本合同签订后,甲方对----------------------------------------的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。
五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;
购小产权房合同范文3
关键词:小产权房;法律问题;宏观调控;利益平衡
一、引言
宋庄画家村案——一个具有标志性意义的判决。
宋庄画家村聚集了来自全国各地很多不乏名气的画家。2006年,随着宋庄被规划为北京市十大文化产业集聚区之一,地价也水涨船高,村民基于自身利益开始画家,要求他们退还已出售的小产权房,其中就包括马海涛诉李玉兰案。审理李玉兰一案的北京市二中院认定马海涛与李玉兰所签的《买卖房协议书》无效,判决画家李玉兰在90天之内腾房,马海涛补偿给李玉兰九万余元。
这是一个具有标志性意义的判决,它在更深层次上触及了中国集体土地制度和农村宅基地流转的现行法律制度,同时对政府在房地产市场宏观调控和兼顾社会各方利益平衡中如何扮演好自己的角色提出了挑战。
二、小产权房的概念和历史发展
(一)小产权房的概念
“小产权房”(或乡产权房)是指在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋[1]。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章,仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属,故称为“小产权”或乡产权房。目前政府出台的所有法律、法规中没有所谓“小产权”或乡产权的概念,“小产权房”只是社会上对这种没有取得完全所有权房屋的一种约定俗成的叫法。
(二)小产权房的历史发展
1.小产权房“十年磨一剑”,小产权房的出现并非近一两年,而是已经十年有余。北京市的小产权房大概从20世纪90年代中期开始陆续出现。然而,从2003年开始,随着建设部的购房风险提示和北京市国土资源局的禁令接连出台,小产权房法律问题才开始频频出现在公众的视野之中。值得注意的是,如果从20世纪90年代中期算起,北京市小产权房的历史已经有十余年,为何直到今天才有相关部门发出这样的风险提示和禁令?有专家认为,小产权房出现这十几年,相关管理部门一直监管不力。正如北京我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖指出的,“小产权房恰恰处在政府各职能管理部门的交叉点上,表面上看很多部门都在管,实际上却是谁都没有真正管。”小产权房“十年磨一剑,霜刃未曾试”,形容其尴尬处境名副其实。
2.小产权房目前的发展现状。小产权房在十多年前还只是星星之火,如今已在全国的“城中村”遍地开花,呈现出燎原之势。就全国范围来看,小产权房在城市房屋开发中,占了相当大的比例。调查显示,北京地区小产权房已占房地产市场的20%,西安占到25%～30%,而深圳有“城中村”农民房或其他私人自建房超过35万栋,占全市住房总量的49%[2]。可见,小产权房发展到今天已呈难以遏制之势,政府相关部门加强对小产权房的调控和监管已迫在眉睫。
三、“小产权房”的合法和非法化论争
学界对于小产权房的合法、非法化论争存在已久,很多学者和专家也就小产权房存在的利弊进行了深刻的分析。“小产权房”的实质是违法建筑没有完全所有权的房屋,那种认为“小产权房”既有益于农民利益又能实现城乡一体化的观点忽视了“小产权房”背后的一个至关重要的“大问题”——民生问题[3]。从眼前看,农民可以获得部分利益,但长期看来农村集体经济组织趋于利益诱惑势必会将更多耕地变成宅基地来建造“小产权房”,后果很可能是若干年后城市郊区的农民丧失了土地和生活保障。将小产权房认定为,非法化是秉承中国长期以来实行的农村土地(耕地)保护政策,有利于社会经济可持续发展和保护农民的长远利益。
四、小产权房的风险提示和法律处理
(一)小产权房的风险提示
透视小产权房热卖的背后,其实暗藏了其尴尬地位注定存在的高昂风险。根据目前法律,小产权房不能在市场上自由流通,一旦买卖,买卖合同即被认定为无效,正如宋庄画家村李玉兰一案,画家最终不得不将房屋退还给农民。小产权房在房屋配套设施、物业管理、水电等方面都可能存在问题。此外,破坏中国耕地保护制度,在基本农田上违法建筑的小产权房还存在被的风险。还有人提出,“小产权房”存在“链首”(建设环节是否符合规划审批的风险)、“链身”(购买者主体不适格,房屋买卖合同不受法律保护的风险)、“链尾”(权属无法登记,产权不能明确的风险)三个环节的“风险链”[4]。可见,高房价催生下的小产权房,风险重重,城市居民为了自己的切身利益,必须对风险有一个清醒的认知,不要购买小产权房。
(二)小产权房的法律处理
