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世纪宝鼎范文1
1. Sisley希思黎花香保湿面膜850元/60ml
百合花及鸢尾花具超强的保湿能力,可提供肌肤表面及深层持续的润泽,回复肌肤紧致与弹性。有助于缺水性肌肤的补水保湿。
2. La Prairie莱珀妮海洋精华修护乳液
1700元/50ml
质感轻盈水润的高浓缩乳液,极易吸收,为肌肤夜以继日地进行补充、修复和保湿作用。
3. Origins悦木之源清爽平衡爽肤水
220元/150ml
在台湾地区被誉为“两全其美”的爽肤水,特别适合混合性偏油肤质,把T区打理得清爽而U区也不会因此而干燥紧绷。
4. Givenchy纪梵希水漾活妍清爽乳液
580元/50ml
有5种独特的活性分子保湿配方,从深层提升肌肤保湿度,适合偏油性肤质,能改善粗大毛孔及温和控油。
5. Chanel香奈儿润泽活力凝霜690元/50g
柔软的凝胶质感凝霜,结合了三种类型的保湿聚合物,透明质酸球体,迅速抚平干燥缺水纹并且温和的香气也能舒缓肌肤。
6. Dior迪奥水动力精萃凝霜620元/50ml
洁净清新的凝霜质地呈现半透明的喱状质地,适合混合性及偏油性肤质,涂抹后备感清新,肌肤仿佛被一层隐形薄膜周全保护。
7. Lancome兰蔻水份缘舒缓精华液
620元/30ml
法国玫瑰与中国茉莉花结合,带来卓越清新的保湿修护效果,凝露般质地的精华液能轻易被肌肤吸收,适合搭配任何质地的面霜。
我的盛夏保湿法则
熟龄肌夏季保湿,切忌盲目控油和简单补水
曾经是混合性偏油肤质的我,每到夏季,T区的频繁泛油,使我总习惯选择清爽、无油的保湿品,而且会特意为了肌肤的干爽感,而使用控油的产品,比如矿物泥面膜、去黑头的洁面油,以及用化妆水替代乳液甚至面霜。但这样做的后果,就是导致我的肌肤一到秋冬季节,就无法抑制地干燥。当干燥情况愈演愈烈,再密集的保湿修护也无法缓解我的干燥状况时,我这才意识到,在流汗冒油的酷暑,我把自己的肌肤改造成熟龄肌才造成偏干肤质。最直观的后果就是,不再像以前那样容易脱妆,眼周干纹上妆后更为严重,双颊有明显的紧绷感。
换季保湿,换质地而非换内容
从前几年开始,我一到夏季,除了把秋冬季爱用的滋润型面霜换成了适合夏季的高保湿面霜外,其余的化妆水、精华液、乳液等秋冬季必用的单品,我一丝不苟地继续保留着。皮肤科医生也曾告诫我:护肤品换季,换的是质地而非产品的属性,不要把油性肤质才能用的产品往干性肤质上用,就好像疲惫又需要补充水分的人,你喂给他巧克力,结果可想而知。
TIPS 编辑分享:我的夏季保湿品清单
米雪《都市主妇》美容策划编辑
年龄:32岁
肤质:混合性偏干,T区易出油,双颊、眼下有缺水性干纹,有每天化妆的习惯
使用季节:5~8月
洁面:Aqua Label水之印弹力保湿卸妆油、Sonoko韵白奢华洁面乳
化妆水:Olay玉兰油新生塑颜金纯活能水(不限季节)
精华液:Eisenberg伊诗贝格至臻卓颜光彩精华露
乳液:Eisenberg伊诗贝格青春焕彩金露
眼霜:La Roche-Posay理肤泉抗皱菁华眼霜、Maybelline美宝莲纽约舒缓亮眼走珠精华露(替代手指按摩,舒缓眼疲劳)
面霜:裴礼康玫瑰保湿乳
密集护理:宠爱之名亮白去角质凝胶、Origins悦木之源舒缓冰凉眼膜
“汗”季肌肤保湿的油腻困扰
对于大多数肌肤而言,20℃左右的气温,皮肤应该处在舒服状态。当气温每升高1℃,油性肌肤的油脂分泌量就会增加10%。皮肤专家告诉我们,20岁的肌肤,出油大多是因为激素和受到季节性皮脂分泌影响所致。而30岁的肌肤,除了高温带来的局部出油外,也会因为生活压力、作息不正常、生理期或是使用不适合的保养品,导致熟龄肌的“疲劳性出油”,而这种出油在气温偏高的夏天尤其严重。
不同肤质的夏季保湿护理方案
油性肌,做好无油保湿功课
Hers建议:盲目控油不可取
因为是出油的肤质,很多人常常不使用保湿乳液或者保湿乳霜,担心会促进油脂分泌,但其实这样更易“激发”皮肤出油。皮肤表面缺水,促使皮脂腺分泌更多油脂来保护肌肤的锁水功能,所以油性肌更需要加强保湿功课。如果觉得使用保湿乳液有不吸收等黏腻感,可以改用喱状或轻薄的保温精华类产品来替代。
