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建设用地容积率管理办法范文1
[关键词]京津冀协同发展；城市土地；集约利用差异度
[DOI]1013939/jcnkizgsc201721032
《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015―2020年）》（下文简称“《规划》”）是京津冀协同发展战略的重要组成部分，是《京津冀协同发展规划纲要》的重要专项规划之一。三地区土地利用现状与规划目标差距甚远，致使不同地区在京津冀协同发展过程中起点、进程和水平存在明显的差异，进一步导致在实际合作发展过程中，存在一定的现实困难，从而影响京津冀协同发展战略的实施。所以，有必要对不同地区的土地利用强度现状进行区域分析，并与《规划》对京津冀土地利用的发展概况比较，分析二者之间存在的差异，为《规划》的顺利实施奠定基础。
1京津冀协同发展战略及土地利用总体规划
京津冀是中国北方最大、综合实力最强的区域，占地面积218万平方公里，主要包括北京市、天津市以及河北省的11个地级市。2013年2月，中央提出京津同城化、京津冀一体化；2014年2月，京津冀协调发展正式上升为国家战略。该战略旨在将京津冀三地作为一个整体，以解决北京“大城市病”为基本出发点，调整优化城市布局和空间结构，推进产业升级转移，努力形成京津冀目标同向、措施一体、优势互补、互利共赢的协同发展新格局。
2016年5月4日，国土资源部门、国家发改委联合印发《规划》，《规划》划定了减量优化区（建设用地“减量瘦身”、转为生态用地）、存量挖潜区（区域建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构和布局调整为主）、增量控制区（不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地）和适度发展区（即承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域）（见图1）。
图1京津冀协同发展土地利用总体规划土地区划
2京津冀城市土地利用现状比较分析
京津冀区域现有主要城市11个，各城市土地利用在用途、面积、结构、动态变化、使用强度等不同方面均存在区域差异。
21当前京津冀城市土地利用数量结构比较
自京津冀一体化提出后（即2013年2月至今）京津冀城市不同用途土地新增面积见表1。
天津10483492251558099589数据来源：CREIS中指数据房地产数据信息系统――土地版。
由表1可知，从同一地区不同用途土地供应结构及动态差异分析，2013―2016年北京市新增土地主要以住宅用地为主，而动态住宅用地供应呈递减趋势。天津及河北新增土地主要以工业用地为主，住宅用地次之。动态来讲，受北京疏解非首都功能区、京津冀协同发展等策略的影响，河北新增工业用地面积逐年增加，天津则呈递减趋势。2013―2016年，从京津冀三地区域差异分析，新增土地面积总量上，河北住宅、工业、商业以及其他用地均高于北京和天津；用途上，北京新增土地以住宅用地为主，天津以工业用地增加为主，河北以新增住宅、工业用地为主；北京各类用地增幅均逐步减缓，天津商业、工业及其他用地增幅均逐年降低，河北工业用地、商业用地及其他用地均呈递增趋势。
22京津冀城市土地利用强度分析
土地利用强度是指土地资源利用的效率，单位用地面积投资强度，对一个单位的土地投资的强度。本文从城市综合容积率、交通密度来分析京津冀城市土地利用强度的差异性。具体分析如图2所示。
根据图2可得：2008―2016年，北京容积率2008―2014年走势呈基本稳定的状态，容积率范围为121～16，2015年上涨到212，到2016年出现下降的趋势，容积率降到139；天津容积率基本没有过大的变化趋势，只有到2015年下降到092；河北容e率2008―2011年从254下降151，2011―2016年容积率变化趋势基本持平，范围为113～128。
由于2012年3月21日住建部出台了《建设用地容积率管理办法》，使得虽然有新增建设用地，但综合容积率下降至近年来最低。截至2016年，北京、天津、河北综合容积率相差不大，但京津冀近年来容积率变化趋势却不同，且由于计算的是综合容积率，现实中同一地区容积率也出现两极分化的现象，所以容积率的分布状况在京津冀中亦存在一定程度上的差异。
2006―2015年，北京城市交通密度为11664～24375辆/公里；天津城市交通密度为7011～17027辆/公里；河北城市交通密度为1595～5824辆/公里。因此，京津冀三地城市交通密度存在着明显差异，北京交通密度远高于天津和河北，同时天津也明显高于河北（见图3）。
3京津冀城市土地利用现状与《规划》目标的差距分析
该部分主要针对现行京津冀城市土地利用现状与《规划》中对土地利用的规定比较，找出偏离《规划》的指标。
31《规划》中减量优化区与京津冀土地利用现状比较及分析
《规划》中主要将北京城六区、天津主城区定为减量优化区。即在现有用地的基础上，不再新增建设用地，鼓励将利用不充分的存量用地转化为生态用地以降低建设用地比例。市国土局、市发展改革委、市规划委关于印发《北京市2016年度国有建设用地供应计划的通知》中明确提出当年国有土地总供应量为4100公顷，其中2250公顷为存量用地，占新增用地的55%，国家鼓励开发利用存量用地，对棚户区改造，通过拆多供少、以拆定供，逐步实现“瘦身”，进而提高土地利用效率。就北京土地利用现状看，北京土地利用基本趋于饱和，自2006―2016年以来，北京新增建设用地面积逐年递减，发展趋势符合《规划》要求，但进度仍然相对较慢。天津主城区用地也已经达到一定限度，新增建设用地面积逐年递减，随着人口的集聚，土地利用效率逐步增加，与《规划》方向趋于一致。
加快首都非功能区进程，《规划》在一定程度上起到引导和规范作用，但由于北京城六区、天津主城区土地利用结构和布局已定型，对土地需求并未减少，目前新增用地依旧占45%，尽管动态变动趋势与《规划》一致，但新增建设用地减少幅度还远远不够，仍需继续调整和优化土地利用结构。
32《规划》中存量挖潜区与京津冀土地利用现状比较
《规划》主要将北京以及天津郊区划为存量挖潜区。这部分区域土地开发利用水平并未达到最优，仍需要继续提高土地利用效率，但不宜进行高强度的开发利用，主要以存量建设用地结构和布局调整为主。近年来，北京、天津郊区土地利用强度也在逐年增加。为了缓解市中心居住压力，部分住宅逐步向市郊区转移。特别地，北京近年来为实现产业转移，逐步将工业用地向河北以及北京、天津郊区转移。
现阶段北京、天津郊区正在紧锣密鼓地开始承接市中心的产业转移，北京、天津市郊区还有继续开发的空间，有待进一步提高土地利用效率。为了更好地响应《规划》的指导，挖潜区内部要针对现行土地利用现状结构适度调整土地利用布局、提高土地集约度，以更好地承接产业转移。
33《规划》中增量控制区与京津冀土地利用现状比较
《规划》主要将石家庄、邯郸、邢台、张家口、廊坊等地划为增量控制区。所划增量控制区不宜进行高强度、大规模的开发建设，主要区域功能是提供和保障基础设施和公共服务，严格控制新增建设用地的供应。随着2013年京津冀一体化的提出，石家庄、邯郸等地人口逐步聚集，2013―2016年新增建设用地面积从122798万平方米降至118409万平方米，总体供应变化趋势不大，呈缓慢减少趋势，基本符合《规划》的要求。通过查询河北省2013―2015年统计年鉴可知，石家庄等市区市政基础设施及公共服务包括城市道路面积、排水管道长度、供水综合能力以及园林绿地面积等呈10%～60%不同幅度上涨趋势。