目前,中国政府相关职能部门纷纷诸如通知、规定等文件,对“小产权”房进行法律规制。拉伦茨教授说过,“当抽象、一般概念及其逻辑体系不足以掌握某生活现象或脉络的多样表现形态时,大家首先会想到的辅助思考形式是‘类型’。”[5]我们要根据目前小产权房存在的情况、不同的类型,找寻不同的解决途径。如对于占有耕地开发、建设的小产房应该严格制止,。对于别墅等休闲型以及投资型的小产权房,则应严格限制或者严禁开发、建设。具体处理如下:(1)已经开发而未建的“小产权房”,直接确认为违法,要求停工停建,恢复土地的本来用途;(2)已建未售的“小产权房”区分两种情况,符合土地利用规划、城镇规划的,政府可以考虑收购其上面的“小产权房”作为经济适用房、廉租房,同时由国家管理部门为此类房屋颁发相关的权属证书;未经审批,不符合土地利用整体规划的,对于这种类型也应该确认为违法建筑物加以拆除。(3)已建已售的“小产权房”可以参照情况二处理。
五、小产权房折射出的法律问题分析
(一)注重政府对房地产市场的宏观调控
目前房地产市场呈现比较混乱的发展局面,主要是由于政府在体制和政策上缺乏对房地产市场的有效干预和宏观调控的失衡造成的。一方面,政府缺乏对房地产市场的供求平衡的预测能力,没有充分考虑到城市中低收入家庭和失业家庭对攀升的商品房价格的实际承受能力。另一方面,近十年来的房改政策失当,政府对“廉租房”和“经济适用房”的建设仍然滞后。近年来,国务院办公厅下发的国八条①和国六条②不仅没有稳定住房价,相反出现了中国最高的城市化速度伴随最高的城市房价的奇怪现象。因此,要从根本上解决小产权房法律问题,政府还应该从源头做起,加强和完善对房地产市场的宏观调控能力,加大对廉租房和经济适用住房的建设力度和供应能力。因为只有调整住房供应结构,增加社会保障性住房的比例,改变中国商品住房占大头,经济适用住房不经济,廉租房僧多粥少的住房供应结构,才能从根本上切断小产权住房的供应渠道。
(二)兼顾政府自身利益和社会各方利益的平衡
购小产权房合同范文4
关键词：小产权房；分类；建议
中图分类号：D911 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2012）35-0158-03
我国特有的土地制度，严格限制了土地的私有以及流转，这就造成了小产权房产权不明的尴尬地位。2011年11月9日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确指出小产权房不得登记发证。2012年2月16日，国土资源部执法监察局局长李建勤在“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上表示，2012年全国将开始选择试点城市，妥善处理好现存小产权房的问题，已经成立了小产权房清理小组。2012年9月，面对中央部委的整顿，北京、山东、广东等地小产权房改头换面为“农业生态房”、“养老公寓”、“旅游地产”等，通过“以租代售”、“使用权代替产权”、“荣誉村”等方式逃避整顿。如何抑制小产权房的发展，合法保护各方合法权益，明确法律规定，为小产权房合法化寻找出路已成为当务之急。
一、小产权房的概念界定
当前学界对小产权房的解释归纳起来主要有以下三种。
第一种是相对于开发商的产权而言，认为开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，因为购房人的产权是由开发商一个大产权分割而得来的小产权。
第二种是以房屋再流转时是否需要缴纳土地出让金来区分，无需再缴纳土地出让金的叫做大产权，需要补缴土地出让金的叫小产权。因此我们就称普通商品房为大产权房，经济适用房为小产权房。
第三种是以产权证的发证机关来区分的。大产权房是指依据相关法律规定，由国家专门机关，按照法定程序签发产权证书的房屋。反之，没有法律依据，不由国家专门机关签发，由乡镇政府或村民委员会签发产权证书的房屋就称之为小产权房，又被称为乡产权房。
第一种和第二种小产权房是符合我国相关法律规定的，只要购房者交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以获得完全产权，进行自由买卖。而第三种小产权房因其法律存在模糊、矛盾之处，存在较大争议，而且其得不到真正法律意义上的产权证书，也是目前面临整治的小产权房。
笔者认为，小产权房是指在集体所有土地上建设的，未缴纳土地出让金等费用，面向本集体组织以外的成员出售的，其产权证书不是由国家房管部门颁发而是由乡镇政府或村民委员会颁发的房屋。
二、小产权房的划分
按不同的划分标准，可有多种分类，目前学界针对小产权房的划分主要分为如下几类。
（一）以占地属性
此类划分标准为目前最主要的划分标准。按照我国《土地管理法》第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”故小产权房可以分为三种：第一种是在农用地上所建的小产权房；第二种建设用地上所建的小产权房；第三种是在未利用地上所建的小产权房。
建在农用地上的小产权房：按照我国《土地管理法》第4条规定：“农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。”但是由于各种土地的特性以及位置，在耕地上更适合于建造小产权房。因此目前有相当一部分小产权房是建立在耕地上的，甚至是在耕地中的基本农田上。