油脂分泌其实是肌肤的一种天然保湿能力,如果只顾控油导致皮肤缺水,结果只会使油脂分泌更加失衡。所以,保持肌肤水油平衡才是关键。有效的控油产品中,通常不含有带走水分的酒精,而是加入可以代谢角质、收敛毛孔的弱酸性收敛剂、多孔性的高分子油脂吸附物质,以及控制皮脂分泌的有机、无机物等,有些还添加了保湿成分,解决泛油问题之余,没有肌肤干燥的后顾之忧。
油性肌酷夏保湿法则
法则:无油配方轻爽又保湿
许多品牌推出了无油脂或少油配方的保湿凝胶或保湿乳霜,既可提高肌肤的造水及保水能力,同时又不会太丰润,对肌肤造成负担。同时在最缺水的部分多涂上一些保湿保养品,以画小圆的方式,稍微按摩一下,加速吸收。
Hers推荐:
1. Eau Ravie奥尔莱薇晶凝清爽保湿乳霜390元/50ml
深海海藻精华,平衡肌肤的油脂分泌,来自北极圈内极地植物及草木浆果的恒温提取物,控油同时更抵抗自由基侵害。
2. Kenzo凯卓活颜清爽面霜620元/50ml
竹子中清新水漾的保湿成分,能迅速吸入肌肤,矿物质、微量元素等成分,给肌肤促进新生的能量。
3. Ole henriksen奥丽哈力逊清爽夜间凝胶(Sephora独家发售)528元/50g
无油配方,利用果酸帮助消除细纹,抑制色素沉淀和粉刺生成。轻质喱,结合身体的天然修复系统共同发挥功效。
4. Maybelline美宝莲纽约醒润激泽水精华霜99元/50ml
蕴涵白茅精粹,源源释放植物性活能矿物精华钾,醒润配方,使肌肤深层水润,持久维护肌肤锁水功能。
法则:油性肌更重防护
防晒不足,肌肤更易出油。清爽型的防晒品最适合油性肌使用,而一些油水分离配方的防晒乳,通常能有效减产油分,增加透气度,使产品质地轻薄。如果你容易出油又爱长痘,就要注意防晒品的包装上是否带有“Noncomedogenic”――说明其主要成分并不会有造成粉刺的倾向,专为油性肌肤和容易冒痘痘的人设计。
Hers推荐:
5. Bobbi Brown控油保湿润肤露SPF15500元/50ml
特别清爽的无油质地,极易被吸收,为肌肤提供轻盈保湿,并提供防晒保护。海藻和薰衣草精华,令肌肤更细致均匀。
6. be彼嘉紫外线防护滋润乳液69元/50ml
极薄的水状质地,加入了天然高保湿成分海藻糖,可长时间持续保持妆后肌肤的水润。
法则:做好深层清洁护理
由于各种原因导致的油脂分泌过多,保持每天皮肤清洁是最重要的。使用专门针对油性肌肤设计的温和型深层控油洁面乳,彻底清除T区毛孔中的污垢。同时,建议每周使用一次专业控油面膜或者含轻微水杨酸的洁面品,不仅消炎、镇定肌肤,还能改善油性肌毛孔粗大的烦恼。
Hers推荐:
7. 裴礼康毛孔细致爽肤棉350元/60片
羟基乙酸促进细胞更新,令肤质柔滑。水杨酸在抗菌的同时,使肌肤质地更平滑。
混合肌分区调理保养
Hers专家:
Dr.Nelson朱年――台北悠美皮肤专科医院院长,台北医学大学附属医院皮肤科医师,台北市立芳医学中心皮肤科医师。
专家分析:找到肌肤油水平衡点
鉴于混合性肌肤的特殊性,令寻找针对此类肌肤的护肤品更具挑战性,找到肌肤真正的水油平衡点才是成功的关键。对于油脂分泌中等的混合肌,可在现有保养品中加入一项单品,如控油乳液或控油爽肤水。而对于T字部位泛油光严重者,可视脸部出油状况搭配使用具有控油功效的洁面产品、爽肤水及乳液,改善毛孔粗大、黑头粉刺等现象。
■ 混合性偏油肌保湿要点
保湿功课不足,肌肤缺水造成毛孔粗大,造成肌肤油水不平衡而使肌肤状况百出。在清洁之余必须缓和皮脂腺分泌量,使用高岭土成分面膜做深层清洁,日常保养也可选用以清爽为主的保湿产品。
■ 混合性偏干肌保湿要点
肌肤补水频繁,但因夏日不喜用含油分的保养品,容易造成表皮纹理明显,角质层因干燥脱皮而产生皮屑。偏干性肌肤保养重点除了补充水分,还要留住油脂,可选用含油脂成分的精华液搭配滋润乳液或乳霜来锁住肌肤所需的保湿成分,一周使用1〜2次保湿型面膜补给水分。
混合肌酷夏保湿法则
法则:T区控油U区保湿
使用专业的T区控油产品进行控油,是混合性肌肤在夏天控油的最好方法。市面上有很多T区控油产品,可以持久控制T区油脂分泌,同时在T区形成亚光效果。将使用控油型的乳霜涂在T区,其他部位则以清爽型乳霜为主。使用T区控油产品时最好用在乳液之后。
Hers推荐:
1. Jurlique茱莉蔻草本再生晚间修护喷雾510元/30ml
