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物业经营管理范文1
［关键词］微课;应用;建议
1．1理论知识较多，课堂教学的模式单一
物业经营管理课程是物业管理专业的必修课，核心课程，课程理论知识较多。过去的课堂教学模式太过古板，单一，课堂教学形式多数是利用PPT的形式开展教学，内容枯燥。授课方式多为教师“灌输式”单向进行，学生互动的环节基本没有，难以取得好的教学效果。比如，在物业条例的知识点中，教师除了进行板书条例的内容外。无法将实际知识点通过动态的形式呈现给学生，学生的学习兴趣不高。通常，教师准备充分的知识由于课堂教学的方式不对，就会让学生提不起兴趣，课堂气氛不活跃，严重影响了教学效果，没能体现以学生为主体的教学实录。通过对物业专业毕业学生的调查发现，物业经营管理课程成为了学生普遍头痛的专业课程。每年的课程考核成绩反映出，学生在知识点的掌握上存在很大的困难，这与教学模式的运用密切相关。
1．2学生的自主学习能力较差
随着国家对产业工人的需求，职业教育进一步普及化，各高等职业院校不断地扩大招生，生源质量出现不断下滑的趋势。学生的自主学习能力较弱，而课前预习，课后复习是课程知识的有效补充，可以有效地提升教学效果。但是，现在学生的课余生活非常丰富，各种学习以外的干扰使得学生在自主学习方面基本处于放任的状态。特别是物业经营管理课程的知识特征，对于学生的自主学习要求较高。在课前预习环节中，学生难以掌握到教学要领，单靠老师提供的知识点摸索，需要消耗较多的时间，学生的学习效率及学习积极性就会受到影响。在课后自主复习的阶段，对学生的知识巩固要就较高，如果不能结合微课等教学手段开展，课后复习的有效性将大打折扣。而在理论教学中，课堂灌输式教学必须借以自学过程才能获得有效掌握。
1．3知识范围较大，学习难度大
在物业经营管理课程中，涉及到法规，公摊水电的计算以及公摊水电的组成等内容，每一个知识点的范围更大。老师的课堂教学效果确实差强人意，老师不太好把握学习重点的传授，往往教案设定的教学目标与实际教学效果存在较大距离。教师在设计教学目标时如没有了解学生的学情而制定教学设计，教学目标就难以达到，学生的学习情绪就无法调动起来。
2微课用于课堂教学的优势
2．1微课属于信息化教学手段
微课属于视频类的教学辅助，具有可网上传播，重复播放，随时随地的信息化特点。它的传播平台广，速度快，学生有不明白的地方可以反复观看。同时，利用微课进行学习的人是没有任何局限性，所有对该知识感兴趣的人都可以观看。
2．2微课翻转课堂
微课在传统的课堂教学中最大的优势在于教学模式发生了变化。微课在课堂上可以翻转课堂，学生课堂练习中可以结合微课内容去交流互动，有效实现一对一的教学情景。教师在一对一进行辅导的情况下，关注到了学生的个性化学习需求，用直观简练的方式讲授一个知识点，满足了个体需要。
2．3微课可以激发学习兴趣
物业经营管理课程的内容对于学生来说是枯燥乏味的，各知识点的构成相对独立，干涩。微课以视频形式融入教学，颠覆了传统课堂的仅仅以PPT的形式教学，对激发学生的学习兴趣，提升学习主动性来说有很强的作用。在物业经营的教学过程中，老师往往是对理论知识的灌输式讲解，没有动手环节，学生缺乏主动学习的环节，学习内容不好掌握。而微课直观的表现以及为学生提供了课后复习的视频资料。
3微课在教学中应用的建议
教师在课前应仔细分析课程的重难点，分析学情，找准微课录制的切入点。一般来说，微课的时长不要超过5min，不应短于1min。太长的微课会造成拖沓，放大了信息量，不利于学生抓重点。太短的微课难以完整地展现教学重点，造成学生的学习困难。课堂教学中，微课应结合其他教学辅助手段来开展，如讨论，模拟，游戏等互动的形式，加深学生对重难点的掌握，并有利于教师不断改进微课制作内容，贴切现场教学的需要。课后学习上，教师应及时将微课上传到云班课堂等教学平台供学生自主学习。要求平台管理方提供分析数据，分析学生的下载量，结合课后作业的成绩评定及学生在线学习的时长等信息不断改进。
4结语
微课在课堂教学中的运用给职业教育改革带来了新气象，满足了学生多维度掌握专业知识的需求。微课的最终目的是学生利用信息化手段提升教学质量，因此，教师在开发微课时应更侧重研究微课的实际运用。
参考文献:
物业经营管理范文2
关键词 物业管理 企业 管理 经营
随着中国国民经济的快速增长，物业服务行业也迅速发展起来，目前物业服务企业的数量已超过数万家。在发展过程中，这一行业被认为是“朝阳产业”，展现出强大的生命力和持续的发展前景。
一、观念管理创新
