前言：中文期刊网精心挑选了房地产项目开发方案范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产项目开发方案范文1
【关键词】房地产开发项目；工程；现场管理；问题；解决方案；分析
受到多方面因素影响，建设总量持续提升的房地产开发项目工程并不具备系统且规范的现场管理标准，现场管理工作的开展在设计管理、进度管理、质量管理以及成本管理等各个方面呈现出了较为明显的不足与缺失，以上问题不仅导致房地产开发项目工程建设困难重重，最终也使得整个房地产市场发展受到不利影响。基于此，如何对房地产开发项目工程现场管理工作存在的问题进行分析，探求与之相对应的解决方案，才是引导并规范房地产开发项目工程发展方向的核心所在。本文试对做详细分析与说明。
一、现阶段房地产开发项目工程现场管理存在的问题分析
（一）设计管理存在的问题分析：在房地产开发项目工程日益向着系统化、集成化以及规模化方向发展的过程当中，房地产开发项目设计单位所承接的设计任务也更为复杂与集中。与此同时，受到房地产开发商对于整个房地产项目建设周期的迫切性要求，设计赶工的情况屡屡发生。房地产开发项目设计人员未能够深入到施工现场对项目建设方案进行设计规划，所提交的设计方案与项目建设现场实际情况之间存在较为明显的差异，进而导致后期实际施工中有关设计方案的纠正问题过于频繁，最终无法确保项目建设周期与建设质量的可控性。
（二）进度管理存在的问题分析：现阶段房地产开发项目工程现场进度管理工作面临的最突出矛盾在于：项目实际施工进度与开发计划进度之间的不协调性，实际施工进度严重滞后于计划进度，由此势必会造成房地产开发项目建设周期出现不必要的延长。与此同时，存在于房地产项目各开发商部门机构之间的协调性不强问题始终比较严重，导致大量在施工现场进度管理过程中出现的问题无法得到及时且有效的沟通，从而致使整个工程现场管理流于形式。
（三）质量管理存在的问题分析：现阶段存在于房地产开发项目工程现场质量管理过程中的问题主要可以归纳为以下几个方面：首先，项目施工作业人员为图一时的方便，在实际施工过程中未能够以具体的施工方案图纸为依据，严格遵照各环节施工标准及规范进行施工作业，为项目工程后期运行埋下严重的质量隐患；其次，房地产开发项目施工监理单位作业人员自身的监督管理职能无法得到有效发挥，现场施工环节中进场材料主观性的偷工减料问题仍然普遍存在，对整个项目工程经济效益的实现造成了极为不利的影响；最后，现场施工作业人员自身安全意识及施工技能水平层次不齐，施工单位未执行“一人一岗、一人一证”上岗制度，并且未针对现场施工作业人员，特别是关键施工环节作业人员及基层员工进行定期且系统的在岗培训工作，从而导致项目工程施工工艺及工序混乱。
（四）成本管理存在的问题分析：不健全的成本管理措施及实施体系是现阶段房地产开发项目工程现场成本管理所面临的最典型问题。此问题集中表现在以下两个方面：一方面，不健全的成本管理措施及实施体系会导致房地产开发项目建设单位在建设施工合同的谈判及签订环节不够严谨，成本管理环节相关条款存在较多不利的漏洞，从而导致后期项目工程建设阶段的工程变更难度加大，项目索赔执行困难，最终致使整个房地产开发项目工程成本盲目扩大；另一方面，不健全的成本管理措施及实施体系导致房地产开发项目成本核算缺乏系统化的监督制度提供保障，由此引发项目成本管理可控性下降，最终致使浪费严重。