金盏花具有抗菌消炎并镇静舒缓肌肤的作用,轻薄的喷雾质地,可以替代化妆水达到保湿、修复的作用。
2. Yue sai羽西水呼吸盈润凝露180元/75ml
清爽的凝露质地,为混合性至油性肌肤充分补水。萃取自天然植物三色堇的精华原液,能促进肌肤内部传递水分的“天然水网”的生成,牢牢锁住水分。
3. Eisenberg伊诗贝格丝滑控油乳610元/50ml
生物高科技去油光因子,让粉刺油光毛孔粗大一扫而光。与持久滋润的透明质酸结合,其轻柔丝滑的质地在皮肤上形成强效持久粉质效果。
4. Kiehl's科颜氏巴拉圭茶喱面霜360元/50ml
取自南美洲400年历史的“众神之饮”巴拉圭茶多酚,富含矿物质中的微量元素硒,有效抗氧化的同时,给混合性偏干肌肤提供超时的保湿度。
法则:清洁也要分区对待
因为不同部位分泌的油脂量不同,因此在早晚洁面时也要注意,对于容易出油的鼻子两侧、额头、下巴等部位,应使用保湿控油油面乳轻柔按摩,彻底洗去油污。而在化妆水步骤中,先要含有水杨酸等成分的收敛型控油化妆水,轻轻拍打在T字带。其他部位使用保湿爽肤水即可,如此可避免油脂的分泌阻塞毛孔,也不会造成过度的干燥。
Hers推荐:
5. SK-II护肤精华露840元/150ml
高达90%以上的富含多种营养成分的Pitera® 酵母精华,能够深层调理肌肤水油平衡,改善肤质,帮助肌肤实现油脂分泌平衡。
6. Estee Lauder雅诗兰黛鲜活营养精华水480元/200ml
新鲜红石榴,能即刻对抗肌肤中所导致的肌肤干燥、黯沉、疲倦、痘痘等现象,排除肌肤毒素,为肌肤注入鲜活能量,赋予肌肤健康光泽。
7. 清妃水蕴衡润调理水128元/150ml
银杏和绿茶提取物收缩毛孔,适合偏油性肌肤使用。高浓度水通道蛋白调节因子,有效打开肌肤水分传输通道,使肌肤更易吸收充足水分。
8. Aqua Label水之印晶澄美白化妆水(清爽型)125元/200ml
日本资生堂研究所研发的亲水渗透配方,提升肌肤自身的储水能力,令肌肤持久润泽。
偏干肌深入补主细胞水分
专家建议:提升细胞含水量是关键
偏干肌肤属于缺水肤质,或是油水失衡,当皮肤缺水的信息传到脸上,皮肤便会分泌出更多的油脂滋润皮肤,于是出现油腻的情况。这类型肌肤的自身抵抗力和油脂调控能力比较差,使用油性产品就会出现粉刺或不吸收的情况。这类肌肤需要做的是深层补水,让干瘪的细胞重新变得健康丰盈起来,这对于改善肌肤出油、敏感和毛孔问题都有很大帮助。
法则:深层补水保湿精华
凝胶状颜色较透明,手指尖蘸起来不牵丝,是挑选夏季专用保湿精华液的秘诀。它能让肌肤靠吸水成分而非乳霜状的保水成分来做好保湿工作,当水分均衡了,毛孔不会急急冒出油补足缺水部分,清爽的时间也就更延长。
Hers推荐:
9. L'Oreal Paris巴黎欧莱雅清润全日保湿水精华120元/50ml
蕴涵法国孚日山纯净Spa矿泉水,补充所需矿物质钙、镁以及水分,涂抹时喱转化为水,帮助肌肤捉住水分并牢牢锁住,全天候保湿。
10. Shu Uemura植村秀深海养护保湿凝霜450元/50ml
海洋深层水以及海洋生命酵素富含多种有益肌肤的天然矿物质,尤其是钙、镁,有助于强化肌肤自身的屏障功能,将水分深深锁住。
TIPS 敏感肌温和防敏保湿法则
因室内外温差大而造成肌肤微血管快速收缩,引发潮红,肌肤有紧绷、刺痛感。现代人整天待在有空调的冷气房,容易造成外油内干的混合敏感肌,平日可使用不含挥发剂、酒精类的化妆水来湿敷镇静,白天以清爽保养品补水,而夜间则选用较滋养的产品锁湿。
Hers推荐:
11. La Roche-Posay理肤泉立润轻盈保湿霜208元/50ml
理肤泉温泉水使皮肤深度、持久保湿。独特的水包油配方,更易被肌肤吸收。适合敏感型以及缺水型肌肤使用。
12. Suvius苏薇库拉索芦荟冰露450元/30g
透明质酸、胶原蛋白、仙人掌提取液,以及库拉索芦荟精华,能针对敏感、晒后肌肤,缓解晒后受损肌肤,同时透明的喱配方清凉舒适,可帮助肌肤抵御外界刺激,增强肌肤自身抵抗能力。
1. Avene雅漾祛油保湿精华露185元/40ml
含南瓜子油的神奇控油成分,质地清爽如乳液般易吸收,温和保湿的效果也非常值得期待。
2. Anna Sui安娜苏水精灵保湿精华露610元/35ml
