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房地产项目可行性研究报告范文1
1.1 房地产项目背景
1.1.1 房地产项目名称
1.1.2 房地产项目承办单位
1.1.3 房地产项目主管部门
1.1.4 可行性研究工作的编制单位
1.1.5 研究工作概况
1.2 编制依据与原则
1.2.1 编制依据
1.2.2 编制原则
1.3 研究范围
1.3.1 建设内容与规模
1.3.2 房地产项目建设地点
1.3.3 房地产项目性质
1.3.4 建设总投资及资金筹措
1.3.5 投资计划与还款计划
1.3.6 房地产项目建设进度
1.3.7 房地产项目财务和经济评论
1.3.8 房地产项目综合评价结论
1.4 主要技术经济指标表
1.5 结论及建议
1.5.1 专家意见与结论
1.5.2 专家建议
第二章 房地产项目背景和发展概况
2.1 房地产项目提出的背景
2.1.1 国家或行业发展规划
2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由
2.2 房地产项目发展概况
2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果
2.2.2 试验试制工作情况
2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程
2.3 投资的必要性
第三章 房地产项目市场分析与预测
3.1 市场调查
3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查
3.1.2 产品现有生产能力调查
3.1.3 产品产量及销售量调查
3.1.4 替代产品调查
3.1.5 产品价格调查
3.1.6 国外市场调查
3.2 市场预测
3.2.1 国内市场需求预测
3.2.2 产品出口或进口替代分析
3.2.3 价格预测
3.3 市场推销战略
第四章 产品方案设计与营销战略
4.1 产品方案和建设规模
4.1.1 产品方案
4.1.2 建设规模
4.1.3 产品销售收入预测
4.2 市场推销战略
4.2.1 推销方式
4.2.2 推销措施
4.2.3 促销价格制度
4.2.4 产品销售费用预测
第五章 建设条件与厂址选择
5.1 资源和原材料
5.1.1 资源评述
5.1.2 原材料及主要辅助材料供应
5.1.3 需要作生产试验的原料
5.2 建设地区的选择
5.2.1 自然条件
5.2.2 基础设施
5.2.3 社会经济条件
5.2.4 其它应考虑的因素
5.3 厂址选择
5.3.1 厂址多方案比较
5.3.2 厂址推荐方案
第六章 房地产项目技术、设备与工程方案
6.1 房地产项目组成
6.2 生产技术方案
6.2.1 技术来源途径
6.2.2 生产方法
6.2.3 技术参数和工艺流程
6.2.4 主要工艺设备选择
6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
6.2.6 主要生产车间布置方案
6.3 总平面布置和运输
6.3.1 总平面布置原则
6.3.2 厂内外运输方案
6.3.3 仓储方案
6.3.4 占地面积及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
6.4.2 特殊基础工程的设计
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造价估算
6.5 其他工程
6.5.1 给排水工程
6.5.2 动力及公用工程
6.5.3 地震设防
6.5.4 生活福利设施
第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
7.1 房地产项目选址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆迁和移民安置规划方案
第八章 资源利用与节能措施
8.1资源利用分析
8.1.1土地资源利用分析
8.1.2水资源利用分析
8.1.3电能源利用分析
8.2节能措施分析
8.2.1土地资源节约措施
8.2.2水资源节约措施
8.2.3电能源节约措施
第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件
9.1 主要原材料供应
9.2 燃料、加热能源供应
9.3 给水供电
9.4 外部配套条件
第十章 房地产项目进度与管理
10.1 工程建设管理
10.2 房地产项目进度规划
10.3 房地产项目招标
第十一章 环境影响评价
11.1 建设地区的环境现状
11.1.1 房地产项目的地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
11.1.5 现有工矿企业分布情况;
11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况;