二、房地产开发项目工程现场管理问题的解决方案分析
（一）设计管理存在问题的解决方案分析：我们知道，设计管理阶段的方案设计规划、施工图纸设计制定可以说是整个项目工程现场管理的前提所在。一般情况下，房地产开发项目所涉及到的设计工作并非由一个设计单位独立完成的，整体设计方案的确定往往需要各设计单位之间高效的沟通与联合实现。从这一角度上来说，房地产开发项目工程设计管理应当在设计单位之间构建良好的沟通体系，协调各个设计单位在房地产开发项目工程建设整体方案设计中的位置与智能，确保设计工作的内在关系，确定设计方案的提交时间，确保项目工程能够有效开展。与此同时，房地产开发项目工程设计单位应当进行系统化的跟踪服务，对项目建设现场实际情况进行勘察与分析，确保出图质量，确保内审有效，从而确保设计管理整体质量的稳定性。
（二）进度管理存在问题的解决方案分析：进度管理工作是房地产开发项目工程现场管理的基础所在，针对项目建设进度进行合理的控制与管理是进度管理的主要工作内容，通过对项目建设进度的合理控制确保实际施工进度与计划进度之间的协调性，在确保进度可控与合理的基础之上兼顾工程质量的稳定提升。与此同时，进度管理还应当关注施工现场所涉及材料、人力以及物质的高效整合与组织。从这一角度上来说，现场作业人员应当制定结合工程实际的进度计划，以合同管理相关条款为切入点对施工单位计划进度的执行力度作出合理控制，从而不断提高进度管理的整体水平。
（三）质量管理存在问题的解决方案分析：质量管理工作是房地产开发项目现场管理的重点所在。可通过以下几方面措施提高质量管理综合水平：①.强化施工现场管理力度，对各工序施工标准进行系统归纳，以此为依据规范施工行为；②.在发现监理单位监督管理职能履行存在缺失的情况下，应以经济处罚为手段对其进行改进与完善；③.特别关注施工单位现场作业人员的岗前培训与在岗培训作业，重视技术交底工作的开展，确保施工工艺及施工工序的有效性与规范性。
（四）成本管理存在问题的解决方案分析：成本管理工作是房地产开发现场管理的保障所在。建设单位应当组建一批高素质高技能的成本管理工作人员，确保成本核算工作开展的规范性，并且深入施工环节各阶段各工序，以健全的成本控制制度为手段确保成本管理的有效性与灵活性，在确保项目施工质量一定的基础之上，对总成本开支进行合理的控制。
三、结束语
城市化建设规模的逐步发展与扩大带动着房地产开发项目走向崭新的发展阶段。房地产开发项目工程建设质量的保障关系到社会大众物质与精神生活需求的满足，关系到国民经济的稳定发展，关系到现代经济社会的优化与完善。现场管理工作的有效开展是提高房地产开发项目工程建设质量与建设效率的最直接也是最有效途径。本文通过对房地产开发项目工程现场管理存在问题的分析以及解决方案的探究，论证了现场管理的必要性与重要性，希望引起各方关注与重视。
参考文献：
[1]丁烈云.李斌.房地产市场预警调控系统的构筑技术要点及流程设计. [J].系统工程理论与实践.2002.22.（04）.58-62.68.
[2]徐嫩宜.试论工程管理环节在房地产开发中的重要性. [J].城市建设理论研究（电子版）.2012.（04）.
