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房地产信托管理范文1
由此暴露出了信托公司长期以来存在的问题:自身业务与银行业务高度趋同,缺乏自主管理能力,缺少对新的投资领域的研究以及对产品的创新。大多依靠粗放型方式实现信托规模的增长,业务技术含量相对较低。审视现有的银信合作:由于银行在合作中处于绝对强势地位,常常将信托公司视为发展中间业务、调整信贷资产结构的“管道”或“平台”,造成资金运用集中于简单业务,或仅为“出表”突破资本充足率的限制,信托公司无力也无需主动管理相关资产。这种简单地为银行腾挪信贷的银信合作业务,没有技术含量,不仅收益非常低,对信托公司自主管理资产能力的提高没有任何帮助,只是“制度红利”来得太容易,因而难以主动退出。
7月初银监会要求信托公司压缩银信合作规模,成为整个信托业转型的一个“倒逼”力量。加上将要出台的《信托公司净资本管理办法》,将强行帮助信托公司退出。其核心是,信托公司可管理的信托资产规模将与净资本挂钩,信托公司以有限的资本金只能管理有限的信托资产,而“对银信合作业务所占用的资本将从高计算”。这就意味着,在银信合作中,原先的“制度红利”将不再是“不赚白不赚”,因为其要消耗信托公司的净资本。《办法》出台后,信托公司普遍面临增加资本金的压力,若要继续保持原有的信托资产规模,将必须再次增加大量的资本金,这对信托公司股东来说是无法接受的,因为净资本非常金贵的,不可浪费在银信合作这种低收益的业务上。
而在以财富管理为代表的主动管理业务中,由于信托公司提供了价值增值服务,因此受托费率类似于基金公司、证券公司管理费率,远远高于被动管理费率。由此可见,以财富管理为核心的主动管理业务,将是信托公司未来主要的利润增长点。
在受人之托开展财富管理业务之中,信托公司盈利主要源自信托报酬收入。信托公司在对信托资产的管理中主动管理能力强、作用发挥得大,取得的报酬就会高;反之,如果信托公司在信托业务中并没有进行主动管理、所起到的作用小,信托报酬率就会低。
信托可以与人类的想象力相媲美,在此,就房地产类信托,分析信托公司如何体现主动管理能力,真正帮助高净值人群进行财富管理。
房地产投资历来以其稳定的获利能力广受投资者的追捧,尤其在近八年间,房地产市场价格一路走高,更是吸引了大量的社会闲置资金进入房地产市场。
房地产信托的运作是基于房地产开发商的土地开发项目有融资需求,信托公司基于在房产行业的专业化力量,帮助投资者选择适当的交易对手,落实具体的融资结构,信托期限及其收益水平。根据市场的不同风险收益偏好,融资的结构可以是纯债权型、纯股权型和股债混合型。
今年两会以来,随着房地产市场近年来逐渐成为调控的对象的环境下,传统的专项型房地产信托,从几个方面来分析都暴露出一些不足:缺乏相应的灵活性。
首先,所有的资金都投放于单一的地产项目,当交易对手发生风险时不利于投资在不同标的间的分散;
其次,房地产的行业周期有明显缩短的趋势,传统房地产信托计划由于在发行时已经确定固定的退出时间,难以规避未来在行业低潮时退出项目,尤以对股权投资方式的投资者带来潜在的风险。
再次,传统房地产信托计划由于在发行时便已经确定具体项目的融资方式。那么投资者的收益在市场波动的情况下丧失一定的灵活性。如信托存续期间是房地产行业的上行期间,则债权型的投资者将无法享受物业和地产超额增值带来的收益,相反信托存续期间是房地产行业下行期间,则股权型的投资者将会承担预期收益下降的风险。当然股债混合型在一定程度上令投资者能够在一个固定收益的基础上享受额外的超额收益,但前提仍是单笔投资集中在一个项目上。
那么如何才能改良传统房地产信托的种种僵化束缚?注脚还是落在信托公司的主动管理能力上。当信托公司具备相当的运作中的房产开发项目存量和储备的未来增量项目时,便可以将传统的房地产信托升级为房地产投资基金――一个专门投资于不定向地产开发项目的资金池。
首先,充足的房地产项目的储备使得资金池的资金能够同时投资于不同种类、不同地域的多个项目。使得资金在投资标的间得以充分的分散,避免单一交易对手在项目发生风险的时候影响整体收益。
其次,资金池的资金是在不同的时点进入不同的项目中,各项目的退出时间也将分布在不同的时点上,如此可以避免在所有投资行业处于低潮的阶段退出项目。
再次由于资金池是采用基金化的运作,装到资金池里的项目可以有各种融资结构。这一点就可以令信托公司可以根据房地产行业的周期规律,自行调节股权投资与债权投资的比例。行业处于下行阶段初期时加大债权比例,降低投资组合的风险,而在触底进入上行空间的初期便可以适当提高股权投资比例,提高投资组合的收益率。
房地产信托管理范文2
1.1 REITs的概念
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”）是一种以发行受益凭证的方式募集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs起源于美国，从1960年出现第一批REITs，发展至今已成为房地产领域最重要的投融资产品。作为专注于房地产领域的资产证券化产品，其收入主要来自于物业未来的现金流，所持有的资产以租赁性物业为主；类型包括商场、购物中心、写字楼、住宅、酒店、度假村、工业设施、仓储设施等。
1.2 REITs的类型
1.2.1 按照法律形式，REITs可以分为公司型和契约型公司型REITs指通过成立以房地产投资为目的的股份有限公司，由投资人认购公司股份而享有权利，投资收益以股利的形式分配给投资人；契约型REITs指采用信托的方式，由委托人和受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约，在此基础上将受益权加以分割，使投资者取得表示这种权利的受益权凭证。
1.2.2 按基金的受益凭证可否赎回，REITs可分为开放式和封闭式封闭式REITs发行规模固定，投资人只能在公开市场上交易，而不能直接以净值要求赎回，为保障投资人的权益不被稀释，封闭式REITs成立后不得再募集资金；开放式REITs的发行规模可增减，投资人可按照基金的单位净值要求赎回。
1.2.3 按照资金运用方式，REITs分为权益型、抵押型和混合型三类权益型REITs直接经营具有收益性的房地产投资组合，以租金和买卖收入差价赚取利润，大部分的REITs都属于这一类。抵押型REITs以金融中介的角色，将募集资金通过抵押贷款发放给房地产开发商、经营者，赚取利息收入，或者以购买抵押贷款或抵押贷款支持证券的方式加以运用。混合型REITs兼有权益型和抵押型的特点。
1.3 REITs的特点
1.3.1 享受税收优惠
美国税法规定，取得REITs资格的公司、信托或组织等经济实体对于向股东和受益权凭证持有人支付的股息或收益部分不需缴纳公司所得税，经营收入按规定缴税并享受有条件优惠。香港税法对于REITs的收益也免除利得税。
1.3.2 分散风险
R E I Ts通过对不同类型和不同地区房地产的组合投资，能够有效分散风险。投资者通过投资REITs，可以间接实现对房地产的多样化投资[1]。
1.3.3 收益稳定、高派息
R E I Ts基金中的很大部分投资于收租物业，租金收入比较稳定，而且一般规定REITs必须将大部分利润以分红形式支付给投资者，因此REITs的股利回报普遍高于其他金融产品。
1.3.4 较高的流动性
R E I Ts将房地产从不动产转变成为可以流动的证券资产，投资者在市场上可以很容易变现，具有较高的流动性。
1.3.5 透明度高
R E I Ts的资产组成、租金收入、利息收入清晰，利润分配有明确的法律规定．而且有着严格的信息披露制度，透明度较高。
1.4 REITs的发展现状
截止2009年年底，全球480多家房地产投资信托的市值超过6050亿美元。美国148家房地产信托市值达到3000亿美元左右；第二位的是澳大利亚，64家上市地产基金市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。从市场成熟度来说，最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场，其次是澳大利亚；亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国大陆更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段[2]。
2.REITs对房地产发展的作用
2.1 保障投资人权益
