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旅游地产策划范文1
[关键词] 旅游产品 地方资源 观光旅游产品
旅游产品是旅游业者开发和利用旅游资源,向旅游者提供旅游吸引物与旅游服务的总和;也就是旅游者向游客提供所有旅游服务的总和。旅游产品的开发,就是对旅游资源、旅游人力资源、旅游设施等进行规划、设计、开发成旅游产品过程。在开发旅游产品上,地方资源是一个重要的途径。地方的风土人情、历史文化、人文景观等等这些资源,都可以向旅游产品转化,变成丰富的旅游资源,为当地旅游业发展所服务。本文将从以下三个方面来论述地方资源向旅游产品转化的策略。
一、根据市场需求,把地方资源转化为观光旅游产品
游客来到旅行地,主要是观赏和游览异国他乡的自然风光以及文物古迹。根据游客的这个需求,可以把地方资源灵活转化为观光旅游产品。在此,可以充分利用地方的自然景观和人文景观,对景点进行科学合理的规划,把旅游景点和服务组合成综合性的旅游产品。在把地方资源转化为观光旅游产品上,应该发展适应人们旅游需求的旅游产品。现在是我国旅游高速发展的时期,旅游观光产品应该把握市场的需要,对观光旅游产品进行改造升级,发展适合未来市场发展的旅游产品。现在游客喜欢在旅游观光的时候,能够有一些参与性的娱乐休闲活动。所以,在开发城市观光旅游产品上,应该结合自身旅游资源特色的基础上,注重对市场需要的把握,做好观光产品和其他旅游产品的组合,令游客在观光景点的同时,享受到其他的休闲娱乐性活动。此外,还可以利用多种资源,对观光旅游产品不断深化。观光型旅游产品一般以迷人的自然景色和城市面貌来吸引游客,但是如果游客的猎奇心理满足之后,就会有喜新厌旧的情绪,目光就会转向其它地方的景点。所以城市观光型旅游产品往往有重游率低、游客停留时间短等缺陷。为了克服这些缺陷,在设计观光型的旅游产品上,可以加大智力、技术和文化上的投入,实现旅游的种类更新;同时健全和完善旅游目的地基础配套设施,增加旅游项目的娱乐性,这样能满足游客的新鲜感和刺激感。除了丰富游览的内容之外,还可以将教育贯穿在游客的观光活动中。景点的名胜古迹在为旅游者提供审美的同时,应该进行文化和历史内涵的深挖掘,给旅游者提供教育的目的,这样能增加观光旅游产品的附加值。
二、开发城市文化旅游产品
随着社会经济的不断发展,人们在解决了温饱问题以后,越来越关注精神满足。人们在旅游过程中,不再仅仅满足一般的观光活动,而更多希望欣赏和了解景点的历史文化以及风土人情;还有一些旅游者,更希望在旅游中能融入到当地的民俗中,了解当地的民俗文化。因此,一些以休闲、度假行驶的文化旅游产品,也成为旅游市场的热点。为此,地方在开发旅游资源上,应该注重文化旅游类资源产品的研发,这样才能拓展市场,满足旅游者的需要。为了更好把地方资源转化为文化旅游产品,当地旅游部门应该针对旅游市场的特点,整合当地资源来设计文化旅游产品。因为游客的需求是各有千秋的,有的是观赏性的,有的是娱乐性的,有的是学习性的等等。面对市场上的这些需要,旅游部门应该整合城市的多文化资源,设计能够满足旅游需求的文化旅游产品。在旅游产品的设计上,应该深挖掘产品的文化内涵。因为文化具有地域性的特点,所以旅游产品应该强化和突出地区文化的特点。同时,在地域文化资源开发上,应该注重,突出本地优势和特色,切忌模仿照办。事实证明,一些令游客在大同小异景点之间奔波的旅游项目,已被人们厌烦和抛弃。因此,文化旅游产品应该具备有鲜明的主题。为了达到这个目标,旅游项目上从景点开发到设施建设,以及景点服务人员的穿着和素质,都应该表现城市文化的主题。为了开发有形的物质文化资源,应该不断丰富和发展旅游资源的文化内涵,这样才能不断为旅游活动增加活力,不断吸引游客的前来。面对一些无形的旅游文化资源,可以深挖掘文化的内涵,营造旅游活动氛围,使文化的内涵通过旅游设施和旅游活动体现出来,让游客真切感受到其中的文化品位。