房地产项目开发方案范文2
关键词：房地产投资；可行性研究；风险控制
1 项目可行性研究的重要性
项目可行性研究的重要性主要包括以下几方面：
1.1 房地产项目可行性研究要求预期明确
项目可行性研究主要包括对行业资料的分析汇总、对社会经济环境的研究和对未来房地产市场供需的预期，从而对房地产投资的收益进行正确估算。
1.2 房地产项目可行性研究必须客观严谨
“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始终的最基本要求，也是最明确的要求，在尊重事实数据的基础上，尊重社会规律和经济规律的前提下，对房地产开发项目投资收益进行科学的预估和评判。
1.3 房地产项目可行性研究的可靠性特征
房地产项目可行性研究要求区别对待具体的案例并给予具有针对性的、明确的、可实现的执行方案，以求达到投资利用率最高、成本回收和利润收入最大化的根本目的。
1.4 房地产项目可行性研究的科学性特征
房地产项目可行性研究要求运用先进的计算技术和科技方案，按照房地产项目和社会经济发展的基本规律，对每个房地产项目的市场预期和盈利情况进行准确的计算预估，并以此为房地产项目能否开展的重要评判依据。
2 房地产项目可行性研究的步骤和注意事项
（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。
（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。
（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。
（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。
（5）汇总房地产项目可行性研究方案并形成报告，房地产项目可行性研究报告必须内容完整，切覆盖房地产项目可行性研究的整个周期，内容要详实。按照报告篇幅的大小可将报告分为如下几种：房地产项目投资可能研究报告、房地产项目概述可行性研究报告和房地产项目全面可行性研究报告。这三种报告的核心内容基本一致，都需要保证真实、客观，科学。准确，但是随着报告的精细程度不同，一般情况下应包含房地产项目的财务可行性分析和项目重要性、必要性分析。
在房地产开发项目可行性的研究中也有一些普遍问题的存在，由于可行性研究过程中涉及到许多的数据与调研结果，所以一些共性问题经常出现且不容易被提起重视。
（1）调研不全面、不深入、论据不充分，在房地产开发项目可行性研究报告书中，某些企业贪图方便，未作全面调研，对负责项目的地理水文环境、环境气候、名胜古迹、法规政策等平铺直叙，不求深入。技术论述部分不清晰，主次不分，让人看后看不出该文的核心内容所在。有些立场不公正，为了迎合领导或业主的需求，对建设方推荐方案优点讲得多，缺点讲得少，甚至不讲，故意陪衬方案。
（2）立场不中立。仅作表面文章，比如工程质量、投资估算、拆迁面积等数据表格。有的科研单位畏惧承担风险，盲目遵照业主要求，不拿事实数据说话，不进行投资概算，基本起不到比对多个方案选优的目的。
（3）经济指标不客观，经济、财务评价是每个房地产开发项目可行性研究报告的核心内容，是决策阶段项目择优排序的主要数据依据。正因为这样，一些负责经济评价可行性的人员为了达到业主期望的房地产开发项目投资收益，人为的对财务净现值、投资收益率和项目回收期等数据进行调整，有的甚至修改调研数据，偏离客观事实。使研究结论发生偏离。
（4）房地产开发项目可行性研究数量问题、投资概算偏差大会造成房地产开发项目可行性研究数据不准确、费用概算偏差大的原因主要是有些科研单位现场勘查不认真，个别技术人员责任心问题，技术不扎实，导致获得的工程数据不准确，使得房地产开发项目可行性研究结果出现很大的偏移。
针对当前项目可行性研究存在的主要问题文章给出如下几点解决方法：
（1）可行性研究工作的理论与实践结合。可行性研究工作是要求长期耐心细致的市场调研和数据整理计算工作，这些工作都要求工作人员能够做到微观经济效益核算与宏观经济效益核算相结合，动态数据分析与静态数据分析相结合，定量分析与定性分析相结合。
（2）建立精确科学的指标评价系统。房地产开发项目评价系统是可行性报告的重要组成部分，它主要包括评价规划、市场前瞻、设计草案、经济效益预期等。
（3）政策引导规范房地产项目可行性研究。培育相当数量的专业房地产可行性研究人员，推进房地产项目可行性分析行业的进一步发展。
参考文献
房地产项目开发方案范文3
【关键词】房地产项目；前期风险；管理
1 引言
近十几年来，我国房地产市场迅猛发展。房地产项目的开发通常包含投资决策、前期、建设和租售这四个阶段。随着房地产项目的进行，地产开发商对可能发生的结果了解得越多，所面临的风险因素也越少。房地产项目前期面临的风险和不确定性因素最多，因此，前期风险管理是房地产项目风险研究的重点。[1]
