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养老地产政策范文1
养老地产又被称之为企业盈利型老年住宅，该地产的开发经营方式具有一定的立体型，与房地产开发、商业地产的运营以及养老服务、金融创新相结合。将养老住宅作为重要的基础，集娱乐、餐饮以及养生等方面概念于一身，不断的完善时下养老地产的发展。当前，养老地产主要是我国实现居家养老、社区养老等相结合的社会化的一种养老方式，是一种养老载体，该方式正在被不断的推广。
一、 时下养老地产盈利模式类型分析
首先，养老地产盈利来源主要在客户定位、土地获取以及政策优惠补贴等方面体现出来，如果按照盈利模式进行分类，则可以分为全部出售模式、销售+持有模式、会员制管理模式以及只租不售模式。
全部售出模式主要是养老概念住宅加之超配套设施。将出售房屋产权作为主要形式，将区域级别配套并举等；销售+持有模式主要是养老概念加之养老地产[1]。住宅销售和嵌入式老年公寓等各个方面运营情况结合，实现养老地产销售+持有模式；会员制管理模式主要是销售会籍。应用会员制管理模式，向外界出售不同期限的会员卡，变相实现销售+持有模式，最终实现会员制管理模式；只租不售模式主要由医疗健康社区担任全部运营职责，区别对待自理、半自理以及非自理客户，依据不同情况收取不同的租金，使得只租不售模式能够真正的实现。
其次，老年住宅市场类型也有一定的区分。主要被分为政府福利型、政府收益型以及企业盈利型。其中政府福利型主要是通过政府组织与开发经营管理之下的社会福利老年机构，是一种传统的养老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相关部门组织开发与经营的，将出租形式作为重要收取相应费用的老年住宅形式，分析政府在养老地产方面的补贴和介入[2]。通常，政府收益型又被分为公办民营形式和民办公助形式，例如我国北京会晨老年公寓等。实践表明，现阶段我国养老房地产的形式，主要为了能够满足政府和一些低端客户的需求，在经营中也有一些养老房地长出现亏损经营的现象。但在政府福利型和收益型老年住宅，运营主体或者投资性主体方面，都会在政府支持之下获得一定的收益，收益幅度提升并不明显，但是在这期间专业化服务能力也能够得到一定的培育；而企业盈利型主要通过企业投资开发建设与运营单体等进行，明确基本的老年社区设计配套设施。企业盈利型可分为嵌入式老年公寓、老年社区与高端养老养生综合体等模式，这些不同的模式都被认为是养老地产。
二、 时下养老地产现有政策分析
（一）法规政策支持与政府态度、相应的基本策略分析
针对时下养老地产发展模式，一方面，我国明确了在老龄化加速问题上，应该由政府承担相应的责任。另一方面，需要采取有效的策略应对老年化问题，明确基本老年的保障与低端养老服务等都需要由政府承担，并且要不断的鼓励社会资本与产业资本机构积极的参与到我国养老事业行列里，从而为老人提供更加优质的养老服务。另外，要政府在这一过程中需要明确具体的政策与措施，坚持"粗线条到细致化"的原则，在承担责任的基础之上，将相应的措施真正的落实，以有效保障养老房地产问题能够得到解决。
（二） 政府坚持扶持和优惠措施
当前我国老龄化问题已经日益严重，因此我国政府不断的推出新的政策以有效的解决老龄化带来的房地产方面的问题，有效的扶持社会化养老事业的发展。在这一过程中，需要明确我国社会福利事业开展的总体思路与建设目标，不断的鼓励社会力量的投入与自身的投入，并且利用相应的优惠政策[3]，确保将养老服务推崇到最高点，在能够应对老龄化问题的基础之上，提供最优的养老服务。
总结：
本文主要从两个大的方面着手，时下养老地产盈利模式类型以及时下养老地产现有政策进行分析，明确现阶段我国面临着严重的人口老龄化问题，这给我国养老房地产发展设置了一定的障碍。为了能够在应对人口老龄化问题的基础之上，提供最优的老年服务等，我国政府提出需要加大社会投入以及政府资金投入力度等，并且我国政府需要承担一定的责任，不断的鼓励社会各个阶层参与到养老事业中，以便提升养老服务的质量。
参考文献：
[1]姜睿，苏舟.中国养老地产发展模式与策略研究[J].现代经济探讨，2012，（10）：38-42.
