前言：中文期刊网精心挑选了房地产的开发与经营范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产的开发与经营范文1
关键词：房地产开发及投资 经济效应 分析
自1978年12月以来，我国的房地产行业应运而生，且渐渐成长为独立的产业。伴随着房地产业的不断发展，其在人民的日常生活中扮演着越来越重要的角色，其中，由房地产业带来的经济效益越来越为明显。因而，房地产业成为了越来越多人关注的行业，对房地产开发及投资经济效应的话题关注度也越来越高。
一、房地产开发成本支出
（一）前期开发费用
土地成本是房地产开发公司在规范开发土地的前提下在土地资源方面所支出的成本；规划设计支出是在开发的土地模块中实行勘察及开采计划而支出的费用；基础设施以及公共配套设施项目支出是房地产开发公司在开发某一地带的时候还会建立且完善相应的基础配套设施，如医疗、文娱、教育及周围的交通、植被规模等硬件配备需要的费用；信贷费用是房地产进行项目时在银行贷款费用的基础上生成的利息类费用。
（二）管理维护费用
实施房地产相关项目的过程中，房地产开发公司的相关部门进行项目所生成的各种支出，在外融汇各种费用生成的费用和对房地产开发地带的修护建设的修护费用，对销售给予人力成本等生成的各种费用等。
税费是房地产公司本着遵法守法的运营态度，向相关部门交纳的各种税费。
预期之外费用是在进行房地产开发投资时，为应对材料或其他必备品成本上涨或是其他突况所生成的费用等。
二、影响房地产开发经济效益的因素分析
房地产开发是有目的性的开发与投资，其开发构建业务的时长较为长久。怎样把房地产开发与构建所关联的效益最优化有多样的限制因素的制衡，如房地产业开发与施工地带的筛选、房地产施工水准及周围环境等条件，这些条件都是影响房产项目经济收益的关键部分。对此进行全方面地剖析，能够获得这些作用因素：
（一）房地产开发项目地址选择和规划制约因素
房地产开发与构建项目的地理位置的优劣对房地产销售业绩的好坏有关键的作用，较为理想的地理位置能直接提高未来房产销售的业绩，面对消费群体和消费者需求的不一性，需要有针对性地配备相应的设施建设等。如天津市的海河开发公司，该公司的房产项目建设是在天津市政府加速海河下游两岸调整开发的方针下，依照本地开启的土地调整开发部署而组建的房地产开发公司，该公司在全面整理了当地的先决条件之后再进行科学开发，由此获得了较为理想的经济成效。
（二）房地产开发规划原则上要科学合理
从之后，我国的房地产开发行业的成长速度愈来愈快，国土资源怎样获得合理的开发使用、企业怎样才可以在激烈的市场竞争环境中独树一帜站稳脚跟从而获取较大的市场份额呢？有效客观、可行性高的规划、开发及开展长时间的开发区域人文研究是开发工作的主要内容。房地产开发公司理应用客观求实的眼光去看待房产项目的开发，以科学的态度实施开发规划，从而达到房产开发效益最大化的最终目的。
（三）房地产开发、周围环境及配套设施的水平
伴随着我国市场经济的不断成长，人们在住房条件方面的质量要求也在不断提高，因此房地产开发商在开发房产项目的时候，选址所在地区的繁荣程度、交通方便程度及地域的人文习俗等要素，和选址所在地区的医疗水平、教育情况及通讯设施等基础的配备设施的高低程度都对房产开发与规划有直接的影响。由此，房地产开发公司在实施某地区的项目开发与规划的时候，务必要对开发项目周围的环境和配套设施水平予以全面的重视，且把这些要素合理加入房产项目的开发和规划当中，不然，对公司未来的房产销售将造成无法挽回的负面影响。
（四）对于房地产开发与构建项目的后期营销
房地产开发公司的房产建设是面向多数消费群体的，但如若想要达到企业经济最大化的目的，房地产开发与构建后期的营销是举足轻重的部分。营销内容渗透房地产开发与规划的整个流程，在开发房产之前的营销环节及开发房产之后举办的宣传环节则显得异常重要。一是可以对外建立公司的良好形象，二是可以达到公司房产开发宣传和推广同时进行的目的，这样对房产开发公司的预期收益目标与实际收益达到一致有积极的作用。
三、房地产开发及投资经济效益分析
确切来说，房地产开发是一个付出与回报较为长时段的过程，在此期间，我们常说的经济效益可简易地解读为投入期间耗损的劳务项目等支出和开发项目的实际效益折合后的比例。如此而言，在房地产项目实施期间，怎样衡定公司的投入所能得到的利润有多大？房地产开发公司的项目实施产出的直观收入有着紧密的关联。以下是对此问题的全面探析：
（一）对于数据稳定性的剖析
利用对数据的每个方面汇总能够得到：房地产开发投资与国内生产总值两者之间的关系是呈先正相关而后负相关的演变，在国家强有力的可见调控手段的作用之下，国内生产总值呈现降低态势。但因为房地产的可见调控手段，房地产开发投资的狂热态势得到了相对的压制影响。每年的收益支出等都是起起伏伏的，以致在某个方面对协整变量的检测精准性造成了影响，因而，我们则需消耗时间来对数据进行综合分析以方便进行稳定性的检验。
（二）协整方式及检验
协整方式是解析非稳定经济变量间正反相关的使用频率最高的方法之一在两个极端检测时，则会限制两个结果出现相对的偏差。如此，若要将平稳检验当做标准，则需要检验协整方式。从而，则能够得到房地产的开发投入和国内生产总值两者之间的平衡关联，即房地产的投资与当地的经济之间的正向关系。