建设用地上所建的小产权房具体包含两种，第一种是在农村建设用地建设小产权房，第二种是可转为建设用地的土地上所建的小产权房。对于第一种的建设用地，我国《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”建设所需的农村集体土地包括用于农民的宅基地、农村公共建设和公益事业建设用地、农村兴办的村企业或者联营企业用地。对于第二种可转化的建设用地，根据《担保法》的规定，虽然耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权均不可抵押，但建设所需农村集体土地完全可能通过实现抵押权这种转化而取得。即《担保法》第34条第五项规定：“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押”，第36条第3款规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。目前来看，我国小产权房大部分是在农村建设用地和可转化为建设用地的农村集体土地上建设的。
除了在农用地以及农村建设用地上建造小产权房，还有一部分小产权房是在未利用地上建造。但是由于小产权房主要是在大城市以及沿海城市的周边建造的，一般这些地方基本上已经没有未利用地，因此这部分小产权房的数额也相对比较少。
总体来说，第一种和第二种情况占大多数，而第三种情况就比较少，但是第一种和第二种却呈现无限扩大的趋势。由于我国现行法律对农村建设用地和农用地的规定不同，尤其对耕地、基本农田以及宅基地均有特殊规定，不同种类的土地在保护程度存在相当大的差异，所以，我们在处理不同类型小产权房时也应该区别对待。
（二）以购买小产权房的用途
我们按公民购买小产权房的用途将其划分为三类：普通住房型、别墅型以及投资型。
1.普通住房型
十年房价的高涨造就了相当多的中低收入者无法购买完全产权的房屋供其生活居住，小产权房应运而生，其既在大部分中低收入者的购买力范围内，又满足了他们的基本住房需求。该类小产权房实现了普通商品房的替代作用。
2.别墅型
小产权房大多建立在城郊、农区，其环境优美、远离城市的喧嚣，建造豪华。此类小产权房的价位一般昂贵，其购买者也多为高收入人群，其购买并非为了基本生活居住，而是为了享受田园风光。
3.投资型
此类购房者既非出于基本住房需求，也非出于对自然生活的向往，而是出于对城市以后发展规划等方面的考虑来大量购买部分地段和区位的小产权房。其购房目的是对于城市规划的土地的增值，希望通过购房进行投资，以实现其资本的增加。
此种分类是以小产权房购买者的购买用途为视角，可以清晰看透不同人群购买小产权房的目的，以及小产权房对于不同种人群的重要程度，充分考虑我国目前的经济发展水平以及现实的住房供给矛盾，这种分类为我们处理小产权房产生的法律纠纷奠定了一定的基础。
（三）以小产权房的建销进程
我们按小产权房建销进程将其划分为四类：筹建、在建、待售和已售。筹建是指尚未进入施工阶段，而只是处在可行性研究阶段。在建是指已进入施工阶段，但房屋建设尚未完成。待售是指已经建设完毕，并正向外销售的房屋，尚未入住的房屋。已售是指已经由销售者流转到买受人那里的房屋并已经被购房人占有使用。
处在不同阶段的小产权房的影响力也是不同的，因此对该类小产权房的处理要考虑到其购买时间，小产权房的规模，小产权房流转的次数，小产权房的建设进度等情况。
三、小产权房合法化的路径选择
（一）合理限制建设用地、农用地转建设用地流转，保护农用地
从1999年的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》到2011年的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》均对集体土地流转以及小产权房发展进行规制。从根源上讲，小产权房的抑制就要从建设用地、农用地转建设用地流转入手，具体意见如下。
第一，农用地是人类获取粮食的重要来源，维护农用地数量与质量，对农业可持续发展至关重要。我国以占世界7%的土地养活着占世界22%的人口，人均农用地面积远低于世界平均水平，而且农用地面积日益减少。不论是从经济建设的角度出发，还是从国家长治久安的角度考虑，农用地的保持至关重要。因此对于占有农用地开发、建设的小产房应该严格制止，。
第二，对于建设用地、农用地转建设用地，应严格限制条件，限制小产权房的开发，严厉打击为逃避整顿而重装入市的小产权房，具体措施有几点：一是建设用地、农用地转建设用地的客体应当限定为集体建设用地而非指耕地。二是符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划。土地利用规划是城乡建设、土地管理的依据，是落实“保护农用地”基本国策的重要措施。集体建设用地流转，从区域上看，必须在土地利用总体规划确定范围内，严禁各行其是，随意流转。三是依法办理土地登记，领取土地权属证书。根据《土地管理法》第11条规定：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。”因此建设用地、农用地转建设用地必须依照法律，具备合法用地手续，依法办理土地登记，领取土地权属证书。四是符合用途管制的要求。土地使用权确定后，未经批准不得擅自改变土地用途。
（二）完善我国住房保障体系，保证“居者有其屋”