养老地产政策范文2
中图分类号：C913.6
文献标志码：A
文章编号：1000-8772(2014)28-034-03
引 言
我国未来老龄化趋势明显，随着老人财富增多以及421家庭结构的产生，现有传统家庭养老方式已不能满足当代老年人的需求。以重庆为例，它已成为继上海、北京、天津、江苏之后，全国老龄化程度最高的区域之一，面临着巨大的养老压力。随着老年人养老观念的转变，更加重视精神生理层面的追求。这为作为新兴地产形势的养老地产提供了前所未有的发展机遇。基于此，本文对重庆市养老房产的发展进行了探析，并提出了相关建议。
1. 养老房地产概述
日益明显的人口老龄化趋势和倒金字塔型家庭结构，促使对老年住宅需求急剧上升，为养老地产提供了新的市场前景和巨大的发展契机。
1.1养老地产概念
养老地产，又称企业盈利性老年住宅，作为一种基于适老化和为老化住宅而拓展的新兴地产形态，具有立体的开发经营方式，复合了房地产开发，商业地产运营，养老服务和金融创新等属性[1]。简而言之，养老地产就是有机结合了高质量地产和专业规范的老年护理服务，突出适老化设计，以实现既养身又养心为目的的地产项目。
1.2重庆养老地产发展现状
据重庆市统计局2010年11月1日的第6次全国人口普查主要数据，全市常住人口2884.62万人，其中60-64岁以上人口总数164万人，65岁以上人口为333.41万人，占总人口11.56％，且预计2015年老年人口数量约为637万人。由此可见，重庆老年人数量大，养老压力重，对养老机构特别是养老地产的需求量大。但目前重庆养老机构比较少，全市能提供的养老床位仅11.5万张，床位缺口巨大。且老年住宅户型设计落后，不能完全满足老年人养老需求。在重庆有统计的180家社会福利机构中，三星级以上的标准养老机构仅有六家[2]。重庆现有的老年住宅配套设施落后，护理人员素质低，大部分是福利院和养老院。例如：重庆市福牛牛养老院，环境设施相当落后，护工极度缺乏，根本满足不了当代人养老需求。总之，重庆养老地产仍处于低水平运营阶段。
2. 重庆市养老地产发展面临的挑战
面对越来越严重的老龄化程度，重庆市乃至全国正在积极探索养老产业的发展，尤其是其中的地产产业。作为全国首批养老体系建设5个试点之一的重庆，养老地产尚处于探索发展阶段，其中面临的挑战众多。现简要分析如下：
2.1民间资本投入不够
国务院《中国老龄事业发展“十二五”规划》提出，随着经济的发展，人们对养老服务品质的追求将成为养老地产发展的催化剂。这使得大量的民间资本开始涌入市场。但是，养老地产是投入高，回报周期长的新兴产业，尚未形成完整体系，在国内发展也不成熟，市场不稳定，很多营运商缺乏养老地产运营经验，存在许多潜在风险。另外已经开始实施的《重庆市养老机构服务管理办法》中，虽然在免缴营业税、地免征房产税等方面给予了一些政策优惠，但是力度不大.，不足以引导大量民间资本进入。这些因素导致民间资本的投入相对匮乏，使开发商在养老地产开发过程中，资金链成为其一大障碍。
2.2养老建筑缺乏针对性设计，医疗配套服务不完善
为了达到让老年人养老即养身又养心的目的，其住宅结构的设计应该加大对老年人生活习惯的观察研究，结合老年人的需求，针对性的为老年人提供配套服务设施，比如：老年大学，休闲娱乐场所，医疗保健场所等。另外其住宅结构设计应以老年人的特殊需求为出发点，例如：无障碍通道，室内报警器等。但是目前重庆市养老地产发展滞后，养老建筑质量低下。例如：集中在沙坪坝去区歌乐山镇的养老机构，单纯提供养老住所，针对性的养老建筑缺乏，普遍配套设施落后，医疗服务不完善，老人生病无专车送去医院及时就诊，且护工极少。
2.3企业经营管理模式不成熟
国内养老地产发展较晚，企业在这方面经营管理可以借鉴的模板较少。而养老地产涉及面广，包括金融、地产、服务、医疗、保险领域等多个方面，开发运营周期长。其需要高质量的员工管理、对老年客户服务管理以及自身风险规避方面的管理。大部分开发商缺乏这方面的管理经验。同时，目前存在养老地产的经营模式有销售模式、会员制模式、销售+出租模式等但是结合重庆市养老地产项目自身的特点，也不确定哪种模式适合。例如：万科幸福汇老年公寓，其采用租售并举的经营模式，但此项目处于起步阶段，经营模式随时可能变化。
3. 关于促进重庆市养老地产发展的对策
重庆市养老地产发展中的挑战重重，为了进一步完善其发展，针对以上挑战提出以下几方面建议：
3.1通过BOT模式进行融资，政府给予必要政策支持