增量控制区内部的市区发展趋势符合《规划》的要求，但各市区的发展幅度不一致，存在分化的势，所以对于社会保障、公共服务较弱的地区要加强基础设施建设，对于较强的地区要保持强化已有的基础设施、公共服务，在建设的同时要严格控制增量用地，提高土地集约利用效率。
34《规划》中适度发展区与京津冀土地利用现状比较
《规划》主要将河北的保定、沧州、衡水、秦皇岛以及石家庄西南地区和天津滨海新区等地规划为适度发展区。适度发展区作为京津冀一体化进程规划中首次提出以承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要功能区，在引导人口、产业合理集聚方面会缓解首都日益紧张的用地矛盾。适度发展区以“以控制基础上的发展”为发展原则和规划主线，并适度增加区域新增建设用地规模。以保定市为例，2013―2016年三年间工业用地面积由40845万平方米增长到42323万平方米，四年间增长15万平方米左右，基本符合《规划》中关于适度转移非首都功能区中的产业，但仍无法满足京津产业转移尤其是北京功能疏解的要求。
要贯彻落实河北主要城市在京津冀协同发展中的定位，例如保定市建成创新驱动发展示范区和京津保区域中心城市的目标要落实。着重建设教育、医疗以及社会保障，将河北发展区范围内的基础设施建设打好，为承接产业转移、人才的集聚奠定基础。在开发建设城市土地利用之前做好明确的用地规划，使土地更好地高度集约利用。
参考文献：
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[3]张凤莲，王素君京津冀土地集约利用研究[J].环渤海经济t望，2016（4）：26-31
建设用地容积率管理办法范文2
（一）节约集约利用土地的目标任务。经过四年的努力，要实现三大根本转变：一是在土地利用方式上，实现从粗放利用型向资源节约型根本转变，全社会节约集约用地意识进一步增强，土地利用结构和空间布局进一步优化，建设用地集约利用水平和综合利用效益显著提高，土地闲置浪费和低效利用问题得到有效解决；二是在管理方式上，实现从土地管理部门单一管理向多部门综合协调管理根本转变，使全市节约集约用地工作组织有序、职责明确、部门协调，建立全社会节约集约用地管理机制；三是在实施手段上，实现从事前行政审批向建设用地全程的综合监控转变，充分发挥经济、法律、行政和技术手段对土地节约集约利用的促进作用，把节约集约用地融合到经济发展和结构调整的各项宏观经济活动中。按照《*市土地利用总体规划（20*—2020年）》相关控制指标的要求，至2012年人均占用建设用地控制在153平方米。
（二）充分认识节约集约利用土地的重要性。节约集约利用土地是贯彻落实科学发展观的本质要求，是解决我市土地供求矛盾的重要举措，是调整经济结构、转变经济发展方式的重要抓手，是建设资源节约型和环境友好型社会的重要内容。全市上下要充分认识节约集约利用土地的重要意义，采取更加有力的措施，切实推进节约集约利用土地工作，为全市经济社会又好又快发展作出贡献。
二、加强土地利用规划管理，严格控制新增建设用地总量
（一）加强土地利用总体规划管理。按照“守住耕地红线，节约集约用地”的要求，体现主体功能区规划编制的原则，认真做好新一轮土地利用总体规划的编制工作，确保上级下达的耕地保有量和基本农田面积、标准农田面积不减少，建设用地总规模不突破，耕地占补平衡措施落实。城乡规划、产业发展规划、生态环境功能区规划等规划在用地规模、空间布局、开发时序上要与土地利用总体规划相互衔接。通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步合理布局土地利用空间，优化城乡土地利用结构，引导工业向开发区（园区）集中、人口向城镇和中心村集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。严格土地利用总体规划的实施管理，严肃查处违反土地利用总体规划用地的行为，并依法追究有关人员的责任。
（二）科学编制年度用地计划。根据上级下达的新增建设用地计划和上一年度土地利用实际情况及本年度需求情况，科学制订并认真实施土地利用年度计划。年度新增建设用地指标优先安排用于产业发展、基础设施和下山搬迁等民生用地。不断完善房地产用地、工业用地出让计划管理办法，未纳入土地利用年度计划的建设项目，原则上不予安排用地。
三、加大闲置用地清理力度，着力盘活存量建设用地
（一）加快转而未供土地的供应速度。切实有效利用和消化已农转用未供土地，采取调整项目、盘活指标、加快拆迁等多种方法，有效提高供地率。对已办理农转用征收手续后需改变规划用途的，报经市政府批准调整项目后办理供地手续；对已办理农转用征收手续的土地，前期工作未到位的由所在地乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）负责完成前期工作，及时供地；对已办理农转用征收手续不能实施供地的，按程序上报盘活用地指标。前三年度的已农转用土地供应率不得低于90%、80%和50%。
（二）严格执行闲置土地处置政策。对闲置土地满一年以上未满二年，依法应征收土地闲置费的，一律按出让或划拨土地价款的20%征收，严格按规定标准收取土地使用税；对闲置土地满二年，依法应无偿收回的，坚决无偿收回。对因企业自身原因闲置半年以上一年以下的土地，乡镇人民政府、街道办事处、开发区（园区）管理机构和有关单位要各司其责，责令项目土地使用者出具承诺书，督促用地单位在规定的期限内尽快开工建设或寻找新的投资者，引进新的项目，进行调整使用。
（三）加强土地储备管理工作。进一步规范和完善土地收购储备工作，充分发挥土地储备在增强政府对土地一级市场供应中的调控能力。合理确定储备土地规模，优先储备现有未利用建设用地，对因规划调整为经营性用地的，一律统一收购储备，统一公开出让。实行建设用地“净地”出让，出让前处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发。合理确定建设用地出让的宗地规模。要严格控制开发周期，每宗土地的开发建设时间原则上不得超过二年，防止土地闲置浪费。
四、加强城市建设用地管理，提高城市土地利用效率
（一）优化城市用地结构。城市建设用地规模不得突破土地利用总体规划确定的用地规模。对突破用地规模的，规划部门应会同国土等相关部门进行调整修正。要根据城市功能分区和产业结构调整的要求，编制和实施城市总体规划、控制性详细规划和土地供应计划，降低传统产业用地规模，提高高新技术产业及现代服务业用地比例，提高廉租房、经济适用房用地在住宅用地中的比例，合理配置行政、商服、居住、体育、文化等设施用地，综合发挥社会资源集聚和共享效应。要鼓励建设项目向空中发展，适度提高城市宜建区的土地开发强度，对建筑高度、容积率没有特别限制的区域，在符合城乡规划的前提下，要适度提高建筑高度和容积率。
（二）鼓励开发利用地下空间。规划部门要会同人防、国土等部门制定地下空间开发利用专项规划。在符合规划、人防、消防等要求的前提下，地下空间用途和面积等指标明确的经营性用地，要与地面国有建设用地使用权一并纳入公开出让范围。按市场化途径取得地下空间土地使用权的，可以单独办理地下空间土地使用权登记。对行政划拨国有建设用地使用权的人防项目和依法“结建”的人防工程建设项目，以及规划设计条件明确可进行地下设施建设的，可以无偿取得地下空间土地使用权，单独办理登记手续，但不得分割转让。工业企业合理开发利用工业用地的地下空间，不另行收取土地出让金。
五、加强基础设施建设用地管理，控制基础设施建设规模