（三）因果分析检验
曾经有相关学者发明了一种能够剖析变量间的先后的方法，将此来研究经济变量间的前因后果，开展格兰杰因果关系检测务必得是建立在时间的排序有稳定性的前提之上，在协整检测当中，很明显可以看出房产投资与经济增长之间有某种长期平衡的态势，接下来则是要论证房产投资与经济增长之间是否具有这样一种态势和作用。最后，仍需采用因果关系的办法剖析其因果关系。
综上所述，我们能够清晰地从宏观和微观两个不同的角度对房地产开发与投资和经济效益进行研究剖析，从而得出如下论点：房地产公司的开发及投资与经济增长之间有着一种长期平衡的态势，且从上述内容中，能够清楚地知道房地产开发投资与当地的经济增长是正向的关系，房地产投资的增加对经济增长起着促进的作用，长此以往，房地产开发投资在地方经济架构中的作用会越来越重要。房地产开发投资和国内生产总值两者之间是相互影响的关系，事实证明房地产开发与投资和地方经济增长之间是相互关联的。房地产开发公司需清晰地认清与地方经济发展的关系，与地方相互促进，共同发展 。如天津市的海河开发公司一般，该公司的成功正是由于结合了房地产投资与经济效益二者，并使之达到一种平衡的状态，从而推动二者互为彼此的推动力。
四、结束语
综上所述，在现今房地产开发行业的火热及我国的国情政策来看，我国的房地产公司在房地产开发投资中应全面斟酌其行为对我国经济发展的长远和近期作用，瞄准投资经营的平衡点，减少过热和过冷情况的发生，在政府强力的指导和辅助下，科学规划产业内部经营组织，组建对经济收益有积极作用的经营体制，多层次多方面斟酌每个方面的关联效应，确保我国房地产行业可持续地合理科学成长。
参考文献：
[1]高铁梅.计量经济分析方法与建模[M].清华大学出版社，2009
[2]关柯.现代房产从业书[M].中国计划出版社，1999
房地产的开发与经营范文2
（石家庄市城市水系管理处，河北 石家庄 050031）
摘 要：房地产企业不仅具有投入资金多，建设周期长的特点，同时还面临着越来越大的政策风险和市场风险。正是因为房地产开发企业的性质与企业独有的特性，以及其面临着的巨大风险，所以其规避风险的有效手段之一就是加强房地产企业的财务预算管理。现金预算和损益预算是房地产开发企业预算的两个部分。文章就主要对房地产开发经营中的采取预算工作展开分析。
关键词 ：房地产开发；财务预算；管理；应用
中图分类号：F230文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）10-0069-02
收稿日期：2015-03-20
作者简介：靳兴德（1967-），男，汉族，河北石家庄市人，本科，高级经济师，工商管理方向。
引言
财务预算管理是企业预算管理的核心部分。企业的预算是一个综合性的财务计划，包括了经营预算、资本预算和财务预算。财务预算则是在经营预算和资本预算的基础上作出的现金流量安排，以及一定时期内的损益表和一定时期末资产负债表的预计。
一、财务预算管理在房地产开发经营中的必要性
房地产开发的根本目的是取得良好的经济效益，因此在房地产企业的开发经营活动中，为了取得提高经济效益与市场竞争力，就必须打破传统职能管理的界限，将房地产开发与经营活动视为一个整体。只有这样，才能让所有的房地产开发与经营管理部门和所属单位的子目标结合在一起，从而使得投资者的战略决策与经营者的管理行为相一致。而这种管理格局无疑需要房地产企业具备一条主线，从而将房地产企业的各个职能部门的管理工作与其所属单位的生产经营活动贯穿起来，进而提高整个房地产企业的管理效率与经济效益。财务预算管理是在科学经营预测与决策的基础上，围绕房地产企业初期所制定的发展战略目标，对一定时期内的企业资金的筹集、使用以及分配等财务活动所进行的计划与规划，从而实现房地产企业对财务进行有效管理与控制的目标。通过预算管理，可以合理配置房地产企业内部的资源，从而最大限度的满足市场需求，进而长期在市场上获得最大收益。
二、房地产开发企业财务预算的主要内容
资金预算和损益预算是房地产企业财务预算的两大部分。损益预算能够体现未来一定期间内，企业预计的生产经营成果和分配情况。而能够反映房地产开发企业未来一定期间内现金收支情况的，则是资金预算。
1、损益预算
收入预算、成本预算、费用预算、税费预算等是损益预算所包括的主要内容。房地产开发企业的通行办法中规定房地产销售收入的确认要符合如下条件：取得竣工备案表，并且商品房竣工验收合格；商品房销售合同已经签定，销售收入已确定；商品房的相关成本得到科学合理的计量；客户对商品房进行验收后，办妥相关商品房移交手续。营销部、工程部、成本管理部等各部门共同合作，为财务部门提供信息支持，才能高效完成收入预算、成本预算、费用预算。而税费预算包含范围较广，有土地增值税、营业税及城市维护建设税等，这些都跟项目管理和收入成本预算有直接关系。
2、资金预算
