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房产投资范文1
先算算账
1 投资回报率分析
投资回报率=(税后月均租金－物业管理费)×12／购买房屋单价
此种方法是目前地产投资中最常用的，考虑了租金、房价及两者的相对关系，类似股市投资中的市盈率，不失为选择优质房产的一种简捷方法。
该比率越高，说明该项房产投资收益越高。房产投资只是投资者获取投资回报的一种方式，投资者也可以通过投资国债、股票或存银行的方式获取利益回报。国债收益率通常被看做是一种市场化的基准利率，投资房产的收益率至少应大于国债收益率，否则投资房产就将失去了其吸引力。
这种分析方法的缺点是不够全面，没有考虑房产投资全部的投入与产出，没有考虑按揭付款方式的影响，也没有考虑资金的时间价值。
2 投资回收时间分析
投资回收年数=(首期房款+期房其间的按揭款)／[(税后月租金－按揭月供款)×12]
这种方法引入了更多的因素，考虑了租金、价格、前期的主要投入等因素，但同样未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。在房价较高而租金收益相对较低的情况下，可能导致租金收益无法弥补月供款等支出，实际上面临投资收益无法收回的境地。
房产投资作为一项大宗投资，实际上其各种前期投入是比较多的，除了首期按揭房款，还有中介费、保险费、契税、大修基金、为出租房屋进行的简单装修及家具等投入，这些投资者也应该考虑。
充分考虑风险
上述计算方法存在的主要问题是，它们都是静态的分析，没有考虑其中各个变量可能发生的变化。在以租养房，尤其是通过按揭贷款购买房产的过程中，应考虑各个变量可能的变化，以及由此可能形成的风险。
一个风险是，每月要支付的物业管理费和银行贷款，都是固定的支出，而投资者的收入通常只是相对固定的。如果投资者的收入处于下降过程，而其他相应支出处于上升趋势的时候，比如，银行贷款利率调整导致还款额上升，这就有可能形成比较大的财务风险。
为控制这方面的风险，银行放贷时，一般要求还贷额占家庭收入的50％以下。超出这个比例，一旦家里出现什么意外情况，资金周转发生困难，造成逾期还贷，房子就有被银行收走的风险。
投资房产的另外一个风险就是新房出租会有一个“滞留期”，即从正式入住到出租出去，中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要考虑如何度过这样的“风险期”。
房产投资范文2
今年的饭桌讨论仍围绕着房子。政策的引导扑朔迷离，尽管官员们一直强调“调控基调不变”，但悄悄在小范围放松的银行信贷却给人无限的想象。不可否认，投资房产仍是一个值得期待和令人心跳的话题。
认清形势 及时掉头
新年过后，章建还在澳大利亚的几个大城市转悠。悉尼、墨尔本、布里斯班，都是他认真考察的投资地点。作为长期投资房地产的老板，他对房地产的投资一向乐观。
从政府机关下海已近20年，章建的第一个楼盘开在一个县级城市，目前他的企业已经成长为大型集团公司，虽然不是全国范围内的知名房地产商，但在各大中城市都有了住宅、别墅等楼盘。在这两年的政策环境下，他的集团开始谋划转型。
在中央对房地产调控政策之下，中小房地产商的日子失去了以往的肆意。2012年春节还没过，北京市住建委就在官方网站公布了北京477家房地产开发企业被注销资质证书的消息，让房地产开发市场一开年就处在了让人心灰意冷的境地。
在章建的规划中，国内的住宅地产项目已经不在他视野范围之内。这个市场的不景气，不仅仅体现在这些被注销的企业，其他地产公司也逐渐主动放弃了这一块的市场。银行贷款难以取得，加上限购政策强行压制住的需求，市场一时处于胶着状态。
用专家们的话来讲，2012是一个地产商们并购、出售、弱肉强食的“并购年”，大量项目沽值待售，只有资金充足、实力强大的地产企业，才会在中长期内活跃在这个市场。
作为对市场环境感知相当敏锐的中型开发商，章建没有小型地产商的紧张，也没有大型开发商的大手笔，他采取了及时掉头的做法，目标一是转向开发旅游休闲度假地产，二是转向了海外。
休闲度假 魅力发现
章建属于早早为自己和家人赚得了第一桶金的企业家，衣食不愁的日子到现在，最希望追求的就是悠闲舒适的生活。在与周围圈子内的朋友们交流之后，他发现了休闲度假这个市场的巨大魅力。