BOT模式，它是Build-Operate-transfer（建设-经营-转让）形式简称，在这里主要是指政府对养老地产项目进行立项，并与房地产开发企业签订特许权协议[3]。这种模式使企业在建设过程中融资，从而获取更多的投资资本，同时减低了企业的开发费用。同时政府方面，一方面应建立系统全面的投融资体系以及咨询服务，为投资者提供必要的投资保障。另一方面，加大政策扶持力度，如“贷款贴息”“财政补贴”等。且明确养老地产用地政策，税收政策，并出台相关土地优惠政策，激起开发商投资热情，引导社会资本投入。
3.2引导养老地产建筑设计向标准化，适老化方向发展
重庆市有关政府部门应该把养老地产建筑的设计标准化。从养老地产建设设计、其建造以及其管理服务等方面进行基本规范，制定符合重庆市养老地产发展的相应标准。为重庆今后扩大的养老地产的发展奠定基础，使发展更系统化。建筑设计单位则应以老年人对建筑设计的要求和意见为出发点，为老年人进行针对性设计，使老年人有机会选择针对性选择配套服务设施，如：旅行社，银行，医疗机构等。同时，建筑产品的设计应该符合老年人生活习惯，满足老年人特殊生活需求。如：地板的防滑设计，较矮的楼层设计等。
3.3汲取国外养老地产经营管理模式经验，注重创新
美国养老地产实行所有权和管理权相分离，为后续高质量的管理提供了可能。重庆市养老地产的发展可以借鉴这一模式，通过专业的管理公司对养老地产进行打理，一定程度上实现拥有者和管理者相分离，可以解决养老地产资金回收期长的问题，减轻开发商的压力。且结合自身特点，采取合理的经营管理模式，如数字化高科技管理。同时在养老地产发展潜力巨大的背景下，广大高校应该重视对养老地产的研究以及其理论成果的输出，为养老地产经营管理模式的创新提供理论基础。
参考文献：
[1] 姜睿,苏舟.中国养老地产发展模式与 策略研究[J].现代经济探讨，2012-10-15.
[2] 孟圆华.重庆养老地产发展现状调查[J].时代漫游，2014-01-15.
[3] 张敬岳.我国养老地产发展的问题和争议[J].华东师范大学研究生学报，2013-03-15.
作者简介：刘洋（1994-），女，四川成都人，本科在读。研究方向：地产。舒露（1995-）女，贵州六盘水人，本科在读。研究方向：地产。
养老地产政策范文3
【关键词】养老地产；发展；现状；对策
一、养老地产概述
养老地产又称盈利型老年人住宅，是一种新兴的房地产开发运营方式，是对房地产的开发、服务、以及商业运营等等的相互融合。它的基础还是养老型的住宅，其余都属于附加内容，有多种配套设施，比如医院、文体中心、超市，不仅可以居住，还可以健身、娱乐、购物等。我国目前的养老地产是居家养老，社区、机构的养老方式相互融合，并且逐渐的实现和推动我国养老产业的发展。
在上个世纪八十年代，西方发达国家就提出过，在老龄化社会养老地产必要性的概念。二十一世纪，我国正式迈入了人口老龄化时代，为了应对人口老龄化的问题，政府不断探索新型模式，不断加强养老产业的推进力度和服务力度[1]。在2009年，我国就建立了“新农保”全民养老保险制度。到目前，我国已经在10%的县开展了向六十岁以上老人发放养老金制度，全国有十余万五保老人已经在养老机构受到了良好的待遇和护理。与此同时，我国还成立了养老产业协会和行业联盟，以加强养老产业的监督和监管，并对养老问题的逆向融资产品进行推进和探索，以求更好的解决人口老龄化引发的诸多问题。综合我国现状，现在一些大城市有着比较高的经济发展水平和比较完善的服务水平及背景，将逐渐出现养老服务设施集约化的情况。养老服务产业的一个重要方面就是养老地产，近年来，养老地产领域引起了人们的极大关注，逐步形成了以家庭养老为基础，机构养老为补充，社区养老为依托的综合养老模式。
养老住宅现阶段的开发和建设迫在眉睫，但目前养老地产相配套的政策支持仍然没有到位（如必须的金融政策和土地政策都不够完善等），商业操作模式不够成熟。我国对养老地产相关联的土地供应、相关税收政策、合作基金的设置和服务行业标准进行意见征求，尚未出台正式文件。如果上述条件全部具备，养老地产会有爆发性的递增。目前，从发达国家较为完善的经验和国内一部分城市的成熟案列来看，我国的养老地产的开发可以分成两个模式：第一种是由国家出资进行建设的养老中心，采用社会性的养老机构兼任开发与管理，最大的特点是它的服务功能较为健全，但建设高标准的养老服务中心，投资较高，资金回收周期也较长；第二种是建设专门的老年人住宅，这种住宅多是在房地产开发中专门进行配套建设，最大特点是分布较为广泛，还能与子女的住房较为靠近，更符合中国的传统文化，但这种模式可操作性差管理流程较复杂，对于这一模式的可行度还有待研究。笔者认同用现有的房地产资源中的项目配套建立老年住宅，以此为具体的切入点，循序渐进，还能带动别的养老模式的稳健发展。