凝胶质地极易渗入肌肤,瞬间水润干燥的肌肤,保湿效果也非常持久,长时间使用,可以改善肌肤的水油平衡,让肌肤在夏天里也清透水润。
3. Urara悠莱冰漾醒肤凝露160元/120ml
瞬间的镇定感很让肌肤舒适,喱状凝露,不仅快速吸收,还能促进后续的乳液或者面霜更好渗透。
4. Biotherm碧欧泉净肤细致冰凝乳390元/50ml
富含控油亚光植物微粒,改善肌肤纹理和光泽,收敛毛孔。长效的亚光因子帮助肌肤维持一整天清爽的妆容,带来控油、保湿以及兼顾亚光妆容的效果。
5. Vichy薇姿润泉锁水保湿隔离露SPF20208元/50ml
含非洲植物精华Filladyn,能促进天然载水因子的产生,将真皮中的水输送到表皮,令皮肤深度锁水。SPF20抵抗紫外线和空气污染,减少脱水现象和自由基的形成。
世纪宝鼎范文2
宫保鸡丁里的宫保是指丁宝桢的荣誉官衔，丁宝桢正是宫保鸡丁的发明人，是清咸丰年间进士。宫保鸡丁，是一道闻名中外的特色传统名菜，在鲁菜、川菜中有记录。
该菜式的起源与鲁菜中的酱爆鸡丁，和贵州菜的胡辣子鸡丁有关，后被清朝山东巡抚、四川总督丁宝桢改良发扬，形成了一道新菜式叫做宫保鸡丁，并流传至今，此道菜也被归纳为北京宫廷菜。
（来源：文章屋网 ）
世纪宝鼎范文3
保定北市集散中心在河北省保定市竞秀区向阳北大街106号。
保定市集散中心是旅游局为方便广大游客到该地旅游而设立的服务平台。旅游集散中心由旅游局负责具体指导，由当地相关旅行社有限公司负责具体运作，将进一步整合散客旅游资源和规范散客旅游市场以及满足市民个性化旅游需求和促进自助游消费市场培育的重要综合性平台。
保定市集散中心运作规范、管理严格到位、服务细致入微，拥有一批职业道德良好、素质高尚的服务和管理人员，专为外地游客提供当地及周边地区城市的优秀旅游服务。
（来源：文章屋网 ）
世纪宝鼎范文4
一、实习工作情况
到实习单位后，本人先了解了公司的发展史以及各个机构的设置情况，公司的规模、经济类型、人员数量等，做一些力所能及的工作，帮忙清理卫生，做一些后勤工作；再了解公司的文化历史，认识了一些同事，公司给安排了一个特定的指导人；然后在财政部看财务人员工作，看会计人员如何做，看了一下公司的总帐以及各明细帐、记账凭证、原始凭证和上期的会计报表，之后安排我跟着公司的出纳学习；最后是跟着会计实习，看会计如何处理业务。实习期间，我主要是了解公司正在使用的财务软件的使用和会计处理的流程，并做一些简单的会计凭证。公司采用的是“管家婆”财务软件，从编制记账凭证到记账、编制会计报表、结帐都是通过财务软件完成。我认真学习了正规而标准的公司会计流程，真正从课本中走到了现实中，细致地了解了公司会计工作的全部过程，掌握了“管家婆”财务软件的操作。实习期间我努力将自己在学校所学的理论知识向实践方面转化，尽量做到理论与实践相结合。在实习期间我遵守了工作纪律，不迟到、不早退，认真完成领导交办的工作。
在财务部跟随出纳实习时，先了解公司的财务制度，国家对库存现金的规定，以及收、付现金需要遵循的程序。出纳收到收款单据时审核手续是否齐全，然后收款，点两遍现金，然后向交款人说明金额，并分币种放好。若需要找零钱也需点两遍，然后在原始单据上盖现金收讫章，留下记账联，将其他的交给对方。然后编制现金收款凭证，登记现金日记账。这一程序和我们在学校学的理论一样，要分清责任，按规定处理业务。其实很简单，只是没有实际操作过，但是我们一样可以做好。
对于如何签发支票，作废的收据、填错的支票怎样处理又回顾了一下，有些细节上的东西以前学时没太注意，等到实际操作上就要犯错误了，签发支票、收据等都要特别信心，要有耐心，不能浮躁，会计其实是一项比较烦琐的工作，看我们如何对待了，我本人比较喜欢计算，喜欢数字，喜欢把一堆看似乱七八糟的东西整理的井井有条，所以我对会计越来越有兴趣，越来越喜欢做会计。
跟随会计实习时，会计告诉我公司遵循企业会计准则、矿产资源法、安全生产法等法规，该公司以冶金设计等为主，需要遵守好多国家的政策法规，该公司比较正规。会计让我看她处理业务，还给我看了公司的凭证，原始单据，以及明细帐和总帐等，让我总结了出纳的理论与实际的不同处以及会计的理论与实际的不同处。理论知识不是很牢固，有好多地方都很模糊，不知具体该如何做，还需要翻看以前所学的，要把它深入扎根不是很容易，还得靠以后工作了在实际操作上去把它扎在心里。会计教给我如何和人们沟通，好多时候都要自己去判断，去决定该如何做。我还学习了网上报税，了解了公司的主要纳税税种。实习单位是定额小规模纳纳税人，地税主要缴纳税种有半年缴纳一次的，也有一个季度缴纳一次的。超额部分按规定缴纳。国税也一样,如没有超额,国税局按定额从公司帐户银行直接划转,超额部分应填写增值税纳税申报表并上门申报。