他曾经在自己的一个楼盘中为自己建造了一栋别墅，选择了最佳地点，依山傍水，精心装饰，为自己营造一个休闲的私人空间。建成之后，立刻有人出高价希望购买，他考虑再三，还是没有卖。
他认为，好的东西永远是有价值的，中国现在缺的不是有钱的人，而是缺好东西。休闲是奋斗的终极目标，赚了钱最终就是为了获得舒适的生活。能够提供休闲心情与环境的，永远不缺市场。这样的资源也是有限的，房地产商需要有这样前瞻的眼光去发现有限的优质资源。
从北京2011年的房展会上我们可以看到，在全国限购的大背景下，房展开始以休闲度假地产为主题。北京四季地产研究院与中国指数研究院联合报告显示，预计未来10年，中国将有5000万个家庭接手旅游休闲度假房产或权益，从而产生15万亿元的市场需求。
体现出休闲度假与日常居住概念不同，最为典型的是海南的房产政策。定位于“国际旅游岛”的海南省，限购的是海口、三亚主城区的住宅地产，而对产权式酒店等旅游地产没有限购政策，因而形成大量“住转商”现象。
中国人的购买力日益加强，随着中产家庭的不断增加，在不远的未来将迎来休闲度假地产的置业高峰。不管是政策还是市场，章建都认为休闲度假地产是未来的一片蓝海，目前，他已经在几个地区开始了对休闲旅游地产的投资。海岛、雪山、草原，这些人们梦中所向往的地方都是他重点考虑的地方。他说，中国的大好河山，还有很多有待开发呢。
海外空间 想象无限
最近他在澳大利亚寻找合适的投资机会，而之前，他已经在美国购买了两套别墅。他说，越来越多的人在寻求海外的机会。
买美国的房子，是因为他孩子在那里上学。在去美国看望儿子的时候，他看上了两套别墅，品质好，环境好，价格与国内同类的一相比较，章建动心了。咨询了一下购买程序，他没有犹豫立刻出手。
章建最感慨的是，在美国买房，几乎都是经纪人在忙乎。他只需要看上房子，想好价格底线，其他所有事情都交给了经纪人。通过给卖方发出一份出价合约书（purchasing offer）、与卖方搭成协议、签署购买合同（purchase agreement），将定金存入第三方公证托管公司(escrow office), 并由该公司开始过户手续，房屋检查，审阅房屋自然灾害和其它各项结果报告，审阅前期屋主产权报告（title report）或物业管理报告，审阅白蚁和害虫报告，购买房屋保险，填写产权持有资料，交房检查，以及最后房子的产权转移并进行登记，公证托管结束，拿到房屋钥匙。
有一个好的、负责任的经纪人的协助，在美国买房是一个相当愉快轻松的事情。
章建买美国的房子一方面是因为孩子在那边，可以居住或者作为休闲养老的居所，另一方面也是觉得美国地产有升值空间。美国房价从2007年次贷危机开始，一路惨跌，而至今日，尽管美国房地产市场全面回暖仍需时日，但其间逢低买入机会隐现。2011年美国房地产销售正在逐步复苏，曼哈顿以及好学区的房价异常坚挺。
美国一家大市场的金融机构Macro Markets对超过100个经济学家进行问卷调查，结果显示，这百位经济学家对2012年房价的平均预测上涨率为0.25%。同时他们预计2015年，房价涨幅将达到1.1%，美国房地产市场将进入一个缓慢的上升过程。房利美则预测在2012年房屋的总成交量将达到480万套。
除了美国之外，章建还在寻找另外的机会。2011年全球房地产价值最有增长潜力国家的调查中，美国和中国、英国、巴西和澳大利亚五个国家最被投资者看好。对于中国想投资房产的人来说，美国和澳大利亚一直都是被青睐的热土。
投资房产 仍有机会
提及2012年的投资建议，章建认为仍然要关注房产。
国内限购令仍会持续很长一段时间，房产税短期内不会轻易出台，信贷紧缩将继续，也可能在小范围内悄悄放松一点，但是地产的大环境依然不乐观。
2009年下半年开始密集发行的房地产信托，将在2012年上半年进入集中兑付期。事实上，为了应对资金紧张，开发商早就开始多方筹钱，中原地产数据显示：2011年前11月，楼市股权变动频繁，规模股权交易已经达到了102 宗，历史首次突破百宗。
有券商研报预测，除去招保万金四大房企之外的115家A股上市房企，在未来一年内现金缺口将达到1329亿元。
种种迹象表明，相当数量的房产降价促销、快速出货的力度将加大，2012年的房价将保持一个低水平的价位，对于有购房需求的人们而言，今年是一个比较好的购房时机。
