前言：中文期刊网精心挑选了房地产开发经营管理条例范文供你参考和学习，希望我们的参考范文能激发你的文章创作灵感，欢迎阅读。
房地产开发经营管理条例范文1
某开发企业，通过伪造房地产开发项目立项文件取得规划许可等证件，并领取了商品房预售许可证，预售收入4700余万，事后，该违规行为暴露。对此违规行为，该如何处罚？可否适用《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《开发条例》）第39条？
分析
一、关于《开发条例》第39条的理解
《开发条例》第39条规定：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”对于本条的理解，关键有以下两点。
首先，什么是擅自预售商品房？所谓擅自预售商品房，是指没有取得预售许可证，实施商品房预售的行为，或者预售许可证撤销后，仍然实施预售的行为。若已取得预售许可证，则不论其取得的途径是合法取得还是非法骗取，均不能认定为“擅自”。因为从表面上看，其行为都经过了行政机关的审查并予以了批准，许可证取得后即具有社会公示性。
其次，什么是违法所得？违法所得并非是全部预售收入，因为《开发条例》第39条的立法本意是惩处开发商违规行为，保护公众利益，进而维护社会稳定。如果一旦将预售收入没收，并再处罚金的话，有可能会造成整个项目资金运转困难，甚而造成项目“烂尾”。这并不是管理部门希望的结果。因此，建设部在给河北省建设厅《关于提请解释“违法所得”具体含义的请示》的复函（建法函[2008]326号）中将“违法所得”明确为房地产开发企业擅自预售商品房的全部收入扣除其开发建设经营成本的所得。
二、关于本案的行政处罚
对于开发企业骗取预售许可证的行为，可以从两个层面予以处罚，一是适用《行政许可法》第79条规定“被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，行政机关应当给予行政处罚；取得的行政许可属于直接关系公共安全、人身健康、生命财产安全事项的，申请人在3年内不得再次申请该行政许可；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。二是适用《城市商品房预售管理办法》第15条“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款”。
就本案来说，可以处以撤销预售许可，并处3万元罚款，同时可以责令申请人3年内不得再次申请该行政许可。
三、关于罚款额度的思考
国家对于商品房预售的行政处罚，经历了一个从粗到细的过程。1994年建设部40号令《城市商品房预售管理办法》第13条对于不办理预售许可、挪用预售款、不办理备案的情况规定了“可处以罚款”，但没有对处罚的标准作出具体规定。2001年建设部95号令《关于修改的决定》细化了处罚的标准，增强了可操作性。比如：对不办理预售许可预售商品房的，“责令停止预售、补办手续、没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。对不按规定使用预收款的，“可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。”2004年建设部131号令《关于修改的决定》中，又增加了对隐瞒有关情况、提供虚假材料，或采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可证的情形的规范，明确“责令停止预售、撤销商品房预售许可，并处3万元罚款”。
房地产开发经营管理条例范文2
《商品房销售管理办法》
第六条 商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序,按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。
《城市房地产开发经营管理条例》
第二十三条 房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
《城市商品房预售管理办法》
第五条 商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十四条 商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分
之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证
明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部
门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
未取得预售许可证订立的预售合同是否有效:
房地产开发经营管理条例范文3
新房网签需要1个星期到1个月，新房网签的时间点，一般是在购房者做完购房资格的核验后，然后到售楼部去完成网签。购房资格的检验通过，才能进行网签，检验要是没有通过的话，是没有办法进行网签的，购房的资格检验结果是30天左右。要是和开发商签的是网签合同，那么签合同后就可以提交备案，一般通过的时间是3到5天左右。要是纸质的合同，那要看开发商多久提交备案，正常也是要一个星期左右。
根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。但根据相关规定，如今购房合同都是实行网上备案。
