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土地权益范文1
【关键词】征地制度 征地补偿 土地发展权
征地是指政府为了公共利益需要，依法征用土地的行为。引用威廉配第的一句话：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”土地一直是农民的根本，起着社会保障的最后一道防线的作用，对经济发展和社会稳定影响巨大。
本文通过世界征地制度对农民权益保护的视角，研究总结其中征地制度的发展规律，寻找农民权益差异的根本原因，为我国征地制度的改革提供一定的参考意义。
一 部分国家农民土地权益现状
基于阿玛蒂亚森的可行能力公平理论认为，公平是指功能性活动跟可行能力的结合。他认为，一个人如果能利用他所拥有的权力去实现目标，就达到了公平。这里面包含两个要素，一是个体首先得拥有这部分权力，这里可以指物权或者其他的法律赋予的权力；二个体能利用这样的权力实现目标，也就是有机制保障个体实现这样的权力。在征地补偿的定义里面，应该是指被征地后，农民的生活水平应该不低于原来的生活水平。根据土地所具有的社会保障功能属性，征地补偿也必须给予相当社保的补偿费用。所以，土地征收中，农民的土地权益主要包括征地制度的完善，管理机制的完善，以及补偿价格的合理，救济机制的健全等方面的综合。
1．发展中国家的征地制度特征
发展中国家的征地制度，普遍存在公共利益界定含糊不清、征地补偿价格偏低、征地手续不规范等情况。发展中国家的经济一般比较落后，因此为了城市化和赶超发展，需要征用大量土地。政府为了保证土地的供给，一般都会默许这些不规范的征地行为，忽视农民的利益受损。甚至制定相应的法律掠夺农民的权力，大肆征用土地，用于基础设施建设以及商业开发用地。印度就是典型的例子。
印度是联邦制国家，土地征收的最终裁定权在于地方邦政府，各邦在执行联邦政府制定的土地总体政策前提下，采用各异的土地征收模式。由于1894年的土地征收法存在诸多不足，引起了不少的社会矛盾，因此2011年印度颁发了新的土地法律草案，根据印度政府2011年9月7日的土地征收、修复以及移民安置草案（Land Acquisition and Rehabilitation and Resettlement Bill）的规定，只要符合公共目的，就可以征收土地，但是需要根据土地的市场价值，提前支付给被征地者补偿。实际上，在操作过程中，很多商业性的开发也享有土地征收的特权。
2．中等发达国家的征地制度特征
中等发达国家的征地制度属于趋于完善的阶段，这个阶段农民的土地权益有了更多的保障，救济机制相对比较完善。经济发展早期，大批征地的实践，让他们逐步完善相应的法律法规。当然，这些改革主要是来自社会的压力了，而不是政府本身自愿展开的。所以可以明显地发现，在这个过程中，征地制度的法律法规的完善是最快的。
韩国与日本一直是近年来，中国征地制度改革的主要参考对象。相似的背景：人多地少；先行的模范作用，可以使中国结合本国的实际情况，探索自己的征地制度改革道路。韩国土地征收主要由土地征收委员会执行，土地征收的原则是：符合公共事业建设需要，即可对土地实行征收或者限制使用等措施；但必须提前给予合理的补偿。韩国的土地补偿范围与日本相近，比较特别的一点是，韩国规定了对同一片土地的不同权利人分别支付的原则，这对土地权利纠纷的解决具有积极的作用。
3．发达国家的征地制度特征
发达国家的征地制度是比较完善的。经济从发展中国家过渡到中等发达国家，再最后成为发达国家，使得其一步一步地对土地制度展开改革，尽量消除了来自强制征地而带来的社会不稳定因素。现阶段，发达国家对征地的需求减少，因此制度更加规范了。给予农民的征地补偿也接近市场价值。高额的征地补偿，严谨规范的征地程序，也使他们的征地效率有所下降。根据美国伊利诺州立大学的Trefzger和Colwel在1996年的研究也认为，土地征收价格过高，不能实现社会的帕累托效率最优。这一方面，日本和德国是相对比较典型的国家。
德国人一直以严谨闻名世界。他们一丝不苟的做事风格，在土地征收制度方面也得到了充分体现。德国《建设法》规定，只要符合公共利益原则的土地征收，无论是个人或者国家单位，都可以提出征地申请，然后由地区专员负责审核。征地程序比较简单，分为三个步骤：首先，征地部门提出申请，地区专员负责审核，有必要的时候，需提交到法院判定；其次，由地区专员跟被征对象协商补偿方式；最后，赔偿阶段，征地工作正式展开。德国土地征收补偿标准也是比较细的，包括征地补偿费，即被征地的土地所有权、使用权的转让费用；营业损失补偿；地面附着物的赔偿等。德国征地赔偿额的确定也是按照市场价格给予赔偿。不过，具体操作程序有一些不同，他们是委托房地产评估委员会对被征收的土地进行评估，得出合理的赔偿额。如果被征地人不服这个机构的认定数额，可以通过向法院提请诉讼，获得合理的补偿标准。