所谓房地产风险管理，是指房地产开发商有意识、有目的地对房地产项目的风险进行识别和分析，并通过合理的经济手段、技术手段进行防范和应对，以最小的成本获得最大的安全保障的管理活动。房地产是高风险行业，在我国房地产项目风险管理还是一个全新的概念。目前大多数房地产开发企业还没有专职的风险管理部门和人员配备，对房地产项目风险的反应滞后，对风险的系统管理更是缺失。因此，在这样的背景下探讨房地产项目前期风险的管理具有重要的现实意义。本文主要对房地产项目前期风险的识别、分析、应对和监控进行了分析和探讨，以期为同行提供参考。
2 房地产项目前期风险的识别
有效识别房地产项目的风险是房地产项目风险管理的基础和前提。所谓房地产项目风险识别，是指确定哪些风险事件能对房地产项目产生影响，并把这些风险的特性整理成相应的文档。笔者认为，房地产项目前期阶段存在的风险主要有以下三种：
第一，规划设计和手续报批风险。前期规划设计和手续报批风险主要是指项目规划和报批文件的合规性、项目的规划设计和项目定位的一致性、法律法规的变动性以及政府审批部门工作严谨性包括审批人员的差异性造成的风险。
第二，市场研究和产品定位风险。这主要是指由于房地产项目开发前市场研究不充分和产品定位不准确等造成的风险。
第三，项目施工图设计风险。这主要是指由于设计单位的选择不恰当、施工图设计技术欠缺、设计质量差等对房地产项目的安全性、经济性和适用性造成的风险。
3 房地产项目前期风险的分析
对房地产项目前期风险进行识别仅仅能从宏观上对风险进行一定的辨别和了解，如果要确切地认识风险产生的根源，还必须对风险进行分析。所谓房地产项目前期风险分析，即是指在识别前期风险的基础上，对项目前期风险进行风险估计和评价。具体来讲，房地产项目前期风险的分析主要包含以下三个方面的内容：
首先，对前期规划设计和手续报批的风险进行分析。这主要是指从宏观上判断房地产项目所在地前期手续报批面临的不确定性因素和主要风险，并对政府有关部门对房地产项目报批的影响进行定性分析。
其次，对市场研究和产品定位的风险进行分析。这主要是指全面收集、分析房地产项目市场研究、产品定位、客户定位、价格定位及未来房地产市场发展趋势，其中包括对房地产市场的规模进行估计，对房地产市场的需求进行预测等。
最后，对房地产项目施工图设计的风险进行分析。这主要是指确定施工图设计单位的选择会对房地产项目的成本、工期和质量造成影响的风险，并根据房地产项目的实际情况分析影响施工图设计质量的风险因素。
4 房地产项目前期风险的应对
房地产项目前期风险的应对主要是指对项目前期风险如何处理提出意见和对策，这样做的目的是为了提高项目目标实现的机会、降低对项目目标的威胁。一般而言，应对房地产行业风险的方法主要有风险预防、风险规避、风险转移、风险损失减轻和风险自留几种。笔者认为，风险规避、风险转移和风险损失减轻这三种方法在应对房地产项目前期风险的过程中具有重要作用。
风险规避是指考虑到房地产项目中某些风险事件存在及发生的可能性非常大，发生的后果也很严重，又没有其它应对策略可用时，拒绝实施或主动放弃可能导致风险损失的方案。风险规避是一种消极的应对风险的措施，因为它使房地产开发商因为风险遭受经济损失的可能性消失，同时，也让地产开发商丧失了潜在的获得的机会。
风险转移是指房地产开发商在项目开的过程中，想方设法把风险和应对风险的责任转移到第三方的身上。由此可见，风险转移只是将风险暂时转移到另一方，并未真正消除风险。在房地产行业，开发商往往利用保险和合同转移项目前期风险。例如，在项目前期阶段，由相关部门的指定单位或下属单位签订有关合同，完成报批手续，如环境影响报告、日照分析报告、测绘报告、交通影响报告等。
风险损失减轻是指在出现风险事件后，采取相应的措施来减少风险带来的损失。这是一种较为积极的应对房地产前期风险的方法，和风险预防相比，这种方法喝不能减小风险事件发生的可能性，但能减少风险带来的损失。房地产开发商可以通过选择专业公司报批、选择合作单位联合报批、专业设计单位负责设计、通过招标确定项目规划设计方案等具体方式来减少房地产项目前期风险有可能带来的损失。
5 房地产项目前期风险的监控
通常而言，房地产项目的风险要经历风险积聚、风险显现和造成后果三个阶段。房地产项目前期风险的监控就是通过制定和实施各种前期风险的防范和处理措施。
在前期风险积聚的阶段，开发商要建立相应的风险预警机制，及时发现和消除各种潜在风险；在前期风险显现的阶段，要启动应急方案，通过积极的应对努力将风险导致的损失减少到最小；在前期风险造成后果的阶段，要对风险损失进行充分的补偿，在最短的时间内，排除直接损失给项目带来的干扰，并努力减少间接损失。
房地产项目开发方案范文4
【关键词】房地产项目；质量管理；研究
一、房地产项目的前期质量管理