对于国内现在地产市场低迷的状态，章建认为只是暂时压制了需求。在城市化进程步伐加快的大背景下，人们对城市房屋的需求远未得到满足。
1月19日有消息称，私募股权投资公司黑石集团正积极寻找在中国房地产行业进行投资的更多机会，其高级执行董事Stuart Grant表示，他们深信中国房地产市场的长期成长前景。
这个消息无疑为章建长期看好中国地产市场做了最好的背书。
房产投资范文3
下面就是其中两个典型案例，描述的逻辑顺序如下：
简单说明房产如何诊断――问题如何解决―― 最后的建议
案例一
先生，30岁
供职于IT业外企，公司基本保障周全，常开车，除职位收入外，自己经营相关生意，收入丰厚，有计划5年后辞职自己经营公司。
夫人，29岁
自由职业者，做特色首饰生意，
3年后有要小孩的计划。
家庭年度净现金流
（收入―支出）：约80万元。
自住一套3年前购买、有贷款的市内一居室。同时，去年底购买新公寓房一栋，预计今年底收房入住。
市内一居室小户型房产，
未来出租预期收益计算：
总房款：26万元月供1300元。
装修家电另投入约4万元。
目前该房产预计月租为1500元。
简单计算结果:200元／月的盈余。
最多可以打平物业、取暖、维护等费用，即资产现金流为零。
建议ADVICE
提前还贷
由于家庭整体投资趋向保守，期望收益率在安全性较好的5%左右的品种，而现金保有量又较为充裕，建议搬入新家后，将该房产出租转型为收益型资产，做提前还款。
因为房贷款利率在5.5%左右，如果资产收益的现金流为0，则意味着在用这套房子给银行打工了。通常选择持续占有使用银行贷款，都是因为手中有高于房贷利率的投资品种，不愿意在变现很困难的固定资产上占用自有资金。
目前这个家庭中，无论先生的生意或其他投资都有很充裕的自有资金，因此建议利用好该房产作为收益性资产。
提前还贷后，该房产投资收益及现金流数据如下:
收益率刚刚跨过房产投资收益的最低评估底线，未来如果房租租金可上升，收益率也随之上升。而且，一般3年前投资的市区房产，在房产二级市场通常可以做到保本，即本金安全，未来出售变现的资金还可选择投资于其他金融品种。
注意ATTENTION
由于国内房产不含土地所有权，只有70年土地使用权，而房产在建筑时的使用寿命仅为50年，则意味着――房产在35年时是土地使用权价值的峰值，之后会不断贬值。同样，地上建筑在25年时价值也到达峰值，之后不断贬值。为家庭资产安全起见，建议在房产出租使用25年后变现卖掉，才可以保护资产的最终安全。
新购置的房产分析:
总房款：130m2 x 8200元/平米=1066000元
其中：首付32万元，月供5000元
预计年底交房，装修、购买家电和家具等预计30万元
两年后拿到房产证，希望分5年提前还清贷款
贷款共75万元，五年付息约5万元，房款＋利息＋装修、家电＝142万元投入。
未来出租以5%的收益底线，则净租金应达6000元／月以上；若出售以精装修房计算，目前成本已达将近1.1万元/平米，在那个区位短期内出售稍有难度。所以，建议5年后持有该房产自住，以提高生活品质，或出租获得收益。
目前该家庭整体投资风险偏好在3%―5%之间的保本型稳妥收益品种和小风险收益品种区间内，比较拒绝6%-10%和更高风险区间的品种。
由于目前房屋贷款利率为5.5%，高于5%的小风险收益品种的收益利率。所以，这个家庭投资的第一步要锁定债务清偿；并在目前的黄金年龄锁定低费率优势，选好健康、意外和养老保险，然后关注部分新型短期理财品种，具体如下：
建议ADVICE
积极的债务管理
2006年：目前存量资金110万元，30万元新房装修入住，20万元还清小户型房产贷款，16万元新公寓房的提前还款。等于马上可以产生一个年收益率在5.2%的30万资产（市内小户型出租）。
2007―2010年：每年16万元新公寓房的提前还款，可在最短时间内结束债务，资产进入全面盈利。
建议ADVICE
积极的投资管理
由于先生5年内工作、生意都不会有大的变动，即家庭现金流会相对稳定，建议在债务管理不变的基础上，在仍有债务的5年内，采取积极的投资策略――借助国内股市最活跃的这几年，参与由专家打理的股市投资，投入金额以尚未偿还的贷款额为参考，年收益率目标锁定在10%，用以抵销贷款利息支出。
待5年后债务结束，可全面回归安全性更强的品种。