受传统观念和思维的影响，人们并没有全面认识物业管理，很多人仍然认为物业管理就是劳动力密集的低端行业，日常工作就是收物业服务费、抄水电表等。同时，许多物业服务企业对自身也没有准确的定位，仍然遵循“轻服务、重管理”的做法。时代在变化，无论是个人还是物业服务企业，都应该从新角度去审视物业管理，用新观念去理解物业管理。
二、人员管理创新
面对市场客户的需求，物业服务企业要努力打造一支专业化的物业管理队伍，包括建立富有弹性的激励机制与淘汰制，激发员工的敬业精神，培养企业文化归属感，以留住人才，稳住人才。具体做法如下：
第一，公司设立明确的工作目标，并引导员工围绕这个目标去开展工作，最终实现这个目标。只有目标明确了，员工才能有奋斗方向和工作动力。
第二，领导层和主要管理人员需要以身作则，在员工心中树立榜样，凭借工作能力、人格魅力来影响和调动员工的工作积极性。
第三，建立完善的激励制度，对工作表现突出的员工给予一定的物质奖励或荣誉奖励，以激发员工的工作积极性和创造性。
第四，建立完善的考核制度，监督员工的工作。在实践中应做到一是机会均等，让所有员工处于同一起跑线，具备同样的工作条件，使用同一考核标准；二是奖惩的程度要与员工的功过相一致；三是激励措施实施过程要公开。只有这样，才能真正调动员工的积极性。
三、服务管理创新
建立“业主服务满意体系”：1个目标――服务满意；2个理念――全程跟踪，亲情服务；3个干净――办公与生活环境干净，机房干净，设备干净；4个不漏――不漏气、水、电、油；5个良好――设备运行与维护良好，卫生保洁与绿化养护良好，保安礼仪与安全管理良好，管理服务质量与态度良好，客户与业主反映良好。
四、经营管理创新
目前，在住宅类物业暂时无法扭转低收费标准和低收费率的情况下，企业整合利用物业管理区域内的各种资源，挖掘边际效益，创造商业价值，是住宅类物业服务企业的一条重要出路。
（一）整合经营资源，提升经营效益
1.积极储备物业经营资源。物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业应尽可能尝试通过如下途径储备可以自主经营的物业资源：
第一，向发展商争取。依照行业惯例，物业服务企业可以在合同中约定由开发建设单位低价提供一定的商业用房给物业服务企业，或者在合同中约定停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益划归物业服务企业所有，以弥补前期物业管理的投入或者充抵部分开办费用。
第二，租用商业网点。如发展商不提供低价商业用房，物业服务企业可以租用部分商业用房进行经营，这样可以规避物业服务企业的投资风险及因业主不再续签合约导致的续期经营风险。
第三，在前期物业管理阶段预留物业服务企业在接管验收物业之后可供开发利用的物业资源。
2.以物业本体为中心开展多种经营。这类经营活动是对住宅小区物业管理主业的有益辅助和补充。在物业管理区域内，由于物业服务企业占有经营条件的先天优势，又存在刚性的市场需求，所以如果经营得当，可以获得令人满意的经济回报。物业服务企业要在有效进行业主需求分析、拓展潜在服务空间、探索高端经营项目上多下功夫。
3.开展社区专项经营。专项经营往往是以较大投资为基础的系统性经营活动，具有代表性的此类经营活动有开办幼儿园、中小学校，经营性场所如餐厅、酒楼、超市、网吧等，会所及康体娱乐设施，装饰装修公司，搬家公司，礼仪服务公司等。一般来说，专项经营的风险和收益都较大。企业应根据物业项目的实际情况和业主的需求开展服务，满足业主的不同需求。
4.利用品牌优势实施资本运作。这是一种以资本运作为纽带，有效利用品牌企业的品牌优势、技术优势、规模优势，通过合资、合作、兼并、重组、收购等方式，借助强大的资本实力收购、兼并具备发展潜力的目标企业，从而快速完成物业服务企业的产业和区域布局，拓展企业生存空间，实现资源共享和低成本的市场扩张，形成跨地区、跨行业的大型物业管理集团的资本运作模式。这种模式通过输入管理模式、实施品牌运作，跨越了由产业向资本的进化，是物业经营模式的高级形态。
（二）坚持合法经营，合理规避风险
法律法规是国家的刚性规则。《物权法》和《劳动合同法》的实施，在一定程度上加大了企业的经营风险。物业服务企业应加快培养自身核心竞争力，依法规范自身管理服务行为，通过加强制度建设和企业自律来规避法律规定、市场竞争以及业主维权给企业带来的经营风险。同时，物业服务企业要具备物业经营相关的专业资质，做到合法经营。
（三）尊重业益，构建双赢机制