二 三种类型国家征地制度下农民权益的比较分析
根据可行能力的公平理论分析，农民的土地权益至少包含两项内容，一是土地本身的价值需要得到公正补偿，二是土地所具有的社会保障功能，需要在被征地中获得等价值的经济补偿。由于这三个阶段的征地制度相对比较典型，在这三个发展阶段下，被征地农民的权益现状也是各不相同。例如，公共利益的范围认定中，补偿方式是适当补偿、公平补偿或完全补偿，以及是否是提前补偿原则，是否有完善的管理机构、是否有合理而有效的救济机制（见下表），这些要。对保护被征地农民的权益至关重要。以下分别从这些方面进行比较分析，探讨农民的土地权益状况。
说明：产权是指农民手中土地的产权归属，制度是指征地制度的法律体系、管理机制等组合，救济机制主要是仲裁和司法程序的救济。补偿方式中，完全补偿是指按照市场价值补偿，公平补偿是指综合参考各方面而确定的中等补偿方式，适当补偿是最低的补偿标准。
由上表可见以下特征：
第一，发展中国家农民的权益受损最严重，土地制度的不完善，导致救济机制的失灵，“适当补偿”导致的补偿价格跟土地市值相差巨大的现象普遍。根据可行能力的公平理论，农民首先需要获得土地权益的制度保障，也就是功能性活动得到保证；其次，是可行能力的实现问题，也就是制度的执行情况。发展中国家因为制度不完善，导致执行起来无法可依，农民的土地公平权益受到多方面的侵害。
第二，中等发达国家，征地制度相对比较完善，管理机构分工也更加明确。为了缓和社会矛盾，中等发达国家的征地补偿价格有所提高，农民的权益受到较多保护。不过，由于各国的国情不一样，所以有的采用公有制，有的采用私有制，以及制度的路径依赖因素，依然普遍存在公共利益范围比较宽泛，征地范围过宽等不合理现象，一般都是采用适当补偿或者公平补偿。
第三，发达国家普遍是土地私有制，征地制度完善，征地程序比较合理，救济机制也较完善，所以农民的权益达到较高的水平，可以拿到跟市场价值相近的征地补偿。发达国家征地制度采用“完全补偿”方式。
三 土地权益保护的公平政策选择
综合以上分析，针对我国的征地改革现状，本文建议我国应建立土地发展权机制，构建土地税费体系。土地发展权，是指土地在本身具有的使用属性的情况下，变更为另外一种使用属性的土地利用方式的权力。创建土地发展权机制，能使土地的管理变得更加规范，同时也能使农民分享经济发展过程中土地的增值收益。对土地发展权的规定，能使政府按照规划来开发土地，保证土地的合理开发，避免土地所有者违规开发的情况。中国台湾地区，“涨价归公”的土地治理方式，其实也是土地发展权的一种体现。中国大陆地区目前还没有土地发展权的法律规定，但是实际运作中，我们还是能看到土地发展权的影子。例如，农田保护制度就是土地发展权限定的一种，但还是不完善的一种制度，因为当前的模式，只规定了农民有维护土地利用方式不变的义务，还没规定农民享受土地利用方式改变所能获得的收益分配的权力。英美等国家的土地发展权制度是土地制度的一个重要部分，充分保证了农民跟政府权力义务的均衡。
根据国务院发展研究中心的调查，政府和企业获得了征地收益的60%～80%，村集体获得25%～30%，农民仅获得5%～10%。所以，要改变政府土地财政的现状，必须设计一套制度，让政府有一定的利益驱动，能把保障农民权益纳入到政府驱动力里面。其中，构建土地发展权制度，形成土地税费体系是值得借鉴并实践的。
参考文献
土地权益范文2
摘要：土地权益是农民根本利益之所在，是直接关系我国农民以及农业、农村的生存与发展的重大问题。保护农民土地权益有着非常重要的意义，不可忽视。而忽视农民权益的农地制度安排，是导致我国农民土地权益流失的最根本原因。
关键词：土地权益 农地制度 制度创新
中国经济发展进程中农民土地权益大量流失已是不争的事实，社会矛盾因此日益加剧。土地权益是农民根本利益之所在，是直接关系我国农民以及农业、农村的生存与发展的重大问题。通过对农民土地权益与“三农”问题的关系的探析，可见保护农民土地权益的重要意义。忽视农民权益的农地制度安排，是导致我国农民土地权益流失的最根本原因。
1.农民土地权益是“三农”问题的核心
“三农”问题是中国工农和城乡差别长期累积的结果，其核心是农民问题，“因为农业是一种产业，是农民从事的职业；农村是农民聚居生活的社区。所以要解决‘三农’问题，第一位的是要解决农民问题，只有把农民问题解决好，农业问题、农村问题才能顺利解决。”因此，可以说，“三农”问题的根本是农民的利益，而农民的根本利益就是土地权益。
1.1土地权益是农民最根本的利益
