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集体土地使用权转让范文1
国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后,才可以转让、出租、抵押。
农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。农民集体土地使用权可分为农用土地使用权、宅基地使用权和建设用地使用权。农用地使用权是指农村集体经济组织的成员或者农村集体经济组织以外的单位和个人从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地使用权。宅基地使用权是指农村村民住宅用地的使用权。建设用地使用权是指农村集体经济组织兴办乡(镇)企业和乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的使用权。按照《土地管理法》的规定,农用地使用权通过发包方与承包方订立承包合同取得。宅基地使用权和建设用地使用权通过土地使用者申请,县级以上人民政府依法批准取得。
在中国,土地使用权的主体是广泛的。国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序都可以取得土地使用权,成为土地使用权的主体。土地使用权可以出让、转让、买卖、出租、抵押。
1、土地使用权出让是国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让有拍卖、招标和协议三种方式。
2、土地使用权转让是指通过出让方式取得国有土地使用权的单位和个人,将土地使用权再转移的行为,如出售、交换、赠与等。土地使用权的出让构成土地使用权流转的一级市场,土地使用权的转让构成土地使用权流转的二级市场。集体土地使用权的转让,目前情况比较复杂,在法律中并无系统的规定,各地的做法也不一致。从原则上讲,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。因此,集体土地使用权的转让,目前一般是指不改变农用地性质的承包和转包。通过土地划拨及建设用地程序取得的使用权是无限期的,通过土地使用权出让取得使用权的,按照土地的用途不同,使用权的年限也不同。
3、土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。
4、土地使用权买卖是土地使用权人以获取价款为目的将自己的土地使用权转移给其他公民或法人,后者获得土地使用权并支付价款的行为。
5、土地使用权交换是相邻的集体所有制单位,为了改变土地利用的缺点、机械化作业条件和水利灌溉条件,进行局部土地界线的调整与交换部分土地。经调整后,土地利用条件得到改善。土地使用权的交换必须在自愿基础上产生,在平等互利的原则上协商解决,因而可由交换单位提出申请,在土地管理部门指导下,经协商提出方案,经县级以上地方人民政府批准后,进行划界,申请办理变更登记。土地使用权可以作为抵押权的标的物,以土地使用权设定抵押权时,其地上的建筑或其他工作物也随之抵押;当地上的建筑或其他工作物抵押时,其适用范围内的土地使用权也随之抵押。
6、土地使用权变更指国有土地使用权、集体土地使用权在初始登记后发生的变更,主要有以下几种类型:a.国有土地划拨、集体土地内部划拨;b.依法通过土地有偿出让、转让取得土地使用权;c.因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起;d.因土地交换、机构调整、企业兼并等原因引起;e.因宗地合并或分立引起;f.因处分抵押财产取得土地使用权;g.更改土地使用者名称、地址等。
7、土地使用权赠与是土地使用权人将土地使用权无偿地转移给相对人,相对人予以接受的行为。
8、土地使用权继承指公民按照法律规定或者合法有效的遗嘱取得死者生前享有的土地使用权的行为。继承人除继承土地的使用权外,其地上附着物的所有权也随之得到继承。
集体土地使用权转让范文2
关键词 土地所有权 土地使用权 集体建设土地所有权 现实意义
一、土地使用权与所有权概念
在研究集体建设用地使用权之前。必须先分析土地使用权与所有权的两个概念：
(一)土地所有权
土地所有权是指土地所有人在法律规定的范围内享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利。根据《土地管理法》的规定，中国土地属于公有，即国家所有和集体所有。
(二)土地使用权
