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商品房买卖合同示本范文1
合同编号：
合同双方当事人：
出卖人：
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买受人：
【本人】【法定代表人】姓名： 国籍：
【身份证】【护照】【营业执照注册号】【 】
地址：
邮政编码： 联系电话：
【委托代表人】【 】姓名： 国籍：
地址：
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根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为 该地块土地面积为 ，规划用途为 ，土地使用年限自 年 月 日至 年 月 日。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】 。建设工程规划许可证号为 ，施工许可证号为 。
第二条 商品房销售依据
买受人购买的商品房 为【现房】【预售商口房】。预售商品房批准机关为 ，商品房预售许可证号为 。
第三条 买受人所购商品房的基本情况
买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
第 [幢][座] [单元][层] 号房。
该商品房地的用途为 ，属 结构，层高为 该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]。
该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积 平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
第四条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第 种方式计算该商品房价款；
1. 按建筑面积计算，该商品房单价为（ 币）每平方米 元，总金额（ 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。
2. 按套内建筑面积计算，该商品房单价为（ 币）每平方米 元，总金额（ 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。
3. 按套（单元）计算，该商品房总价款为（ 币）每平方米 元，总金额（ 币） 千 百 拾 万 千 百 拾 元整。
4. 。
第五条 面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积][套内建筑面积]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。
商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第 种方式进行处理：
1. 双方自行约定：
（1） ；
（2） ；
（3） ；
（4） ；
2. 双方同意按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内的（含3%的，据实结算房价款）；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还，并按 利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%
因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
第六条 付款方式及期限
买受人按下列第 种方式按期付款：
1. 一次性付款 。
2. 分期付款 。
3. 其他方式 。
第七条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理：
1. 按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；
2. 。
第八条 交付期限
出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 种条件，并符合本合同约定的商品房将交付买受人使用；
1. 该商品房经验收合格。
2. 该商品房经综合验收合格。
3. 该商品房经分期综合验收合格。
4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5. 。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1. 遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 内告知买受人的；
2. 。
3. 。
第九条 出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第 种方式处理：
1. 按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。
2. 。
第十条 规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所需商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
（2） ；
（3） ；
（4） ；
（5） ；
（6） ；
（7） ；
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 天内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十一条 交接
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明人》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
。
第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷的。因出卖人原因，造成该商品房不能输产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
第十三条 出卖人关于装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第 种方式处理：
1. 出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
2. 。
3. 。
第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
出卖人承诺与该商品房正常使用直接关连的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1. ；
2. 。
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1. ；
2. 。
第十五条 关于产权登记的约定
出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理。
1. 买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 %赔偿买受人损失。
2. 买受人不退房，出卖人按已付房价款的 %向买受人支付违约金。
3. 。
第十六条 保修责任
买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在商品高度保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏、出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
第十七条 双方可以就不列事项约定：
1. 该商品房所在楼宇的屋面使用权；
2. 该商品房所在楼宇的外墙面使用权；
3. 该商品房所在楼宇的命名权；
4. 该商品房所在小区的命名权；
5. ；
6. 。
第十八条 买受人的房屋公作 使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关连的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该商品房有关连的公共部位和设施的使用性质。
第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按不述第 种方式解决；
1. 提交 仲裁委员会仲裁。
2. 依法向人民法院起诉。
第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。
第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第二十二条 合同连同附件共 页，一式 份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
出卖人 份，买受人 份。
第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。
第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向 申请登记备案。
出卖人（签章） 买受人（签章）
[法定代表人]： [法定代表人]：
[委托代表人]： [委托人]：
年 月 日 年 月 日
附件一：房屋平面图
附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
商品房买卖合同示本范文2
住所：______________________________
邮编：______________________________
营业执照号码：______________________
资质证书号码：______________________
法定代表人：________________________
联系电话：__________________________
委托人：________________________
联系电话：__________________________
乙方（买方）______________________
国籍________________________________
性别：______________________________
出生年月：__________________________
住所（址）________________________
邮编：______________________________
身份证/护照/营业执照号码：________
联系电话：__________________________
委托人：________________________
住所（址）________________________
联系电话：__________________________
乙方（买方）______________________
国籍：______________________________
性别：______________________________
出生年月：__________________________
住所（址）________________________
邮编：______________________________
身份证/护照/营业执照号码：________
联系电话：__________________________
委托人：________________________
住所（址）________________________
联系电话：__________________________
甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《_______________》________内销商品宜，订立本合同。
第一条 甲方通过______________方式取得___________区/县_____________地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为：___________，土地面积为：___________土地用途为：___________，土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。
甲方经批准，在该地块上投资建造《__________》（暂定名/现定名）内销商品房，主体建筑物的建筑结构为_______________结构，建筑物地上层数为 层。建设工程规划许可证号为_______________.