通过财务预算，强化资金集中管理，合理规划与控制企业的现金流量，有效防范财务风险。房地产开发企业现金预算是由现金流入预算和现金流出预算两大部分构成，其中现金流入包括银行贷款、销售回款等。销售政策、市场环境的约束是制约销售回款的重要因素。而工程进度和银行信贷政策是制约房地产开发企业现金流出的重要因素。
三、房地产开发经营中财务预算管理中存在的问题
1、对编制财务预算工作的认识不够全面
财务预算的主要作用有两方面，一是企业未来一定预算期内可以预计的财务状况，二是企业的经营成果。但是不能认为财务预算只是财务部门的一个部门的任务，这些应该是由财务部门牵头，由多个部门合作完成。比如在取得土地前，营销部就应开始预计销售价格，通过产品市场定位和利润预测，来确定最终的拿地价格，而房地产开发企业项目所有相关成本，可以通过取得土地成本、建造成本、开发间接费用、相关税金等方面进行归集，并在项目设计、营销策划、财务预算、工程管理、成本控制等多个环节中进行反映，在这些环节中需要公司多部门进行配合，才能完成一项较完整的财务预算。
2、财务预算准确率相对较低、成本项目分解不够科学，执行力不够
不同房地产开发企业的财务预算制定和执行不尽相同，存在较大的差异性。究其原因有两个，一是在制定财务预算时缺少客观性，没有认真分析企业明年的计划和财务状况，使财务预算在编制目标分解与实际的经营情况相脱离，导致二者存在重大的偏差，忽略了房地产开发企业的特点，相关工程管理，成本控制和营销策划等重要工作流程，这样做出来的预算在执行时与实际的情况偏差较大；二是因为各个业务部门的预算执行力不够。
3、项目开发预算、企业战略目标和年度财务预算，三者直接缺乏联系
不确定因素较多是房地产开发项目的一大特点，其中开发周期长就是其中之一。在此条件下，编制财务预算显得尤为重要。做好财务预算编制任务在能够反映企业年度财务经营状况的同时，也能够综合反映项目开况。当前，套用传统的预算方式仍然是许多房地产企业的做法。其通常采用单独预算的方式来完成年度经营计划指导下编制开发项目的年度预算。这样，就无法充分考虑到项目的开发期这一不确定因素，并且也存在与企业战略目标联系不够紧密的问题出现。
四、加强房地产开发经营中财务预算管理的有效应用途径
1、编制恰当的项目预算
由于企业不恰当的项目预算，会使得房地产企业的资金得不到充分的利用，从而造成企业资金短缺，加重企业的财务负担等情况。企业应当在实施项目前，进行资料的收集，并且对收集的资料进行整理和分析，全面考虑项目的整体情况，制定出恰当的项目预算，让各部门进行相互合作、相互监督。充分发挥整体大于部分的作用，让项目的收益最大化。
2、加强各部门的密切配合，合理的估计现金预算和损益预算
房地产开发项目预算涉及多个方面，其中包括综合地价、项目研发费用、建安工程费用、前期手续费等，通过收入成本的预算将现金预算分期进行规划，同时做好筹资准备。为此，针对该情况，各个业务部门应密切配合财务编制预算，成为必然要求。根据各部门性质，具体分工如下：
2.1营销部门负责资金预算方面的一些具体工作，包括销售费用预算、销售回款预算。而涉及编制地价支出和工程建设资金支出则由前期开发、工程管理部门负责。财务部门则需要编制偿还银行贷款本息支出预算和税费支出预算。最后人力资源部门的职责是编制培训费和人工成本预算等。
2.2根据房地产企业产品核算周期长，收入确认制约因素多，成本项目具有特定性的特点，应从取得土地前开始，就请营销策划部进行初步的预估地价、净利等指标，再通过项目部、设计部、营销策划部和财务部等相关业务部门一起对开发前期、中期、后期的收入成本分期进行预算，最终完成整个项目的损益预算。
3、加大分析、考核财务预算的力度
一切经济活动都是为了实现企业的目标而开展实行，是预算管理的本质要求。想要强化企业的管理，就必须在预算执行过程中落实经营策略。为此提高预算的控制力和约束力，实现企业的业务预算和财务预算是完善企业预算管理体系的有效方法。企业各部门在工作中，尤其是在房地产建设和销售的工作中，必须切实落实好预算工作，按照预算范围开展经济活动。采用“以月保季，以季保年”为原则。把企业的方法策略运用到执行的过程中，保证预算政策的严格执行，并建立健全监督机制，实施反馈预算执行情况，最终形成全方位控制、全员参与的预算管理体系。
4、加强财务预算管理的执行和监督
房地产企业应当加强财务预算管理的执行和监督。在项目事前通过财务管理对各项工作进行控制，制定发展目标；在项目事中对各项工作进行监督，始终保持所支出的资产都在预算的控制范围之内，及时的发现问题，解决问题；在项目事后，对该项目做一个客观的、公正的评价，吸取好的方面，分析错误的地方，找出原因，以防在下一次的项目中再度出现。
结束语
房地产开发企业的决策正确与否离不开好的财务预算。建立健全财务预算管理体系，以控制现金流为主，加强财务预算的执行与考核，加强企业内部各部门间的沟通和协调，以保证财务预算目标顺利实现。因此，只有根据实际情况不断完善和改进财务预算，做好财务预算并严格执行的房地产开发企业才能实现长期的健康稳定发展。
参考文献：
[1] 余文斌.国有房地产开发企业如何改革[J].城市开发，2013（25）：162-163.
[2] 常书娟.房地产开发企业财务预算管理[J].财税科技，2012（18）：212-213.