直接进行资产产权投资，基金持有人通过购买信托收益凭证对基金进行投资，基金则持有被投资房地产资产的产权或抵押权，基金持有人通过基金取得房地产物权，其权益的法律保障程度较高。
2.2 保证财产安全
基金的财产与基金管理人、基金托管人的财产相互独立，在法律地位上保证了基金的安全运作和投资者财产的安全。基金财产的独立性表现为：基金财产独立于基金管理人和基金托管人的自有财产，基金管理人和基金托管人进行清算时，基金的财产不属于清算财产；基金管理人管理运用、处分基金财产产生的债权不得与其固有财产产生的债务相抵销；基金托管人对不同基金所产生的债权债务，不得互相抵销。
2.3 监管严格
REITs受到证券、信托和房地产行业的约束，在上市准入、信息披露、关联交易、投资行为等方面受到严格规范，能够有效地防范道德风险。相关规范一般要求REITS投资于能够产生收益的房地产，投资收益分配比例高，投资者的利益有保障。
2.4 资产证券化
R E I Ts的投资对象包括资产类与抵押类，后者主要是信贷资产证券化后形成的投资产品，有较为稳定的收益，同时可以降低金融机构的风险权数，从而降低金融机构的风险。基金上市发行，基金持有人可以通过证券交易退出投资，使得基金投资更具有吸引力。
2.5 税收优惠
各国、各地区对于REITs一般都有税收优惠政策，如所得税、印花税的减免等，使得REITs具有较大的吸引力。当经济景气时，REITs股价可以收益，当景气衰退时，REITs仍能保持稳健收益。
3.REITs与房地产信托的区别
3.1 权益性质不同
R E I Ts投资者通过基金取得房地产的所有权或抵押权等物权，而典型的房地产集合信托的投资者基于信托合同，享有信托计划的受益权，两种权利在法律上有根本的区别。
3.2 收益稳定不同
REITs主要通过房地产租金收入取得收益，基金投资的房地产一般要求已经有收入，因此，投资人不承担房地产开发风险，收益较为稳定，风险较小。而房地产集合信托主要投资于房地产开发项目，投资者通过信托投资公司对开发商的贷款利息取得收益，投资者将承担房地产开发不成功的风险[3]。3.3 管理方式不同REITs所有权与管理高度分离，但房地产集合信托的受托人是信托投资公司，信托投资公司通过集合信托计划募集资金后，向房地产开发商发放信托贷款，由房地产开发商进行项目投资与开发，受托人的监管仅限于贷款项目审查监督的层面。
3.4 投资退出机制不同
REITs投资者可以通过证券交易市场转让投资份额；而房地产集合信托基本的法律关系为合同关系，投资只能按照合同法的规定以及合同的约定实现投资的退出，因而缺乏流动性。
3.5 金融机制不同
R E I Ts是资产证券化的表现形式之一，是金融创新产品，因其特殊的制度设计而具有独特的生命力；而房地产集合信托只是银行间接融资的替代形式。
3.6 收益预期不同
R E I Ts对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国和香港要求把所得利润不少于90%分配给投资者。国内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在5%～9%左右。
3.7 投资期限不同
R E I Ts的产品周期一般在8～10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营。国内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1～3年。3.8 税制优惠不同REITs以信托收益分配给受益人的，REITs免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。国内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。综上，REITs与房地产集合信托实质是完全不同的两种金融产品，比较中可以看出，房地产集合信托只是银行贷款的替代机制，而REITs作为全新的金融工具，与房地产信托相比拥有更多的优势，在未来REITs将会比房地产信托有更广阔的发展空间。
4.REITs在我国的发展模式
4.1 我国REITs的发展历程
2 0 0 7 年 1 月，央行从金融稳定的角度，着手研究制定R E I Ts的相关政策，并计划于2007年年底推出管理办法及试点。2008年3月，银监会起草了《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿。2008年12月13日，国务院办公厅了细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”，上海成为试点城市[4]。2009年，以央行和证监会牵头，11个部委相关人士组成REITs试点协调小组，先后在北京、天津和上海三地调研。2010年，住房和城乡建设部提出REITs试点应首先解决保障性住房资金需求，拟在银行间债券市场发行REITs受益券。
4.2 我国REITs的法律形式
从法律形式上看，在信托框架下，采用契约型基金方式设立REITs的可行性较大。契约型基金是基于信托原理而组织起来的投资行为，由信托公司作为受托人，以设立信托的方式，通过签订基金契约，发行REITs受益凭证募集资金，并规范各方当事人的行为[5，6]。
4.3 我国REITs的法律主体
在契约型模式下，REITs运作过程中，涉及的主要当事人包括委托人、受托人、资产管理人、托管人、受益人。委托人是将其合法拥有的资产交给受托人，包括个人和机构投资者，要对个人投资者设定较高的准入门槛，包括但不限于风险投资的经验、个人资产规模及抗风险能力等。受托人即信托公司，是信托资产的持有人，负责受益凭证的发行、受益凭证持有人的登记、REITs的收益分配，定期对REITs的执行情况进行信息披露，定期召集受益人大会，选定、委任或者更换投资管理人，并监督投资管理人按照信托文件的约定和受益人大会决议管理信托财产投资组合等事务。资产管理人负责管理REITs所持有的资产，对信托财产进行具体的投资组合和物业管理。信托公司可以同时兼任资产管理人的角色，也可以委托专门的外部机构管理和运用信托财产。托管人是接受REITs托管的商业银行，保管基金财产、获取基金托管费，拥有监督REITs的投资运作、监督资产管理人等权利。R E I Ts受益人是信托受益凭证的持有人，依法享有定期获得基金收益分配，监督REITs运作情况，按契约的规定查询或获取公开的REITs业务及财务状况资料，出席或委派代表出席受益人大会行使表决权等权力。
4.4 我国REITs的流通方式
从国内目前的实际情况来看，REITs的发行应以私募形式为主。虽然公募的REITs是发展的趋势和方向，但在当前情况下，基础条件尚不成熟。由于国内目前还没有统一的信托交易平台，在初期REITs最好只在银行间市场发行和交易，经过一定时期的运作后，业绩良好者可以再申请到交易所市场上市流通。
4.5 我国REITs的运作模式
R E I Ts的业务运作主要包括物业的选择和投资组合的构建，从国外REITs投资的物业类型看，主要以商业物业为主，重点选择已建成并产生稳定租赁收入的成熟物业，注重物业的内在价值，评估后符合投资者的回报率要求。结合我国现阶段国情，REITs投资的物业可以考虑有政府补贴的保障房项目，REITs的收益来源于保障房项目自身的经营性现金流和政府的财政补贴两方面。
房地产信托管理范文3
Abstract： This paper analyzes the meaning of REITs from the real estate investment trusts （REITs） domestic distribution practice model， the organizational form， the type of trust， the way of capital raising and operation mode， etc.， and discusses the general structure， operation mode and regulation mode of REITs in China. Finally， the problems of the domestic real REITs products are analyzed from the aspects of the quality of the underlying assets， the construction of the relevant system and the reserve of professional personnel.