在物业经营管理活动中，最关键的两个利益主体是业主和物业服务企业。当前，物业经营管理中最激烈的矛盾和冲突归根结底都是业主物权实现的问题。解决问题的关键在于在确立业主是物权主体的机制，改变目前物业服务行业普遍分化甚至阻挠业主组织起来行使权利的现象。物业服务企业只要充分尊重业主的物权主体地位，并切实支持业主依法充分行使物权，提供完全透明化的物业服务，来自业主方的风险和压力将会变小。因此，当前应积极推行酬金制物业服务收费模式，从根本上解决物业服务收费难、业主物业企业沟通难、物业行业诚信度低的问题。
（四）以人为本，注重育才
在传统观念中，物业管理属于劳动密集型行业，但随着行业由管理走向经营，逐步与国际接轨，物业管理步入“经营型管理模式”的时代。物业经营需要大量的法律、租赁、估价、咨询、策划等专业人才为用户提供综合服务。需要不断培养专业化、高素质和具有优秀服务意识的员工，建立一支具有丰富经验和先进理念的专业团队。物业管理投入的不是资本，而是人才；物业公司的实力不是资本的实力，归根结底是人才的实力。
（五）提高企业的综合竞争力
企业应对市场竞争的基本策略是强化内涵建设。要通过加强企业管理、苦练内功、优化服务、打造品牌来增强企业的综合竞争力。同时，物业管理只有具备一定的规模，才可能取得理想的规模效益。当前，中高端住宅小区的业主对服务品质和服务功能延伸的关注程度比对服务价格的关注度更高，更希望其个性化的服务需求和精神层面的需求能获得满足，这就要求企业具备物业服务的竞争力。因此，能否有效感知业主的需求或潜在需求，以及是否具备满足这些需求的能力也显得至关重要。
（六）利润最大化
物业经营管理范文3
第二条 凡本市行政区域内从事物业经营管理的单位，均须遵守本规定。
第三条 北京市房屋土地管理局是本市物业管理单位经营资质的行业主管机关。
各区、县房屋土地管理局按照规定的职责，负责本区、县范围内物业管理单位经营资质审查管理工作。
第四条 物业管理单位应当具备下列条件：
（一）有单位名称和固定的办公场所；
（二）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员；
（三）有规定的注册资金；
（四）有维修、服务和管理的规章制度。
第五条 物业管理单位的设立按照下列程序办理审批手续：
（一）申请单位向所在区、县房屋土地管理局提出申请。涉外物业管理单位的设置直接向市房屋土地管理局提出申请。申请采用书面形式，并须提交机构设置、人员编制、专业人员情况、资金证明、办公场地、管理制度等材料，并填写《物业管理单位审批申请表》。
（二）区、县房屋土地管理局接到申请后，先进行初步审查，经审查合格的，在15日内报市房屋土地管理局审批。市房屋土地管理局应当在10日内作出是否批准的决定；经批准的，核发《物业管理资质合格证书》（以下简称《合格证书》）。
第六条 物业管理单位发生合并、分立的，应在合并、分立后30日内向房屋土地管理部门重新办理资质认定。物业管理单位破产或因其他原因终止业务时，应当到审批机关注销《合格证书》。物业管理单位变更法人代表、单位名称、办公地址等情况，均应在变更之日起30日内向房屋土地管理部门办理变更登记。区、县房屋土地管理局须将变更情况报市房屋土地管理局备案。
第七条 房屋土地管理部门对物业管理单位实行年审制度。
物业管理单位在接受年审时应向房屋土地管理部门提交以下材料：
（一）年度资产负债表和损益表，统计年报资料；
（二）从业人员机构设置情况；
（三）物业委托管理合同书；
（四）物业管理内容的基本情况，包括：房屋及其配套设施、绿化、市政设施、环境卫生、服务、经营等方面。
第八条 房屋土地管理部门根据物业管理单位提交的年审材料，对物业管理单位执行国家、本市法律法规、政策及物业管理和服务达标等情况进行审验，经审验合格的，《合格证书》继续有效。审验不合格的，限期改正，仍不改正的，吊销《合格证书》，并提请工商行政管理机关吊销其营业执照。
第九条 物业管理单位取得《合格证书》后，一年内未从事物业管理业务的，由房屋土地管理部门吊销其《合格证书》，并提请工商行政管理机关吊销其营业执照。
区、县房屋土地管理局作出吊销《合格证书》决定，须报市房屋土地管理局批准。
第十条 本规定前，未经审批机关审核批准的物业管理单位，应当自本规定之日起三个月内补办经营资质审批手续。
第十一条 物业管理单位资质等级标准由市房屋土地管理局另行制定。
物业经营管理范文4
[摘要] 物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性实则是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。目前的物业管理行业格局还没有清晰的定局，市场处于动态的剧变之中，在一段时间内，新的市场机会会不断出现，如果中小物业公司采用合适的经营策略，就很有可能从小变大，由弱变强，在激烈的市场竞争中获胜。