房地产的开发与经营范文3
关键词：财务管理；管理制度；管理会计；房地产企业
企业的财务预算管理是对目前的财务制度开展管理控制管理的机制，规定各个部门要按照这个规章条文来严格执行。预算是企业对每个部分开展控制的手段与方式，而不是单纯的对财务的管理与计算。每个部门以表格的方式来体现其工作进度，预算在其中起着重要导向作用。预算在管理上，它能够对每个部门其着制约的作用，保证了控制力与执行力。只有这样，预算的实质意义才可以得到每个部门的认可，也能够更好的把企业财务预算在各个部门得以充分的利用，把财务预算摆在最合理有效的位置上，使其发挥着最大的功能，这也就不会使预算只是在单纯意义上的上报报表的模式了。
一.企业财务预算监管的意义与作用
财务预算管理利于对企业的掌控，财务预算管理的实质是控制与管理，其各个部门对生产，销售的过程的全面管理，也是企业针对财务管理预算的最根本的需求，它是通过预算的来开展对各项工作的监督与控制，它是企业得以安全运行、正常运转的前提与重要保证。企业通过预算来判断企业经营情况，可以对经营情况合理的把握与衡量，经过不断的总结经验，同时对各个部门展开考核，完善部门的制度，确保企业的经营情况达成可管理与可控制的目的，保证企业的经营效益。
财务预算管理有利于降低财务风险，企业财务管理从客观上讲是决策的相关人员对市场运行进行的估算与分析，这种决策的可靠性就要看决策者对市场的情况以及管理经验的判断，这就对企业的管理和控制上留下了危险因素。而企业的财务预算是对企业经营的情况展开全面的总结，也是对企业的经营数据进行合理的分析，就在某种程度上避免了人为的主观臆断造成的错误分析。
财务预算管理有利于企业完善全面的奖励体制，企业对每个部门都订下了可行性的预算目标，再将逐个的目标落实在每个工作人员的身上，这样就可使工作人员带着目标来进行工作，在要求的时间内完成任务目的来获得的工资。只有财务预算管理体系的完善，才可以进一步推动工作人员间的互相合作，提升自我的工作技能，很好的完善了全面的奖励机制，提升了企业员工的凝结力。
财务预算管理有利于提升企业的经济利益，它在开展财务预算的时候是根据具体的财务实况以及市场的需要来进行的。它能够合理的分配人力的资源，为企业利益的最大化为目标，对每个生产环节都进行了成本控制，为企业的市场竞争打下了坚实的基础。
二.房地产企业财务管理现阶段的状况
房地产企业的工作者很大部分对财务管理都不精通，这些经营者常常出于个人的主观臆断，缺乏相关的专业知识。另一方面，多数的企业中管理部门以及行政部门都高于财务部门，这就忽视了财务管理在企业中起重要的主导地位。
房地产企业大部分都是家族式经营的企业，其缺少财务管理部门、内部核心控制部门，制度的不健全会导致财务管理的乱套，为将来企业的扩大与发展埋下了隐患。
房地产企业融资的途径分为三种：亲朋、银行、资本市场。亲戚朋友之间的借贷，适合用于创业的阶段。而向市场借贷和银行与融资就背道而驰了，它在财务管理当中显现出的问题很多，它给社会反映的财务信息让人很难相信，这对房产企业从银行融资造成了很大困难与限制，至于在资本市场的融资更是不用谈起了，房地产企业发展到一定状况的难题是资本短缺，这也就在很大程度上延缓了房地产企业的发展以及壮大。
三.管理会计开展的想法
整调会计核算一定对会记信息准确与业务数据标准进行规范性的统一，使每项业务满足管理会计的要求标准。信息化使用范围的慢慢扩大，数据库最普遍的关系数据已发展到多维的数据库。其中多维的数据库包括数据、字段、等设置。成本管理和核算对于成本数据的需要详细的很多。全面预算是财务预算的中内容之一，企业可以采用手工和信息系统展开全面的核算，但在核算的运作上，特别是掌控类型的预算，比如成本和费用的掌控上，就必须采用信息化的模式来达到较为好的效果。
使用流程化的监管模式，要把数据融入企业的数据库系统中，针对业务进行的同时就可实施支出的控制以及进度的控制，控制可采用强制的掌控制，超出的要禁止生成的凭证。使用预警的制约方式也行，同理也可以采用即时的采集相关数据进行统计与发展。在业务系统普遍信息化的条件情况下，在财务预算上作基础，对于业务上的行动力上也要展开控制。房产企业成立现代企业的相关制度，进行的经营权以及所有权要相分离开，提升企业财务管理其中的层面，把财务管理的相关人员提拔到管理者的职位。在对财务人员的聘用上，要同时引进、培养提拔高素质的人才，要用家族以外的人才在财务岗位工作，而不要用人唯亲。如果只是在生产前的几个阶段对目标的影响，就该用成本法的来计算，降低成本的方法在于提高施工效率、减少不必要的，毫无效率的作业模式。房地产企业在使用管理会计时，应该以会计为基础，管理会计所应用的资料，资料库的来源通道，财务会计信息的供给，用来保证会计信息的真实有效性。把财务会计所提供的资源直观的应用于管理会计当中，为融资的展开与企业的投资创建了良好氛围条件。
结束语：
现阶段我国理论系统与实验都有待于完善，其自身的弱点很难在管理会计中得到采用。可见，财务管理是房地产企业的核心，要以财务管理为中心，才能有效地强化企业的管理制度。因此政府应该加大力度为企业提供强有力的后盾做保障，提升企业管理的控制水平，促使房地产企业经济协调、健康、快速发展。
参考文献：
房地产的开发与经营范文4
一、旅游房地产营销策划的意义与价值
（一）旅游房地产营销策划的意义
1、旅游房地产营销策划有助于开发商锁定市场目标
旅游房地产在营销策划过程中，需要对当地市场的状况、旅游者的消费倾向以及市场走势等有充分的了解，并根据具体的情况确定其经营的方向与发展战略。
2、旅游房地产有助于对市场风险与收益的评估
面对日益竞争激烈的社会经济市场，只有对市场的风险与收益做到正确的评估，才能够有效的规避风险，从而为旅游房地产的健康发展提供一份保障。
3、旅游房地产有助于改善企业经营管理，提高企业的竞争实力
通过旅游房地产的营销策划，有助于经营者去了解当地的市场，并对市场的变化规律做预测，从而所制定出的营销策划方案能够满足于市场的需求，最终提高市场的竞争力。
（二）旅游房地产营销策划的价值
针对我国面临去库存的难题，房地产业通过与第三产业旅游业的结合，有效的带动了房地产业的经济回升，特别是最近几年来休闲度假式的旅游方式得到了消费者的青睐。随着人们对旅游观念的改变，为我国的旅游房地产业的发展提供了有利的条件，由此可见，旅游房地产的营销策划具有很高的投资价值与收益价值。
二、影響我国旅游房地产营销策划的因素
（一）经验不足
由于我国的旅游房地产起步比较晚，无论是开发还是经营都缺乏深入的了解，同时又缺乏系统的研究，很容易在旅游房地产营销策划过程中造成资源的浪费与资金的损失。