二、对于目前开发养老地产项目的商业模式分析
1.商品化的老年住宅。目前的住宅项目中，建设老年住宅的商业运行方式有两种，一种是出售，开发商将住宅建好之后，通过销售的方式收回成本获取利润；另一种则是将出售和持有相结合的综合模式，开发商通过对老年住宅的销售和配套物业的持有模式来获得利润，大部分时候，这一服务交由专业机构进行处理。“出售”模式与住宅管理独立，而且投资周期短，风险小，这种经营模式可以建立在商品房旁边，更符合老年人的心理，增加建筑使用价值。但这样的“出售”模式在笔者看来，与普通商品房的经营方式差别并不大，严格来说不能纳入范畴。而“出售”与“持有”相结合的经营模式则将老年住宅的销售与物业服务进行配套，打造出功能完善、服务便利的老年社区，这种模式是我们应提倡和重点研究的。
2、企业盈利型的养老地产，是由企业进行投资开发的老年综合社区。根据开发规模不同，可以分为小型、中型、大型，大型综合的老年社区，设施非常齐全；也可分为嵌入式老年公寓、老年人社区，还有就是比较综合性的高端养老社区。在养老的机制上，无论是企业投资的或是政府主导的，都是为老年人服务的，非盈利性的，运转资金主要依靠政府的补贴还有来自社会各界的捐赠。另外，老年住宅项目因其设计的特殊性，需要更多的资金，对此还需要多方不断努力。
三、有关养老地产的一些问题
中国老龄化进程逐渐加剧、空巢老人逐渐增多、社会经济逐渐转型，各种情况的相互交织，使得养老的服务以及保障的需求剧增。我国政府开始对养老模式进行转型。所以对于养老产业，尤其是养老地产发展要十分重视，极力促进。
目前，我国养老地产主要存在以下问题：首先，养老地产的产业化还没有完全的发展起来，规模不大，产业链的整合度不高，整体功能没有真正落实，功能较为单一，养老配套设施及专业服务方面也有待加强；其次，因为没有足够的经验，所以对于开发经营的全部流程较为生疏，对市场需求不能精准定位，难以准确把握老年人客户的需求；再次，养老地产中对于老年人情感的关心和呵护没有做到“令人满意”，休闲、娱乐、健身、医疗等设施不够完备。所以说，养老地产这一产业要想不断的完善和发展，需要房地产行业以及各服务业的共同配合，共同努力。
四、有关开发养老地产的相关政策建议
首先是土地政策，应尽快完善各种模式下土地的划拨和出让政策，可参考经适房和廉租房等相关政策，明确土地出让金标准；其次是财税政策，应在基础设施配套费和相关行政事业性收费等税费的征收上给予相应减免；再次是社会保障政策，应让所有老年人都拥有自己的住宅，可以考虑房屋置换、以旧换新、长期租用等模式，新建的老年人住宅多为小户型，可以减免置换房屋的费用，让老年人能够更加轻松的入住老年人住宅[4]。另外，政府还应该尽快的推出逆向住房融资产品，老年人可以用自己的老年住宅向保险公司进行抵押，保险公司以逆向年金的方式支付养老金，当老年人去世之后，房屋可以归保险公司所有。这样，老年人既能支付老年住宅的费用，又能解决一部分的生活问题，保险公司也易于接受。
五、结语
我国现在已经步入老龄化阶段，老年人的人口数量还在逐步增加，这是压力的同时也是养老地产发展的动力。政府对于养老地产制度和标准的制定、推进、落实等方面要加强，在政策上提供大力的支持。目前，养老地产还有广阔的发展和上升空间，作为一项重大的系统工程，推进养老地产的发展离不开社会各界的相互配合与支持协调。只有各种资源相互配合，政府明确支持和引导，加上人们的不断探索和实践，养老地产的光明前景才会指日可待。
参考文献；
[1] 任宏，高雅琦. 养老地产的发展瓶颈与需求释放[J]. 城乡建设. 2013（08）
[2] 姜睿，苏舟. 中国养老地产发展模式与策略研究[J]. 现代经济探讨. 2012（10）
养老地产政策范文4
Abstract： PPP is widely used in the field of public infrastructure. Using PPP to develop endowment real estate can effectively reduce financing risk， and realize the rational allocation of social resources. By establishing a game model between public and private sector， we candetermine the risk ratio. Theconclusion is that the higher risk-return we expect， the greater proportion of risk we take.