二、发现的问题和建议
在此次会计理论与实际相结合的实习工作中，确实让我们学到了不少书本以外的知识，让我们对这次会计学习有个总结，当然也发现了不少问题。出纳看似简单的工作若不细心还是不能胜任的。出纳的工作不难，但有些步骤是必须要遵守的，有时出纳为了省事就省略几步，在工作中这也是很常见的，看是否会影响责任分担以及业务处理是否顺利，若无影响的话，那样做还能提高效率的，若有影响，则需按部就班的一步步操作。跟随会计实习，需要提出一点，公司员工也代表公司的形象，以人为本，在做好自己的本职工作外还要处理好同事间的关系，营造一个紧张而温馨的工作环境，工作起来才会比较愉快，效率才会有所提高。还要给实习生以及外界人员留一个好印象，对公司的顺利发展应该会很有利的。
三、实习的心得体会
刚开始去公司实习的时候，我的心情充满了激动、兴奋、期盼、喜悦。我相信，只要我认真学习，好好把握，做好每一件事，实习肯定会有成绩。但后来很多东西看似简单，其实要做好它很不容易。通过实践我深有感触，实习期虽然很短，却使我懂得了很多。不仅是进行了一次良好的校外实习，还学会了在工作中如何与人相处，知道干什么，怎么干，按照规定的程序来完成工作任务。同时对会计这门专业也有了实际操作和了解，为我以后更好的发展奠定了基础。具体的实践体会如下：
一是要有坚定的信念。不管到那家公司，一开始都不会立刻给工作我们实习生做，一般都是先让我们看，时间短的要几天，时间长的要几周，在这段时间里很多人会觉得很无聊，没事可做，便产生离开的想法，在这个时候我们一定要坚持，轻易放弃只会让自己后悔。
二要认真了解公司的整体情况和工作制度。只有这样，工作起来才能得心应手。
三要学会与人相处和与人沟通。只有这样，才能有良好的人际关系。工作起来得心应手。与同事相处一定要礼貌、谦虚、宽容、相互关心、相互帮忙和相互体谅。
四要学会严肃认真地工作。工作，来不得半点马虎，否则就会出错，工作出错就会给公司带来损失。要学会像这里的同事一样严肃、认真、努力地工作。
世纪宝鼎范文5
鸡胸肉、黄瓜、花生仁、植物油、葱、姜、盐、红薯淀粉、料酒、豆瓣酱、辣椒、花椒、细砂糖、醋。
宫保鸡丁，是一道闻名中外的特色传统名菜。鲁菜、川菜、贵州菜中都有收录，原料、做法有差别。该菜式的起源与鲁菜中的酱爆鸡丁，和贵州菜的胡辣子鸡丁有关，后被清朝山东巡抚、四川总督丁宝桢改良发扬，形成了新菜式宫保鸡丁，并流传至今，此道菜也被归纳为北京宫廷菜。之后宫保鸡丁也流传到国外。
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世纪宝鼎范文6
【摘要】在“政治副中心”传闻下，保定楼市骤然升温进入沸腾状态，但短暂“繁荣”过后却陷入“沉寂”。保定楼市的波动引发人们重新考量房地产和经济增长的关系。房地产在经济增长中应处于从属和服务地位，其功能是为经济主体创造良好的生活、经商和办公环境，绝不应成为少数人牟取暴利的工具。“政治副中心”传闻下保定房价飙升虽属偶然事件但却有其必然性，只有改变地方政府对土地财政的过度依赖，抑制和引导投机性需求，才能避免类似闹剧重演，才能使保定乃至河北更好地承接京津功能疏解和对接产业转移。
关键词 政治副中心；投机性需求；杜邦分析法；土地财政
【基金项目】本文为国家社科基金项目“房地产调控政策的影响及其效应研究”（12BJY053）、教育部中西部高校提升综合实力工程项目“环首都经济圈与河北经济发展”的阶段性研究成果。
【作者简介】王子柱，河北大学图书馆副研究馆员，硕士，研究方向：企业投融资；张玉梅，河北大学经济学院教授，博士，注册国际投资分析师，研究方向：房地产金融、证券投资、金融工程；薛晓春，河北大学副教授，硕士，研究方向：金融学。
