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房地产调控范文1
需求调控对房地产供需结构的影响
1.从需求看，住宅投资投机需求被挤出，部分投资需求转向商业地产，取代住宅成为投资新热点。限购和限贷政策是本轮投资性需求被挤出的主要原因，其中，限购导致投资投机者没有资格购买住房，限贷政策降低了投资购房的杠杆作用，两者结合较好地实现了“住宅去投资化”的目标。从市场反应看，需求调控政策的效果体现在：一是住房首次置业占比提高；二是用于满足自住需求的中小户型住宅热销；三是部分房地产投资需求转向商业地产。由于商业地产需求增加和新增供给相对不足，多个大城市的写字楼和商铺等商业地产出现租金上涨和空置率下降的局面。2.从供应看，需求变化引导供应结构发生相应变化，房地产开发从住宅部分转向包括办公楼和商业营业用房在内的商业地产。一是住宅投资占比下降，商业地产投资增速加快。2012年1-11月，住宅投资占房地产开发投资的比重为68.9%，占房地产开发投资的比例从之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反应供应指标的房屋施工面积、新开工面积上，办公楼和商业营业用房增速均大大高于住宅（见表1）。3.商业地产不断升温带来局部过热风险。据不完全统计，目前成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右；沈阳市中心区域在建综合体项目超过40个；天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积总和达245万平方米；昆明未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。由于商业地产对专业性和运营能力要求比住宅更高，对于计划进入商业地产的投资者来说，要有一定的资本沉淀和后续经营管理能力。况且商业房地产项目需要3～5年培育期，资金压力和经营风险都比住宅大，因此针对商业地产的投资热一旦形成泡沫，将比住宅泡沫更加难以消化，危害性也更强。
需求调控对房地产投资流向区域的影响
1.由一、二线城市流向三、四线城市由于发展滞后性，三、四线城市调控前房价相对较低，投资空间相对较大，因此36个大中城市实施限购措施之后，房地产投资出现向三、四线城市转移的趋势，特别是在2011年下半年，三、四线城市房地产投资和价格增速较快。另一方面，三、四线城市由于人口规模较小，难以形成规模效应和聚集效应，流动人口和外来人口住房需求小，而本地居民收入水平相对一、二线城市低，住房消费能力相对较弱，结果出现“本地人买不起、外地人不来买”的现象。目前存在的主要问题是，相当一部分三、四线城市的房地产市场已经供大于求，潜藏较大的投资风险，未来将出现进一步分化。2.部分民间资本投资流向境外房地产从整体上看，我国逐步从境外资本单向流入阶段转向境外资本流入和境内资本流出并行阶段，境内企业和个人“资产外币化、负债本币化”的倾向日益明显。境外房地产价格在世界金融危机后陷于低谷，对国内资本吸引力增大，吸引部分民间投资流向境外房地产。在这种情况下，需高度注意投资境外房地产风险，包括当地的税收政策、房价下跌、汇率变动和政治风险等。此外，对于境外置业宣传中移民、就业、上学等方面的承诺也要仔细甄别。
需求调控对房地产投资方式、形式的影响
1.从投资方式看，部分由买房转为直接投资开发房地产传统的民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业，如住宅、写字楼和商铺等。房地产调控之后，伴随民间资本投资房地产规模不断扩大，其投资形式也呈现多样化趋势，并逐步从需求端转向供应端，如投资买地、直接投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款、开展股权合作等。2.从投资形式看，部分由投资实物转为投资房地产金融产品即以房地产信托、房地产基金、REITs等金融方式参与房地产业。随着国家调控政策的延续，住宅去投资化为证券化的房地产金融产品提供了发展机遇。在资本市场直接融资（房地产企业IPO和再融资）以及银行信贷被限制的情况下，房地产信托、房地产私募股权基金等新型金融业态得到快速发展。同时，以基金和信托为代表的新型金融业态投资形式更符合民间资本追求安全性和高收益的特点。
未来继续实施房地产需求调控的原因