建立房地产开发项目质量管理责任制度，由项目负责人全权负责开发项目质量的质量管理。质量负责人的职责是按照投资人项目开发要求，负责编制开发项目质量计划，并组织实施。按质量计划要求，检查项目质量计划执行的状况。对发现的重大质量问题，要积极组织研究解决，同时编制项目质量报告，报上级质检部门及项目经理。制定开发项目的质量计划，充分掌握和了解项目的要求，明确咨询成果的质量目标和质量要求，熟悉质量管理体系文件，把质量目标层层分解下去，按质量计划和实施步骤层层落到实处。每个层次权限、职责、资源分配以及保证质量的措施都要进行明确。质量管理计划要简明扼要，重点突出，具有较强的可操作性。
二、房地产项目设计阶段的质量管理
房地产项目在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行全面考察，结合楼盘的策划定位，确定三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并邀请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，然后设计人员在此基础上进行规划方案设计。在几家方案设计单位都拿出方案之后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再和作出最优方案的设计单位签订合同，然后进行细化，提出报批方案。为了更好保证设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，房地产开发项目设计主管人员应以设计合同、设计招标文件、政府有关批文、各项技术规范、地区、气象等自然条件及相关资料为依据，对设计文件开展深入细致的审查。在审核期间，要特别注意不足设计和过分设计两种极端情况。
三、房地产项目施工阶段的质量管理
房地产项目施工期间的技术质量管理工作，是提升房地产项目质量的重点和中心环节，包含直接施工和辅助施工两个层面。直接施工的技术质量管理是保证提升房地产项目质量的重点，直接施工管理过程中，要注意以下几个方面：首先要加强施工队伍的质量意识。采取思想教育，实现从企业领导到所有员工，都树立起百年大计、质量第一的理念，形成人人讲质量，人人为质量的质量氛围。其次要加强施工队伍的技术培训。强化施工队伍的技术培训，方法形式很多，可以采取送出去或请进来的形式学习先进经验和先进技术，还可以到施工现场进行基本知识普及，技能提高训练。最后是加强施工现场的技术质量管理。在施工阶段要严格把好如下几关：首先是抽验关。现场工程技术人员要认真检查施工单位按规定制作砂浆试块及混凝土，按期进行试压，做好试压报告记录，并采取随时抽检制度；其次是施工关。现场质量监督员和工程技术人员，要现场督查施工人员是否严格按照施工方案施工、设计图纸，不得有任何情况的含糊。对施工单位使用的装饰材料、建筑材料、预制品、半成品及其他一切构件，要严格检验把关，不合格的坚决不使用；最后是记录关。现场质量管理员及施工管理人员，每天都要认真负责填好施工日记，保证施工质量的各个环节都达到设计要求，切实保证房产质量的提升。施工完成以后，要组织好房地产项目竣工验收，组织专家按照国家《建筑安装工程质量检验评定标准》严格进行验收，对不合格的房地产项目，坚决不交付使用。辅助施工的技术质量管理，主要包含对施工队伍的选取，施工配件、材料和设备的购置，后勤服务及动力供应等方面，直接影响到房地产项目的施工质量。为了提高房地产项目质量，一定要择优选择技术质量管理好、技术素质高、资质等级高、现场管理好的建筑企业进行开发施工。对建筑材料及各种构件的规格、性能、色泽、品种等，必须完全满足设计要求，完全达到有关标准、规范的要求，同时必须要有出厂合格证。在进入工地之前，要进行严格检验。
目前在社会主义市场经济的大背景下，作为房地产开发项目来说，要实现经济效益的最大化，就要通过实施和建立质量管理体制，不断加强开发前期阶段及施工阶段的质量管理及控制水平，从而确保工程的顺利进行，同时所有的质量控制都要着眼于发现不合格并立即消除不合格的目的。只有这样房地产开发企业才会有足够的流动资金，进行良性循环，满足市场经济的需求，从而使得房地产市场更加稳定和繁荣的发展。
参 考 文 献
房地产项目开发方案范文5
Abstract: Feasibility study on real estate project is not only an important work for real estate enterprises in the investment decision-making stage, but also the scientific method of real estate construction project obtaining the best economic effect with minimum cost. The feasibility study on real estate project has important realistic significance for real estate enterprises.