11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况;
11.1.8 交通运输情况;
11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
11.2 房地产项目主要污染源和污染物
11.2.1 主要污染源
11.2.2 主要污染物
11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准
11.4 治理环境的方案
11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
11.5 环境监测制度的建议
11.6 环境保护投资估算
11.7 环境影响评论结论
第十二章 劳动保护与安全卫生
12.1 生产过程中职业危害因素的分析
12.2 职业安全卫生主要设施
12.3 劳动安全与职业卫生机构
12.4 消防措施和设施方案建议
第十三章 企业组织和劳动定员
13.1 企业组织
13.1.1 企业组织形式
13.1.2 企业工作制度
13.2 劳动定员和人员培训
13.2.1 劳动定员
13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
13.2.3 人员培训及费用估算
第十四章 投资估算与资金筹措
14.1 房地产项目总投资估算
14.1.1 固定资产投资总额
14.1.2 流动资金估算
14.2 资金筹措
14.2.1 资金来源
14.2.2 房地产项目筹资方案
14.3 投资使用计划
14.3.1 投资使用计划
14.3.2 借款偿还计划
第十五章 财务与敏感性分析
15.1 生产成本和销售收入估算
15.1.1 生产总成本估算
15.1.2 单位成本
15.1.3 销售收入估算
15.2 财务评价
15.3 国民经济评价
15.4 不确定性分析
15.5 社会效益和社会影响分析
15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。
15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性;
15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性;
15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性;
15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响;
15.5.6 房地产项目的国防效益或影响;
15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。
第十六章 风险分析
16.1 风险影响因素
16.1.1 可能面临的风险因素
16.1.2 主要风险因素识别
16.2 风险影响程度及规避措施
16.2.1 风险影响程度评价
16.2.2 风险规避措施
第十七章 可行性研究结论与建议
17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。
17.2 对主要的对比方案进行说明。
17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。
房地产项目可行性研究报告范文2
房产与地产统称为房地产，它是经济上房屋和土地的商品化表现形式，不仅包括有实体的房屋与土地，也包括其经济上的所有权和使用权等。由于房屋和土地在大多数情况下不可移动，或移动便造成不可预计的经济损失，因此房地产属于不动产。在我国，房地产业投资热度持续上涨，有效地推动着国民经济的提升；房地产业占据着大部分以银行资金为主的社会资金，关系着国家的经济稳定性；同时，由于房地产价格具有波动性变化，其投资具有高风险，总之，房地产业是具有高效益、高成本以及高风险的“三高行业”。基于此，高风险的房地产业关系着我国的国民经济，必须以合理的可行性研究为房地产业的稳定发展提供包装，从而推动国民经济的良性发展。
二、房地产投资项目可行性研究
1.基本概述。
在房地产项目投资立项之前，对项目相关的社会、技术以及经济等层次进行详细调查与研究就是房地产投资项目可行性研究，通过对项目进行分析与论证，能较为准确的预测出项目竣工后的经济价值，进而对项目的适用性、可行性等进行系统、综合的评价，得出是否投资或如何投资等直接性意见，提供科学可靠的依据以进行项目投资决策。研究对象主要包括与项目相关的市场、资源、技术、经济以及社会等。
2.根本依据。
一般地，房地产投资可行性研究依据包括有：相关政府法律法规以及条文政策；诸如区域规划、城市发展战略目标等行业部门发展规划；项目建议书及其批复文件；国家和地区有关社会与经济的发展规划；相关房地产项目合同或协议书等，相关部门颁发的建设标准与额度等。
三、房地产投资项目可行性研究的问题
1.内容不完善。
