前言：中文期刊网精心挑选了房地产开发企业会计制度范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产开发企业会计制度范文1
【关键词】房地产开发；会计核算；企业；有效措施
房地产业具有基础性、先导性和产业关联度高等特点，是我国支柱性产业部门。房地产业的运行、发展及变化情况，直接影响相关产业的发展，从而影响整个国民经济的运行。房地产业的发展与国民经济以及地方经济增长有着极为密切的联系。房地产开发所具有的建设周期长、投入资金多、负债经营度高和市场风险大等特点决定了房地产开发企业必须有相关会计技术和会计制度的支持，同时房地产企业的会计核算不可能和一般商品一样进行。因此,针对房地产开发企业会计核算中暴露的问题，在对房地产开发企业会计核算的现状及特点进行分析的基础上提出完善房地产开发企业会计核算的相关对策不仅关系到房地产业的健康发展，也是保证整个国民经济运行的举措之一。
1 房地产开发企业的经营特点
1.1 经营风险大
房地产开发企业所实施的每一个计划、建设，都需要大量的资金投入，这也就决定了房地产开发企业经常会陷入负债问题当中，这无疑为房地产开发企业的运作、经营带来了非常大的风险，如果任何一个环节出现问题，都将会直接的影响到企业的资金周转，从而影响到房地产开发企业的正常运作以及发展。
1.2 建设周期长
房地产开发企业产品的推出，往往需要经历很多的步骤，比如说预期的市场调查、具体的建设考核、建筑的安装、产品的环境建设等等，而一个项目的完成往往需要花费几年的时间。建设周期的时间过长，既会受到市场变化的威胁，又使得房地产开发企业难以在短期内收回成本。
1.3 经营比较复杂
房地产开发企业的经营，不仅仅只是产品推出后的销售，更包括了建设过程中众多企业之间的合作、交易，例如材料的购买、建设单位的承包等等，而这当中都牵涉到了过多的经济问题，既加剧了房地产开发企业自身的会计核算工作难度，又造成了经营复杂的现象。
1.4 产品具有商品性
房地产开发企业所推出的产品具有一定的商品性，也就是产品在进入到市场之后，必须根据供需双方的合同来进行市场价格的协定以及相关的转让、销售等等工作，从另一个角度来看，房地产开发企业的产品又不是一般的商品，因为其消费的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同时，还具有一定的销售难度。
1.5 开发、经营具有计划性
房地产开发企业产品的推出涉及到众多的问题，比如说企业的资金、企业的能力以及项目的发展等等，如果不充分的考虑到这些因素就盲目的开展工作，不仅仅会影响到企业的效益，甚至会威胁到企业的生存。正是因为这样，房地产企业在开发、经营具体的项目产品之前必须严格的做好相关的计划，以确保企业的利益。
2 房地产开发企业会计核算工作中存在的问题
2.1 会计科目不完整，无法准确反映会计信息
房地产行业从另一方面来说，也是产品加工厂，只是生产的产品比较特殊，虽说商品房也是房地产企业的库存商品，但是仅凭“生产成本”、“库存商品”等几个会计科目不能全面反映房地产企业商品开发流程的会计核算，也会在一定程度上引起误解。已出台的会计制度中，除房地产会计制度以外，都没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。
2.2 执行会计核算制度五花八门
自2006年颁布了企业会计准则以来，新的准则对企业会计核算规定了具体的执行标准，方便了会计业务的实际操作，加上各级财政部门多次对企业会计人员进行培训，因此对新的准则了如指掌，会计核算水平较高，提供了准确的会计信息。但是对大多房地产企业会计来说，不知道房地产行业该执行何种会计制度，可以采用的有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，这些都涉及房地产开发企业的，但是究竟应该按何种制度核算，具体操作中五花八门，没有明确规定究竟应该执行哪个会计制度，影响了会计核算正确核算的准确性，也是房地产会计核算的难点之一。
3 加强房地产开发企业会计核算的有效措施
3.1 提高信息的披露含量