中国是个农业大国，对于农民来说最直接的、最基本的、最主要的利益始终是与土地紧密关联，土地就是他们的命根子。“土地问题说到底是农民的利益问题”，“这个问题非常重要”。“地者，政之本也。”土地问题向来都是社会经济中的基础问题， 关系着民生和社稷。“土地占有关系是否均衡和稳定， 决定着中国社会阶级和利益结构是否稳定，这已经被从古至今的中国历史所证明。”
1.2农民土地权益流失问题的根源与现状
经济发展的进程实质上是资源优化配置和利益关系不断调整过程。土地资源具有生产要素和财富的双重属性，土地制度安排会对资源配置效率与土地产益产生重大影响。由于农业与其他产业比较在利益方面存在较大差异，国家在一定时期对快速经济增长目标的追求，往往会使土地资源配置的制度安排偏向于工业化和城市化的发展，其结果就是以牺牲农民利益为代价来推进经济发展。利益是推动社会进步的原动力和引发社会矛盾的根源。我国在发展经济进程中长期形成的对农民土地权益的歧视，导致农民土地权益在土地征收和农村土地使用权流转的过程中大量流失。引发了农民集体上访、群体性抗争等诸多尖锐的社会矛盾。
由于农地经营制度的缺陷导致了对农民的土地承包经营权和经营自的侵害和农民土地权益大量流失。在农村，由于地方政府或基层农村干部不间断地调整农民承包的土地，导致农民土地权利很不稳定，对农民土地收益的实现造成很大的负面影响；各地地方政府或农村基层集体组织普遍存在假借土地规模经营的名义，违背农民的意愿，用违法的手段强迫农民流转土地 或收回农户承包地、直接截留农民土地流转收益的现象。与此同时，由于农村土地使用权流转机制的不完善，土地使用权流转秩序混乱、流转成本高、流转价格低、流转纠纷多，造成了大量农地被抛荒和土地资源配置效率低下，农民土地经营性收益和财产性收益受损，农民土地权益隐性流失严重。
在城乡二元体制下我国土地权益格局明显呈现出严重的非均衡性与不公性，主要体现在农地制度产权关系的缺陷与农村土地收益分配制度的不合理。在现行的农地制度中，农民有地无权，导致农民土地权益受到侵蚀；农民土地权益的重要内容是土地经营收益，但是由于农民土地使用权不完整，导致农民往往并不能完全根据比较收益调整农村土地经营来获得最大效益，使农民土地权益严重隐性流失；然而农民对土地处分权的有限，缺乏效率的农村土地使用权流转制度则加大了农民土地流转的成本和难度，使农民最关键的土地财产性收益很难实现。现实中，总是以牺牲农民的土地权益为代价，使农村生态环境 遭受破坏， 挫伤农民农业生产的积极性，阻碍 农民增收，破坏了农村经济发展，进一步使城乡贫富差距拉大，社会问题日趋严重。这些问题归根结底是农民土地权益问题。
2.保护农民土地权益的重要意义
应该把对农民土地权益的保护放在整个经济发展的战略层面上去虑。因为土地是农业的根本，土地权益是农民获得自身发展和融入现代经济文明的基本前提。农民土地权益能否充分实现，直接关系到农民收入的增加，关系到我国新农村建设的顺利推进， 关系到作为国民经济基础的农业部门的革新、发展与竞争力的提升。
保护农民土地权益也是构建和谐社会的基本要求。土地权益是农民最基本的益，农民能够享有合理、充分的土地权益，即使在经济上处于相对贫困状态，农民也会感到自己与现存的政治秩序有着直接利益关系，从而积极维护当前的社会和政治稳定。
3.农民土地权益保护与农地制度创新
造成农民土地权益受损的原因在外部表现上是制度安排的不合理以及制本身的缺失，但究其根源在于现存农地制度对农民土地权利的忽视。因此，应该以农村土地制度的创新来实现和保障农民的土地利益诉求，通过有效保护农民土地权益制度的形成，启动破解“三农”难题的动力源。
在我国经济发展进程中，快速发展的工业化和城市化必然要求农村土地作为一种资源要素进行重组，而在城乡二元经济体制下，农民土地权益在大量流失。农民土地权益是农民最根本的利益所在，在中国这样的农业大国里，农民土地权益问题已经不仅仅只是农民问题，更是关系到中国经济社会和谐发展的战略性问题， 而制度创新才是农民土地权益保护的根本出路。
制度创新的重点在于重新引入国家土地征购模式，完善农村土地使用权流转机制，并最终形成城乡统一的土地市场。此外，有限政府的构建以及农民组织化程度的提高是保障制度创新、保护农民土地权益所不可或缺的重要内容。
参考文献：
[1]李成贵.中国的二元结构与“三农”困境[J].古今农业，2003
[2]张晓山.“三农”问题的根本是农民的利益[J].今日中国（中文版），2004
[3]浙江师范大学农村研究中心.“中国现代化进程与农民土地权益保护”高层研讨会专家观点汇要[J].浙江师范大学学报（社会科学版），2004
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土地所有权的权益问题