关键词： REITs；发行模式；困境
Key words： REITs；distribution model；dilemma
中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）09-0053-03
0 引言
近年随着我国房地产业的大规模扩张发展，房地产企业普遍存在资产负债率高，融资方式单一，过分依赖银行等问题。当前，我国房地产行业正面临供给侧结构改革，如何将手中流动性差的资产变现，成为行业亟待解决的问题。另一方面，中国许多个人和机构投资者拥有大量资本，需要一款好的投资产品。因此，既可以通过直接融资解决房地产业的融资难题，又可以为社会闲散资金提供稳定投资回报的房地产投资信托基金（REITs）成为了业内外关注的焦点。
央行和银监会于2014年9月了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。2015年1月，住建部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出“积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。该指导意见指出“REITs是一种金融投资产品，推进REITs试点，有利于促进住房租赁市场发展，有利于解决企业的融资渠道，有利于增加中小投资者的投资渠道。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开”。
1 国内REITs实践特点分析
REITs 起源于美国，2005年国内越秀REITs 在香港发行了我国第一只真正意义上的REITs。2014年1月的中信启航资管计划，是一款与私募REITs非常接近的类 REITs 产品。2015 年6 月8 日，由万科联手鹏华基金发起的国内首只公募REITs 获批，标志着我国REITs试点正式拉开序幕。2016年6月14日，中航信托成功发行首支由信托公司作为原始权益人的类REITs资产证券化产品“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”。但是从REITs的准确定义来看，无论是万科鹏华基金还是中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划，由于基金只拥有经营权而非产权，以及3/4的资产被投入债券市场与股票市场，不符合国际上要求的至少75%的REITs投资在房地产或者与房地产有关的资产，实质上仍是一种债权性质的项目融资，或者可以认为是一种类REITs产品。总结国内发行的各种类REITs产品类型，大致可以从组织形式、信托类型、资金募集方式、运营方式等方面进行辨别。
从组织形式上分类，根据房地产投资信托基金组织形式的不同，可以分为公司型REITs和契约型REITs。公司型REITs是发起人依照 《公司法》设立，法律上享有独立法人资格的基金公司并向社会公开发行股票，投资者通过购买公司股份进行投资，由股东选举的董事会进行基金的投资管理，最后将投资所得的收益以股息或者红利的形式分配给投资者。公司型REITs具有由股东会、董事会、监事会和管理团队组成的法人治理结构，互相制衡，互相监督，从而有利于实现投资者利益的最大化。契约型REITs是依据信托契约设立的基金，不具有独立法人资格，仅是一种金融产品。契约型REITs的契约由投资者、资产管理公司和资产托管机构三方组成，投资者与资产管理公司通过契约的方式设立信托关系，资产管理公司按照契约将受益凭证发放给投资者，并受托负责资金的日常运营，资产托管机构则接受委托保管信托资产，成为名义上的资产所有人，通过三方契约可以防止投资者的资产被资产管理公司或资产托管机构侵吞，保护投资者的利益。美国REITs大多是公司型，而亚洲国家如日本、新加坡及中国香港大多采用契约型，我国现有的REITs及类REITs产品也都是契约型。根据我国目前的市场环境和法律环境，采用契约型的组织形式，能规避所得税双重征税及信息披露等L险，更好地保护投资者的利益。
从信托类型上分类，根据房地产投资信托基金的资金投资方向分为权益型REITs和抵押型REITs。权益型REITs直接投资经营性房地产，其收入主要来源于房地产的经营收入，包括租金和房地产的升值收益。抵押型REITs是向房地产的所有者直接提供抵押贷款获得利息收入，或投资于房地产相关资产证券化产品获得收益。此外，还有一种混合型REITs，属于上述两种REITs的混合体，既投资于经营性房地产，也提供抵押贷款或投资房地产相关衍生证券。目前国际上运作的REITs中，权益性REITs是主导类型，占到REITs整体规模的90%以上，并且权益型REITs可以实现最大的避税效果，我国目前发行的REITs及类REITs产品，如苏宁云商、海航浦发大厦等都是偏权益型REITs的类型。
从资金的资金募集方式差异分类，可分为私募型REITs和公募型REITs。私募型REITs是以非公开的方式向限定的个人或机-构投资者募集资金，不能上市交易。公募型REITs是以公开发行的方式面向社会公众及机构投资者募集资金。国际上以公募方式较为普遍，但在我国，房地产投资信托基金的相关法律法规还不健全，国家对相关金融市场的监管力度也有待加强，因此现阶段我国的REITs及类REITs产品还是以私募为主，待房地产投资信托市场逐渐成熟，再主力开发公募REITs，使更多的资金进入到房地产投资信托的市场，使REITs在房地产及金融产业中发挥更大的效力。
根据运营方式不同，可分为开放式REITs和封闭式REITs。开放式REITs的资本规模及基金份额可以变化，在存续期内可以申购或赎回。封闭式REITs的发行数量和存续期限在基金设立时就已经确定，在存续期内不能申购或赎回，只能在二级市场上进行交易。根据我国目前的发展情况，房地产行业需要稳定持续的资金投入，因此可以先选择封闭式REITs，等市场成熟后再考虑开放程度高、交易成本相对较低的开放式REITs。
2 我国REITs一般架构、运营模式与监管方式
2.1 我国REITs的一般架构
REITs的构成主要包括资产、发起人、资产管理公司、基金托管人、资产运营公司、单位持有人等。如图1所示。
资产（房地产）一般界定为已投入运营能够产生稳定和持续的现金流的资产。目前可以将一线城市和发达二线城市的优质商业地产和政府公租房作为REITs的首选，因为两者都可以产生持续的租金作为REITs的投资回报。虽然公租房的租金水平较低，很难达到REITs国际回报率5-7%的水平，但政府可以出台专项政策，对公租房REITs减免税收及对租金进行补贴。
发起人一般为资产所有者，通过公开发行收益凭证筹集投资者资金，将资产的持续收益一次性收回或保留部分自持。
资产管理公司接受发起人或基金持有人的委托，对房地产投资信托基金的资产进行管理。向单位持有人提供稳定的回报，制定投资策略及风险管理政策，并按照投资策略就收购、减持或改善资产向受托人发出指示，可酌情在必要或对信托投资基金有益时，要求受托人代表基金借入或筹集资金，确保对基金资金及资产的合理运用及为基金单位创造最佳回报。
受托人一般是指银行的信托机构，在房地产投资信托基金存续期间，作为资产的名义所有人对资产进行托管，监督资产管理公司和资产运营公司的管理工作。