住房发展不平衡状况决定了需求调控的必要性
未来我国住房市场上的主要矛盾将由过去总量不足转为住房资源占有的不平衡。具体表现如下。一是人均住房水平不平衡。根据六普人口数据，2010年与2000年相比，人均住房建筑面积50平方米以上的家庭户增长了252%，占比从8.7%上升到19.4%。另一方面，人均住房建筑面积低于20平方米的城镇家庭还有29%。二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海这样的特大城市和大城市。三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情况改善更快，占有住房资源更多。由于房地产的财富效应，住房资源占有的不平衡导致贫富差距拉大问题更加严重。因此，在住房供应量一定的前提下，如果不采取有效的需求调控措施，高收入者将中低收入者挤出市场，这种不平衡问题会越来越严重。
需求调控与供应调控相比有见效快、效果好的优势
由于房地产开发的周期性，从土地供应到最终形成商品房供应往往需要2～3年时间，中间易受各种不确定性因素影响，因此房地产供应调控往往具有滞后性、不确定性的特征。当期的供应调控只能影响未来供应量或预期，却难以解决当期的供需矛盾。与此比较，需求调控能够立即对当期需求发生作用，在较短时间内改变供需关系，具有见效快、效果好的特点。
进一步完善房地产需求调控政策的建议
房地产调控范文2
2012年12月15日，迎着北京清晨凛冽的寒风，亚洲房地产俱乐部董事总经理刘佳奇、香港路劲集团董事局主席单伟豹等开发商及投资商集聚一堂。他们就最热门的行业话题展开讨论，意在为处于行业大变革的中国房地产企业带来地产投融资模式的革命性思考。
一场融资“生死局”
由于被高利贷者逼得走投无路，曾经风光无限的包头市房地产大王——鼎太置业的董事长魏刚，最终再也承受不住巨大的压力，2012年6月6日在包头市东河区某酒店上吊自杀。
魏刚自杀是房地产商融资难的一个侧面反映，在其自杀之前，中国的信贷收紧政策已经持续两年，中国的小型房地产开发商的融资压力与日俱增。中国政府收紧信贷的目的是打击房地产市场的投机活动，让房价趋于合理。
到底有多少家房地产企业面临融资困境？据标准普尔评级服务公司说，由于一批短期房地产贷款在2012年到期，中国超过8万家房地产开发商面临一场生死存亡的考验。
一些开发商与魏刚一样，向放高利贷的人求助，高利贷的利息最高可达每月5%。但除了借高利贷，在中国政府2011年加紧了对银行放贷的限制之后，信托公司则是房地产行业新的合法贷款的主要来源。2011年以来信托公司纷纷推出针对房地产投资的集合资金信托，房地产信托已募资金20多亿元，为2010年的一倍，其数量在所有信托产品中占了三分之一以上。
但是靠信托公司获得融资的房地产开发商的问题更大。证券经纪商中国国际金融有限公司估计，2012年有2230亿元的信托贷款到期，其中大约一半在7月到9月之间到期，另外有2820亿元的信托贷款将在2013年到期。加在一起，这相当于房地产行业2011年末所有未偿信托贷款的75%。
中资银行传统上一直不愿强迫贷款者进入破产程序。但是中国的信托公司则不同，它们要求开发商申请贷款时提供大量担保，有时，担保的价值甚至高达实际贷款额的三倍，以防止开发商违约。尽管违约可能会让信托公司获得意外之财，但信托公司还是希望开发商能够及时还款，因为它们需要在贷款到期时立刻向投资者进行支付。
就在魏刚自杀之后的几个月，中国一些财务状况较好的开发商（更容易通过银行贷款和债券市场获得融资的开发商）回到了土地市场，利用远低于2010年峰值的价格补充库存。但是由于2012年1月到5月的房屋销量同比下降了9%，许多开发商没有足够的收入用以支付到期的信托贷款，他们只能寻找其他资金来源。
做“坏账银行”生意的房地产基金
在信托之外，开发商们正在寻求从一些新成立的房地产投资基金以及资产管理公司那里融资。资产管理公司也被称为“坏账银行”。十几年前设立资产管理公司的初衷就是为了清理中资银行的坏账。
信托公司经理人、基金经理和分析人士说，到目前为止，中国的四家资产管理公司已经成为低迷房地产市场的最重要角色，如果没有它们的参与，信托公司就会缺乏偿还投资者所需要的资金。中国的信托公司主要受银行、其他重要国有企业或地方政府控制，但一些外资金融机构也持有少数股权。2012年3月底，它们管理的资产有5.3万亿元，是两年前水平的两倍多。