依照《物权法》关于所有权的界定，所有权是“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。故所有权的客体就是物，就是不动产或者动产。土地所有权的客体就是土地，因此，研究土地所有权因地震而发生的权益问题，必须首先确认作为土地所有权客体的土地在地震中发生了哪些变化，在此基础上才能够确定土地所有权的权益变化，才能够进而研究相关的法律问题。
根据汶川大地震的情况分析，地震造成土地损害的形式，主要表现在三个方面：一是土地灭失，例如某宗地由于地震塌陷，成为湖底、河底，原有的土地形态灭失，土地变为湖底、河床等。二是土地属性的改变，例如原来的农田变成了荒地，原来的建设用地变成了废墟。三是土地形状的改变，如由原来的方形变为震后的不规则形。事实上，第三种改变并不是一种独立的改变形式，而是部分灭失，部分属性改变。因此，严格地讲，地震造成的土地损害就是灭失和属性的改变这两种情况。
所有权的客体即物发生灭失或者改变，所有权必定发生变化。土地灭失，土地所有权随之消灭。土地属性改变，土地所有权也随之改变，例如耕地所有权变为荒地所有权，尽管仍然是土地所有权，但其性质发生了变化，其价值发生了改变，也不是原来意义上的土地所有权了。
由于我国土地所有权分为两类，一部分是国家所有，一部分是农民集体所有，因此，两种不同的土地所有权因土地的灭失或者变化而有所不同。
在国家土地所有权方面，土地所有权无论发生何种变化，并不会发生所有权人权益的重大变化，国家的权益并没有太大问题，原因是：第一，国家所有的土地尽管有的灭失，有的属性发生改变，但国家对土地的总体权益并没有改变，例如建设用地变为废墟，国家仍然享有废墟的土地所有权；即使是土地已经变为湖底或者河床，但国家仍然享有新发生的江河湖泊的所有权，也还是广义上的土地所有权。第二，国家土地所有权即使受到损害，由于国家是全体人民的保护者，并不存在对国家的救济问题，因此，也没有国家权益的重大变化。作为国家土地所有权人，在义务方面，所要应对的却是出让给或者划拨给他人使用的土地灭失或者改变，而对自己负担义务的建设用地使用权的权利人权益损害如何承担责任的问题。这是地震引起土地灭失或者变化给国家带来的最直接的民事法律后果。
在集体土地所有权方面，并不是这样。农民集体所有的土地灭失，肯定消灭土地所有权，即使是土地没有灭失而是土地属性的改变，也会发生土地权属的重大改变，例如集体所有的土地由耕地变为荒地甚至废墟，农民无法继续耕种，尽管农民还享有土地所有权，但已经不是耕地所有权，如果确实无法改良，将会发生农民无法维持生计的后果。因此，如果是一个村集体的全部土地灭失或者完全改变属性，国家应当安排新的土地给农民耕种，或者将受灾群众安置到城镇成为城镇居民。否则，其权益损害无法救济。如果村集体的土地只是发生了部分变化，并没有全部灭失或者重大改变，则应当在自救的基础上，由国家给予适当的救济，帮助农民恢复生产，重建家园。从土地所有权人的权益变化的另一方面，是作为承包经营权发包人的村集体应当对土地承包经营权人的相关损害发生责任问题。
土地承包经营权的权益问题
地震灾害后，关于土地承包经营权的权益有三个问题需要研究：第一，土地是否存在，存在的土地属性是否有所改变；第二，承包经营权的权利人是否存在；第三，土地承包经营权是否存在。三个问题的关系是，前两个问题决定后一个问题，因此，必须以前两个方面的事实，来确定权利是否存在。
农民集体所有的土地是否存在，是决定土地承包经营权是否存在的关键事实。地震后，设立土地承包经营权的土地一是灭失，二是改变，三是不变。特定农户承包的土地灭失，其承包经营权当然消灭，不仅村集体的土地所有权消灭，农户的土地承包经营权也消灭了。例如土地经过地震后变为湖泊，或者地震后两个山靠在一起，原来的“川”没有了，原来的土地所有权消灭了，承包经营权也消灭了。农户承包的土地没有灭失而是属性发生改变，例如耕地变为荒地，如果土地无法改良为耕地，则土地承包经营权也消灭了。理由是农户原本承包的是耕地，耕地已经改变为荒地，尽管村集体的土地所有权没有消灭，但土地属性的改变，承包该地的农户的承包经营权在实际上消灭了，因为这样的荒地已经不能负担为农户提供生产资料作用的职能了。
土地承包经营权的权利人是否存在，也决定土地承包经营权是否消灭的基础事实。权利人在地震中死亡，土地承包经营权也会消灭。作为一个村集体，如果全体村民都在地震中遇难，则这个村集体不存在了，这个村集体的土地所有权全部消灭，承包经营权也全部消灭，不过这种情况极为少见。绝大多数的村集体在震后仍然存在，只是部分村民在地震中遇难。因此，土地承包经营权的消灭，主要是遇难的一个农户的土地承包经营权消灭。我国农村的土地承包经营权是以户为单位享有，是以户作为权利人的。那么，这个农户的部分成员遇难，并不消灭承包经营权，承包经营权并不因为家庭个别成员遇难而消灭，原则上也不能因为这个农户的人口发生了变化而减少其承包的土地面积。只有农户全体成员遇难，其承包经营权才能全部消灭。