一、物业管理行业的市场现状分析
深圳的物业管理在全国处于领先地位，其行业特征和市场现状在物业管理行业中具有极强的代表性，可以折射出全国其它地区的物业管理的行业特征和市场现状。
纵观深圳的物业管理行业的行业特征和市场现状，大致可以这样概括：少数几个依靠大房地产公司成长起来的大物业公司，牢牢地控制着作为其母公司的开发公司开发的大部分楼盘，同时在国内东一个西一个地占领着一些类似的楼盘；数百个中小物业公司温顺地守着其依靠的中小开发公司开发的中小楼盘，对非属本开发公司开发的楼盘和外地楼盘，不敢越雷池半步（主要是越不了）。
本来，任何一个行业的情形都会与此相似，处于风口浪尖，能呼风唤雨的公司只有少数的几个，大多数中小公司都是默默无闻者，其状如众星捧月，或绿叶扶花。但物业管理行业与其它行业不同的是，物业管理行业一开始并不是作为一个原生行业诞生，而是作为房地产行业的缘生行业或延展行业诞生，甚至可以说是房地产行业的寄生行业。物业管理行业与房地产行业的血亲关系，决定了物业管理行业的行业特征和市场现状与房地产行业的相似。在目前房地产开发公司与物业公司未能完全脱离关系的情况下，相似性实则是依赖性，而依赖性，其实就是物业管理行业未进入真正的市场化。
具体体现在以下几个方面：
1.物业管理公司的大与小，强与弱的区别，主要是由房地产开发公司的大与小，强与弱所决定的。物业管理公司的真大与真小，真强与真弱，没有完全的物业管理行业的市场背景。
2.物业管理公司的品牌，其实质是开发公司的品牌在支撑。如果认为不是的话，我们可以想象一些著名的物业管理公司如果其背后的开发公司倒闭了，它的情形会是怎么样。当然不排除已有极少数的物业公司正逐渐走出开发公司的影子。
3.物业公司所服务的客户（业主），开始选择时主要是选择开发公司，而非物业公司，也即物业公司的客户并不是在完全自由的情况下选择物业公司的，客户没有选择的自由，是缺乏市场化的显著特征。
4.再有，从一些在全国范围内攻城掠地、大力拓展市场的大公司来看，其乐于表现的是，言必称又接了几个几个楼盘，鲜有说它的管理服务特色及其品牌的内涵。如果不是出于商业机密的话，大致是因为“物业管理都差不多”。从一些大公司的行为可以看出，其真正的竞争力并非完全来自其物业管理服务的优势，而主要来自其“大”和“强”的优势。
从以上的这些情形可以看出，物业管理行业还没有制订真正属于自己的游戏规则，现在的物业管理行业奉行的是房地产行业的游戏规则，而非作为服务行业的物业管理行业的游戏规则，其原因是物业管理行业未能做到真正完全的市场化。
但不管怎样，物业管理作为一个新兴的行业，其真正的市场化一定会到来。在完全的市场化下，行业将制订属于自己的游戏规则，物业管理公司将奉行这种游戏规则。而目前，在游戏规则未完全清晰制定的情况下，如果仅作为一个物业管理公司而言，大公司与小公司是站在同一道起跑线上的，机会亦等同。在机会等同的情况下，优势是决定胜出的前提。但必须看到，大公司与小公司的优势都是相对的，大公司有大公司的优势，小公司有小公司的优势，很难说谁的优势更具有竞争力。这样，优势也只是一个理论上胜出的“假设”，是一支握在手中的上上签，而非实际上的真正把握，在结果产生之前，没有真正的胜利者。
在新规则下的大公司与小公司处于均势，中小物业管理公司的希望正在于此。如果中小物业公司采取恰当的经营策略，则完全可以经过几轮行业洗牌后由小到大，由弱而强，由强而胜。
二、中小物业公司的经营策略
根据物业管理行业的以十所述的市场现状，中小物业管理公司并不是完全没有希望，并不是要完全听命于其所依赖的开发公司求得生存，相反，中小物业管理公司在行业市场化的进程中，是一个独立的主体，有自己的意志，只要采取合适的经营策略，完全有可能从小到大。
中小物业管理公司可以考虑采用以下一些策略，组合运用，逐渐形成自身的竞争优势。
（一）夯实基本功
在完全市场化的环境下，物业管理公司的核心竞争力，最终取决于其经营管理的基本功。基本功可以从下面几个方面来加强、夯实。
理清物业公司与开发公司的关系，建立合理的体制。物业公司与开发公司的关系不清，从根本上制约了物业公司的发展，有不少人认为，理清二者关系的主体是开发公司，其实从物业管理公司经营的角度来看，理清二者关系的主体应在物业管理公司。中小物业管理公司往往与开发公司的关系很密切，更易于与开发公司沟通协商，应主动推动二者脱离的进程，确立物业管理公司相对独立的地位，建立适宜物业公司发展的体制。
加强专业化建设。中小物业管理公司应在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等各方面切切实实地加强专业化建设，在自己的领域内成为各方面的专家。
