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住房抵押贷款范文1
上世纪五十年代，房产价值转换抵押贷款的产品概念传入美国。美国的第一份反向抵押贷款合同可以追溯到1961年Deering储蓄协会的Nelson Haynes为他高中足球教练的遗孀所做的贷款安排。美国早期的反向抵押贷款一般由小贷款机构和地方政府机构发起并承办。地方政府为维护自己的利益，规定贷款只能用于缴纳财产税和房屋修缮。
1981年美国成立了独立的非盈利性组织――房产价值转换国家中心，其主要职责是向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和教育。根据全国住房法案，国会在1987年设立了房产价值转换抵押贷款（HECM）保险示范项目，由联邦住房管理局（FHA）提供这种反向抵押贷款公共保险项目。FHA为经其批准认可的贷款机构发放的贷款提供担保，有效消除了贷款风险。Fannie Mae于1989年开始购买所有合格的HECM贷款，为反向抵押贷款的流通构建了一个二级市场。之后，反向抵押贷款在美国得到快速发展。目前，全美有120多家贷款机构提供HECM贷款，一些政府部门和非盈利组织如美国退休人员联合会（AARP）和美国住房和城市发展部（FEUD）为退休房主提供免费的咨询服务。
1995年Fannie Mae公司推出了自己的反向抵押贷款产品HomeKeeper，这是对公众参与反向抵押贷款行业的又一大促进。Homekeeper在首次推出后就大受欢迎，极大地促进了美国反向抵押贷款市场的发展。
上世纪九十年代期间，一些大的金融机构通过改进产品设计和兼并联合，重塑了美国反向抵押贷款行业的市场结构。1996年ULLICO成立了一个新部门重新设计了自己的产品以细分投资者。1999年Financial Freedom通过Lehman Brothers投资银行融资兼并了Transamerica Home First。1999年8月Lehman Brothers把从Financial Freedom购买的反向抵押贷款资产包进行了证券化，标准普尔对该项资产组合进行了评级。反向抵押贷款行业的进一步整合发生于2000年，Financial Freedom被Lehman Brothers的一个部门合并，并开始购买Unity Mortgage Corporation公司的反向抵押贷款业务。2001年8月Financial Freedom成为Lehman Brothers的一个分支机构，开始购买Senior Homeowners Financial Service公司的反向抵押贷款批发业务。
迄今为止，美国的反向抵押贷款市场最为成熟完善，其发展反向抵押贷款的成功经验被其他国家纷纷效仿。
二、美国主要反向抵押贷款产品
（一）房产价值转换抵押贷款（HECM）。为促进反向抵押贷款市场的发展，1987年美国国会授权美国房屋与城市发展署（HUD）发起了一项反向抵押贷款保险论证项目，由HUD及属下的联邦住宅管理署（FHA）运作，HUD负责设计、修改HECM计划，FHA负责运营。但HUD及FHA都不是HECM的贷款人，HECM合约是由银行、抵押贷款公司或其他私人机构发出的，最后，几乎所有反向抵押贷款合约都将转售给联邦抵押贷款协会，同时Fannie Mae也积极参与改良HECM的运作。HECM是美国最重要的、最受欢迎的反向抵押贷款，在每个州都能申请到这种反向抵押贷款产品，占到市场的90～95%。HECM可以采取多种领取方式，有一次领取、每月领取、年金领取，或是以上的组合等。其信用额度方式最受欢迎。
（二）住房持有者贷款。Homekeeper计划在反向抵押贷款市场上的重要性仅次于HECM。它由Fannie Mae自己设计并于1995年初发行的一种反向抵押贷款，与HECM相近，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Homekeeper的主要优点是拥有较高价值房产的住户可以借到更高数额的资金，这是因为Homekeeper不受HECM借款最大数额的限制。Homekeeper还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，增加其借款数额。对于同时符合HECM和Homekeeper贷款条件的借款人来说，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Homekeeper贷款。与HECM相比，目前Homekeeper贷款规模还较小。
（三）私营市场产品。这是由私人性质的保险公司、银行和信贷公司向拥有较高价值房产的62岁以上老人提供，对申请人的收入和借款使用目的没有任何限制。国家再保险人不承保这一反向抵押贷款方案，所以贷款人只能向借款人收取一部分风险保费以承担借款总额超过房屋净值的风险。目前，这一方案只向美国部分州提供。其中，最著名的当数由隶属雷曼兄弟银行旗下的“财务自由”老年基金公司设计推出的高额反向抵押贷款，即财务自由计划，只在美国21个州销售，专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。
三、总结
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1、有利于增强商业银行资产的流动性
商业银行资产的流动性是指商业银行在资产不蒙受损失的情况下迅速变现的能力。商业银行在业务经营中,常常由于流动性不足而导致经营风险。住房抵押贷款证券化有利于解决这个问题,它使商业银行在没有损失甚至有赢利的情况下缩短了贷款平均期限,增强了资产的流动性,提高了商业银行应付突发危机的能力。提高流动性是中国银行业开展资产证券化的主要动因,在中国银行业资本充足率普遍不足的情况下,资产的流动性就显得尤为重要。
2、解决了银行资产和负债不匹配的问题
根据银行长期进行资产负债管理得出的经验,短期资产应跟短期负债匹配,长期资产应跟长期负债匹配。但在现阶段,我国商业银行的负债绝大部分是短期负债(活期存款和一年期存款),而住房抵押贷款却是时间可长达30年的长期贷款,这就出现了资产不匹配问题。虽然银行对资金有借短贷长的转移功能,但这仅仅是一定范围内的,若长时间超负荷运转,就会给银行的经营带来不安全的隐患,有可能出现挤兑现象。把长期的住房抵押贷款短期化,能使商业银行的资产和负债不匹配问题迎刃而解。