（一）科学编制基础设施建设规划，优化建设项目用地方案。编制交通、能源、水利等基础设施建设规划，要充分考虑和整合现有及关联基础设施的空间布局，综合服务容量和能力，合理安排新建项目规模，努力提高整体效益。基础设施建设项目的选址和用地规模，结合技术指标、经济指标和用地指标，要充分论证，优化设计方案，并严格执行各类项目建设用地定额下限标准，尽量少占耕地尤其是基本农田和标准农田。
（二）严格控制基础设施建设项目用地规模。严格按国家标准进行各项市政基础设施、公建项目和生态绿化建设。加强重点基础设施建设项目用地预审，严格执行行业用地标准，其用地总规模原则上不得超过项目用地预审时确定的用地规模。
（三）深入推进土地有偿使用制度改革。严格界定公益性用地和经营性用地，逐步缩小划拨方式供地范围。今后除由政府全额投资兴建的交通能源水利等基础设施、城市基础设施、各类社会事业用地外，其余应实行有偿使用。
六、加强工业用地管理，提高工业用地的投入产出率
（一）坚持项目决策咨询制度。根据国家产业政策和环境保护要求，进一步明确产业导向目录。合理设置工业用地公开出让的产业类型、投资强度、环保要求、规划条件等内容，强化土地供应对产业结构调整的促进作用。把好入园项目的质量关、布局关、经营者素质关，加强项目的协调服务，把工业项目决策咨询与项目投资协议签订、土地公开出让、备案核准等工作结合起来，进一步提高项目决策咨询的科学性和操作性。
（二）提高土地集约利用水平。根据新的土地集约利用评价体系，细化项目入园标准，提高园区投资强度和容积率，容积率要求达到1.0以上。根据工业用地双控指标和项目固定资产投资规模，确定项目供地量。对分期建设的项目原则上分期供地。加强对企业内部平面图设计的规范管理，鼓励企业建设多层厂房。
（三）严格执行工业用地出让最低价标准。认真落实国家和省关于工业用地招标拍卖挂牌出让的各项规定，大力推进工业用地市场化配置，严格执行全国、省工业用地出让最低价标准。
（四）建立以土地贡献率为主导的工业用地评价机制。完善工业项目决策咨询与用地预审相结合制度，将工业项目的产业政策、环境保护、投入产出、科技含量、投资强度、节能减排、财政贡献和社会贡献等要求纳入决策咨询内容，作为工业项目出让和批后监管、复核验收的依据。逐步推行工业用地“亩产效益”评价体系，实行工业企业土地利用效率与财政、税收政策相挂钩的综合激励措施。
（五）大力开展企业挖潜节地活动。引导企业通过压缩超标的绿地面积和辅助设施用地，扩大生产性用房。鼓励工业生产型企业通过厂房加层、老厂改造、内部整理等途径提高土地利用率。对符合规划、安全、消防要求，不改变原用途，经批准在企业原用地范围内新建、改建、扩建工业厂房，提高建筑容积率的，不补缴土地出让金，并减免城市市政基础建设配套费。对新增工业用地，厂房建筑面积高于容积率控制指标部分，不补缴土地出让金。
七、加强农村建设用地管理，挖掘农村建设用地潜力
（一）科学编制农村集镇、村庄规划。根据土地利用总体规划、区域规划，结合“十村示范，百村整治”工程和社会主义新农村建设，规划部门要加快编制和调整农村集镇、村庄规划，加快“中心村”整治和建设步伐，逐步缩小农村建设用地规模。集镇、村庄建设要充分利用村内原有宅基地、空闲地以及低丘缓坡中的非耕地。严格执行农村“一户一宅”政策，控制农民超用地标准建房，要逐步解决历史遗留的“一户多宅”问题。探索建立农村空闲宅基地退出机制。
（二）切实做好“城中村”改造。按照城乡规划、土地利用总体规划和年度计划的要求，根据“统一规划、适当集中、合理布局、分步实施、配套建设”的原则，结合旧城改造和城乡结合部村庄改造，应当集中建造多层、高层公寓，切实提高土地利用效率。
（三）大力开展土地开发、复垦、整理。按照“宜农则农、宜林则林、宜建则建、宜居则居”的原则，加快制定与土地利用总体规划相统一的低丘缓坡资源综合开发利用规划，科学开发和合理利用低丘缓坡，拓展土地利用空间。结合下山搬迁、地质灾害搬迁避险安置，加大撤并零星自然村的力度，鼓励搬迁居民点的宅基地复垦。
八、强化建设用地批后监管，严格土地执法监察
（一）加强建设项目用地动态监管。进一步完善建设用地项目土地出让合同条款，明确项目开工与竣工期限，控制性详细规划确定的规划条件、投资强度、绿地率以及违约责任等内容。对未按建设用地出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用权证书，也不得按土地价款缴纳比例分割发放土地使用证书。强化建设用地项目开发利用全过程的跟踪检查，全面推行以土地使用合同或划拨决定书履行情况为主要内容的复核验收制度，对违反约定条款内容的，要追究土地使用者的违约责任，同时限制其参加建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。
（二）严肃惩处土地违法违规行为。严格执行国家土地管理法律、法规和政策，对非法转让、未批先用、少批多用、擅自改变土地用途等严重土地违法违规行为，依法严肃查处，公开曝光违法用地典型案例。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。要将企业违法用地、闲置土地等信息纳入信息基础数据库。对未取得合法用地手续的建设项目，各有关部门不得办理项目审批、核准、建设规划许可、施工许可、发放贷款、工商登记、通电、通水、通气等手续，违反规定的，追究相关人员的责任。充分发挥乡镇人民政府、街道办事处在土地管理方面的作用。进一步建立和完善村级土地管理协管员制度，积极探索农民建房用地、农业生产设施用地、乡镇（街道）区域内违法用地委托乡镇人民政府、街道办事处执法监察的机制。
九、加强组织领导与部门配合，形成节约集约用地氛围
（一）加强组织领导。乡镇人民政府、街道办事处和各有关部门要转变用地观念，把节约集约用地摆在十分突出的位置，加强组织领导，切实抓出成效。要层层落实责任制，完善考核奖惩制度，把节约集约用地考核纳入乡镇、街道和有关部门年度考核体系。
建设用地容积率管理办法范文3
第二条本办法所称投资强度即项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资额÷项目总用地面积，其中：项目固定资产总投资额包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和地价款。
第三条投资强度监管是指工业项目从立项到项目竣工验收期间，依照项目批准文件、国有土地有偿使用合同等，对建设项目进行的监督管理。
第四条市工业项目投资强度认定实行社会专业机构审计与政府相关职能部门对结果予以审查认定相结合的综合确认制度。
第五条本办法适用于市范围内新建、改建和扩建的工业项目(以下简称工业项目)。
第六条市政府成立由常务副市长负责，市发展改革、国土资源、城乡规划、财政、住房城乡建设、环保、商务、工信、统计、审计、监察等部门组成的市工业项目投资强度监管领导小组，负责对企业落实投资情况进行全程监管，领导小组组成部门按照各自职能履行监管职责。
第七条在市区产业集聚区内新建、改建和扩建工业项目规划要提交市规划技术委员会、市规委会审核确定。新上工业项目投资强度不得低于4200万元/公顷(280万元/亩)，单位土地面积平均产出达到6240万元/公顷(416万元/亩)，工业用地建筑密度高于60%，容积率大于1.2。市级产业集聚区多层标准厂房建设用地面积原则上占产业集聚区工业用地总面积的25%，建筑容积率高于1.6。
第八条工业项目投资强度控制要做到事前把关。项目在开工前，项目建设单位需排出项目建设形象进度计划，报市国土资源局备案。市工业项目投资强度监管领导小组对经市规委会批准的新建、改建和扩建的工业项目业主提供的可行性研究报告进行联合审查，重点审查地块开发强度、项目概算及建筑、设备类投资清单等。