（二）制度的不健全
旅游房地产营销策划的相关法律法规没有完善，很容易导致权益纠纷的发生，目前我国的旅游房地产开发经营过程中并没有与之相匹配的法律法规，从而影响到了旅游房地产营销策划。
（三）较低的管理水平
由于旅游房地产投资价值与利润的可观性，使得众多的开发商对旅游房地产进行大力的开发，从而在旅游房地产的经营过程中呈现出管理不善、项目分散经营等现象，除此之外，还有的开发商只注重短期的利益，对旅游房地产的项目进行随意的破坏，在一定程度上制约着我国旅游房地产的营销策划。
三、如何促进我国旅游房地产的发展
（一）把旅游作为开发主导，实现旅游、地产的相结合
旅游房地产在营销策划过程中，需要找准定位，并把旅游作为营销策划的主导，并把旅游项目整合到所有的开发项目中，进行科学合理的布局，同时进行统筹的规划，从而形成旅游房地产一体化的经营模式，通过第三产业的旅游业带动当地的房地产业的投资与发展，同时房地产业又反作用于第三产业，有效的带动当地的经济发展，通过相互之间的促进，实现一种共赢的经济发展形式。
（二）进行品牌化的经营，与国际旅游对接
在进行旅游房地产的营销策划过程中，要逐渐的与国际旅游相对接，积极的汲取国外旅游房地产的优秀营销策划案例与开发管理经验，并结合当地旅游房地产项目发展的特点，塑造出具有当地特色的旅游房地产品牌，并在营销策划过程中提升项目文化，实现品牌化的经营，在现如今的经济体制下，通过与国际旅游相对接，实现品牌化的经营，最终获得经济效益最大化。
（三）根据当地自然环境，实现环境友好发展
对于旅游房地产的营销策划，要有效的利用好当地的自然环境，结合当地自然环境的资源与市场条件，努力的挖掘出适合于当地旅游房地产营销发展的优势，同时把时展的要求相融合，利用当地的自然资源与地理文化，有效的拉动旅游房地产项目的营销发展，从而引领当地环境与旅游房地产项目的和谐发展，实现环境友好和谐的良好发展。
（四）提高管理水平，健全法律法规
由于在旅游房地产营销策划过程中往往会涉及到违法建设的现象，以及一些无计划、超计划的建设都将会影响到旅游房地产营销的正常发展。因此，能过健全有关旅游房地产的法律法规的建设，做到严格的执法，与此同时，提高旅游房地产业的管理水平，有助于促进当地旅游房地产业的健康持续的发展。
旅游房地产业中有效的融合了旅游业与房地产业，通过两者之间的相互渗透形成了有机产物，在满足于人们对物质需求的同时，改善了生存与居住的环境质量。因此，在旅游房地产的营销策划过程中，要有效的借鉴国外先进的理念，同时又要结合我国旅游房地产的实际发展情况，通过对当地资源的有效利用，对旅游房地产进行统筹的规划，并进行科学、合理的开发，从而实现经济效益、社会效益以及环境效益的统一性，最终实现我国旅游房地产的可持续发展。
参考文献：
[1]邹晓峰.我国旅游地产消费和投资的特征、问题及对策[J].建筑经济. 2013（01）
房地产的开发与经营范文5
【关键词】 新会计准则； 投资性房地产； 计量
《企业会计准则第3号――投资性房地产》（以下简称新准则）是新会计准则体系中新增的一项重要内容，是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露而制定的。
一、关于投资性房地产的界定
新准则定义为：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，并能够单独计量和出售。具体为已出租的、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物，不包括自用和作为存货核算的房地产。
（一）新准则规范的投资性房地产范围的划分标志或原则
新准则未明示，《国际会计准则第40号――投资性房地产》（下称国际会计准则）认为，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，至于商品或劳务的生产或供应过程中使用的房地产（或用于管理目的的房地产），其产生的现金流量不仅归属于该项房地产，而且归属于在生产或供应过程中所使用的其他资产。正因为这一点，因此，将投资性房地产与自用房地产区分开来。
（二）新准则规范的投资性房地产范围
具体还应包括：
1.为长期资本增值而持有的土地，不包括在正常经营过程中为短期销售而持有的土地。计划长期持有或计划短期持有是否为划分或确认投资性房地产的标志或条件，新准则未明确规定。
2.尚未确定未来用途的土地（如果企业尚未确定将其持有的土地用于自用还是用于在正常经营过程中的短期销售，则持有的土地应视为用于资本增值）。
3.企业拥有（或企业在融资租赁下持有）并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物。
4.准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。
（三）不属于新准则规范的投资性房地产
具体为：
1.持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产，如为了在不久的将来处置或为开发和销售而专门取得的房地产。
2.为第三方在建在开发的房地产，即新准则规定的“企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号――建造合同》”。
3.自用房地产，包括持有的将来用于自用的、为将来开发并随后作为自用的、职工占用的以及待处置的自用房地产。
4.为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。其在建造或开发活动完成之前，不适用新准则；待建造或开发活动完成时，作为投资性房地产。但对已经是投资性房地产、目前正在进行改建以为将来继续作为投资性房地产使用的，适用新准则。
5.闲置地不属于投资性房地产。
（四）房地产的一部分用于赚取租金或资本增值，另外一部分则用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的，应当如何处理
新准则未予明确，可按照国际会计准则的规定进行判断处理，即如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则应分别计量核算；如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。