关键词：PPP模式；养老地产；融资风险分担；博弈模型
Key words： PPP；endowment real estate；financing risk share；gametheory
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）30-0031-02
0 引言
我国是一个人口老龄化相当严重的国家，有数据显示，我国60岁及以上老年人口在2015年底已达22200万人，占人口总数16.1%，相较于2014年底，增长了4.5%。人口老龄化对整个社会来说既是挑战也是机遇。一方面，人口老龄化增加了社会养老负担，增大了养老服务、医疗建设等国家养老开支；另一方面，老年群体规模的扩大，使得社会对养老机构、养老设施的需求也在变大，养老地产的出现，既能满足老年人需求、缓解国家养老压力，同时给投资者带来新的商机。
养老地产作为一种将养老、商业、医疗、护理等多种要素有机结合的新型地产，除了具有传统房地产开发的一般特点外，还面临政策不确定性风险、投融资模式不完善、市场不够成熟以及租售经营模式不固定等因素[1]，开发养老地产伴随着高风险。政府的参与，政策、资金等方面的支持，能够有效的降低风险。因此，利用PPP模式发展养老地产是十分有利的。
1 PPP模式发展养老地产
为应对人口老龄化趋势，近年来政府陆续出台了相关文件推进养老事业发展，其中2015年2月出台的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》中，明确指出鼓励和引导民间资本参建养老产业。PPP模式作为一种公私合作模式，鼓励民营企业与政府公共部门建立伙伴关系，在公共基础设施领域中应用广泛。PPP项目能够有效缓解投资各方资金压力，分担风险，实现公共部门与私营企业双方互赢。
我国养老地产起步晚，发展不成熟，仍处于摸索阶段。目前试水的养老地产盈利模式也不固定，现今研究最多的养老地产盈利模式主要有“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”以及 “ 持有+ 销售” 模式[2]，因此，开发养老地产没有固定模式照搬照抄，面临的不确定性因素也更多，而融资是制约养老地产发展的关键因素之一。养老地产的特殊性质使得投资者面临的风险因素更多，稍有不慎，就可能导致资金链断裂，难以回收成本。因此，运用PPP模式发展养老地产需要特别重视风险的分担。
2 融资风险的分担
结合国内外PPP项目案例，以及养老地产开发融资风险研究资料，可以将养老地产PPP项目融资风险分为内部风险和外部风险两大类。内部风险一般由房地产开发企业自身决策管理所导致，包括信用风险、经营风险等；外部风险主要受外界因素影响，包括政策风险、金融风险、不可抗力风险等，具体分类如下。
内部风险：①信用风险，主要指违约风险；②经营风险，一般包括决策风险、技术风险、管理风险等。外部风险：①政策风险，一般包括法律政策变更风险、税收风险等；②金融风险，一般包括通货膨胀风险、市场风险、汇率风险、利率风险等；③不可抗力风险，指无法预料的风险，一般包括地震、火灾、洪水等风险。
养老地产PPP项目的参建主体较多，可以概括分为两大类：政府公共部门和私营企业，双方通过建立合作伙伴关系，共同分担风险和利益。许多学者都对项目融资风险分担做过研究，认为风险分担最理想的效果是由对风险最可控的一方承担风险，并且承担方所付出的成本最低。但在现实情况下，这两个条件往往不能同时满足。养老地产PPP项目存在许多不确定性风险因素，对于投资者而言，不同风险偏好会影响其投资决策行为[3]，某些风险因素往往是由参建方共同承担。博弈论能够确定养老地产PPP项目参建方分担的风险比例，对投资者项目决策具有一定参考价值。
3 政府公共部门与私营机构博弈分析
3.1 模型假设
在实际项目中，风险如何分担以及分担的比例主要靠各投资方通过谈判来决定。我们可以把项目利益相关者简单的划分为政府公共部门和私营企业两方，运用Rubinstein轮流出价模型进行博弈分析[4]，确定项目风险分担比例。分别用P、Q表示政府公共部门和私营企业。因为时间是有价值的，因此用δi表示贴现因子（i=P，Q），且δi∈（0，1]。私营企业与政府公共部门各自承担的风险比例分别用x和1-x来表示。
3.2 Rubinstein博弈模型建立