在华尔街，处置不良资产的公司往往被称为“秃鹫”，他们靠那些“腐肉”为生，也替整个经济体清理垃圾。在其他国家，类似机构在处理完坏账之后就会关闭，但中国的“坏账银行”已经演变成整个经济体中几家规模最大、最多元化的金融机构。
中国的四家“坏账银行”设立于世纪之交，分别是信达资产管理股份有限公司、中国华融资产管理公司、中国东方资产管理公司和中国长城资产管理公司。信达等首批中国金融“秃鹫”的设立目标也是为了在十年存续期内“最大限度保全资产和减少损失”。
“坏账银行”的参与方式之一是在开发商破产之前进入，事实上接管信托贷款，但要求的回报更高、期限更长。它们同样也可以收购开发商的应付账款等其他债务，同时要求开发商提供抵押，这样做同样也可以让开发商腾出手来偿还信托贷款。
不过，资产管理公司不太可能有意愿救助每一笔信托贷款。中国东方资产管理公司副总裁李欣说，他们的目的不是帮助开发商开发房地产，而是解决短期流动性吃紧问题。
房地产投资基金安泰盘实股权投资管理有限公司董事长蓬钢说，希望从他那里获得融资的开发商数量太多了，他们根本无力提供这么多资金。
蓬钢在2012年第三季度完成了基金的第一轮资金募集，从国内投资者手中融资人民币10亿元，并计划在明年年中以前完成30亿元的投资。
安泰盘实基金的预期年回报率至少为25%，远高于一般信托基金10%到20%的回报率。该基金以接近完工的项目为目标，要求开发商提供大量担保，以确保基金在房价大幅下降的情况下仍有高额回报。
蓬钢说，2011年的时候，开发商对他们的利率还有些抵触，现在他们已经是穷途末路了。
房企们融资手段不一，目的却只有一个，就是拿钱。但是许多地产商融资是为了用新债还旧债，是有风险的。美国次贷危机便是前车之鉴。令人担忧的是，目前国内房地产企业的负债率较高，五成大型房地产企业的负债率超过60%。平均资产负债率也创出2008年以来的新高。
如何规避风险？一些房地产人士选择建立房地产俱乐部以整合上下游资源。亚洲房地产俱乐部董事总经理刘佳奇表示，房地产俱乐部可以通过会议组织的形式接触到许多潜在的资金供给方和需求方。
房地产“洗牌”
也许北京改弦更张、重新开启开发商的信贷渠道只是时间早晚的问题，但十之后，北京的官员表示，这样的政策“转身”不太可能发生。
“目前有一些开发商面临资金压力，甚至已被切断信贷。这是我们乐于见到的情况。”其中一名官员表示。
他指出，开发商“鱼龙混杂”，某种整合过程“非常必要”。另一位官员估计，目前中国有5万家房产企业，有必要让市场力量发挥作用，起到“适者生存”的效果。
中国有许多房产开发商是小型和私有企业。此类企业最有可能率先破产，让政府控制的大型竞争对手占据更大的市场份额。
“我们关注的问题是，我们不想看到任何系统性的情况。如果个把房地产公司因为管理不善而倒闭，那么它们应当倒闭。”这名官员表示。“向这些公司放贷的银行，应当收到不良贷款上升的惩罚。只要没有酿成一场大规模的系统性危机，就没有问题。”
为弥补资金缺口，许多房地产企业转向活跃于中国金融体系灰色区域的信托公司，但官员们目前也在切断这一融资渠道。
某家中等规模国有银行的一名高管称，他看不到任何证据显示收紧措施将会放松。他认为，政府希望看到房地产行业出现一个“大吃小”的过程。
房地产调控范文3
关键词：房地产 ， 调控政策 ， 刚性需求，二次房改 ，住房权
Abstract: the article briefly reviews the national real estate situation and problems of the control policy, this paper analyzes the attempt of the housing needs of housing rigidity, expounds that high prices will bring to China's harmfulness, combined with the experts and scholars point of view, and put forward the second room changes, namely the three-thirds system principle, can be a solution to China's real estate problem, for citizen's basic right to housing to provide strong guarantee.