（说明:届时由于金融市场的逐步发展繁荣，市场中也会慢慢出现更多的安全性品种可供选择）
案例二
先生，29周岁
供职于国企房地产公司，行政岗位，有基本社保，年收入7万元。
夫人，28周岁
外企主管，社保周全，年收入15万元。
家庭年度净现金流
（收入―支出）：约12万元，
夫妇选择时尚的丁克家庭生活，目前住在老人的祖房中，并投资了一处回龙观附近的经济适用房，7月交房，装修后希望10月可出租获利，目前当地月租金1200元/月。
由于工作之便，还想在同一地点再选择投资同类房产一套。
回龙观房产未来出租预期收益计算：
以两年内提前还款完毕，即全额付款情况看目前已投资房产的投资收益：
经过计算（计算具体过程省略）:投资决策的底线是净租金不低于1068元/月。
说明:目前当地租金为1200元／月，以长期平均维持费用100元／月（包含物业、供暖、再装修、室内家具家电设备更新、少量断租等），1200元--100元=1100元，刚刚达到1068元/月的投资决策底线。
而以总价30万元（即原准备今年再投资的房产为例，含装修家电），三成自有资金9万元，七成贷款21万元，贷款20年，计算投资收益：
结果是:投资决策的底线是净租金不低于1250元/月。
说明:以上数据明显显示出：以月供方式买第二套同类房产出租，会让家庭出现负现金流，即资产损失。
租金收益不可期待的情况下，只能评估买卖差价收益，一些简单分析如下：
该地区该类房产未来出售预期分析
目前回龙观地区新房供应量较充足，房价稳定，从长远看，一个地区房产升值的因素往往有:
1) 交通有巨大的改观，例如通了轻轨，高速等。
2) 区块功能从单一逐渐往综合发展，比如，原来是纯居住区，后来向居住、商业、办公综合区发展。
而目前回龙观地区上述两方面都不太具备:
1) 交通改观已初步完成，13号轻轨线、八达岭高速早已通车，这个增长点的房产增值能量已大部分释放。
2) 目前北京市政府已经明示的综合区域发展重点是顺义、通州和亦庄，也就是市政府不准备向回龙观地区再做大规模投入。
因此，从购买、未来增值和出售获利来看，都不是非常理想的选择。
综上所述，建议：
已经购买的回龙观房产可继续持有，以保值为投资预期。
不建议再在同一地区，购买完全相同的房产，原因有：
房产投资范文4
在不断出台的房产政策面前，“老代”感觉到房产投资难度系数日益加大，自己虽然“职业”但还不“专业”。国内目前发行的房地产信托计划则吸引了“老代”的目光，把钱交给信托公司投资房产，是不是更可靠呢？那么，带着我们的投资疑问，也为了能够帮助投资者找到更好的投资路径，不妨和“老代”一起来探究答案。
尚待发展的国内房地产信托
与国外信托业发达的国家相比，国内信托业似乎刚刚完成洗牌，走上正轨。为了限制投资风险，目前国内的房地产信托计划更是设定了较高的投资门槛，对个人而言，准入门槛提高至100万元，并限定发行50份。即使购买银行里的房地产信托理财产品也要最低5万元。而且，我国的房地产信托计划一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
对于国内的房地产信托市场而言，美国格林证券有限公司经济分析师孙飞介绍，目前国内大部分的房地产集合信托投资计划实际上是债权融资行为，信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。不过国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1－3年。就收益而言，一般在4%―18%。
“人类的想象力有多宽，信托的业务范围就有多宽。”美国信托专家斯科特的这句话在业内得到了充分体现。虽然国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排，但国内的房地产信托业开始不同模式的尝试，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。而在2004年，联华信托就明确提出要以房地产信托为主营业务。目前，联华信托已成功发行十余只房地产信托。2007年8月，该公司还推出了国内第一只基金型房地产信托（REITs），并且与中信信托共同取得了央行REITs试点的资格。这在信托业兴起不小波澜，REITs更成为信托业谈论的焦点。