可行性研究报告须顾及项目实施到运营的整个过程中，并客观的评价其面临的难点和风险，从而在投资者进行决策时能有意识的回避风险，以确保投资项目在建设到运营整个过程的可行性和安全性，实现投资的预期效益。诚然可行性研究报告不能顾及方方面面，但绝不能少那些关系着项目决策有效性的信息。然而，当前的房地产投资项目中，部分调研员为图方便，对房地产项目的地理位置、文化背景等浮光掠影，使报告显得不分主次，更是难以突出相关的技术性；同时为使领导或业主得以满足，仅着重介绍项目的长处，而回避了项目的短处，种种原因使得整个项目可行性研究报告内容不完善。
2.方法不科学。
静态分析法和动态分析法是项目可行性研究两种分析方法。在项目投资效益分析过程中，前者不顾及投入资金的时间和机会的成本价值，仅注重计算投入资金的货币价值；而后者恰恰相反整体注重投入资金的时间价值。总体而言，前者较后者更加简便快捷，仅需投入较少的人力物力便能在较短时间内对若干房地产投资方案加以分析，进而获取可行性最佳的方案，然而顾及因子较少，与实际情况太过偏离；而后者将影响视为动态过程，较全面的顾及到各种因子，与实际情况较为符合，但需消耗大量的人力物力。在房地产投资项目可行性分析中，受资金的限制或调研员自身技能不过硬，使在实际过程中过于使用静态分析法，很少使用或是简化动态分析法，使得整个可行性分析较片面，项目可行性分析结果与实际情况具有很大偏差。
3.研究不彻底。
基于顾及多方面干扰因子对若干投资建设方案进行科学的对比分析，才能得到相对健全的可行性研究报告，同时报告中那些较为重要的技术方案须有至少一个备选方案；要使设计方案与相关工程数据一致，关键设备具有稳定的供应商，对那些没采纳的方案进行充分而系统的解释，项目协议、合同以及附件等一应齐全，才能使融资方案得到银行等社会资金所有者认可。然而，在多种因子的干扰下，我国的投资项目可行性研究却是敷衍了事，并没有进行彻底的研究，严重制约着可行性分析的科学有效性，并不能作为投资者安全可靠的决策根据。
四、房地产投资项目可行性研究改进对策
首先，由于房地产投资项目可行性研究要长时间、仔细耐心地进行市场调研以及相关技术分析，因此需要将定性与定量、静态与动态分析相结合，对经济效益进行全面的、系统的分析；其次，作为房地产投资项目可行性研究的主要构成部分，房地产投资项目指标评价系统包括有经济、市场定位以及设计等评价体系，因此需要建立科学、合理的指标评价体系；再者，要使房地产投资项目可行性研究市场朝着规范化、标准化发展，进而带动房地产咨询业的良性发展；然后，由于我国房地产投资项目可行性调研员大多从事过相关项目的建设活动，具有极为丰富的实践经验，但欠缺相应的理论知识，因此需要赶上“时代潮流”，增强可行性研究理论及其相关业务知识的培训与学习，使调研员的责任感与使命感得以提升；最后，在某个项目存在有若干不能弄的实施方案，因此须要拟定多个项目可行性研究方案，从中决策出最优方案。严格实行相关对策，使调研员自身水平得以提升，制定相关可行性研究市场规范制度，实施多个可行性研究方案，择取最优方案必能使风险得以降低，更甚是规避相关风险，从而使可行性研究报告能提供有效地决策辅助价值。同时，房地产投资项目投资者需严格参照相关可行性研究报告，对开发项目予以正确的决策方案；诸如城市规划部门等相关政府部门必须依照相关报告，对开发项目批准立项或予以建设执照，环境部门更要基于此对房地产项目的环境保护问题进行科学评估；更要按照相关可行性研究报告采购合理的设备和原材料，为房地产项目建设提供保障。
五、结语
房地产项目可行性研究报告范文3
【关键词】可行性研究分析；主要内容；现状问题；改进措施
可行性研究最早于20世纪30年代初出现在美国，在开发田纳西河流域开始将其列入开发程序，使其成为工程项目规划的重要阶段。改革开放以后，我国为了加强项目投资决策分析，引进了项目可行性研究技术。1983年，国家计委颁发了《关于建设项目进行可行性研究的管理试行办法》，将可行性研究纳入了基本建设的程序。
房地产项目的可行性研究分析是项目前期的必要准备工作，在项目投资之前，从经济、技术直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素，综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
一、房地产项目可行性研究分析的主要内容
自1993年取消分房制度以后，我国房地产行业迅猛发展起来。房地产项目的可行性研究分析作为项目决策的基本内容和主要工作方法，已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序。
不同于一般建设项目先投资后生产的特点，房地产项目投资开发的过程也是项目生产的过程。一般建设项目的建设期和经营期都是截然分开的，先有固定资产投资和流动资金投资，后有生产经营活动。而房地产项目的开发销售，存在预售模式，使得项目建设期、经营期和销售期交错在一起，这就要求房地产项目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地产项目的可行性研究分析在一般建设项目的基础上，着重强调市场分析、项目选址及定位、经营方式以及租售价格的确认、经济财务的可行分析。另外，在我国可持续发展观的影响下，项目的环境评价以及节能效应等越来越受到重视。