从本质上来分析，房地产开发企业要想从源头上加强自身企业的会计核算工作，提高工作的质量以及效果，就必须及时的提高信息的披露含量，这样才能够促使预期的目标得以实现。具体的实施措施包括了以下几点：第一，重视质量保证金及风险的披露。房地产开发企业的运作会面临各种各样的风险，而这些风险必须在自身企业会计工作信息披露中得到揭示，这样才能够更好、更有效的帮助企业规避这些风险；第二，增加分项目现金流量信息的披露。企业的资金是企业运作的灵魂，而房地产开发企业如果能够良好的披露每一个项目的现金流量信息，就能够使企业的资金更加透明化，从而提高房地产开发企业的资金使用率，加速企业的发展；第三，增加土地储备量及成本构成的信息。房地产开发企业的发展与土地有着直接的关系，而土地也同样是房地产开发企业中的重要内容，占据着企业财务中的很大一部分，只有增加了土地的储备量以及相关的成本构成信息，才能够使企业更及时的了解市场的动向以及确保自身的利益，对于企业的运作有着非常重要的作用。
3.2 完善收入确认
作为房地产开发企业，在进行会计核算建筑物以及土地使用权的时候，应该同时的满足下列条件时才能够予以确认：第一，作为房地产的建筑物和土地使用权，应该能够单独的计量并且出售，也就是说该房地产的产权可以单独的进行划转或者交割；第二，房地产开发企业的具体房地产成本应该能够可靠地计量；第一，企业能够取得与该项房地产相关的租金收入或增值收益。除此之外，房地产开发企业还可以采用排除法确认投资性房地产；企业用于生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及房地产开发企业作为存货的房地产不属于投资性房地产；企业出租给自身企业工作人员居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产；母公司以经营租赁方式向子公司出租房地产，该项房地产应确认为母公司的投资性房地产，但是在编制合并财务报表的时侯，则应该作为企业集团的自用房地产。除此之外，企业持有的房地产应作为投资性房地产。
4 总结
总而言之，会计核算工作是房地产开发企业的重要构成内容，关系到房地产开发企业的生存、发展，特别是在激烈的市场竞争下，房地产开发企业要想真正的获得可持续发展，就必须及时的加强自身的会计核算工作，这样才能够更好的保障自身企业的利益，提高企业的核心竞争力，促进企业的发展。
参考文献：
[1]边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J].江苏科技信息，2011，(02).
房地产开发企业会计制度范文2
【关键词】房地产开发企业；预售收入；确认
一、目前房地产开发企业销售收入确认的现状
房地产开发企业作为国民经济的支柱型产业之一，商品房销售收入是其最重要的资金来源，对销售收入正确的确认及计量是财务工作的一个重要方面。然而，房地产开发企业商品房销售收入确认的时点并不统一，尤其是预售商品房收入的确认问题，出现了企业财务人员理解的随意性、职业判断的任意性、账务处理的多样性等混乱局面，给股东、债权人等依据财务报表进行决策造成了一定的困扰。
2006年2月15日财政部颁布了《企业会计准则》，要求自2007年1月1起，各大中型企业普遍实施，其他企业可以选择实施。为了尽快的与国际准则接轨，《企业会计准则》自开始施行之日起，经过了几次修改，但关于收入准则并没有大的改动，对房地产开发企业销售收入确认问题亦没有出具专门的解释或者规定。
二、房地产开发企业预售收入确认混乱的原因
造成房地产开发企业预售收入确认混乱的原因多种多样，错综复杂，概况起来主要包括以下三点：
1.缺乏统一明确的制度规定
在《企业会计准则》颁布之前，房地产开发企业主要依据【93】财会字第2号《房地产开发企业会计制度》确认商品房销售收入，该制度第501号科目“经营收入”第二条指出，“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算帐单提交买主时，作为销售实现”。但其关于具体何时算“移交”完毕未做详细解释，给各房地产开发企业留有足够的思考空间。
随着《企业会计准则》和《小企业会计准则》的大面积推开，行业制度的规定已经逐渐被准则所取代，【93】财会字第2号虽没有明文废止，但其早已名存实亡，甚至很多房地产开发企业已经忘记了它的存在。