在Rubinstein轮流出价模型中，假设P先出价x1，Q可以选择接受或者拒绝，如果Q接受，则博弈结束，按照P的方案来分配项目风险，即P承担风险比例为1-x1，Q承担风险比例为x1；如果Q拒绝，则进行下一轮博弈，Q可提出新报价x2，同样P可选择接受或拒绝，如果P接受，则博弈结束，按照Q的方案来分配项目风险，即Q承担风险比例为δPx2，P承担风险比例为δQ（1-x2）；如果P拒绝报价，轮流出价过程将继续进行下去，直至一方报价被另一方接受，如图1所示。
3.3 模型求解
Rubinstein证明了在无限期轮流出价博弈中，政府公共部门与私营企业唯一的子博弈精炼纳什均衡是 （公式（1））和 （公式（2））[5]。政府公共部门选择的博弈均衡战略为在t=1，3，5…时，出价 ，在t=2，4，6…时，对于大于等于 的报价接受，其他拒绝；而私营机构选择的博弈均衡战略为在t=1，3，5…时，对于大于等于 的报价接受，其他拒绝，在t=2，4，6…时，出价 。
假设贴现因子为 （i=P，Q）（公式（3）），Ri为养老地产项目风险收益率，将公式（3）代入公式（1）和公式（2），则政府公共部门承担的风险比例为 ，私营机构承担的风险比例为 。至此，谈判结束，双方各自承担的风险比例也已确定。
3.4 案例分析
政府与私营机构共同开发某养老地产项目，采用谈判方式轮流出价。假设政府部门预计风险收益率为10%，私营企业预计风险收益率为30%，由政府部门首先出价，双方谈判直至达成协议为止。
由上述计算可知，对风险收益期望越高，其承担的风险比例也越大。
4 结语
养老地产项目开发具有高风险，利用PPP模式发展养老地产项目，能够有效降低风险，实现社会资源合理配置。通过建立轮流出价模型，对政府公共部门与私营机构之间进行博弈分析，确定双方承担风险比例，对投资者投资养老地产项目具有一定指导意义。
参考文献：
[1]成良剑.养老地产的全面风险管理研究[D].山东：青岛理工大学，2014.
[2]吴新坚.养老地产商业模式探讨[J].城市开发，2011（12）：14-15.
[3]杨敏利，党兴华，涂宴卿.基于投资者不同风险偏好的风险投资决策研究[J].科技管理研究，2008（8）：194-196.
养老地产政策范文5
国家一系列鼓励社会化资金参与养老服务体系建设的政策，也让不少社会资金惊呼养老地产的“春天”来了，专业养老机构、地产商、险资，甚至外资抓紧布局，而其中尤以地产商为甚。
在国家持续调控下，房地产的日子近年来不太好过。很多开发商开始谋求转型，从原来的住宅地产向商业地产转型，而今又多了养老地产和新型城镇化建设两个领域，着实让开发商们兴奋不已。
今年2月，保利地产在北京宣布进军养老地产，并成立养老产业专业管理公司，将在北京西山区域试点首个养老地产项目。
而早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。万科集团相关负责人曾在接受媒体公开采访时表示，万科养老地产首先试点的是一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙，没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。
在此之前，也有消息称首创置业投资70亿元在河北开发了一个养老项目；华润置业也组成了养老地产的研究团队，伺机进入该领域。
而来自国内最早的养老地产项目、北京太阳城小区的开发商北京太阳城集团董事长朱凤泊说，他未来十年的规划已经做好，还是要做养老地产。今年4月在太阳城举办的一次养老地产的闭门会上，一下子就去了100多家开发商，让主办方始料不及。
受政策鼓励，保险公司投资养老产业也得到快速发展。2009年，保监会批准泰康人寿养老社区投资试点方案。目前，“泰康之家”正在兴建北京昌平小汤山养老社区。中国人寿、合众人寿、幸福人寿、阳光保险集团等保险机构也直接参与养老地产投资，或者间接推动养老地产进度。
甚至外国资本也开始进来，试图分一杯羹。据了解，城堡投资——这家总部位于美国、掌管400多亿美元的对冲基金公司，目前正在准备募集10亿美元，投资中国富裕地区的养老地产。
“其实，在2008年以后，不少开发商就已经开始往养老地产上转了，但那时候地产形势还好，开发商主要是为了拿地，真正做养老的少；然而从2011年开始，行业不明朗，开发商开始调整业务结构，真正做养老地产。”江苏省老年健康产业研究开发中心主任周留建说。
养老地产模式
按照投资主体的不同，养老地产一般分为由财政资金投资、政府主导的非盈利项目和由社会资金参与的商业投资项目两种。下面主要谈的是商业投资项目。