在本地资源开发为文化旅游产品上,应该遵循文化保护原则,这样才能保证文化旅游产品的可持续发展。因为对本地资源的开发,必然会对当地居民或者文化资源赖以生存的条件和环境造成影响,使原来文化赖以生存的基础丧失,从而失去了文化的真实性。所以,在开发本地资源,转化为文化旅游产品上,不能破坏文化赖以生存的环境和文化本身;应该加大对非物质文化遗产的保护,采取手段保护原先文化的形态,不能使本地文化被外来文化所异化。文化旅游资源的开发,涉及到当地居民和许多人士的切身利益。为了更好发展文化旅游产品,应该开展文化旅游的认知教育。为此, 应该取得当地居民和广大群众的理解;而且需要动员社会各界各层的人士,大力宣传和积极参与文化旅游产品的宣传,把文化旅游认知教育融入到旅游知识普及和宣传活动中。这样才能塑造优秀的旅游文化氛围,促进文化资源的保护和开发。
三、发挥政府的开发资源之主导作用
旅游地产策划范文2
关键词：旅游体验 湿地 产品开发
国外主要从管理学和市场营销学视角研究体验式旅游，尚处于初步阶段，而国内旅游体验的研究主要体现在两个方面：一方面是从《体验经济》一书出发，从经济学、管理学视角探索旅游体验，另一方面则主要从“旅游本质”研究旅游体验的基本理论框架[1]。
湿地生态系统与陆地生态系统、海洋生态系统并列为全球三大生态系统，是连接海洋与陆地生态系统的纽带[2]。目前我国湿地旅游的发展现状是以生态旅游为主，强调资源的稀缺性；目标市场以“小众市场”为主，强调产品的学习与科研价值；但是，旅游产品内容匮乏，形式较为单一，本文正是以此为切入点，对湿地旅游产品从体验的角度进行重新开发策划。
1.湿地旅游体验型产品开发思路
旅游开发的基础是旅游资源，但是以资源为导向的开发已经成为过去，尤其进入体验经济时代，各种各样体验型产品也是应运而生。因此，湿地旅游体验型产品开发的总体思路是：以保护湿地资源为基础，以游客体验为核心。
1.1以保护湿地资源为基础
毫无疑问，湿地丰富的生物种群多样性，秀丽怡人的自然环境为旅游开发提供了优越的条件，然而湿地又是脆弱的，若开发不当，则会带来不可弥补的损失。因此，我们在湿地旅游产品开发过程当中，资源的保护也成为了不得不考虑的因素。湿地旅游开发应该以多样生物系统为基础，以多彩景观环境为背景，以多元游憩方式为依托，以多元收益方式为理念，以多重社会经济效应为目标的开发模式，最终要形成人与自然和谐共生的可持续发展模式。
1.2以游客体验为核心
约瑟夫・派恩和詹姆斯・吉尔摩在其流布甚广的《体验经济》一书中，提出了一个描述体验内容的分析框架，他们将体验分为四种类型：娱乐体验、教育体验、遁世体验和审美体验，简称“4E”。然而在谢彦君的著作《旅游体验研究》中，他则认为简单地对旅游体验从内容上进行上述分类似乎还不能完全遵从派恩等人的意见。因此，他将旅游体验分为审美体验，补偿体验，遁世体验，极端体验和认知体验。这种分类也充分考虑到了马斯洛的需求层次理论当中所体现的思想[3]。
1.2.1审美体验
审美体验（包括旅游审美体验）是一种外向活动与内向活动同时进行的活动，先对事物外部形态和特性予以注意并感知，然后又转回到人类内部心理世界，外部与内部在多次回返中达到同形，最后使内在情感达到调整、梳理、和谐，产生出愉快的情感享受。这就是审美愉悦的体验过程，它是一种摆脱了利害感和功利性的特殊心理过程[3]。湿地旅游产品开发应该将湿地旅游资源的外在感觉冲击与游客内在体验因子结合起来，将湿地独有的豁达和原始的自然状态挖掘出来以供游客体验。
1.2.2补偿体验
这种补偿可能是个人情感方面的，也可能是身体机能方面的，或者是人际关系方面的，还可能是环境认知方面的。人们寄希望于通过旅游体验来补偿自我的生理和心理的匮缺，实现人体、人格和人性的平衡[3]。因此湿地旅游体验型旅游产品的开发中应该注重对大自然的挖掘，让游客置身于原始和清新的环境中，使其机体得到休息和调整，补偿缺失，回归本原。同时，通过一些项目的设计可以一方面让游客体验孤独的美好，也可以借助与人接触和积极交往的努力，在旅游世界中重新建立自己新的群体关系和社会地位，找到归属和认同。