（来源：文章屋网 ）
房地产开发经营管理条例范文4
1、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围。
根据最高人民法院有关领导的讲话精神，政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房不适用上述司法解释。实践中，还大量存在着村民委员会在集体土地上以“旧村改造”名义建设的房屋，原房管局下属的房管所以危房改造等名义开发建设的房屋，还有部分企事业单位在国家划拨土地上违规开发的少量商品房，均向社会出售。对上述几类房产是否适用司法解释，实践中认识很不统一。有人主张以开发建设者是否符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》确定的房地产开发企业设立条件为据确定房屋是否适用司法解释，有人主张对司法解释中的“房地产开发企业”作扩大解释，其中包括符合法定条件的房地产开发企业，亦包括违规开发者，只要是向社会公开销售，均应适用司法解释。还有人主张以商品房开发建设用地是否为国有土地作为是否适用司法解释的条件之一。
笔者认为上述意见均不正确。一项法规的适用范围，一般由其自身作出规定。上述司法解释亦不例外。该司法解释第一条对其适用范围作出了规定，即为房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此，确定上述司法解释的适用范围，主要是根据开发建设者是否房地产开发企业，房屋是否向社会公开销售来确定。基于上述认识，非房地产开发企业建设的的房产之买卖不适用解释，不管是否公开向社会出售；安居工程等国家对购买对象有限制条件的房产，不管是否房地产开发企业建设，均不适用上述司法解释；解释的适用与否与开发用地是否国有、开发过程是否违规无关。对此处所谓的“房地产开发企业”，应作狭义理解，即由工商行政管理部门和房地产管理部门同意设立的房地产开发企业。当然，为避免与行政权力的冲突，法院只应进行形式审查，对企业在实体上是否符合该类企业的法定条件，法院不作审查。
2、商品房买卖合同的分类。
这是每个审判员审理商品房买卖合同案件时首先要解决的问题。
关于商品房买卖合同的分类，对行政执法和司法最有影响和意义的分类是分为商品房现售和商品房预售两种。这是根据商品房开发建设过程并结合合同成立时间对商品房买卖合同进行的分类。鉴于有关法律和司法解释对上述两种合同的生效条件等分别作出了规定，上述合同分类问题的影响则直接及于法律适用和合同效力的认定，决定着案件审理的方向。
根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
上述对合同的分类，看似直观而易于理解，但仔细研究就发现其分类标准模糊不清，未能对所有商品房买卖合同作出两分，是个不成功的分类。其分类好象是按工程建设的过程进行的，但并未作两分，因为在竣工和验收之间还有时间间隔，且上述按工程建设过程分类的原则并未得到彻底贯彻，还揉合进了竣工验收为合格这一法律评价结果。如此，已竣工未验收或验收未达合格的商品房买卖合同归于哪一类？同时，即使按上述方法分类，在面对纷繁复杂的现实生活时，还是往往产生不同的认识。如：何为竣工、何为验收？
对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房，其买卖合同应按预售还是按现售处理，笔者认为，将上述商品房按现房处理、归于不符合法定条件的现房更符合我国法律区分现房和预售的初衷：允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金，且该资金必须用于工程建设；预售是一种特殊的销售，预售的商品房至少还在建设中。上述理解亦符合国人对现房和期房的一般理解：盖好了的房子是现房，尚未施工和正在施工的房产为期房。基于此，笔者主张将上述房产的买卖纠纷适用现售合同的相关规定调整，其结果是区分预售和现售以工程是否竣工为据。这其中实际隐含着已竣工未验收或验收不合格的房产是不符合法定入市条件的现房这一观念，和合法与不合法的合同只要种类相同即适用相同的法律规范的理念。
此外，根据笔者了解的建设工程和房地产管理法知识，我国法律对何为工程竣工未作解释。根据汉语词典的解释，竣工为工程完了。但对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，验收的内容为城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况；验收结果应报房地产开发主管部门备案。笔者认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况；第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件。商品房买卖纠纷中，要解决的问题是房产是否符合国家对房地产开发经营管理的要求，是否合法并符合入住条件的商品房，因此，对其中的竣工验收应按国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的内容理解、适用。
最后，区分合同种类时还遇到一个程序问题：确定工程进展情况的证据资料一般掌握在开发商手中，而当了被告的开发商一般不配合法院工作提供上述资料，法院是否可依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条第（一）项的规定，以进行合法性审查（审查合同合法性）为由主动调查取证？或依照该规定第七条的规定将上述证据的举证责任分配给房地产开发商一方当事人？笔者认为，前一种作法法律依据不足，后一种作法可采。