土地是否存在和权利人是否存在，直接决定土地承包经营权的权益问题。如果一个村集体的土地全部灭失，或者全部改变成无法耕种的土地，那么全体村民的土地承包经营权由于所有权的消灭或者改变而消灭。如果一个农户的成员全部遇难，则这个承包经营权也消灭，其所承包的土地可以另行进行调整。如果土地存在但是属性发生了根本性改变，则也会消灭农户的土地承包经营权。
如果集体土地所有权发生全部消灭或者无法克服的土地属性的根本性改变，而村民集体还存在，国家应当对村集体的土地进行调整，调配新的土地归村集体所有，或者集体安置农民进入城镇。如果是土地部分消灭或者属性改变，则应当根据村集体的土地和人口的实际情况，对土地承包经营权进行适当调整。例如土地灭失较多，不调整承包经营权无法使其他灭失土地的农户享有土地承包经营权，则应当进行适当调整。
建设用地使用权的权属问题
在地震引起的建设用地使用权的权属问题上，需要研究的问题更多，更复杂。主要问题是：
一、城市建设用地使用权全部灭失
地震使城市毁损土地灭失，已经取得的建设用地使用权当然全部消灭。例如，北川县县城在地震中受灾极为严重，县城无法在原址重建，需要另择新址整体搬迁重建县城。汶川县城毁损严重，有多处地质灾害隐患，已不具备适宜人居的环境，不具备原址重建的空间面积和环境容量，县城需要异地重建。如果县城需要整体搬迁，那么在县城内原来已经取得的建设用地使用权，包括开发商、工商业者取得的建设用地使用权和业主建筑物所依附的建设用地使用权，因为土地已经灭失，国家作为所有权人已经消灭了所有权，既然如此，那么，“皮之不存，毛将焉附”，建设用地使用权当然也就不复存在。建设用地使用权消灭的法律后果将由使用权人负担。如果将来国家确定另建新城，原城区要建成地震遗址博物馆，那么国家仍然享有土地所有权，并且被另作他用，那么，应当采取无偿拨付土地的方法，按照建设用地使用权人原有土地面积，划拨给原使用权人继续使用，由原来的土地使用权人重新取得新的建设用地使用权，而不是原来的土地使用权的延续，另行办理土地使用权取得手续。如果其他县城还在原址重建，政府可能会利用这个重建的机会对县城进行重新规划，那么，由于权利人的建设用地使用权并没有消灭而是需要进行调整，则政府应当对各个建设用地使用权人的权属进行重新调整，根据规划重新确定建设用地使用权，使原来的建设用地使用权人能够重新取得建设用地使用权。对此，应当特别保护好权利人的建设用地使用权。
二、业主享有的建设用地使用权
业主对自己购买的商品房，对房屋享有建筑物区分所有权，对土地享有建设用地使用权。在地震中，房屋垮塌，业主丧失了建筑物区分所有权，但并没有丧失建设用地使用权。除非房屋和土地一并灭失的，业主才丧失全部的建筑物区分所有权和建设用地使用权。
如果业主享有的建设用地使用权没有消灭，在实践中可能会存在以下几种情况：
第一，业主已经交付所有房款，完全享有建设用地使用权。对此，房屋垮塌，其建设用地使用权仍然存在，政府和法律必须予以保障。具体方法是：（1）如果国家采取救助措施，例如按照每户多少平方米救济房屋的做法进行救济，则业主在取得的新房屋的建筑物区分所有权和建设用地使用权的基础上，不应再计算土地出让金，将原来享有建设用地使用权面积与新房屋的建设用地使用权面积折抵，超出部分应当折算，返还给业主。（2）如果国家不是采取救济方法，而是准许业主进行集资重建的，业主可以根据《物权法》第76条第6项关于准许改建或者重建的规定，经过业主大会讨论决定，利用原来的建设用地使用权进行重建。（3）如果国家对土地利用进行重新规划，则应当保障每一个业主原来享有的建设用地使用权，其所享有的面积，在新建的住宅中进行折抵，多退少补，保证业主的权益不受损害。
第二，业主没有完全付清银行贷款的分期付款，也仍然享有建设用地使用权，只不过这个物权抵押在银行手中，是权利抵押。在地震中，房屋灭失，消灭了房屋所有权，其房屋所有权抵押关系已经消灭，不再存在抵押关系，但其建设用地使用权一并抵押的，其土地使用权仍然是抵押物，还发生抵押作用，仍然在担保贷款债权。至于是否能够对灾民的建设用地使用权行使抵押权，则要依照《民法通则》第107条和《合同法》第117条关于不可抗力的规则处理。
第三，购买期房虽然已经交付房款，但由于房屋没有交付，买房人并未取得房屋所有权和建设用地使用权，因此，并不涉及到建设用地使用权问题。
三、其他权利人享有的建设用地使用权
工商业者以及其他享有建设用地使用权的权利人，尽管土地可能灭失或者毁损或者改变，但由于国家土地所有权没有灭失，其享有的建设用地使用权应当得到保障。除非权利人已经消灭，例如个体工商户已经遇难，企业已经破产，否则，国家应当保障权利人的权利。准许原址重建的，权利人仍然享有建设用地使用权，其权属期限不变。如果需要异地重建，则应当由国家按照规划，重新给权利人划定新的建设用地使用权，或者按照原来的权利期限继续计算，或者重新确定建设用地使用权的权利期限。如果权利人的地上建筑物并没有受到严重毁损，能够经过修缮而恢复生产和使用的，则无须重新处理建设用地使用权的权属问题，仍然享有原来的建设用地使用权。