3、提高了商业银行的资本充足率
根据《巴塞尔协议》,资本充足率是以资本对风险资产之比来衡量的,该比率不应低于8%。一个银行的资本充足与否是表明银行经营管理是否健康和可靠的重要标志。近年来,世界银行业难题中一个最为棘手的问题就是如何筹集并保持充足的资本,我国银行业也不例外。若住房抵押贷款证券化,商业银行则有可能把大量的表内资产转化为表外资产,而表外资产所需的资本金要大大少于表内资产,这样就可提高四大商业银行的资本充足率,增强我国银行业抵御风险的能力。
4、有利于促进房地产业的发展
我国的房地产业处于持续发展阶段,但相对于人们的需求来说,房地产市场还是过于萎缩,除了居民收入低这个因素之外,另一个重要的原因是取得银行贷款难。虽然人民银行将住房贷款与房价款比例从70%提高到80%,并把个人住房贷款最长期限延长到30年,但还是没有解决贷款来源的问题,致使商业银行办事打折扣,缩短贷款期限、减少按揭成数,使得我国住房抵押市场发展不良,制约了房地产业的发展。若住房抵押贷款债券化,商业银行就有充足的资金来发放贷款,圆居民的住房梦。
5、丰富了金融投资品种
我国金融市场比起发达国家还不是很成熟,随着利率的连续下调,几个单调的金融品种已不能满足投资者的需求,致使大量的资金闲置,住房抵押贷款证券化的出现可谓正当其时。
2、住房抵押贷款证券化的难点及对策
1、住房抵押贷款证券化的模式
有关方面提出两种模式。一种是美国模式,即成立一家专门的证券化组织机构,负责购买并重组银行的个人住房抵押贷款,发行证券,归集现金流,组建没有经营业务的特设机构。特设机构仅代表证券投资者拥有贷款的所有权,保证其不受任何机构的影响。这种模式可实现个人住房抵押贷款的“真实出售”和抵押贷款库的“真实隔离”。另一种是德国模式,即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,被证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中。实施住房抵押贷款证券化的关键是要实现“真实出售”和“真实隔离”,从理论上看,美国模式似乎更能符合要求,但实施美国模式要求金融市场比较成熟和发达,相关的法律制度比较健全,对金融技术手段的要求也比较高,我国现阶段显然还达不到;从操作上来看,如果能设置有效的防火墙,德国模式应该是比较现实的选择。
2、住房抵押贷款证券化工具的确定
国外住房抵押贷款证券化的工具有很多,以美国为例,美国一共有三种抵押担保证券,一是抵押转递证券,二是剥离式抵押担保证券,三是担保抵押债务。若我国住房抵押贷款证券化市场比较成熟,这几种工具都可借鉴。但在目前的起步阶段,我们应选择简单、宜操作的工具。抵押传递证券应该是首选。这种证券是这样产生的,即一个或多个抵押品持有者组成一个抵押品的集成体(组合),然后出售该组合的股份或参与证书。一个组合可以包括几千种或仅仅几种抵押品。这种证券操作简单,而且分散了风险、增强了流动性,对投资者有着很大的吸引力。
3、如何重组现金流
抵押转递证券的现金流取决于基础抵押的现金流。住房抵押贷款的核心技术是现金流的重组,其现金流量包括本金及利息的偿付。一个抵押品组合里所有品种的利率及贷款期限不可能相同,这使得银行必须重组现金流以满足需要。一个组合里贷款有成百上千笔,银行不可能测算出每一笔贷款的违约程度,但每一组住房抵押贷款在违约率的大小、平均还款期限方面却有很强的规律性。商业银行可根据大数定律使整个组合的现金流呈现出一定的规律性,简单快捷地预测现金流。鉴于我国对于把贷款风险进行量化的技术不是很高,若重组现金流不当,会给住房抵押贷款证券化带来很大障碍。我国抵押转递证券的现金流支付方式最好与住房抵押贷款每月支付一次本息的还款方式相符合,采用灵活的按月、按季、按半年等方式支付利息(将提前偿还的比率也考虑进去),并在适当的时间偿付本金。
4、住房抵押证券定价的问题
具体操作上,住房抵押贷款证券如何定价是首要解决的问题,也是证券能否发行的前提条件。一般国家多以国债利率为参照,但在我国按此实行有一定难度。银行若想获得收益,证券利率必须低于贷款利率。目前,我国的住房抵押贷款利率比正常的固定资产贷款利率要低,而固定资产贷款利率与当前的国库券利率相比,也相差不大,若证券利率参照国债利率,则银行几乎没有利润可言,这样就加大了实施住房抵押贷款证券化的难度。从我国目前的经济发展情况来看,利率不可能在短期内走向市场化,人民银行可强制解决利率倒挂问题,把国债利率视为无风险利率,其他利率的制定在参照国债利率的基础上加上风险溢价。这样就理顺了利率,打开了利差空间,有利于证券化的顺利进行。但仅有利差空间是不够的,由于住房抵押贷款一般为浮动利率,住房抵押证券一般为固定利率,二者之间利率基础不同,在住房抵押证券定价问题上还需要利用金融衍生工具,如利率互换等来防范利率风险。
5、有关担保、资信评估等中介机构的培养
信用增级是住房抵押贷款证券化顺利实施的基础,为了刺激投资者的购买欲望,除了提高证券的收益性外,还应减小其风险性。没有科学合理的住房贷款担保体系,已成为制约我国住房抵押贷款迅速发展的障碍,若一级市场不发达,则二级市场根本无从发展。鉴于住房抵押贷款证券还不为投资者所了解,为了提升证券的信用、推动住房抵押贷款的良性发展,我国应借鉴美国由政府设立担保机构的做法对抵押贷款进行担保。政府信用担保债券由于有国家信誉作担保,其信用程度几乎与国债相同,被称为“银边债券”。美国作为住房抵押贷款证券化初创的国家,其政府在证券化的发展过程中起了关键性的作用。但仅有担保机构是不够的,我国还应大力发展和规范其他中介机构。住房抵押贷款证券的发行需要多家中介服务机构参与,根据国外经验,住房抵押贷款证券化交易往往要涉及到投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构等多家中介服务机构。中介机构的服务可为市场提供对称信息,增加交易的透明度,增强人们对证券的信任感。
6、有关人才的培养
住房抵押贷款证券化涉及面相当广泛,是一项技术性很强、专业化程度很高的系统工程,需要银行、证券、评估、法律、会计、保险等多方面的知识。有关机构应未雨绸缪,树立以人为本的企业文化,灵活人才的选拔机制、培训机制、激励机制,以促使证券化顺利实施。
【参考文献】
[1]戴根有:中国金融业住房信贷回顾与展望[N].中国证券报,2002-07-07.