资产运营公司（房地产管理公司）接受资产管理公司的委托，对资产进行管理和价值提升，通过对资产的管理、运营、维护，提高资产质量。
单位持有人是指基金单位的个人和机构投资者，通过购买基金单位拥有房地产投资信托基金的资产，享有持续回报和资产增值。
2.2 国内房地产投资信托基金的一般运作流程
发起人将具有稳定持续现金收益的自建或收购的资产进行剥离、打包，聘请第三方中介机构，包括会计师、评估师、律师对资产包进行资产评估、合规性调查、盈利预测，最终确定发行规模和基金单位定价。发起人委托资产管理公司和资产运营公司对资产进行管理和提升。发起人委托受托人对资产进行托管，保证资产的独立性和资产使用的有效监管。经过相关金融监管部门及证券交易所的批准，结合市场推介活动，实现房地产投资信托基金的正式公开发行上市。
2.3 国内对REITs的监管模式
在我国金融业实行分业管理的背景下，信托机构与证券机构分别受到银监会与证监会的监管。央行、银监会、证监会、住建部等都推进过REITs的试点工作，但由于监管归属不同部门，审核批准上存在交叉重合，甚至相关制度互相制约的不协调情况，因此REITs在中国的发展不尽如人意。所以需要由国家统筹指导，对不同部门的职责进行有效协调，或由国家统一监管，统一制定与完善相关法律、税收优惠政策、准入制度及信息披露监管模式。
2.4 REITs立法及税收政策现状
由于相关法律和税收政策的缺失，我国发行的REITs基本为债权型，我国传统的信托基金采取私募方式，无法在证券交易所挂牌交易，我国没有针对信托基金交易的二级市场，因此，需要通过相关法律法规的完善，为我国发展股权型REITs提供政策支持。现阶段我国关于REITs的相关法律法规还不健全，尤其是操作层面上的相关法律法规更是少之又少，因此目前的当务之急是完善相关的法律法规，比如《担保法》、《证券法》、《信托法》、《公司法》等。
REITs设立阶段，契税、所得税、营业税、土地增值税、印花税等需要缴纳，存续期间也需要缴纳多项税，比如所得税、印花税、房产税、城市维护建设费、营业税等，税收负担较重。国际上，为避免出现REITs资产收益和投资者层面双重征税现象，对多项税收实行了REITs税收优惠豁免政策，比如土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。
近年随着房价高企，我国房地产租售比严重失调，房地产增值收益明显高于租赁收益，租赁回报收益率水平明显低于国际水平。只有在税收上坚持税收中性原则并给予更多的优惠，才能保证REITs在我国的快速健康发展。
3 国内发展REITs的现实困境
虽然我国从未停止过对房地产资产证券化发展的要求，但不可否认时至今日我国与此相关的产品还是零，造成这种现象的原因是多方面的，主要包括：一是高质量的基础资产缺乏。REITs所运营资产的收益率是吸引投资者最重要的指标，因为其回报率是由收益率决定的。现阶段我国发行的REITs产品存在诸多不足之处，比如后期运营管理差、维护成本过高、硬件条件不足等问题。基础资产质量偏低是真正意义上的REITs发行难以实现的重要原因。二是制度建设滞后。国内REITs发行主要依据2001年颁布的《信托法》。目前国内的税收政策，发行REITs必定存在多个环节存在重复收税，没有税收政策的支持，国内商业地产难以满足国际上通行的REITs收益率标准（7%～8%的水平）。同时也缺乏明确的对信托产品产权登记管理制度，因此也难以确定信托产品的归属，影响产品在市场的流通。三是专业人才的缺乏。REITs产品涉及房地产、基金、证券、资产评估、审计、税收、产权管理、会计等多个领域，基本懂得这些领域的复合型人才的缺乏才导致制度建设滞后，也无法开拓相关的市场。
4 政策建议
从国内发行的多个REITs产品看来，实质多数为一种权益类信托产品，无论从发行模式、架构、期限与产品流通性、基础资产质量、信用条件等方面，离美国、新加坡和香港等真正公募市场发行的REITs依然存在差距，国内发行的REITs产品更多意义上是在房地产融资上的探索。要实现真正意义的REITs，需要在以下几个方面进行完善：①尽快完善国内REITs的法律法规制度建设。制度建设是先行条件，目前国内相关法律的严重缺失制约了国内REITs的发展。需要相关部门针对REITs产品进行政策完善与研究，从REITs的准入条件、组织形式、治理结构、分红比例以及关联方的责任等方面给予法律形式上的确认，保障基金公司和投资者的利益。②创造出高质量的基础资产。鉴于目前我国商业地产低回报率的普遍现象，要想实现充分流通的REITs难度极大。高质量的基础资产是吸引投资者的根本所在。因此必须让房地产开发企业或物业持有企I大力提高开发和管理水平，提升物业本身的价值。③培养专业合格人才。针对国内目前REITs专业人才缺乏的困境，必须有针对性地培养专业人才，包括监管人员、机构投资者、研究人员及各环节的实践者。只有具有房地产、基金、证券、审计、资产评估、法律、会计等多领域交叉复合型人才参与到REITs的发行全过程中，才有效规避REITs产品的各种风险，提升资产证券化水平。
参考文献：
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房地产信托管理范文4
发展房地产投资信托的意义重大
央行的121号文件使人们重新审视中国的房地产融资机制，而众多房产商对银行严格房贷政策的惶恐更是突出反映了中国房地产融资渠道脆弱的现状。构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国房地产发展一个亟待解决的问题，而房地产信托投资的设立和发展则将大大推动这一进程。当前形势下，我国发展房地产投资信托具有非常重要的意义。
其一，房地产投资信托有利于完善中国房地产金融架构作为具有金融机构特征的房地产投资信托，发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充。房地产投资信托在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场发展的重要手段。房地产投资信托直接把市场资金吸引到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。
其二，房地产投资信托可降低整个金融体系的风险目前中国仍然以间接融资为主，银行体系的安全决定着金融体系的安全。房地产投资信托将从三个方面减缓银行体系的风险：直接减少了房地产贷款集中在银行体系的风险；居民用银行存款购买基金后，将间接缓解银行系统日益增加的存差的压力；由房地产投资信托创生的银行网点售卖、资金结算、托管等等中间业务将为银行体系带来无风险收益。尽管房地产投资信托发行初期可能分流部分储蓄存款，如果通过适当的途径，完全可以引导这些市场资金回流银行体系。
其三，房地产投资信托可满足社会大众资本的投资需求从目前我国的金融体制看，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。虽然现在社会上运行着一些私募基金，但是由于我国相关的产业投资基金法律尚未出台，使得这些私募基金缺乏法律保护，运作不规范，而且投资方向单一，难以有效地避免市场系统风险，造成这些私募基金风险极大，因此社会大众资本急需拓宽投资渠道。而房地产开发投资规模大、资金周期长及专业性等特点使得大众投资者难以直接介入。所以，房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。