四、抵押中的建设用地使用权
抵押中的建设用地使用权，主要情况是：
第一，抵押的建设用地使用权在地震中消灭的，其抵押权人丧失抵押权，不能再就建设用地使用权实现抵押权。对此，《物权法》第177条关于“法律规定担保物权消灭的其他情形”的规定中，就包括这种情况。
第二，建设用地使用权意外灭失后，政府给予灾民的补贴、安置房等不是担保物权的代位权标的。按照《物权法》第174条关于“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿”的规定，担保物权人可以就担保人获得的“三金”即保险金、赔偿金、补偿金等财产优先受偿，“三金”均为担保物的代位物，担保物权人继续享有该代位物的担保物权。在地震中，灾民提供的担保物意外灭失，以及抵押的建设用地使用权消灭，政府对灾民给付“补偿费”以及安置房，担保物权人对此能够继续行使担保物权吗？我认为，政府给灾民发放的“补助费”和安置房，是具有抚恤性质的财产，属于救济金和安置财产，是解决灾民最基本的生存、生活条件而给予的救济，具有严格的人身性质，并不是担保物的代位物，担保物权人无权对其行使优先受偿权。
五、墓地的建设用地使用权
对墓地，无论是公墓还是农村墓地，都存在土地使用权。墓地损坏的，应当由墓地的所有权人自己负担风险责任。如果土地已经灭失的，应当消灭土地使用权。在公墓中购买的墓地，墓地损坏的，土地使用权仍然存在，墓地管理人应当负责维修、管理责任，保持墓地的正常状态。
宅基地使用权的权益问题
农民的宅基地使用权在地震中受到损害的，应当根据具体情况处理。
在我国农村中，农民的宅基地以户为单位享有，每户农户只享有一块宅基地使用权。地震后农户宅基地使用权的保障，主要决定于村集体的土地是否受到严重损害，是否还可以继续建造住房。如果土地整体灭失，无法建设住房给农民居住，则应当进行迁移，由国家另行安置。如果本村土地还能够继续建造住房，但土地毁损严重，村集体应当对土地的整体利用进行重新规划，对每一户村民的宅基地应当重新进行分配。对于个别的农户宅基地使用权因地震而使宅基地使用权消灭的，应当按照《物权法》第154条关于“宅基地因自然灾害灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”的规定，重新分配宅基地。
土地权益范文4
土地是农民赖以生存的基本生产资料，是农民生存和实现其它权利的重要基础。虽然《农村土地承包法》、《妇女权益保障法》等法律对农村妇女土地权益进行了立法保护，但是由于土地实行了“三十年不变”和“增人不增地，减人不减地”的土地承包政策，广大妇女儿童的权利没有得到基本的保障，此类问题不仅事关农村妇女儿童生存与发展，而且事关社会的稳定与和谐，妇女在这方面的咨询与投诉也一直不断。
一、农村妇女儿童土地权益丧失原因及存在问题
（一）婚姻流动性和土地不可移动性原因
由于婚姻习俗，大部分妇女结婚后要从娘家迁移到婆家居住生活，而她们原来承包的土地是无法迁移的。土地这种生产资料的不可移动性和土地承包的稳定性无疑与妇女结婚出嫁的这种流动性产生矛盾。
（二）婚后妇女的土地权益缺乏保障措施原因
1、妇女在娘家到土地得，如婚姻嫁到外地，嫁入所在地村由于没有预留机动地，也没有新开垦地和村民自愿交回的承包地，妇女婚后就很难取得承包土地。
2、妇女原居住地虽为其保留了承包地，但实际上，这
些妇女由于路途遥远或其它原因很难去娘家从事耕种或向娘家索要其承包的土地，妇女的土地权益在妇女婚后实际上就变向丧失了。
3、一些愚腐闭塞的思想在农村一些地方还存在，“泼出去的水，嫁出门的女”，婚后的妇女的土地在很大程度上被长辈们剥夺了。
（三）新生儿童无地可分原因
由于土地实行了“三十年不变”和“增人不增地，减人不减地”的土地承包政策，我办事处现有1360名儿童在第二轮土地承包后出生，没有分到土地，年龄最大的13岁，最小的1岁，在法律面前，这是一种无奈。
（四）法律政策原因。
由于土地实行了“三十年不变”和“增人不增地，减人不减地”的土地承包政策，儿童在没有出生时，就预示着其土地权益被剥夺了。
二、保护妇女儿童土地权益的建议
1、要提高广大基层干部保障妇女土地权益重要性的认识，增强维护妇女儿童土地权益的自觉性。
2、加大普法宣传力度，移风易俗，提高广大群众法律素质，从本质上改变部分群众落后愚腐的思想，增强广大妇女依法维护自身权益的意识和能力。
3、根据《土地承包法》在实施过程中所暴露出来的问题，逐步完善法律，解决眼下农村妇女和儿童没有土地的实际问题。
土地权益范文5