上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，经_________局批准上市预售（预售许可证编号：_______）
第二条 乙方向甲方购买__________路__________《__________》_____幢号）_____层_____室（以下简称该房屋）据甲方暂测该房屋建筑面积为平方米：其中套内建筑面积为___平方米、公用分摊建筑面积为___平方米，该房屋相应占有的土地使用权分摊面积为_____平方米。
该房屋平面图见本合同附件一；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二；该房屋相关情况说明（抵押关系、租赁关系、相邻关系等）见本合同附件三；该房屋的使用公约或有关承诺书见本合同附件四。
第三条 乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为_____币_____元（大写）__________
根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为_____币__________元（大写）___________
第四条 乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。
第五条 在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：
1.暂测面积与实测面积的误差不超过＋_____%（包括＋ _____%）时，本合同约定的总房价款保持不变。
2.暂测面积与实测面积的误差在＋ _____%以上至＋ _____%（包括＋ _____%）时，超出＋ _____%部分按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。
3.暂测面积与实测面积的误差超过＋ __%），甲方同意乙方有权终止本合同。甲方在收到乙方关于终止本合同的书面通知后___天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按_____利率计算）全部退还乙方。
该房屋相应占有的土地使用权分摊面积如发生变化。该房屋总房价款保持不变。
第六条 乙方应当按以下时间如期足额将房价款直接汇入甲方的预售款监管银行（预售款监管银行：____，帐户名称：______、帐号：__________）
1._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的_____％，计_____币_____元。
（大写）_________________________
乙方在签订本合同前支付给甲方的定金__________元（大写）_____________________可冲抵房价款。
2._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的_____％，计_____币_____元。
（大写）____________________
3._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的
_____％，计_____币_____元。
（大写）____________________
4._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的_____％，计_____币_____元。
（大写）____________________
5._____年_____月_____日前/建设工程进度到_____支付全部房价款的_____％，计_____币_____元。
（大写）____________________
6.最后一期房价款支付日期为____年____月____日前/建设工程进度到房屋竣工可交付使用支付全部房价款的__％，计__币__元。
（大写）____________________________
甲方的建设工程进度延期，乙方的付款日期也相应顺延。乙方凭预售监管银行出具的建设工程进度证明和付款通知书付款。
第七条 乙方如未按合同约定的时间付款，甲方有权按逾期应付款向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，利息按____利率计算。逾期超过____天后，甲方有权选择下列第____种方案追究乙方的违约责任：
1.乙方除支付逾期利息外，还应按逾期应付款的____%向甲方支付违约金，合同继续履行。
2.甲方有权单方面书面通知乙方终止合同，乙方应在接到书面通知之日起 天内按逾期付款的____%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
3.__________________________________________________________________________.
第八条 甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的，应当征得乙方同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起_天内与乙方签订本合同变更协议。
甲方未征得乙方同意变更该房屋的建筑设计，乙方有权退房。乙方退房时，甲方除如数退还乙方已支付的全部房价款（包括利息，利息按________利率计算）外，还应按已付房价款____％向乙方支付违约金。
第九条 该房屋的交付必须符合下列条件：
1.经本市建设工程质量监督机构核验合格；
2.办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；
3._____________________________________________________________________________.
第十条 甲方定于____年____月____日前将该房屋交付给乙方。但如遇下列特殊原因，除甲乙双方同意终止合同外，甲方可凭___出具的证明文件，据实予以延期。甲方应于收到该证明文件起____日内书面告知乙方：
1.人力不可抗拒的自然灾害；
2.施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；
3.非甲方主观原因造成，并积极争取，不能及时解决而造成的交房延期。
第十一条 除本合同第十条约定情况外，甲方如未按本合同约定期限内将该房屋交付乙方，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息。逾期利息自本合同第十条约定的最后交付期限第二天起算至实际交付日止，利息按利率计算。若逾期超过____天，乙方有权选择下列第____种方案追究甲方的违约责任：
1.甲方除支付逾期利息外，还应按乙方累计已支付房价款____%向乙方支付违约金，合同继续履行。
2.乙方有权单方面书面通知甲方终止本合同。甲方在接到书面通知之日起____天内将乙方已缴付的全部房价款（包括利息，利息按________利率计算）退还乙方。甲方应按本合同约定的总房价款____%向乙方支付违约金，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金差额部分，由甲方据实赔偿。
3.____________________________________________________________________________.