1.2.3遁世体验
遁世体验在很大程度上是对生活世界的一种逃避。生活世界的性质和特征，往往以遁世体验的动力形式而呈现出来[3]。李白诗云：“人生在世不称意，明朝散发弄扁舟。”在世俗世界生活的人，为俗务羁绊，为衣食拖累，为常情困扰，终不得恣情任性，放纵形骸。于是，人们便萌生了逃逸于现实，沉湎于另类世界的渴望。这便是遁世体验的人性基础。人们可以在美丽，悠闲。安静的湿地环境中获得一份轻松，宁静，温馨的体验，也可以体验田园生活，从而使旅游者在相对淳朴的人际关系中放松自我，在恬淡、与平常生活相隔绝的田园世界中把自己从日常的紧张状态中解脱出来，从而获得解脱后的舒畅和愉悦。
1.2.4极端体验
极端体验，顾名思义，是一种对常规体验的否定和挑战。极端体验注重的是对生命本性的超越和张扬，是对规训社会的反叛，是为了追求一种解除个体化束缚、复归原始自然的体验[3]。如今社会很多年轻人倍感压抑，他们需要不断地挑战自我，在超越心理障碍和克服困难时体验到成就感和胜利感，从而使机体和精神达到前所未有的释放[4]。
1.2.5认知体验
认知是一种思想过程或者认识才能，包括意识、感知、推理和判断诸方面，或通过感知、推理或直觉而知道的事物。由此可见，认知体验实际上是一个感知、知觉、意识和推理并最终形成认识判断这样一个知识获得的体验过程[3]。这里所说的知识可以广义地分为三类，即关于自我的知识，关于世界（物质环境和其他人）的知识，关于存在的知识。湿地旅游可以通过对当地一些文化的发掘而设计出一系列体验型旅游产品，使旅游者在参观体验湿地的过程中，获得知识，在情感和思想上受到教育。
2.黑龙江七星河湿地旅游体验型旅游产品开发策划
2.1黑龙江七星河湿地旅游产品开发的现状
目前，七星河湿地旅游的产品开发还处于初级阶段，仅有观光、划船、观鸟等旅游项目，而且一些观光设施尚在建设之中，夜间活动项目为空白。总体来说，产品单一，内容单调，特色不鲜明、参与性和体验性都比较差。年游客量在7000人次左右，重游率低。
2.2黑龙江七星河湿地旅游体验型旅游产品开发总体思路
黑龙江省湿地资源丰富，湿地开发的旅游产品也是互相雷同，没有特色。所以七星河要想众多资源相似的竞争者中脱颖而出，唯有靠出奇制胜，而这个奇就是体现在“体验型旅游产品”的设计上。因此黑龙江七星河湿地旅游体验型旅游产品开发总体思路是以保护湿地资源为基础，从旅游体验的五种类型出发，将满足这些体验的体验型旅游项目落实到空间当中。
2.3黑龙江七星河湿地旅游体验型旅游产品开发设计
2.3.1审美体验型旅游产品
*七星河环堤绿色观光游
湿地内河流纵横，滩水浩淼，鱼翔浅底，水鸟翻飞，碧草连天，一派“苇荡连天碧，水鸟漫云空”的景象，还有“星河浴日”“地河蜃楼”景观,堪称生态观光旅游的精品。保护区内不允许机动车驶入，游客可以选择徒步和游船两种方式进行游览。游船也可以分为脚踏式和划桨式的，环绕堤坝，在阳光中享受和各种鸟类的亲密接触，探寻藏在芦苇荡中的故事和秘密。
*湿地之夜
湿地之夜分为两个项目，分为星空计划和天籁之音。星空计划是在夜晚的时候，指导游客去观察美丽的星空，通过生动有趣的讲解和说明，让游客体验到湿地夜晚的美丽夜空繁星的灿烂。在游客休息平台或者节点，安装一些感应器，当游客走过的时候会自动发出大自然的声音，如：青蛙的叫声，蝉鸣声等，让游客在寂静的湿地之夜，细细品味这些无尽的，人类即将失去或者已经失去的天籁之音。
2.3.2补偿体验型旅游产品
*湿地生态营
开辟出一块特色露营地，做成首屈一指的郊野体验项目。营地可以分为自驾车营地，帐篷露营地，还有一系列的旅馆营地，比如：木桶小屋，管道小屋，漂浮小屋，和仿照各种动物的家建造的树屋。除此之外，还可以建造一些野趣木屋，水晶营帐等。这些公共服务和活动区不但可以吸引更多的旅游者来体验，还可以延长游客停留时间。游客也可以在这些原始和新奇的环境中，调整机体，补偿缺失，并且在与他人接触和交往中获得情感方面或者人际关系方面的补偿体验。