住房抵押贷款范文3
关键词:住房抵押贷款;次贷危机;贷款证券化
中图分类号:F83文献标识码:A
一、对美国次贷危机的回顾
2008年下半年以来,随着美国次贷危机进一步加剧,逐步演化为全球性的金融危机和经济危机。在人们期盼政府救市政策奏效时,难免会产生对这次次贷危机产生的原因进行分析。此次次贷危机的爆发虽然与金融机构的防范不力以及美国宽松的公共政策有关,但和金融衍生品的滥用也有着紧密的联系。
美国次贷危机进一步演化成经济危机有其内在的必然性。其中以资产证券化为代表的金融创新工作的滥用为此次经济危机的爆发埋下了隐患。为了提高银行资产的流动性和避免信用风险,商业银行对其资产进行了证券化,形成了以住房抵押贷款为支撑的证券、资产支持证券等一系列证券化产品,从而将贷款的风险通过证券化转移给了投资者。随着风险的转移,银行贷出的资金也能够迅速地收回,从而使银行有更多的资金用来提供贷款。由于银行的风险能够进行转移,故银行在发放贷款时的审贷标准有所放松,让一些没有资格和无能力偿还的消费者也进入金融房贷市场。同时,一些次级贷款公司也纷纷趁机降低借贷标准,甚至推出零首付贷款,消费者不用提供任何有关偿还能力的证明。这在房市火暴低利率的时候,银行可以获得高额利息收入而不用担心风险。但随着美联储连续17次的加息,使得利率一直攀升,大部分的借款人由于利率的上升给他们造成了很大的负担,违约风险频频发生,从而造成了银行大量的坏账。再加上房市开始降温,很多借款人就算把房子抵押给银行照样造成银行的大量亏损,次级抵押贷款市场出现危机。
二、住房抵押贷款证券化的作用
虽然美国次贷危机爆发的主要原因来自于房地产金融衍生品市场,但美国住房抵押贷款证券化这一衍生品能在这几十年来迅猛发展,不得不承认有它自身的优点。
1、有利于提高商业银行资产的流动性。商业银行的主要业务仍然为存贷款业务。商业银行的存款多为居民的活期储蓄存款,商业银行的贷款主要是长期贷款,这种“短存长贷”的局面容易引起商业银行资产的流动性不足。商业银行的经营在满足安全性和收益性的同时,流动性原则是至上的。如果商业银行的资产失去流动性,必定会对商业银行产生严重的影响。在贷款缺乏二级市场的情况下,商业银行只有打折出售其贷款,商业银行靠出售其贷款和手中的证券都无法满足对资产流动性的需求时,就有可能被挤兑,甚至面临破产的风险。此时,如果商业银行把这些长期信贷通过合理的构建资产池,将其证券化,然后通过发行转手证券将自己的贷款出售给投资者,这样,那些缺乏流动性的长期贷款就会变成流动性强的证券从而在市场上流通;同时也可以提高银行的资金充足率,降低信贷风险。
2、将住房抵押贷款证券化有利于降低借款人的成本。由需求和供给定理可知,如果供给大于需求,在市场竞争的情况下,将会导致市场上这种商品价格的下降,反之亦然,而住房抵押贷款也具有商品的这一特性。如果银行有充足的贷款来提供给借款人,在各银行竞争的情况下将会导致利率的下降,对借款人来说将会节约一部分成本。当银行资金短缺时将会提高利率来抑制民众借款。资产证券化正好解决了资金来源不足的问题。通过资产证券化,商业银行可以把贷款出售转换成现金,并从事新的贷款业务,这样反复循环,贷款银行便会有不断的资金来用以提供贷款,借款人便可以依据个人的财务状况做出最有利的选择。
3、扩大了投资者的选择空间。我国证券市场的投资者主要为机构投资者。目前我国的机构投资者,如保险基金、退休基金等在考虑收益稳定性的情况下被限制了投资范围,只能局限在国债、高等级的债券投资,投资的品种较为单一。住房抵押贷款证券化的发展,将会扩大它们的投资范围,丰富他们的投资领域。这些机构投资者可以充分利用这些产品增加分散风险、追求高收益的能力。对于个人投资者来说,人们经常将自己手中的储蓄存入银行,通过获得利息来对资金进行保值,经过央行的多次降息,目前国内商业银行的利率已经降到较低水平,人们通过银行很难再达到保值增值的目的。而现有的其他投资品种(股票、债券)由于风险高、回报低等因素使投资者找不到更好的投资领域。住房抵押贷款证券化刚好填补了这一投资品种的空白。
三、我国发展住房抵押贷款证券化的可行性和必要性
1、发展抵押贷款证券化的可行性。首先,住房抵押贷款规模的扩大。要使住房抵押贷款证券化能够发展起来,最重要的因素就是要有相当规模的抵押贷款资产,只有这样才能获得规模效益,节约成本。美国房地产抵押贷款的规模占到GDP的54%以上,这也是美国住房抵押贷款证券化迅速发展的重要原因。其次,随着我国停止福利性分房制度的改革,我国住房市场化的速度也将加快。住房抵押贷款占总贷款额的比率从2000年的3.33%上升到2008年底的10.31%,同时由于政府的鼓励和支持商业性个人住房抵押贷款,在一定程度上也将加快贷款的速度,为证券化奠定物质基础。同时,商业银行也能通过把贷款证券化获得一定的服务费收入。再次,由于我国的投资产品种类单一,而住房抵押贷款又是一种优质的资产,投资者的收入会有一定的保障,故中介机构发行住房抵押贷款支撑证券投资者也容易接受。这些条件给住房抵押贷款证券化提供了可行性。
2、发展住房抵押贷款证券化的必要性
(1)持有抵押贷款具有的风险性。住房抵押贷款虽然有高额的利润,但同时也具有收益的不确定性。首先,持有贷款具有流动性风险。在贷款未进行资产证券化之前,银行承做的抵押贷款通常是以储户的短期存款为主而定期存款的期限多在1年左右,住房抵押贷款的期限有高达30年之久,本金收回的速度很慢,因此两者在期限上存在明显的风险不匹配性。随着人们对住房抵押贷款需求的增加,将会大大影响商业银行资金的周转,形成资金与负债本金流动性不足的风险。其次,持有抵押贷款还使银行承受违约风险。借款人的违约风险是由于借款人延迟或无力偿还贷款而造成的风险。偿付收入比、贷款房价比、还款人职业的稳定性等都将影响借款人的还款能力。此外,贷款期限以及房价的波动性也会对住房抵押贷款的偿付造成影响。再次,提前偿还风险的存在也是进行证券化的动力。提前还本风险虽然不像违约风险那样使贷款人、证券投资者遭受本金损失,但会引起在投资的风险,使贷款者损失利息收入。引起提前还贷的因素很多,住宅的更换、宏观经济状况、利率水平、季节性因素、利率的变动路径、中国人所固有的“无债一身轻”理念等都会造成当借款人在有能力偿还时会发生提前支付行为。
(2)深化金融体制改革的需要。由于养老基金、退休基金、保险基金等机构投资者被限制了投资领域,而在2001年保险收入达2,109亿元,养老基金收入相抵后也达到了1,000亿元,随着存款利率的连续下降,其保值已经成为了重要问题。居民的6万亿储蓄也缺乏有效的投资途径,住房抵押贷款证券化将通过缺乏流动性的资产转为流动性较高、信用风险较低、收益较稳定的证券,为投资者开辟新的投资渠道。
四、我国进行住房抵押贷款证券化的困境
住房抵押贷款一级市场发展不完善。住房抵押贷款一级市场是进行证券化发展的前提和基础,如果没有良好的住房抵押贷款一级市场的发展,将会使住房抵押贷款证券化成为纸上谈兵。目前,我国资产证券化还处于初级阶段,还有很多因素成为进行住房抵押贷款证券化的障碍。首先,住房抵押贷款标准的不统一。由于我国的住房抵押贷款证券化还处于试点阶段,各地区、各行之间的差异,在具体的操作中还没有形成全国统一的贷款抵押标准。其次,信用体系不完善。我国商业银行很难对借款人的资信进行详细的调查,而且目前我国还缺乏信用担保机制,一旦借款人违约将会对商业银行造成较大的损失。再次,商业银行的动力不足以及我国法律还不完善。目前,我国进行大规模的住房抵押贷款证券化的时机还不是很成熟,但这并不意味着我们要等时机的到来。法律不完善并不一定要等到完善后再发展。所以,我们要积极地创造条件推动我国住房抵押贷款证券化的进程。
目前,我国还没有建立住房抵押贷款二级市场,我们不能因为美国次贷危机的爆发就停止在金融领域的创新。危机本来就是危险中带有机遇,我们应该在加强监管的前提下把握住机遇,稳步推动我国二级市场的发展,推动住房抵押贷款证券化的发展。
(作者单位:河南大学工商管理学院)
主要参考文献:
[1]陈文达,李阿乙,廖咸兴.资产证券化理论与实务[M].北京:中国人民大学出版社.