对于已购买小产权房的人群，我们不能一刀切，出于对购房者用途的考虑，从社会保障方面，有如下建议。
1.对普通住房型小产权房处置
购买普通住房型小产权房的人群，大部分属于“夹心层”人群（夹心层人群是指那些中等收入阶层，他们既不符合廉租房租赁条件、又不符合经济适用房申购条件，同时还买不起经济适用房的城市低收入住房困难人群）。其购买的根本原因还是我国商品房高额的房价，大大超出了“夹心层”人群的承受范围，其购买的目的仅是为了满足基本住房需求。对于该类购房者，其拥有一定经济收入，我们可以将其占有的小产权房纳入到我国保障性住房体系中，即将其住房转变为廉租房、经济适用房，由政府和购买者签订租赁合同，缴纳相应租金，租金要比传统上的廉租房租金稍高，同时还要低于市场上的租金，并停止建设，将买房者进行妥善安置后予以分期拆除。在国家宏观调控方面，首先我们应控制房价，规范房地产市场，使房价处于国民承受范围内。其次我们完善我国住宅保障体系，扩大住宅保障的覆盖面，以求在最大范围内满足国民的基本住宅需求。
2.对别墅型和投资型小产权房处置
对于别墅型和投资型小产权房，其购买者大多属于中层阶级以上，以户型大小、数量进行区分：一是针对别墅型小产权房，应统一收回占有，若该地区别墅数量较少，可分批拆除，购买者与建设者之间纠纷可按各自过错程度进行分担；若该地区数量较多，统一拆除难免浪费资源，可予以开发利用，转换为旅游等产业，对于购买者损失，按各自过错进行补偿。二是针对投资性小产权房应统一收回占有，若该小产权房规模集中，房屋质量达到国家安全标准，可纳入住宅保障体系，若房屋质量达不到国家安全标准，应予以拆除。
（三）均衡各方利益，实现资源合理配置
对处于不同建销进程的小产权房，从立法角度为出发点，以均衡各方利益为原则，针对不同情况采取处理措施。
1.对筹建小产权房的处置
对筹建的小产权房，因其土地处于可行性研究阶段尚未进入施工阶段，尚未发生大量的成本消耗，可直接依照《行政处罚法》确认行为违法，要求恢复原状，对于情节轻微，可予以警告、罚款；对于相关责任人可予以拘留。
2.对在建小产权房的处置
对于在建小产权房，因其尚未建成，未造成较大损失，应予以拆除，对于阻碍拆除的相关人员可按照《行政处罚法》予以处罚，情节严重的可按照《刑法》追究其相应刑事责任。
3.对待售小产权房的处置
对于待售的小产权房，因其已经完工，可按房屋质量的不同予以区别对待：一是如果房屋存在严重质量隐患，未达到房屋质量安全要求的，应确认为违法，直接拆除，防患于未然。二是符合国家规定的房屋质量安全标准的，可由国家对相应土地进行征收，并由国家专门机关依照相关法律颁发相应的产权证书，小产权房由此转化为经济适用房、廉租房，纳入住房保障体系，用以满足中低收入阶层的基本住房需求。
4.对已售小产权房的处置
对于已售的小产权房，尽管我国法律和政策明令禁止小产权房的建造及买卖，但我们不能将其简单地确认为违法并予以拆除。这些建成的小产权房，已成为部分公民的私产，而且大部分已由购买者居住生活，强行拆除势必会激发更大的社会矛盾，影响社会的稳定。从构建和谐社会为出发点，笔者认为应认可这些小产权房占有的合法性，但是需要严格相关的转换手续。该类小产权的转换应由法律规定详细的实施细则，明确缴纳的土地转让金或者房产税的标准、缴纳主体以及方式等，并由当地政府或者执法部门予以执行。
参考文献：
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[5]汪泉泓.我国小产权房法律问题研究[D].湖南大学，2008.
购小产权房合同范文5
一。房改房买卖合同效力。
1．1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工。分为三种方式，一种是以市场价购买，产权完全归个人；一种是以成本价购买，产权也归个人；一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有。
2．1999年，为了促进房地产市场的发展和存量房的流通，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖；个人拥有部分产权的住房（指标准价房），还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见；如果有共有权人时应当征得共有人的同意；在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。《河北省公有住房售后首次交易管理暂行办法》也规定了类似内容。对于卖房款，办法规定，以成本价购买的住房，其交易收入按规定缴纳有关税费后归住房所有权人所有。 以标准价购买的住房可以先按照成本价补足房价款，全部产权归住房所有权人所有后再进行交易，交易收入按前款的规定执行。也可以直接进行交易，按规定缴纳有关税费后，交易收入由住房所有权人与原产权单位按房屋的产权比例分成。原产权单位撤销的，其应当得所部分上交同级财政，专项用于住房补贴。