抓好管理处的经营。中小物业管理公司辖下一般只有几个管理处，数目不多，应立足于管理处的经营，将每个管理处经营成精品。要将管理处经营铸成精品，就要下大力气抓好管理和服务。一个管理处从其职能来看，完全可以作为物业管理公司属下的一个独立经营的“分公司”来经营，这个“分公司”要自主经营，自负盈亏，在总公司的指导原则下，建立完备的管理机制和向业主提供灵活的、富有特色的服务。同时，管理处要大力培养人才，为公司的进一步发展壮大提供必要的人才储备。
在目前大的物业公司抬头大力开拓市场的急进情况下，他们往往忽视了基础建设，而这正是中小物业公司的机会所在，中小物业公司因为小，所以更容易把基础打得更扎实，更容易铸就精品。
（二）概念领先
中小物业公司因为小，力量集中，可以对客户的需求作非常深入的研究分析，在此基础上，提出一些新的经营概念，以新的经营概念在行业中取得突破，提高自己的知名度和树立自己的品牌。在未完全市场化的情况下，大的物业公司所持的经营理念和执行的路线，未必就代表了物业公司经营的真理。大的物业公司在一个经营概念的形成、实施、到总结而成整个公司的经营指导方针，往往是一个相当漫长的过程，经营的效果如何，经营方针对与错，要经过长时间的验证，如果中途要发生改变，就更加麻烦，这就是大公司易于僵化的原因。而中小物业公司包袱非常小，要采用一种新的经营概念，对其进行试验，会非常容易，即便是错了，也容易改正过来。这样，这种允许不断对新的经营方法作尝试的机制和环境，更有利于公司的成长。中小物业公司应该发挥这种优势，大胆尝试一些新的经营思路，形成自己的经营特色。
（三）服务领先
服务领先，这是中小物业管理公司最容易取得突破的途径。中小物业公司管理的小区本身就比较小，对业主的情况掌握得非常清楚，与业主接触很近很多，完全可以提供“一对一”式的个性化服务。有了“一对一”的条件，就可以根据业主的情况提供量身定做的服务内容，物业公司不但担当了小区公共管理者的角色，还担当了业主的生活顾问和生活管家。中小物业公司通过提供这种贴身的服务，将与业主的关系拉得很近，而业主也将物业公司融入了自己的生活中去，须臾不能离开。服务如果达到了这种层次，则中小物业公司具备了强大的生存力，其壮大仅是一个时间的问题。当大的物业公司手握大量资金，动用多种高层关系在市场中进行攻城掠地、抢占客户的时候，正是中小物业公司在服务方面苦练内功的大好时机。
（四）横向联合，资源共享
与大公司依靠实力的市场扩张力相反，中小物业公司往往处境孤立，经济实力不足，人际关系薄弱，要单靠自身力量冲向市场，实在太难。从目前行业中所举办的一些活动来看，几乎听不到中小物业公司的声音，他们完全被一些较大的物业公司遮住了。这种情况下，中小物业公司应横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源：人才智力共享、信息共享、经验共享、方法共享、供应商共享等。共享资源后的中小物业公司可以形成一个“虚拟的大物业公司”，在一定程度上可以与大的物业公司竞争。
（五）创造模式品牌
一个企业的竞争力往往不是来自其自身的力量大小，而是来自其品牌。而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力、在市场中的绝对垄断地位；而模式品牌，依靠的是企业采用的经营模式的独特性，如麦当劳一类富有特色的加盟店、连锁店，不同的店，却采用相同的模式。中小物业公司在实力不如人的情况下，单靠其经济实力难以树立品牌，这种情况下，就要创造模式品牌。可以这样创造模式品牌；几个中小物业公司联合起来，共同开发创造一种具有鲜明特色的物业管理服务模式，并采取相应的措施将模式的内容和特征固定下来，然后在各中小物业公司所管辖的小区推广开去，采用相同的CI策划和形象推广，在小区内打出“本小区采用某某模式进行管理”，“本小区被授权采用某某模式管理”等标语和旗号，然后再借助一些新闻媒体宣传报道，逐渐培育起某种物业管理服务模式的品牌。各中小物业公司就可以凭该种模式品牌去开拓市场，参与竞争。
纵然，中小物业公司可以凭着以上的一些策略增强自身的竞争力，但问题是，大的物业公司始终控制着市场和抢夺着新的客户，中小物业公司如何从这些强者手中抢过客户呢？如果做不到这一步，中小企业花再多的力气也没用。我们可以这样来分析采用以上策略后中小物业公司得以发展壮大的机会：