2014年2月，京津冀协同发展上升为国家战略，河北各地配套措施和未来发展成为了人们热议的话题，其中保定更是因“政治副中心”“畿辅节点城市”“京津石中心”等信息备受关注，保定房价在上述利好下扶摇直上。外地投资客大量涌入保定购房，“刚需族”被迫在高价恐慌性购房，保定楼市呈价增量升的“繁荣”局面。随后保定政府的强力调控，使保定楼市陷入沉寂。本文先描述2014年3月下旬以来保定房地产跌宕起伏的发展历程，再分析造成保定楼市变化的原因，最后试图对保定楼市暴涨是必然还是偶然进行探究。
一、“政治副中心”传闻下保定楼市的变化
（一）“政治副中心”传闻下保定楼市从小幅攀升到狂飙猛涨
1.2014年3月19日至3月26日保定楼市小幅上涨。2014年2月26日，主席提出要努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定势，抱成团朝着顶层设计的目标一起做。2014 年3 月19 日，《财经》杂志率先披露消息称，京津冀三地已经达成共识，初步确定将河北省保定市作为“政治副中心”的首选地，未来将有一批国家部委下属的事业单位迁移河北保定。尽管当日国家发改委2名官员就表示并未听说“北京政治副中心落户保定之事”，但鉴于京津冀协同发展已正式上升为国家战略，加之保定具备承担北京功能疏解的区位、文化、人才等优势，保定楼市开始小幅上涨。
2. 2014年3月27日至2014年4月4日保定楼市狂飙猛涨。2014年3月26日，河北省正式出台了《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》，河北省将打造京津保三角核心区，做大保定城市规模，明确保定作为畿辅节点城市，利用地缘优势，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区。无论从着墨多少还是用语分量，保定市都在河北的城市中首屈一指。这直接推动保定再次成为关注焦点，仿佛保定作为“北京政治副中心”即将变成现实。下属县市和外地的投机客开始向保定聚集，保定街头的京牌汽车开始增加，保定的民众开始跑到售楼处去排队，刚性购房者恐慌入市，于是保定的房价开始“一日一重天”。
（二） 清明节过后保定楼市明显降温
2014年4月4日，保定市长约见10家房地产负责人。4 月8 日，保定市住房和城乡建设局、物价局联合《关于进一步规范我市商品房交易行为， 促进房地产市场持续健康发展的通知》。保定政府的密集调控使保定楼市迅速降温，主要表现为以下几方面：一是清山公爵城、东湖天地、公园时代等五证不全的楼盘停止销售。二是“ 五证齐全” 的楼盘价格居高不下。PARK 湾、亢龙骏景、京南一品、秀兰尚城等楼盘的价格较年初普遍上涨了2500～3500元。三是楼市成交低迷。经历了3 月底和4 月初的活跃成交后，房地产商和购房者均表现相对冷静。部分买房人宁愿放弃定金而选择观望，开发商也不愿意因降价而得罪老业主。在开发商和购房者的观望下，保定楼市成交量锐减但价格却相对坚挺。
二、“政治副中心”传闻下保定楼市变化的原因
（一） 保定房价飙升的原因
1.价值洼地是导致保定房价上涨的基础。京津冀协同发展上升为国家战略后，保定和永清的楼市飙升，究其原因在于保定楼市处于价值洼地。2014 年2 月，燕郊房价已经突破万元大关，涿州、固安等地房价在7000多元左右。而作为地级市的保定，其房价既低于同为地级市的廊坊，也低于涿州和固安等县和县级市，更低于河北廊坊的小镇——燕郊。而“政治副中心”带来的人口效应、要素聚集效应、交通便捷效应、生态环境优化效应、财富增长效应等赋予了保定楼市丰富的想象空间，因此在京津冀协同发展中，保定房价表现得异常抢眼便不足为奇了。
2.投机性需求推升保定房价短期迅速飙升。
保定房价短期迅速飙升离不开投机性需求的推动。一是开发商为投机炒房者提供便利。保定楼市不正规，近半数楼盘都为未进入官方统计的五证不全房源，购买此类房屋无需到建委备案。在楼市火爆时，投机性购房人很容易找到接盘者，开发商则为投机者转手房屋提供报价、过户、担保等一条龙服务。二是从热销楼盘位置和客户买房风格可以推断投机性需求旺盛。热销楼盘主要位于保定北面的新市区与北市区，离高速出入口较近，反映出买房者中的一部分来自北京。投机性需求短期内激增，造成楼市供不应求假象，开发商趁势涨价，第一轮进入的投机者获利，财富效应引来第一轮投机者的加码投资和第二轮投机者跟进，逐渐推高房价。