《企业会计准则》（2006）对一般商品销售收入确认制定了五个必须满足的条件，房地产开发企业开发的商品房当然要满足《企业会计准则》之规定，但房地产企业开发的商品房存在开发建设周期长，投资数额大、经营风险高，产品附加值高等特点，为了及早的回笼资金，降低投资风险，缩减开发成本，开发商一般采取预售的销售方式。由于商品房预售是一种先销售后建设的特殊的销售方式，不同与一般的会计处理，对于这种特殊商品的特殊销售方式，收入准则及其解释并没有给出具体的规定，房地产开发企业会计人员在依据《企业会计准则》对其收入进行确认时，需要大量的职业判断，久而久之便形成了计量标准不统一的局面。
2.对会计准则的解读存在差异
不同企业的财务人员处于不同的生产和工作环境中，拥有不同的工作经验和业务水平。再加上房地产开发企业开发产品的内在特殊性，财务人员在应用《企业会计准则》处理开发产品销售收入确认问题时便产生了职业判断的选择性，对收入标准理解的随意性，使得不同的房地产开发企业预售收入确认时点有很大的不同。另外，有部分房地产公司为了实现目标利润，抓住尚无房地产开发企业收入结转时点确认明确标准的漏洞，有意粉饰报表，使得房地产开发企业预售收入的确认时点尚非常的混乱。
3.财务人员刻意与税法规定保持一致
现行房地产开发企业税法上确认收入原则，执行的是国税发【2009】31号。根据文件精神，“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得收入，应确认为销售收入。”也就是说税法意义上的计税收入确认时点是合同签订标准。而会计上，根据财政部2006年2月15日颁布的《企业会计准则》（第14号第二章）之规定，企业销售商品，必须同时满足五个条件时确认收入。即，会计与税法关于商品房销售收入确认时点的规定存在很大差异。
目前，还存在相当企业，为了配合税务检查，刻意保持与税法的一致性，采取税收为导向的预售收入确认方法，造成了会计信息的不准确、不真实。
三、改进建议
针对房地产开发企业预售收入确认如此混乱的局面及其产生的主要原因，笔者经慎重考虑提出以下改进建议：
1.房地产开发企业财务人员应当加强学习，增强对会计准则的理解和掌握，以提供对报表使用者更加真实、准确的信息。
2.财务人员要区分财务制度与税收法规的不同，严格按照会计准则之规定进行相应的账务处理。
3.财政部委派相关部门及早制定并下发房地产开发企业预售收入结转的具体标准。
参考文献：
[1]中华人民共和国政部.企业会计准则（2006）[M].经济科学出版社，2006.03
[2]财政部会计司编写组.企业会计准则讲解（2010）[M].人民出版社，2010.12
[3]财政部.[93]财会字第2号―房地产开发企业会计制度[Z].1993.07
[4]国家税务总局.国税发[2009]31号―关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[Z]，2009.03
房地产开发企业会计制度范文3
关键词：房地产企业 财务风险 风险控制
我国的城市化进程加快，房地产行业高速发展。房地产行业的投入资金大且周期性长，面临着诸多风险，尤其是财务风险，再加之国家的宏观调控政策也限制着房地产企业的发展。为了降低和控制各项风险，我们急需找出相应的解决方法来提高抵御风险的能力。我国的房地产企业的会计核算比较滞后于市场经济，很难与市场经济的发展相匹配，不利于完善房地产企业的制度，并且加剧了房地产行业的风险。相关房地产企业应当改进会计核算制度，使会计核算制度契合市场经济的发展规律，促进我国房地产企业的健康发展。
一、目前房地产企业财务核算呈现的问题
（一）财务核算基础工作薄弱
我国房地产企业发展的时间比较短，管理经验欠缺，尤其是财务核算的基础工作非常薄弱。没有设立专门的会计核算科目，各房地产企业仅是根据新会计准则的要求自行设定，影响了财务指标的可比性，导致了企业会计核算结果不能被会计报告使用人所理解，另外相关的工作人员也比较欠缺专业的房地产财务会计核算知识。
（二）销售收入核算相对复杂
房地产企业对其自行开辟的销售收入在确认上比较困难，这是由于房地产开发企业的收入确认条件有不同的规定。有的是按照《房地产开发企业会计制度》的规定，有的则是按照《企业会计制度》和新企业会计准则的规定。这使得房地产企业的销售收入确认变得极为复杂。
（三）开发成本与销售收入不具有配比性