首先是中小物业公司经过努力，夯实了管理和服务的基础，已塑造了一个比较出名的品牌，具有了一定的竞争力；其次随着市场化的进一步深入，开发商与物业公司将进一步分离，将改变物业公司的竞争优势依靠开发公司规模的格局，从而释出新的市场空间；第三，一些中小物业公司的物管水平跟不上市场的要求，他们将从市场中退出，又为那些致力提高的中小物业公司创造了新的市场机会；第四，经过市场化的几番洗牌，一些经营不善的大物业公司将会衰落，又为中小物业公司释出新的市场机会。
物业经营管理范文5
一、存在的问题
（一）银行结算控制方面
1.银行收付款记账凭证和原始凭证内容不符
部分银行收、付款记账凭证与开户银行的收、付款原始凭证内容不一致，有的银行支付凭据甚至无银行盖章。这种做法一方面使公司业务内容的真实性受到质疑，另一方面可能造成销售产品或提供劳务的对方单位偷逃税款。
2.将出纳个人的银行卡用于公司业务结算
这种行为违反银行结算规定，不利于公司对货币资金的管理控制，容易发生舞弊行为。
3.部分银行业务入账不及时
银行存款日记账不能及时准确反映银行存款的真实情况及公司的业务收支情况。
（二）存货出入库控制方面
1.存货入库、出库手续不完整
原材料入库、出库单均只有数量，没有金额；部分存货出库单只有保管和制单人签字，无领料人签字。出入库单无编号；入库单无仓管、验收、过磅签字，无单价金额，或无对方出库证明。存货出入库手续的欠缺势必造成存货管理的漏洞，存货的真实性、完整性令人怀疑。
2.存货入库、出库记账不及时
存货入库、出库的依据为是否开具发票，存货入库、出库账务处理不及时，造成存货和成本核算不准确，原材料库存核算也不准确。
3.伪造存货盘点表
存货入库、出库账务处理不及时，存货盘点的实际库存和账面本应存在差异，但其提供的2014年期末存货盘点表实盘数量与账面数量却一致，存货盘点表的真实性令人怀疑。
（三）收入、成本、费用控制方面
1.经济业务内容的确认仅依赖发票，缺乏更充分的外部证据某公司2014年的合同能源管理免税收入7690万元，与收入相关的节能量仅以双方签字盖章的节能量确认单为依据，未委托第三方进行节能量的测量和认证。另一公司2014年含税销售额87090万元，年含税采购额51617万元，全部无购销合同。收入成本的真实性、准确性，直接影响到纳税的准确性。企业收入的真实性还直接决定财政奖励资金取得的合法合规性。
2.部分成本、费用入账无发票某公司部分原材料无采购发票，涉及原材料采购173笔、金额302万元，其中节能环保奖励项目采购的管道泵4台，金额2.5万元，只有采购合同和收款收据，无发票。未取得合规发票的成本、费用入账，尤其是与财政资金奖励项目有关的，其成本、费用支出的真实性受到质疑。
3.费用报销手续不完善部分企业费用报销的原始凭证全部无领导授权签字，借款收条无借款人签章。支出费用，尤其是以现金形式支出费用，缺少签字授权手续，签字审核权的缺失很容易导致舞弊的发生。部分记账凭证无附件，相关业务内容的真实性也无法确定。
（四）资金使用控制方面某公司第一大股东无偿占款，2014年末余额为10059万元，占其本人投入资本金的558.87%。其在被股东占款的同时，从第二大股东处借款，2014年末借款余额为9742万元。大股东大额占款，直接危及了公司资金的安全，作为新三板的上市公司，这种做法也侵害到其他股东的利益。
（五）会计档案管理方面
1.会计信息保存不连续不完整
某公司2011年以前未进行正规的会计核算，不能提供以前年度的账簿凭证，现有资产、负债余额的真实性、准确性无法确认。
2.原始凭据保管不妥善
某公司未妥善保管存货的出入库单据底联，不能提供2014年完整的存货出入库单据底联，无法印证存货出入库的真实性。（六）会计信息披露方面某公司的一项节能环保奖励资金申报资料中的财务数据与账面数完全不符；2014年每月的纳税申报财务数据和账面记载均不一致，虽然公司在期后对这些错误做了纠正调整，但其申报数据的随意性仍然造成日常纳税申报数据的失真。
二、动机与原因
（一）企业领导者对内部控制缺乏重视
民营企业财务报告内部控制较为薄弱，一个重要原因是相当数量的民营企业的领导者对内部控制缺乏重视。我国的民营企业一部分是国有企业改制而来的，遵循了原国有企业的一些内部控制，在内控方面做的比较好；另一部分民营企业是市场经济建立后设立的，这部分企业如果没有真正建立现代企业管理制度框架，很容易存在人治高于制度的情况。企业的所有者（有的同时也是管理者）对内部控制在生产经营中所起的作用，尤其是在财务管理中所起的重要作用缺乏足够认识，认为企业是自己的，老板一支笔就控制了，不需要额外的内控制度来束手束脚。有的企业虽然迫于外界压力，比如成为公众上市公司的需要，表面上制订了内部控制，但领导者没有从根本上认识到其重要性，内部制度并未有效执行，沦为摆设。
（二）未真正建立现代企业管理机制，缺乏完善有效的内部控制管理体系