3．实践当中，原房主享受福利分房政策以三、四千元的价格从单位购买房改房，后以三、四万元的市场价格卖出，但两三年以后房价涨至十几万时，连肠子都悔青了，拒不履行向新房主办理房屋过户登记的义务。原房主往往起诉至人民法院，以种种理由要求认定原房改房买卖合同无效。其主要理由可能是：原房主在签订买卖合同时房产证尚在办理之中，还没有取得房主证，无权卖房；签订合同时夫妻一方未到场签名，夫妻一方无权独自处分夫妻共同财产；房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意应属无效；《城市房地产管理法》和〈〈城市私有房屋管理条例〉〉规定，城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时违法没有进行登记导致合同无效等等。那么，原房主的说法是不是能站得住脚呢？是否能导致买卖合同无效呢？
4．以尚未办理房产证为由主张合同无效者，其理由是根据〈〈城市房地产管理法〉〉和〈〈物权法〉〉的相关规定，只有取得房产证和房产登记以后，原房主才有房产所有权，才能将房产转让。因此，在未取得房产证前，原房主还不是法律上认可的所有权人，对房屋就进行出卖的行为当然无效。赵律师认为，此说法不对。理由有二：1。虽然在房产证办理下来之前，原房主尚未取得法律上的所有权，但其在向单位出资购买所住房屋后，已经构成了事实上的房主，且房产证也正在申办之中，应当认定原房主具有处分该房产的权利。2。即使原房主没有房产证就出卖房产，依据〈〈合同法〉〉51条的规定，也是一种效力待定的合同，而不是无效的合同。当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。
5．签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢？赵律师认为，如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。因为买方此时应当知道此房系夫妻共有财产，应当征得另一方的同意，此时买方不构成善意取得，没有两人的签名也无法办理产权过户手续。如果有了授权委托书，买方则有理由相信是夫妻共同的决定，卖方构成表见，买方构成善意取得，合同是有效的。如果另一方事后对配偶的行为进行了追认，也应当认定合同有效。如果另一方在事后不予认可，则买卖合同是无效的。而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。因为，买房人为善意第三人，符合善意取得的条件时，法律为了维护市场交易秩序，应当认定合同有效。赵律师认为，在买卖任何性质房屋时，为了将来没有任何后顾之忧，买方应当让卖方夫妻两人共同签名，以防将来产生争端。本人就曾过相关诉讼，一个案子打了两年，打完一审打二审，打完二审再发还重审，后来总算达成了调解。
6．房改时是以标准价购买的房屋，单位有优先购买权，在出卖时未征得单位同意是否有效呢？在房改时是以市场价或成本价购买的公房不存在此问题，买房者取得房产证后公房即变成私房，此时可以自由买卖，不必征得单位同意。但当房改是以标准价购买时，单位和个人对于房屋是共有关系，原房主对于房屋只享有部分产权，房产证上也肯定标明了共有权人。此时，买房人应当知道此房的权利人并非只有原房主，应当知道还有单位的产权。买房人不构成善意取得，买卖合同应当认定为效力待定。如果事后单位予以了认可，则应当认定合同有效。如果单位在知道或应当知道自己的合法权益受到侵害之日起一年内申请撤销合同的，应当予以撤销。但原房主无申请撤销的权利。
7．法律规定，对城市房地产、私有房屋进行转让、买卖时，均需到房地产管理部门办理变更登记手续，当初买卖时没有进行登记是否导致合同必然无效呢？赵律师认为，《城市房地产管理法》和相关法规定中要求买卖双方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规，而不是合同有效性的规定。合同的订立有效性和进行房产变更登记是两种法律关系，合同有没有效力在订立时已经确定，至于进行房产过户登记则是属于合同履行的内容，与合同的效力无关。我国〈〈合同法的司法解释一〉〉第九条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》
56条规定：“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”〈〈物权法〉〉第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
8．总之，赵律师认为，买卖房改房合同如果没有极其特殊的情况，一般情况下是有效的。法律会支持已经成立并生效的合同，保护善意第三人的合法权益，维护合同的稳定性，保护“诚实信用”这一民法的帝王规则。和商品房买卖合同相比，最大的不同点就是在交易时，必须支付土地使用权出让金，在其他方面没有很大的区别。
二．集资房、安居房买卖合同效力。
1．我国经济适用房包括集资房和安居工程房。集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位取得的国有划拨地上兴建的住房。由单位进行了补贴，个人也出资购买，产权归职工个人所有。安居工程房是由政府批准并提供划拨地兴建、由符合购买经济适用房条件的个人出资购买的保本微利房。