第十二条 该房屋符合本合同第九条约定的交付条件后甲方应于本合同第十条约定的期限前____日书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起____天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。在验收交接时，甲方应出示建设工程质量核验合格单和新建商品房房地产权证。甲方如不出示，乙方有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由甲方承担。在验收交接后，由甲、乙双方签署房屋交接书，即为该房屋已正式交付。房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件。
该房屋正式交付之日起，该房屋的风险责任由甲方转移给乙方。
如乙方未按约定的期限办理交付该房屋的交接手续，甲方则发出书面催告书一次。乙方末按催告书约定的期限办理交付该房屋的交接手续的，则自催告书约定的交付期限之第二日起视为甲方将该房屋已正式交付给乙方，该房屋的风险责任均自该日起转移由乙方承担。
第十三条 自该房屋正式交付之日起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修二年。
乙方同意将该房屋交甲方指定的房屋管理机构进行前期物业管理，并履行本合同附件四确定的乙方应承担的义务。
第十四条 甲方交付的该房屋装修、设备标准达不到本合同附件二约定的标准，乙方在办理房屋交接手续时有权要求退房或要求甲方补偿倍的装修、设备差价。
双方对标准的认定产生争议时，以上海市建设工程质量监督总站/ 区（县）建设工程质量监督站/____________出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第十五条 甲方交付该房屋有工程质量问题的，乙方在二年保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须补偿____倍的修复费；工程质量问题影响乙方居住安全的，乙方有权要求退房或调房。
对工程质量问题的认定双方有争议的，以上海市建设工程质量监督总站/ 区（县）建设工程质量监督站/________的书面鉴定意见为处理争议的依据。
第十六条 该房屋交接之日前所有已产生而未缴税费均由甲方承担，该房屋交付之日起，所产生的一切税费及房屋使用公约约定范围内应缴付的费用则均由乙方承担。
第十七条 乙方购买的房屋仅作使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋的房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施。
第十八条 乙方购买的房屋及其相应占有的土地使用权不可分离。自该房屋的房地产权利转移之日起，甲方与________签订的土地使用权出让/转让合同中约定的权利、义务和责任依法转移给乙方。乙方必须遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规、规章，并按规定交纳有关税费。
第十九条 本合同项下的权益可依法转让、抵押。乙方依法行使上述权利时，甲方应予协助。
第二十条 在该房屋交付给乙方，乙方付清全部房价款后，甲乙双方应向____________办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产
权证。因甲方的原因致使乙方无法申领房地产权证的，甲方应承担责任。
第二十一条 乙方在取得该房屋之房地产权证后，可依法转让、抵押、出租。如发生上述事实，本合同及附件中的一切约定对乙方之受让人或其他继承人或其他权利人具有同等效力。乙方之受让人、继承人或其他权利人均应无条件接受本合同及其附件所含有的各项法规、条文及管理规定的约束。
第二十二条 乙方转让、抵押或出租该房屋时，必须按规定办妥法定手续，并在有关合同及文件签订一个月之内以书面形式将上述情况通知房屋管理机构。该房屋转让时，乙方在房屋管理机构接获上述通知前，对该房屋应支付的管理费用及其他一切费用与开支仍负有责任。该房屋转让后，乙方及其受让人应共同到房屋管理机构办理管理费结算和有关管理交接手续。
第二十三条 所有办理房屋有关法定手续所需费用，包括产权过户手续费、登记费等政府有关部门规定的各项收费，按有关法规规定由甲乙双方各自负责缴付。
第二十四条 本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立补充条款或补充协议进行约定。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部份。本合同及其补充条款、附件及补充协议中的手书文字与铅印文字具有同等效力。
第二十五条 甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利和义务清楚明白、并愿按本合同约定严格履行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同约定索赔。
第二十六条 本合同自双方签字/____________公证处公证之日起生效。本合同生效后乙方委托____________向房地产交易管理部门办理本合同登记备案手续。
第二十七条 本合同适用该房屋所在地法律。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不能解决的，选定下列一种方式解决（不选定的划除）
1.向________仲裁委员会申请仲裁；
2.依法向人民法院。
第二十八条 本合同壹式_________份，均具有同等效力。其中甲、乙双方各执____份，______、_______、________各执壹份。
附件一 房屋平面图（略）
附件二 建筑结构、装修及设备标准
附件三 相关情况（抵押关系、租赁关系、相邻关系）（略）
附件四 《房屋使用公约》或有关承诺书（略）
补充条款
甲方（签章）__________
乙方（签章）__________
（_）代表人/人：____
（_）代表人/人：____
签署：__________________
签署：__________________
日期_____年_____月_____日
日期_____年____月_____日
签于：__________________
签于：__________________
本合同登记备案情况注记_____________________________________________________________.