（五）企业向其持有的房地产的使用者提供服务对是否判断为投资性房地产的影响
比如，办公楼的业主向其承租人提供保安和维修服务，一家企业拥有并经营一家旅馆，其向客人提供的服务是整个协议的一个重要组成部分，该办公楼和旅馆能否被视为投资性房地产？新准则没有给出明确具体的判断标准，可参照国际会计准则给出的原则来进行判断，即：企业向其持有的房地产的使用者提供辅助服务，如果该服务在整个协议中并不是重要的组成部分，则企业应将该项房地产视为投资性房地产；在另外一些情况下，提供的服务构成相对重要的组成部分，则不视为投资性房地产。以此判断，前述“办公楼”视为投资性房地产，“旅馆”是自用房地产，不是投资性房地产。
（六）企业将其拥有的房地产出租给其母公司或另一家子公司使用，涉及单个财务报表和合并财务报表对该房地产不同的列报方式问题
在包括母公司和本企业，或另一家子公司和本企业在内的合并财务报表中，该项房地产不符合投资性房地产的条件，从整个集团来看其属于自用房地产，因此合并财务报表不能作为投资性房地产列报；但从拥有房地产的单个企业来看，如果符合新准则的定义，出租人在其单个财务报表中应将该项房地产作为投资性房地产。
二、投资性房地产的确认
新准则规定的确认条件是同时满足“与投资性房地产相关的未来经济利益很可能流入企业”和“投资性房地产的成本能够可靠地计量”两个条件。
第一项确认标准，需要企业在初始确认时根据可取得的证据对相关未来经济利益流入的确定程度作出估计；第二项确认标准一般容易满足，资产购置交易本身已表明了它的成本。
三、投资性房地产的初始计量
新准则规定投资性房地产初始应按其成本计量，即：外购成本包括买价、相关税费和直接归属于该资产的其他支出，自建成本包括建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，其他方式取得的投资性房地产成本按照相关准则规定确定。该初始计量规定包含了以下内容：
一是交易费用应包括在初始计量之中。
二是外购取得中“可直接归属于投资性房地产的支出”包括：法律服务的职业收费，财产转让税和其他交易费用等。
三是自建成本的“必要支出”应当不含投资性房地产的启动费用，建造或开发过程中浪费的材料，人工或其他资源等非正常损失。
四、投资性房地产的后续支出
新准则规定，其后续支出满足该准则规定的两个确认条件的，计入投资性房地产成本，否则计入当期损益。在具体理解和判断时：
第一，如果超出原先对已有投资性房地产估计的未来经济利益很可能流入企业，与已确认的某项投资性房地产相关的后续支出应增加投资性房地产的账面金额，所有其他后续支出应在发生的当期确认为费用。
第二，对后续支出是否进行了恰当的会计处理，有赖于对其初始计量和确认时对相关情况的考虑。比如：在确定某项投资性房地产的账面金额时，考虑了未来经济利益的损失，那么为恢复该资产的预期未来经济利益而发生的后续支出，就应当资本化；某项资产的买价反映了企业为使该资产达到工作状态在未来必须发生支出的义务，后续支出也应当资本化（如购置需要整修的建筑物，其后续支出应当增加其账面金额）。
五、投资性房地产的后续计量
新准则规定了两种计量模式，即“成本模式”和“公允价值模式”。采用“公允价值模式”必须同时满足“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场”、“企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计”两个条件；不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，直接以公允价值为基础调整其账面价值，差额计入损益。另外，“成本模式”可转为“公允价值模式”，但“公允价值模式”不得转为“成本模式”。在具体理解和判断时：
（一）什么是公允价值
一般认为，公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。“公平交易”不存在特别或特殊关系，假定是在非关联方之间进行的，各方各自独立发生行为。“熟悉情况”指自愿的购销双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途以及资产负债表目的市场状态相当熟悉。也就是说，公允价值应当是在资产负债表日符合公允价值定义的、在市场上可以合理取得的最可能的价格。也就是销售者能够合理取得的最好价格，购买者能够合理取得的最有利的价格。这种估计不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计价格，如不规范的融资、售后租回以及与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等。
（二）如何理解投资性房地产公允价值？其内涵和外延如何界定
1.投资性房地产的公允价值是指其在资产负债表日（而非之前或之后）的市场价值，因为公允价值的定义实际上假设了销售合同的交易和完成是同步的，没有任何价格上的差异。同时，投资性房地产的公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出，也不反映由未来资本性支出所产生的相关未来利益。
2.企业确定的公允价值不应扣除企业在销售或其他处置过程中可能发生的交易费用。
3.公允价值通常是在同一地点和相同条件的活跃市场对相似的房地产的现时价格以及相似的租赁和其它合同所确定的现时价格。对建筑物而言，其相似性是指所处地理位置和环境相同、性质相同以及结构类型、新旧程度、可使用状况相同或相近；对于土地使用权而言，其相似性是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境、可使用状况相同或相近的土地。企业应当注意分辨和识别该房地产在性质、地理位置或状况方面的差异，或与房地产有关的租赁和其它合同条款方面的差异。
4.公允价值有别于使用价值。公允价值既反映了“市场参与者”的知识和估计，也反映了与市场参与者相关的各种因素；使用价值反映了“企业”的知识和估计，也反映了只针对于“特定企业”的各种“特定实体”因素，这些因素一般不适用于其它企业。一般认为，公允价值不包括、不反映：（1）将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；（2）投资性房地产与其它资产之间的协同作用；（3）针对于目前企业或业主的法定权利或法律约束；（4）针对于目前业主的税收利益或税收负担。