房地产的开发需要经过很长的时间，需要经过立项、建设、预售、销售、售后等多个阶段。房地产企业前期投入资金很大，而该行业产品采用预售制，只要工程没有通过竣工验收等未达到符合确认收入的条件，那么产品的销售收款与销售收入就不一个时点上，这就造成了投入与产出的不匹配，在会计核算上违背了配比原则。
（四）会计信息风险披露不足
房地产行业的经营是一个复杂的过程，资金投入巨大，且收入回报需经过一段漫长的时间，这造成了企业巨大的风险。目前房地产行业没有对房地产企业提取质量保证金施行披露，我国的相关法律规定房地产企业可以提取质量保证金，但是也并没有对提取质量保证金的风险施行披露，所以可以看出房地产行业对提取保证金缺少披露。
二、房地产财务风险管理与控制要点
（一）落实财务核算，完善会计报告制度
由于房地产行业的发售周期长，所以我们要明确房地产企业销售收入的核算范围。按照严格的规定对企业自身项目规模的情况进行会计核算，要求企业建立具体明细的账目，并且根据房地产开发的具体要求选定核算的对象。目前还没有专门针对房地产企业的会计科目，但可以临时根据新会计准则对特殊企业会计科目的做法，在准则中增添房地产企业专用会计科目，然后加快对房地产企业的会计报告制度的完善工作。
（二）完善收入确认的标准
在对房地产行业的会计核算过程中，加强完善收入确认的标准。房地产企业经过竣工验收、房产管理部门出具的面积测绘表、办理交房手续、履行了销售合同中规定的义务且价款已收取、成本能够可靠计量后才满足确认收入的条件。尽管房地产开发企业已经取得了预售房款，这也不能够作为收入确认的条件，但可以根据相关的法律标准为收入确认提供依据，保证房地产开发企业的收入能够获得更好的核算。
（三）提高信息披露质量
房地产行业是一个高风险行业，所以要加强对其风险的披露。在风险分析中包含抵押担保风险、土地风险、筹资风险、工程建设风险等，这些都需要进行风险的披露。这样就可以提高房地产行业的透明度，也有利于对风险的防治。要制定和完善对质量保证金的风险管理制度，也要重视对房地产企业的现金流向的披露，增加现金流量信息的有用性。总之要加强对信息、风险的披露，提高房地产企业抵御风险的能力。
（四）建立财务预警系统
首先，制作现金流量表通过现金流量表我们可以了解市场资金供需和环境的变化，还有利于房地产企业的领导者做出正确的决策。其次，建立一套完整的成本核算管理制度和标准是不可或缺的，完善的制度有利于企业控制成本和增加盈利。再次，我们要加强对应收账款的管理，提高资金的利用率，促进企业可持续发展。最后，我们还要特别关注银行利率的变化，以寻求最佳的资本结构。
（五）合理选择投资组合模式
房地产开发企业的投入资金庞大，有些重大的项目涉及过亿的金额。于是选择合理的投资组合模式对房地产企业来说是极为重要的。房地产企业要严格遵循市场规律和国家的宏观调控政策做好各方面的分析；同时也必须做好市场调研工作，利用不同的物业类型和不同的地理区域对房地产投资进行多方位的组合，达到有效降低风险的目的。
三、结束语
为了尽可能的降低和控制房地产行业的风险，我们急需找出相应的解决方法和提高抵御风险的能力。同时，尽快建立和完善相应的房地产企业会计制度，使房地产企业的财务核算更加的规范化、标准化，促进房地产行业持续健康发展。
参考文献：
房地产开发企业会计制度范文4
[关键词]信息失真 原因 措施
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）13-0098-01
0前言
最近几年，房地产行业经历了严峻的考验，并也逐步走向成熟，在我国经济建设中发挥着越来越多的作用。在目前我国的城市化建设中，对房地产企业提出了更高的要求。房地产企业只有加强内部管理，才能在激烈的行业竞争中占有一席之地。财务管理是房地产企业经营管理的重要组成部分，对企业经营与合理决策起着重要的作用。因此，房地产企业只有加强会计控制，避免会计信息失真现象发生而影响企业的发展。
1 房地产企业会计信息失真的原因