甲乙双方于______年______月______日签订的本合同，已予登记备案。
经办人：____________________
房地产交易管理所（章）
___年__月_____日
房屋交接书
____年____月____日甲、乙双方对____________________________室（________________车位）进行验收交接，双方确认：
1.甲方交付给乙方的房屋为____________________室（____________车位）乙方经过验收，认为符合双方____年____月____日签订的预售合同规定的交付条件（新建商品房房地产权证____________________），同意接受。
2.该房屋的实测建筑面积为________平方米（相应占有的土地使用分摊面积为________平方米），实测建筑面积的测绘机构为上海市房屋土地管理局认定的____________________________________
3.该房屋总价款为____________币____________元。
（大写）____________________________________.
乙方已付清全部房价款/乙方已付____________币____________元。
（大写）________________________________________.
甲方已开具发票/收据给乙方。
4.________________________________________________
本交接书由甲、乙双方签字生效。
甲方签字：________ 乙方签字：________
日期：____________ 日期：____________
本合同权益转让书
转让方（甲方）_____________
立书人_____________________
受让方（乙方）_____________
甲、乙双方经协商一致，就甲方向乙转让本合同（指甲方为购买正在建造的_______________________________________________室商品房于______年_____月_____日与_________________________________公司签订的商品房预售合同，该预售合同已登记备案）权益达成如下约定：
1.关于转让价款的约定
2.关于权利、义务转移的约定
3.关于房屋交付的约定
甲方已征得/书面通知________________________公司_______将已预购的______________________________________室商品房转让给乙方。待房屋交付时，乙方凭本合同权益书即可与_______________________公司办理房屋交接手续。如不能办理房屋交接手续，则由甲方承担责任。
本合同权益转让书自双方签字/经________________公证处公证之日起生效。
甲方签字：________
乙方签字：________
日期：____________
日期：____________
商品房买卖合同示本范文3
申请人：xxxxx
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邮编： 联系方式：
委托人人：
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被申请人：河北省xxx开发有限公司
法定代表人：xxx 地址：xxx 邮编：xxx 联系电话：xxx
案由：
本人xxxxx于2010年3月12日与本案被申请人xx房地产开发有限公司签署商品房买卖合同（编号：gf—XX---xxx 合同编号：s2-2-xxxx 下同。），本案签署的商品房买卖合同约定房屋建筑面积为81.16平方米，位于河北省市燕郊开发区规划路南侧的“上上城 福成-淮福苑”五期第十二栋xx单元的xxx号房。在万般期待中苦等一年，终迎来收房时刻，本人于2010年3月4日接到被申请人的自2010年3月6起的收房通知书，本人委托本案人于2010年3月7日前往商品房所在地按流程收房。但却等来了不符合合同约定面积（约定面积81.16平方米，实测面积为87.47平方米）及质量的商品房，被申请人要求本人依照实测面积补足全款方可收房，根据已签署的商品房买卖合同之约定，本人无义务承担房屋面积误差比绝对值超出3%的房价款。导致无法及时，有效验收房。侵犯了本人的合法权益。
仲裁请求：
请求仲裁庭依照消费者权益保护法，合同法等有关法律之规定，结合本案之
实际情况，对本人如下之请求给予仲裁支持：
1、本人要求先验收商品房，待验收完全合格，符合商品房屋交付之规定后，方履行支付相应款项之规定，要求流程明确，不模糊，收费项目明确，符合法律之规定。并要求被申请人不得懈怠，延误，故意拖延，不尽验收房配合等相关义务。
2、根据本案合同之约定，本人要求被申请方对商品房面积误差比绝对值超出3%的房价款承担双倍返还于本人，且产权归属于本人。即由被申请人（商品房出卖人）承担面积误差比7.775%中的4.775%误差比对应的3.88平方米的房价（单价*****元/平方米）双倍房价款：3.88平方米乘于****元/平方米（单价）乘于两倍，合计******元。并于本人验收房屋交付其他合理款项时冲抵。
3、本人要求被申请方出示合法，有效的商品房公摊面积依据，并予于公示。
4、本人要求被申请方承担延迟交付，验收房的违约责任，向本人支付逾期交付房违约金：（首付款数+月供数）乘于 33天 乘于 万分之一，合计*******元。
5、本人要求被申请方承担因其无法交付验收房致使本人的日常误工费，合计：*****元。
事实和理由：
本案所涉商品房存在如下不符合合同约定的流程及质量问题，从而导致本人无法验收房，侵犯了本人的合法权益。
1、 被申请人验收房流程规定：先进行房屋实测面积验收签字---》补交超出合同约定面积的商品房屋款项——》拿到相应材料前往物业管理处进行相关流程——》拿到房屋钥匙实际勘测房屋面积及质量等事宜。本流程直接导致房屋所有权人的切身利益无法保障，先交款后验收房屋，根据双方已签署的商品房买卖合同第十一条之相关约定，不符合商品房验收交付的约定。
2、 本案所涉商品房买卖合同中的房屋约定面积为81.16平方米。而根据被申请人出示的本案商品房实际实测面积为87.47平方米，实测面积多出6.31平方米，面积误差比为7.775%之巨，根据本案商品房买卖合同第五条第二款第二项的规定：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人不退房的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人的合同条款约定。但本案的被申请人（商品房出卖人）竟然要求本人（即本案的申请人，亦买受人）补足所有误差比面积总房价款（即多出的6.31平方米全部由本人承担），否则不提供验收房之流程操作，于合同之约定而不顾，于法不顾。从而导致本人无法验收房，侵犯本人的合法权益。