住房抵押贷款范文4
一、我国住房抵押贷款保险现状
住房抵押贷款保险（以下简称房贷保险）是指在运用住房资金过程中为消除抵押贷款风险，最大限度降低呆坏账的发生，保障抵押权益实现而建立的一种与住房抵押贷款制度相配套的补充制度。其风险转移和损失赔偿机制缓解了住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险，有力地推进了房地产市场的繁荣。我国住房抵押贷款保险自1992年房地产市场启动以来获得迅速的。1997年6月1日施行的《城市房地产抵押管理办法》与1998年5月9日施行的《人民银行个人住房贷款管理办法》等法规使其有了初步的法律规定。但是我国至今仍无一部法规对其进行明确的界定、适当的安排。在实践中，作为住房抵押贷款下的强制要求，购房者对住房抵押贷款保险颇多怨言，如保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限；保险公司不是按年，而是一次性收取全部保费；购房者花钱买房买保险，在贷款保险合同中却不是受益人等。
近几年，房贷保险有了一些喜人的变化，并逐步趋于合理化。从2001年6月开始，杭州各大保险公司先后调整了房贷保险的保险费率和责任范围，保费平均下降了20％。同年8月，太保北京分公司实行新的房贷保险，不仅保险费率有所下调，而且在财产损失险之外增加了还贷保证险。随后武汉的人保、平安和太保三家公司调整房贷保险，投保人既可以按抵押房屋的总房价来投保，也可以按照贷款金额来投保。2001年底，上海推出“个人抵押住房综合保险，”有不少改进之处：其一，拓展了保险公司对购房者（被保险人）的保证责任；其二，保费虽然一次性收取，但在不增加保费的情况下，加大了保险公司的还贷保证保险责任；其三，投保金额由过去按全部房价改为按贷款余额计算；其四，改变了以往保费自贷款之日前支付而保险责任从滞后多日的交房之日起承担的不合理做法，保险期限自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时止；其五，在理赔方式上，改变了以前基于不足额保险的比例赔偿，在借款范围内按实际损失全额赔偿。2002年底，杭州市商业银行与平安杭州分公司推出新的房贷保险，明确保险费以“贷款余额”计算，并在财产损失险之外增加入寿险内容——如果贷款人因意外死亡或伤残，其家庭成员无力还贷，保险公司将承担部分或全部支付剩余房款的责任。总的看来，我国房贷保险各地做法不一，观念上与实践上均有不少误区，亟待规范。
二、住房抵押贷款保险法律关系及其存在的问题
我国的房贷保险是建立在个人信用体系不健全基础上的无奈选择，是以商业银行的贷款安全及其利益为基点的，对购房者与保险公司都有不公之处。实际上，在住房抵押贷款业务中，在对贷款人进行正确的资信评估和还贷能力的基础上，以成本与收益权衡的角度合理进行风险管理，是基本上能够规避风险的。以个人住房贷款业务量最大的建设银行为例，截至2001年底，个人住房贷款不良率仅为 1.35％，这充分说明了房贷的安全性。再加上住房抵押与登记制度的设立，可见我国房贷保险的实质是：商业银行凭借其自身优势地位不仅要求借款人作所购住房抵押担保，还要求借款人进行保险，从而造成了借款人的双重负担，而商业银行则享受着“XX重保险”，以期充分实现贷款安全。
对保险公司来说，房贷保险也有障碍与陷阱。商业银行在办理住房抵押贷款时往往为保险公司代为办理抵押房屋的保险业务，并从中收取手续费。而这种行为有不少负面。首先，贷款行为、抵押行为、房贷保险行为集中于商业银行，使商业银行往往忽视对购房者资信状况的严格审查，因为其通过“抵押+保险”方式已几乎无风险而言。其次，按照现行我国保险兼业管理要求，一家兼业人只能为一家产险公司和一家寿险公司作，目的是为了防止兼业人炒作保险公司。但是实践中商业银行多为数家，按照各保险公司所支付手续费的高低和商业银行合作关系的亲疏来决定业务分配比例，而保险公司出于保费考虑，往往提高手续费或进行所谓“公关”，从而加大了经营成本。商业银行获得的收益远大于保监会规定的8％的手续费，竟能达到保费收入的40％—50％。再次，过高的手续费又导致过高的保险费率，从而影响购房者利益；而且由于逆向选择作用，可能进一步加大保险公司的风险。
我国房贷保险与美国等发达国家在观念与实践上有相当大的差别。美国等发达国家的房贷保险一般由政府提供的房贷保险和私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险构成，并以政府的房贷保险为主，带有明显的社会福利性质，其投保人多为低薪阶层。如美国联邦住房管理局、退伍军人事务部提供的房贷保险就具有国家干预性与政策导向。而私人抵押贷款保险公司提供的房贷保险也建立在购房者个人信用体系完善与保险业务市场化运作机制良好的基础上，并具有费率低、险种多、灵活简便等特点。相比之下，我国房贷保险以银行信贷安全为中心的理念具有一定的偏差，而且房贷保险各险种法律关系混淆不清。
我国的房贷保险大致可分为三类，即财产保险、信用人寿保险和保证保险，虽然各险种已有初步发展，但是其法律关系仍不甚明晰。
财产保险是指为防止由于意外灾祸而造成较重的房屋损失而以房屋或其相关利益作为保险对象的保险。作为抵押物的房产的保全是商业银行实现抵押权的基础，当房地产价值减少时，商业银行就可以根据保险单和抵押协议，凭第一请求权人的身份向保险公司申请赔偿房屋损失和合理施救费用。该险种在赔付过程中，第一受益人应明确为银行，但以收回贷款未清偿余额为限，其余部分还是要支付给投保人的。目前我国房贷保险以这种财产保险为主。根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》第25条的规定：“以房屋作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内保险单由贷款人保管。”在实践中该险种保险责任范围一般限于火灾、爆炸以及暴风、暴雨、洪水等灾害，保险金额按照实际购房金额计算。这就存在两个极不合理之处：一是上述第 25条中并没有要求购房者以全部房价投保，而且消费者自己首付的那部分价值并不需要保险，实践中的做法实是商业银行滥用其优势地位的垄断行为。二是现行房价有近30％是土地使用价格，而土地受损风险几乎为零，因此以没有除去土地使用价格的房价投保，显失公允。
信用人寿保险是维持借款人还贷能力为信用保险，借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房地产不致被收回或拍卖。该险种保额每年递减，以与借款者的贷款本金余额相称，故又称“住房抵押贷款减额寿险”。相应地，该险种的保费也是按年缴纳，逐年递减。美国友邦保险上海分公司于1997年就推出了抵押贷款寿险，但实际运作效果不佳，投保者寥寥。