按照拿地方式的不同，养老地产又分为政府无偿划拨、协议出让、土地租赁或与土地所有人合作三种方式。对养老地产来说，土地成本是很大的一块，而养老地产投入相对较大、回收周期较长，为引导社会资金参与社会化养老体系的建设，地方政府或多或少都会给一些土地供应方面的优惠。
2003年，上海亲和源股份有限公司在上海市郊拿了一块地，性质是住宅类用地，50年产权，就没有通过招拍挂程序，属于协议出让性质。而郑州爱馨养老集团在郑州南三环附近拿的一块地，则属于政府划拨，除了赔偿给农民一定的用地补偿外，不用缴纳巨额的土地出让金；此外还享受配套费优惠一半、营业税全免等优惠政策。
而按照物业处理方式的不同，分为出售、持有，及出售加长期持有三种模式。国内的养老地产项目大都以销售为目的，即便少数出租型项目，也采用了会费模式。如向客户一次性收取几十万元的会员费，以换取公寓的长期居住权。此后，每年还需缴纳一定数量的服务费。
很多养老地产项目，都比较青睐会员制。会员费和年费会随着市场变化不断调整，上海亲和源的会员费A类就从最初的50万元上涨到了现在的89万元；而B类则从最初的60万元上涨到了现在的88万元。
长期关注养老地产的清华大学管理学院博士杜丽虹表示，国外养老地产项目主要以长期持有而不是以销售为目的。国内之所以以销售为目的，是因为如此可以让投资企业在项目运行前期就收回大部分投资，缓解资金压力。
因此，杜丽虹一度认为，国内没有真正意义上的养老地产项目。
周留建则对开发商的经验和抱着什么样的目的做养老地产表示担忧：“原来的房地产开发都是赚快钱，2～3年一个周期，卖完房子就跑，而养老地产项目很多是不允许卖房子的，资产属于企业，但不能出让和抵押。而且地产商单纯以盈利为目的，会产生很多误区，硬件设施可以，但服务却很可能不到位。”
现在做养老地产开发的，不少都是房地产商、险资、财务投资者等，而养老机构的运营非常专业且复杂，他们缺乏相关行业经验，因此运营能力不得不被打上问号。
而据周留建的观察和接触，他发现，几乎所有的养老地产都定位高端，但很难做好，成功的案例较少。
低回报之忧
采访中，很多投资商投资养老地产，似乎更热衷于地产，而不是养老。他们聊起地产开发头头是道，但谈起养老却支支吾吾，一笔带过。
这不得不让人忧虑。养老社区和养老机构是非常专业的，涉及规划设计、护理治疗，营养餐饮、文化娱乐、精神关怀等多个领域，一般的投资者和开发商并不擅长此道。
而且，相比地产的快速开发、回收、周转，养老需要长期投入，回报周期较长。说白了，养老地产卖的不仅是房子，还是以后十几年甚至几十年的专业服务。因此，投资养老地产，需要耐心，需要有长期准备。
当然，还要准备的是，应对养老机构的低利润、不盈利，甚至是亏损的可能。有养老院的负责人抱怨说，养老机构是个“投入大、周期长、周转慢、利润低”的微利行业，收回成本的时间都在五六年以上。而更有业内人士称，郑州市半数以上的养老机构处于亏损状态。
对此，大部分社会投资人的应对之策就是项目的高端定位，希望通过吸引高端客户入住，赢得更大的盈利空间。他们通常都拿京沪等地高达几十万的入门会费还排不上队说事。但是，高端就是项目起飞的灵丹妙药吗？
周留建说，高端不只是硬件设施配置的高端，重要的是服务的高端。现在投资人普遍缺乏养老机构的运营经验，而专业的养老人才又奇缺，运营好一个养老地产项目没有想象中的容易。
如果认为老龄化带来的养老产业机遇，仅是养老机构和养老地产，肯定有失偏颇。围绕老年产业，大有文章可做，与老年人相关的医疗、药品、器械、保健品、食品、服装鞋帽，等等，都可以属于这个大范畴。“现在还很少见老年用品的专卖店，将来的市场潜力非常大。”周留建说。
但是，在郑州市商业大厦和紫荆山百货，都曾经设有老年用品专柜，而在郑州市也曾有几家专卖老年人服装鞋帽、助听器、无糖食品的专卖店，但都是经营不久就关门大吉。可见，相比于年轻人，现阶段老年人的消费水平还是偏低，这是由老年人的消费习惯决定的。
很多房地产商惧怕做养老地产的原因在于他们习惯于做短线投资，而对养老地产长期式的经营存在认识上的误解。其实，长期投资的效益综合起来会好于短线投资，既挣得资产收益，又挣得经营收益。
养老地产政策范文6
润土咨询的办公地点位于北京地坛公园内，“天圆地方”的地坛公园始建于明代嘉靖九年，是我国现存最大的祭地之坛。
2011年，当地坛公园的银杏又一次变黄，成为北京历史最为悠久的银杏美景时，润土咨询了“中国城市养老居住模式研究”的一期成果。