3、 被申请人无法正确提供合法，有效的商品房公摊面积之依据。严重侵害了作为商品买受人消费者的知情权。违反了我国《消费者权益保护法》 、《物权法》中的有关规定。掩盖，混淆业主的建筑物的公摊所有权。
4、 因被申请人的原因，导致本案所涉商品房延迟一个月多交付，约定交付日期为2010年1月20日，实际通知验收房屋日期为2010年3月6日。逾期33天，有严重的逾期交付行为，侵犯本人的合法权益。根据双方已签署的商品房买卖合同第九条第一款第一项之相关约定，被申请方（出卖方）应按日向申请方（买受人）支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。
证据和证据的来源，证人姓名和住址：
人证：
一、被申请方人证：
1、
二、申请方人证：
1、****单元的*****号房 业主。
地址：*****************
邮编： 联系方式：
2、****单元的*****号房 业主。
地址：*****************
邮编： 联系方式：
物证：
1、 商品房买卖合同复印件，来源于双方合法，有效签署成立。该合同原件被申请人（出卖人）两份，本人（即本案的申请人，亦买受人）一份，市房管局一份，工商银行燕郊分行一份。
2、入住通知单复印件。来源于被申请人签发邮寄。
商品房买卖合同示本范文4
2、若报告切实可行,尽快落实投资客户的资金情况,把项目极力推荐,如同意者尽快通知理财客户进行实地考擦。
3、意向资金接近项目要求,尽快与融资者签订担保合同,合同内应规定买卖合同必须书面备案,备案时公司人员一起到达房管局现场,备案原件由担保公司保管,签订合同时投资人的身份证尽量不给开发商,只报身份证号,约定放款时间稍长最好;
4、同意的投资者到不动产项目实地考擦并签订联合理财协议书同。时注明所占房产比例,直接到售楼处签订商品房买卖合同,给理财客户说明合同解除时本人必须及时到房管局解除合同,担保公司会提前通知,否则投资人要付约定的所购房产金额比例的违约金。
5、同意的投资者到不动产项目实地考擦,若不能及时签订商品房买卖合同(时间、金额),可以到担保公司签订联合理财协议,委托担保公司某人或法定代表人为主体签订商品房买卖合同(如需到公证处公证也可费用自负,不要最好),同时刷卡交钱,但事后受委托人必须出示证明及房产复印件给投资者,并按时还本息。
(1) 开发规模:开发面积,共有几幢,共有几层
(2)材料齐全:营业执照,税务登记证,组织机构代码证,资质证明,国有土地使用证,建筑工程施工许可证,建筑用地规划许可证,建设工程规划许可证,预售房许可证,质量保证书,商品房使用说明书。
(3)房产性质:商铺 写字楼 住房
(4)说明操作流程:对开发商说明流程包括要签的文件 特别注意说明担保费和利息的结算时间。
(5)风控控制:公司风控专员考擦项目资料的真实性位置,了解开发商项目的基本情况,工程进度,是否有其他项目。
(6)投资客户:投资客户要准备身份证及复印件,要求看房的可在这步骤去看房。
(7)还款计划书:如利息先扣由我司签给客户,由开发商月结由开发商签给客户。
(8)签电子版买卖合同:打印出加盖开发商公章。各地区有所不同,根据当地情况调整。
(9)投资方转账:业务陪同转账提醒保存好转账单据。
商品房买卖合同示本范文5
第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
中国的预售制度由来已久，目前由1994年《城市房地产管理法》和1995年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了。因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低，而且是低多了。
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的。本来合同法第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。
但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不作为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任。”
《解释》的这一条如果能直接改成“广告和宣传资料应当作为房地产合同的要约”就更好了，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会。例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无法再用“内容确定”这一条来要求开发商兑现承诺了。
对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同。
第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
中国房屋销售登记备案制度本来就没有法律规定，很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字。殊不知，这种规定给多少企业创造了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，利用这部分资金将楼建设成后，房价暂时可以涨到五千元，为了按照五千元的价格出售房屋，就要解除原来的预售合同，也就是要主动违约。怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。
此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立的情况下，是一种进步。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《解释》第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任。
目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“合同就是无效，你也要承担责任。”而且这样对消费者就产生了一个有利之处，如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有利，变被动为主动。
第十五条 根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
这一条可以举个例子来说明：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，于是业主要求解除合同，法院应当支持。
不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