对于土地使用权的含义仍有不同的认识。土地使用权是从土地所有权中分离出来的一种土地权属。东北财经大学的董藩教授认为，土地的使用权是土地所有权的一项权能，它是指土地的所有者或者合法占有土地的当事人依法利用土地价值的权利。在中国土地法律制度中，土地使用权具有特殊重要的意义。从理论上讲，土地的使用权与土地的占有权、收益权是应严格区分开的。但在实践中，土地使用权是广义的，它以对土地的占有为前提，同时又会因使用土地而获得一定的收益，享有收益权，也就是说土地的使用权和土地的占有权、收益权密不可分。
土地使用权的法律权能包括：土地使用权的占有权能、土地使用权的使用权能、土地使用权的收益权能、土地使用权的处分权能。
二、对于集体建设用地使用权的认识
因集体土地使用权和国家土地使用权一并归为中国的土地使用权。所以学界对于集体建设用地使用权有不同的观点：一种观点认为，集体土地使用权是一种由“集体组织经济”享有的单独使用权；另一观点认为，中国的集体使用权是一种新型的集体成员对集体土地享有占有、使用和收益权；还有观点认为，集体土地应为集体组织法人所有，而集体组织成员对集体土地享有股权或社会权。导致目前的状况是：在理论上承认集体土地由农村集体法定所有，但是最终的处分权属于国家，所以从这个角度来说，必须通过法律的手段加以完善，以统一学界的分歧。
从土地使用权和土地使用的关系来看，只有规范了集体土地使用权的归属，才能更好的促使集体建设用地使用权在市场中流转。
(一)集体建设用地使用权进入房地产市场的合法性问题分析
我国《宪法》第十条规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”由于现行法律将土地分为国有土地和集体土地，并未对“土地的使用权”是否为集体土地使用权或国有土地使用权进行界定，因此，此处的“土地的使用权”应该既包括国有土地使用权。也包括集体土地使用权，而集体土地使用权又包括集体农用地使用权和集体建设用地使用权。根据该条规定，其他法律完全可以对集体建设用地使用权的流转作出明确规定。或者说，我们的宪法有必要对于集体土地的转让问题作相应的条文修改，以便更为明确地指导实践，依法办事。
我国2007年10月1日实施的新《物权法》第一百三十五条规定：建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。关于建设用地的使用权人的说法还存在很大的立法空间。至少从目前的实践来看，集体土地的使用权人有权利在合乎法律的范围内对土地使用权享有一定期限的占有、收益、处分的权利。
另外，《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”显然，该条款允许符合特定条件的集体建设用地使用权依法转移。这里的“依法发生转移”，应该是依法转让的意思。条款中的“等情形”也留下了一定的立法修正空间。
随着经济的发展，过去的集体土地使用权可以限制性转让已经不能完全符合市场经济的需求，这是实践对立法提出的必须与时俱进的要求。为此，国土资源部在1999年底首先批准了安徽省芜湖市开展集体建设用地使用权流转试点工作，随后又批准江苏省苏州市、河南省安阳市、浙江省湖州市、广东省佛山市顺德区和南海区等地部署集体建设用地使用权流转试点。随后，集中力量对安徽、河南、上海、江苏、广东五省市进行主题调研，并先后召开了以集体建设用地使用权为主题的三次土地制度创新座谈会，从理论上和实践上对集体建设用地使用权流转管理、制度建设进行了深入的研究和总结，推动试点工作。目前，上海市、安徽省、河南省、北京市、广东省等地已经制定了集体建设用地流转的地方性规章或规范性文件。就山东省来讲，莱芜市、临沂市、烟台市和威海市也已经进行了集体建设用地使用权流转立法的探索(试点部分资料来源于中国律师网)。
(二)集体建设用地使用权进入房地产市场的主体确定
在流转主体上，转让方既有乡(镇)、村、组集体经济组织，也有乡镇政府和村民委员会，还有乡(镇)、村企业和个人等；受让方既有本集体经济组织内部成员，也有本集体经济组织以外的单位和个人。例如，《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》中第五条提到：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权；第六条规定：集体建设用地使用者，为依法取得集体建设用地使用权的自然人、法人或其他组织。也就是说只有符合主体资格的组织和个人才有权在房地产市场对集体建设用地流转。
(三)集体建设用地进入房地产市场的方式
这里列举作为试点的成都市和广东省《关于集体建设用地进人房地产市场管理办法》以及新《物权法》部分内容来说明。
1 《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》中的相关规定：