保证保险是还贷的履约保证，由保险公司对购房者提供违约保险。当借款者不能还清本息时由保险公司负责融通，或当房地产作为抵押贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。1995年中保苏州分公司曾开展房贷保证保险业务，后因总公司认为风险太大而停办。中保总公司于1998年曾推出《个人购置住房抵押贷款保证保险条例》，但颇多保留，并要求购房者在办理保证保险的同时必须购买财产保险，两保险进行“捆绑”销售。我国目前的房贷保证险尚属萌芽，而且与信用人寿险有颇多混淆之处。
以信用人寿险为主的信用保险与保证保险是有严格区别的。凡权利人要求保险人担保债务或买方信用的保险，属于信用保险；凡被保证人根据权利人的要求投保自己信用保险，属于保证保险。在西方成熟的房地产金融市场上，商业银行以购房者的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签定由于购房者死亡或残疾不能如期还款时由其赔付相应损失的保险合同，即为信用保险合同，保险费由商业银行缴纳，因为受益人是银行；银行可以在出售抵押房产 （如在房市低迷、房价大跌时）仍不能收回全部贷款时，从保险人那里获得不足部分的赔偿。而当购房者以自己的信用为保险标的，以自己为受益人与保险人签订由于自己收入流中断而未能如期还贷时由保险人代为偿付的保险合同，即为房地产保证保险合同。该合同保险费由购房者缴纳，因为受益人是购房者及其家庭成员，从而保证购房者在其收入无着时仍然拥有所购房屋，不至于流离失所，但当购房者收人流恢复后有向保险公司偿还所垫付资金的义务。
而我国含还贷保证责任的房贷保险是保证保险和信用保险的混合物，缴费义务和受益权利严重扭曲。在实际操作中，商业银行往往要求购房者到其认可的保险公司办理房贷信用保险，并明确商业银行为保险的第一受益人，在购房者因意外事故死亡或残疾而无力偿还贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。商业银行不交纳保费也不作为投保人，但却得到了信用保险才有的保险赔付；而购房者虽然缴纳了属于保证保险范畴的保险费，而其自身却得不到应有的保障。
三、完善住房抵押贷款保险的相关法规
针对我国房贷保险理念与实践上的种种偏差，实有必要由人民银行与保监会联合制定《住房抵押贷款保险管理办法》，以对其进行制度重构。而在这部法规中应当合理设定三方面的。
（一）导入国家信用，完善险种安排
应当改变我国房贷保险以保障商业银行信贷安全为中心的理念，将房贷保险看成是房地产市场的基本一环，更多的将其作为购房者信用的延伸与补充，以合理安排购房者、贷款银行、保险公司的权利义务关系。而且，房贷保险应当具有一定的福利性质，应当导入国家信用，构建类似西方国家政府保险与商业保险并重的保险机制。适应我国国情，政府的政策性保险机构可主要定位于为中低收入者提供优惠的保险服务，而商业性保险公司则可主要定位于为中高收入者提供系列个性保险。笔者认为，可以国家信用为基础建立政策性保险公司，由政府财政提供部分初始资金，由其集中管理来实现房贷保险发放的标准化，提高房贷保险的规模效益。同时保监会应加强对其业务活动的监管。
而商业性房贷保险的险种安排应当有一个大体的设计。财产险、信用寿险、保证险应当有一个明确的界定（特别是对其责任范围），以体现《保险法》诚实信用、权责对应的基本原则。保证险由于我国个人信用体系不健全而尚不能大规模开展，信用人寿险应当是主攻方向之一，而且应当进行险种创新，推出一些具有个性化的综合险，以适应社会需求。
（二）设立保险准备基金，规范房贷保险业
美国房贷保险行业实力雄厚、经营稳健，这得益于制度上要求保险公司保持设立三个相互独立的准备基金用于偿付保险金：一是意外风险筹备基金，存期不能少于10年，用于随时可能的灾难性损失理赔，保费收入的一半应投入此基金，从而保证了在由于如衰退引起的高风险发生时有足够的基金偿付保险金。二是亏损储备基金，以防止个人房贷出现拖欠和无力偿还债务。该基金的比率因每个人的资信情况、抵押贷款的首期、贷款种类和对房产变化的预期不同而有所差异。三是无收益保险储备，是保险合同期和扣除意外风险储备之外的保险费收入，用于支付一般的保险赔偿。我国应当要求保险公司设立保险准备基金以规范房贷保险业。
（三）完善房贷保险的基本制度
应当改变目前房贷保险中的不合理做法，完善房贷保险基本制度。
1.房贷保险的选择权。对于购房者来说，应当享有是否购买房贷保险的选择权，而不应设立如目前我国对财产险的强制要求，以体现保险自愿的原则，同时要保证购房者对保险公司的选择权，以实现房贷保险市场的良性竞争秩序。对贷款银行来说，其应有一定的选择优质保险公司的优质保险的权利；对于保险公司来说，其也应有根据购房者资信状况与贷款银行的贷款质量来决定是否承保的权利，并且还有选择机构的权利，以避免商业银行的不当行为。
2.保险金额与保险费率。应当改变目前以房屋总购价来确定保险金额的做法，而以抵押房屋建筑价格（除去总购置价格中30％以上的土地价格）或购房者贷款余额来确定保险金额，真正做到“有险才保”，维持购房者权益。由于住房贷款的低风险性，我国目前房贷保险的费率为5％。左右，30万元15年期的贷款应缴保费超过1万元，显然过高。对比美国和加拿大等国不到0.5‰的费率，我国实有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的厘订出合乎实际情况的较低的费率。
3.保险期限。在财产险中保险期限应当根据现房抵押贷款与期房抵押贷款区别对待。如果是现房，房贷保险期限应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止；如果是期房，由于贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，因此房贷保险期限应自房屋交付之日零时起至全部还清贷款24时为止。在信用人寿险与保证险中，则应自借款抵押合同生效之日零时起至全部还清贷款24时为止。
4.缴费方式与退保规定。应当改变目前财产保险中一次缴清保费的有悖保险原理的做法，各险种缴费均应切实做到“按年收取，每年结算”，以维护投保人利益。这也有利于投保人退保目的的实现。因为如果一次性缴费，购房者提前还贷则有一定的心理损失，从而房贷保险业务；而且一旦在保险期限内房屋毁损或被保险人死亡，保险公司理赔后，保险责任终止，投保人实际多缴了其后的保费。因而保险合同应当有提前还贷、房屋毁损，被保险人死亡等退保条款。
住房抵押贷款范文5
[关键词]住房抵押贷款；提前还贷；违约金；期权
[中图分类号] F293.3［文献标识码］ A