导致房地产企业会计信息失真的原因是来自多个方面的，既有企业内部利益的因素，也有外部制度、监管等方面的因素，具体包括以下几个方面。第一，财务舞弊造成会计信息缺乏真实性和可靠性。房地产项目开发一般具有开发周期长、支出项目多、资金用量大、负债率高等特点，且由于工程结构的原因，在房地产项目开发过程中还存在大量的隐蔽工程，使得内部工艺和原材料往往难以清晰辨认，这些都为开发商运用混淆成本界限、虚列业务、虚增成本费用、隐匿收入、不正确披露或有负债等各种财务舞弊手段提供了广泛的空间，从而使其达到通过提供存在各种质量问题的会计信息以谋求私利的目的。第二，滥用会计准则导致会计信息失真。由于我国房地产行业的特殊性，使得我国企业会计准则允许房地产开发企业在编制财务报告时对某些会计事项自主选择处理方法，使得企业管理者可以根据个人判断和观点在会计准则允许的范围内自由调整账面盈余。例如，在配比原则方面，由于公共配套设施建设同土地开发同步往往不同步进行，导致企业预提的公共设施配套工程费用与实际发生数常常存在较大差异，使得企业财务报表不能及时反映企业当期的真实经营情况，从而为企业操控利润提供了巨大空间。第三，随意确认会计事项导致会计信息失真。由于现行的《企业会计制度》缺乏对房地产等特殊行业会计实务的详细指引准则和制度，使得企业对会计项目的确认存在很大的随意性。例如：在收入确认方面，有的开发企业在商品房交付后予以确认，有的在收讫房屋销售款后确认，有的在办妥产权转移手续后予以确认，有的则视收益情况随意确认，不同的确认方法显然会对企业当期利润产生很大影响，从而导致企业会计信息严重失真。第四，外部监管不到位导致会计信息质量缺乏公信力。由于房地开发一般需要经过土地、城建、工商、税务、房管等多个政府部门，使得各类开发信息过于分散难以得到共享，从而无法对开发商进行有效监管，促使其利用虚假会计信息牟取私利。此外，由于相关法律体系的不完善，使得同巨额利润相比，开发商虚假会计的违法成本相对较低，一般就是补足税款、缴纳少量的罚款和滞纳金，惩治力度的不足也从侧面助涨了其虚假会计信息的主动性。
2 房地产企业会计信息失真的影响
导致房地产企业会计信息失真的原因既有客观因素，也有主观因素，因而会对企业的利益相关者造成不同程度的影响。会计信息失真对债权人的影响，与企业股东不同，企业债权人并不参与分享企业高速成长而形成的高收益，其主要目的就是能够安全收回借出的本金并获得事先约定的利息。因而，作为我国房地产开发企业最大和最主要债权人的银行，其在进行信贷决策时，最关心的问题就是企业能否按期偿还贷款和本金。进而言之，房地产开发企业会计信息的是否符合稳健性原则和可比性原则，就成为保护债券人利益的关键，这意味着企业的净资产因尽可能统一会计准则，并扣除未来所面临的损失，而不包括未来可能的收益。显然，目前我国房地产开发企业随意确认会计事项、滥用会计准则等行为所导致的会计信息质量低下将给银行等债权人造成巨大的决策风险和信贷风险。会计信息失真对政府政策调控的影响，会计信息是各种经济信息的基础，是政府部门制定各项经济政策的重要依据。由于会计信息占了社会经济信息总量的70%以上，因而房地产企业会计信息质量的高低直接决定了经济信息的总体质量，从而对政府宏观调控等经济决策的质量造成重要影响。但是，我国房地产开发企业会计信息失真是不争的事实，如隐匿企业收入、虚增企业成本等，直接影响了包括税收政策、货币政策在内的各项宏观调控政策，在一定程度上扰乱了整个经济工作的正常秩序，阻碍了我国现代化的进程。会计信息失真对投资者会产生误导，从客观上看，由于房地产行业投入产出具有较强的周期性，表现为不同的会计期间业绩往往波动较大，如项目建设期内往往业绩不佳，而竣工后则业绩突飞猛进，因而一般的公司业绩评价指标无法正确、客观、全面的放映企业正式经营情况，从而造成会计信息失真，对投资者造成误导；从主观上看，企业管理是为了企业利益，通过随意确认预提账款、任意摊销预提开发费用、虚列成本支出等方式控制会计信息披露造成企业会计信息严重违背客观性原则，欺骗了投资者等信息使用者。
3 避免房地产企业会计信息失真的措施