5.在确定投资性房地产的公允价值时，应避免重复计算已在资产负债表中单独确认的资产或负债。如电梯或空调等设备一般包括在建筑物即投资性房地产之中，而不单独作为非投资性房地产资产予以确认；又如某一间办公室与配置的家具一同出租，办公室的公允价值包括家具的公允价值（其租金收益是涵盖了所配置家具的收益），亦即企业不应将家具作为一项单独的资产确认；再如，投资性房地产的公允价值不包括预付的或应计的经营租赁收益（因为企业已将其确认为一项单独的负债或资产）。
（三）在实务操作中如何取得投资性房地产的公允价值
一是委托专业的评估估价机构进行评估估价。投资性房地产的公允价值依赖于具独立资格的评估师所作评估的程度，具备独立资格的评估师应具有国家认可的相关专业资格，并具有对所评估的投资性房地产的地理位置和种类方面的近期经验，要求评估机构和估价人员掌握丰富的房地产交易市场资料和扎实的估价理论知识。
二是自行确定。在企业自行确定投资性房地产的公允价值时，应当考虑自身的专业水平和能力；同时应当审视和披露所采用的方法及重要假设、房地产的性质和缺乏可比的市场数据、公允价值的确定是取得了市场证据还是更多地依赖于其它因素等。
（四）新准则规定“公允价值模式”不得转为“成本模式”
也就是说，如果企业原先按公允价值计量某一项投资性房地产，即使可比的市场交易变得不经常发生或市场价格变得不易取得，在该项投资性房地产处于变为自用或企业为以后在正常经营过程中销售而开始开发之前，企业仍应按公允价值对其计量。
六、投资性房地产的转换
新准则规定的转换条件易于理解，但未规定其他资产转换为投资性房地产的条件。因此，需要注意的是：原作为投资性房地产的土地使用权为销售而开始开发房地产，从而证明其用途发生了变化，企业应将该项房地产由投资性房地产转换成存货；相应地，如果企业决定处置某项不需进一步开发的投资性房地产，在终止确认（从资产负债表中消除）之前，应继续将其作为投资性房地产而不应作为存货进行会计处理。类似地，如果企业为在将来继续作为投资性房地产使用而开始对某项现有投资性房地产进行改建，改建期间企业应继续将其作为投资性房地产，而不应将其重新划归为自用房地产。
新准则规定，在“成本模式”下，应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。也就是说，在企业采用“成本模式”的情况下，投资性房地产、自用房地产和存货之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面金额，也不改变该项房地产计量或披露的成本。至于在“公允价值模式”下的转换，均以转换当日其公允价值作为入账价值，但其公允价值与原账面价值的差额的处理规定则有所不同，即投资性房地产转为自用的，差额（借差或贷差）均计入当期损益；自用房地产或存货转为投资性房地产，借方差额（即公允价值小于原账面价值）计入当期损益（体现了“稳健原则”），贷方差额（即公允价值大于原账面价值）计入所有者权益（应当是计入“资本公积”科目）。
七、投资性房地产的处置
新准则规定，当投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该项投资性房地产，处置净额计入当期损益。
结合《企业会计准则第14号――收入》，处置投资性房地产所产生的应收对价，初始应按公允价值确认。如果投资性房地产的付款额延期支付，则收到的对价初始应按与现金价格相等的金额予以确认。对价的名义金额和与现金价格相等的金额之间的差额，应在合同或协议期内采用实际利率法进行摊销，计入当期损益。
【主要参考文献】
房地产的开发与经营范文6
【关键词】房地产；评估；假设开发法
引言
随着我国房地产的迅猛发展和日益扩大，房地产不断促进我国的经济增长和人民生活水平的提高。为了确保房地产市场合理健康的发展，房地产评估也随之兴起，其业务也不断增多，人们也更加关注和研究房地产评估的理论和方法。对于房地产项目来说，可以采用市价法、成本法、收益法以及假设开发法等来进行评估[ 1]。作为房地产估价的重要方法之一，假设开发法具有较强的可操作性和适用范围较大的特点，能够为房地产的评估和项目投资评价提供方法和技术支持，为房地产经济活动提供更好的服务。
1 假设开发法的基本理论
1.1假设开发法的含义及应用条件
假设开发法（Hypothetical Development Method）又可以称为剩余法，余值法或倒算法。根据《房地产估计规范》中对于“假设开发法”的定义，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值、开发成本、税费和利润等，然后从开发完成后的价值中扣除开发成本、税费和所得开发利润等，以此来测算估价对象的权益价值[2 ]。
假设开发法主要是适用于待开发的土地、正在建的地产等具有投资开发的或待拆迁改造等具有再开发潜力的房地产的估价。待评估的房地产应具有投资开发或再开发潜力，这潜力是指该房地产在未来具有可盈利性的可能，这种可能性需要通过市场调查和预测分析来对盈利机会进行定性分析描述；待评估的房地产未来的价格可以预测，待估价房地产是需要再市场上经营出售的，应当结合市场行情和供求状况，正确有效的预测待估价房地产未来的市场租售价格；社会经济环境的好坏也将影响假设开发法的估价效果，有效的评估需要较明朗长远的房地产政策、健全的房地产法规、稳定清晰的房地产的税费等[3]。
1.2假设开发法的理论模型
根据假设开发法的含义，其理论模型为：
房地产价值=开发完成后当地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-销售税费-投资利息-开发利润
简化的公式为：V=A-（B+C）
式中：V―待估房地产的价格 A―开发完成后的房地产总价值
B―总的开发成本（开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息之和）
C―开发利润
1.3假设开发法的应用流程
一般按照以下六个步骤运用假设开发法：
（1）基本情况的了解分析
首先需要调查待评估房地产的位置、规划限制和现状等基本情况。待评估房地产的位置信息主要包括土地所在区域的性质、具体坐落位置、交通条件、环境情况等；现状只要包括土地用途、使用者及使用权性质、面积、基础设施等方面；规划限制主要涵盖了区域规划、建筑性质、建筑容积率、绿化比率等情况。
（2）最佳利用方式的选择