[文章编号] 1673－0461（2008）01－0023－04
近年来，我国的个人住房抵押贷款业务处于高速增长和发展的阶段，在中央银行连续多次提高存贷款利率的情况下，住房抵押贷款客户提前还贷的现象明显增加。有的银行对提前还贷没有建立必备的档案资料，除了反映还款的时间和金额外，对借款人经济条件变动、房屋基本特征等信息的收集和保存都存在比较严重的问题。有的银行为应对这种变化，出台了对提前还贷客户收取违约金的措施。然而，此举在社会上引起巨大反响，并引发银行是否应该收取违约金的争论。这充分反映出我国银行在提前还贷风险的管理上，缺乏足够的现代风险管理手段和能力。在我国金融市场全面开放，业务竞争日趋激烈的背景下，商业银行急需强化管理理念，丰富管理手段，以应对住房抵押贷款提前还贷风险。
一、对提前还贷收取违约金的分析
收取提前还贷违约金是国际惯例吗？目前，美国有35个州的法律禁止或限制收取提前还贷违约金，正是这些法律以及贷款机构之间的竞争，使大部分传统贷款去除了违约金条款。比如，北卡罗来那州法律禁止对15万美元以下的贷款收取提前还贷违约金；宾夕法尼亚州贷款利率及保护法则禁止对5万美元以内的住房抵押贷款收取提前还贷违约金，贷款人必须同时提供无违约金条款的贷款供消费者选择；加利福尼亚州法律规定对超过三年的贷款不能收违约金。
英国的金融机构在激烈的市场竞争中纷纷推出多元化的贷款产品，有固定利率、折扣利率、跟随利率和可变利率等多种贷款供借款人选择。大部分提前还贷违约金只适用于固定（或折扣）利率期间，即使在此期间，如果借款人每年只提前偿还10%左右的贷款，也不必交纳违约金。另外，固定（或折扣）利率期结束后，此类贷款便自动转成标准可变利率贷款，贷款人不再拥有收取提前还贷违约金的权利。
在德国，固定利率贷款不能提前还贷；在爱尔兰，法律不允许对可变利率贷款收取提前还贷违约金；在法国，提前还贷违约金的比例不得超过3%；在荷兰，典型的抵押贷款合同规定，每年提前偿还10%～20%的，无需支付违约金，借款人因居住地变化提前还贷，无需缴纳任何违约金[1]。
综上所述，收取提前还贷违约金并不是各国通行的做法，一个明显的趋势反而是对收取提前还贷违约金的限制和规范。可见，有些商业银行关于收取提前还贷违约金是国际惯例的主张，自然是站不住脚的。
收取提前还贷违约金是有效的风险补偿方式吗？依据现代风险管理理念，银行因向借款人提供提前还贷便利而承担了利率风险，获得某种补偿是合理的，这也是违约金支持人士的主要理论依据。然而，以违约金作为银行风险补偿方式的有效性是值得怀疑的，除面临巨大的市场阻力之外，主要原因在于违约金金额的确定缺乏理论依据[2]。如何界定提前还贷给银行造成的损失？哪些损失应该由客户承担？作为一种非价格机制，违约金如何与不断动态变化的利率风险水平相适应？这些问题在实践中都很难有效解决。相比之下，以现代金融产品定价理论为基础的风险定价补偿不仅更容易被市场接受，而且更加合理有效。
收取提前还贷违约金有助于银行盈利吗？银行收取违约金的目的是补偿损失和实现盈利，然而，这一举措因与银行提供风险管理的基本职能相悖而不能从根本上达到目的。管理风险是客户的基本需求之一，接受风险转嫁和提供风险管理服务不仅是现代银行的基本职能，也是重要的盈利来源和核心竞争力。这不仅是因为银行替客户承担和管理了风险，更加全面地满足了客户需求，适应了市场竞争的需要，而且因为银行从这些风险承担中获得了更多的以风险换收益的盈利机会。在现代银行实践中，不收违约金的提前还贷作为一种隐含期权产品不仅替客户管理了利率风险，增强了服务客户的能力，而且还通过风险定价获得了相应的回报，增加了银行的盈利来源。相反，银行对提前还贷收取违约金实际上等于拒绝了客户转嫁风险的请求，同时也就失去了在产品定价中提高回报的理由。因此，违约金不仅弱化了银行风险管理的职能和服务客户的能力，而且使得银行丧失了以承担风险换取收益的机会，最终削弱了银行的核心竞争力。
二、提前还贷的期权性质与风险定价
从现代金融和风险管理角度看（而不是从合同和法律的角度），按揭客户提前还贷主要是市场利率变动所致，是利率风险的一种表现形式，与信用无关，既不能视为违约，因而不是信用风险，也不能视为信用优良的表现。在巴塞尔银行监管委员会2004年颁布的《利率风险管理与监管原则》中，提前还贷与提前取款、提前赎回债券等一同被明确归属于利率风险四大来源中的期权性风险①（其他“三大”来源为再定价风险、收益率曲线风险和基准风险）。
期权性风险是一种越来越重要的利率风险，来源于银行资产、负债和表外业务中所隐含的期权[3]。期权可以是单独的金融工具，如场内（交易所）交易期权和场外期权合同，也可以隐含于其他的标准化金融工具之中，如债券或存款的提前兑付、贷款的提前偿还等选择性条款。一般而言，期权和期权性条款都是在对买方有利而对卖方不利时执行，因此，此类期权性工具因具有不对称的支付特征而会给卖方带来风险。比如，若利率变动对存款人或借款人有利，存款人就可能选择重新安排存款，借款人可能选择重新安排贷款，从而对银行产生不利影响。
提前还贷的本质实际上是银行给予了客户一个权利（option），与独立的期权交易相比，按揭合同中提前还贷期权的交易过程和交易价格都隐含在基础的按揭贷款交易之中，因而被称为隐含期权（Embedded Option）。显然，与所有独立交易的期权产品一样，这种隐含期权也是具有确定价值的金融服务，借款人获得这种转嫁风险的服务是需要支付与该期权价值相当的成本的[4]。当然，既然是隐含期权，其价值和支付也相应地隐含在按揭贷款的交易利率和交易过程之中。当银行卖出贷款产品时，也卖出了捆绑的隐含期权。风险驱动因子的波动将导致期权价值的波动，从而给银行带来风险，银行承担了风险，就需要得到补偿，该风险补偿即为隐含期权的价格。该价格应该以利差的形式被包括在按揭贷款利率中，这就要求银行在卖出该产品的时候，精确地计量提前还贷隐含期权的价格。
提前还贷风险的定价需要处理两个关键问题：一是找到驱动风险的因子，并明确驱动因子与银行收益之间的函数关系；二是描述因子的波动[5]。
提前还贷行为受到哪些因子的影响呢？根据研究，利率水平的影响最为显著[6]。要注意的是，在不同的环境下，利率水平的影响是不同的。例如，如果按揭贷款是固定利率，利率的下降，贷款人将利用低成本融资来提前还贷；如果按揭贷款是浮动利率，利率上升，贷款人因为利息成本变高而提前还贷。另外，利率期限结构的变化、经济状况（例如贷款人收入的增加）、季节因素（有研究表明春季的提前还贷增多、冬季的提前还贷减少）也都会影响到提前还贷行为[7]。特别值得一提的是，提前还贷行为还存在路径依赖的特性。例如，利率在两年中经历了从4%5%4%5%这样一个变化过程，利率上升1%导致的提前还贷行为在第一次的利率上升中已经发生，所以在第二次利率上升过程中，利率上升1%导致的提前还贷行为将大大减少。