第十二条、集体建设用地使用权流转包括出让、转让、出租、作价(出资)入股、联营、抵押等形式。
第十三条、集体建设用地使用权出让，是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让费的行为。
第十四条、集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将集体建设用地使用权再转移的行为。
第十五条、集体建设用地使用权出租，是指土地所有者将集体建设用地出租给使用者使用，由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。
第十六条、集体建设用地使用权作价(出资)人股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股
份，由土地所有者持殷，参与分红的行为。
第十七条、集体建设用地使用权抵押，是指抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
第十八条、集体土地所有者将集体建设用地使用权出让、出租、作价(出资)入股、联营和抵押的，须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。
第十九条、有下列情形之一的集体建设用地不得流转：
(1)在城市(中心城区、县城)规划建设用地区范围内的；
(2)在土地整理专项规划确定的整理项目区内未实施土地综合整理的；
(3)土地权属有争议的；
(4)司法机关依法裁定查封或者以其他形式限制土地权利的；
(5)初次流转后，土地使用者未按流转合同约定动工建设的。
第二十条、集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。集体建设用地用于工业、商业、旅游业、服务业等经营性用途以及有两个以上意向用地者的，应当进人土地有形市场采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开交易。
2 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中的相关规定：
第二条、集体建设用地使用权出让、出租、转让、转租和抵押，适用本办法。
3 最新的《物权法》的第三篇用益物权中第十二章的第一百三十八条规定：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。此规定除了说明集体建设用地进入市场可采用的方式，也在法律上明确了集体建设土地使用权的用益物权属性。按照用益物权的基本理论，处分权能并非所有权的特有权能，用益物权也具有一定的处分权能，即有权将用益物权移转给他人。因为用益物权是一种非专属的财产权，通过处分用益物权可以实现用益物权人设定权利的目的。而且“处分权的缺失有悖于用益物权的支配权属性，会影响到物的使用权效率。”
根据试点省市的相关文件规定及物权法的规定，在此也进一步说明集体建设用地进入房地产市场流转既合法又合理。
三、集体建设用地使用权进入房地产市场的现实意义
从试点地区对集体建设用地使用权进入房地产市场的摸索，已经对集体建设用地使用权能否流转、如何流转、流转范围和程序、流转收益如何分配等积累了宝贵经验并为国家立法提供了参考依据。例如：流转试点始终坚持把农民的利益放在首位，使农民真正得到了实惠，农民生活水平有了显著提高。又如，广东省规定农村集体建设用地使用权流转收益按照不低于30％的比例提取用于安排农民的社会保障；江苏省昆山市为农民建立了养老保险、医疗保险和教育基金等，还确定了最低保障线，规定农民年收入不足2000元的由市、乡、村按4：2：2补齐。可见，最大限度的保护农民的利益是构建集体建设用地使用权流转制度的目标之一。
另外。对于目前很大程度上源于市场供不应求造成的房地产价格出现且调且涨的局面，国家除了一方面应用货币政策和财政政策遏止市场需求外，另一方面，通过集体建设用地使用权的流转增加土地供应资源以带动市场供应，也不失为一贴良方来解决现实的问题。同时通过需求和供给两个角度来相互呼应，改变房地产市场供求失衡的局面，可以使得房价更接近它的真实价值。
集体土地使用权转让范文3
一、办理“两证”的原则
盘活存量资产，有利改制；简化手续，规范收费；方便企业，有利发展。在充分考虑乡镇企业发展历史的特殊性、坚持合法的前提下加快办理步伐。
二、办理“两证”的范围
市区范围内乡(镇)、村办集体工业企业(以下简称乡镇企业)改制为股份有限公司、有限责任公司、股份合作制企业、私有企业、租赁经营和实施出售、兼并、合并、破产等(以下简称为改制)，对符合环境保护、城市规划要求的工业企业生产性用房及用地可办理“两证”。涉及原使用的土地、房屋资产处置，应按本意见规定进行土地、房屋资产处置。