2．按照建设部1999年出台的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》和2004年出台的《经济适用住房管理办法》及国务院2007年8月7日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，经济适用房经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。同时还对单位集资房规定，在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售，或以成本价收购后用作廉租住房。各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。
3．但在实践中，也出现了买卖此两种经济适用房的情况。经济适用房在有的是买卖房号，有的是在居住后五年内出卖，有的是在居住五年后出卖。在房地产市场涨价的情况下，有的卖方反悔，起诉至人民法院请求确认买卖合同无效。理由大致有：将单位集资房卖给了非本单位人员，其没有本单位职工购房资格；在房产证未办理下来之前就卖了楼号，买卖房屋必须要有房产证，无证买卖无效；原房主未居住满五年就将经济适用房卖掉，违反国家政策；原房主将经济适用房卖给了不符合购买经济适用房的买方，违反国家政策无效等等情况。那么，他们的这些观点是否能成立？是否能导致合同的无效呢？
3．赵律师认为，在国务院2007年8月7日出台《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》以前，经济适用房买卖合同依据《合同法》的规定是有效的，也是可以得到履行的，房管部门应当办理过户登记。合同是双方真实意思的表示；买房人构成善意第三人；将房屋卖给外单位职工，原房主居住未满五年或卖给不符合购买经济适用房的条件的买方，虽然不符合相关经济适用房相关的政策，但这些政策只是部门规章，不是法律或行政法规，不是人民法院判决合同是否具有有效性的依据，且房屋管理部门也会予以办理过户登记。
4．赵律师认为，经济适用房和商品房有很大的区别，政策性极强，相关的政策规定越来越严格。经济适用房的原房主只有有限的产权，经济适用房不能自由在市场上流通。通过炒作经济适用房而获利与政府投资兴建经济适用房的目的背道而驰。为此，石家庄市已经在2007年6月份叫停了集资房和经济适用安居工程房的过户登记。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》是国务院的意见，虽然不是行政法规，不是认定合同有效性的依据，但具有强制性，房屋行政管理部门必须遵照执行。买卖双方如果违反了相关规定，则不能办理过户手续。因此，今后，虽然经济适用房的买卖合同是有效的，但存在履行上的障碍。即使原房主配合办理过户，房屋管理部门将不会单纯依据双方的合同，在交纳相关出让金后为新房主办理过户登记。新房主将无法取得房产证，不受法律的保护。因此，赵律师认为，买卖合同虽然有效，但无法得到履行，经济适用房不能在市场上自由流通。如果想买经济适用房，只能通过正当渠道，通过政府购买，而不要和原房主自由协商购买。
三．村证房（小产权房）买卖合同效力。
1．在农村集体土地上，只为本集体内部成员兴建的房屋为村证房，或称小产权房。由于是在集体土体上的房屋，而未经过征收转为国有土地，因此，无法取得市证，或称大产权。
购小产权房合同范文6
建立房地产长效机制首先必须直面泡沫风险，妥善地应对和规避这一风险。但泡沫不能瞬间刺破，只能因地制宜，通过科学合理的房地产税收政策，逐步将其稀释、吸收、转化、利用，趋利避害，以完善市场调控，实现平稳过渡。
我国房地产市场分化严重，一线城市供小于求，二三四线城市供大于求，因此要根据不同城市不同现状、特征，量身定做，制定不同的长效发展机制，设计不同的实施方案。建立长效发展机制，要注重在宏观进行顶层设计。要综合运用各种手段，对不同城市进行差别化设计，在共性中寻求个性，在个性中把握共性，双管齐下，才能真正医好房地产市场的“通病”和带有个性化特征的不同“症状”。其中，完善法律制度、进行土地制度改革、设计新型城镇化战略规划、推进金融货币改革、进行综合税制改革、开放投资渠道等需要国家在宏观层面谋划调整。而增加城市土地和住房产品供应、房产税之改革、发展和稳定住房租赁市场等则是地方政府的职责。以上带有共性的改革，在全面推进有困难的情况下，可以参照上海自贸区的做法，选择一两个一线城市赋予其相应的职权，进行房地产综合改革试点。
一、共性问题
首先来探讨共性的问题。
（一）健全房地产法制是当务之急
要妥善解决房地产问题，当务之急是要从健全房地产法制开始。前十年房地产业的最大失误是行政干预不断升级，而相关的立法举步不前，错失了建立依法管窥市场的法律制度体系的最佳机遇期。
解决这些问题的唯一办法是通过立法，建立房地产法律制度体系，依法调节市场，依法管理市场，让房地产业在法制的轨道上平稳运行。为此，必须通过立法程序，制定《住宅法》，修订《城市房地产管理法》、《规划法》、《土地管理法》、《环境保护法》、《征地拆迁办法》以及与房地产相关的财政、税收、金融、价格、建筑、装饰、建材等方面的法律制度，确立有关的房地产基本原则：
1.“居者有其屋”的物权形态应以“住有所居”为主，市场供应应是“租售并举”；