再举个例子：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房，我准备解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同。而且如果到了2003年4月30日，业主还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。
但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了。
第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
此条说的是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”请消费者注意，此条例强调是由购买人办理承担全部办证义务，别以为是开发商的义务。
第二十条 出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
此条写的是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售，所以如果消费者在购买房屋时是与商签订合同，可能会有一定的风险。
商品房买卖合同示本范文6
近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益，笔者结合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方面，就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中，应如何进一步保护其合法权益，进行阐释，使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益，同时，也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。
一、引言
安居乐业，安居才能乐业。
自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着……以上海市为例：1979年人均住房面积仅4.2m2，住房困难的就达80万户，占市区总户数的28%.直至1987年，上海居民中还有1.6万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949年—1978年，城镇年均住房竣工面积仅为1800万m2，1980年突破了1亿m2，1998年为4.75亿m2，城镇人均居住面积达到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。
商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人才能享有现实的所有权及对房屋进行占有、使用和收益。因而，商品房预售合同的买受人承担了比现房销售合同更大的风险。近几年来，随着购买商品房的增多，消费者对商品房销售过程中的广告不实、商品房面积“缩水”、质量隐患严重等方面的投诉越来越多，已成为广大消费者投诉的热点之一。为保护购房者的合法权益，我国继颁布了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《建设工程质量管理办法》和《中华人民共和国合同法》等法律、法规、规章后，最高人民法院又于2003年3月24日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），并于6月1日起开始施行。该司法解释体现了当事人意思自治、约定优于法定、惩罚性赔偿等原则，买受人可依法行使买卖合同的撤销权、解除权，要求出卖人返还已付购房款及利息，承担违约、修复及不超过已付购房款一倍的赔偿责任等，从而凸显了对广大买受人合法权益的保护。下面，笔者试从以下几个方面浅谈一下在商品房预售合同纠纷案件中，对买受人合法权益的保护问题。
二、“五证”与商品房预售合同效力的认定
预售合同不同于委建合同。所谓“委建合同”，是指当事人约定，一方委托另一方建筑房屋，并负担费用的合同。关于委建合同的性质有“买卖契约说”、“制作物供给说”、“承揽契约说”、“承揽与买卖混同契约说”、“承揽、委托与买卖之混合契约说”。而预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容多与一般买卖合同相同，在性质上属买卖合同。商品房预售可以加快房地产融资，搞活房地产市场。但在房屋预售中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比一般现房买卖大得多。例如：有的开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时因为种种原因，个别开发商未能按期竣工或如期交付房屋，使购房人无法按时进住或出租。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期房价款要涨，甚至要求首期已经交付的房价款要重新加价等，使购房人无所适从。因此，这种形式具有较大的风险性和投机性，为保护购房者的合法权益，我国对商品房预售的条件和程序进行了严格的限制。《中华人民共和国房地产管理法》第44条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金、取得使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。由此可知，房地产商在预售商品房时，应具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
购房者在签订商品房预售合同时，应查验开发商是否齐备上述证件及批准文件。有无完备的证件，表明商品房买卖是否属于合法交易的范畴。因此，相关的法律、法规及司法解释都规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。但是，由于在实践中，商品房预售存在的问题较多，也较复杂，尽管《城市房地产管理法》颁布实施后，房地产市场相对比较规范，但开发商在预售房屋时手续尚不完善的情况仍然存在。如尚没有取得预售许可证、土地使用证及规划许可证或者没有交土地出让金。由于出现上述情况，既有当事人自身的原因，有的也同政府主管部门的行为不规范，对房地产市场调控不力有关。如果不考虑除外情况，一概认定买卖合同无效，既不利于稳定交易秩序，保护买受人实现合同目的，同时也与《合同法》的基本原则相悖。因此，对此类问题应事实求是的处理，不能轻易地认定为无效合同。只要时已经取得了相关证书，具备预售条件或经政府有关主管部门同意的，均不因此影响销售合同的效力。2003年3月通过的《解释》在规定了“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效”之后，也规定了一个“但书”：“但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时第八条还规定：如果出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、导致合同无效、或被撤销的，买受人可请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这样规定，既有利于稳定交易秩序，也利于买受人实现合同目的，从而保护了购房者的合法权益。