第九条工业项目投资强度控制要做到事中预警。在项目实施过程中，市工业项目投资强度监管领导小组成员单位按照各自职责，切实加强对项目建设的日常监管，重点检查项目规划执行情况，是否存在批多建少或不符合规划的情况；检查项目建设形象进度计划执行情况，是否存在不按计划推进的情况；检查项目财务支出情况，是否存在投入与支出严重不相符等情况。对检查发现的问题，要及时发放整改通知书，提出整改意见。
第十条严格分期建设项目用地供应管理。对用地规模需求较大的大型工业项目，应按照整体规划、总量控制、分期供地、限期开发的原则，根据项目建设需要分期实施、层次推进。对于分期建设的重大项目，根据项目总体规划合理预留用地，对预留土地设置开发时限，若超过规定期限未开发建设的，不予继续供地，并视情况将预留用地按照规划配置给其他项目。
第十一条土地出让成交后，签订《国有建设用地使用权出让合同》，具体明确项目固定资产投资额、投资强度、容积率、违约责任等相关条款。依照《国有建设用地使用权出让合同》约定付清宗地全部出让价款、依法取得《建设用地规划可证》后，国土资源部门依申请办理《国有土地使用证》。
第十二条对投资额度在亿元以下的工业项目，原则上不单独供地。严禁向淘汰类、高能耗、高污染、低效益的工业项目供地，重点保障投资高、效益好、就业多的国家鼓励类项目及我市的主导产业、新兴产业的用地需求。
第十三条项目建设单位应在项目竣工后，委托社会专业机构编制项目投资专项审计报告。
第十四条社会专业机构从事工业项目投资专项审计需符合下列资质标准和条件：
(一)具有乙级以上工程造价咨询资质并具备注册会计师技术力量的独立法人单位；或经批准设立并具备注册造价师技术力量的会计师事务所；
(二)具有工程造价咨询或工程预结算审价等相应经营范围；
(三)工程造价单位技术负责人具有工程或者经济系列高级专业技术职称和造价工程师注册资格，从事工程造价专业工作不少于10年；会计师事务所行政和技术负责人具有主任会计师以上资格；
(四)具有完善的组织结构、必要的技术装备、严格的质量管理体系和管理制度；
(五)从事过同类建设项目的造价审核，无任何不良记录；
(六)其他法律、法规规定的条件。
第十五条社会专业机构应参照国家、省有关法律、法规和标准编制项目投资专项审计报告，其主要内容包括：
(一)投资专项审计报告表；
(二)工程概况；
(三)审计依据，主要包括项目核准(备案)文件；《国有土地使用权出让合同》；建设用地规划可证、建设工程规划可证；施工合同、设备购销合同；有关财务资料；其他相关资料；
(四)审计结论，主要包括项目建设情况、建设用地履行产业政策情况、投资完成情况、投资强度情况；
(五)社会专业机构资质证书及营业执照、审核咨询人员签名、资格证书及资格章；
(六)项目建设单位营业执照；
(七)其他有关资料。
第十六条工业项目按规定竣工、所有设备安装完毕后，项目单位向项目所在地国土部门申报建设用地开发利用情况和提出工业用地项目评价审核申请，需提供以下材料：
(一)工业用地项目完工总结报告；
(二)建筑工程规划核实证书；
(三)国有建设用地使用权出让合同；
(四)项目立项核准或备案文件；
(五)项目环境影响评价文件；
(六)社会专业机构出具的项目投资专项审计报告；
(七)建设用地单位营业执照、税务登记证；
(八)根据相关规定需提供的其他材料。
第十七条经项目所在地国土资源、发展改革、城乡规划、统计、工信、环保、审计、监察等部门对申报项目进行联合初审，县(区)政府(管委会)审核后，将相关汇总材料一并报市国土资源局。
第十八条由市国土资源局组织市工业项目投资强度监管领导小组成员单位，审查项目建设单位上报的项目投资专项审计报告等，其主要内容包括：
(一)承担项目投资专项审计的中介机构及其人员是否具有相应的资格；
(二)项目建设规模及主要建设指标是否符合核准(备案)文件要求；
(三)项目建设内容是否符合产业政策和行业标准要求；
(四)其他应审核的内容。
第十九条经审核符合要求的建设项目，市国土资源局组织项目竣工土地检查核验。
经审核不符合要求的建设项目限期整改，整改后经审核符合要求的，市国土资源局组织项目竣工土地检查核验。
第二十条经批准分期实施的建设项目可以实行分期审核，分期实施的项目，一期建设投资强度达不到出让合同约定投资强度的，二期建设不予供地。
第二十一条实行《国有建设用地使用权出让合同》履约保证金制度。土地成交后，项目建设单位与国土资源部门签订《国有建设用地使用权出让合同履约保证协议书》，并由项目建设单位向国土资源部门按亿元以下成交宗地其成交总价款10%的比例、亿元(含亿元)以上成交宗地其成交总价款5%的比例缴纳保证金。项目建设单位按《国有建设用地使用权出让合同》约定期限开工的，经国土资源部门验收确认后，在15日内返还50%的履约保证金(含银行利息)，按约定开发建设并按期竣工的，经市工业项目投资强度监管领导小组组织验收确认后，15日内再返还项目建设单位缴纳的50%的履约保证金(含银行利息)。项目不能按期开、竣工的，履约保证金予以没收。
第二十二条项目投资规模、投资强度等主要指标不能按期达到《国有建设用地使用权出让合同》投资协议约定的，三年内不得享受地方出台的各项优惠政策，已获得的扶持资金由相关部门予以追回。
第二十三条实行工业项目投资强度违约责任追究制度。项目未如期达到约定条件的，按《国有土地使用权出让合同》约定追究违约责任。由国土资源部门按照实际差额部分占约定投资规模和投资强度指标的比例，征缴项目建设单位相当于同比例土地出让价款的违约金，并要求项目建设单位继续履约。
第二十四条未经国土资源部门项目竣工土地检查核验的，住房城乡建设部门不予受理项目竣工验收备案，不予通过竣工验收。
第二十五条项目建设单位隐瞒或者提供虚假材料，导致投资强度审核数据失真的，由建设单位负责承担违约责任。
第二十六条有关工作人员在投资强度监管过程中、、的，由市监察部门予以行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
建设用地容积率管理办法范文4
第二条在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。
第三条国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。
直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。
第四条城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
第五条出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。
出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
第六条规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。
附图应当包括：地块区位和现状，地块座标、标高，道路红线座标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。
第七条城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。
规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。