*小脚丫丈量大世界
在景区现有的资源基础上，修建一些木栈道，供人们在广阔的自然中体验徒步的乐趣。栈道的材质要与自然相互协调和搭配，长度分为5公里和10公里。5公里的栈道是专门为亲子市场所设计，父母可以带着孩子在大自然的怀抱里，呼吸着新鲜空气，用小脚丫，丈量着大世界。在休息的平台或节点处，有一些互动式的解说牌，让孩子在锻炼身体和意志力的同时增加知识。
*湿地卫士俱乐部
让参与者体验保卫湿地的一天生活，包括巡逻，清理垃圾以及监测等工作。可以使游客，尤其是儿童及青少年，在体验过程中了解更多关于湿地保护的知识，更重要的是，由此培养的责任感和主人翁的精神，不但加深了游客的体验，更有利于湿地保护的宣传。
2.3.3遁世体验型旅游产品
*开荒生活体验
曾经的北大荒，如今变成了北大仓。这是当时上山下乡的知青们的功劳，而且现在很多知青会带着自己的后代来这里忆苦思甜。建议在这里开辟出一块以北大荒文化为主题的生活区，让游客在这里体验当时开荒的苦和甜，通过当时生活物品以及农具的陈设和农活的体验，让经历过开荒的游客身临其境，仿佛穿越到开荒的年代，让未经历过的游客在体验中学习到这种文化，从而在思想上受到教育。
*东北人家风情游
随着城市化的推进，很多东北特有的元素逐渐淡出人们的视线，但是无论时光怎么变迁，一些事物仿佛是符号一般，无声地诉说着东北的一切，比如：大红棉袄，罐头瓶里的洋蜡头等。在这里，游客可以欣赏到原汁原味的东北风情，可以重新找回那些曾经失去的时光，使自己从日常的紧张状态中解脱出来。
*湿地船街
用船在湿地的水面上搭建一个漂浮的市场，游客不但可以体验这种与往日不同的购物环境，还可以在市场上买到当地特色农副产品。这种船街的设计不但可以给游客打造出非同寻常的购物体验，还可以解决当地农民的就业问题。
2.3.4极端体验型旅游产品
*暴走徒的天堂
10公里的木栈道是为徒步爱好者设计，其中有一段还要设计成泥泞的路段，增加游客徒步的难度。同时，在休息平台和节点处会设置一些互动式解说牌，以与游客对话的口吻来传达一些徒步和拥抱大自然的好处。在这里，游客可以亲近自然，享受阳光，挑战自我，尤其是在泥泞路段，更是对游客意志的一种挑战。
*湿地探险游
在湿地的森林里建造一个迷宫，可以供游客在这里穿越，感受千奇百怪的森林景观，也可以在这里享受阳光和难得的“森林浴”。或者在芦苇荡中建造一个迷宫，游客可以撑船在芦苇荡中探险，游客的体验会随着这种难度的增加而加深。
2.3.5认知体验型旅游产品
*动物眼睛看世界
在休息平台或者游客中心里，游客可以通过高科技手段模拟通过动物的眼睛来观察大千世界，在体验大自然的同时，通过不同的视角来观赏世界，也是对动物的进一步学习和了解。
*湿地里的建筑师
在一些动物的“家”门口，采用实体展示或者解说的方式，向游客朋友介绍各种动物是如何打造自己的小家，以及他们的家都有哪些功能。将这些隐藏在湿地中的建筑大师的作品一一呈现在游客面前，使游客在游玩的同时，学习一些有趣的自然知识，对大自然多一份了解，多一份热爱。
*湿地观鸟
对目前已经建成的观鸟设施进行改造，从外观上更加隐蔽和贴近自然。而内部设施则是非常健全的。游客可从相应的图谱来一一了解和认识这里的鸟类。并且有相应的设施可以模拟各种鸟类的叫声，让游客的体验加深。也建议做一些模拟不同鸟类嘴部的模型，让游客从视觉，听觉甚至是触觉等方面全方位地来体验学习关于鸟类的知识。
参考文献：
[1] 李萍，许春晓.旅游体验研究综述[J]. 北京第二外国语学院学报（旅游版）,2007(7)
[2]唐代剑，何玮.国内外湿地旅游保护・开发经验及发展态势研究[J].安徽农业科学, 2009.37(31)
[3]谢彦君.旅游体验研究――一种现象学的视角[M]. 南开大学出版社，2005,123-124
[4] 罗信远.乡村旅游体验性旅游产品开发策划一一以武汉市城郊乡村为例[J].管理百业2010（4）
作者简介：
旅游地产策划范文3
【关键词】休闲旅游；主题定位；开发经营