3、商品房买卖合同的效力问题。
对商品房预售合同的效力问题，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及最高人民法院有关领导对该规定所作的说明已作了较明确的阐述，容易理解，操作性较强。但对于商品房现售的条件，法律和行政法规未作明确规定，对现售合同的效力问题，上述司法解释亦未作规定。实践中对此有不同认识。若将《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定的未依法登记领取产权证书的房地产不得转让（当然包括商品房买卖）作为强制性规定理解，则商品房现售合同生效条件应为房地产依法登记领取权属证书。但上述理解显然与建设部《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律保护，不利于保护消费者的权利，因为没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售管理办法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主张，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售管理办法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。
4、开发商逾期协助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。
《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特殊规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期协助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的原因”作何理解？该条司法解释采纳的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的原因”，显然不包括由于第三人的原因，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的原因；而严格责任原则是不分原因，只要有违约就有责任，除非是因不可抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款相同而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述认识亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的原因。
5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。
房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题达到什么程度，当事人可以请求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条显然是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严重影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依赖于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严重影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严重影响居住使用。笔者同意第二种观点。
房地产开发经营管理条例范文5
【1】住宅质量保证书格式及范例
本着对住户负责、对社会负责的原则，本公司对提供销售的___市___区___路___号___小区___幢___室住宅，在其结构、部件、设施、配套、维修等方面作出下列质量保证和承诺：
一、本住宅建筑面积为___平方米，其中公共建筑面积分摊___平方米。
二、本住宅系统具有相应资质单位设计，并经政府有关部门审定。
三、本住宅通过___市、区(县)建设工程质量监督部门验收合格。
四、本住宅自签约后交付之日起，在正常使用情况下，各部位、部件保修内容与保修期：
1.屋面防水层3年;
2.墙面、楼面(含厨房和卫生间地面)、地下室、管道渗漏1年;
3.室内墙面、顶棚抹灰层出现抹灰脱落、裂缝(顶层墙面温度裂缝除外)1年;
4.室内地面空鼓开裂、大面积起砂1年;
5.门窗安装不密闭，出现翘裂、五金件损坏1年;
6.给排水、卫生洁具、电器开关、类具半年;
7.管道堵塞2个月。
五、因住户使用不当或擅自改动结构、设备管线位置和不正当装修而造成的质量问题，本公司不承担保修责任;造成房屋质量受损或其他用户损失的，由责任人承担相应责任。
六、住宅竣工后，在规定使用年限内正常使用情况下，经市有关专业主管部门鉴定，属危险房屋的将予以退还或调换。
七、住户入住后，有关住宅质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理。