中国房地产信托
国际REITs
投资载体
信托公司表外资产
REIT 自身
受托人
信托公司
专业信托公司
基金管理者 信托公司，即受托人
独立的基金管理公司
到期日
一般为1-3年
无
发行限制
自然人100万元、不超过50份 无
募集方式
私募
公募
流通市场
无
有
2 REITs到底有什么魔力?
眼下，只要你和信托界的业内人士聊，自然不自然地大家就会聊到REITs 。“REITs 可以促进房地产市场的公平性，对广大中小投资者来说，提供了流动性很强的小额投资机会，打破了少数有钱人对房地产投资的垄断。更重要的是REIT 为投资者带来的收入优势，即REITs 的95%以上的可税收入要用于股东分配。”在采访中，笔者感受到大家谈论REITs时的兴奋。
其实，REITs就是房地产投资信托基金，即Real Estate Investment Trust的缩写，是一种筹集的资金只能用于投资房地产的产业基金，其收益来自于房地产的租金。它是国际上房地产基金的最典型、最主要，资金量也最大的形式。
REITs 主要分为权益型、抵押型和混合型三种类型。
资料来源：国信证券经济研究所
从历史上看，REITs 数量整体上呈上升趋势，在20 世纪90 年代中期达到高峰，然后逐步下调，进入21 世纪后稳步回升。REITs 的市值在20 世纪90 年代以前呈低水平徘徊，此后迅速上升。无论在数量还是在市值方面，权益型REITs 均占绝对主导的地位，其次是抵押型REITs ，混合型REITs 的重要性最低。据光化天成投资股份有限公司投资银行部研究员洪振铤介绍，国际上一般规定REITs 必须把每年应课税收入的90%以分红的形式分给投资者，这是REITs 免征资本利得税的前提条件。与美国主要股票指数相比，REITs 股票具有高收益、低风险的特征。在历史上，加上资本增值，房地产投资信托基金的年收益率达到10%-17% 。如图 所示，在1971 年12 月31 日至2002 年12 月31 日期间，权益型REITs 的收益率为12.35% ，超过道琼平均工业指数（7.25%）、纳斯达克综合指数（7.79% ）和标准普尔500 指数（10.68%）；同时，其风险（13.46%）却远远低于这三种股票指数。
美国REITs 收益与风险状况与大盘比较（1971-2002）
资料来源：Bloomberg ，国信证券经济研究所
除此，公开上市的REITs 可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs 的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此，相对于传统的房地产实业投资而言，REITs 的流动性相对较强。国际上的REITs 还有专业管理、低杠杆（负债率最高35%）、独立监管、主要投资于零售地产等特点。
3 REITs在哪里大行其道
1991年，美林公司（Merrill Lynch ）为购物中心开发商KIMCO 房地产公司（KIMCO Realty）承销首发新股，共募集资金1.35 亿美元，从此，美国房地产投资信托迎来了 “现代REIT 时代”（Modern REIT Era）。
此后，亚洲国家纷纷积极引入房地产投资信托，其中新加坡、日本、韩国已经相继推出具有本国特色的房地产投资信托。新加坡于 1999年 5月颁布了《财产信托指引》允许设立新加坡式房地产投资信托（S-REIT）。日本在 2000 年 11月修改了《投资信托及投资公司法》，允许投资信托所募集资金运用于房地产投资。韩国紧跟日本的步伐，在 2001 年 7 月颁布《房地产投资公司法》，允许设立房地产投资信托，包括韩式房地产投资信托（K-REIT）和公司重组房地产信托（CR-REIT）两种形式。同时，韩国证券交易所的上市规则也进行了相应修改，以适于房地产投资信托的上市。2003 年 7月 23日，台湾省正式实施“不动产证券化条例”。该条例规定了两种不同的不动产证券化的形式：不动产投资信托（类似于美国的房地产投资信托）和不动产资产信托。香港特区在 2003 年 7 月公布《房地产投资信托基金守则》，允许设立房地产投资信托基金。 对于内地投资者而言，香港、新加坡则放开了对散户投资者的限制。如在新加坡，就规定散户投资者（不论国籍）的REITs投资收入无需缴纳个人所得税；境外机构投资者的扣缴所得税率从20% 降低到10%。
4 国内REITs之路还有多少差距
为什么在我们周边国家和地区都能大行其道的REITs，在国内却未能真正发行呢？从目前世界上主要国家REITs发展特点来看，我们发现：
首先，美国REITs 成立的目的主要在于享受税收优惠。亚洲地区的REITs作为一种“舶来品”，政府引入REITs 的主要目的在于促进房地产市场的调整和发展，在效仿时基本保留了美国REITs 的特征。
其次，亚洲地区的REITs 在保留美国REITs 特点的同时，在具体规定的制定上采取了审慎态度，法律限制比美国严格，其中最为严格的是我国香港特区。这主要表现在经营范围方面禁止从事房地产的开发活动，负债方面规定了比例限制。
第三，从立法形式上看，美国REITs 主要是税法的产物，因此，税法成为调整REITs 的主要法律，税法的修订成为REITs 演变的重要动因之一。亚洲地区REITs 相关法规一般以专项法规出现。