（1）市场分析、项目选址及定位
房地产项目的市场分析、项目选址、项目定位是对项目的市场需求及供给的分析。通过大量的市场调研、统计分析方法进行市场分析可以获得目前房地产市场上的走势和需求，针对市场分析进行项目选址及定位所确定的项目产品供给能够满足市场需求，并且能够为之后的销售工作打好基础。因此，做好市场分析、项目选址及定位是项目可行性研究分析的基础。
（2）经营方式以及租售价格
经营方式以及租售价格的确认是项目收益的重要组成部分。房地产项目采用销售、租赁或者是销售和租赁参半的经营方式，关系到整个项目未来现金流量。通过了解周边楼盘信息，选取近似楼盘作为项目租售价格的参考项目，采取市场分析法等恰当的计量经济分析方法获得合理有效的租售价格。在此基础上进行的销售收入估算才能客观公正，具有参考价值。
（3）经济财务的可行性
经济财务上的可行性包含两方面的内容，一是经济可行性分析，二是财务可行性分析。经济可行性是指项目整体能够对国民经济产生的积极影响，一定程度上能够推动国民经济的发展；财务可行性是指项目本身的经济效益，从项目的总投资和收入出发，分析能够为房地产企业带来经济利益。进行经济财务可行性分析，客观的评价项目可行与否是确定投资该房地产项目的关键。
（4）环境评价以及节能效益
在项目全寿命周期管理和可持续建设观念的影响下，房地产项目可行性研究分析越来越注重拟建项目对环境的影响以及可以采取的节能措施。环境评价是从项目的绿化工程、景观工程对周边环境以及居民生活的提供的舒适度来进行评价。节能效益是从项目本身的建筑结构出发，分析项目是否符合可持续原则，是否具有循环经济效应。
只有对上述部分进行客观的评价分析，得出的可行性研究报告结论才是符合项目本身的，才能客观公正的为开发商提供投资决策的资料基础。但纵观目前房地产项目的可行性研究分析，由于实际操作的复杂性等因素的制约，依旧存在不少问题。
二、房地产项目可行性研究分析的现状问题及相关改进措施
（1）开发商可行性研究分析意识不强
大多数开发商对可行性研究分析不重视，开发商的目标是获取利润，对于可行性研究分析，通常是项目已经立项之后，由于相关部门报批备案需要，或是由于项目融资时，银行等金融机构的要求，这样可行性研究分析就失去了其本身意义。
为了解决这一问题，首先必须让开发商明确，可行性研究分析不仅仅是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据，更是开发商在今后竞争日益激烈的房地产市场上，避免靠盲目投资和盲目决策的决策失误而给投资者带来无法挽回的巨大经济损失的有效措施。对开发商来讲，在投资决策前做好可行性研究分析工作，才能使项目的许多重大经济技术原则和基础资料得到落实，使开发商的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上，以减少投资决策的失误，提高投资的效益。其次，政府部门要加强对项目审批程序的严格控制，坚持先有可行性研究分析，再立项。
（2）可行性研究依据不充分
开发商或是委托的相关方在进行可行性研究分析时，主要依据项目的设计方案说明并结合国家、地方政府出台的相关估价文件，对项目的经济财务效益进行评价。但是在确认租售收入方面，通常采用的信息量不够，数据更新不及时，并且选用分析方法不恰当，导致项目租售收入不能客观反映对项目预售情况的预测，从而影响项目现金流量的预测，使得可行性研究分析结果不合实际。
为此，组织建立专门的数据库可以有效解决数据收集困难这一关键问题，使得房地产的可行性研究分析不再成为 “无稽之谈”。
（3）可行性研究分析深度不够
就目前房地产项目可行性研究分析来看，涉及的范围足够广泛，但是一些方面的分析不够深入具体。开发商有意识要对环境以及节能效益方面进行评价分析，但在其出具的可行性研究报告中，这一部分论点不鲜明，论据不充分，论述不详细，并且定性描述占绝大部分，缺乏详细有效的定量分析。
针对这一现象，政府相关部门制定有关的制度标准，以规范这一部分的研究分析。培养专业型人才，建立专业的可行性研究分析机构，保证可行性研究分析专业化，更加详细深入。
三、结语
总之，房地产项目可行性研究分析是项目投资决策前的必要步骤，内容上应该较为全面的涵盖项目的各个方面，在此基础上，着重注意市场分析、项目选址及定位、销售方式以及租售价格、经济财务可行性分析等方面。
我国房地产项目可行性研究分析存在的问题很多，为了有效解决这些问题，就必须从相关的各个角度着手，政府部门加强其监督引导作用，规范可行性研究分析；开发商认真贯彻实行相关政策规范，重视可行性研究分析对拟建项目投资分析的价值；相关可行性研究分析报告编制机构，重视专业人才的培养，提高可行性研究报告的深度和质量。各个部门通力合作，使可行性研究工作发挥其应有的作用。
参考文献：
[1]马广军，投资项目可行性研究工作中存在的问题及对策探讨[J].经济研究导论，2009.
