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养老地产项目范文1
【中图分类号】F830 【文献标识码】A
根据我国2010年第六次全国人口普查结果显示，60岁以上（含60岁）的老年人口已经达到了1.78亿，占全国人口总数的13%以上。与2000年第五次人口普查对应数据比较，我国人口结构正在加快趋向老龄化的进程。而对于人口密度较高的发达城市，其老龄化程度远远高于全国平均水平，如上海市60岁以上（含60岁）人口达到城市总人口数的25%、北京市60岁以上（含60岁）人口达到城市总人口数的20%。因此，对于当地政府来说，所面临着沉重的社会养老压力；而同时对于养老开发企业来说，则是面对着一个巨大的养老产业消费市场，拥有着无限的商机。但由于受到发达城市在发展经济建设中所产生的一些特征影响，在发达城市就地开发养老地产项目也存在明显的问题。这些问题是否会阻碍养老产业在发达城市中的发展，还有待于进一步的研究。
一、发达城市养老产业发展现状
由于发达城市的老年人口众多，形成了巨大的养老产品消费市场，吸引了包括房地产业、保险金融业以及国外连锁养老机构在内的多家大型企业集团的关注，并纷纷启动了开发养老地产项目的投资计划。由于开发商考虑到老年人可能受到长久以来传统的“居家养老”模式影响，不宜在远离子女或陌生环境下进行养老生活，因此针对居住在发达城市中的老年人开发养老地产项目时，多数选择在当地进行开发投资。目前在发达城市中投资开发的养老项目多以具有养老题材的商业社区、养老院或托老所等形式为主。
二、发达城市开发养老地产项目所存在的问题
虽然在发达城市拥有一个庞大的养老消费潜在市场，致使各大实业集团加强了面向养老产业开发的投人。但随着发达城市在经济发展大潮中的不断飞跃，也随之产生了一些特征，这些特征的出现有可能阻碍当地养老产业的发展。如形成了昂贵的土地成本、稀缺的建筑用地资源、被严重污染的生态环境、政府有限的政策支持等特征。
1.高额的建设开发成本
在养老地产开发过程中，企业所支付的开发成本主要体现在土地成本和建安成本的花费上。由于发达城市中的人口数量众多，人们对房地产的刚性需求较大，从而导致发达城市的土地价格急剧飙升，可谓是“寸土寸金”。而企业投资开发养老地产项目是属于营利性质，因此无法得到政府关于土地优惠政策的扶持；此外，由于发达城市经济发展水平较高，物价指数也相对大幅度提升，从而导致人力资源成本也相对较高，并且养老地产开发不仅需要建设老年人必要的居住场所，还要对于如医疗保健中心、老年活动中心、大型商业中心等养老基础配套设施的建设。因此，决定了企业在发达城市开发养老地产项目时需要支付高额的开发成本。
在世界整体经济危机环境的影响下，开发企业的投资成本是有限的，为了实现利润最大化的终极目标，开发企业不得不选择以在普通商业社区搭建养老题材设施或在养老社区中减少配套服务设施的投入等方式，控制开发成本。但通过这些方式开发的养老地产项目失去了其真正的养老意义，无法满足老年人对于养老的需求。
2.稀缺的建筑开发用地
随着近几年房地产市场的火热，各地政府为增加财政收入，从而提高城市发展建设的速度，将大部分城市中心区域的空闲建筑用地高价卖给房地产开发企业，用于建设商业住宅楼盘，致使当前养老开发企业在城市内寻求到能够满足养老建设开发需要且面积充足的建筑用地已十分困难，而选择到的建筑用地面积和地理位置又无法体现出养老地产项目整体科学规划的优势。例如，由于建筑面积不充足，致使无法构建符合老年人养生需求绿色植被生态区以及健全养老配套服务设施；另一方面，由于地理位置远离城市中心区域，致使老年人无法及时得到医疗救助、文化娱乐等方面需求。
3.不适宜养老的生态环境
随着发达城市经济快速的发展，人们在一味的追求“物质文明”所带来的享受时，忽视了对生态环境的保护，致使发达城市中的生态环境遭到严重的破坏，危机到人们的身心健康。例如：在发达城市中拥有巨大的汽车保有量，每日有大量的汽车川流不息在城市中的每一处角落，所排放的尾气对城区内的空气、土壤、植被造成了严重的污染；此外，还将对人们生活的空间产生极大的噪声污染。另一方面，发达城市多以工业产业作为经济发展的主体结构，而工业生产所排出废汽、废水以及废弃物，给周边环境造成的污染可能是无法恢复的，虽然大多数的工业生产企业将工厂设置在城市周边的郊区，但往往向城市中心区域提供日常人们所需的蔬菜、水果等食品，同样是来自城市周边地带。因此，这些食品被污染的可能性较大，并且随着空气的流动，被工业污染的空气同样可以飘移到城区内。其中，北京市在2013年的一月份内，由于污染造成了长达二十多天的雾霾天气，严重影响了人们的日常生活和身体健康。
老年人随着年龄的增长，身体各项机能也在逐渐的衰退，比较容易被污染的环境所影响，导致身体疾病的发生。另外，在发达城市中快节奏的生活和工作，会给老年人带来一定的心理压力，不利于老年人养生的需要。
4.当地政府的重视力度不够