一张写满67个名字的委托书
当涂县姑孰镇黄山村和平村民组在区划调整前原属当涂县黄山乡，境内有一座小黄山。生活在山脚下的和平组村民，近来却有一桩烦心事。这事还得从20年前说起。
1984年，正值乡镇企业发展较快的时期。当涂县境内的各种轧钢厂如雨后春笋，纷纷上马。原当涂县黄山乡政府也在黄山村和平村民组地界上的20余亩农田上建起了黄山轧钢总厂。轧钢总厂建成后，不仅未见效益，反而亏损严重，不久便陷入难以支撑的境地。1998年6月20日原黄山乡人民政府将黄山轧钢总厂租赁给了安徽省三力机床制造有限公司（以下简称三力公司），租赁期限15年。2003年6月18日，三力公司与黄山乡人民政府进行磋商，双方订立了当涂县黄山轧钢总厂资产转让合同，约定将该厂的厂房、办公用房、水塘等设施及厂区内的25.84亩土地使用权一并转让给三力公司，总转让价款为160万元人民币。
对于原黄山乡政府将黄山轧钢总厂资产转让的做法，和平村民组的村民们很有意见。村民们说，当初建厂时，乡政府只对村民的午季作物的青苗费进行了补偿，对剩余劳力采取进厂做工的方法作了安排，但对建厂的那块土地权属没有进行变更。原黄山乡政府将该土地转让给三力公司，所得的转让款占为了己有，却没有给予村民们适当的补偿。村民们认为，黄山轧钢总厂使用的土地仍属村民集体所有，原黄山乡政府无权就该宗土地使用权进行转让。大家商量后决定讨回转让这块土地使用权应得的利益。他们推选出三名诉讼代表人，并聘请了两名律师。村民们在给律师事务所的委托书上写到：我们的愿望（是）抓紧把（这）场官司打赢，以得到我们土地流失的回报，让法律还我们一个公道。接着是村民组全体村民的签名，每一位村民还在自己的名字上按了一个鲜红的手指印。
一场针锋相对的法庭辩论
由于区划调整，原黄山乡的一部分划归马鞍山市雨山区银塘镇，和平村民组则划归当涂县姑孰镇管辖。根据法律的规定，虽然原黄山乡政府被划分，但其应负的民事行为责任应由分立后的姑孰镇和银塘镇承担。67个村民以姑孰镇和银塘镇为被告，以三力公司为诉讼第三人，向当涂县人民法院递交了民事起诉状，要求法院确认原黄山乡政府与三力公司签订的买卖黄山轧钢总厂的协议无效。
9月7日当涂县人民法院公开开庭审理了此案。原告代表人及其委托人、被告马鞍山市雨山区银塘镇人民政府委托人、第三人安徽省三力机床制造有限公司委托人到庭参加了诉讼。被告当涂县姑孰镇人民政府经法院传票传呼，未提出正当理由没有到庭参加诉讼。
随着庭审有步骤的深入，法庭内的气氛逐渐紧张起来，坐在旁听席上的部分村民，认真聆听着各方当事人的陈述。进入法庭辩论阶段时，各方的观点明朗起来，特别是各方律师唇枪舌剑、你来我往、针锋相对的精彩辩论，使法庭的气氛达到了。
原告方认为，原黄山乡政府不是集体土地的所有者，其擅自转卖上述土地的行为，侵犯了和平村民组集体土地所有权，属无效行为。即使其有权利将和平村民组的土地征用后转卖，也违反了马鞍山市人民政府第39号令第七条 “其中征用乡（镇）农民集体所有的土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告”的规定，属违反法定程序的无效行为，依法应予撤销。
被告银塘镇政府的委托律师针对原告的诉讼主体资格问题提出了质疑，他认为原告不具备参加本案诉讼的主体资格。原黄山乡政府与三力公司签订的合同，内容是财产转让和征地委托，这与67名原告并无联系。该律师进一步分析认为，资产转让合同是原黄山乡政府与三力公司之间的合同；土地所有权归黄山村委会所有，土地被征用得到了黄山村委会的认同；征用土地的行为属当涂县国土资源局的行政行为，这一系列的法律行为并未侵犯原告方的合法权利。
第三人三力公司认为：原黄山乡政府与该公司签定转让合同后，该公司在项目选址意见书、立项批复等已办好的情况下，即于当月向当涂县国土资源局提交了“关于要求新建‘安徽省三力机床制造有限公司’的报告”。次年，该公司又与县国土资源局依法签定了《国有土地使用权出让合同》，依法缴纳了土地出让金，合法取得了土地使用权证书。至原告起诉时，该案所涉土地使用权已毫无争议地属于该公司，故土地权属问题已不是本案的争议焦点。本案的焦点实际上是三力公司与原黄山乡人民政府签定的《转让合同》的效力问题。而双方的《转让合同》是合法有效的，三力公司取得本案所涉土地使用权也是完全合法的，且并非是合同双方履行转让合同的直接法律后果。第三人的合法权益理应得到法律的确认与保护。
法庭上，原被告双方还就各自的主张递交了有关证据材料。考虑到案情较为复杂，合议庭没有当庭作出宣判。
一个依法被驳回诉求的判决结果