发展房地产投资信托障碍重重
房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是，由于我国相关的法律法规还不完善，再加上房地产投资信托乃至整个产业投资基金在我国都是一个新生事物，所以在我国发展房地产投资信托还存在许多障碍。
法律体系缺失目前我国信托业主要是按照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》的规定来开展业务，即通常所说的“一法两规”。这只是一个框架性的法律文件，缺乏相关规范各种房地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资信托如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托的发展。
税收激励缺位目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定，缺少对房地产投资信托的税收激励政策。美国房地产投资信托得以发展的根本原因在于房地产投资信托基金能享受税收优惠。首先，房地产投资信托作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，房地产投资信托投资的房地产资产属于免税资产。在上世纪八十年代末期，随着税法条款的逐步严格，房地产投资信托税收优惠的优点逐渐显示出来，使其得以长足发展。由此可见，我国要发展房地产投资信托并在将来发展房地产投资信托基金，借鉴美国的税收优惠政策是有必要的。
流动性问题房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
根据我国的《信托法》规定，信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传，从而导致信托产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资基金都要差很多，如果要转让，成本很高。目前信托公司发行信托产品通常采取与投资者分别签订信托合同的形式，因为现行法律规定信托公司发行资金信托产品不得采取委托投资凭证、投资凭证、受益凭证等形式，其本身流动性较差。
此外，房地产信托产品的二级市场尚未建立，没有有形的集中竞价交易场所，缺少转让平台，投资者欲转让所持信托产品，只能私下协商转让价格，交易成本高，且不安全。
风险问题房地产投资信托之所以受到追捧，主要是因为其较高的预期收益和较短的投资周期。据不完全统计，目前市场上发行的房地产信托产品期限大多为1到3年，预期年收益率普遍在6%以上，最高的超过10%。高收益必然蕴含着高风险，对投资者来说，房地产信托的主要风险来自于赔偿风险、项目风险、操作风险、利率风险以及信息不对称风险，具体来说：
赔偿风险 按照央行的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；信托公司不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益。根据规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失，而运营过程中发生的风险，则完全要由投资人承担。
项目风险 单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目赢利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。虽然房地产公司在推销自己的信托产品时，都会提出一个眩目的收益率供投资者参考，但这些收益率都是预期的，而不是承诺的。房地产信托收益较高，但风险也很大，一方面是来自房地产行业本身的风险，整个行业存在一定风险；另一方面来自具体的项目，如果这个项目做得不好，市场定位不准确，将来销售就成问题，投资者的收益就得不到保障。
操作风险 信托公司的实际操作难度较大。我国目前的《资金信托管理办法》对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。而信托产品的销售，不能公开宣传、不能异地销售，其整体销售计划难免受影响。
利率风险 利率特别是无风险国债利率体现了投资的机会成本，如果无风险的利率水平发生变化，那么投资的机会成本也随之发生变化，假设收益不变的话，其风险水平就会变化。如果利率的变化超出预先的考虑范围，那么就会产生所谓的利率风险。如果信托计划没有考虑利率风险的事先安排，就有可能使委托人的资产价值受损。事实上，利率风险是一种系统性风险，投资者只有通过外在的对冲工具如远期合约锁定利率来规避利率风险。
信息不对称风险 信息不对称条件下可能产生两种问题：一种是“逆向选择”问题；另一种是“道德风险”问题。在信托公司（受托人）寻找项目的过程中，由于其与项目提供方之间存在的信息不对称，劣质的项目可能会比优质项目提供更高的预期收益率，从而使得优质项目逐渐退出了这个市场，这是信托公司与项目提供者之间的“逆向选择”问题。在委托人（投资者）与受托人（信托公司）之间也存在着“逆向选择”，即劣质的信托公司利用投资者的信息不对称，以提供比优质信托公司更高预期收益率水平的信托计划吸引投资者，从而把优质信托公司驱逐出这个市场。
如何发展我国的房地产投资信托
其一，营造必要的法律环境这主要是给房地产投资信托提供一个规范的发展框架和法律环境，房地产投资信托孕育于成熟的市场经济体制，只有具备了规范的市场运行机制和完备的法律体系，才能确保这一金融工具的正常运行。而且法律制定要细化、完备化，这样才能保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，推进房地产投资信托健康、理性地发展。
针对我国目前实际情况，应制定相关的法律法规(包括《房地产法》、《信托法》、《投资公司法》、《投资顾问法》和《房地产证券交易法》等法律)，进一步完善《公司法》，建立完备的法律体系，规范和约束房地产投资信托的发展。建立对房地产投资信托的严格管理，在资产负债结构、业务种类、资金投向、利润分配等方面对其加强限定。一方面，要防止它与银行等房地产金融机构的过度竞争；另一方面要鼓励其资金运用，实行专业化投资组合，并保护投资者的利益。
其二，培养机构投资者房地产投资信托必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验，并结合我国现实的金融体制，我国应建立由银行房地产信贷部、住宅银行、抵押银行、信托银行、房地产信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由房地产信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并由证监会进行监管。美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。