在当前以“经济建设为中心”的核心执政方针影响下，各地政府首先将有限的财力和精力投入到可以将GDP指数快速增长的产业中。对于发达城市来说，GDP指数尤为重要，成为大多数人衡量政府执政能力水平的标准。从而导致发达城市政府的资金和政策往往向“投入少，收益快”类型的产业倾斜，而养老产业开发的特点是前期投入成本较高，后期收益缓慢，主要盈利增长点集中在后期养老配套服务方面。因此，养老产业开发无法得到当地政府的重视，开发企业希望得到政府提供的优惠政策相对较为困难。
三、发达城市养老人群需求分析
在发达城市中拥有健全的公共设施、充足的物资供应等基础条件，使老年人群体并不缺乏物质方面需求。由于发达城市中大多数老年人受过良好的教育并具有相对较高的经济基础，使他们更多是对于晚年期间“自我实现”的精神层面追求，希望体现出生存的价值。
1.对优质生态环境的需求
优质的生态环境可以为老年人营造出愉悦和享受的精神状态，例如身处在优美的自然环境中，会使老年人心情舒畅、思路开阔；此外，通过和谐的社会交往活动，从而使老年人获得社会认知感，得到心理方面的满足。而发达城市中严重的环境污染和巨大的生活压力，将无法实现老年人在优质生态环境条件下进行晚年生活的美好愿望。根据北京市养老群体的调查显示，有高达21.3%的老年人愿意远赴生态环境优质的异地进行养老。
2.对养老配套服务的需求
随着发达城市老年人生活水平的不断提高，老年人对于医疗保健、家政护理、文化娱乐等养老配套服务标准也逐渐提升，但发达城市的经济发展制约了养老产业形成规模化、专业化的配套服务产业链，无法提供老年人满意的配套服务需求。根据全国老龄委的调查结果显示，目前我国在城市中进行养老的老年群体，仅有约16%的养老者对服务需求感到满意。
养老地产项目范文2
计划生育政策导致家庭结构的转变，家庭养老功能正在逐步趋弱。然而，从各地方管理部门纷纷强调的“9073结构”（即90%的老人居家养老，7%的老人依托社区养老，3%的老人依靠专业机构养老）来看，居家养老在未来仍是主流。
国务院办公厅于2011年底印发《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》（下简称《规划》），其中指出，目前我国是世界上唯一老年人口超过1亿的国家，且正在以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的5倍多。预计到2015年，老年人口将达到2.21亿，约占总人口的16%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。
面对巨大的市场潜力，受限购政策之苦已久的众多房地产开发商们仿佛发现了又一片蓝海，纷纷朝着养老地产进发。从万科、保利等行业龙头企业，到区域性开发商，大大小小的企业都在涉足养老地产。甚至一些医疗机构和保险公司，也开始凭借自身优势介入养老地产行业。
然而，这块诱人的蛋糕，吃起来却未必好消化。
“养老地产根本没有回报模式。”北京某房地产开发商告诉《英才》记者，之所以说养老地产的模式不成熟，因为并不是老人住进来就行，项目中所有的医疗系统、保健康复系统、医院等一整套配套设施都得跟上。
“所谓‘养老地产没有稳定的盈利模式’或‘看不出在哪能挣钱’，这是相比于过去房地产开发的‘大投入大产出’来说的，过去地产商抓住一个机会就能一夜暴富，但在养老地产领域，是没有这种可能的。”北京太阳城集团（下简称太阳城）总裁朱凤泊对《英才》记者说道。
而谈到养老地产的特点，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福向《英才》记者表示，养老地产与传统的住宅地产开发区别很大，住宅是一次性销售物业，与后期服务联系较弱。养老地产的本质类似于商业地产，注重后期运营，“在养老地产项目中，房地产公司应该是一个服务提供商或者运营商。”
卖房还是卖服务
养老服务包含许多方面，从《规划》来看，主要包括对健康老人、半失能老人以及失能老人不同程度的照料，从基本的洗衣做饭到专业化程度较高的康复医疗，这显然已经超出了房地产开发的传统范围。
传统住宅地产的开发商进入养老地产行业，在养老服务经验上并没有优势。
“健康老人以自主生活为主，更多选择自娱自乐，一般服务是辅助的服务，比如做饭、洗衣、打扫卫生或者组织兴趣小组等。但是失能老人则必须由护理人员护理，而护理人员须由民政部持证考核，要有护理经验和护理技能，具体到如何给老人翻身、导尿。”朱凤泊认为，很多开发商不愿意做服务运营，或者在这个领域没有经验，因此做起来就亏了本。
而在郝荣福看来，具有专业能力的医疗机构与保险公司，其实更适合经营养老地产：“开发商转型，其实也要依托这些机构来完成经营。”
医疗机构在与房地产公司合作时，主要输出其在医疗领域的管理经验，具体的服务内容包括提供护理培训、简单的诊治、医护人员的派驻等方面。此类医疗机构的收费模式是，向养老地产经营方收取一定比例的服务费。
创富（北京）创业投资管理有限公司医疗基金合伙人徐天宏在谈到医疗机构进军养老地产的盈