2.住房以“居住性为主，投资性为辅”，遏制投机，暴利获罪；
3.基本住房需求为“户均一套，人均一室”，公布户均建筑面积控制标准；
4.有条件的城市允许以休闲养老为主的辅居住，适度放开第二居所；
5.市场供应以中小户型普通住房为主，限制大户型和豪宅，保持住房产品结构合理；
6.改进对城市的政绩考核，健全民生建设指标，建成小康社会，建设宜居城市及居住区；
7.建低碳、绿色、环保、高效、节能、省地型住宅，提高建筑质量，提升城市品味；
8.建立“市场为主，保障为辅”的住房供应体制，确立“高端找市场，中端给补贴，低端有保障”的基本政策；
9.确立住房消费“自住其力”、住房保障“补人头为主，补砖头为辅”等原则，供应方式以公租房为主，廉租房为辅；
10.中低收入者通过获得住房补贴和金融资助向市场购、租房，唯有最低收入者可以获得全额补贴；
11.改革土地制度，提高征地拆迁补偿标准，给农村集体土地确权发证，允许集体建设用地流转，从根本上遏制土地财政；
12.改善土地供应，保证普通住房用地供给，限制高档住宅、豪宅、别墅用地；遏制囤地投机，开发商在受让土地后一年不开发的征收闲置费，两年不开发的无偿收回；
13.抬高行业门槛，优胜劣汰，提高行业集聚度，实行优质优价，打造百年企业、品牌企业，培育品牌产品、传世产品；
14.将捂盘惜售、哄抬房价、弄虚作假、囤房炒房、签“阴阳合同”、吃差价等定为投机行为，将相关主体逐出市场，严惩不贷；
15.将普通住房与高档住宅、豪宅、别墅区别定价，分开统计，放开高端价格，并通过定期公布区位房价，建立中低端住房指导价备案制，超幅度涨价视作投机；
16.改革和创新房地产金融，逐步减少房地产对银行融资的依赖，拓展金融产品，扩大社会融资比例。
建立房地产长效发展机制，必须立法先行，通过法律制度的建设，长期、稳定地约束各类市场主体，规范房地产的生产、流通、消费等所有环节，让所有的法人和自然人都不能逾越法律。消除目前运动式行政调控下滋生的各类“灰色产业”、投机行为、寻租行为。
（二）调整城镇化空间布局
在2.0版的城镇化设计中，需要改变摊大饼模式，调整城镇化的空间布局。1.0版本的“摊大饼”模式，将基础设施、社会福利、就业机会等优势资源都集中到个别大城市，造成了人流也集中到这些地区，而大城市的资源是有限的，土地是固定的，必然导致资源紧张，房价上涨。以人为核心的2.0版的城镇化设计中，要充分发展三四线城市，在空间上调节资源，调整布局，扶植产业，增加就业机会和宜居生活环境，提高三四线城市及城镇综合承载力，分流涌向大城市的就业人员，缓解大城市住房供应和需求的压力。
（三）改革金融制度，控制货币发行，拓展民间投资渠道
造成房地产市场供需不平衡的另一个元凶是货币。近十年来，M2发行量过大，4万亿资金的投放，加上地方政府的追加，市场上流通的货币太多，而百姓投资渠道过于单一：银行负利率、央企等垄断行业限制民间资本的进入，除了毫无信心的股市，仅有房地产可以投资，造成了大量热钱投入房地产，房价推高，资本迅速获利，从而吸引更多热钱的进入，导致房价如今骑虎难下，温州等地出现严重问题。
长效机制需要改革金融制度，开放投资渠道，放开对垄断领域的投资限制，扶持正常产业发展，为民间资本和何中等收入人群的闲散资金寻找投资渠道，消除城市居民对房地产投资的过度依赖，分流房地产投资客群，降低房地产投资热度。
（四）改革财税制度，减少地方政府对土地财政的依赖
高额的土地出让金是房价高位运行的直接推手，而出让金收入几乎是地方政府赖以生存的主要收入。建立长效机制，必须打破这一依赖，改革财税制度势在必行。国务院研究中心近日的“383”改革路线图中，将财税问题总结为政府事权不清、收支结构不合理、地方债风险突出，强调以优先调整事权、带动财力重新配置为重点，启动新一轮财税改革。比较理想的改革方式是，事权上收，财权下放，加大地方政府存留比例。根据中央地方所承担的公共服务职能来配置事权财权，中央既然将事权上收就应当在相应领域负起更大责任。进一步的改革应当解决省级以下政府财权划分不明朗的问题，让从中央到地方的各级政府的支出责任都明晰化，改变目前各级政府在教育、医疗等方面相互推诿责任的局面。在通过改革建立合理的架构后，为了实现制度稳定性，应以法律形式将央地财政关系固定下来。
这样一来，地方政府收支压力减少，对土地的依赖将降低，出让金回归合理，也使房价有回落空间。
二、个性问题
以上是共性的，需要中央统一调控。下面来探讨个性的问题，需要地方政府承担的任务。
（一）扩大供应，建立租售并举的房地产市场
北上广深等一线城市房价高位运行的根本原因是供小于求，要彻底改变这一现状就必须增加供给，但并不是多建增量住宅这唯一途径，不能只看到增量看不到存量。市场上存在的小产权房、空置房、存量房都可以盘活成供应产品，缓解供需紧张的现状。
市场上存在大量小产权房，由于政策原因搁浅空置，资源严重浪费。根据“383”方案，小产权房在补交了一定的土地出让金，补办了相关手续后，可以进入市场还可以探索个人建房和集资建房，多渠道增加住房供应，可以在一定程度上缓解新建保障房及相应的土地供应的压力，从存量环节加大对城市外来人口的住房供应。