[2]王勇，陈延辉.项目可行性研究工作中的问题及对策探讨[J].建筑经济，2007.
[3]宋春红，苏敬勤.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006.
[4]翟富强，翟莹芳.房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J].基建优化，2003.
房地产项目可行性研究报告范文4
关键词:经济评价;房地产项目;可行性研究
中图分类号:F293.3文献标识码:A
一、房地产开发项目经济评价的特点
(一)房地产项目财务分析的特点。除大片开发的新开发区项目需要对项目进行国民经济、特别是地区经济、社会、环境等影响的经济评价外,一般住宅、写字楼、宾馆等房地产项目,只作项目的财务分析即可。房地产项目的财务分析是从微观上判断项目可行性的评估分析活动。这里应注意以下两点:
1、正确界定财务收入与财务支出。房地产项目的财务收入主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入等房地产经营收入。房地产项目的财务支出,主要包括固定资产投资、经营资金、开发产品成本、管理费用、销售费用、财务费用和税费支出等。
2、正确计算财务评价指标。在进行房地产项目的财务分析时,应通过计算财务评价指标,进行项目的投资回收期、盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的分析。
(二)房地产项目不确定性分析的特点。房地产项目不确定性分析主要包括:临界值分析、敏感性分析和概率分析。这里应注意两方面的问题:
1、根据房地产项目的特点合理确定项目的不确定性因素及分析指标。房地产项目不确定性分析的主要因素包括:销售价格、销售进度、预售售出比例、出租空置率、建筑容积率、可租售地产面积、开发周期、项目总投资、土地费用、建筑安装工程费、融资比例、融资成本等。在对房地产项目的一个或多个不确定性因素进行敏感性分析时,还要选定用于敏感性分析的评价指标。这些指标应为:项目利润总额、财务内部收益率、最低产品售价、最低租金等。在具体选择指标时,除了考虑房地产项目特点外,还应考虑分析的目的、计算的复杂程度。
2、进行临界值分析时应抓住关键因素。临界值分析是分析计算一个或多个不确定性因素的变化,使项目达到允许的最低效益的极限值,并通过不确定性因素的临界组合,显示项目风险程度的一种分析方法。就房地产项目进行这种分析,应着重选择与之有关的敏感性因素来进行,如土地价格、工程费用、房屋售价、销售量、房租和空置率等。
二、房地产开发项目可行性研究工作核心
项目可行性研究工作可以归为三大核心,即市场调研与市场定位、技术分析和经济效益分析。
(一)房产市场调研与市场定位。这是通过对社会宏观经济发展形势进行调查和分析,从市场的需求结构、市场容量供求情况、项目的净增值能力、项目的竞争能力等方面对项目进行客观的评价和分析;然后,在此基础上确定项目开发的产品定位和建成后的销售策略及周期计划。
(二)技术分析。包括项目总进度统筹安排,即前期准备工作的计划立项、规划设计、拆迁方案、主体工程、环境工程、配套工程的进度安排、工程的给排水、供电、有线电视、电话、煤气、宽带及建设后期的道路、园林绿化、新材料、新工艺的应用等。
(三)财务分析。包括征地期、拆迁期、建设前期、中期和销售期的各项成本核算和税费支出,建设资金筹措和使用计划,经济效益和社会效益评价、风险分析等。
三、房地产项目可行性研究改进措施
(一)建立科学的指标评价体系。项目指标评价体系是可行性分析的重要组成部分,包括规划评价、设计方案评价、市场定位评价、经济评价等。其中,经济评价指标分两方面,一是财务评价有财务收支、分析项目的财务盈利能力、偿债能力及资金平衡状况,判断项目的财务可行性和风险预测等;二是综合评价,从区域社会经济发展的角度分析和计算房产项目对区域经济的效益和费用,考察项目对社会经济的贡献,判断项目的社会经济合理性。
(二)加强项目风险分析。在经济评价的同时,加强项目运营中的不确定性分析,制定多套方案以规避宏观经济环境和区域市场变动所带来的投资风险。
(三)培育专业房地产可行性研究市场,规范房地产咨询业发展。国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导,培育可行性研究专业市场。
(四)完善房地产开发项目可行性研究审批备案制度和引进社会监督机制。国家要加强房地产项目可行性研究的法律法规建设,房地产开发项目审批必须提交经专业可行性研究机构盖章和国家注册房地产评估师签字认可的可行性研究报告。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]汤炎非,杨青.可行性研究与投资决策.武汉大学出版社,1998.