利模式时，对《英才》记者表示：“医疗机构还是更看重‘地产’的概念，因为除和地产结合外，单凭医疗、养老盈利的机构还很少。很多医疗机构选择独立开发养老地产，项目资金则通过引入投资方来解决。”
像太阳城这样的地产企业，并不愿意与医疗机构合作。“养老地产的利润本来就不高，如果再在医疗服务上购买别人的服务，利润空间就更小了。”朱凤泊表示。
此外，险资与养老地产也打得火热。保险公司尤其是人寿保险公司坐拥丰富养老客户资源，可以通过险种的设计与养老地产高度结合，甚至可以实现养老地产与保险产品的捆绑式销售。
然而，中国保监会于今年7月下发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，以规范运作“防止以养老项目名义建设和销售商品房，防范以自用项目名义投资不动产”。这在某种程度上反映出，此前的险资投资养老地产，或许更偏向于不动产开发，而不是服务。
盈利模式未知
种种迹象表明，无论经验丰富与否，单纯依靠服务来盈利，在当前国内养老地产领域并不成熟。收取养老服务费用的细水长流，难以在短期内填满前期开发项目资金的大水池，开发商往往面临巨大的资金压力。
“至少在目前的中国，通过老年人购买服务的盈利能力还是比较弱的。相比养老地产的建造、投入，短期看来盈利回报还是比较低的。”郝荣福说。
在如何平衡项目资金上，房地产公司各显神通。
当前市场上养老地产开发通常是通过销售和服务配比的方式，来实现项目资金的平衡。尽管各个养老项目中物业销售与持有的比例不尽相同，但物业销售确实对资金的回笼有着重要作用，也因此有声音质疑养老地产“只卖房、不养老”。
朱凤泊向《英才》记者介绍，太阳城项目是通过销售70%的物业、持有30%的物业来实现资金的平衡：“这是一种循环关系，开发商并没把利润拿走，而是用利润直接作为老人服务的持有型物业了，企业通过配套服务来实现最终的盈利。”
除了进行物业销售，有很多养老项目开发商，选择通过会员制或押金制的方式来实现资金的平衡。
所谓押金制，就是一开始入住养老机构交付一笔很高的押金；而会籍制，则是通过购买会籍来入住，而这个会籍一般是可转让的。押金或会籍费通常会按照不同养老服务标准，分成若干个档次，从几十万元到上百万元不等，开发商可借此达到回笼资金的目的。
但养老地产界对此模式也存在争议，比如这种模式导致了物业使用权和产权的分离。朱凤泊表示：“民政部门很快会出台一些政策对养老地产的发展进行规范，会员制、高额保证金，将不允许再这样做。”
养老地产项目范文3
尽管被评论界诟病为装修堂皇、气质冰冷，缺少家的归属感，但是由于地理位置优越、硬件设施完备，加上并未脱离主流市场的消费定位，也让很多业内人士看好这个项目的未来。
不断加深的对住宅市场的调控促使开发商向持有物业模式转型，而公众对养老问题的担忧让很多人看到了其中新的商机。保利地产在2012年度计划里提到试水养老地产，董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。
但是知易行难，高昂的产品造价与当前市场需求之间的脱节，让很多养老地产项目更像是一个博宣传的噱头。投资大、回收期长的养老地产到底该怎样做也成为了行业共同面临的问题。
“现在这一阶段区域养老需求产生的支撑能力其实都还不够，有实力住到高端商业养老项目中去的客户非常少。而且在中国做养老地产有经验的人太少了，没有有经验的策划人员，没有有经验的管理人员，基本上一拍脑袋就做的其实都做不太好。”戴德梁行华北区研究部主管及高级助理董事魏东向《新财经》记者说。
不可复制的星级养老公寓
“从去年12月24号开幕，到目前为止有34名老人入住，按照总编300人来讲租住率达到11%。”北京保利安平养老产业副总经理钱京对《新财经》记者说。
他表示，对于一个高端老年公寓项目，这样的入住速度“还可以”。这是4月中旬的一个周末，天气晴好，和熹会的大厅内人来人往，不仅有很多看房子的家庭和老人，还有一个80多人的老年参观团。
65岁的徐大爷在女儿的陪同下也来看了房间，他们本身就是西山林语小区的住户，住进家门口的老年公寓心里比较容易接受。徐大爷看过住宿的房间，觉得条件还不错，让他更感兴趣的是位于一楼的活动室，室内高尔夫、台球、沙狐球都兴致勃勃地玩了一会儿。徐大爷说：“现在入住的老人都是70岁以上的，感觉年纪比较大，所以还不能决定。”
根据客服经理孙娟的介绍，和熹会采用会员制加房租的收费模式，目前会员费10万元，加上医疗押金2万元，每人每月伙食费900元，看护费500元及以上不等。房屋租金则根据居住面积和朝向从11000多元到5000多元/月不等，每个房间两张床位，也就是一张床位的租金是房间租金除以二，但是目前入住的老人都比较注重条件，所以除了夫妻两人共用一个房间的，其他老人都是单独一人租住一个房间。
“前30个老人的会员费是5万元，现在会员费为10万元，这也是根据市场接受程度调整的结果。”钱京说。
2012年年中的时候，和喜会项目曾经在保利的一些小区内做推广，当时介绍的价格是会员费40万元再加房租、餐饮费？？高额的会员费或称为风险保证金作为入住条件是早期很多养老地产的收费模式，开放商希望通过一次性收费快速回笼资金，覆盖土地及建房的成本。但从和喜会的演变来看，这样高额的会员费制度很难被市场接？受。