在规划许可范围内，选择待评估房地产的最佳的用途。为了确定最佳用途，需要充分分析当地市场的情况，考虑区域情况和社会对于该用途的需求及未来发展，分析市场最需要哪种类型的房地产。
（3）开发经营期的估算
确定开发经营期是为了了解开发成本、管理、销售费用等情况，测算开发后房地产的售价、投资利息等。待开发房地产的开发经营期是以取得估价对象的时间作为起点，房地产预计开发完成后经营结束的时间为终点。
（4）开发完成后价格的测算
一般是以开发完成的时间来测算该房地产的价值，结合待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化等，利用多种方法来综合确定价格。
（5）开发成本的测算
房地产开发成本不但与开发周期有关，还需考虑投资进度。结合相关的经验和规定，利用成本法来测算出开发成本、管理费用、销售费用、相关税费、开发利润等。
（6）房地产价值的具体计算
正确利用现金流量法或传统法来具体计算出待评估房地产的价值，测算出的结果一般有楼面地价、建筑面积单价和地价等。
2房地产评估假设开发法的应用模型
2.1房地产项目开发完成后的价值测算
根据待评估的房地产的最有效利用方式（出租、出售）和市场情况变化，利用市场比较法和长期趋势法确定用于出售的房地产的价值，测算出租或自营的房地产价值可以采用市场比较法和收益还原法[4]。
（1）市场比较法和长期趋势法
市场比较法是通过已经发生交易案例的价格和近年来同类房地产的价格变化趋势来估算出待评估房地产开发完成后的现房价格。通过区域因素、交易情况和个别因素等来修正市场比较法，不同的区域、个别因素对房地产价格的影响程度不同。
长期趋势分析是根据相关部门公布的房地产过去、现在的价格指数和未来的变化趋势来推测，需要注意的是通常是通过比较单价并不是总价。
（2）收益还原法
对于写字楼、餐旅馆、商店等出租和营业的房地产，先要预测出出租或经营的收益，然后再通过收益法将收益转换成价值来测算待评估房地产开发完成后的价值。通过市场比较法和长期趋势法来确定租金。例如，根据目前租金水平和未来趋势来预测出某写字楼未来的月租金为50元/m2，可用于出租的面积为30000m2，出租率为90%，其中租金的30%用于运营费用，报酬率为10%，运营期为50年，改写字楼的未来总价值估计为：
50×12×30000（1-1/（1+0.1）47）=11211（万元）
2.2房地产项目开发成本的测算
（1）土地成本
根据土地的具体情况，通过分析不同的土地性质和国家相关政策来确定土地成本。土地成本一般包括土地出让金、地价评估费、土地补偿费、耕地开垦费和占用税、房屋拆迁费用、劳动力安置补助费、征地事务管理费、场地清理费等。
（2）建造成本
测算房地产项目的建造成本相对比较复杂且有一定的难度。首先需要明确该评估项目的最佳用途，项目的品质和档次将直接影响到建造成本的测算；其次需要根据市场情况来测算建造成本，项目前期工作咨询费、设计费、招投标服务费、环评费、勘察费等这系列的前期工程费可以类似工程经验和相关收费标准来进行测算，建设安装工程费（土建安装成本、工程监理费、质量监督费等）可按照地方建设工程造价管理规定计算，根据当地具体标准确定基础设施建设费和公共配套设施建设费，测算成本时需要充分考虑到项目开发过程中可能因为原材料涨价、工程量增加等不可预知的因素来产生的费用[5]。
（3）管理费用和销售费用
综合考虑项目的规模、开发周期、复杂程度和参考房地产类似项目的管理费用，一般可以通过土地和开发成本的一定比率来确定管理费用。销售费用的投入作用相当明显，这将会对项目销售进度产生很大的影响，销售费用一般占销售收入的1-3%，但具体的还需要合理的分析市场状况。
（4）投资利息
因为房地产项目存在投资大、周期长的特点，为了体现资金的时间价值，所以需要测算投资利息。投资中的地价款、开发成本、管理费和其它费用是预付资本，这些都是需要考虑利息的，计算利息期按照开发周期、资金投入情况来确定，可以采用静态和动态投资来计算投资利息。
（5）税费
销售税费应考虑周全，主要包括了营业税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、印花税、城市维护建设税等，还需要考虑到房地产享受的税收优惠。其中企业所得税和土地增值税的预测是相当关键的，它们的预测是以项目整体能够准确合理地预测为基础。
2.3开发利润的预测
开发项目利润是以项目价值或开发成本为基数，按照一定的利润率来计算的。利润率一般采用当地近年来类似项目开发的平均利润来确定的，需要注意到不同类型的房地产项目的利润率存在差异性。
3假设开发法在房地产市场中的应用难点
因为假设开发法的原理简单、运算方便等特点而备受欢迎，是现阶段房地产评估的常用方法之一，然而在实际中的应用效果不太理想，其中有几个难点和问题必须引起注意，下面就简要探讨：
（1）市场信息的准确性
假设开发法是在获取类似项目交易信息的基础上来测算待评估项目未来的价值和开发成本，然而信息资料的准确性并不能保证。这是由于每个项目均具有独特性，同区域内很难找到类似项目，其次就是市场交易信息不够公开透明，还有政府相关的信息也不够完善，因此评估所需的市场信息需要进行修正。
（2）开发利润计算方式的误用
一般计算开发利润都是将计算基数乘以一定利润率，理论上是没有错误，然而在实际应用中会存在一些错我。首先，在测算利润率的时应该考虑到开发建设期这一隐含的因素，如果开发期不同，投资收益率相同的房地产项目的利润率也会不同，在实际应用中这是经常被忽略的。例如，某个项目的开发期为一年，它的成本利润率为5%，如果开发期为两年，应为资金占用期增加了，其成本利润率按照单利率来算至少为10%，通过这种方式的计算才能保证收益率相同。其次，由于性质不同的资金的占用期限可能不同，所以需要计算出综合成本利润率。笔者认为如果采用年收益率的形式计算开发利润，既利于项目间的比较又方便理解，还可以有效避免错误。
4结束语
随着我国房地产市场和评估理论的迅速发展，深入研究假设开发法的理论，同时也积累了不少实践经验。假设开发法对于房地产估价和项目投资决策都有着重大意义，然而在实际应用中应多加注意评估的重点和难点，确保评估的准确合理性。
参考文献：
[1]常青. 房地产估价的基本问题及其关系研究[J]. 建筑管理现代化， 2006， （2）：29-32.
[2]王珍莲. 房地产评估之假设开发法运用探讨[J]. 财会月刊， 2014， （10）.
[3]王小玲. 我国房地产市场假设开发法应用研究[D]. 长安大学， 2007.