其三，完善信托投资公司法人治理、内控制度作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体，信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托业虽然经过了五次整顿，但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱的问题，很多公司股东关联交易严重，个别公司甚至存在挪用信托资金的行为。因此，应加强信托投资公司法人治理和内控制度建设，规范信托投资公司受托行为，为房地产信托创造合格的受托人。这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。
其四，制定税收优惠政策以鼓励房地产投资信托的发展设计合理税收体制是房地产投资信托发展的关键。在国外，80%的房地产投资靠税务驱动，20%靠投资理念驱动。房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具有自我积累、自主发展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。在西方房地产投资信托产生与发展的一百多年里，纳税问题一直是人们争论的焦点，最后，免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法。在我国，随着税收制度的规范，若房地产投资信托得到税收优惠的支持，将会有良好的发展前景。由于房地产投资信托对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用。
其五，规范房地产投资信托的业务范围目前房地产投资信托应当限定以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务；其资产结构、收入结构、收益分配等方面，有关监管部门和机构应作出明确的规定。
美国税法规定，房地产投资信托只能进行房地产和房地产抵押贷款的被动管理，不能直接参与经营。政府一方面大力扶持其发展、规范其运作、用其发展和稳定房地产市场，另一方面又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其他实体经营。这一点，对我国发展房地产投资信托具有借鉴意义。
房地产信托管理范文5
个别信托产品风险频现
2012年上半年，一度受到市场热捧的房地产信托、矿产资源信托及艺术品信托风险凸显，令业界充满担忧。个别信托产品风险凸显：在房地产市场受到持续严厉宏观调控的情况下，一些房地产信托提前兑付，个别房地产信托则延期兑付；中诚信托30亿矿产信托陷高危迷局；雅盈堂事件暴露出艺术品信托在高收益的同时也面临高风险。
2012年是房地产信托的集中兑付期，而房地产正面临史上最严厉的调控，市场风险不断显现并加剧，房地产信托面临集中兑付风险。根据中金公司研究数据，2012年到期的房地产信托资金量将达到2500亿。部分信托公司不看好房地产后市，为避免到期难以兑付的情况出现，上半年多款房地产信托产品提前终止清盘。与此同时，个别到期的房地产信托产品则延期兑付。虽然在刚性兑付机制下，房地产信托不能兑付的情况不会大规模出现，但是个别信托产品仍面临兑付风险，而提前终止和延期兑付也都给投资者造成了一定的损失，业界对房地产信托担忧加剧。
房地产信托收紧之后，矿业因成为难得能支撑信托融资高成本的行业受到信托公司欢迎。然而矿产资源本身的属性，使得它在某些方面的风险或许比房地产还要高。6月份，中诚信托的“诚至金开1号集合信托计划”因被曝融资方涉及账外民间借贷而使得矿产信托兑付风险被市场关注。“诚至金开1号集合信托计划”成立于2011年2月1日，信托计划项下资金用于对山西振富集团增资，首期信托募集资金规模为11.17亿元；当月28日启动第二期募集资金19.183亿元，两期产品共募集资金30.3亿元。这起事件因涉及金额巨大被市场广泛关注。事实上，矿产资源信托的风险年初已有显现。1月4日，东北某信托公司因融资人沒有按照约定还款，而提前清算该项信托计划。这些事件的发生，令市场发现，矿产信托也并非看上去那么美。矿产信托面临专业风险及估值风险等多种风险，而与矿产信托高度相关的煤炭行业正遭遇十年来最大寒潮，一方面煤炭价格不断下调，另一方面销量不济，不少矿产企业库存已达上限。矿业经营不佳加剧了矿产信托兑付的风险。
2011年以来，艺术品信托也异常火爆。然而，爆发于2012年6月份的雅盈堂事件也为艺术品信托市场敲响了警钟。6月，北京雅盈堂文化发展有限公司的实际控制人王耀辉据称被协助调查，引发了人们对艺术品信托风险的担忧。雅盈堂在2010年春拍时拍下的《砥柱铭》为抵押集资4.5亿元，用于支付北京雅盈堂文化发展有限公司2010年春拍、秋拍艺术品的部分款项，同时雅盈堂以所募集资金开展艺术品投资。此后，该公司分别与三家信托公司（吉林信托、国投信托、北京信托）合作发行了信托产品，一共募集约7亿元资金。其中，第一款信托产品以《砥柱铭》作为抵押物，后两款产品则融资用于兑付前一款产品的收益，手法类似于用多张信用卡循环还贷。在此过程中，艺术品价格被炒高，信托公司可获得更高的融资利差，拍卖公司获得更多的佣金，而庄家和投资顾问可直接获利，风险一旦暴露，面临损失的是信托产品投资者。可见，艺术品信托高收益的背后是高风险，投资艺术品信托应熟悉艺术品市场，充分认识艺术品信托的风险。
行业整体风险可控
正如上文所述，行业规模增长迅速，风险却不断暴露，不论房地产信托、矿产资源信托还是艺术品信托都面临不同程度的风险。那么，信托业风险是否一发不可收拾了呢？答案是否定的。
当前，中国经济增长减速，利率市场化开始推进，信托业作为利率市场化的先驱，其发展将不可避免受到影响。但是当前信托业所暴露出的风险，仍是个别风险，行业整体风险依然可控。虽然信托业风险随着规模的增大也逐渐显现，但随着信托公司固有资产的增加，信托业抗风险能力也在不断增加，这源于信托公司以固有资产赔偿管理信托财产损失的制度安排。
与此同时，信托业的结构也一直呈现良性调整态势，由于信托资产配置的灵活性，信托公司可以根据政策和市场变化，主动回避各项风险，将资金投向风险较低的领域，从而整个行业能够在市场环境多变的情况下，保持风险可控。虽然到期的2500亿的房地产信托兑付压力较大，但是由于房地产信托一般都有较好的项目及土地抵押，总体风险依然在可控的范围内。而中诚信托事件和雅盈堂事件虽然也令市场担忧矿产资源信托和艺术品信托的风险，但迄今为止出现的都是个别风险，这些事件的发生恰恰给信托业敲响警钟，反而可以提醒业界警戒相关风险，防止个别风险扩散为系统性风险。信托业当前面临刚性兑付机制，在此机制下，信托公司必须保证信托产品的兑付，因此市场担忧个别产品风险可能传导给信托公司。实际上，刚性兑付的实质在于确保信托公司履行受托人的尽职管理职责，而非真正确保信托产品的刚性兑付，因此个别产品风险转嫁的可能性不大。总体而言，信托业风险可控。
行业整体风险可控的情况下，信托个别产品风险仍值得警惕。当前，信托管理资产规模正稳步增长，信托业结构也处于良性调整的态势。在此形势下，监管层应当不断完善信托制度，建立风险传导机制，而信托公司也需要不断提升自己的资产管理能力，同时业界也应当给投资者传输“买者自负”的信托投资理念，以避免个别风险的传导及恶化。
需要注意的是，坊间流传中国银监会对信托公司的监管思路正在发生转变，允许信托公司暴露风险，并且希望利用市场机制化解兑付危机，不要总是无论对错“刚性兑付”。