由于和熹会是由保利地产西山林语小区内的一座酒店改建而成，现成的土地和楼盘为这个项目减少了很多前期投资压力，让它可以轻装上阵，成为“保利地产探索养老地产的第一块试验田”。
钱京坦言：“和熹会这个项目本身不具备可复制性，目前所收的会员费不要说土地成本和建筑成本，连装修成本都远远不够。不可能老年公寓都按照四星级酒店的标准去投入建设，再做新的老年公寓项目会按照老年住宅的水准去做，酒店的装修和住宅装修成本差太多了。”
事实上，与目前许多正在开发的养老地产项目不同，和熹会当初开建时有一定的成本优势，因为酒店建成较早，因此其建筑成本要比现在的新养老机构要低，这也意味着同样价格的收费，它的利润会高于新建的养老机？构。
和熹会是通过对原有酒店建筑的后期改造，做成保利对养老机构改造的探索项目，通过它把养老服务的体系建立起来，为以后第二个、第三个老年公寓的运营管理做准备。
不计成本的养老探索
虽然和熹会目前来看收益并不好，但却是保利地产长期来不惜成本的探索。
在保利地产2012年度计划里，试水养老地产被列为重要的一项规划，董事长宋广菊更是表示养老地产将成为保利未来新的利润增长点。但是知易行难，做养老地产的想法早就存在，真正付诸实施已经过了数年准备。
早在2008年，保利地产就派高层到日本考察养老地产的经营模式；2011年8月，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资成立养老产业专业管理公司；2012年12月24日，第一个养老公寓项目和熹会开幕。
因此，和熹会可以说是保利地产不计成本打造的一个“典范”，就如钱京所说，更多是借助这个平台以建立起一套养老服务的体系。
钱京表示，未来把整个项目都开发成老年公寓的可能性不大。“整个项目都做老年公寓是不太可能的，西山林语整个小区的建筑面积是120万平方米，拿出2万多平方米来做老年公寓现在看来还是有点儿大，有1万到1.5万平方米的老年公寓在一百二三十万建筑平方米的项目中就足够了，以后我们会探索适当规模的问题。”
“保利地产在全国42个城市都有开发项目，其中很多项目中都有可以改造成老年公寓的自持物业，这也是我们下一步需要探索的方向。今年地产公司比较明确的是北京、上海等城市中都要筹建老年公寓项目。”钱京说。
良好的硬件是借助了已有的条件，但这个项目想要获得成功更多还是要靠软件――服务。怎样服务老人，组织安排老年人的生活起居和集体活动，还有日常保健，甚至医疗康复方面的照顾才是真正决定项目成功与否的关？键。
今年2月初，春节到来前夕，和熹会组织了亲子论坛的孩子们探望老人、表演节目，让老人享受到天伦乐趣。孙娟介绍这样的活动和熹会将经常组织，比如请戏曲票友来和老人联欢，请老年舞蹈队、服装表演队来给老人表演和交流，另外每天这里都会组织各类集体活动，“绝不会让老人闲着没事做”。
最受咨询者关心的还是医疗护理的条件。和熹会因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般的养老机构要大得多。
和熹会内设有安平门诊，有常年住诊的全职医生，还有999医疗急救车。服务人员大都为护校毕业的护士，在护理专业上有一定优势。
而在特殊护理收费方面，孙娟介绍，完全自理的老人护理费用最低是500元/月，对于需要特殊照顾的老人会有一个10天的观察期，然后根据老人身体状况确定一个收费标准，最高可以达到几千元/月。不知道现在入住的老人中是否有人需要全方位护理，在服务与收费标准之间，和熹会显然也需要探索出一套合理的模式。
在钱京看来，现在养老地产更多关注的是地产开发，对养老机构、养老设施投入运营之后运营平台的建设关注比较少，“我们探索的一个重要方面就是运营管理体系的构建问题。我们做的是养老机构，第一是要把这样的老机构办成医院；第二是要以对老人的生活照料为主，这需要有必要的医疗专业知识和技巧，能娴熟地运用在日常的照料过程中，所以在护理模式上我们在做一些探索。”
长期投资价值被看好
花大把资金和时间建一个不错的养老公寓，所收会员费连装修成本都不够，这样的举动也许只有像保利地产这样财大气粗的大型房企才可能做。相比之下，许多地产项目虽然打出养老地产旗号，但大都是度假地产、旅游地产的宜居养老概念，与真正的“养老”相去甚远。
据了解，现在大部分开发商的收益都集中在第一阶段，就是一次性房产销售的收益，后面几个阶段实际上是可以给开发商带来高额回报的，但是涉及的开发商还比较少。目前规划长远的开发商都开始向长期持有物业转型，这些可持续发展的模式包括商业、文化地产、养老地产？等。
即使看好未来的养老市场，但是高昂的土地及建设成本让养老地产真的有利可图吗？魏东表示比较乐观，“我接触过一些境外投资基金进来做养老地产，这些基金对回报的要求非常高，他们应该是很看好这块市场，所以未来应该会不错。”