三、土地资产处置及其土地使用证的办理
(一)*市土地行政主管部门负责市区乡镇企业改制土地资产处置的审批管理工作。各区土地行政主管部门负责具体实施。未经市土地行政主管部门依法审批，擅自进行乡镇企业土地资产处置的行为无效，改制后企业的土地使用权不受法律保护。
(二)乡镇企业改制进行土地资产处置，应符合以下条件：
1、土地使用权属必须合法无争议，并已办理土地登记，持有合法的土地使用权证书。
2、改制后的建设用地必须符合城市总体规划和乡镇土地利用总体规划。
对于违法占用的土地或通过土地非法交易等途径非法取得的土地使用权，应当按照国家和省、市有关土地确权的规定，经依法处理并补办用地审批手续后确定土地使用权，依法取得土地使用证后，方可按本规定申请进行土地资产处置。尚未进行土地登记的，企业应向土地所在地的区土地行政主管部门申请确权，由区土地行政主管部门负责地籍调查和初审后报市土地行政主管部门审核并由市土地行政主管部门出具土地权属证明。
(三)乡镇企业改制涉及的土地使用权，有下列情形之一的，应依法补办征用手续并
按土地使用权出让方式进行处置：
1、企业整体连同土地使用权转让或进行不动产分割转让涉及土地使用权转让的；
2、改制后企业由本集体经济组织以外的经济组织或单位控股的；
3、改制后改变原土地批准用途需重新建设的(房地产项目建设用地除外)。
乡镇企业改制后改变土地批准用途，进行房地产开发建设的，按《关于进一步深化国有土地有偿使用制度改革推行土地使用权招标拍卖出让的通知》(杭政19号)执行。
通过土地出让方式处置土地使用权的，由受让者依法办理土地征用手续和土地出让手续，缴纳土地使用权出让金。改制企业以出让方式取得的土地使用权，可依法进行转让、出租、抵押。
4、乡镇企业改制需要将集体土地依法征为国有土地的，应当提供下列资料：
(1)建设用地呈报表(村及乡镇、区政府盖章)；
(2)改制企业的批文(由各区的乡镇企业行政主管部门负责批复)；
(3)征地协议书；
(4)建设用地规划许可证及附图。
(四)乡镇企业在改制时，集体土地所有者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其它附着物租赁给改制企业的，涉及的土地使用权，可采取租赁方式进行处置。
采取租赁方式处置土地使用权的，作为集体所有土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织要与承租企业(改制企业)签订土地租赁合同。
集体所有土地租赁合同文本由市土地行政主管部门统一制订。
以租赁方式取得的土地使用权不得擅自转让、转租和抵押。如确有需要，应经出租方同意并依法补办有关手续后才能进行。
(五)乡镇企业改制为股份合作制企业或有限责任公司，由作为集体土地所有权代表的乡(镇)或村集体经济组织控股的，所涉及的土地使用权允许以集体土地使用权作价人股。但其土地使用权入股的价格需经有土地评估资质的土地评估机构评估，并经市土地行政主管部门确认。同时，以土地使用权作价入股的，由相应的集体经济组织按股收取红利。
以集体所有土地使用权作价入股方式处置的，其土地所有权性质不变。企业终止时，土地使用权仍归原集体所有者。
作价入股的集体土地使用权不得擅自转让、出租，不得擅自改变土地用途。
作价人股的集体土地使用权作为企业的法人财产可以抵押，抵押时应按国家关于集体土地抵押的有关规定办理审批手续。抵押权人处分抵押物时，须先补办征用、出让手续，补交土地出让金或以处分集体抵押物所得价款先行抵交出让金。
(六)使用划拨国有土地使用权的乡镇企业改制时，经主管该企业的乡(镇)或村集体经济组织同意后，由改制后企业按现行企业改制土地资产处置的有关规定补办土地使用权出让或国有土地租赁手续、补缴土地出让金或按年缴纳土地租金。
补办土地出让手续后的土地使用权可以依法转让、出租、抵押。
补办国有土地租赁手续后的土地使用权转让、抵押按《*市国有土地租赁管理办法》的有关规定执行。
(七)以土地出让方式取得国有土地使用权的乡镇集体企业改制时，可以依法转让、出租给改制后的企业使用或作价入股。土地使用年限为土地出让年限减去原乡镇企业使用年限后的剩余年限。
(八)乡镇企业改制土地资产处置的具体程序：
1、申请。乡镇企业向区土地行政主管部门提出土地资产处置的申请，以出让方式处置的，还应向市规划部门申请办理规划批准手续。
2、权属确认。企业所在地的区土地行政主管部门在收到企业申请后15个工作日内完成企业用地地籍调查和初审后(有权属纠纷的除外)，报市土地行政主管部门审批，市土地行政主管部门在7个工作日内完成审批工作。