最后，从组织形式上看，美国REITs 采取公司形式；亚洲地区REITs 大多采取信托或信托基金形式。从管理形式上看，美国REITs 大多采取自己管理房地产，而在亚洲地区，当局一般要求REITs 委外管理房地产。
“与美国的REITs 相比，目前亚洲国家和地区推出的REITs 并不成熟，这很大程度上是由各国国情（特别是金融市场的成熟程度）所决定的。而国内要推出美国式REITs 时面临的障碍更多，主要包括法律及政策的限制以及房地产金融市场的不发达。”洪振铤分析到，
房产投资范文5
投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。
美国52%的首次购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。
中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言（法拍屋投资等不良资产投资模式除外）。
策略的选择决定投资回报
如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。
在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。
如投资人在买房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。
投资类别左右投资回报
房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。
商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。
在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。
现金流为王而非升值为王
投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。
中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。
美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升。因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。
充分利用时间杠杆
海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多（加拿大除外）。美国的租售比一般在6%-10%左右，最高能达到10%-15%，豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。
一般来说，房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的主要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。
一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。
物业管理和持有成本影响回报
持有物业后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。其中，税费就是相当复杂的一项，并且会导致持有成本大幅增加。因此，投资人在决定下手前，一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。
以美国为例，一笔房产交易，买卖双方各自需要向经纪人支付相当于成交价3%的佣金，加上各种针对打击炒卖的税费，持有物业1年以下即出售，要交纳高达40%的联邦和州收益税，超过1年则交25%。如自住物业持有2年以上，在一定的限制条件下，个人和夫妻自住物业出售收益分别在25万和50万美元以下，则可免收投资收益所得税。个人和夫妻年收入分别在20万和25万美元以上者，则所有投资收益需额外征3.8%的税。
此外，业主每年还需缴纳相当于物业评估价的1-2%作为房产税。因此，如果物业不自住肯定是要出租的，否则无法弥补持有成本。一般月租金达房价的1%才能实现满意的现金流，而投资者一般要求的年回报率在9-11%的区间。且外国公民在美国投资房地产时，可能需缴纳某些美国税项，如所得税、预扣税、赠予税以及（或者）遗产税。如事先未经税务筹划，还可能面临预扣税，需要预扣相当于房产交易总额10%的税费。
不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。
另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。
地域差异巨大，不可一概而论
海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大，今后走势基于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。