润土咨询董事长于贵红对《中国地产总裁》杂志记者介绍，润土很早就涉足老人问题的研究，早在1999年，就为北京市老龄委做了关于北京老龄人口生活状况的调查，后来陆续为北京万科、北京希格玛等公司做过老年地产方面的研究，在老年住宅市场积累了大量经验。
随着中国步入老龄社会，老年人口比重增加，养老居住模式直接关系老年人口生活的幸福感，系统、深入地进行老年人口居住模式的研究，给政府、开发商提供养老居住开发模式的参考，就显得很必要。
正是由于这一原因，才应运而生了润土的此次调研。于贵红表示，以后每年在重阳节前润土都会“中国城市养老居住模式研究”的系列成果，持续为中国城市老龄化居住、养老问题的解决提供数据参考。
老龄事业任重道远
随着中国步入老龄化社会，尤其在“十二五”时期，第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。
面对匆匆而来的养老产业，对于众多房地产开发商来说，既是机遇，也是挑战。“目前很多开发商都看好养老地产，但真正懂养老地产开发的很少，多数是在炒概念，觉得起码是一个卖点。”于贵红这样总结目前大部分开发商对养老地产的认识及态度，“养老地产不同于普通住宅，并不是住宅设计中考虑到适老性就可以，它的开发难度很大，涉及到养老服务与运营。”目前虽有北京太阳城、上海亲和源等专注于做养老公寓开发的企业走在养老地产的前列，也有万科、保利等大型房企加入到了养老地产的开发中来，但真正做养老地产的很少。
通过多年的老年住宅市场调研经验及对国外养老机构的参观考察，于贵红认为，在我国养老产业处在低端状态的情况下，我们可以适当地借鉴国外的开发经验。
在养老地产开发模式的探索上，模式可以多种多样，但未必均在新开发的楼盘中进行探索，也可以在旧小区、社区对某些房屋进行改造建设，增加养老设施，以服务周边的老年人口。日本在这方面做得就比较有人文关怀性，其多数养老机构建在几个居民区中间，这样可以很便利地服务周边社区，同时养老机构针对自己的目标客户提供不同的服务，比如上门服务、日托服务、短期委托、长期照料等。
在政府的养老政策与制度上，除高端养老外，普通百姓养老问题的解决必须依靠国家的政策与制度。日本的社会保障体系是在20世纪50年代初随着日本经济的恢复建立起来的，形成了三个层次的养老保险制度：第一层次为国民年金（又称基础年金），它覆盖全体国民，凡20岁以上60岁以下、在日本拥有居住权的所有居民都必须参加国民年金保险。国民养老金待遇占老人家庭收入的63.6%，这一制度是人们老年时生活的主要保障；第二层次是与就业收入相关联的雇员年金制度；第三层次是可以任意加入的养老保险，主要是私人机关经营管理者的职业养老金或公司养老金，包括厚生年金基金、适格退职年金、国民年金基金等种类，加入的条件是以加入了第一、二层次养老保险为基础。
日本这种完善的养老保险制度解除了普通百姓养老的后顾之忧，晚年入住养老院的资金主要靠养老金，这是日本的养老机构普及的基石。“我们的政策、保险保障体系的改善，对促进养老地产、养老机构的发展有着不可忽视的作用。”于贵红如是说。
强强联合
“养老地产的运作与房地产商开发一个购物中心、酒店的运作思路类似，在开发养老地产之前必须先搞懂养老机构、养老服务设施是如何运作的，否则很难做好养老地产的开发。”于贵红认为养老地产的运营非常重要。
养老机构、抑或社区内的养老设施运作、管理思路，直接关系到其项目的规划设计、户型设计、公共空间设计。在于贵红看来，在开发养老地产之前需要做好市场调研，了解客户需求，了解想入住的老人是怎么想的？子女是怎么想的？这些在问卷设计之前，也需要了解养老机构的运营思路，分析应从哪些角度进行问题设置，从运营模式、方式、管理细节出发，对接目标客户想法，进而把需求用理性化的建筑设计表现出来。
“养老地产项目与传统地产开发的商业模式是不同的。”于贵红认为，普通住宅地产盖完、卖掉，最多留个物业管理公司，就可以走人了；但养老地产不同，它的运作要比物业管理复杂很多。“我建议开发商在做养老地产开发前，先学习养老机构运作模式，从运作端搞清养老地产如何运营。”于贵红介绍，“润土咨询已经开始与养老运用机构、养老设计单位合作，联合起来为开发商服务，这样的效率最高。”比如润土咨询与老年工作室老年地产运营专家乌丹星博士、清华大学建筑学院周燕珉老师之间的联合，就为开发商解决了很多问题，“这种在养老地产开发链条上的强强联合，优化了养老地产服务体系，一定能走出一条新路。”对于养老地产的未来，于贵红充满了信心。
在路上
在中国老龄事业发展“十二五”规划中，政府鼓励社会服务企业发挥自身优势，开发居家养老服务项目，创新服务模式。