第八条城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城市规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。
第九条已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。
第十条通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。
受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。
第十一条受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。
受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。
第十二条城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。
第十三条凡持未附具城市规划行政主管部门提供规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。
凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。
第十四条各级人民政府城市规划行政主管部门，应当对本行政区域内的城市国有土地使用权出让、转让规划管理情况逐项登记，定期汇总。
第十五条城市规划行政主管部门应当深化城市土地利用规划，加强规划管理工作。城市规划行政主管部门必须提高办事效率，对申领规划设计条件及附图、建设用地规划许可证的，应当在规定的期限内完成。
建设用地容积率管理办法范文5
一、土地资源节约集约利用工作回顾
自上世纪**年代以来，特别是“**”期间，本市在土地集约利用方面进行了积极探索。
(一)在产业用地方面。结合本市产业结构调整，通过市场调节、结构调整和产业集聚政策导向，在中心城区，实施“退二进三”；在郊区，通过清理整顿开发区，淘汰、归并、整合了零星低效的产业用地，逐步形成了以产业基地为龙头、市级以上工业区为支撑、区级重点工业区为配套、郊区都市型工业园(产业街区)为补充的产业布局。
(二)在统筹、优化郊区土地利用方面。在尊重农民意愿的基础上，通过政策主导和典型引路的推进方式，在郊区推行了以节约集约利用土地为主要特征的“三个集中”战略，即：居住向城镇集中、工业向园区集中、农田向规模经营集中。
(三)在城市建设用地方面。通过规划引导、年度计划调控、用地全程管理和土地储备等综合手段，逐步在建设用地的规模控制和利用方向上，引入减量、再利用、再循环的可持续发展理念。在中心城区实施“双增双减”、存量土地再利用，推进地下空间开发利用。在郊区清晰了城市化战略构想，确立了“新城—新市镇—中心村”的组团式、紧凑型的用地布局。
(四)在集约用地政策建设方面。实行“批项目、核土地”制度，出台了《**市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》、《关于切实推进“三个集中”加快**郊区发展的规划纲要》、《**市地下空间概念规划》、《关于设立市级工业园区综合评价指标的意见》、《**产业用地指南》等规范性文件及标准。这些探索已经开始产生效益，突出体现在以下方面：
一是有效保障经济社会快速发展。在有限的土地资源基础上，全市生产总值已实现连续14年保持两位数增长；二是建设用地地均产出显著提高。全市建设用地地均GDP产出率从1996年的1．66亿元／平方公里，上升到2005年的3．81亿元／平方公里；三是工业用地集约效益有所提升。全市工业用地地均产出率从1996年的12．45亿元／平方公里提高到2005年的18亿元／平方公里，提高了约45％，工业布局的集中度从20％提高到54％；四是社会主义新农村建设取得新进展。以“一城九镇”为代表的试点城镇建设已有了实质性启动，郊区现代化新市镇的雏形正在逐步显现，为完善全市城乡规划体系建设奠定了基础。
二、节约集约利用土地面临的形势
**是一个人口多、土地资源相对缺乏、环境容量十分有限的特大型城市。从长远看，土地资源总量的有限性和可用量不断减少的趋势不会改变，资源环境已对经济社会发展产生了刚性约束。从土地资源消耗面临的资源与环境压力看，“**”期间是**全面落实科学发展观、加快“四个中心”建设进入关键阶段的五年，经济社会快速发展与土地资源稀缺的矛盾将日益突出。
“**”期间，本市土地利用方向和方式，必须切实转变思路，着眼于存量挖潜、着眼于结构调整，在已开发的建设用地中注重二次开发和复合利用。这是加快建设资源节约型城市的内在要求，是保障“**”社会经济稳定发展的必然选择，是推进经济结构调整和经济增长方式转变的基本手段。必须从建设资源节约型城市的角度，统筹人口、产业、基础设施、环境和土地资源等要素的协调发展，走土地节约集约利用的新路；必须转变观念、开拓思路，以制度创新和科技创新为动力，从提高土地投入产出水平、调整土地利用类型结构、激活存量低效用地、统筹全市土地资源等方面挖掘节约集约利用土地资源的潜力。
三、土地资源节约集约利用的指导思想和基本原则
(一)指导思想
按照全面落实科学发展观、切实体现“五个统筹”、努力构建社会主义和谐社会的要求，围绕建设资源节约型、环境友好型城市的总体目标，立足于**土地资源非常有限的市情，按照本市城乡规划体系的要求，以调整和优化用地结构为重点，以进一步提高土地综合利用效率为核心，积极引导优化土地资源配置，大力推进社会主义新农村建设，进一步提高土地资源对于经济社会全面、协调、可持续发展的基础保障能力。土地资源利用突出节约。通过控制建设用地总量和新增规模及节奏，减少城市经济社会发展对土地造成的不可逆的消耗。土地资源利用注重集约。通过增加资本、技术等生产要素的投入，强化土地利用效益，大幅提高土地利用的集约程度。土地资源利用强调效率。通过优化调整土地利用结构和布局，合理配置资源，体现土地利用效益的最大化。
(二)基本原则
坚持以保障经济社会可持续发展为出发点。实施和推进土地节约集约利用，不但体现在与人口、资源、环境、社会经济的协调，而且要综合考虑解决好与土地资源利用相关的粮食安全、水资源安全、生态保护等关系经济社会长远发展的战略问题。坚持以保护和合理利用土地资源为主题。推进节约集约的用地方式，不是寻找最高的土地利用强度，而是要实现最优集约度或最佳集约度，体现“严控总量、用好增量、盘活存量、集约高效”的用地理念，坚持“节流”与“开源”并举，把节约放在首位，努力实现资源的永续利用。坚持渐进原则和差别政策。尊重土地利用的客观规律，坚持加强和改善宏观调控与市场配置资源为主相结合，土地利用的开发利用强度和土地产出率体现与社会经济发展和科技进步相适应。坚持从严从紧管理和建立健全激励机制相结合，对不同区域、不同用途、不同行业和不同发展阶段的土地利用实施不同的差别政策。坚持以科技创新和制度创新为动力。加强集约用地的新理论、新方法、新规律等基础研究和关键技术的研究及推广应用。通过制度创新，逐步形成综合运用经济杠杆、财税政策推动节约集约用地的激励机制。
四、土地资源集约利用的规划目标
(一)总体目标
**年，**各类项目用地定额标准体系及评估考核机制基本建立，土地利用结构和空间布局进一步优化，郊区“三个集中”战略取得显著成效，土地资源的集约化利用水平和综合利用效益大幅度提高，土地利用方式由粗放单向型、外延扩张型向集约循环型、内涵挖潜型转变，土地资源对经济社会可持续发展的保障能力进一步提高，全社会保护土地资源、节约集约用地的意识明显增强。“**”期末，全市建设用地地均GDP产出率比“**”期末提高50％以上，“**”期间亿元固定资产投资额地耗水平比“**”期间下降40％左右。
(二)分类目标