而开发商手中的空置房、炒房者手中的空置房、市民手上的二手房，他们囤房，大多是为了待价而沽，等待大涨之后抛售，作为长期闲置的资产，是巨大的浪费。据调查，全国连续6个月“黑灯”的空置房，足够2亿多人居住。将这些资源盘活，能极大地缓解市场上的供应问题。
一方面式的保障房建设，由于准入和退出机制不健全，寻租现象严重，一方面大量空置房不能盘活。为改变这一现状，应建立和培育长期稳定的住房租赁市场。国外有相当的人不买房，他们租房为生，但租赁权和承租权都能得到相当的保证。国内则不同，我们租赁市场很不健全，租赁权益得不到保障，承租人的风险较大，未获得稳定感，百姓倾向于有自己享有所有权的住所，买房需求旺盛。
在任何国家、任何城市，都有富裕者持有多套房，收入低者买不起房的现象。尤其是近十年，我国市民持有住房产品的差距越来越大，因此，我们应向欧美国家学习，尽快培育住房租赁市场。根据不同收入阶层，可以由政府直接收储房源，建立“公租房储备库”，提供给被保障对象，也可以由市民直接到市场上承租。政府通过各种手段建立租赁房“蓄水池”，增加租赁房的产品供应，把存量房、空置房、小产权房尽量纳入到租赁市场，通过法律和市场的共同调节，稳定租赁市场，保障出租人和承租人各自不同的权益，提高租房者的稳定感，在一定程度上缓解购房的市场需求。这样做还可以将房地产的投资由买卖变为出租，包括开发商和市民个人都可以通过做“房东”收租金，获取收益，甚至还要鼓励企业开发、收储和持有大量租赁型住房，成立大型住房租赁公司或租赁公司，盘活各类出租房源。
（二）疏堵结合，综合设计房产税制
培育稳定的租赁市场，还需要和房产税结合起来。
房产税是财产税，不能指望房产税遏制房价，但可进行调节。而且宏观经济没有企稳复苏，当前并不是大面积开征房产税的最好时机。
因此，不能把房产税作为单一的税种来实行，而应将房产税、交易税相结合，将其设计成为市场高压线，规制人们的行为。打击投机，重点不是在持有环节，而是在交易环节。若是交易环节得到了有效遏制，投机就没了去处，我们的突破口应在流转税（即交易税）而不是房产税。若是投机购房之后转让就要缴纳高额的流转税（可以征收房产增值部分的70%），重则全额征收或超额征收，对于前几年囤房的，如抛房，按初始转让征收高额流转税。作为这一政策的配套，还可以对批量购房的（具体套数由各个城市自己设定），增收高额的增值税、印花税、契税等。这样，交易税不仅可以起到惩戒性作用，而且还能起到警示性作用，让投机者意识到炒房不但无利可图，而且可能还会带来风险与损失。这是“堵”。
有堵也得有疏。税收的一大特点就是可以通过市场自发进行调节。在限制了炒房投机的同时，投机市场遗留的空置房需要有效疏导。可以通过税收杠杆的调节进行“疏”与“堵”，实现住房资源的合理配置、疏堵结合。在当前住房资源不均衡配置的情况下，为了满足“人人有房住”的需求，可以将空置房、闲置房导向以上提及的租赁市场，在为房地产市场“消肿”的同时发展住房租赁市场，为民众基本居住需求提供条件。通过“堵两扇门，开一扇门”实现市场平稳运转：投机炒房的这扇“门”，可以通过流转税堵住，而要堵住空置房、闲置房这扇“门”便可借助房产税。可以对既不转让，又不居住的空置房、闲置房（包括开发商手上超过一定年限的库存房）征收房产税，并根据空置、闲置情况的不同进行差别化征税，空置、闲置面积越大，税率越高。投机、投资者以及开发商持有的空置、闲置房产唯有转向租赁市场进行长线投资才能避免高额流转税和房产税，并能获取长期稳定的收益，这样便把资源充分利用起来。通过这样的“疏堵结合”，把空置的普通住宅引入租赁市场，而高端住宅的出租相对困难，被征收房产税的概率较大。这就起到了调整房地产业结构、产品结构的作用。不仅促进了房地产投资盈利模式由短线投机的方向引导到长线投资的合理方向，而且使产品结构由单一的只售不租变为租售并举，增加为满足居住需求而建的中小户型，保障基本的居住性需求。以上方案是作为改革的终极目标构想，考虑到目前城市市民对房地产税收的承受能力不高，纳税理念尚未形成，税率过高会引起市场波动，刺破市场泡沫。因此，在改革的初始阶段可以进行低利率设计，税制设计应以低点进入为宜，以后逐年加码，经过5到8年甚至10年左右的努力，达到以上目标。在改革的起始阶段，为弥补税率不高、杠杆力不强的缺陷，在不征房产税的同时，还可以用减免租赁税的方式吸引空置房流向租赁市场。与此同时，城市要对符合条件的中低收入家庭发放不同额度的租房补贴，作为住房保障，要将有条件发放购房补贴的单位改发租房补贴，这一做法将从住房需求层面与释放存量、盘活租赁市场相对接，实现供需平衡。
由于北京、上海这两个城市分别是我国政治中心和经济大都市，有许多复杂的因素，难以逾越。因此包括这种税制在内的综合试点可以在天津、广州、深圳等一线城市中选取一个，在杭州、苏州、南京、无锡等1.5线城市中选取一个，在温州、郑州、太原、昆明、贵阳等三线城市中选取一个，在三个不同类型的城市分别按照不同的模式展开改革试点。为配合综合改革试点，要允许试点城市进行住房普查，开通本城市的住房信息系统，普查和信息系统的运转暂时仅限于该试点城市独立且封闭操作。要在全面摸清城市房地产各类资源、摸清城市住房底数、摸清供需、摸清空置的基础上审慎制定综合改革方案。需要指出的是，在三线城市试点要与推进新型城镇化相匹配，提高城市的产业和人口的吸附力，以培养和拉动住房市场的合理需求。