精确描述这些驱动因子与收益之间关系，也就是期权定价中损益（payoff）的确定。提前还贷的损益函数要比标准期权的复杂得多，只能从大量历史数据中得到统计意义上的函数关系。对于单个客户，是否提前还贷还会受到其个人财务、心理等因素的影响，所以银行是对于一定的产品池进行损益函数的计算[8]。
如何描述驱动因子的波动？以利率波动描述为例，从Vasicek（1977）模型到HJM（1992）模型，国外已经研究了几十年的利率模型，有丰富的研究成果，但我国在使用时不能全盘照搬。这些模型都是假设利率符合一定的随机过程，需要在市场化的利率环境下使用[9]。我国的利率非市场化，对于其走向和波动，更多的需要从宏观经济和宏观政策研究着手。
当解决上述两个关键问题后，就需要把二者结合起来得到风险的补偿价格。提前还贷隐含期权的定价不宜采用Black-Scholes期权定价公式，B-S公式处理的是欧式期权，假定股票收益率符合正态分布，且损益函数严格确定，而提前还贷隐含期权是复杂的美式期权，客户不仅可以提前执行，而且可以分多次执行，主要驱动因子利率的波动不可能被假定为正态分布，期权的损益也只是一个统计意义上的函数关系[10]。对此，笔者认为可采用Monte Carlo模拟①，一次模拟，产生一条驱动因子的波动路径（例如一条利率路径），利用损益函数得到提前还贷的情况，然后算出银行的损益。通过多次的模拟后，可以计算损益的期望从而得到期权价格。所有这些工作都需要专业的金融工程师来完成，我国银行应尽早培育自己专业的风险计量团队来提升风险定价能力。
需要注意的是，运用风险定价技术在按揭交易价格中对提前还贷风险进行补偿只是银行以风险换收益的第一步，因为银行尽管获得了价格补偿，但风险已经转移到银行一边，任何对已承担风险管理的失误都可能最终造成获得的补偿化为乌有，甚至遭受更大的损失，因此，银行一方面需要在按揭交易中通过风险量化和定价获得价格补偿，另一方面也需要对承担的风险采取表内对冲和市场转嫁等有效的现代风险管理方法，从而保障最终实现以风险换收益。
三、提前还贷风险管理的现代方法
（一）构建抵押贷款提前还贷的数据库
目前国内对住房抵押贷款提前偿还问题的研究还存在较大不足，一个重要原因是实证研究所需数据的缺乏[11]。由于住房抵押贷款在我国发展的时间不长，一些商业银行对原始资料的搜集整理意识淡薄，有关贷款申请人个人信息的标准化资料比较缺乏。同时，我国住房抵押贷款一级市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验，因此很难从市场上获得以大的时间和空间跨度为基础建立起来的大样本的提前偿还统计资料。此外，我国银行一直把处置不良资产作为工作重心，对于住房抵押贷款中可能出现的各种风险并没有太多关注，因此有关提前还贷行为的统计数据十分缺乏。
随着我国住房抵押贷款提前还贷行为的逐渐增多，商业银行迫切需要掌握其发生机理和变化规律，以便对其进行较为准确的预测和有效的防范，从而尽量减少商业银行的损失。目前，我国商业银行应建立有关住房抵押贷款提前还贷行为的数据库系统，长期对借款人的提前还贷行为进行监测，对所收集到的数据进行必要的分析，对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划，从而掌握我国提前还贷行为的发生规律，为防范和控制提前还贷风险奠定必要的基础，同时也为实施住房抵押贷款证券化奠定良好的基础。
（二）表内对冲与市场对冲
表内对冲是指利用银行资产负债表资产和负债两方对市场利率变化影响具有相互抵消的自然对冲效应，进行合理安排和缺口管理，最大限度地将市场利率变化对银行资产负债表的总体影响降低到最低限度，甚至为零。目前西方银行在这一方面的管理方法已经由利率敏感性资金缺口管理发展到到期日缺口和久期缺口管理。表内自然对冲对银行和整个经济体系的风险管理都具有重要意义，因为银行在按揭贷款业务中吸收的利率风险如果能够在表内自然对冲，这不仅对银行而言大大降低了管理风险的成本，而且这部分风险并没有像市场对冲和资产证券化那样被转嫁给经济体系中的其他参与者，从而有效降低了系统性风险[12]。当然，表内自然对冲发挥作用的范围和程度受到业务调整的成本和可行性的限制，通常有剩余风险需要通过市场对冲来解决。所谓市场对冲就是银行通过购买场内或场外交易的各种利率衍生产品来对冲表内剩余风险。无论是利率期货、利率期权、利率互换还是远期利率协定，其本质无非是银行通过这些产品将利率风险以一定的成本和代价转嫁给市场中愿意承担该风险的其他机构和投资者，这与借款人通过提前还贷隐含期权将利率风险转嫁给银行是相同的道理。利率衍生产品市场在过去十多年发展迅猛，成为现代金融市场的重要组成部分，其根本的推动力就是来自于银行管理利率风险的需求。
（三）推出多样化的住房抵押贷款方式
由于借款人的还款能力有很大差别，单一的贷款方式已经远远不能满足借款人多方面的需求，也就是说当前有相当数量的借款人每月计划偿还的现金流与其可用于偿还贷款的收入流之间有很大的缺口，从而有可能导致包括提前还贷在内的各种风险的发生[13]。为了适应不同借款人的市场需求，从而降低提前还贷风险，很有必要推出多种抵押贷款方式。
依据借款人当前的收入水平及预期的收入变化来安排合适的贷款方式可以有效地减少提前还贷风险的发生。对于收入比较稳定的借款人，在利率变动幅度不大的情况下，采取可变利率等额偿还的方式比较适当。但是对于收入不稳定的借款人来说，采取等额偿还的方式则可能导致大量提前还贷行为的发生。例如，年轻人在就业初期，一般收入水平较低，但随着收入稳定增长，还款能力逐年增强，如仍旧采取等额偿还的方式，那么借款人在收入流大于支出流的情况下，若干年后，就会有一定的资金节余，从而发生提前还贷现象。因此，对这类借款人可以采取递增还贷法，这样就可以降低提前还贷行为的发生。
此外，我国存在大量从事第二职业的一类人，他们除了稳定的正常收入外还有较大份额的隐性收入，但受条件的限制只能接受较长时间的等额偿还方式，到了某个时期，他们也会采取提前还贷行为。因此，应采取合理的抵押贷款方式与借款人的收入流相匹配才能减少提前还贷行为的发生。这种情况下，商业银行可以采用递减还贷法，这种方式前期本金归还速度较快，本金积累较多，可以减少借款人在前期采取提前还贷行为，从而在一定程度上降低提前还贷风险给银行造成的损失。
（四）积极推进住房抵押贷款证券化