庭审结束后，合议庭经过多次认真评议，认为该案中所涉及的土地，已被政府部门征用，并履行了相关的呈报审批手续，土地使用权出让已不是本案所要解决的问题。剩下的就是原黄山乡政府与三力公司的《转让合同》的效力问题。法官们认为，原黄山乡政府作为黄山轧钢总厂的所有人，为了盘活企业资产，对其所有的企业资产进行有偿转让，与安徽省三力机床制造有限公司签定的企业资产有偿转让协议，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同情形。因此，原告诉请确认该转让合同无效的请求，难以支持。
土地权益范文6
农村大学生土地权益分歧源于近几年兴起的征地热潮。国家为了公共利益的需要，依法对集体所有土地实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。补偿项目包括土地补偿费、青苗补偿费、附着物补偿费和安置补助费，征地补偿以被征用土地面积为基数。农村大学生户口上实现“农转非”，在获得土地补偿时，因集体成员资格界定的不同而受到不同待遇。
1、单一户籍原则，即集体成员资格界定以户籍为单一标准。
农村大学生已将其户口迁出，不再具有集体成员资格，不享有原土地承包经营的相关权益，包括征地补偿及后续土地增值收益[1]。
2、事实主义原则，即以当事人是否实际在本村长期生活为标准[2]或以某自然人是否以集体土地为基本生存保障[3]。
农村大学生入学前一直生活在农村，虽将其户口迁出原籍所在地，但仍以原集体经济组织土地为基本生活保障，所以应当分得土地补偿费。
3、折衷主义原则，即结合户籍登记和长期居住的事实状态来确定集体成员资格[4]。
农村大学生户口虽已迁出，考虑到其原在农村长期居住的事实，按照征地补偿标准，农村大学生只获得部分补偿款。这种做法，承认农村大学生原拥有的土地权益，但鉴于其身份特殊，给予非同等对待，使得所享权益大大缩水。
二、不同集体成员资格界定下农村大学生土地权益的评价
上述三种集体成员资格界定下农村大学生土地权益的处理方法均有一定道理，但不全面。
1、单一户籍原则，以户籍为判定集体组织成员资格的单一标准，将户口迁出的农村大学生从土地补偿对象中排除，这种做法显然不符合相关法律规定。《农村土地承包法》第26条规定：“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回耕地和草地。”依此看来，仅农村大学生一人迁出户口，其他家庭成员仍保留集体组织户口，未出现全家迁出的情况，因而，其土地权益不应因一人户口迁移而灭失。
2、折中主义原则，即结合户籍登记和长期居住的事实状态来确定集体成员资格，仅部分承认其完全成员资格，在征地补偿上给予差别对待。这种做法看似具有一定的合理性，但对农村大学生土地权益的损害影响其求学积极性，易引发社会不公，滋生社会矛盾。因此，应抛弃集体经济组织管理者的自利行为，完全承认农村大学生的土地权益。
3、事实主义原则，以当事人是否在本村长期生活或是否以集体土地为基本生存保障为依据判定其是否享有集体成员资格，这种做法显然更合情合理。农村大学生原先长期居住在农村集体组织中，这种集体成员资格为原始取得。在户口迁出之前，若未进行土地承包关系的调整，其承包经营的土地将继续保留。农村大学生的户口迁出并不必要作为收回其土地权益的依据[5]。土地承担着农村大学生的社会生活保障功能，进入大学并不代表其完全实现了城市化，只有其完成了身份、工作、住房及后代的城市化，土地对农村大学生的保障功能才会减弱乃至消失。即使其完全实现了城市化，其享有的土地权益也应通过依法自愿的原则处理。因此，应结合农村大学生在农村集体组织长期居住的事实，辅以土地对其基本生存保障为依据判断其集体成员资格，给与其完全土地权益。
三、维护农村大学生土地权益的对策建议
1、合理认定集体成员资格
土地征收及土地流转过程中农村大学生土地权益受损是因为集体经济组织将户口是否迁出作为认定其集体成员资格的唯一标准，否定迁出户口的农村大学生的集体成员资格，判定其不具有享受征地补偿及后续土地增值收益的资格。集体成员资格的判定，应当以是否长期在集体经济组织生活为基本条件，结合户籍，同时考虑土地对农村大学生的基本生活保障功能判断其是否具有集体组织成员资格[6]。总之，在认定农村大学生的集体成员资格的判断标准上，应综合考虑各种因素进行分析判断，不能仅仅因为户口的转移而丧失，要完全承认其集体成员资格。
2、确立土地承包经营权的法律性
通过土地承包经营权立法，建立土地承包经营权产权登记制度，从法律上明确农村土地使用权的归属，明确土地承包经营者的各种权利和义务，充分发挥土地承包经营权的作用[7]。土地承包经营权保障着农村集体组织成员最基本的生存生活需要，农村大学生作为农村集体组织的成员，虽将户口迁出，但其并未获得城镇居民享有的基本生活保障服务。刚刚进入城市，未能获得稳定的收入来源，土地承包经营权所带来的土地收益，是其在城市求学、生活的重要经济来源。因而，应确立土地承包经营权的法律性，保证农村大学生的土地权益不因户口的迁移而灭失。