民营企业财务报告内部控制的不完善，根本原因还在于民营企业中现代企业管理机制的缺位。我国的一些民营企业在发展过程中野蛮生长，管理还停留在家长制、一言堂层面，缺乏现代化的企业管理机制，很难建立完善有效的内部控制规范和制度。突出表现在企业内部未设立专门的内部控制组织机构，未配备内部控制管理人员。有的即使设立了内部控制机构，配备了相关人员，但由于没有现代企业管理机制的保障，内控制度的执行不可避免的受制于人治，缺乏独立性，最终流于形式。民营企业内控制度方面的欠缺，一方面是由于领导者未对内部控制给予足够的重视，更深层的原因还在于未真正建立现代企业管理机制。
（三）会计基础工作薄弱
1.缺乏规范的财务会计流程
有些民营企业没有规范的财务管理、会计核算流程，财务管理、会计核算往往比较粗放、随意性大，违反国家相关法规的情况时有发生。如在原始单据收集审核、会计凭证填制、收入成本核算、会计档案管理等会计基础工作方面都存在违反会计法规的情况。有的公司大股东随意占用公司资金，基本未受财务管理制度制约。
2.会计人员专业素质不高
有的民营企业的会计人员专业素质不高，有的对会计人员存在任人唯亲，有的甚至聘用不具备会计从业资格的人员从事会计岗位工作，他们在会计核算工作中不遵循会计准则、行业法规，势必造成会计信息的失真。有的民营企业不注重会计人员专业素质的提高，满足于别把钱看丢了、别多交税这种层面的要求，会计核算成了出纳和报税。某公司只有财务总监具有高级审计师资格，其他三个会计人员均无专业职称；有的公司三个会计人员都没有专业职称，出纳甚至未取得会计从业资格证书。
3.故意篡改会计信息
有些民营企业为了追求短期效益，管理者指使会计人员篡改会计信息、伪造会计凭证，制作假账。有的会计人员道德素质低，营私舞弊，伪造篡改会计信息。以上行为均导致企业会计资料不能真实、完整、准确地记录和反映企业经营活动，造成企业会计信息的失真。上述会计基础工作的薄弱环节将直接导致企业财务报告内部控制的失灵。
三、启示与建议
随着市场经济的发展，民营经济在我国经济中的体量越来越大，地位越来越重要，同时民营企业自身面临的竞争压力也越来越大，其在企业管理中存在的问题，尤其是公司内部控制方面存在的问题，也越来越凸显。完善企业内控制度，保证会计信息质量真实，对完善公司治理结构，保护投资者的合理权益，意义非凡，“得控则强、失控则弱、无控则乱。”民营企业内部控制的优劣不仅决定了民营企业的兴衰，也直接影响到国民经济的健康发展。为了适应发展的需要，民营企业摆脱旧观念的束缚，建立现代企业管理机制，完善企业内部控制迫在眉睫。
（一）提高企业对内部控制重要性的认识
企业领导者应多学习，了解企业内部控制方面的知识，充分认识财务报告内部控制在企业经营管理、财务管理中的重要性，改变唯我独尊的陈腐观念，把内部控制的建立和有效执行当成是关系企业可持续发展的重要工作来推进。
（二）积极建立现代企业管理机制
完整的内部控制体系要在民营企业建立及有效运行，治本之策还是民营企业要摆脱家长制的管理模式，建立与内部控制相匹配的现代企业管理机制，这也是民营企业做大做强的必由之路。
（三）提高会计基础工作水平
物业经营管理范文6
【关键词】物业纠纷；物业消费观；创新物业管理
物业管理行业，作为居民服务业，为改善居民的居住环境和资产保值增值和社区的和谐稳定做出了贡献；作为劳动密集型行业，对增加就业持续发挥了积极作用，同时物业管理已经成为社区服务的重要组成部分和社会建设的重要力量。但作为一个新兴的朝阳行业，总体还处于初级阶段，物业管理和服务工作还有很多不尽人意的地方，包括法规和市场规则有待健全，服务意识有待增强，服务质量有待改进，业主大会制度有待推进，质价相符的管理收费机制有待完善，行业生存状况亟待改善等等。物业纠纷的日益突出，影响了居民正常生活，妨碍了和谐社会，并导致物业管理收费难，物业服务难以维持，形成恶性循环。物业服务纠纷原因多种多样，具体可分为：
（一）在前期规划建设存在的问题给后期物业管理带来的纠纷；1.开发商广告宣传承诺不落实 。开发商为了保证楼宇的销售，迎合购房者需求，作出不切实际的承诺，待业主入住后发现实际状况相差甚远，便以拒交管理费表达自己的不满 2.设计施工不合理 硬件设施不完善、工程质量问题多 有的开发商为了避免支付逾期交房的违约金，在道路和配套设施设备不完善的情况下便仓促交付使用。业主对房屋漏水、管道堵塞、安防系统失灵、车辆停放等问题归罪于物业公司，是造成纠纷的重要因素。
（二）相关部门不作为 将责任转嫁给物业公司 小区内个别业主违章搭建、违规装修住房、业主占用绿地和道路等等由此引发的纠纷投诉，行政执法部门不履行职责或违反政策，这些事是政府主管部门管辖的