资产证券化作为管理银行流动性风险和利率风险的有效工具，自20世纪70年代在美国推出后发展极为迅猛，而最早也是最适合证券化的银行资产是住房抵押贷款。抵押贷款证券化（Mortgage-Backed Securities，MBS）通过将住房按揭贷款打包出售给特别设立的特殊目的公司（SPV），资产负债表上的按揭贷款被转变为现金，从而按揭贷款的信用风险和提前还贷风险都随着贷款的销售转移到特殊目的公司，进而通过特殊目的公司发行按揭贷款支持证券（MBS）。通过MBS既可以将风险完全转移给投资者，也可以根据投资者的不同投资偏好，在证券的种类、结构和优先层次的设计方面表现出一定的灵活性和多样性，将提前还贷风险向部分投资者转移或在各类投资者之间进行合理分担。银行的利润被锁定为该笔按揭贷款发行利率与销售利率之间的买卖差价，金融体系的系统性风险因此可以大大降低[14]。这样，商业银行就可以作为一个服务机构，稳定地获取一定的服务费，保证盈利的稳定性，同时又可以扩大住房信贷资金的来源，有效地满足住房消费者的需求，进一步推进住房金融市场的健康发展。
需要强调的是，住房抵押贷款证券化的主要目的并非是向投资者转嫁风险，而在于及早收回资金，提高资产的流动性，而这一过程客观上也对长期资产与短期负债不匹配导致的利差风险和银行价值波动进行了有效管理。当然，成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。
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Gao Shan
（School of Economics and Management，Tongji University，Shanghai 200092，China）
住房抵押贷款范文6
关键词：个人住房抵押贷款；提前还款；风险个人住房抵押贷款隶属于个人消费信贷业务，其占据个人消费信贷比例很大，在个人消费信贷总额中占据着非常重要的地位，它是连接金融贷款行业与广大社会个体的重要纽带，可以直接对消费者的住房消费提供金融支持，另一方面在进行贷款还款的同时也给我国的金融市场带来了新的生机，在无形之中促进了我国金融市场的发展。在我国个人住房抵押贷款业务进行的同时，伴随着市场经济的发展我国银行利率的调整，近年时间我国广大人民还贷提前，这给我国现在的银行金融业带来了巨大的影响甚至埋下了不安全的隐患，就当前我国个人住房抵押贷款还贷现状以及对我国金融业的影响，本了简单的论述，归纳为以下几点。
一、 我国个人住房抵押贷款提前还款的影响
近年时间我国银行个人住房抵押贷款业务增长迅猛，尤其是不少商业银行的加入更是将住房抵押贷款项目的金融业务推上了一个新的，其中不少银行的个人房贷业务以年平均40%的速度增长，各大国有商业银行纷纷大肆争夺市场份额，不惜大家的抢占市场，一些银行甚至将发放个人住房贷款的任务具体到各个分行一线工作人员身上，以此来提高该方面的银行业绩。但是当前我国个人住房贷款由于长期贷款利率由低升高，贷款还款增加等因素的影响，广大贷款人员纷纷加快了自己的还贷速度，使金融市场上出现了提前还贷的社会现象。这种社会现象是由我国当前利率变化影响的，对广大金融业而言，这是一个可能会造成金融风险危机的隐患，个人住房贷款作为一项长期的贷款业务一般而言要在贷款发放3―8年后完成，个人住房抵押贷款的对金融业的风险才会在长的时间内慢慢降低，但是现阶段大量提前还贷现象的出现，却给我国银行金融借贷行业带来了危害，一方面表现在商业银行个人贷款业务受到重大影响，直接造成部分商业银行个人住房贷款业务发展构成重大影响，直接造成部分商业银行个人住房贷款的余额出现负增长，银行利润下降；另一方面，商业银行在提前还款过程中投入的大量管理成本和服务成本没有得到对应的回报，直接影响了贷款的正常收益，影响了银行的正常收益损害了银行的利益。
二、 我国金融行业对此的控制策略探究
我国社会经济发展起步较晚无法和一些发达国家相比，因此当我国银行金融业遇到个人住房贷款提前还款的社会现象的时候，更多的是通过各种渠道积极的向外国银行金融业学习，学习他们先进的金融业控制管理手段，借用先进的控制管理手段来遏制这种社会现象，从而最大程度的减少银行利益的损失。就当前我国金融业控制手段中主要的几种做了以下简单论述，第一、通过设立违约金来进行价格补偿。这条控制预防提前还贷行为的政策是由美国金融机构率先施行的，美国金融机构有着较强的前瞻意识在很早的时候就预测到了个人住房贷款金融业务容易受到时局利率的影响，因此在施行该业务的时候就对个人住房抵押贷款的提前还贷行为收取一定的价格补偿，这些补偿包括：禁止提前还款、固定违约金、递减违约金三个方面，在我国通过对该项策略手段的积极吸收，我国金融机构发现，不同前提还款期对个人住房贷款的发放机构而言，所带来的风险是不一样的，一般来说，越早的提前还款，风险越大，因此出现了违约金递减的第三个方面的政策。第二、通过签订收益保障条款来限制提前还贷行为。在进行违约金防止还贷行为提前出现的同时，美国金融机构发现，无论是固定比例的违约金还是递减比例的违约金，在未考虑到贷款人实际是否盈利或者亏损的情况，在利率降低的市场环境下，完全有可能根据无法完全弥补贷款人需要重新投资所带来的实际损失，因而违约金的方法不能很好的起到阻止贷款人提前还贷的社会现象，因而近年来更多的银行机构开始实行了通过签订收益保障条款来代替违约金，这种收益保障条款收取借款人一次性的费用，该费用在等于提前还款乘以合同利率与市场利率之差来进行计算，从而更好的维护金融银行的本身正常收益。
第三、 通过衍生工具管理提前还贷风险。衍生的工具主要指的是金融银行衍生出来的利率互换、调期期限、利率上限等等，通过利率交换将短期债券转换为长期债券从而有效地将一次性偿还债券或者不可赎回债券转换为可赎回债券，从而达到管理提前还贷行为的功能，进一步的降低银行在提前还贷行动中受到的危害。此外通过衍生工具管理提前还贷风险还可以将还款风险移给投资人，通过利用个人住房抵押贷款二级市场转嫁业务，从而将更多的住房贷款转嫁到了投资人的身上，减少了银行和金融业本身的借贷款压力，间接的通过投资人的贷款行为来弥补提前还款而带来的损失，进而在一定程度上控制了个人住房贷款提前偿还的社会现象。具体的操作过程分为简单和复杂两种，其中最为常见的个人住房抵押贷款证券转手抵押贷款证券，它是最基本的MBS，转手贷款证券是在一系列期限、利率和质量上相似的贷款几何的基础上发行的正确，该正确以及由证券担保的个人住房抵押贷款的所有权从贷款发放人的手中完全的转移到了投资人的手中，从而实现了简单结构的通过二级证券市场实现了业务的再嫁接，降低了银行金融业的风险。降低了银行本身的金融风险维护了政策的收益。
总结，当前我国个人住房抵押贷款提前出现的行为并非唯一的社会金融现象，在国外皆有发生新的形势下我国银行金融业要积极汲取国外先进的金融管理理念，根据我国的现实国情设立合理有效的控制性手段，在控制个人住房贷款提前还贷社会现象的同时确保自身的正常收益，从而降低金融风险促进经济的发展。
参考文献：
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