房地产项目可行性研究报告范文5
住宅质量优劣不但关系到工程的适用性、开发企业的声誉而且还关系到人民生命财产的安全和社会稳定。所以，在工程乃至项目管理中，加强质量管理是开发公司项目管理的头等大事。
全覆盖质量管理是一种科学管理系统，是从过去的以“把关”为主的事后检验，转变为以预防、改进为主。从“管结果”转变为“管因素”、“管过程”，在工作中将过去“以分工为主”转变为“以协调为主”，使企业成为一个紧密的有机整体。其特点表现为：全覆盖、全过程、全员参与的质量管理，以及质量管理所采用的各种科学方法。质量是企业经营的永恒主题。“质量上、效益增、企业兴”，这已为许多企业成功的经验所证实。全覆盖的质量管理带动企业的各项管理工作，必然成为企业管理的中心环节。
二、构建全覆盖质量体系
1.质量管理体系基础
目前，国际上对质量管理进行了高度概括，用八项通用原则表述了质量管理最基本、最通用的一般规律，即：以顾客为关注焦点，领导作用，全员参与，过程方法，管理的系统方法，持续改进，基于事实的决策方法，与供方互利关系。
2.质量管理标准结构
质量管理包括质量方针、目标、策划、控制、保证、改进的整个过程所需的组织结构、程序、过程和资源四大要素。这些要素包括质量体系、管理职责、资源管理、产品实现和测量分析改进等标准内容。
3.梳理房地产项目质量管理关键流程
参照质量标准、结合房地产开发企业质量管控实际发展的需要，梳理其主要职能部门的流程，至为关键。具体如表1所示。
三、房地产开发企业质量形成过程及影响因素分析
房地产项目形成的各阶段对项目质量的形成都会产生影响，但不同阶段对项目质量影响的程度不相同。
1.项目概念阶段
项目的概念阶段主要是在项目建议书、项目可行性研究及项目的策划三个文件。概念阶段对项目质量的形成是至关重要的。为此，房地产开发前期可行性研究报告的市场定性定量调研分析，项目定位、投资估算、规划方案、户内套型、绿化景观方案需要进行多方案比选，以确保可行性研究报告质量，避免将可行性研究报告变成可批性报告。
2.项目开发阶段
项目开发阶段是决定项目质量的关键环节，开发商质量控制主要在于开发阶段，也是开发商和施工承包单位的重要区别所在。项目的质量目标和水平通过对项目的策划、研究、构思、设计和描绘得以具体体现。适用性质量是设计出来的，而不是加工出来的，准确反映了项目规划和设计对质量形成的重要性。
前面我们梳理了房地产流程，房地产关键流程首先在战略综合类、项目管理类、市场营销类，我们将施工管理类放到第四项，这是因为好的质量在于开发阶段的设计，房地产项目前期规划和设计阶段是房地产开发的质量管理核心。这也是依据房地产开发的特点所决定的，当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图样都已经通过审查，假如这些大量前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目整体投资效益。我们常见的一些内部功能失缺、户内套型不合理等，都是对项目规划、设计阶段开发商参与和管理缺乏足够的深度和精度，对设计有效优化不足造成的。
房地产设计阶段主要包括规划设计和施工图设计。规划设计是经过精心前期可研报告、市场调研、项目策划、定位前期工作，根据这些编制规划设计任务书。施工图设计是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷，择优选好设计方案，对住宅套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地均有重要作用。
房地产的开发与设计应遵循从规划选点到可行性研究、初步设计、招标设计、施工设计、工程运行回访，构成一个从策划、输入到输出、评审、验证、确认的大循环，目的是确定设计的符合性。
3.项目实施阶段
房地产项目实施是形成项目质量的决定性环节。抓好施工实施阶段的有效管理关键环节、重点工序等质量控制甚为重要。要严格进度控制、质量控制、投资控制和合同管理、信息管理，严把开工前各项准备，工序交接检查、隐蔽工程检查及停工后复工前的检查。施工现场管理需要重点关注的工序包括：验线、工作面移交、混凝土浇灌、渗漏、外架拆除、成品保护、房屋交付等工序环节。
房地产项目可行性研究报告范文6
关键词：房地产开发 成本控制
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。主要包括：土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。合理有效地控制房地产项目开发成本，贯穿于整个项目建设的全过程，主要包括项目投资决策阶段、规划和设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段，是一个系统控制过程，它具有全员性和全过程性的特点。
一、投资决策阶段成本控制