1 前言
休闲旅游地产主题定位，就是开发商和投资商在综合考虑旅游资源的各项要素的基础上，计划向市场推出的主题产品和特色产品。在国内早期的旅游规划中，往往以产品定位代替形象定位，严重混淆了二者的市场价值，更有甚者，为了降低开发成本，不做形象定位，这无疑给自己的市场推广埋下了祸根。
将产品特色定位与形象定位相比较，就可以看出，两者之间还是有些差别的。它们恰似一枚硬币的两面，产品特色定位关注策划项目的具体内容，而形象定位关注的是策划项目在游客心目中的形象；产品特色定位讲究实际，而形象定位要求具有艺术感染力；产品特色定位指导开发者或项目的提供方的开发内容开发方式，形象定位讲求如何通过打动人心来打动市场。可以说，二者相辅相成，缺一不可，它们分别从旅游活动和市场营销两个方面对策划进行了界定。
同时，旅游地形象定位又需要建立在产品特色定位的基础上，如果缺乏特色产品，形象就成了空中楼阁，无所依托。因此，可以这样认为，产品特色是形象定位的基石，而形象定位是产品特色的艺术表现。两者只有完美结合，才能在众多休闲旅游地产的竞争中占领制高点。
2 主题定位与开发原则
休闲旅游地产有别于一般居住地产，居住地产的宗旨是为了让人们感受到生活的便捷，交通的便利，生活配套设施的一应俱全，而休闲旅游地产是为了让人们享受独一无二的休闲时光和欣赏平时生活中无法触及的自然美景，它的定位与开发密切相关，直接关系到投资者的利润回报。如果在投资前期，没有结合休闲旅游地产自身环境的优势，准确的目标群体定位以及高质量的媒体宣传，都不能称之为一个完美的开发方案。当然，这其中有几个原则需要开发者和投资者共同把握。
2.1 产品品质追随景观品质的原则：产品品质不应过高于所在区域的景观品质。如果开发地产的周围环境景观平淡无奇，而采用高档的建筑原材料，难免显得有些突兀，不但不能吸引高端目标群体，还容易造成喧宾夺主的错觉，这对于休闲旅游的地产开发是不合适的。海南三亚就是成功地运用这个原则，在短短几年内以海滩景观为依托，打造出了属于自己的品牌，这点有别于广西滨海生态旅游区，广西是西部开发中唯一有海岸线的省份，并且和海南毗邻，一水之隔，地理优势相比较的话也不在其之下，如能好好利用这一资源优势，必将对全省的旅游业形成以点带面的良好示范作用，但是它没有利用自己的资源优势打造自己的形象，理所当然它的休闲旅游地产开发也就无法和海南媲美。
2.2 产品特色追随景观特色的原则：产品特色应与景区景观特色相呼应，在景区景观特色的基础上进行发挥。南方相对北方来说水多山少，那么就应利用水这个自然景观大做文章，配合强大的媒体宣传，营造出属于沿海特有风格的海景别墅或人工岛屿文化，就显得人居与自然浑然一体，相得益彰。而不注重旅游地产的周边景观，挖空心思在旅游地产本身上面，最后可能导致景观和旅游地产的风格格格不入，甚至相背离，如此一来，旅游地产的资源就会白白浪费，产品价值也会大打折扣。
2.3 产品休闲功能大于居住功能的原则：通常，旅游地产远离城市中心，环境优美，是休闲养生的绝佳场所，因此在这些休闲旅游的去处，整体功能布局要以休闲为主，以此为基础，定义客户、产品和消费水准。不管开发商还是投资商要明白，休闲旅游地产是提供给那些需要短期休憩、养生的人群的，而不是长期居住，各种配套设施的配置也要遵循这个原则，处处体现出休闲的气氛和情调来，而不是让人们感受到有一种回家的感觉，主题定位的偏离会导致经营策略的失效，所以主题一定要牢牢把握。
2.4 因地制宜的原则：旅游地产的打造不能偏离景区的整体景观风格和文化风格。如果在沿海的休闲旅游去处，不能很好以当地特色资源为开发重点，而想盲目模仿内陆山景比较丰富的旅游去处的风格，无异蛾扑火，比如广西桂林的旅游地产开发要是模仿四川九寨沟的经营模式，试想，它会有多长久的生命力？所以有句俗话叫作“靠山吃山，靠水吃水”说得就是这个道理。其次，广西与东南亚的黄金水道“马六甲海峡”有着良好的地理位置优势，各国游客几乎在亚洲之行中都会途经此地，利用这个特点可以加大宣传力度，迎合外来人士的审美走向，积极打造有着鲜明自己特色的旅游景观，创造可观的经济效益。