3、地价评估和确认。企业委托具有土地估价资质的评估机构进行地价评估。企业持土地价格评估报告向市土地行政主管部门申请评估结果确认，市土地行政主管部门在川个工作日内完成地价确认工作。
4、处置方案拟订。由企业所在的区土地行政主管部门会同该企业拟订土地处置方案，明确处置方式。如需补办土地征用手续的，按国家、省土地管理法律、法规的规定补办征用手续，在报送土地资产方案时一并报送补办征用的有关材料。
5、方案审批。采取补办土地征用、出让、国有土地租赁、土地使用权作价入股的，市土地行政主管部门根据区土地行政主管部门的初审意见，批复有关处置方案。如需办理征用的，一并补办征用土地审批手续。采取集体所有土地租赁方式处置的，由市土地行政主管部门负责方案批复，由企业所在区的土地行政主管部门负责具体实施，并办理有关审批手续，在审批后由区土地行政主管部门负责将有关租赁合同及审批资料报市土地行政主管部门备案。
6、签订合同或协议。企业根据批准的处置方案，按批复意见签订协议或合同。办理国有土地使用权出让、租赁或作价入股的，要与市土地行政主管部门签订土地出让或租赁合同等有关手续；办理集体土地使用权租赁的，要与集体土地所有者签订集体土地使用权租赁合同；办理作价人股的，集体土地所有者要与企业签订作价人股协议。
7、土地登记发证。使用国有土地的企业办理土地登记手续，可直接向市土地行政主管部门办文窗口申请办理土地登记；使用集体土地的企业，可向土地所在地的区土地行政主管部门申请登记，经区初审后，报市土地行政主管部门审批。
(九)集体土地资产处置的有关政策措施：
1、土地使用权以出让方式处置的，企业改制后将集体土地征为国有办理土地出让手续，且不改变用途并不重新建设的，由改制企业缴纳土地出让金，其土地出让金按评估确认价的20％缴纳，并按“收支两条线”的原则，除土地复垦基金(每亩loo00元)及土地出让业务费(按出让金的1％计)外，其余由市财政按70％的比例返还给企业，并用于职工基本养老保险。该资产的最后处置权属于国家。
2、鉴于历史原因，对改制企业补办规划、土地、房产等手续时，属企业生产性用途的可免收市政配套费，参照国有企业改制的有关政策，减半收取其它规费、手续费。
3、为有利于企业发展，土地征用费的标准适当低于撤村建居的标准，同时，企业过去已付的租用费可抵扣土地征用费。
4、以集体土地租赁方式处置的，土地租金按评估确认价的20％乘以土地还原利率(按4％)确定。土地租金逐年缴纳，标准自合同签订之日起五年不变，五年后每三年调整一次，每次调整’幅度不超过原租金的20％。租金由乡镇村集体经济组织负责收取，主要用于乡镇或村基础设施、公益事业的建设，不得移作他用。
5、以集体土地使用权作价入股方式处置的，其作价入股额按土地评估确认价的80％确定。
(十)改制后企业若需改变原土地用途，须报经市规划部门和市土地行政主管部门批准，重新补办有关手续，补缴土地有偿使用费等费用。如需改变用途进行房地产开发建设，必须统一纳人政府土地储备库，实行土地使用权招标或拍卖出让。
四、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的办理(市规划局办理)
(一)办理建设用地规划许可证的资料：
1、市土地行政主管部门开具的企业改制联系单；
2、1/1000地形图两份，用铅笔线划出用地范围，并向规划院四线室申请划出规划控制线；
3、土地使用权证(复印件)；
4、填写预审表和建设用地规划许可证申请表。
(二)办理建设用地规划许可证的流程：
1,凭以上资料报送总窗口；
2、综合处预审后，根据内容报处、局审正；
3、预审后转各业务处室，办理规划用地许可证手续；
4、办理完毕后报送总窗口，核发建设用地规划许可证(或填写市土地行政主管部门联系回执单)。
(三)办理建设工程规划许可证的资料：
1、改制后的土地使用证(土地呈报表)；
2、建设项目实测1／500地形图两份(详细注明占地面积、建筑幢数、层次、建筑面积准确数字)；
3、竣工图二套(含建施平面、剖、竣工图，并有设计单位盖章)；
4、有消防、环保、质监部门的书面审核意见；
5、违法建筑行政处罚证明及补交规费证明件；
6、填写建设工程规划许可证申请表。
(四)办理建设工程规划许可证的流程：
1、上述资料报送总窗口受理；
2、由综合处送有关业务处室并报局进行规划定性，确定是否允许补办建设工程规划许可证；
3、如确定允许补办，则到法规处接受违法建筑处罚，并到有关部门办理交纳规费手续；
4、交纳罚款和规费后，凭单据及补办资料由法规处报送总窗口受理，转各业务处室和局领导审查批准补办建设工程规划许可证手续；
5、由总窗口核发建设工程规划许可证。以上资料齐全后，在15个法定工作日内办理完毕。
五、房屋所有权证的核发
(一)乡镇工业企业无论以何种方式进行改制，改制前应有合法有效房屋权属凭证，不具备房屋权属凭证，必须依法补办，并取得房屋所有权证。由市房产管理部门核发权证。