Keywords: real estate, control policy, rigid demand, secondary housing reform and right to housing
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
一、 国家房地产调控政策的现状及问题
国家房地产调控政策是国家公共政策的一种具体表现形式。公共政策是公共权威当局，为解决某项公共问题或满足某项公众需求，所选择的行动方案或不行动。国家房地产调控政策是政府为满足公民大众的基本住房需求而出台实施的。但实际结果不让人满意。随着国务院关于房地产市场的“国八条”、“国六条”、“国十一条”、“国四条”等调控政策的出台，房价却越来越高，让普通购房者“望房兴叹”。住房权是一个社会最基本的社会权利，应当具有最低限度的公平性，而反观现在的国家房地产市场却是一个弱肉强食、群雄涿鹿的市场。
国家在进行房地产调控时应该认识到房地产市场的重要性，要尽量保障“居者有其屋”。但国家一直进行房地产的宏观调控，为啥房价越来越高？武汉大学经济学博士张平石给出了明确的答案：“政府对住房问题的定位偏差，是房价越调越涨的首要原因。我国城镇住房制度改革过于强调住房市场拉动经济增长的作用，而忽视其社会保障的基本功能，即偏重将住房市场作为一个产业来看待，而对其关乎民生的重视程度则不够，这直致导致政府在提供住房保障职责上缺位，进而缺乏长期的、健全的、有效的住房政策。因此，一系列住房政策都以如何发挥其对国民经济增长的促进作用为重心，为刺激经济高速增长、拉动其他产业的发展、防止经济过热或防止经济过冷等频繁地先后出台多项政策。住房成为单纯的商品，在市场竞争的逐利规律下，垄断、“地王”就会不断出现，进而推动房价日益高涨。”
总结可知：由于国家在住房问题的认识上存在偏差，导致我国目前在提供公共性住房的职责上存在明显缺位，使商品房房价高涨。如在1998年亚洲金融危机发生后，为避免这场危机可能带来的经济下滑，我国加快了住房商品化改革步伐，出台鼓励家庭买房的各项优惠政策，当时对保增长确实起到了重要作用，但个别政策缺乏长远目标，也产生了负面影响。典型案例就是国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》(国发【1998】23号)文件中规定：新建经济适用房原则上“只售不租”。可见国家出台一些调控政策名是为了促进房地产市场的健康发展，实是维护房地产商和政府的既得利益，让广大住房刚性需求者至于水深火热之中。
二、住房刚性需求者的住房需求分析
“吃、穿、住、用、行”，在解决了吃饱穿暖问题之后，住房问题日益成为政府必须解决的事情。要解决大中城市的住房问题，就要关注和解决中小城镇和农村公民的住房问题。城市住房问题之所以成为问题主要是中国正在推进城镇化，大量农村公民和中小城镇公民往大中城市迁移。而真正所谓的大中城市住房刚性需求者多半是1998年住房改革后从农村和中小城镇搬迁至大中城市的公民。分析一下这些从农村和中小城镇搬迁至大中城市的公民可以知道，其中大部分是接受了大中专教育，从老家农村和小城镇通过自己和家人的努力，响应国家“好好学习、报效祖国”的号召，一年一年，多年寒窗苦，来到了梦寐以求的大中城市。可惜毕业之后，留在大中城市工作时发现住房问题成为自己根本解决不了的事情。房价越来越高，收入原地踏步。这个阶段的年轻人面临着结婚生子，是确实需要房子居住的。而留在中小城镇和农村的年轻公民也面临需要解决的住房问题：结婚生子，没地方安身，那是不能接受的。所以国家在进行房地产调控时，需要适时解决中小城镇和农村的年轻公民的住房问题。