首先要建立和完善的房地产行业会计规范体系，根据房地产行业的特殊性，应在我国现行的《企业会计制度》中，针对房地产企业会计中一些特殊事项，规定具体的会计准则或会计制度，以规范和统一企业会计核算，从而增强房地产企业会计信息中企业财务信息和经营业绩信息的可比性和有用性。应补充和完善房地产行业会计业务的行为准则，避免房地产开发企业会计人员依据企业需要，做出不规范的会计处理。其次是改进与完善会计信息的披露制度，提高会计信息披露的真实性和可靠性，通过立法建立健全保证房地产开发企业会计信息真实可靠的法规法则，如要求增加会计信息披露的频率和范围，增加非财务信息的披露等，做到有法可依、执法必严；拓宽信息披露渠道；进一步完善房地产企业财务报表外审制度以及注册会计师管理制度，给会计信息的可靠性提供一个较好的经济和法律环境。再次政府要加强对房地产行业的监管和违规惩罚力度，在政府部门中建立健全房地产信息沟通制度，建立跨部门的房地产信息管理中心，定期召开联系会议交流房地产项目开发进展的相关信息，以实现对房地产开发项目的动态监管，杜绝会计信息造假价的空间；加大对开发商会计信息的审查范围和惩罚力度，提高其会计信息造假的违法成本。通过采取征收高额罚款、累进税率、社会公示等方式对歪曲会计信息的房地产开发企业直接给予经济处罚，多渠道督促开发商自觉守法；对所有房地产开发企业采取信用评级机制，以提示信息使用者，不再信任那些提供不实信息的企业。最后是积极培育第三方会计信息的专业用户，通过利用专业用户所具有的识别和分析能力，对房地产开发企业的会计信息质量进行分析和评价，有助于改善投资者被房地产开发企业会计信息误导的程度。
房地产开发企业会计制度范文5
关键词:房地产开发企业;会计核算;财务审批
作为中小房地产开发企业尚处于企业发展的初期阶段,未形成规模经营,此类企业往往片面追求企业经济利益而不注重自身财务的规范化运作。
一、中小房地产开发企业经营管理的特点
第一,产权多样,权责不清。一是政府或部门的附属企业;二是部分近郊村利用占有土地的得天独厚优势,成立的村属集体小型开发企业;三是股份合作制开发企业,这些企业有的改制后私人控股的,有的是新成立的;四是挂靠大公司而设立的分公司,每年向母公司交纳一定的管理费用,母公司不对其承担责任,实际仍属小型开发企业。
第二,富有弹性,工作效率相对高,竞争中却处于相对劣势。与大企业相比,中小型房地产开发企业组织灵活,经营富有弹性,生命力旺盛,比大型企业有更强的市场应变能力。其在激烈的竞争条件下谋求生存和发展需要依靠其灵活的机制和各种关系及其主管部门的权威取得优势地块,然后采用集中战略,推出特色楼盘,或与大集团联盟,取得技术优势。为城市社会提供房地产商品。
第三,企业规模较小,人员精干,业务相对单一。中小型房地产开发企业的规模小,其主要体现在可调度资金相对较少,年竣工产成品较少,有的甚至会两年或三年地开发一个地块。中小型开发企业一般人员较少,业务也相对单一,很少多元化经营,其业务流程相对简单。
第四,管理水平不高。中小房地产开发企业一般设立时间较短,人员大都半路出家。这些企业,普遍没有经过科学管理的熏陶,管理水平不高。首先表现在管理观念陈旧,人员选用随意,相信人际关系,强调忠诚老实,不注重才能;管理方式上过度集权,不够民主,往往易伤害从业人员的积极性。有的还有家族式管理现象,强调家族利益,从业人员觉得为一个家庭服务,个人晋升发展的机会很少。而且管理随意性强,缺乏管理的制度化、规范化和程序化。奖惩没有制度,财务不透明,习惯于业务管理,不重视精神激励,而注重物质激励等。
二、中小房地产开发企业会计核算存在问题
第一,会计机构与会计人员不符合会计规范。在会计机构设置上大多不符合规范要求,由于人员相对少,有的企业即使设置会计机构,一般也是层次不清、分工不太明确。
第二,建账不规范或不依法建账,会计核算常有违规操作。目前,中小房地产开发企业大都未按规范建账,在会计核算方面,待摊费用预提费用不按规定摊提,人为操纵利润,采用倒轧账的方式记账;有的在建工程核算未作评估,产成品与在建工程不分,造成核算不准;有的收取了购房款而不出具正式发票,或少出具发票,逃避纳税等等。
第三,内部会计监督职能没有发挥出来。会计的基本职能之一就是实行会计监督,保证会计信息的真实准确,保证会计行为的合理合规。内部会计监督要求会计人员对本企业内部的经济活动进行会计监督,但是有的中小房地产开发企业的管理者常干预会计工作,会计人员受制于管理者或受利益驱使,往往按管理者的意图行事,使用会计的监督职能几乎无法进行。
三、中小房地产开发企业会计规范化控制管理的建议
第一,按规范管理要求设置会计岗位。有关企业应根据自身情况按规范要求设置,但必须遵循以下原则:一是人员精干、以事设岗的原则;二是适当兼职、互相牵制的原则;三是业务熟悉、持证上岗的原则。