戴德梁行华北区企业服务部主管及董事王刚也看好养老地产长期的投资价值。“从月嫂的成本就能看出个人护理服务这块的价格会越来越高。中国的养老地产才刚刚起步，还没有特别成型的产品，但是未来10年应该会有很大的发展。以泰康的模式为例，100万元的会员费，加上每月近万元的房间租金，利润肯定是不错的。”
能付出这么高成本的市场群体是否会太少呢？
王刚认为在中国的一线城市应该不成问题。“再过20年，六七十岁的老人去这样一个地方每月花一两万元享受养老服务，很多人都负担得起。”但王刚也指出，“做养老地产是政府比较鼓励的方向，如果拿地价格比较便宜，那么相对利润就确实可以较高。可是任何市场做的人多了都不行，泰康做了，保利做了，如果别人都跟着做就未必可？行。”
养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式，需要较多的资金沉淀，投资回报周期长。就如业内人士指出：“养老产业中的地产并不是盈利载体，后期运营服务才是企业持续追求的利润点。”
养老地产项目范文4
摘要：本文针对目前秦皇岛市养老地产的发展环境，结合国内外养老地产的现状，提出秦皇岛市养老地产发展的对策。
关键词 ：养老地产；REITs
一、秦皇岛市养老地产的发展环境
秦皇岛市优越的地理位置和自然环境使它成为京津唐等众多周边城市养老的首选之地，拥有众多历史文化古迹，目前的交通也都较为便利。另外还有一个重要的因素是，这些地区都较为远离市中心，房价也相对便宜，这就大大降低了购置养老房的成本。虽然秦皇岛尚未有真正意义上的养老地产，但从整体的环境和趋势来看，势必成为开发商开发养老地产的一片沃土。
2014 年8 月，民政部、国家发改委公布首批全国养老服务业综合改革试点地区名单，河北省秦皇岛市、廊坊市入选。首批养老服务业综合改革试点地区将重点围绕健全养老服务体系、引导社会力量参与养老服务、完善养老服务发展政策、强化城市养老服务设施布局、创新养老服务供给方式、培育养老服务产业集群、加强养老服务队伍建设、强化养老服务市场监管等8个方面开展工作。
京津冀一体化被提上国家战略层面之后，河北已经出台《河北省新型城镇化规划》，对石家庄、保定、廊坊、秦皇岛等市确定定位，其中秦皇岛市将会发挥其环境优势，承接北京行政、医疗、文化、旅游、教育、健康养老、体育等功能的转移。
秦皇岛发展养老地产的内外部环境已经成熟。
二、国内外养老地产调查
1.国内：投入大，概念多，定位高
国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。养老产品具有复杂性和多样性，同一企业可能选择多种盈利模式，而同一盈利模式也不一定适合多个企业。
模式一：“卖房子”的太阳城
位于北京市昌平区的太阳城项目70%的土地和建筑做养老住宅，销售70年的产权；其余30%的土地面积做养老功能区、持有型物业。这样最大的意义在于风险可控，而不会在做养老产业初期摸不着门、找不着北，最后半途而废自己倒闭。简而言之，太阳城是用“70%的出售”来养“30%的出租”。
模式二：“卖会员”的亲和源
亲和源公司在上海市浦东新区建成了中国第一个会员制养老社区。该项目的房屋不出售产权，而是以会员卡的形式进入养老产品市场。其会员卡分为A、B两种，A卡不记名，可继承、可转让，有效期与房屋土地证的权限相同；B卡是记名卡，不可转让，可终身居住。不管是何种会员卡，其会籍费及每年的年费都相当的可观。
模式三：“多点开花”的万科
万科也早已经开始试水养老地产，不同之处在于，其既有直接“卖房子”的模式，也有自己的服务品牌。万科的管理人认为“各个城市的老龄化进程不一样，客户的需求也会有所差异，全国各地万科所提供的养老地产服务形式因本地市场与客户需求存在差异而各不相同”。以万科幸福汇为例，其主要以养老概念来“卖房子”；而万科橡树汇品牌，则主要“卖服务”。
模式四：有志打通金融通道的保利
由保利地产及安平投资有限公司共同出资兴建的“西山林语和熹会”项目采用的收费模式同样为“会员制+房租”，但项目目前还处于亏损阶段。但保利计划打通金融通道，通过REITs（房地产信托投资基金）上市。
模式五：用保险资金投入的泰康
泰康人寿在保险资金正式获准进入养老地产市场后第一个拿到牌照，其负责人认为，“保险资金做养老地产优势很大，首先，把虚拟的保险同实体的医疗养老社区结合起来，提供的服务更多样更完整；其次有资金优势，能够忍受行业的长周期，此外还有客户优势等”。不过，泰康的养老产品并非面向大众，一般需购买泰康人寿200万元以上的相关产品，才能获得入住泰康养老社区的资格。
2.国外：重资产，高成本，难赚钱
纵观全球养老地产市场，根据参与主体分类，主要有政府主导型、市场化开发型以及政府和开发商合作开发型。其中美国的养老地产经营时间较长，相对欧洲以及其他发达国家的养老地产发展较为成熟，基本以商业化运营为主，也是市场化程度最高的。
在美国，老年社区或公寓十分普遍，它们分为赢利性和非赢利性两类，前者大多为私人公司所办，后者主要由教会兴办，美国政府则给予部分津贴，通常只向退休者提供最基本的养老需求。在美国，环境好、规模大的老年社区一般都坐落于大城市的郊外，大多为私人投资并进行商业化运作，社区中包括各种专门为老年人服务的配套设施，形成老年产业的发展基地。