中心城区：通过继续推进“双增双减”、“退二进三”战略，着力优化调整土地利用结构和布局，综合开发利用地下空间，进一步提升生活环境质量，建设体现繁荣繁华和**特色的现代化中心城区，建成服务业经济全面发展的重要区域，人均城镇建设用地从目前的35平方米调整到“**”期末的40平方米左右。郊区城乡体系建设：按照建设社会主义新农村的要求，在推进新城、新市镇和中心村的建设过程中，着力体现有层次的用地规模、互补共享性的用地结构和紧凑组团式用地方式，为“体系成梯度，布局成组团，城镇成规模，发展有重点”的郊区城乡体系建设提供基础保障。通过设定城镇增长边界，将全市郊区城镇建设的外延扩张规模控制在250平方公里以内。工业用地：按照“控制总量、用好增量、盘活存量、提高质量”的用地方针，进一步推进工业发展的集聚化、集约化和规模化，大力归并零星工业点。“**”期间，全市工业仓储用地总量控制在1000平方公里以内，新增工业用地控制在70—80平方公里。进一步细化并严格实施工业项目用地定额指标，提高新建项目用地审核标准，努力提高存量土地的利用效率，新增工业用地投资强度提升到30亿元／平方公里以上。“**”期末，全市工业仓储用地地均产出率从2005年的18亿元／平方公里提高到27—30亿元／平方公里，其中工业区单位用地产值达到55亿元／平方公里以上。农业用地：按照全市农业发展形成崇明三岛、黄浦江上游、杭州湾北岸、城郊结合部楔形农业区四大板块的布局，实施稳粮、扩经、调优、增效战略，使农田由生产型向生态型转变、由数量型向质量型转变，充分发挥农用地的生产、生态和景观等方面功能。努力将全市农业用地产出率从目前的900万元／平方公里提升到“**”期末的950万元／平方公里左右，户均经营耕地面积达到1公顷左右。基础设施用地：支持“枢纽型、功能性、网络化”的现代化基础设施体系建设，以**国际航运中心、**世博会、新农村建设、生态型城市和城市安全保障为重点，优先保障用地需求。加强基础设施用地的资源整合、设施共享、综合利用。规划期内，全市对外交通用地增加70平方公里左右。城镇居住用地：大力推广节能省地的生态房型和紧凑用地的中小户型住宅建设，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供应，其供应量不低于居住用地供应总量的70％，确保套型建筑面积90平方米以下商品住房占新审批新开工商品住房总面积的70％以上。农村居民点用地：继续有序推进分散农村居民点的适度集中归并，到“**”期末争取归并8000—10000个土地利用粗放的自然村落，将全市农村居民点用地从目前的557．8平方公里调减到450平方公里左右。
五、土地资源集约利用的主要任务
(一)搞好全社会经济发展用地的总量控制做好新一轮土地利用总体规划修编工作，完善土地利用规划体系，加强与国民经济和社会发展规划、城乡体系规划及产业发展规划的衔接和协调，统筹安排、合理配置全市各类土地资源。综合运用环境容量、功能定位、产业导向、城镇布局和用途管制的调控工具，引导和控制土地利用的总体规模，加强宏观战略管理。建立规划实施的评估机制和宏观调控的预警机制，综合运用GPS、RS、GIS等技术手段，建立并不断完善土地利用动态监测管理信息系统，定期分析土地利用规模、结构和方向的变动，为落实最严格的土地管理制度奠定技术基础。**年，全市建设用地总量控制在2610平方公里以内，其中城镇及工矿用地控制在1870平方公里以内。
(二)搞好规划期内新增建设用地规模的统筹安排从严从紧利用好土地计划指标，按照“有保有压”的原则，积极参与宏观调控，严格控制各类建设用地的规模、结构、布局和时序，体现“控增逼存”。新增建设用地指标的75％用于确保市级以上工业园区、六大产业基地等重点区域以及重点投资领域和市重大项目。完善土地储备库蓄水池的调控作用，强化土地储备中心功能，统一收购、储备、开发和供地，充分发挥土地总阀门的调控功能。支持中低价普通商品房和配套商品房建设。限制高地耗、高能耗、低产出的用地供应。严格按照《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》的要求，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住宅项目土地供应。
(三)深入推进“批项目、核土地”结合实际，分阶段建立并严格实施工业、基础设施、社会事业等各类项目用地的定额标准。从工业项目入手，逐步实现由按需供地向按标准供地转变，将用地定额标准扩大到基础设施项目和社会事业项目，严格按照标准进行项目用地审批。在全面推行六类经营性用地实施招标拍卖挂牌出让的基础上，积极稳妥推进工业用地的招拍挂出让。有效发挥市场对资源的配置作用，完善土地资源集约利用的市场机制。贯彻保护公共空间、农业用地、自然景观的用地理念，制定城镇建设集约用地的导向性政策。城镇建设引入“理性增长”理念，城市建设相对集中，适当增加居住点的居住密度，提供共享的社会公共服务设施。加强建设项目的用地预审和批后管理，根据项目优劣、轻重缓急、规划布局、产业导向和“三个集中”原则，以及各类建设用地规模指标体系的规定，建立和完善土地资源利用的综合评价体系及操作机制。
(四)充分盘活建设用地的利用潜力在全市范围开展土地清查，切实摸清各类用地的规模、分布和利用状况，并在此基础上针对不同情况拟定具体措施，充分盘活各类建设用地的利用潜力。
一是优先盘活闲置土地。健全闲置土地的动态监管机制和措施，对由于各种原因形成的闲置用地，采取限期开发、调整项目、整理复垦、土地回收等多种途径促进盘活。同时，通过完善土地闲置费收取、加强闲置土地处理的有关办法，加大对闲置土地的处置力度，从制度上防止和减少闲置土地的产生。
二是激活低效土地。从激活零星、低效工业园区用地入手，巩固开发区清理整顿成果，对存量建设用地中的批而未供、已批未用、部分闲置、低效利用等各类土地采取二次开发、主体调整、收购储备等措施进行有效激活。“**”期间，全市零星工业点减少50平方公里左右，整理各类工业用地20平方公里左右，淘汰劣势低效土地利用企业3000—4000家，腾出土地20—30平方公里，发展都市型工业、生产业和创意产业。
三是稳步有序推进中心村建设。依托产业和基础设施，科学布局农村居住社区，合理安排农村居住点，适当提高新建农民居住点的容积率。加大分散农村居民点的归并整合力度，协调推进原有零星宅基地的置换和复垦。
四是加大地下空间开发力度。在城市重点地区编制各类建设发展规划同时，编制地下空间开发利用专项规划。城市重点地区内新建项目，必须根据地下空间开发利用专项规划，编制地下空间开发利用实施方案。围绕轨道交通站点和交通换乘枢纽的建设，搞好地下空间的综合开发和合理利用。在人民广场、陆家嘴、北外滩、徐家汇、五角场等20余个重点地区，建设骨干型地下空间工程。在郊区新城规划建设中，结合轨道交通、民防工程、管线共同沟和公共活动中心的建设，开发利用地下空间。建设全市地下空间信息基础平台。
(五)挖掘城乡土地利用的综合潜力
1、提升第一产业用地的综合保障能力。“**”期间，按照“以建设促保护”思路，确保全市现有基本农田数量不减少、质量不降低。推进金山区国家级基本农田保护示范区建设，以点带面，加大基本农田建设力度。继续推进设施粮田和设施菜田建设，按照现代设施农业和生态农业模式，开展田、水、路、林、村综合整理，增加有效耕地面积，促进农业用地规模化经营，引进新农艺，运用新技术，不断提高农田质量和集约利用水平。同时，努力提升并充分发挥全市农用地特别是耕地资源的综合生产功能、生态服务功能和景观文化功能。