2.5 客群定位中高端原则：众所周知，休闲旅游地产的目标客群是收入在中高档次及以上的人群，中底层收入群体没有经济能力支撑这一产业，可以说，休闲旅游地产，尤其是独具特色的旅游地产产品，是一种名副其实的奢侈品，是一种具备了稀缺性、艺术性、高价格的特殊产品，面对的客群有它自己的特点。不能依靠大众消费群体，这毕竟不是普通的消费场所，它有别与大众旅游去处的市场定位，在某种程度上面对的客群近乎有些单一，但我们是想通过优质的景观以及出众的服务赢得他们的好感，为我们带来稳定的客群。
2.6 景观与产品的特色加分原则：这一原则主要适用于项目定价，有特色的旅游地产项目能够提供同品质住宅产品无法提供的元素，如景区木屋别墅能提供无可比拟的居住体验，而海底酒店、高品质风格建筑群同样有这样的功效。这类产品，因其能够提供独特的生活体验，在定价方面自然高于同区域同档次的其它消费去处。产品特色是吸引客群的一大法宝，没有独特的景观元素，只依赖于出众的服务是不可能在价格定位上有巨大优势的。正是由于在这里，客群能够体会到独一无二的视觉或感觉享受，因此消费比其它休闲旅游去处高也就理所当然。
2.7 品质敏感度高于价格敏感度原则：旅游地产项目，尤其是特色旅游地产，价格的上限并不明显，但品质的下限却非常明显，以合理的投资回报率为前提，产品品质的波动带来的正负面影响均大于价格波动。对于特定客群来说，价格高低也许并不影响他们对休闲旅游去处的兴趣，可是一旦休闲旅游去处的品质下降，让他们再有无法体验到曾经独一无二的精神乐趣，就等于客观上宣告了这些休闲旅游去处的“破产”，我们只有不断加强经营环节，无论如何不能让其品质出现下滑，才是保证我们在休闲旅游地产业胜出的关键。
2.8 窄众客群、产品细分原则：特色旅游地产项目，面向的客群是窄众群体。除了要求具备一定的经济条件，还要求对产品特色的认同，加上宣传力度、区域交通等因素影响，也会让目标客群进一步缩小。如同一些人对某种品牌的忠诚，虽然产品的客群不大，但喜欢这种产品的却能快速成交。目前无论是快销品还是奢侈品，客户细分进而产品细分，已成必然趋势，特色旅游地产实际上就是一种产品的细分。只有对消费客群的兴趣和习惯精确把握的基础上，才能对以前的经营策略进行适当调整，适应不断变化的形势需求，追求客群的心理认可，不断提升品牌形象。
3 总论
综合以上分析与判断，特色旅游地产通过对景观和产品的特色挖掘，将休闲旅游地产进一步细分，形成市场针对性明确性的产品，通过对产品品质的严格打造，大大增加了投资回报率，并因其准确的定位，在市场某一领域占据绝对优势，实现顺利营销。
然而，产品与景观是相辅相成的，产品品质的打造必须参照其所处的区域景观大环境。在品质不高的景区打造高端产品，不仅会浪费前期巨额的投资，还会在营销中面临两难境地，反之，在品质很高的景区，打造低端产品，也会面临定位与营销的双重失败。不但无法进行市场和主题的明确定位，最终也无法保证能够收回投资成本，更不要说盈利了。
特色休闲旅游地产的消费行为，感性成分大于理性成分，所以在景观规划中，在产品设计中，甚至在营销过程中，气氛或感觉的营造必不可少，好的气氛是可以给旅游资源添加印象分的，如果能够将文化元素融入其中，让人在欣赏景观的同时感受到文化氛围的熏陶，则将能取得事半功倍的效果。
参考文献
[1]杨振之.旅游资源开发与规划.成都：四川大学出版社，2003
[2]张伟强.旅游资源开发与管理.广州：华南理工大学出版社，2005
旅游地产策划范文4
一、旅游地产投资面临的主要风险
任何投资行为都存在一定风险，旅游地产投资不仅具备一般投资风险，还需要面临更多其他形式的风险，具体来说：
（一）决策失误