三、“楼花”许诺与合同义务
现在，有人将房地产开发经营商为即将开发经营的商品房所作预售广告的“许诺”称之为“楼花”许诺。这些广告或宣传材料全都图文并茂，对所售房屋及其周边环境构画得犹如人间天堂，对购房者颇富吸引力。但是不乏某些开发商为了销售其商品房，会用夸大其实的广告内容来吸引甚至是误导消费。如××花园称其“环境幽雅，空气清新”，其实那里连绿地建设也不完善；××小区称其地点距某车站只有十几分钟的距离，其实那只是地图上虚设的直线距离，根本没考虑实际线路；许诺的汽车车库却变成了自行车车库；什么比邻的学校、医院、邮局等，更是多少年的远景规划……许多购房者实际入住后大呼上当，却又感到木已成舟，无可奈何。在人们日益呼唤诚信的今天，如何依法解决开发商随意允诺，任意违反，欺骗购房者，从而有效保护购房者的合法权益呢？对此问题，应首先弄清预售广告具有何种法律效力？根据合同法规定，商业广告包括商品房预售广告，其性质只属于一种要约邀请或称要约引诱，即希望购房者向自己发出要约购买其物业的意思表示，而并非是向购房者作出的承诺。因而不构成要约，不能作为买卖合同义务。购房者只能在购房前先针对广告内容详细咨询、翻阅房屋设计图纸、看其构建格局等，确认广告是否真实可信，然后再决定是否购买。如决定购买，应尽量将“楼花”许诺在签订书面合同时重新约定为合同条款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情况下，预售广告都不具有法律约束力，如果开发商在合同之外的广告及其宣传材料中，对其所售房屋的公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益等问题的具体承诺，应属于合同内容的一部分或属于合同的随负义务，开发商违反的，应承担违约责任。最高人民法院通过的司法解释，也进行了明确规定。其一，销售广告和宣传资料所做的空泛的，不能具体确定的说明、允诺，为要约邀请，不作为合同义务，购房者需与开发商重新约定，签订规范、详备的商品房预售合同，而使其成为合同条款。合同样式可参照建设部、国家工商行政管理局印发的商品房购销合同示范文本；其二，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，如公用部分的设施及装修标准、小区配套设施、绿化及社区公益建设等问题的具体承诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，作为合同内容的一部分或合同的附负义务，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。此外，不少开发商的销售广告或图片资料都在不显眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本广告的最终解释权归开发商所有，相关数据以政府最终批准文件为准”。依据法律规定，此格式性善告并不能免除开发商的诚信责任，只要其图片的内容符合解释中规定的要约条件，开发商违反时，仍应承担违约责任。这些规定为购房者权益的保护及诚信社会的建立提供了有力的司法保障。
四、《消费者权益保护法》与惩罚性赔偿责任的适用
我国于1993年10月31日颁布了《中华人民共和国消费者权益保护法》。其中备受人关注的当属第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的费用的一倍。”即通常所说的“双倍赔偿”。商品房销售案件是否适用《消费者权益保护法》存在较大争议。主张适用消法的观点认为：商品房本身就是典型的商品，不适用消法没有依据，且适用消法可以充分保护购房者的合法权益；另一种观点认为：消法制定时，我国的房地产市场才刚刚启动，当时并没有将房屋这种不动产考虑在内，且由于商品房价值较大，适用消法可能存在双倍赔偿问题，不仅开发商无法承受，对欺诈的界定也存在难度。2003年通过的司法《解释》在第八、第九条规定了惩罚性赔偿责任，为商品房买卖合同纠纷案件提供了明确的法律依据，且力求最大限度的保护购房者的权益。其目的在于对商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的交易行为，予以超出违约责任范围的民事责任追究。对此，《解释》第八、第九条规定了五种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人（第八条）；商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实（第九条）。凡属上述五种情形，从而导致商品房买卖合同目的不能实现，或导致合同无效、撤销、解除时，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
五、计量规定与商品房面积“缩水”
商品房面积“缺斤短两”一直是消费者投诉的热点。为此建设部制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，国家质量技术监督管理部门也制定了《商品房销售面积测量与计算》，对商品房的建筑面积、套内建筑面积及应合理分摊的公用建筑面积，销售面积的测量方法，计算及测量偏差都作了相应规定。最新颁布的《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》均规定商品房可以按照套内建筑面积或建筑面积计价。商品房建筑面积是指层高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墙水平投影面积。套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成。
（一）计算全部建筑面积的范围：1.永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。2.穿过房屋的通道、房屋内的大厅、门厅，不论其高度，均按一层计算。3.楼梯间、电梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然层计算。4.封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积计算。