(二)房屋所有权证的办理。
l、*年12月9日前，经批准建造的房屋，应按规划部门建房批准文件和用地审批手续，受理登记核发权证。未经批准建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地状况及负有法律责任的具结，经乡(镇)政府证明报市规划部门审核同意，由市房产管理部门受理登记、核发权证。
2、*年12月10日以后经批准建造的房屋，在提交建设项目批准文件、土地使用证、建设工程规划许可证(建筑许可证)、竣工验收证明后，受理登记、核发权证。未经批准的，应按规划部门和土地管理部门的审批程序，经行政处罚后，补办有关手续，凭补办批淮文件受理登记。
在批准用地范围内，对少批多建房屋的超批准建房面积部分，经规划管理部门行政处罚和规划审核补证后，受理登记。
凡在*年*市区开展房屋所有权总登记至今，已领取房屋所有权证的，根据房屋验换证管理实施办法办理换证手续，领取新的房屋所有权证。其中房屋所有权主、客体已发生变化的应持有效凭证，办理房屋转移、变更登记。
(三)房屋租赁管理。
凡涉及房屋租赁事宜的，房屋租赁出租人和承租人应签订书面租赁合同，约定租赁期、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向企业所在地的区房产管理部门登记备案。
六、其它事项
(一)西湖风景名胜保护区乡镇企业的土地使用证和房屋所有权证的登记发放，按西湖风景名胜保护区的规定执行。
集体土地使用权转让范文4
第二条 凡在大连高新技术产业园区规划用地范围内使用国有土地、集体土地进行开发建设的单位和个人，均应执行本办法。
第三条 大连高新技术产业园区（以下简称园区）的土地，由大连高新技术产业园区管理委员会（以下简称园区管委会）依法统一管理。
任何单位和个人不得侵占或非法转让园区内的土地，不得随意改变园区内的地形、地貌，不得破坏和擅自动用园区的地上、地下设施。
第四条 园区内集体土地的征用，由园区管委会统一负责。集体土地未征用前，改变土地使用性质进行建设的单位和个人，应到园区管委会土地管理部门办理有关审批手续。
第五条 园区内国有土地实行有偿、有期使用制度。中华人民共和国境内外的单位和个人，除法律另有规定者外，均可通过出让、转让、划拨待方式在园区获得国有土地使用权。
土地使用者开发、利用、经营土地，须遵守中华人民共和国法律、法规及本办法的规定，其合法权益受法律保护。
第六条 园区内土地使用权出让，由园区管委会根据《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》组织进行。
出让国有土地使用权，园区管委会土地管理部门应与土地使用者签订土地出让合同。签订土地出让合同时，土地使用者需支付出让金额20％的定金；签订合同后，按出让合同规定的标准和期限缴纳土地使用权出让金，逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第七条 土地使用者支付全部国有土地使用权出让金后，应到园区管委会土地管理部门办理土地使用权登记，领取土地使用证，并按合同规定，按年度缴纳土地使用金。
第八条 凡申请在园区内有偿划拨用地的单位和个人，应凭兴办项目的批准文件和有关资料，到园区管委会土地管理部门办理用地手续，签订土地使用合同，领取土地使用证书，取得土地使用权。
第九条 凡以有偿划拨方式取得土地使用权的土地使用者，应按地土地使用合同规定的标准和期限一次向园区缴清征地费和开发配套费等费用，并按年度缴纳土地使用费（税）。
第十条 取得土地使用权的土地使用者，须按土地使用或土地出让合同规定的期限破土动工。逾期者，缴销土地使用证，其已交付的征地费、开发配套费等费用或定金、出让金不予退还。
第十一条 取得土地使用权的土地使用者，不得擅自改变土地用途和用地范围。如需改变应到园区管委会土地管理部门重新办理有关审批手续。
第十二条 以出让方式取得土地使用权的，土地使用权可依法进行转让、出租和抵押，并按规定办理登记。
土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让、出租和抵押。
第十三条 以有偿划拨方式取得土地使用权，土地使用权不得擅自转让、出租和抵押。确需转让、出租和抵押的，需经园区管委会批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金。
第十四条 土地使用者转让土地使用权，应按有关规定缴纳土地增值费。
第十五条 土地使用权期满，地上建筑物及其他附着物所有权归国家无偿取得。土地使用者需要续期的，应在期满前一年向园区管委会土地管理部门提出申请，经批准后重新办理有关手续；不需要续期的，土地使用者应在出让期满之日起十五日内，持国有土地使用证和土地使用出让合同，到园区管委会土地管理部门办理注销登记。