2、逐步提高第二产业新增项目的投入产出水平。“**”期间，除有特殊工艺要求外，工业项目新建厂房容积率要达到0．8以上，都市型工业项目的标准厂房容积率要达到1．2以上。“**”期末，全市工业用地平均建筑容积率比现状提高20％左右；进一步提高工业布局集中度，市级以上工业区和六大产业基地的产出占全市工业产出的比例提高到70％左右。
3、提升第三产业用地的综合利用效率。中心城区，结合功能布局和用地结构的调整，大力发展现代服务业，以黄浦江两岸开发建设与**世博会建设为重点，处理好保护与利用的关系，通过对工厂仓库码头、交通运输用地的调整，对两岸的水体空间资源、历史文化资源和景观资源进行综合开发，使黄浦江滨水地区成为展示**城市土地综合利用功能风貌的代表。郊区，按照有关规划要求，有序推进若干各具特色的现代服务业集聚区建设。世博会建设以土地开发结合旧城改造和产业结构调整为依托，形成以两岸滨江生态绿地为基础的一轴一核和五大片区的会展功能区，形成体现自然、人文和历史特征的世博展区，形成国际文化商务交流的可持续利用的综合区域，充分发挥休闲、旅游、会展、商服的综合功能。
(六)推进基础设施用地的集约化利用一是推进地下市政场站设施的建设。在城市各类公共活动中心、黄浦江、苏州河沿岸地区以及其它城市用地紧张或者景观环境要求较高的地区，结合地面绿地和高层建筑等项目，建设地下或半地下市政设施。在中心城区，推进架空线入地，有条件的逐步实施地下变电站，推进专业线缆沟的使用，结合地面建设绿地、公园和非永久性、非居住、非公共活动建筑等，进一步提高土地资源综合利用效率。结合郊区新城和重点城镇建设，推进变电站入地，有针对性地开展建设共同沟的专项研究，努力集约化利用地下空间资源。
二是结合重大设施的建设，进行土地的综合开发和利用，使其具有复合式功能。对大型绿地、大型体育、文化、休闲等设施的开发建设，结合相关规划和实际功能需求，倡导综合设置地下商业、娱乐、民防、物资存储等功能；对轨道交通建设，要以枢纽车站为核心，加强周边各类相关设施的互相连通，形成与地上密切衔接，以交通功能为主导，集商业、休闲、民防等功能于一体的地下综合公共活动空间。
三是有效利用现有集中卫生填埋资源，减少简易堆场的数量。建立、健全郊区生活垃圾收集、中转、运输处置系统，减少郊区分散填埋和堆放垃圾占用的土地。同时将矿化垃圾处置技术纳入科技开发项目中，并制定实施计划。
六、土地节约与集约利用的保障措施
(一)加强行政管理，建立政府主导、多方参与的推进模式
从行政推动层面，制定整套推进土地资源集约利用的产业政策、价格政策、财税政策和投资政策等，明确推进目标、推进重点和保障措施，落实政府、企业、社会团体和市民的各自责任。建立由相关部门参加的联席会议制度，负责专项规划的实施和跨部门的协调推进，对有关体制、机制、政策和技术标准等方面进行充分衔接。地方政府具体推进节约集约用地政策和措施的实施，明晰企业、社会团体和市民节约集约用地的义务和权责，提供有利于企业、社会团体和市民推行节约集约用地的公共服务平台。
(二)开展动态监控，形成土地集约利用绩效评估的标准和机制
一是开展建设项目用地定额标准和核定办法研究。按照“批项目、核土地”要求，完善各类建设项目用地定额标准体系，研究制定有关核定、评价及操作办法，建立用地规模核定制度。
二是加强建设项目用地的批后管理和后评估。建立项目用地供应评估机制，加强对土地利用总体规划和计划实施情况的动态评价研究，跟踪掌握已批建设项目用地的供地、投资、开工、竣工、开发强度、产出效率等方面情况，作为评估考核的基础依据。
三是强化区域(各区县、开发区)土地利用综合评价。逐步推进开发区土地利用集约情况的评估工作，形成定期评价、通报机制，主要评价内容是土地利用效率和效益、闲置土地和低效用地情况、违法违规用地情况等。探索对区县土地利用情况开展综合评估的办法，逐步建立全市土地利用绩效评估的长效机制。
四是建立地价与土地利用集约程度挂钩的调节机制。完善土地市场运行的基本制度、组织架构和运行模式，推进全市统一、透明、规范的土地有形市场建设。按照国家要求和本市经济社会发展的实际情况，加快研究更新本市基准地价。在不低于全市各类土地基准地价的前提下，对土地利用低效的适当提高供地价格，对土地利用效率高的适当给予优惠。
五是建立土地供应与土地集约利用考核结合的评估机制。根据区域不同情况，制定相应的考核标准，并提出逐年提高土地集约利用水平的具体目标和要求，将土地供应与节约集约用地情况挂钩，特别是将增量用地计划指标和存量土地消化利用情况挂钩，建立长效的评估激励机制。对土地集约利用度较高的地区，倾斜安排下一年度土地利用计划，优先办理农用地转用、土地征用审批手续。对土地利用集约度不高、未达考核标准的地区，暂停办理该地区的用地审批手续，或相应核减用地指标。
(三)鼓励制度创新，开拓土地节约集约利用促进可持续发展的新路
一是完善城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩的机制。以“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”为原则，进一步完善有关政策机制，通过将城镇增量建设用地指标与农村存量建设用地盘活相挂钩，实现城乡建设用地的总量控制。
二是鼓励和支持盘活存量建设用地。完善有关政策机制，加大对提高存量用地利用效率的政策鼓励和资金支持力度。在规划许可前提下，鼓励用地单位通过整合挖潜，通过翻建多层厂房等方式，适当提高容积率。鼓励新企业租用或购买闲置厂房，挖掘土地利用潜力。探索利用存量用地二次开发，加快淘汰劣势企业，调整产业结构，提升产业能级。
三是建立企业用地退出机制。对闲置土地、低效土地在规定期限内仍未达到有关整改要求的，动员其用地单位退出占有的土地资源，并允许退出的土地指标按照有关规定进行再利用。
四是推行工业用地前期开发和招标、拍卖、挂牌出让。制定相应计划，明确操作机构，通过工业用地的前期滚动开发，缩短项目供地周期，提高用地效率和质量。对工业用地逐步全面实行招标、拍卖、挂牌出让，并严格执行出让最低价标准，进一步发挥市场机制对工业用地的配置作用。
五是探索以市场配置方式对经营性基础设施用地的使用进行改革。在对经营性用地、工业用地实施招拍挂出让的基础上，对部分占地规模较大的经营性基础设施用地，逐步通过市场配置实行有偿使用。
六是运用经济杠杆，健全节约集约用地的激励机制。以土地置换、土地租赁等方式，将项目集中到市级以上工业区的，政府在财政转移支付、融资、绿色采购、贷款贴息、专项基金支持、增值税和所得税减免等方面予以支持。
七是促进开发利用地下空间。完善地下空间开发利用的管理机制，对于以市场配置方式取得的地下建设用地使用权的，政府在融资、抵押等方面予以支持。
(四)完善政策规定，形成指导节约集约用地的规范和标准体系
在继续推进实施《**产业用地指南》、《**工业产业导向及布局指南》等地方规范的基础上，加快研究促进土地复合利用的相关管理办法。完善修订《**产业用地指南》，抓紧研究出台基础设施项目和社会事业项目用地定额标准，研究制定《**市闲置土地处置办法》、《关于进一步促进本市工业节约集约用地的若干意见》，以及工业用地招标拍卖挂牌出让办法、开发区及工业项目用地后评估实施意见等一系列配套政策。制定出台《**市地下空间近期实施性规划》、《**市城市地下空间建设用地审批和房地产登记若干规定》等规划、政策和办法，建立健全开发利用地下空间的法规政策环境。加快研究以建设用地地均GDP产出率、亿元固定资产投资额地耗、容积率、土地利用率和集中度等指标为基本框架的土地集约利用评价指标体系和相关统计制度，并把主要指标逐步纳入国民经济和社会发展规划。