关键词：房地产项目；可行性研究；现实意义
Key words: real estate project；feasibility study；realistic significance
中图分类号：TU-05 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）23-0062-01
1可行性研究在房地产项目中应用的必要性
1.1 房地产项目可行性研究房地产可行性研究就是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。
1.2 房地产项目可行性研究的步骤
1.2.1 组织准备进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。
1.2.2 现场调查与资料收集现场实际调查主要包括投资现场的自然、经济、社会、技术现状的调查，收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。
1.2.3 开发方案的设计、评价和选择这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。
1.2.4 详细研究采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。
1.2.5 编写研究报告书可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同且全面翔实。房地产可行性研究的内容按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。
1.3房地产项目可行性研究和内容
1.3.1 项目概况项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。
1.3.2 市场分析和需求预测在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。
1.3.3 规划方案的优选在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。
1.3.4 开发进度安排对开发进步进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。
1.3.5 项目投资估算项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、期间费用及各种税费等，估算的精度要求布告，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。
1.3.6 资金的筹集方案和筹资成本估算根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不用方式筹措资金，保证项目的正常运行。
1.3.7 财务评价财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法，其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。
1.3.8 风险分析风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。
1.3.9 国民经济评价国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。
1.3.10 结论运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。
房地产项目开发方案范文6
关键词：房地产；成本；工程项目；管理；重点
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
一、房地产项目管理的现状概述
房地产公司对房地产项目管理大多采用部门管理制度，即由开发商设置一系列的管理部门负责不同的事项，以最高的效率来完成项目工程的管控。在整个管理过程中，运用系统的管理方法进行管理，由项目经理主要负责，在工程建设的过程中按照其内在的规律进行协调，从而有效的对系统进行管理。
具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、市政、交通、供电等几十个部门和近百个单位以及最终消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。
二、房地产项目工程管理的重点
2.1房地产项目成本管理
在房地产项目中，工程项目的建设直接影响着整个工程的造价成本，因而在项目的管理中对于项目成本进行控制就显得极为重要，其中对于工程变更的控制就显得更加重要了。施工时发生的工程变更通常会增加加工程的成本，因而在施工过程中要求施工单位严格按照施工设计进行施工，不得随意变更施工方案，而对于施工单位提出的一些需要变更的部分要做好审查工作，对于不需要变更的设计要予以驳回。