3.开发商造市，刚性购房者恐慌入市。当刚需者看到房价天天上涨时，通常会认为房价越涨越高，再不出手就买不起了，因此将购房时间提前，从而造成刚性需求提前释放。此外，开发商可能通过制造种种假象来迷惑刚性需求者。据PARK湾销售人员介绍，“政治副中心”传闻后，保定地产商为了消化过剩楼盘，曾经联合起来免费从北京拉来客人，开发商让这些人扮演购房人角色，以造成外地炒房团集体来保定购房的热闹场景，迷惑本地“刚需者”并使之恐慌入市，被迫在高位买房。刚性需求者与投机性需求者的竞相买入，导致保定房价在短期内迅速飙升。
（二） 保定楼市陷入沉寂的原因
1.保定楼市遭遇价格天花板。一个地区的房价除受制于自身经济、产业、人口、环境、政策等影响外，还与其他地区有合理比价关系。从省内来看，石家庄是河北省会，唐山是河北经济最发达城市，因此保定房价不应高于这两个城市。从与北京的距离来看，燕郊和武清等离北京更近，保定房价在两周左右就已经超过武清，与石家庄和唐山齐平，大有赶超燕郊之势。两周的持续飙升使保定楼市价值洼地的优势消失殆尽，因此保定楼市失去了继续上涨动力。
2.缺乏实质性利好导致楼市陷入低迷。在政治副中心传闻过后，人们热切期待利好政策逐步落地。但随后的一系列消息却让人们备感失望。2014 年4 月4 日，北京市委书记郭金龙在通州区调研时明确表示，“通州是城市副中心，在推动京津冀协同发展中处于桥头堡的位置”。此番表态使人们开始怀疑当时甚嚣尘上的保定“政治副中心”是否能够成真。随着时间推移，人们所热盼的种种利好纷纷落空，先知先觉的投机者落袋为安，后来的投机者高位被套，刚性需求者则背负房贷压力。在楼市失去赚钱效应后，场外投机和刚性需求者理性地选择了观望，从而造成成交稀少，楼市低迷。
3.政府及时出手打击投机性行为。保定市各职能部门联合的《通知》，从抑制投机性需求和纠正开发商违规行为入手，为保定过热的楼市泼了一盆冷水。针对房产投机者，《通知》则提出，商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。开发企业应当在与购房人签约之日起30日内，在市住建局办理商品房预售合同登记备案手续。即购房人若出售该房屋，该房就是二手房，需要支付营业税、个人所得税和房屋中介佣金。住宅交易税费的增加，提高了投机者成本，有效抑制了投机购房需求。针对部分房地产开发商的违规行为，《通知》严禁销售未取得预售许可证的项目，将五证不全的楼盘逐出市场，使市场上可售房源减少，投机者因缺乏适宜投机对象而退出保定楼市。
4.供过于求制约了保定房价上行空间。保定市房地产交易中心2014 年5 月2 日的数据显示，从2005年至2014年5月的9年多时间里，保定共发放预售许可证296个，但仅有26个楼盘全部销售完毕。保定市在售楼盘为270个，在售总面积为507.24 万平方米，在售总套数为45642 套。即使按照每月1500套的乐观销售速度计算，保定目前楼盘完全可以满足30.4个月的销售，保定楼盘去化速度慢、库存居高不下可见一斑。供给远远大于需求的残酷现实，制约了保定楼市的上行空间。
5.受全国尤其是北京楼市低迷的影响。保定作为一座三四线城市，其楼市不仅受到全国房地产影响，更易受北京楼市影响。从全国楼市来看，中国指数研究院数据显示，2014年4月监测的44个主要城市累计成交面积环比下降9%，同比下降19%，处于历史较低水平。全国低迷的楼市氛围制约保定房价上行。北京房价涨，环首都楼市也会跟风涨价；北京房价降，环首都楼市则会“领跌”甚至“超跌”。据中国指数研究院数据显示，2014年1～4月，北京市新房累计成交面积239.10万平方米，成交面积同比下降50%。在成交量下降的同时，北京房价也有所松动。缺乏北京的引领，保定楼市在短暂繁荣过后陷入沉寂也就顺理成章了。
6.北京通州等地楼市的前车之鉴。2009 年底，北京市委在十届七次全会上提出将通州打造成与首都发展需求相适应的现代化国际新城，通州楼市也是躁动一片。数据显示，通州房价从2009年底的每平米8000元一路涨到2010年4月初的每平米25000 元，投资购房占比一度达到4 成以上。不过，自2011 年北京“限购”政策出台后，通州房价在全北京跌幅最高，重新跌回炒作前的价位①。类似例子很多，北京的燕郊、广东的惠州等地房价都曾因利好遭到暴炒后而迅速回落。保定楼市与通州等地楼市的飙升都源于政策利好，但推动房价飙升的政策仅停留在战略层面，缺乏实质性的落地配套措施。当人们意识到“政治副中心”或许只是个传闻，逐渐地从保定楼市的投机狂潮中清醒下来时，投机性狂潮消退，保定楼市陷入萧条。