(五)强化技术手段，支持试点项目攻关和节地典型的推广
重点研究节能省地住宅用地模式，绿色世博园区土地二次开发和后续利用的运行机制，地下空间开发、地下建设用地使用“三维”范围的权利界定，崇明生态岛、绿色园区和精细农业的耕地资源保护等方面内容。评估和总结中心城区楼宇经济、都市型工业园和创意园的节地经验，积极推广闵行经济技术开发区等节地典型的用地理念。建立节约集约用地技术方法咨询服务体系，开展信息咨询、技术推广，充分发挥行业协会作用。
(六)坚实社会基础，营造节约集约用地的良好社会氛围
一是建立专项规划的公开制度。及时向社会公布有关节约集约用地的技术、管理和政策等方面信息，对社会公布的内容包括节约集约用地的总体目标、基本原则、主要任务、职责分工和具体措施等。同时，建立定期检查通报、鼓励社会监督等方面制度。
建设用地容积率管理办法范文6
中图分类号： TU984 文献标识码： A
引言
新形势给控制性详细规划带来了新的机遇和挑战，也不断暴露出控规规划与实施中存在的诸多问题。为此，必须完善控制性详细规划与管理办法，努力提高控制性详细规划对城市发展建设的综合调控能力。
一、控制性详细规划面临的问题
1、控规指标弹性不足
控规指标的强制性就是要对建设用地规划内容进行清晰、明确的控制，然而面对快速城市化过程中充满了不确定的实际情况。控规指标的强制性不仅无法凸显应有的刚性属性，反而带来的修改的刚，造成了控规修改的烦琐。进而导致实际工作中违法修改和“编而不批”的现象大量纯在。控规指标强制性，又要研究它的控制弹性，虽然与法律法规的确定性和稳定性要求存在一定矛盾，维护控规的严肃性和科学性，实现规划控制的刚性要求就必须正式控规指标弹性问题。
2、控规指标确定缺少城市经济分析
控规编制过程中大多数较关注规划图纸的成果，多平面空间形态的分析，什么绿化景观，道路交通组织等等分析一大堆。但是对控规指标如何确定，分析过程、依据往往没有表述，最多是在文本里把技术规定里面的容量控制表格抄一下。特别是缺乏在市场经济主导下城市开发控制的经济可行性方面的研究。现在项目上马都要算经济账，亏本生意不会做。往往我们现在等项目要实施的时候，一算经济账，如果亏本，又要调整控规了。对于控规编制过程中我们缺乏经济测算就把指标确定下来，作为规划主管部门心里也比较虚的，也很难坚定的坚持规划内容，从而造成规划编制和管理造成矛盾。
3、公众参与在控规指标确定中作用缺少
公众参与在城乡规划法里面提到了法定的地位，工作参与有利于城市规划公共政策职能的实现，同时可以反映广大公众利益的诉求，是对规划公正性、公平性、科学性的保障。控规是直接引导城市建设，它关系到公众的切身利用，所以在控规编制阶段公众参与尤为重要。然而恰恰这方面是现在我们在规划编制当中最为薄弱的一个环境，得不到重视。一方面是公众参与手段缺乏，另一方面是我们规划管理部门认为公众参与了导致效率降低了。现在的公众参与多数是一种表面的形式，对于实质性对规划编制过程中产生的作用是很小的。这就导致了规划在实施过程中的矛盾不断，阻力重重。还有公众缺乏参与了，规划的严肃性也缺乏了，导想改就改了。我想城乡规划法的公众参与的立法本意也是增加规划的透明度，来制约规划修改的随意性。
4、控规指标确定与上一层次规划衔接不足
控规作为总体规划和修建性详细规划、具体项目建设的中间环节，如何能有效落实总体规划战略性、全局性设想，确保城市重要公共设施，优化局部控制，衔接总体规划所确定的城市规模，是控规编制工作需要解决的核心问题之一。但从现在控制性详细规划编制的情况来看，从总规到控规，城市的用地规模衔接基本是没有问题，但是控规的人口规模往往都是远远超出城市总体规划所确定的人口规模，而且不是超一点，往往都是成倍成倍的超。从而到时候了其他重要公共设施的变化，如供电、供水等等。
二、提高控制性详细规划的方法和建议
1、明确控规编制的主体
根据控制性详细规划编制计划，对需要编制控制性详细规划的地区进行前期研究与可实施性研究，明确实施主体，确定具体的控规编制区域。在控制性详细规划编制任务书中落实总体规划对本区的定位，落实发展单元的控制要求，延续总体规划的要求。保障总体规划在控制性详细规划层面的分解、落实，实现城市不同规划层次的一盘棋。
2、综合多种方法确定控制指标
力求科学指标的确定必须有科学的根据，特别是容积率这种敏感的问题，可综合运用形体布局模拟法、经验归纳统计法、调查分析对比法这三种现有的控制指标确定方法，相互校验，以避免单一的方法有失偏颇。同时运用微观经济学原理，加强经济效益分析，协调业主利益最大化和公共利益最大化的关系，确保土地价值得以充分实现和公共设施得以有效利用。
加强经济分析，进行合理的经济、开发测算。经济分析是研究土地开发建设潜力，形体布局模拟是将规划空间具象化，分析对比统计是总结借鉴他人经验，规划只有综合考虑了多种因素，并结合实际，才能确定出符合地方发展要求的控制指标。
3、积极运用城市设计理念，提高规划的直观性
在控制性详细规划中运用城市设计理念，增加一些对开发活动的原则性引导和人性化考虑，如建筑体量、形式、色彩、空间组合等，有利于创造宜人的城市空间，进一步修正控制指标，协调整个规划范围的景观控制。但在城市设计引导规定中应避免只定大原则，过于笼统，必须把控制原则真正落实到各个地块的具体要求中，才能发挥作用。
4、强化全过程的公众参与，制定信息公开机制
随着市场经济改革及其在此基础上的社会结构转型，民主化进程推动了公共管理的社会化，在城市规划领域，由单一纵向的城市管理模式向多元化网络型城市管治模式转变已成为公共管理社会化的必然要求。引入公共参与机制来推动城市规划编制合理性、决策的科学性、实施的可行性已成为全社会的共同呼声。因此，必须加强城市规划公共参与的制度化建设，使象征性的公共参与向实质性的决策参与转变。
5、适应市场变化
从目前控规修改的诉求可以看出，控规地块的主要用途、容积率两项控制指标，受市场变化的影响很大。特别是容积率指标，直接关系到开发商的利益，是控规修改的热点所在。随着用地性质和容积率的变化，建筑密度、绿地率、建筑高度等指标也必然相应变化。若在控规对地块用地性质和容积率进行弹性控制，将有利于控规适应市场条件变化，避免控规制约城市发展。
但是，大多数控规修改都会增加控规范围内的居住人口容量以及建筑容量，这将给城市公共设施的服务水平、服务质量以及城市基础设施的承载力等造成了较大的影响，对社会公益工程和生态环境等的建设极为不利。因此，控规有必要对用地性质和容积率的控制弹性进行适当约束，即对用地性质提出兼容性控制要求，同时明确容积率的弹性变化区间。
然而，若控规对用地性质和容积率进行弹性控制，在对城市局部地段集中使用某一类用地兼容或集中按容积率弹性上限实施，将导致城市空间资源不均衡使用。因此，如果将控规范围按城市干道和公共设施服务半径分成若干街区，对街区主导属性和容量进行控制，则可避免上述问题的出现。
结束语
总之，控制性详细规划是我国现行城市规划体系中具有法定效力的规划编制层次之一，是对城市土地开发和各项建设活动进行规划调控及行政管理的依据。控制性详细规划以落实总体规划为目的，以土地使用控制为重点，以实现具有现代化的、高水准的、环境优美的合理城市布局。在我国快速城镇化发展的背景下，控制性详细规划由产生、发展到逐步成熟，彰显出许多适应社会主义市场经济和民主与法制建设快速发展的地方，在城市建设中发挥着巨大的作用。因此，城市规划工作者更应该不断改进控规的编制方法，提高控规的科学性，保障控规的实施权威性。
参考文献：
[1]张泉.控制性详细规划制定问题探讨[J].城市规划.2012（02）.