养老地产需要新建大量和老年人有关的建筑及配套设施，是典型的重资产行业，维护费用、折旧摊销等成本较高；此外，因为要聘用大量专业护理人员，服务方面的支出也十分庞大。总的来看，美国养老地产行业成本很高，传统开发商想要从中赚钱并非易事。美国养老地产的发展方向是差异化养老社区，太阳城模式和持续护理退休社区模式是目前的主流，前者一般以出售为主，部分出租；后者则主要采取出租的方式，向年长者提供日常协助或医疗护理。近年来，在金融市场日渐成熟的背景下，还出现了第三种模式———由金融机构（通常为REITs，房地产信托投资基金）参与投资，通过出租或委托经营回收成本。
三、完善秦皇岛市养老地产发展的对策和建议
1.加强宣传，更新公众观念
秦皇岛市政府应联合大中型企业及社会团体，加大宣传，注重引导，帮助老年人及其子女尽快转变传统养老观念，倡导健康老龄化和积极老龄化，让更多的老年人拥有舒适的养老环境，同时也解决子女的后顾之忧。要逐步在全市范围内形成有利于老年人入住养老地产的舆论环境，增加社会各界对养老地产的接受程度，从而更好地增加养老地产市场的有效需求。
2.创新发展和经营方式
秦皇岛市养老地产的发展模式不仅要适合中国的国情，更要适合秦皇岛市的基本情况。可以考虑将养老地产做成多模式的规模化产业。对于成功的模式，养老地产企业完全可以走异地复制的路子，用同样的商业模式，融合本地特色，寻求多元化。目前，秦皇岛市海港区65 个社区全部建立“居家养老”服务站，养老地产的经营完全可以利用这些资源。
此外，针对重资产模式的诸多弊端以及国内金融市场日渐成熟的背景，秦皇岛市完全可以考虑由金融机构参与投资，借鉴美国REITs 最常见的净出租模式，即REITs 公司将养老物业出租给运营商，每年收取固定租金费用，而作为租户的运营商则获取全部经营收入及剔除租金费用、运营成本后的剩余收益。在美国，正是依靠赚取租金收入以及部分经营所得，REITs 获得了源源不断的稳定收益，也由此成为了养老地产市场上最有实力的长期投资人。
3.完善土地、税收和金融等相关政策
(1)土地政策的优惠。目前，大部分的政府共建用地被作为养老地产的土地，这样使得养老地产的项目土地成本要比普通的房地产用地便宜很多，即便是这样，仍存在很多房地产企业借养老地产的名义进行“圈地”，严重的损害了正常的交易秩序，造成了土地资源福利的浪费。因此政府不仅要给予养老地产优惠，而且要建立起相应的监督制度，保证土地正常的应用于养老地产项目的建设，防止新的社会矛盾的出现。
(2)税收优惠。养老地产的开发建设过程中涉及的利益关系者众多，其中关系最为密切的是三个参与方：运营商、投资商和施工方。而政府的税收政策在很大程度上决定了他们的积极性。养老地产项目的投资回收期较长且利润较小，因此政府的税收政策倾斜相当重要。另外，养老地产运营后免除养老机构的企业所得税等一些税款可以很大程度地促进养老地产的发展；在个人所得税方面，针对个人所得税和未来有可能出台的遗产税，可以将资产注入养老基金和减免一定比例的遗产税。
(3)信贷优惠。在信贷方面，秦皇岛市应出台相应的政策性贷款支持规定，对政策性银行针对养老地产的贷款给出明确指标，并在贷款人资质、贷款利率、担保抵押、还款方式等方面给养老地产的运营商、投资商“开绿灯”。
4.规范行业标准及评估制度
由市政府牵头，建立养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，规范养老地产市场行为。在市场准入方面，政府应当建立更加严格的投资商准入制度、开发商准入制度以及配套服务经营者准入制度。对房地产开发主体能否进入市场的资格和条件加以审核，既让不够资格的房地产开发主体进不来，又让那些违反规则的房地产开发主体退出去。一定要做到高标准、严要求，只有这样，才能真正为秦皇岛市养老地产的发展提供良好的发展环境。
一般来说，对于养老社区和养老地产的评估标准主要有：住区设施认定、养老服务认定、安全保护认定、运营管理认定等四个认定。在住宅设施认定方面，原建设部曾出台了《老年人居住建筑设计标准》，但很多养老地产项目在规划建设中并未按此标准执行。因此，秦皇岛市政府有关部门应尽快研究和制定出适合秦皇岛市养老地产的标准，从结合我国国情、合理使用资源、突出养老文化、符合市场需求的角度，提高养老建筑的设计水平。
课题名称：
本文系秦皇岛市科技局项目“关于秦皇岛市社区养老服务体系的研”阶段性研究成果（项目编号201402B063）。
参考文献：
[1]何红.沈阳市养老地产发展对策建议[J].现代商贸工业,2014.13:23
[2]王瑶琪,班晓娜.我国养老地产发展困境及对策[J].合作经济与科技,2014.09:6-7
养老地产项目范文5
[关键词]养老地产 融资模式 基金 投资信托