房地产信托管理范文6
[关键词] 房地产投资信托；投资信托计划；发展路径
[中图分类号] F830.8 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2007)04-0084-03
[基金项目] 国家社会科学基金资助项目“珠江三角洲产业集群模式下的技术扩散研究”(批准号：05BJY056)；华南理工大学人 文社会科学基金资助项目“入世以来我国产融结合的新发展”(批准号：G05N7040610)的部分研究成果
[作者简介] 朱 晖，华南理工大学经济与贸易学院讲师，研究方向为投资经济；
齐昌玮，华南理工大学经济与贸易学院副研究员，研究方向为产业经济；
邝国良，华南理工大学经济与贸易学院副教授，研究方向为资本市场。(广东 广州 510006)
能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。房地产企业开始积极寻求创新的融资方式。其中，房地产投资基金被业界普遍认为是改善房地产融资环境、推动金融改革的有效途径。
一、房地产投资信托
房地产投资基金(Real Estate Investment Fund)属于投资基金的一种，是以房地产业为特定投资对象的产业投资基金。“房地产投资信托”从字面上来理解，应该是投资于房地产的信托产品，可以看成是契约型的房地产投资基金。但是，1961年第一只房地产投资信托(Real Estate Investment Trust，简称REIT)是在美国国会对《国内税收法》(Internal Revenue Code)做了修正之后诞生的，所以REIT是一个具有专属性的概念。
按照美国《国内税收法》中的规定，经济实体要取得 REIT 资格，必须符合这些条件：(1)是和法人一样可征税的实体；(2)由董事会或受托管理人管理；(3)拥有可完全转让的所有权凭证；(4)至少有 100名所有权凭证持有人；(5)在前一个税收年度的下半年，由5人以下人数拥有的所有权不超过50%；(6)总资产中至少有75%投资于房地产资产；(7)总收入中至少有75%的收入衍生于房地产的租金或房地产贷款的利息；(8)由应纳税的REIT子公司股票构成的资产不超过20%；(9)每年至少有90%的应纳税收入以股东股息的形式支付。
可见，REIT在所有权的分布、总资产的运用和利润的分配等方面与一般的房地产投资基金是有区别的。因此，可以把REIT理解为一种特殊形式的房地产投资基金，它按照有关规定将其资产主要用于拥有或营运能带来收益的房地产或房地产融资，并按照相关规定将绝大多数应税收入分配给受益凭证持有者。
作为房地产投资基金的一种特殊形式，REIT具有房地产投资基金的一般特点，如专家经营、组合投资、分散风险、高流动性。还由于其在资产运用和利润分配等方面的特殊规定，而具有其他类型的投资品所不具备的独特优势。
1.确定性的投资策略。REIT在物业投资活动方面为投资者提供确定性的投资策略。由于监管方面的规定，REIT只能将投资主要用于房地产投资业务，而且收入主要来源于房地产市场的资产运营，而不是产品经营(即直接进入房地产开发)，极大地回避了房地产一级市场的投资风险。这个确定性的投资策略带来了较肯定及可预见的管理及业务行为。
2.在多元化的投资组合内做出规模和灵活多变的投资。透过房地产投资组合，实现更多元化投资，而不是仅投资于单一栋建筑。对中小投资者来说，REIT的吸引力在于：他们只需投入少量资金，便可投资于平衡、多元化及大规模的物业投资组合。因此，投资者可以在其足以负担的财政范围内，参与物业投资。
3.交易的便利性。投资者通常只需支付少量佣金就能够在主要的证券交易所买卖上市的REIT股份(或基金单位)。在一般情况下，投资者可以通过交易所的网站，方便地阅览重要的企业信息。这使REIT变得更容易接触，增加了REIT信息披露的透明度和信息流通的快速性，对长远建立和增强投资者的信心非常重要。
4.税务方面的优惠。多数国家(地区)的房地产投资信托都设有优惠的税务安排，由于REIT绝大部分的税前收入都直接分配给投资者(美国，新加坡以及中国香港都规定在90%或以上)，REIT所分派股息不会在基金层面被征税。投资者所收到的股息只会在个人的层面被征税，避免了双重征税的问题。投资者可以受惠于较高的税后回报。
5.信息披露的透明度。投资基金如果没有向投资者披露足够的信息，便须承受投资者会对其运营的稳健性失去信心的风险。这主要是由于投资者缺乏相关信息所致。REIT会按照规定就其重要的运营事项披露适当的信息，可以帮助投资者了解该计划的运作及可能涉及的投资风险。
6.收益平稳，波动性小，市场回报高。REIT所投资的房地产都由经验丰富的房地产专业人员管理，回避风险的能力较强。REIT的高股息分派比率和富有吸引力的回报，使很多投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一可行的投资选择。投资者可以依赖房地产投资信托基金提供稳定的现金收入，将有关基金作为减低证券市场的投资波动的有效途径。截至2002年底，美国REIT提供的平均股息收益率是7.3%；澳大利亚上市REIT的平均股息收益率约为7.6%；中国香港三只上市的REIT的收益率为5.3-7%，都比同期的国债利率高出不少。
从全球范围看，全球REIT主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港等地。美国的REIT是国际上房地产基金中最典型、最主要、资金量也最大的形式，美国占据了其中60%以上的比例。根据最近的数据，美国目前大约有 180家公开上市交易的 REIT，行业的总市值已经达到2390亿美元。全美REIT拥有的商业类房地产超过4000亿美元。新加坡市场目前共有7只REIT，市值超过50亿美元。中国香港市场上目前有3只REIT。
二、当前我国房地产投资基金的发展现状
20世纪90年代初，中国曾掀起一阵房地产开发的热潮。深圳股票交易所上市了蓝天、富民、富岛、天冀等近10家基金，从这些基金的投资主要以房地产投资为主上看，它们实际上是我国房地产投资基金最初的雏形。目前，这些基金或从我国股票市场中完全消失，或被兼并，或被重组。可见，我国早期对房地产投资基金的探索是不成功的。导致这一结果的主要原因是，这些基金都采取了产品经营型的运作模式，陷入了当时房地产市场的“炒作”。所以，随着90年代初房地产“泡沫”的破灭，这些基金的运作也随之陷入困境之中。这类房地产投资基金衰落的原因主要有：相关的法律法规不健全，基金组织结构不合理，基金管理人员房地产专业能力欠缺，另外房地产投资基金的融资规模小，投资渠道过于单一也是主要原因之一。
2002年7月央行出台的《信托投资公司资金信托管理办法》允许信托投资公司开展资金信托业务。2003年央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)对房地产信贷采取了从严的态度。这使信托投资公司和房地产企业找到了结合点，导致了房地产投资信托计划(Real Estate Investment Trust Scheme ，REITS)的大规模发展。据有关统计资料：2003年9月，全国房地产投资信托计划发行额30亿元；2003年底为60亿元；2004年底达111.74亿元。据市场不完全统计，2005年公开披露的集合资金信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元。2005年国内房地产信托市场继续呈现快速发展态势，不仅信托品种及规模迅速扩大，而且信托产品结构也呈多元化态势。