同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域。政府用的是纳税人的钱，银行也不会亏社保基金的钱，跟着它们走，就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。
作者黄立冲为美国注册会计师、盛富资本与协纵国际总裁。
二手房购买标准手续
在美国，决定购买房产后，买方多会聘用房产经纪人处理包括法律在内的大多数事务，如果不聘请房产经纪，则相关事宜通常会由律师代劳。整个购房手续通常会按以下步骤进行。
初签合同报价
买家经纪人会先代买方起草报价书。这是有法律约束力的文件，除条件不能获卖方接受或前提条件不满足（如验收不合格等）外，不得撤回。
报价通常是买方希望支付的金额。通常价格比房产主所报售价低3-5%，但也是因地而异的。如买方决定在某些高端房产需求旺盛的地区买房，也许就不得不按全价购买或者加价。在房价非常低的地方，买方经纪人要帮买方快速运作，投竞标价。
买方在初签合同报价上签字后，经纪人将其提交给卖方经纪人或房主（如房主没通过经纪人出售，买方可通过经纪人直接和房主联系）。初签报价通常会在24-48小时内得到答复。
回签
初签报价通常会被拒绝，除非卖方希望尽快卖掉，且认为价格已达到其预期。通常买方的经纪人会收到卖方的回签。届时，他们会提交另一个价格，往往比买方的报价稍高但低于卖家的初始报价。这时买方可接受新报价或回签另一报价，这价格通常高于买方第一报价而低于房主的回签报价。
来回讨价还价虽然很重要，但也可能让买方失去最佳买入机会：如有其他人参与竞购，房主就可能拒绝买方报价，或不接受任何人的报价。有时，房主认为买方报价太低，浪费了他的时间而直接拒绝买方以后任何报价。因此，买方考虑报价时一定要和买方经纪人商讨并尽量采纳他们的专业建议。
销售合同
一旦买方和卖方就房产价格达成一致意见，双方经纪人就要起草正式销售协议。买方的房产经纪人会为买方准备好一切相关文件，买方只需核实文件的内容并签名即可。此时的销售合同生效，对买卖双方都具有法律约束力。一旦双方签署了销售合同，卖方就不得再接受任何其他报价，除非买方没有满足销售合同的任何条款。
买方必须同意卖方要求的付款日期；卖方则要确保房产质量和交房日期，并要通过买方安排的验房程序（费用由买主承担）。买卖双方都有权不执行任何与合同条款不符的安排。
由购房产生的费用
由购房产生的费用源于房子本身以及其他因素，由购房产生的一揽子结算费用必须以被称为“贷款机构诚实费用估算”的形式为买方阐明，由抵押贷款放贷机构提供。时间是在买方获得贷款批准之前。因此买方应当在签订销售合同支付之前就知道其所需费用。
纳税
聘用专业人员帮买方纳税很重要。虽在买房时不必支付，但每年10月和2月是纳房产税的季节，每个州的房产税要求各异。
房产投资范文6
日本讲究一分钱一分货，花7000万日元在东京的足立区可以买3LDK的公寓，跑到六本木就只能买1室1厅的小户型公寓了。价格如此悬殊，不为其他，就为地段。日本的地价以首都东京最具代表性，就日本国土交通省2016年1月1日公布的数字来看，东京23区之间住宅地的平均地价差距高达7倍之高！
2020年奥运会将在东京举办，日本政府将出台一系列扶持政策完善东京市区规划，美化城市环境，在奥运会举办前夕，将对东京的交通进行规划调整，包括机场、铁路干线及重要国道的优化。同时，对东京重要商业区（港湾地区、日本桥地区、银座地区以及品川、六本木、涩谷、新宿地区）进行改造、优化。这也间接利好东京楼市，加大了东京房价在未来进一步上涨的力度。
此外，货币刺激政策、奥运会市建规划及就业率的不断加大都将促使东京房价节节攀升，也让中国投资者看好东京房产市场。由于一线城市房价比其他城市略高，投资者既可以选择在东京、大阪等一线城市，特别是核心地区作为自己的投资主要目的地，同时，也可以选择热门旅游地区进行房产投资规划。
东京广受投资客青睐
随着赴日旅游观光、医疗、投资等的兴起，日本房产也在国际投资市场备受青睐，其原因总结起来主要有以下三点：
1.日元的持续升值。日元的汇率一直比较稳定，直至今年才开始不断升值，而那些已经投资购买日本房产的客户，单就汇率，已经可以稳赚一笔。此外，不动产经济研究所日前发表的研究报告显示，东京及东京周边三县神奈川、千叶、崎玉，去年新建公寓的平均房价已达5，364万日元，每户的平均面积为70.67平米。如果将范围仅锁定在东京内的话，新建公寓的平均房价则为6，877万日元，每平米的价格达98.1万日元。工程费用上涨和地皮价格的提高是房价走高的主因，持有日本房产是相对保值的投资。
2.租金收益稳定。日本新公寓楼年租金收益率可达到5%至6%，旧公寓年租金收益率甚至高达10%，而且保持低空置率，平稳的租赁市场保证了收益的稳定。此外，六本木、银座、青山、赤坂等一些黄金地段的不动产，升值潜力巨大。
3.2020年东京奥运会效应。自2013年日本宣布申办2020年奥运会成功后，东京基础设施将更加完善和便利，今后地皮价格仍将不断走高。同时，一股来自海外购房者以投资为目的的“买房热”也推动了房价继续攀升。2020年奥运会的举办场馆集中所在区的海湾地区，涨幅已呈明显趋势。预期可达到20%至30%，同时奥运会举办地东京及其周边地区涨幅则可达更高。