在房地产项目工程管理中，还可以采取项目全员控制的方法对项目的成本进行控制。项目全员控制原则就是指将控制施工成本与每个员工的切身利益结合起来，让所有的员工都积极参与到工程项目的成本管理中，从而充分调动每个成员对于项目成本管理控制的积极性。
此外，加强对于施工合同的管理也是项目管理的一项重要内容，同时也是控制工程项目成本的重要措施。在合同谈判时就应当开始对合同进行管理，一直到合同上工程的保修日期结束，尤其是在施工过程中，应当对合同中商定的协议研究透彻，以便于对施工成本的控制。
2.2房地产项目进度管理
在房地产项目中，施工的进度不论是对于工程的成本还是对于后期的利润都有着很大的影响，因而对于项目的进度必须要采取有效的管控手段。
一般的房地产项目通常采用网络计划法来控制项目的进度。网络计划法就是指建立一个能够反映各项工程之间先后次序的图表，并以此为基础对整个工程的施工进行分析。对于施工的进度管理更重要的是在施工前期，在施工前期，项目部要根据具体的施工方案确定施工的人员数目，并对各项工程进行分配，责任到人，确保工程的进度。作为负责人的项目经理要在前期组织各部门人员对施工图纸认真研究审阅，对于施工图纸中可能存在的问题一一找出并提前处理。此外还应当制定工程项目进度表，对工程的项目进度计划进行全面的排期。一旦制定计划，就要严格按照计划实施，不可以随便对计划进行更改。总而言之，对于施工进度必须要进行严格的管理，确保项目能够按时完工。
2.3房地产项目质量管理
房地产项目不同于其他的工业项目，其作为一项大型的工程施工项目，在施工建设的过程中存在着许多的不确定因素，其工程质量很大程度上是与工程的管理是否科学有效直接相关的，因而对于房地产项目质量管理必须要予以重视。
在项目施工中，由于房地产项目的特殊性，施工单位与开发商对于项目的要求是不同的，施工单位关注的是各分项工程能否达标，满足相关的验收标准；而开发商更多关注的是用户的需求，两者难免产生分歧，如果处理不好将会对工程产生不利影响。因而要处理好这一方面的矛盾，在确保工程能够通过验收的同时也要保证其能够满足用户的需求 。
除工程管理以外，工程的方案及施工图设计也对项目质量会产生较大影响。对工程质量而言，图纸的质量与工程的施工管理水平同等重要。只有有了科学、合理的设计方案、准确清晰的施工图纸、再辅以科学的工程管理，才能真正的保证施工项目的质量。
三、房地产项目管理注意要点
3.1严格发包
在选择项目的承包方时必须要十分慎重，要选择有经验的承包方，这样不仅能够减少施工时间，更能保证工程的质量。如果因为价格低而选择承包方，不考虑其它，很有可能会严重影响施工的进度，造成大量人力物力的浪费。
3.2规范管理
在房地产项目工程管理中，要按照项目规范要求进行规范的计划管理。要在项目建设开始前就将工期定好，然后将施工计划制定出来，然后再签订合同。施工时也应当严格按照合同的要求进行施工，对工期以及成本严格控制。
3.3灵活控制
在房地产项目的施工中存在着许多的不确定因素，因而在管理过程中要根据实际的情况，在不违背大前提的情况下进行灵活的变通。对于一些在实际施工过程中暴露出来的设计方面的缺陷应当及时修正，不能拘泥于设计。在工程的质量、进度方面应当根据实际情况有所侧重，在执行合同的基础上进行灵活的变通。
3.4信息畅通
信息的通畅必须要得到保证，确保相关信息能够及时传达到相关人员手中。应当设立完善的文档管理制度、审批制度以及公文分发制度。只有这样才能确保信息的通畅，保证施工方案的准确无误。
3.5控制变更
工程施工过程中难免会发现图纸存在一些不足之处或因甲方原因增加一些新的功能或要求，因而就会产生设计变更。一般而言，工程中的变更主要有三种：1、设计方案中存在着问题，在实际的施工中得以暴露，对于这一类的变更要求应及时处理；2、市场趋势的变动导致的方案调整。对于面向市场的房地产项目，其利润是与市场需求直接挂钩的，只有更好的适应市场才能带来更大的利润。对于这一类的变更要求应当先进行市场调查，经过审核后根据实际情况作出决定；3、技术创新，对于这一类的变更，可以参照2中的处理方法进行处理。总而言之，对于任何的变更相关的管理部门都应当严格控制。
结语：目前，随着房地产行业的飞速发展，房地产项目管理也越来越规范化了。工程管理同时涉及了多个方面，在管理过程中要考虑的问题有很多，要同时考虑工程的进度、工程的成本以及工程的质量等因素，因而对于企业而言，应当注意吸收一些高素质的项目管理人员，注重整个项目管理团队的素质，只有这样才能真正的做好房地产项目管理工作。
参考文献：
[1] 旷开萃,刘菊红;房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J];建筑管理现代化;2005年04期 14-18
[2] 傅鸿源;张李磊;大型房地产项目柔性战略管理[J];建筑经济;2006年S1期 21-24