从2003 年底中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，到2005年3月，国内首只“准房地产投资信托”――“联信・宝利”一期的公开发售(这只信托产品首次引进受益大会制度、中介机构参与管理、按照公募产品要求进行充分的信息披露的信托计划，增加了透明度)。这些其实都属于房地产投资信托计划的范畴，离真正意义上的房地产投资信托还有很大的差距。
1.产品性质的区别。REIT属于股权类的投资产品，购买REIT是信托投资行为，是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REIT所投资的不动产，是权益买卖行为；而目前国内的房地产信托投资计划本质上是债券类产品，属于信贷融资行为。信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产。另有一些房地产租赁收益权信托计划，虽然不是直接的债权融资，但是信托持有人获得的通常是一个固定收益的优先受益权，并且由于回购承诺的安排，实质上仍是一种融资行为，不是真正意义上的投资。
2.产品流动性的区别。REIT具有基金性质而且可以转让，可以在公开资本市场交易，而且没有持有期限，不可以赎回；而信托计划不具有基金性质，不是一种标准化的金融产品，缺乏流动性，有本金偿还的安排，设定了偿还期限。
3.组织结构的区别。REIT发行后，将产权与资产管理权进行彻底分开，真正实现了所有权与经营权的分离，并且REIT设立后，将由专业的基金管理人管理。而信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后，进行项目投资与开发，并没有专业的资产管理机构。
4.收益途径和收益方式的区别。REIT的收益途径主要来源于REIT持有不动产的租金收益，收益与经营管理水平直接联系，而且至交易发生之日起，不动产的收益就已经产生了；而信托计划几乎与开发商的经营成果无关，只与风险相关。尽管开发商用信托融资赚了再多的钱，信托持有人也只能获得固定收益；而一旦开发商偿还不了本息，信托持有人却要承担风险，形成了风险与收益不对称的局面。
因此，目前我国的房地产信托计划只是一个低层次的初级金融产品，与银行贷款的差别不大。当开发商满足不了银行贷款条件时转而使用贷款信托，只是将银行业的风险转移到信托持有人身上。鉴于房地产信托计划的隐性风险，2005年9月，中国银监会下发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件)。该文件大幅提高了房地产信托的门槛：自有资金超过35%、四证齐全、二级以上开发资质，三个条件全部具备才能融资。这一规定的严格程度超过了银行贷款的审核标准(自有资金比例比银行贷款要求的还高5%，且增加了开发企业二级以上资质的限制)。因此，使得房地产信托市场急剧萎缩。
内地唯一真正意义上的REIT就是在香港上市的越秀房地产信托投资基金。越秀房地产信托是从在香港上市的越秀投资(HKSE：0123)在广州拥有的房地产分拆出来的，进入房地产信托投资基金的资产包括城建大厦、白马大厦、财富广场及维多利广场的物业。越秀REIT招股章程宣布2006～2008年派息比率为每年100%，其后每年90%，每年派息两次。预计2006年度纯利不少于2.01亿港元，投资者收益率达6.54-7.05%。作为内地首只在港上市的房地产信托基金，越秀REIT受到了香港公众的热烈认购，在香港和国际资本市场分别获得496倍和74倍的超额认购。通过越秀REIT募集的资金最终超过20亿港元。
内地房地产商将内地所拥有的地产通过香港和新加坡上市，不仅可以大大缓解房地产公司的资金问题，而且可以将中国银行业的风险转移到境外和海外。但是巨额的境外和海外资金通过REIT这一管道流入内地，会加速房地产市场价格的攀升，而且物业升值和租金收益又会通过REIT流出。所以我国政府应该尽快推出本土的REIT，满足房地产商的合理资金需求，并为城镇居民的巨额储蓄提供一种收益更高的投资工具。房地产商通过REIT融资，就可减少银行的房地产信贷，降低银行的系统风险。
三、我国发展房地产投资基金的路径选择
基于我国现行的相关法律法规和现有的房地产投资产品，发展内地房地产信托的路径有两种：一是由现在的房地产投资信托计划向REIT转化；二是由房地产公司发起组建REIT。
1.由“信托计划”向REIT转化。由于REIT是一种集合资金投资产品，房地产投资信托计划较为符合REIT产品要求的结构。信托计划模式发展REIT产品的优势在于从结构上可以确立受托人(信托公司)和资产管理人(房地产投资管理公司)的职能，在保证REIT的投资和收入分配策略顺利实施的同时，有效地保护信托凭证持有人的利益。可以先由信托公司面向投资者发行REIT，并承担托管责任，按照REIT的要求，委托专业性的房地产投资管理公司进行房地产市场的资本运营。
由于法律法规方面的限制因素，我国现在的信托计划还不可能是真正意义上REIT。例如，《产业基金法》尚未设立；现有《信托法》中规定了“资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元”的限制确定了信托计划的私募性质。
为了早日推出我国内地的REIT，可以通过先成立私募房地产投资信托计划把商业模式建立起来。并逐渐将信托计划产品规范化和标准化，等到私募信托发展到一定规模的时候通过推动相关立法寻求税收上的优惠，然后再把私募信托上市转化为公募信托或者发起设立新的公募信托。
从2003年的“121号文件”以来，内地房地产投资信托计划的商业模式已初步建立起来了，甚至有几只“信托计划”也属于权益类投资，并构建了类似REIT的组织结构。但2005年央行的“212号文件”的出台使“信托计划”急剧萎缩。信托业的发展与政策的导向是紧密相关的。所以，我国应尽快制定《信托投资公司房地产投资信托计划管理暂行办法》，逐步将信托计划产品规范化和标准化。在产品设计方面，特别是股权收益类信托产品设计方面进行渐进式创新和突破(对权益类信托产品可考虑放宽信托合同的数量限制，并给予税收优惠)，大力发展专业化的房地产投资管理公司，以便随着我国房地产金融体系的逐步完善、房地产行业的不断发展和房地产投资功能的日益显现，顺利转型为REIT。
2.由房地产公司发起组建REIT。由房地产公司发起组建REIT，就是由房地产公司与信托公司(或投资银行)、资产管理公司共同组建REIT，通过向其他投资者发行受益凭证(或股份)来募集资金，之后该REIT就可以利用所募集到的资金去购买房地产。
从房地产的行业发展角度看，房地产公司模式发展REIT策略是最具有法律操作性的。依据现有法律如《公司法》，由房地产公司发起设立房地产投资公司，明确投资目标(持有、经营房地产项目)和收入分配(净收入的分红比例)要求的公司章程，凭借其房地产开发管理的实力和经验以私募形式筹集房地产投资基金(或公司股份)并进行房地产项目投资管理运作，待相关法律法规出台后，迅速转变为公募形式基金并争取上市交易。
参考文献：