投资决策是选择和决定投资方案的过程。在建设项目投资决策阶段，建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用、工程技术方案的确定和资金筹集情况等，都直接关系到工程项目成本的高低。
在做出决策之前，做好基础资料的收集，保证详实、准确。认真分析各种市场、技术及环境因素，做好市场研究。通过掌握大量的统计数据和信息资料.进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强说服性和可行性的立项申请，切实做好项目可行性研究报告。可行性研究报告对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析，按客观实际情况实事求是地进行技术经济论证、技术方案比较和优选。对项目做出经济评价和综合分析，通过分析得出项目可行性研究结论和建议，为项目投资者的投资决策提供科学的论证和依据。
二、规划和设计阶段成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设项目的工期及工程成本的高低。在满足安全系数及设计规范标准的前提下，从经济适用的角度出发，合理科学的设计，可以有效的进行成本控制。
1、推行设计招标，择优选择设计单位
设计是投资控制的关键环节，设计单位在其中起着举足轻重的作用。通过设计招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2、引入“价值工程”概念，优化设计
价值工程通过功能和价值的分析，将技术问题与经济问题紧密地结合起来。把具体工程项目的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑，根据工程的实际情况，既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能与成本的比值，获得最佳的设计方案。
3、开展限额设计，有效控制造价
限额设计，就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。同时，每一阶段的设计都要进行造价核算，发现超过限额及时与设计人员沟通，分析原因，修改设计，确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内。
三、施工阶段成本控制
工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段，也是最终形成产品质量和项目使用价值的阶段。该阶段资金投入最大，是房地产项目成本控制的重要阶段。此阶段的成本控制是具体的、繁杂的，必须注重以下几点：
1、通过建设项目招投标，择优选择施工单位
建设项目招投标对项目投资、质量以及进度的控制有举足轻重的作用。房地产开发公司在招投标过程中应注意以下工作：以公平、公开、公正原则为指导，严格审查投标单位资质；造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料，为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标，杜绝投标单位间的恶意竞争，应确定合理低价中标，以保证项目质量及建设工期。
2、做好合同管理，减少工程索赔
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。签订合同时，涉及费用的如工期、质量、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。对于工程中的变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更或者采用其他费用较少的变更方式，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。
3、加强管理，建立工程监理制度
在工程施工过程中引入项目监理制度，对工程质量、工期、成本进行全面控制。工程开工前，加强图纸会审工作，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核。施工过程中，严格监控材料、设备的质量和价格，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息，在保证质量的前提下合理限价。同时核实完成工程量情况，做好月度工程进度款审核，避免超付工程款。
4、合理采用新技术、新工艺、新材料
选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。 对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新技术、新工艺、新材料等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。
四、竣工结算阶段成本控制