若国家对大中城市的刚性需求的年轻人住房问题不给以解决的话，势必影响中国的现代化进程。这里想特别提到一下留在大中城市的农村和小城镇青年，感觉这批人所处的境地很差。这批1980年左右出生的年轻人，现在正赶上结婚生子的时候，而住房问题却死死卡在他们的头上。他们不想“啃老”，那是没办法的事情；可现在看看，就是“啃老”也解决不了问题，父辈们已没有能力来帮他们了。举个例子：回顾一下农村公民前三十年左右的历史，可以看到这些80后的祖辈、父辈做义务工（挖河、开渠、修路）、缴纳重税，为国家农业支持工业战略立下很大功劳；同时积极响应国家“科教兴国”战略，省吃简用，培养自己的孩子念书，接受良好的教育，大大提升了我国国民的受教育程度。可现如今1980年左右出生的人工作了，要结婚生子了，发现没有房子居住，父辈们辛辛苦苦几十年没挣几个钱，而孩子的收入远远不够买房的。结果可见，如果国家任由房价高涨，势必影响中国的社会主义现代化进程，造成新的不公平性和贫困群体。
三、国家房地产市场高价位的危害性
房地产调控范文4
在实施史上最严格的房地产调控措施不到半年的时间，房地产价格仍在上涨，并有继续加大涨幅的趋势。在自然界的酷热中，我们的思维也被这上涨的房价炙烤，这不得不让我们深思。
房地产市场一直被视作经济状况的晴雨表，纵观世界各国，莫不如是。就说始于2008年的这场全球金融危机，使得全球经济形势下行，很多国家陷入经济危机。从美国到欧洲，各地的房地产价格快速下降。随着美国经济的复苏，去年开始美国大部分城市的房价开始回升。而欧洲经济尚未全面复苏，表现极不平衡。德国率先走出低谷，其土地价格于2013年上半年达到其历史最高值，奥地利的房价也已达到历史峰值。相反，西班牙的房地产泡沫是经济危机的中心，2013年的房价比2008年下降了35%，爱尔兰房价跌幅达到50%，希腊房价跌幅约为30%。
而房地产这块晴雨表对于中国经济状况的反映却相对复杂。经济形势不能全盘决定房地产价格。据国家统计局调查，过去10年间，我国城镇住宅价格年均涨幅约为16.1%。也就是说经济发展无论顺利或严峻，房地产价格十年只涨不跌。在资源集中、住房矛盾突出的大城市，房地产的涨幅更远远高于经济的涨幅。
由此可看出，中国的房地产价格已经超越了当今世界经济学的范畴，也超出了社会学、政治学等范畴。它集中了太多的东西：人们对美好生活的向往和过度贪欲；地方政府对城市发展的责任担当和生财乏术；房地产商的合理利益追求和贪得无厌；可持续发展理念和当前利益的博弈；基本生存与一夜暴富；等等。由此我们也能理解，中央政府为何要连续十年坚持实施各类房地产调控政策、各类组合拳。因为我们面临的是一个超级复杂的问题，我们必须针对其特色制定相应的调控措施，使其规范稳定。
房地产调控范文5
首要目标是管理或抑制通货膨胀及国内资产价格快速上涨
近几个月来,国内自然灾害频繁,导致食品价格快速上涨,并带动消费物价水平上涨成了一种趋势,而且国内CPI已经多个月超出了一年期存款利率水平,居民存款存在严重负利率。在这种情况下,不仅过高的通货膨胀将威胁着整个经济稳定发展,而且长期的负利率也让国内金融市场价格成了一种财富转移机制(即政府通过利率管制让存款人的利益向贷款人转移)。如果这种情况持续,增加国内居民内需及调整收入分配关系也无从谈起。因此,不对称的中长期存款利率上调幅度较大就是对这种利益关系的调整。
当然,这次加息也是对资产价格快速上涨的关注。全球过度宽松的货币政策导致流动性泛滥,引起整个国内外市场资产价格快速上升。而国内资产的价格快速上涨又分为股市与房地产市场。比如2009年国内近十万亿的银行贷款放出就导致了国内资产价格快速上升,尤其是房地产价格快速飚升,房地产泡沫吹大都是利率过低,流动性泛滥的结果。