就本质来说，旅游地产是战略性投资，前期投入较大，回收期相对较长，因此风险影响因素具有复杂性。一般来说，该行业对投资者要求较高，投资者必须要具备一定的经济实力，才能够更好地参与运营，否则一旦出现资金链断裂，将直接使企业陷入困境。决策失误主要体现在市场预期、环境及方式三个方面，其中市场预期受目标群体的接受度等影响，而投资环境则受政府政策等因素的影响。投资决策是一个综合过程，企业管理者需要充分考虑多方面影响因素，进行项目可行性分析，避免因考虑不周而引发的一系列风险。
（二）选择风险
地理位置、交通条件不同，会给旅游地产投资带来地段选择风险。如地产对自然环境要求较高，旅游地产除了要关注一般地产需要关注的要点，还需要选择独特的自然环境，吸引更多游客，要始终坚持保护生态环境第一，旅游开发第二的经营理念，不能够因为过度不当开发而对周边生态环境产生破坏性的消极影响。同时旅游地产对环境变化较为敏感，环境是旅游地产持续发展主要因素，只有实现对生态环境的合理保护，才能够增强游客的第一印象，形成二次消费，并做好口碑宣传。如果在经营管理过程中，旅游地产依靠的景区长期超负荷承载了无法承载的客流，势必会对环境造成生态环境的破坏，促使旅游地产投资面临更大的风险。
（三）经营管理专门人才短缺或管理不善
不同于一般地产，旅游地产特点具有其特殊性，如承载力不同，旅游地产在满足基本居住需求的同时，还体现旅游观光休闲度假的特点；另外，针对消费需求，旅游地产不但吸引养老、度假人群关注，还会吸引专业地产投资者，进一步扩大了目标群体范围。旅游地产自概念策划、设计规划等方面都会对投资者提出较高要求，其中最为关键的就是运营管理方面，需要既懂得旅游知识、地产知识又擅长经营管理的复合型人才，才能够为旅游地产持续健康运营奠定坚实的基础，但是人才市场上，这种复合型人才少之又少，进一步增加了旅游地产的经营管理风险。
二、规避风险的有效措施
（一）重视可行性调查
市场调查作为旅游地产投资的首要环节，其落实效果好坏直接决定投资成功与否。为了能够全面、系统预估风险，在投资前应积极开展可行性调查，减少不确定因素对投资产生的消极影响。具体来说，应明确区域规划及定位，并充分考察风景区辐射区域的产业发展现状。同时深入调查交通等相关配套设施完善程度，然后确定目标市场[2]。在此过程中，只有选择科学的项目区位、融资方式，才能够为旅游地产项目运营奠定坚实的基础，从根本上避免潜在风险产生的损失。如我们可以充分利用总成本与销售量、利润三者之间的线性关系，运用本量利分析法对旅游地产项目进行盈亏平衡分析，实现对项目方案的估算，重视对项目投资的可行性分析，不仅能够帮助我们有效规避风险，还能够尽可能提高旅游地产经济效益。
（二）采取多元方法分散风险
首先，规范和强化旅游地产投资项目管理。在招投标环节，投资者应与较高资质的建设单位建立合作关系，将建设工期、清单报价等标准制定出来，不仅能够有效缩短工期，还能够提高施工有效性，更好地控制好项目开发成本。另外，选择优质的设计单位与施工单位，协调各项工作正常有序开展。在旅游地产项目开发过程中，我们应严格控制各个开发环节，落实好事前、事中及事后全过程管理，从多方面多角度实现对旅游地产建设项目的全面监督和控制。
其次，为了能够最大程度上降低旅游地产投资风险，可以同时对多个项目进行投资，实现对风险的分流处理，减少由于一个项目的失败而使投资者承受整体更大的打击。
最后，旅游地产开发企业应综合考虑各方面影响因素，构建一个健全、完善的风险管理控制机制，为开发项目持续健康运行提供强大支持。
（三）提高经营管理水平
投资者应积极咨询专业酒店管理公司或管理咨询公司，为日后旅游地产项目发展指明发展方向，同时借鉴和学习国外先进的经营管理经验，兼顾对内培养与对外招聘两个方面，为企业输入更多复合型经营管理人才，提高经营管理有效性。为了能够提升经营效果，还应结合实际情况，针对主要目标群体，采取多元化运作方式，或者通过聘请专业营销公司营销业务，扩大自身影响力，树立良好的品牌信誉，通过良好的口碑实现吸引更多的消费者。
单纯依靠投资者自身力量是远远不够的，还应借助地方政府力量，充分挖掘项目提供的经营资源，探索多元化多角度投资经营管理模式为企业发展带来更多更广的新的经济增长点。