第十六条 违反本办法，由园区管委会土地管理部门根据国家有关法律、法规规定予以行政处罚。
集体土地使用权转让范文5
各省、自治区、直辖市及计划单列省辖市土地（国土）管理局（厅），新疆生产建设兵团土地管理局，解放军土地管理局，各直属单位：
为了认真贯彻执行中华人民共和国国务院第55号令的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》，切实做好土地登记发证工作，现将出让、转让、抵押、出租国有土地使用权登记机关通知如下：
一、对外商、华侨、港、澳、台商及国内土地使用者依法出让国有土地使用权的登记发证，由土地所在县、市土地管理部门审核，并依照《土地管理法》及有关批准出让土地使用权权限的规定，报经原批准出让的人民政府批准后办理土地登记、发证。
二、通过依法出让取得的国有土地使用权，依法进行转让、出租、抵押、终止等变更土地登记的，按国家土地管理局颁布的《土地登记规则》的规定，由县、市土地管理部门办理土地登记、发证。
（此件已经国务院批准）
集体土地使用权转让范文6
【关键词】集体土地；房屋登记办法；房屋登记
《物权法》和《房屋登记办法》的颁布，使得我国集体土地内的房屋登记较之前的情况有所改善。在这之前，我国没有一部专门的法律来明确的规定这一范围内的房屋登记，很多地方也没有集体土地内房屋登记的概念，即使有房屋登记，也仅是以相关条例来进行。并且由于相关的配套制度不是十分的健全完善，有一些已有的规定在执行起来也是困难重重。相较于国有土地上的房屋登记而言，集体土地内的房屋登记还有一段路要走。《房屋登记办法》颁布实施之后我国的房屋登记基本实现了制度上的统一。集体土地内房屋的登记方法有：
一、集体土地内房屋所有权登记的登记方法
所有权登记时集体土地内房屋登记的主要内容，包括所有权初始登记、所有权变更登记、所有权转移登记。
1、集体土地内房屋所有权初始登记
在进行房屋所有权登记之前，应该明确申请登记的房屋的土地性质，应为宅基地及集体所有的其他建设用地。只有在这种性质的集体土地上建筑的服务才能依法进行登记。《土地管理方法》就规定了村民住宅和利用其他的集体建设用地来建筑的房屋如果是依法建造的话，可以申请登记。对于那种符合条件但是是违法乱建的服务不能申请房屋登记。并且要在已经进行初始登记的服务登记簿上、房屋权属证书上注上“集体土地”的标记。
在申请房屋所有权初始登记的时候，申请人要提供其属于所在地农村集体成员的相关证明。农村集体经济组织当中如果有申请房屋所有权初始登记的，要提交相关的材料给上一级的村民大会同意，持有村民会议或者村民代表会议同意的证明材料。在办理集体土地内房屋所有权初始登记的时候，要坚持相关的原则，要先办理土地、宅基地的使用权证明，或者提供相关的材料，由当地相应的管理部门颁发宅基地使用权证明。在这个基础上才能继续办理房屋所有权的初始登记，以免造成初始登记办理完成而宅基地使用权无法办理，造成后续宅基地使用权与土地使用权矛盾的情况发生。无论是村民住宅还是其他集体土地集体建设的服务，都应该坚持先办理土地相关证明，再办理房屋证明的有先有后的原则。在办理初始登记的时候，受理申请之后，登记部门应当对登记事项和申请结果进行公告，公告无异议后方能申请初始登记成功。
2、集体土地内房屋所有权变更登记
房屋所有权变更登记是房屋登记当中经常会遇到的问题。不同类型、不同性质的房产，变更登记不同，报告登记的内涵、外延也不一样。《房屋登记法》中规定的房屋变更不同以往，仅指权利客体的变更和相应的权利内容变更，以及登记事项的变更。总的来说，虽然土地性质的差异会导致土地上房屋所有权变更的不同，但都应该要坚持县登记土地使用权，在登记房屋使用权的顺序原则。集体土地内的房屋使用权变更与国有土地内房屋使用权的变更登记总体上来说区别不是很大。均需要准备相关的登记申请书、申请人的身份证明材料、房屋的所有权证明材料、所有权发生变更的证明材料和其他的必要材料，然后再依据相关的程序进行所有权变更的登记。
3、集体土地内房屋所有权转移登记
房屋的所有者可以依法申请房屋所有权的转移登记。对于集体土地内的房屋而言，并不因此而可以自由的转让。相较于其他性质土地上的房屋来说，对于集体土地内房屋的转让，有更加严格的条件限制，这主要是由于宅基地的特殊性质的决定的，集体土地内的房屋，其宅基地性质为集体所有。宅基地是一种比较特殊的存在，它上面承载的不仅是使用权的问题，也承载着一种身份和资格，是农民安家立命的依靠。目前的法律法规也禁止了农村宅基地的自由转让。在申请集体土地内的房屋所有权转移登记的时候，要提供集体组织统一转移变更的证明材料，从而避免违法行为的产生，这直接的保障了农民的权益。在申请所有权转移登记的时候，登记部门对于那种不符合转移登记条件申请要拒绝通过。这也才能维护好农村土地的依法使用，促进农村经济的健康发展以及农村社会秩序的稳定。