（二）计算一半建筑面积的范围：1.与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积一半计算。2.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等永久性建筑，按其上盖水平投影面积的一半计算。3.未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。
（三）不计算建筑面积的范围：1.凸出房屋墙面的构件、配件、挑檐、半园柱、勒脚、台阶等。2.半园柱的雨篷。3.房屋的天面、挑台，天面上的花园、游泳池。
（四）应分摊的共有建筑面积：1.各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。2.套（单元）与公用建筑空间之间的隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半，为共有建筑面积。
（五）不应分摊的共有建筑面积：1.从属于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定车位或专用车库。
现在，有不少房产开发商在房屋面积上做文章，往往会有实测面积少于图纸上住房面积的情况出现。由于购房金额巨大，这样会使买受人造成不少的损失。因此，购房时应在合同中写明销售房屋包括套内面积和公摊面积在内的暂测总建筑面积，并明确约定：“预售时根据甲方暂测面积付款，最终以房地局认定的实测面积为准”。以及实测面积与暂测面积误差比及其处理原则。如合同无约定或者约定不明确，《解释》第十四条明确规定了处理原则：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。（二）面积误差比绝对值超过3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持；如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息，由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
《解释》将面积误差比界定为3%，比最高人民法院《关于审理房地产开发经营案件若干问题的解释》（建议稿）规定的5%提高了二个百分点，既增强了当事人的合同意识，也突出体现了对买受人这一弱势群体利益的保护。
六、质量缺陷与司法救济
商品房的质量关系到买受人今后的生活环境优劣甚至生命财产安全。对于渴望安居乐业的平民百姓来说，倾其积蓄甚至多方借款买套住房如果遇上屋漏墙裂、墙倒楼塌的厄运，无异于晴天霹雳。《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规中，针对建筑工程质量问题都进行了明确规定。其中包括：勘察、设计、施工质量必须符合国家有关建筑工程安全标准要求；建筑物在合理的使用寿命年限内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量，建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷，对已发现的质量缺陷，施工企业应当修复；交付竣工验收的建筑工程必须符合建筑工程质量标准；建筑工程实行质量保修制度等。建设部规定，开发企业向用户交付销售的新建商品住宅时必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》的内容有：工程质量监督部门检验的质量等级、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修的承诺；用户报修的单位、答复和处理的时限；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期的最低期限。房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。《住宅质量保证书？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房买卖合同的补充内容，实际是商品房的保险书。其中质量保证书中应当标明正常使用情况下，各部位、部件保修内容和保修期。商品房整体工程及其内部设施的保修期限各有不同，按照《建设工程质量管理条例》第40条的规定，商品房的保修期限从竣工验收交付使用日期算起。具体期限如下：
（一）基础设备工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电器管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
《住宅使用说明书》的内容有：住宅的结构、性能和各部件（部位）的类型、性能、标准等说明，并提出使用注意事项，装修、装饰注意事项，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门窗类型、结构类型、配电负荷、承重墙、保温墙、防水层、阳台部位的注意事项及其他需要说明的问题等。同时指出，如因用户使用不当，装修等造成质量问题，开发商不承担保修责任。
根据相关的法律、法规及该司法《解释》的规定：（一）如因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（二）因房屋质量问题严重，致使房屋使用功能受到影响，严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的应予支持。（三）交付使用的房屋存在其他质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。但对“严重影响正常居住使用的范围”等，该解释过于规范，不利于操作，仍需要进一步明确。
七、结语
党的十六大已明确提出了“全面建设小康社会”的奋斗目标。买房在成为颇受人们关注的日常生活中第一件大事的同时，住房的地理位置、楼层、朝向、绿化以及周边环境的好坏已成为现代家庭居住追求的新时尚。但是，蕴涵着巨大商机的房地产业同时也因为法律、法规等制度性缺陷而潜伏着陷阱与危机，加之购房的环节又纷繁复杂，在商品房预售法律关系中，买受人将始终处于弱者地位。经济法的“实质正义”理念要求给予购房者特殊的法律保护。本文仅从上述几个侧面澄清了一些模糊认识，以期为购房者提供醒示，作到未雨绸缪，防患于未然。但由于商品房预售中所涉及的法律问题多而复杂，还应从行政管理、合同法保护措施、物权法保护措施等不同方面给予特殊保护。希望能抛砖引玉，唤起学界给予更多的讨论和关注，以最大限度的保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险！
主要参考资料
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