第二,建立健全的内部稽核制度和内部牵制制度。内部稽核制度是会计管理制度的重要组成部分,它主要包括:稽核工作的组织形式和具体分工;稽核工作的职责、权限;审核会计凭证和复核会计账簿、会计报表等方法。内部牵制制度规范涉及企业款项和财物收付、结算及登记的任务一项工作,必须由两人或两人以上分工处理,以起到一种相互制约的作用。例如,出纳人员不得兼任稽核、会计档案保管和收入、支出、费用、债权债务账目的登记工作,即“管账不管钱,管钱不管账”。通过内部稽核制度和牵制制度的建立,既能够保证各种会计核算资料的真实、合法和完整,又能使各职能部门的经办人员之间形成――种相互牵制的机制。
第三,建立健全内部审计制度,实施对会计的再监督。内部审计是实施再监督的一种有效的手段。其目的是为了健全企业的内部控制制度,严肃财经纪律,查错防弊,改善经营管理,保证企业持续健康的发展,提高经济效益。
第四,建立财务审批权限和签字组合制度。中小房地产开发企业建立财务审批权限和签字组合制度的目的在于加强企业各项支出的管理,体现财务管理的严格控制和规范运作。对控制不合理支出的发生及保证支出的合法性能起到积极的作用。
综上所述,政府有关部门应加强对这一行业财务工作的监督和管理。开发企业管理者也应从保证国民经济高效运动、促进社会主义市场经济健康发展的角度,从提高本企业经营管理水平、提高经济效益的角度,提高对会计核算和财务管理重要性的认识,从而充分认识会计这一基础工作对本企业发展壮大的重要意义,自觉监督好财务人员不断提高会计工作的能力和水平,以促使中小房地产开发企业健康发展。
参考文献:
1、付丽.如何构建中小企业财务会计制度[J].财会通讯,2003(7).
2、房地产开发经营与管理[M].中国物价出版社,2001.
房地产开发企业会计制度范文6
关键词：企业；会计核算；问题；解决措施
中图分类号：C29 文献标识码：A 文章编号：
一、企业会计核算中存在的主要问题
1．收入确认较为复杂
一般而言，房地产企业对于开发的商品来说耗资非常大，建设周期比较长，建成房地产商品销售时往往在获取相关许可证的基础上采用分期收款销售、预售等多种销售方式。与其他生产型企业收入相比，房地产开发企业一般要经过预售及正式合同签订、预收房款、工程竣工验收合格并交付使用、收取房款、产权过户等销售环节，房地产预售与正式销售之间间隔时间较长，其收入确认存在特殊性和复杂性。《企业会计准则》规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，理论上较合理，但要求会计人员具备较高的职业判断能力；而根据《房地产开发企业会计制度》的相关规定，企业应当以结算账单提交买房得到确认后作为收入确认的标准，该规定实施起来虽然易行，但并未反映销售的实质，理论上不甚合理。因而会计实务中如何运用这一标准十分混乱，争议焦点集中于如何判断商品房所有权相关的风险与报酬是否已经转移。在争议没有解决的情况下，企业滥用会计准则操纵利润的空间和可能性往往较大。
2．商品成本与售价难以配比
首先，房地产开发企业建设周期长，项目建设期内需投入大量资金，项目尚未完工时预售款项不能确认为收入，这样就使得企业面临投入产出比阶段性不合理的困境。其次，由于整个建设工程是房地产开发商品的成本核算依据，销售单位却是户型或楼层，例如同一结构的房屋，高层建筑施工成本高于低层建筑施工成本，但销售时价格却低于低层售价，这样就使得单个户型与楼层的主营业务收入与主营业务成本难以有效配比。最后，房地产开发企业在房地产预售收到款项时就要缴纳营业税及附加等相关税费，其所得税、土地增值税等也实行预缴制，而企业收入只有在满足特定条件时才能予以确认，这就使得房地产企业主营业务收入与相关成本费用及税费难以进行有效配比。
3．收益评价指标无法反映企业真实业绩
投资周期较长的房地产企业比较特殊，在一般为期几年的建设周期内其会计年报中显示的业绩往往存在较大波动，房地产上市公司还可能因此误导投资者，如在项目验收售出后大量预收款项流入企业，而在项目建设期内则业绩不佳，再如一个经营良好的房地产开发企业有大量在建工程和良好预售情况，现金流旺盛，盈利能力强，但其净利润非常小甚而可能为负。同理一个盈利的公司则可能面临施工质量不过关、银行贷款无力偿还、地价变化引发的土地风险等问题，如果仅以指标论高低，那就看不到更重要的表外风险。因而如净利润等一般的公司业绩评价指标不能全面、真实、客观地反映房地产企业经营情况，我们应当透过指标看到企业实力、现金流、资质信誉、质量资产等实质问题。