和办理房屋所有权的初始登记一样，集体土地内房屋所有权的转移登记也要坚持先办理土地使用权登记再办理房屋所有权转移登记的原则。一旦办理了相关的土地使用权证明，也就意味着受转让人已经取得了土地的使用权，据此，相关的服务登记部门就可办理后续的服务所有权转移登记，避免先办理房屋所有权转移登记之后难以取得土地使用权登记，造成幅所有权与土地使用权主体不一致的情况发生。
二、集体土地内房屋抵押权登记和其他登记的登记方法
1、集体土地内房屋抵押权登记的登记方法
按照《物权法》和《担保法》的相关规定，并不是所有的集体土地内房屋均能够进行抵押登记，有的房屋并不具备申请抵押的资格。例如农村的宅基地就不能申请抵押。可以申请抵押的有集体土地上建设的厂房等建筑设施，相应的建筑所在范围内的集体土地使用权在同时有抵押权。在申请登记的时候，遵循的原则依然是先登记房屋建筑使用权、抵押权，再登记土地抵押权。登记中的房屋建筑用地使用权其范围仅限于房屋建筑所占的土地范围，超出这一范围的土地使用权不与房屋建筑一起抵押。
就目前我国的国情条件来说，人地之间的关系决定了在实行集体土地内房屋抵押权登记的过程当中要严格管理，在集体土地内普通住房抵押权登记的时机还不是很成熟时要禁止相关的普通村民住房的抵押权登记。但是，随着经济社会的不断发展，各项法律法规、管理制度的不断健全完善，农村社会保障制度的完善，城乡之间一体化格局的基本形成，各项土地管理法中对于集体土地内房屋抵押权的登记仍有调整的可能空间。
2、集体土地内房屋的其他登记
除以上集体土地内房屋的登记之外，《物权法》规定的还有一些登记制度，如更正登记、预告登记、异议登记以及地役权登记等。相较于国有土地内的房屋登记而言，二者既有区别，也存在相同之处。对于及土地内房屋的登记来说，除了地役权登记之外，几乎所有的登记，都需要遵循先登记土地，在土地的使用权等相关权利明确之后，再进行其他关于房屋权利的登记，保证土地的使用权与房屋建筑的的所有权主体的一致性。集体土地内房屋的更正登记、预告登记、异议登记和地役权登记在登记的过程中，优先考虑、优先适用的是《房屋登记办法》，《房屋登记办法》所设的各项制度内容可以用来作为集体土地内房屋登记的一个大的依照框架。对于那些在《房屋登记办法》中没有规定或没有明确规定的内容，可以参照其他相关的法律法规。
三、集体土地内房屋登记的注意事项
虽然《物权法》和《房屋登记办法》的颁布实施改善了过去房屋登记制度较为混乱的状况，但在实际的执行过程中还是回遇见各种各样的问题，在对集体土地内房屋进行登记的时候，需要注意的有：
1、登记申请者的身份认定
在集体土地内房屋登记的过程中，房屋所有权的初始登记和转移权登记都涉及申请者的身份认定。登记要求申请人应该属于集体经济组织的一员，但是就目前来说，我国没有一部法律法规明确规定属于集体经济组织的一员的具体内涵。在实际的登记过程中，应该要明确什么是集体经济组织，什么人可以认定为集体经济组织的成员，在这个基础之上再进行认真的审核，确保登记申请者的身份认定有效。
2、严格执行登记原则
除了个别的登记类型之外，集体土地内房屋的登记都必须要遵循一个原则：在登记的时候要县登记土地使用权，在进行房屋建筑使用权的登记，坚持先地后房的登记原则。只有这样，那土地和房屋的使用权所有主体才一致，避免不一致导致的各种争端与矛盾。除了坚持这一原则之外，在具体的登记过程当中，还要坚持《服务登记办法》、《土地管理法》等法律法规的具体规定，严格的按规定办事，做到有法必依。
3、集体土地内宅基地上所建的村民房屋不具备抵押登记的资格
为保证农民的权益、农村经济的发展、农村社会的稳定和谐，《物权法》和《房屋登记办法》、《担保法》中都明确的规定了宅基地的使用权不具有抵押资格，同理，宅基地上所建的村民房屋同样也就不具有抵押转让的资格，不能进行抵押权登记。集体土地上的房屋中可以进行抵押权登记的只有集体性质的厂房等具备抵押权登记的资格。
总结：
《房屋登记办法》的颁布实施填补了集体土地内房屋登记的相关空白，为集体土地内房屋的登记提供了法律依据。在具体的登记过程当中，要注意相关的重要事项，严格的按规定登记。在目前集体土地内房屋登记比较复杂的情况之下，实现城乡房屋的统一登记的时机还不成熟，这是以后房屋登记的努力方向。在还没有走到这一步之前，房屋登记最主要的工作就是以《房屋登记办法》为指导，以严格的登记方法为保证，认真做好现阶段的登记工作。
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