（三）物业自身管理服务水平低
物业企业发展呈现的普遍特征是规模小、数量多、良莠不齐。在实际工作中，经常出现处理问题不当，服务不到位的现象。影响小区的面貌和环境及治安状况，并缺乏承担责任。使得物业使用人享受不到应有的管理和服务。
（四）部分业主缺乏正确的消费观念和法律意识
他们买房时只注意房子的质量、价格，忽视了物业管理问题，对购房后支付物业费“养房”的概念很模糊，对物业管理消费可以实现物业“保值增值”缺乏正确认识。希望得到最好的服务，但只愿意付很少的物业管理费，对物业管理职责界定不清，一旦自认为“合理”要求没有得到满足，便采取拒缴、少缴、欠缴的方式对抗物业公司。
解决物业纠纷办法与措施：
一、政府行政职能部门要完善法律法规和衔接制度
1994年，《城市新建住宅小区管理办法》出台，推动了市场化、社会化、专业化的物业公司兴起。2003年《物业管理条例》颁布实施，管理覆盖率迅速提升。2007年《物权法》颁布实施，将物业管理纳入法制化轨道。 各省市地方法规不断出善，为解决城市物业管理中的许多新问题提供了法律依据，具有可操作性。2011年《福州市物业管理若干规定》的通过，具有五大亮点 1）小区交付过半，即可开业主大会。阻扰业委会成立，可罚开发商1-5万元。2）专项维修资金可紧急使用 业主基本需求的公用设施设备的急修事项给予方便。简化表决和审核手续。3）引入“联席会议制”协调解决小区难题 针对目前福州还存在许多无物业小区，明确了各级政府应当对旧住宅区区域逐步实施综合改造，组织业主确定管理方式，并推广专业化物业服务。4）业委会及物业有责任劝阻业主违章搭建，可书面举报小区违建。5）物业服务推行分级、分类 明码标价，这一新规保障了物业服务收费更加合理与透明，有利于维护物业企业与业主双方合法权益。
二.创建新型物业管理模式：业主自治和物业管理并存
福州市目前住宅小区2200多个，未实行物业管理的小区约1000多个，绝大部分都是老旧小区。存在着设施老化、无停车位、无保洁绿化、小区治安差等问题，他们中的许多人是中低收入的困难家庭，就业能力差，支付能力差。解决这一状况，要因地制宜，政府、街道、社区、居民共同参与，推行物业自治管理，作为为民办实事的项目，政府要前期投入资金逐步实施综合改造，修补小区路面、划定车位整修车棚、绿化补植，提升小区硬件环境。街道办事处组织区域内未实施物业管理的业主成立管委会，在街道社区成立非营利性物业服务机构，低收费为小区提供专业化物业服务。对停车管理、绿化养护、房屋修缮等专业性较强的物业服务项目外包给专业机构；治安巡防、卫生保洁等项目实行居民有偿互助服务。逐步构建老旧小区达到准物业标准：“有治安防范、有绿化保洁、有维护维修、有停车管理”和谐社区。
三、培养业主正确的“物业观”理解物业管理含义
1.对业主委员会进行岗前培训 政府主管部门每年定期免费开班培训是一种直接有效的方式。对业主自治相关政策法规、操作实务进行培训，同时在内容和结构上增加物业管理基本知识的内容，让广大业主能正确理解、认识、肯定和支持物业管理工作。
2.物业公司终端宣传 物业公司可采取有奖知识问答、板报宣传、主题活动等多种方式吸引尽可能多的业主接触宣传的知识内容，亲身参与和体验物管工作，寓宣传知识于娱乐活动之中，既拉近了业主与物管人员的感情距离，又达到了普及物业管理知识的目的。
3.媒体舆论引导 媒体在关注业主的利益和诉求维护业主自身权益的同时，也应该承担另一种责任：宣传物业管理知识；引导业主正确理解物业管理的内涵，尊重从业人员的工作，
四.更新服务观念从管理物业到经营物业
当前物业管理基本还是倾向于事务内容，如：清理卫生、绿化养护治安巡防等。但物业服务应朝着商业化与公益化相结合的方向发展。充分挖掘人力资源，“以人为本”的理念深入服务中，设置社区服务中心，设置便民服务点为业主排忧解难，以满足业主不同层次的需求；随着网购业务的快速发展，联手物流行业代收快递邮件，完善终端服务。盘活物业资源，如楼宇的空间、楼顶的广告位置、周边的土地空场等等，拓展新的管理领域和服务领域，跃升物业企业经营层面，创建新的利润增长点。
五.提升人力素质 树立服务品牌意识
1.在招聘、入职的过程中，选择志同道合的人。只有企业和员工的价值观相互融合，才会相互认同，才能做好传、帮、带，培养更多的物业人。
2.鼓励员工通过学历教育和继续教育，提高管理理论知识、专业技能水平，提升管理者文化素质；通过岗位培训，明确各个层面、各个工种岗位职责、操作流程、操作规范。做到管理人员综合应用计算机辅助工具、保洁员会垃圾分类、绿化养护员叫的出花草树木名称、工程维修员和巡视员应懂得电梯困人应急处理等等……对从业人员技能水平作出明确要求，提高物业服务水平。