八、如对本公司的答复或处理有争议，凡有关住宅工程质量的，向所有地、市建设工程质量监督站申请协调;凡有关住宅配套建设质量的，向所在地、市住宅建设主管部门申请协调。
九、本公司愿承诺的其他内容(略)。
十、本保证书在住宅交付用户使用时提供，并作为住宅销售合同的附件，与合同具有同等法律效力。
保证单位：
法人代表：
日 期：
公司地址：
联 系 人：
电 话：
邮政编码：
物业管理公司：
联 系 人：
联系电话：
地 址：
【2】住宅质量保证书格式及模板
尊敬的住户:
感谢您选购了我公司开发建设的商品住宅,为了保护您的合权益,促进我公司不断提高开发质量, 做好商品住宅售后服务;同时也为了指导您更好地使用我公司开发建设的商品住宅.我们根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》,实行商品住宅质量保证和使用说明书制度,请您密切配合并欢迎您对我们的工作提出意见和建议.
地产开发公司地地址: 物业管理公司地址:
销售联系人: 物业管理处:
电 话: 电 话:
开发公司： (章) 管理公司: (章)
年 月 日 年 月 日
本公司对您购买的西安市***区 小区 栋楼 单元 室，建筑面积 m2的商品住宅做出如下质量保证承诺：
一、本商品住宅工程于 20 年 月 日通过了西安市城乡建设委员会组织的竣工验收。
二、本商品住宅工程由西安市**区质量监督站进行质量监督。在施工中始终按照国家有关规范、规范、质量标准及设计要求进行施工。
三、本商品住宅工程自竣工验收之日起，在住户正常使用的情况下，本公司免费承担保修期内以下项目(见附表)的维修责任，并在承诺期限内负责维修完毕。
四、根据国家房屋建筑工程质量保修办法规定房屋建筑工程保修期从竣工验收合格之日起计算;用户在使用过程中发现质量问题，可直接拔打公司维修电话或认真填写附表“商品住宅质量反馈表”寄给我公司，因住户使用不当或进行家庭装修不当以及不可抗拒的自然灾害而造成的质量问题，不在我公司保修范围内。
五、住户入住后，有关商品住宅质量的来信、来访、投诉，本公司将直接(或委托物业管理公司)及时给予答复和妥善处理。若对我们服务人员的工作不满，可直接向本公司(或物业管理公司)投诉。我们将及时进行处理。
六、如对本公司对有关商品住宅工程质量问题的答复或处理有争议，可根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定，向本地的建设工程质量监督站申请协调;凡有关商品住宅室外配套问题，可根据国务《城市房地产开发经营管理条例》等有关规定，向本地建设行政主管部门申请协调。对协调意见仍有分歧的可向本地仲裁委员会申请仲裁。
七、经省级及其以上资格的专业质量鉴定部门鉴定，凡属地基基础和主体结构质量不合格且无法修复的危险房屋，我公司将予以退房或调换。
八、本质量保证书作为商品住宅销售合同的附件，是本公司承担商品住宅质量责任的法律文件，与销售合同具有同等法律效力，请用户妥善保存，不得伪造、涂改。
号序 维修项目 国家规定的保修期公司承诺的保修期问题处理期限
1、屋面防水 5年
2、墙面、厨房和卫生间地面渗漏 5年
3、墙面、顶棚抹灰脱落 2年
4、地面空鼓开裂、大面积起砂 2年
房地产开发经营管理条例范文6
房地产市场的主要特点是：土地批租的国家垄断性和税费的统一性相当强；房地产投资大、周期长、潜在的风险多；资金积累的初始性和经济效益比较高；房地产业的群体性、关联性和区域性比较突出。
一、房地产业存在的主要问题
（一）房价水平偏高、价格上涨过快
2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，涨幅比11月高0.2个百分点；环比上涨0.6%，北京、深圳更是房价上涨最快的城市，12月份两城市涨幅达到两位数，分别为10.4%和10.0%。
（二）房地产供应结构不合理，畸形发展
从2006年全国销售商品房面积看，在我国三类住房（高档商品住房―豪华型住房，商品住房，经济适用房）中，90平方米以下只占20%，90到144平方米占53%，144平方米以上占27%。从销售套数上看，90平方米以下占33%，90到144平方米占52%，144平方米以上占15%。政府为了首先满足中低收入者的住房需要，提出了经济适用房的概念和标准。从建设部抛出的方案看经济适用房每户90平方米的标准难以实现，因为在目前房产市场上，户型偏大用房是一个突出的问题。一般需求是120平方米，这就导致90平方米的住房没人买，房地产开发商对此项开发也按兵不动，从而致使120平方米以上大户型的住房价高排队买不到。这是由于房地产供应结构不合理所造成的矛盾所致。
（三）房地产市场秩序混乱
全国各地商品房库存量居高不下，目前已高达近亿平方米，特别是高档商品房的空置率同比数字仍在不断上升，造成极大的社会资源浪费；房地产资金投向层面不合理，普通商品房特别是经济适用房的开发建设比例与我国现阶段居民的收入层面相比，比例明显偏低，导致城镇低收入者的住房需求无法得到保障与满足，这种供给与需求之间的矛盾日益加剧；房地产开发过程中存在非法侵占、征用土地以及拖欠农民工资等现象仍然不断发生，引发严重的社会问题；房地产投资增长偏快、能源消耗过大，以至于引发钢材、煤炭、水利、电力等原材料供应紧张。
二、对促进我国房地产业发展的几点建议
（一）转变观念、明确政府在房地产业发展中的地位和职责