日本投资置业五大技巧
1.一切以租金利润为准则。由于过去20余年间，日本房地产的保值和增值空间均不大。所以导致日本投资型不动产市场，一律都以租金利润为房价定价依据。投资机构或个人投资家，会买入东京的不动产，主要着眼都是在于收租的利润。
2.买小不买大、买新求安心、带租约最好。买日本不动产，如果是纯投资获利为考量，没有自住的需求，则应将本求利，一切以房地产租金利润最大化为前提，因为有租金利润在支撑，将来出售的房价，不仅不会跌，甚至还可以有涨价的机会。
3. 20年以上物业利润最高。房龄20年以上的单身公寓，即使再过10年，将近30年房龄左右，房价都还能维持住，不会下跌，理由就是投资报酬率维持在7-9%之间（一般房价均在800-1100万日元左右，月租金可达5-8万左右）。这样的投资回报，只要租金市场没有变化，仍旧是抢手的投资标的，如果出售时，销售期也是各产品中最短的，是最容易脱手的产品。这样的投资型不动产，才是最稳当的标的。
4.小户型的需求人口最多。都市圈上班单身人口居多，小户型的不动产需求远大于两口之家以上的市场，且大户型的招租，因租金高，远不如低价位的单身公寓来的容易。以大户型（2-3LDK）的公寓为例，房价4000-6000万日元左右，其租金可达每月15-30万日元左右，租金的投资回报率约在4.5%-6%左右。而单身公寓因其面积小，每套售价一般在1000-2800万日元左右，而每月租金收入可达6.5-12万日元，其租金回报率大概在5%-7%。一些20年房龄以上的单身公寓，因其售价略低，租金却与市场持平，所以可以得到更高的租金回报。
5.安全第一，收益第二。实际上，房产投资对于一般卖家来说，收益好、持久稳定、安全可靠。相比之下，其他的投资项目就显得动荡不安，即使政府债券也是如此。而房地产一直是比较稳定、盈利水平不错的便捷的投资方式。事实上，全球数百万人都通过投资房地产提升了生活质量。尽管，最近全球房产市场有些动荡，但房产的走势并不会因此而反复无常，从历史来看，房价有因通货膨胀而上涨的记录，当时如果通过抵押贷款购买的话，收益还会更多。
黄金A级地段分布
千代田区：东京是日本的核心，而千代田区又是东京的核心，是东京的特别区之一，日本天皇居住的皇居，地价最贵也无可厚非，平均地价是每平方米186万日元，相当于每平方米15万人民币左右。
港区：别以为叫“港区”就是一个城市的港口部分，位于城市的边缘。东京本来就是一个海港城市，其平均地价是东京23区的亚军，平均地价高达 130多万日元，相当于每平方米10万人民币左右。
涩谷区：涩谷除了世人熟知的时尚流行圣地，也是东京特别区之一。商业气息浓厚，该区住宅地的地价自然不菲。每平方米的售价高达949000日元，相当于每平方米76000元人民币。
中央区：中央区就是东京的中央地带，毗邻东京湾，也是东京特别区之一。中央区内拥有世界知名的日本桥、八重洲、筑地、月岛和银座（银座是日本地价最贵的地段之一）。如果单论某一地段，银座的地价比区域排名第一的千代田还贵。
东京VS大阪
日本的不动产市场中，东京占55%份额，大阪占35%，其他城市占10%。不过由于东京房价总体偏高压缩了收益率，很多投资家将目光转向了大阪，他们既有相似又各具特色。大阪的GDP位于全球第7位对日本经济的发展有着举足轻重的位置。去年2015年，大阪地价上涨45%位列日本第一位，房价上涨15%，在以长期收租为盈利手段的日本房产市场是为数不多的几个房产本身具有升值潜力的地区，分析伯仲之间的利弊，展开一场投资深度解析。
城市环境
东京：东京既是日本的首都，又是关东第一大城市，是日本的经济中心，云集各大商业，日本首屈一指的Shopping胜地。与之相符的就是收入水平位于日本第一、生活成本高、消费水平也高、生活节奏快。2020东京奥运将给东京经济的复苏、城市建设发展带来新展望。
大阪：大阪是日本关西第一大城市，是商业气息非常浓郁的城市，并与周边京都、奈良形成了旅游观光胜地。其梅田、心斋桥、难波等著名商业圈内，有着日本最新最有代表的商业新设施。其收入水平紧跟东京，相对于东京，生活成本、商品价格略低。作为旅游业、商业、经济大城市，大阪的生活节奏也不低于东京。世界第二大赌城的建设，对大阪经济发展无疑是一剂强心剂。
不动产售价&租金
东京：自2020东京奥运会申办成功以来，东京的不动产以每年15-20%左右的幅度逐步上涨。其平均租金也相较于往年所有上升，上升幅度约为5%-10%。
大阪：随着日本旅游业振兴，大阪人气剧增，仅次于东京。其房地产上涨趋势紧跟东京的脚步，涨幅位于第二，约为10-15%。其平均租金相较于往年略有上升，上升幅度约为5%。
教学资源分布
东京：作为日本的首都，教学资源也是首屈一指，有著名的东京大学、东京医科齿科大学、东京外国语大学、东京学艺大学、东京农工大学、东京艺术大学、东京工业大学、东京海洋大学、御茶水女子大学等名校聚集与此。
大阪：作为关西地区第一大城市，教学资源也不亚于东京。近畿地区也有着众多名校，如三重大学、滋贺大学、滋贺医科大学、京都大学、京都教育大学、京都工艺纤维大学、大阪大学、兵库教育大学、神户大学、奈良教育大学、奈良女子大学和歌山大学等。
民营性住宅