过去10年，房地产行业进入了空前的繁荣时期，高房价、秩序混乱、和大批量的地产项目建设引发了全世界对中国房地产市场泡沫危机的恐慌。我国早已将房地产行业列为八个不鼓励扶持的行业之首，房地产企业在融资过程中举步维艰。这使得养老地产的研究和开发与积极进行社区养老房屋建设的国策方针产生了极大的矛盾。普通的开发贷已经不能够满足房地产企业正常的运营和维护，引入社会资本是大势所趋。
一、私募股权投资
私募股权投资（PE）是指通过私募基金对非上市公司进行的权益性投资。考虑到私募股权退出机制的因素，最优化的资金融资方式并非私募股权投资，但该方案仍不失为一种快速有效的融资手段。私募股权的投资可以解决部分因前期资金状况不良，但开发模式优良及前景广阔的养老地产项目。
养老地产开发商通过养老金、私募股权投资以及自有资金的整合，对养老房地产进行项目开发，开发完成后可以通过部分销售的形式回笼部分资金，同时也可以发行REITs的方式实现项目的滚动开发。自身留有的项目可以转入运营阶段，通过养老服务、分时度假、商业租赁和物业管理相结合，实现可持续经营。
二、养老产业基金
我国房地产产业基金严格来讲也是私募的，实际上是投资公司的形式，由专业的人员或专业的公司运作管理的资金。在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。由于我国将房地产企业列为八个不鼓励支持的行业，众多房地产企业在开发时遇到了艰难的融资困境，房地产产业基金凭借安全性、规范性、便捷性及稳定性成为了解决该项问题的首选。
根据戴德梁行的调查数据，2010年人民币房地产基金的规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。在我国的地产市场上已经运作着大量包括海外房地产产业基金在内的多支产品，如亚洲物业集团（SAP）、荷兰ING旗下的中国房地产基金、新加坡嘉德旗下的嘉茂基金、碧桂园地产基金和嘉实基金等。
三、房地产投资信托
房地产投资信托（Real Estate Investment Trust，REITs）， 产生于上世纪60年代的美国，通过发行受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业的投资机构经营房地产及相关业务，最后将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的集合投资制度，是除房地产产业基金之外的第二大类型的重要投融资工具。因为是吸纳了大量的散户投资者，所以该类产品的成本利息对于房地产企业来说，借款利率相比地产基金来说要高出很多，目前市场上，信托接待利率达到了15%左右。为了降低融资成本以及降低投资风险，在成熟房地产投资信托的市场上，融资的主体更加倾向吸纳来自政府公共机构、养老金、其他金融机构（如银行、保险公司）、基金会和富有人群。
四、保险资金的利用
据统计，我国保险资金的资产总量已经超过万亿元，如同农村社会养老保险基金一样，这一庞大而低成本的资金仍然未被得到良好的开发和利用。各国政府对保险资金的运用的监管理念和监管方式不尽相同。在成熟的市场经济中，政府普遍注重维护市场本身在资源配置中的基础性地位，尽量减少对资源配置的直接干预，赋予保险公司足够的多元化资产配置空间和抉择的主动权。为了控制风险，多数国家或经济体的《保险法》对保险资金投资房地产设置了比例上限。德国、美国、日本、中国台湾、新加坡等国家和地区设置的比例大体在10%-20%之间，这些保险资金以直接或间接的方式投资于房地产领域。
间接的投资方式如上述所提到的REITs、抵押贷款证券化产品（MBS）、购买房地产上市企业的债权或股票等。在我国，中国保险监督管理委员会只允许有10%的资产总量可以在金融市场上进行支配，这样的投资区间仅相当于美国投资房地产领域的投资百分比。2006年3月国家出台的《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》来看，虽然没有将房地产列入可投资范围，但保险资金投资房地产领域已原则上获批。时过八年，虽然投资的资金总量和项目数量仍然相对偏少，但泰康保险，平安集团、中保集团以及中国人寿已近陆续在上海、北京、深圳等地通过直接和间接的方式投资于房地产领域，尤其是中国人寿和泰康保险也已经实质性地进入到养老地产投资热潮中去。在整体房产企业融资吃紧的情况下，我国保险资金适度介入房地产领域是必要而又可取的选择。
五、总结
随着我国经济的快速发展和日渐加剧的人口老龄化问题，人们对健康和生活品质的关注催生了人们对“养老、养生地产”的热衷，无疑养老地产的市场需求是不可抑制的。但养老地产的优势与挑战是并存的，由于这一产业还属于探索阶段，养老地产的发展尚处于困境。由于养老地产的开发模式与消费对象的特殊性，融资方式显得至关重要，以上四种融资方式或将成为目前养老地产项目最热衷的手段，如何选择一种或是多种模式相结合的融资模式将成为养老地产项目成功的关键。
参考文献：
[1]盖国凤，丁莉，邓湘雪.中国养老地产盈利模式研究综述[J].吉林工商学院学报，2013，（02）.