对于国内股市来看,由于有2008年股市大跌影响,2009年股市价格有所恢复,上海综合指数上涨了80%。不过,由于国内股市在2008年下跌幅度太大,即使2009年股市上涨的幅度不小,但与2007年最高点相距很大。再加上整体经济恢复,国际金融市场形势好转,因此,股市上涨的幅度与基本面相比没有上涨太高,但国内房地产市场的情况则与股市完全不同。
加息为个人住房按揭贷款的重订埋下伏笔
回到2008年,由于对当时的经济形势判断过度悲观,加上受世界各国救市政策的影响,从而使中国在房地产市场没有出现任何危机的情况下,出台了救市政策,房地产的宏观调控突然中断。2008年国务院的131号文件及央行的302号文件出台则弱化个人住房按揭贷款的差别化,让房地产投机炒作与消费的界线模糊。按照这两个文件规定,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;贷款最低首付比例调整为20%,而且居民第一套住房购买及改善住房购买都可享受此优惠条件。对于非自住房、非普通住房的贷款条件,金融机构只是适当地予以提高。可以说,这两项房地产信贷政策用一个“改善性住房”的概念把个人住房按揭贷款的信贷政策差别化完全模糊,让房地产投资与消费混为一谈,而且把个人住房信贷的成本绝对降低、信贷杠杆率大幅度提高,加上过低的个人住房信贷准入门槛,这都为2009年房地产价格快速飚升、房地产泡沫吹大创造了绝无仅有的条件。2009年房地产是出现了繁荣,但是,2009年中国住房价格突然飚升及泡沫四起影响了民生稳定,增加了国家金融风险及经济发展失衡。在这种背景下,2010年4月国务院又出台了“国十条”《《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发【2010】10号),该文件就是要通过调整信贷及税收政策让国内房地产市场回归理性。
国十条中实行更为严格的差别化住房信贷政策其最为根本或最为核心的目的就是要“去过度优惠信贷政策”或去信贷杠杆化,就是对住房市场投机炒作与消费进行严格区分,就是对不同的住房购买者进行严格的信贷风险定价,就是让国内住房按揭贷款信贷政策回归到常态。比如说,界定为第二套以上住房的首付比例上升到不低于50%,按揭贷款利率为基准利率1.1倍以上,用此来区分住房的投资与消费;严格禁止全国房地产市场第三套以上的住房按揭贷款;严格限制第二套以上住房的异地贷款;第一套住房贷款首付比例提高至不少于30%等。
可以说,既有国十条的新房地产政策,也有这次银行基准利率的变化,这些都确定了2011年个人住房按揭贷款利率必须重订。
或许有人会说,一些商业银行会对这种利率重订产生顾虑,怕这样做把个人住房贷款客户赶走,致使去其他银行做贷款。其实,商业银行根本不需要有此顾虑。
一是因为贯彻国十条基本精神及加息后利率重订是必然,趁此让住房按揭贷款利率回归常态也是必然。二是已经购买住房者早就套在其中
(特别是购买第二套以上住房的投资者),如果这些投资者想离开原有的贷款银行,他们将面临更高的、成本更大的风险。比如首付比例更高,从而这些购买住房者要做转按揭几乎不可能,而且假定转按揭可以,但其他银行的利率也不会抢生意而降低,因为,这样做损害了银行本身的利润。在这种情况下,这些住房投资者是不会轻易地退出原有的银行而另选择新银行的。三是考虑购房合同的”官司“问题,商业银行只要仔细研究一下其贷款合同,利率调整尽在其合同中。因此,这次加息只是为各商业银行重订利率提供政策上的理由与条件。
加息改变整个房地产投机炒作者的市场预期