二、完善企业会计核算的措施
良好的会计核算能够反映出企业真实的经营业绩，提高企业的综合管理水平，因而强化会计核算并提升会计信息质量对房地产企业管理而言意义重大。针对房地产企业会计核算存在的问题，本文提出以下完善措施：
1．提高会计人员收入确认的相关技能
企业收入的确认和正确的会计核算需要依赖会计人员的职业判断。一方面，企业应当定期对会计人员进行教育与针对性培训，提升会计人员的知识技能及职业判断能力；另一方面，企业会计人员应当严格遵守《企业会计准则》中规定的收入的定义、收入的确认条件及实质重于形式的重要原则，以销售合同中约定的符合特定标准的商品转移为核心判断依据，运用专业素养准确理解“成本能够可靠计量”、“商品报酬及风险转移”等收入确认条件，以更准确地确认收入。
2．正确运用收入确认标准
企业商品销售收入确认应符合法律标准和专业标准。其中，法律标准是专业标准的前提条件，它指的是我国有关法规中规定的房地产销售必须符合的条件。例如对于以出让方式取得土地使用权的，未取得土地使用权证书、未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金以及权属有争议的房地产不得买卖。有些房地产商品即使开发完毕并转移了风险取得了相关报酬，但如果不符合上述标准，也不能作为收入予以确认；专业标准指的是会计制度及准则中规定的商品销售收入确认标准。理论上标准中以风险和报酬的实质性转移较为合理，但在实际应用中非常复杂。一般来说，房地产商品预售行为不属于实际发生的销售业务，因而不符合收入确认条件，签订正式房屋销售合同，商品所有权有关风险及报酬并未转移给买方，故而也不能确认收入。
3．有效配比企业收入与成本费用
鉴于商品销售是按户型进行销售的，而企业开发的产品又是一个整体，所以企业应当分摊整体成本以及时使收入与成本费用进行配比。其中成本分摊存在预售价格分摊法、成本耗费分摊法等多种方法。预售价格分摊即利用按照房屋位置、面积等条件而制定的房屋预售价进行成本分摊；成本耗费分摊法即对总成本按照房屋的可使用面积进行分摊。这些成本分摊法可以大大提升房地产开发企业收入与成本费用的配比有效性。同时，为促使税费与相关收入确认期间的一致性，国家应当及时制定或适时调整一些合理的税收政策。此外，还可以引入计划销售价格作为成本分配标准，以解决销售收入不配比与成本结转错位的问题，计划售价成本率法是始终按计划销售成本率乘以计划售价进行结转，只要办理了项目竣工决算手续，就可以按单元、楼层确定商品房成本，甚至可以计算出每平方米建筑面积成本。
4．统一会计核算标准优化会计科目设置
政府应当加强对房地产开发企业的监督管理，尽早制定统一的房地产开发企业会计核算相关标准，详细规定房地产业的会计核算方法及会计科目设置具体事项。同时，应根据房地产开发企业经营业务复杂状况、规模、项目内部管理需要及会计核算信息化水平等实际情况确定会计科目。如会计信息化水平较低，可以考虑简化一些使用频率较小且金额较小的会计科目，会计信息化程度较高，则应当设置较为全面的会计科目。再如企业内部不实行独立核算，则只需在成本项目栏内增设管理费用栏及相关信息栏，而可以不用单独设置开发费用间接账。为优化房地产开发企业会计核算流程，可考虑将土地开发、房屋开发、配套设施开发等直接作为一级科目进行管理，取消开发成本的一级科目，而后依据相关规定和实际需要分设明细科目。
5．增设有效评价指标提升信息披露质量
良好会计信息是利益相关者正确进行决策的基础，房地产开发企业应当增设相关评价指标使其真实可靠的经营业绩得到准确反映，弥补一般评价指标的不足，提高企业信息披露质量。首先，房地产开发企业应当增加披露分项目的现金流量信息，可以每一开发项目为基本单位，披露其在开发经营过程中形成的经营现金流，在财务报告附注中增设分项目的现金流信息，包含购买工程物资、销售房地产收取的款项及支付职工工资所用现金，全力提高房地产开发企业现金流量信息的有效性与可用性。其次，考虑到土地成本在房地产开发成本中占据较大比重，土地储备量及其成本状况在一定程度上甚至决定了企业未来的发展，拥有大量低价优质的土地储备的房地产企业潜存着巨额利润，给企业以其他同行业企业所不具备的竞争优势，所以房地产开发企业应当在财务报表附注中增加披露土地构成与储备量的相关信息。