养老地产项目范文6
在敏感的A股市场，与养老题材相关的房地产、医药保健股集体大涨。世联地产8月与著名养老产业集团恒安照护签署战略合作协议，拟探索符合市场特点的养老服务模式，9月份公司股价区间涨幅超过30%；上海三毛的“祁连山路-养老产业园”项目进入前期筹备阶段，在短短3个交易日斩获20%的涨幅收益。
在社会层面，“以房养老”概念正式进入公众视野，引发关注和热议。在公众普遍表达对养老金缺口扩大担扰的同时，也激发了投资养老地产和各种养老服务业市场想象。
由于养老服务属于“准公共产品”，企业不能完全以商业利润最大化作为经营目标，一定程度存在“市场失灵”。企业因难以获得高额利润，大多不愿提供养老服务，导致养老服务业发展滞后于需求。因此养老服务业需要政府出台相应的税费优惠和投资补偿政策。
庞大的养老服务业市场
随着我国人口老龄化程度加剧，养老服务业发展面临日益强劲的市场需求。数据显示，2012年底我国60周岁以上老年人口已达1.94亿，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，未来每年将净增600～800万老龄人口。数据还表明，我国65岁以上老人已占总人口的9%以上。
如此庞大的老年群体必将催生庞大的养老服务市场需求，一个巨大的养老服务“银发产业链”呼之欲出。所谓养老服务“银发产业链”，包括养老地产业、养老保险业、养老医疗保健业、康复护理业、托管托养服务业、养老陪护家政业，以及围绕“以房养老”的金融服务业、房屋评估拍卖业、中介咨询等现代服务业。产业链长、涉及领域广，对上下游行业具有明显的带动效应。
包括养老服务业在内的整个服务业，是我国经济发展短板和经济结构转型重点方向。2012年全国服务业增加值占GDP比重仅为44.6%，低于世界中等收入国家水平。四川省服务业比重比全国平均水平还低10个百分点，特别是养老服务业处于供需严重不平衡局面。保守估计，按我国65岁以上老年人口对家政服务、医疗保健的基本需求水平，养老市场目前年需求至少为1.3万亿元，2020年将发展到3万亿元，甚至有机构预言将达到4万亿元，年均增长速度为11%～15%。
国际养老机构看好这一前景，纷纷瞄准中国市场。汉和同富房地产高级顾问布罗姆・科尔在新书《中国龙进入老龄社会》中提出，国际运营商或许可组建独资企业，经营专门养老住宅场所。美国养老护理住宅业龙头“魅力花园”在上海投资建设了首个合资养老项目，预计明年开业。
可以预计，养老服务产业链将成为我国调整结构、扩大内需、拉动就业的长期投资主题。
保守估计，养老市场目前年需求至少为1.3万亿元，2020年将发展到3万亿元。
“以房养老”方式：三大难点待破解
《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中受到最大关注的莫过于“以房养老”方式。为此民政部通过官网公开回应，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即“以房养老”，是“完善投融资政策”的措施，还只是开展试点。“以房养老”方式属于个性化的自愿选择，是市场行为，与政府的基本养老保险公共服务政策没有任何替代关系。
所谓“以房养老”，是指有房无钱的老人，自愿将名下的产权房抵押给金融机构，以定期获得一定数额的养老金，相当于将自有住房做反向“按揭”，待房主去世后，再将该房产出售用于归还银行贷款。从本质上看，“以房养老”是一种金融服务工具和产品，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式。这种方式在国外已有许多成熟作法，在国内10年前已提出，北京、上海等地还开展了试点。
但“以房养老”方式仍难以推进，无论金融业还是市民都无动于衷，究其原因主要有三方面。
房产价值评估难。“以房养老”属于市场行为，价格因素对交易双方至关重要。由于我国房价涨跌趋势难料，房主担心未来房价上涨导致现价估值过低，银行则担心未来房价下跌造成损失，因此双方难以就房屋抵押现值达成一致。
抵押期限制约。我国城市居民房产土地使用期仅70年，还可能面临中途拆迁等不确定因素，而银行抵押期限不可能太长。老人担心早逝领款期短于抵押期，银行方则担心到期不可能赶走老人卖房收款。
成本高操作难。银行对住房“反按揭”必然要收取与按揭同样高的利息，其贴现率等于长期贷款利率，高昂的成本对于老年人或许难以接受。而银行方由于不具备对房产的直接处置能力，其额外的委托评估、保险、拍卖成本尚需扣除。交易费用过高，相应的保险、评估、拍卖市场机制不健全，都制约着“以房养老”方式的推广。而受中国传统观念制约，老人大多希望把自有房产作为祖业留给儿孙继承。
以上三大难点，使得“以房养老”方式现阶段只能“看起来很美”。《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》从国家层面提出试点“以房养老”方式，对房屋赋予养老功能，这对于房地产市场将起到间接的促进作用。
相信未来随着我国房地产市场和房价的基本稳定，以及相关金融保险市场的逐步健全，“以房养老”将成为满足老年人不同层次需求、供老年人自主选择的新型养老补充方式。
养老地产：应鼓励开发普通养老社区
各行各界在养老地产上的动作
养老地产严格来说不是单纯的房地产业，而是包括房地产、康复医疗、文体娱乐等养老设施和管理服务在内的综合体系，存在着投资成本高、回收期长、投资风险较大等特点。近年由于国家对养老地产给予了低地价等优惠扶持政策，吸引了大批保险公司和房地产商进行投资。
在金融界，保险公司借助强大的资金实力以及保险业务的协同效应，率先启动养老产业链商业模式，如泰康人寿、中国人寿、新华保险等纷纷开发养老地产项目。将保险产品与养老社区相衔接，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。作为一种崭新模式，养老社区向上衔接了医疗保险、护理保险和养老保险等产品，又带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等。
在房地产业界，万科、保利、绿地、首创、华润等巨头近年专门成立了养老地产研发团队。但总体来看，还缺乏清晰的市场定位和成熟的运营模式。目前大多将目标客户定位于高收入者，热衷于打造“高端养老社区”，属升级版的养老机构。
应从高端住宅产品转向普通养老社区
保险公司和开发商都把养老地产视为商业地产项目长期经营，从建筑设计、园林规划到装饰标准，都接近于高端住宅产品开发。如养老地产项目泰康之家门槛就较高。美国养老住宅管理公司“魅力花园”在上海建设的养老社区，每月收费也高达6000元至1.2万元人民币， 服务包括家务管理和护理。
可以说，目前我国的养老地产大多属于上述高端类型，适合普通人的养老地产或养老院却少有投资者。享受多重优惠的企业将养老地产推向高端化，引发了市场关于补贴富人的质疑。