有人说,这次加息对房地产市场影响不大,因为,无论是对房地产开发商来说,还是对住房的投资者来说,0.25个百分点利率上升,对其经营成本影响不会太大。特别是对于暴利的房地产开发商及住房投资者来说,几乎可以忽略不计。其实,这仅是计算这次加息的近期影响,但是这种政策对市场预期的影响,对其他政策调整的影响根本没有考虑进去。如果住房按揭贷款利率重订,不仅全部7折优惠利率会取消而回到9折以上的水平,而且在2009年～2010年购买第二套以上住房投机炒作者,将要面对利率要上升到基准利率1.1倍及1.2倍的水平上去(即这些人的住房按揭贷利率会由4.158%上调到6.754%,利率上升2.596%),上涨利率水平是以往的1.6倍以上,住房投机炒作者的利率风险立即显现出来。在这种情况下,如果再加上房地产税的出台,住房投机炒作者所面临的风险是难以计算的。
而且应该看到,这次加息对房地产市场的影响不仅表现在对2011年利率重订上,而且还在于利率调整只要进入上行的通道,上调还会进行,而不会因为加息一次就会停止。加息之后,房地产上市公司的股票全线下跌就表明了市场这样一种预期。
房地产调控范文6
【关键词】房地产；房地产税；政策调控；税制改革
引言：
随着整个社会经济的高速发展以及城市建设步伐日益加快，房地产市场显示出了一片蒸蒸日上的景象，越来越多的人加入到了购房大军中来，与此而来导致的现象是城市的房价越来越高，造成了更多工薪阶层对居住房购买力的下降，有经济学家甚至将现今以高房价为特征的房地产事业的发展称为“泡沫经济”，房地产行业的健康发展关系到人们的生活与居住条件是否得到保证，在一定程度上也成为衡量整个社会经济发展一个标准。通过对房地产税制改革对房价实施调控是控制房价的有效手段，也是保证我国房地市场健康有序发展的重要途径，
一、我国房地产税的现状
（一）对房地产各个环节所征收的税
1.房产开发与建设阶段所征收的税。包括占用耕地税、使用城镇土地税、营业税、维护建设城市税、教育费用附加税以及印花税。占用耕地税是对单位或个人征收的在耕地上进行建设或进行非农业性生产活动所征收的税，对占用耕地税的征收按耕地面积进行计算，一次性征收完毕。使用城镇土地税的征收对象是在城市或者乡镇以及工矿区使用国有土地资源的单位或个人征收的税种，按使用面积进行征收。营业税的征收对象是转让土地使用权的人，对其进行土地使用权转让时所获得的营业额征收的税款。城市建设及维护税和教育费用附加税是基于纳税人所缴纳的增值税、消费税以及营业税的税额进行计算并按照一定比例征收的税种。印花税则是指对转让土地使用权以及销售不动产签订合同所征收的税款。
2.交易环节所征收的税。交易环节有营业税、契税以及土地增值税等。营业税的征收对象是销售不动产的单位或个人所取得的营业款。契税是当不动产的所有权发生变化时，依据土地及购房价格对产权承受人所征收的一种税。增值税是对转让土地使用权以及建筑物的单位或个人征收的税款。此外交易环节税还包括企业所得税与个人所得税。企业所得税是面对房地产开发企业的营业额所征收的一种税。个人所得税是对单位或者个人通过转让国有土地使用权以及不动产时所获营业额征收的税。
3.持有环节税。房产税是房地产持有环节的主要税种。房产税是以房屋的租金收入或者计税余值作为征收依据对房屋的产权所有人征收税款。长期以来我国只对城市、乡镇以及工矿区的经营房屋征收税款，而对居住房屋不征收。这是我国的房产税收在房屋持有环节征收的唯一一种税。
（二）政府为控制房价所采取的税制改革措施
1.2006年5月国务院出台新规定，对所购住房居住时间不到五年的，对其转手交易全额征收营业税；对个人购买普通住房居住时间超过五年（包含五年）的，免征营业税；对个人购买非普通住房居住时间超过五年（包含五年），按转手交易全额减去购房全款所得差额对房价征收税款。
2.2008年12月，国家税务总局了关于土地增值税的通知，通知要求房地产企业开发单位对土地增值税进行核算，对于分期项目，进行分期核算，充分发挥土地增值税对房地产市场的调控作用。