1.树立房地产的二重性观念。近期政府所采取的房地产业的调控政策效果不显著，其原因是对土地和房地产的二重性认识不清，若只依靠住房的商品化，解决不了社会中低收入阶层的住房基本保障问题。若只靠财政补贴，住房公积金也解决不了住房商品化市场的发展，满足不了各阶层对住房的需求。中国人民大学徐孟州教授和北京市建行谷祥总经理指出：“在我国社会主义市场经济条件下，房地产具有公共产品和商品的二重性。”房地产作为公共产品，政府应当低价和廉价地向中低收入者提供住房保障，也就是市场经济下住房的社会保障问题，这部分住房不应当做商品，而应当用财政补贴和住房消费者出资的方法解决低收入者的住房问题。房地产作为商品，投放市场尊重价值规律进行公平竞争、增加收入、获取利润。由于二重性的这个观点不明确，混淆了政府提供公共产品、公共服务的社会职能，与发展商品经济反映商品市场――房地产市场的两种职能作用，混淆了政府与社会保障、政府与市场、政府与广大居民消费者、政府与房地产开发商之间的法律关系。
2.树立以人为本与社会和谐观念。实现以人为本要求，应当在国民经济发展的根本目标上，充分体现满足人民群众日益增长的物质文化生活需要；在住房问题上，体现政府有责，人人有份，既能解决和满足高收入者的住房要求，又能解决和满足中低收入者的住房要求，在住房的资源配置达到公平合理，协调发展。构建和谐社会要求，应当把住房当作国计民生的基本要素看待，只有安居才能乐业，和谐社会要求政府给社会公众提供良好的社会环境和居住条件，这其中也包括抑制过高的房价、以保证最基本的居住条件。
3．从中国人多地少，资源有限的实际出发，正确引导住房消费。要与资源节约型、环境友好型的社会目标结合起来。目前不少居民与开发商超越自身能力，贷款购房和盲目攀比、追求大、洋、豪趋势。而有些人存在住房过多、过好、挤占社会资源的情况。要通过社会引导和国家宏观调控政策，不断调整和防止住房相差悬殊的情况。
（二）从税收的调控角度实行有轻有重、有奖有限的税收政策
我们在梳理和分析了近两年出台的有关房地产业税收制度（包括二手房交易的营业税、调整后的城镇土地使用税等）之后，认为这项政策是限制房地产交易的成分比较浓，并且有的也难以实行，建议要从根本上改革房地产税收制度，如创造条件，初步开征社会保障税、物业税和遗产税。而对现有的土地增值税制度、城镇土地使用税制度、契税制度、营业税制度、印花税制度、城市维护建设税等要在认定他们的属性的基础上充分挖掘他的作用。但我们认为税收对房地产的调控作用也不是万能的。他必须与价值规律、价格政策、财政补贴、财经政策相配套，同时我们认为加强房地产税征管力度，做到应收尽收也是很重要的。譬如对房地产开发企业征收的土地增值税由过去实行的“先予预征后清算”的办法，改为“限期结算清缴”的方法。这就有力地加强了对房地产开发商的税收征管力度，以及对房地产业从开发到销售全过程的的调控作用。
（三）开辟多渠道的房地产市场的资金来源，实行有区别的房地产信贷制度
针对目前房地产经营融资渠道单一，房地产业对营业银行的过分依赖和风险加大的情况，我们认为从住房的二重性的基本观点出发，应当适度发展房地产资本市场，适度实行信托投资，适度划分银行信贷结构和适度发展个人住房储蓄，合理使用住房公积金制度，以及逐年加大和严格掌握政府对住房的财政补贴。对个人住房的资金来源仍然主要依靠个人收入中住房消费与投资部分和住房公积金，以及住房储蓄与贷款。强化社会信用制度。预防房地产业的发展而带来的金融风险。住房信用贷款的形式可以是封闭式的，也可以是非封闭式的。但封闭式的形式比较成功。
（四）大力完善房地产业的法律制度体系
针对目前我国尚无一部对房地产开发、经营动作过程以及房地产业开发企业的行为作出规范的法律状况，以及涉及房地产开发、经营管理的法律条文不仅数量少、体系不健全，而政府也往往只是运用某些政策措施、行政手段、临时办法对房地产进行调整，而缺乏系统的法律规范和约束。例如，商业银行中的个人住房按揭贷款业务已经开展多年，在对贷款对象的审查程序上不仅要求银行自身进行审查，还委托了某些中介机构、如律师事务所、资产评估事务所进行审查，不可谓不严格，但事实证明这类审查流于形式的仍然为数不少，实践中房地产按揭贷款欺诈案件在数量上大幅上升，商业银行自身的规定根本没有起到为其规避金融风险的目的。显然，以规范性的法律加以约束和调整，强调严格的法律责任，才有可能使商业银行金融风险的概率降低。房地产开发、经营中的土地交易、资金投向缺乏法律的规范和约束，投机性极大。房地产开发法律、政策中的歧视性规定也引发垄断，破坏了房地产市场的公平竞争秩序。涉及房地产处置的某些法律规定也不明确、具体，带来处置上的难度。例如，我国目前房地产开发企业一般是以房地产抵押方式获取商业银行提供的开发贷款的，而当房地产开发企业经营不良导致停业、破产时，虽然政策上允许以开发企业设定抵押的房地产作为偿还商业银行贷款的资产，但可能由于受到房地产市场整体低迷状况的影响以及纷繁复杂的变现程序的制约，商业银行要处置抵押的房地产确实会出现一定的困难。
在这种新情况、新问题面前，提出修改有关房地产法律调控的几项建议。
1.对1994年制定的《城市房地产管理法》进行修订，包括对房地产开发取得土地的法律形式及其有关规定，房地产开发的原则和组织形式，房地产交易行为的有关规定（含房地产转让、抵押、房屋租赁、中间服务机构）违反房地产法的法律责任进行补充。
2.建议对1997年制定的《建筑法》，包括建筑许可制度、建筑发包承包，建筑工程监理，建筑安装生产管理，尤其是建筑工程质量监理进行补充。
3.建议修订1990年制定的《城市规划法》，对城市规划中的土地、建筑、市政、市容、交通等内容规划的制定，对城市新区开发和旧区改建，对城市规划的审批和实施程序进行修订和补充。