三、从京津冀协同发展看保定楼市
（一） 保定楼市暴涨既有偶然性也有必然性
保定楼市飙升出乎大多数人意料，具有一定的偶然性。其一，保定房价是在全国楼市降温背景下迅猛上涨的，显得与全国的基调不合拍，因此具有偶然性。其二，保定楼市是在京津冀协同发展上升为国家战略，继而在“政治副中心”传闻后狂飙猛涨的，该传闻出现的时间和大规模传播具有偶然性。同时，保定楼市上涨也具有必然性。北京和天津面临日益增长的人口压力，交通拥堵、空气污染、高房价等“城市病”不断凸显。京津高速发展引发的虹吸效应使环首都贫困带现象愈发严重。上述问题源于京津地方政府从自身利益最大化出发和三地政府缺乏统一协调机制，因此京津冀协同发展上升为国家战略具有历史必然性。保定具有区域位置优越，历史传承悠久，文化底蕴深厚，生产要素成本较低等诸多优势，因此人们普遍相信“政治副中心”落户保定的传闻属实。投机者凭借其敏锐嗅觉，借助“政治副中心”传闻被误信和扩散后的大众心理，趁势炒作保定楼市。同时，地方政府没有对投机炒房行为做出迅速反应，加之开发商违规和刚需者的恐慌入市，所有因素叠加共同促进了保定房价的飙升。因此保定楼市上涨具有必然性。
（二） 抑制和引导投机性购房需求
投机性购房者的疯狂炒作是导致保定房价暴涨的重要原因。因此，只有抑制投机性需求，才能避免楼市而遭到爆炒。抑制投机性需求可从构建统一的房地产信息平台、提高交易和持有成本、降低房屋周转率等入手。房地产信息平台是公平征税的基础，目前已由国土资源部全面负责不动产统一登记工作，在家庭所拥有的房产全部摸清后，可根据拥有房产套数、人均建筑面积、房产价值、持有时间等制定合理的税收制度。税收制度设计原则是鼓励自住和出租、坚决抑制投机和闲置、保有环节和交易环节税负并重等。由于房屋统一信息登记系统建立和完善税制仍需时日，目前可按房屋交易环节综合税率高于工资、薪金所得税税率的原则征收，即当房屋持有年限少于5 年且房屋买卖差价超过100 万时，应按不低于26.94%的综合交易税率对卖房者征税，且持有房屋年限越短税率越高。2014年9月底，央行和银监会大幅放宽对2套、多套和外地人的房贷标准，若缺乏配套措施恐将再次上演2009年楼市的疯狂投机，届时后果不堪设想。上述税收政策通过提高炒房者的交易成本，可降低因投机导致的房屋流转，缩减炒房利润，从而有效抑制投机需求。
（三） 降低地方政府对土地财政的依赖
投机客的行为之所以能在短期内迅速推高保定楼市，与地方政府对开发商和炒房者的监管不力密切相关。地方政府之所以疏于监管，根源在于高地价和高房价符合其利益取向。高房价带动房地产税费增加，并促进地价上升，地方政府通过高价出让土地，取得巨额土地出让金。因此，抑制地方政府卖地冲动，降低地方政府对土地财政的依赖，可从增收、节支、增加转移支付等方面多管齐下。增收方面，积极利用一体化发展机遇承接京津产业转移和功能疏解，促进实体经济发展以增加税源，但在经济发展中要注重环境保护和可持续发展。通过开征房产税、物业税、资源和环境税等新税种，用以替换土地出让金和各种行政性收费。节支方面，控制机构人员膨胀，减轻财政“养人”的负担。狠刹奢靡之风，压缩“三公”消费支出。增加转移支付方面，应进一步合理划分和确定中央与各级地方政府的事务和财权，根据不同层级所承担的公共服务职能确定分税办法和比例，适度向地方特别是县级财政倾斜。
（四） 重新认识房地产与经济增长的关系
1998 年国务院23 号文件和2003 年国务院18号文件，让房地产业登上中国经济舞台，并逐渐跃升为国民经济的支柱产业。过去十几年中，房地产业及其带动的钢铁、水泥、建材、家电、装修等上下游行业迅猛增长，对实现中国经济高速增长功不可没。但人口老龄化、计划生育政策导致的年轻人口锐减、城镇化进程放缓、空置房占比过高、过度开发造成的资源耗费和环境污染等等，都预示房地产拉动经济增长的时代已经结束。保定若希望借助京津冀协同发展的政策东风实现超常发展，必须重新认识房地产与经济的关系。