3.2010年4月国务院对房地产税交易环节的契税出台了规定，对个人购买普通住房并且属于家庭唯一住房的，契税减半；对家庭购买普通住房面积不超过90平方米，且属于家庭唯一住房的，契税的征收减按1%。
4.2011年5月，我国在新出台的房地产税改革措施中明确规定：对个人购买的普通住房居住时间在两年一下进行转手销售的，按交易房屋的全款征收营业税；个人购买的普通住房居住超过两年（包含两年）转手销售的，免征销售营业税；个人购买的非普通居民住房居住超过两年（包含两年）转后销售时，按转手交易全额减去购房全款所得差额对房价征收税款。
5.在2013年2月国务院最新出台的房地产市场调控措施中，强调要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。
二、房地产税在调控房价中所存在的问题
1.税收种类繁多，重复征税现象严重
在我国的房地产税制中，种类繁多，并存在着严重的重复征税现象，这也是引起房价居高不下的一个重要因素。如对房屋出租收入既有营业税又有房产税；对房地产持有者，既征收营业税又征收房产税。这样税种名目繁多，重复征税，除了导致房价升高的同时，也在一定程度上反映了我国房地产税收体制的弊端。
2.税制结构存在诸多不合理之处
不同的税种会对房价产生不同的影响，对于直接税来说，这部分税款由售房者缴纳，不易出现转嫁的情况。而在流转税中的营业税，作为间接税很容易进行转嫁，房产承受人在不动产销售中很容易就可以通过房价或租金来将营业税税款转嫁给购房者和租房者，因此直接税比间接税更容易对房价产生影响，但是在我国目前的房产税种中，间接税要远远多于直接税，从而造成房地产开发商很容易的就将税负转移个给了购房者，这也是目前我国房价过高的一个重要原因。
3.税收征收管理工作不到位
为打击不法分子的投机行为，我国在税收体制上增加了对于房产持有者与交易环节税款的征收额度，但是在实际中这一措施并未有力的执行。例如在税法中规定，出租的房屋也要缴纳房产税和营业税，但是出租房屋的信息复杂多变，同时由于纳税人缺乏申报意识，所以导致税款的征收出现不到位的现象。
三、房地产税制实施改革的方向与措施
1.明确房地产税收的征收种类
首先是对房地产开发环节的土地增值税和占用耕地税，土地增值税可以有效抑制开发商的利润过高，因此应当保留，可以适当降低税率，而占用耕地税对于保护土地并没有起到实际的作用，因此可以考虑废除；其次是在房地产的交易环节所征收的税种有契税、营业税以及个人所得税等。对于这种税种繁多、重复征收的现象，应当根据实际情况对其进行简化，房地产税收种类的简化与明确可以有效的提高各个环节的征税效率。
2.合理调整并完善房地产税制结构
房地产税制的完善与否，关于到房地产税收工作能否顺利的进行，能否在调控房价方面充分的发挥作用。在房地产市场中，对商品房征收税额的力度会对房价产生较大的影响，对于那些易被转嫁于他人的间接税应根据实际情况适当减小征收额度；而不易转嫁的直接税则可以相应增加征收额度。
3.运用法律法规税收工作进行管理
首先是对税收的征收按规定严格执行，鼓励建设普通住房，减少豪华住房，适当调控地产行业的利润空间，实现税收的经济调节作用；其次对于住宅租赁来说，国家对其征收的税款明显少于非住宅租赁，因此税务局应做好这一部分的税收工作；最后应严厉打击虚假交易，控制虚假交易的进行，与政府房产部门合作，将纳税凭证作为房产转让交易的条件。
四、总结：
在我国房价过高是多种因素作用的结果，因此政府在运用房地产税收在对房价进行调控时，应从房地产的各个环节下手，根据实际情况适当降低间接税的征收额度，增加直接税的征收，简化税收种类，完善房地产市场税收制度，推动房地产行业健康有序的发展。
参考文献：
[1]王玉华.房地产税对房地产市场的调控作用分析[J].经济研究导刊，2012（06）