旅游地产策划范文5
关键词：旅游地产；发展现状；问题分析
中图分类号：F235文献标识码： A
一、旅游地产行业的现状
1.我国旅游地产呈现地理上的特色
在发达靠沿海城市如深圳，上海，北京等自然旅游资源相对贫乏，以打造主题公园等人造景观为依托发展旅游地产。在内地如西安，南京，杭州自然资源优势较强，依托本身的旅游资源，和已有的旅游形象打造主题旅游地产。
2.旅游地产是房地产业的新的转折点
目前涉及到旅游房地产开发的公司已有百余家，包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，这些企业由于投资资金相对充足，看到市场日趋成熟，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房产资金开始物色新的领域。外加旅游资源的稀缺性，旅游地产投资既可以获得增值收益，又可以带来的空间享受和消费功能，所以旅游投资市场潜力巨大。
3.休闲度假需求的增长
由于大众旅游消费时代的到来，随着市场经济的稳定繁荣发展，我国的人均可支配收入的大幅度增长，人们的生活水平有了大幅度的提高，这种提高不仅表现在物质生活质量的提高，也表现在物质需求向精神需求的转变。我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚，由于追求质量，更愿意选择在度假村中休养身心，
4.政府大力推动
政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展，把旅游作为战略支柱性产业，各地方政府在吸引大量投资，来开发当地旅游资源，带动经济发展，会给予优惠政策。国家更是重视国民休闲的发展，提出国民旅游休闲计划，也称国民休闲计划，就是通过制订有关扶持政策，采取各种激励措施，让广大人民群众切实享受到改革开放的成果，最大限度地调动全社会参与旅游休闲活动的积极性，满足人民群众日益增长的旅游休闲需要，使旅游休闲真正成为广大群众日常的生活方式和健康消费行为，进一步提升国民的生活质量。
二、旅游地产发展存在的问题
1.质量参差不齐，资源更加稀缺
旅游地产相对于传统地产来说对于环境和旅游资源的依赖性更强，旅游地产的开发过程就是对资源的一种分配过程，这些资源本身具有高度的稀缺性。目前，我国的很多旅游地产都是以一种粗放型的开发模式，导致了很多资源的浪费。这种粗放的开发模式给城市的品质、品格带来了很大的破坏。大部分旅游地产还是存在低质量开发的问题。在一些一线城市，资源甚至出现告罄现象。所以我们在发展旅游地产时候要保持理性，我们首要关注的是如何提高项目的质量，如果还是无节制的开发、利用自然资源，总有一天，这些资源会枯竭。
2.缺乏相关法律和理论支持
我国的旅游地产作为一个新兴产业，发展并不是很完善，很多有关旅游地产的行业政策、法律和理论知识在业界都存在很大的争论。与旅游地产有关的金融政策、法律也不够完善。没有完善的法律、法规来保障我们的市场，必定会产生一系列问题。例如，很多自然环境很好，土地资源充沛的地方是旅游地产的首选之地，然而这些地区往往是经济发展相对比较缓慢，地方政府为了增加经济收入，会给地产商开出优惠的条件，这时候地产商就会模糊概念，变相地开发房地产，由此来突破很多“限”字当头的政策。
3.消费观念有待转变
虽然很多开发商将旅游地产推向“平民化”，可是我国目前的市场还是集中在中高端市场，与普通大众的生活比较遥远。由于国人的超前意识并不强，消费者对于我国现有旅游地产的形式还不太了解，需要国人像一些西方国家那样将一辈子积蓄用来支付几十年的度假用房似乎还不太现实。随着经济的发展，中高端市场也越来越庞大，为发展旅游地产提供了前提。所以说社会己经形成了需求，但是作为产业的组织者和产品的供给者，现在还没有完全认识到这个需求，并没有将这些潜在的需求转化为实际的消费，而是拼命炒作概念，结果让市场越来越混乱。实现这种需求与消费的转化，关键在于培育完整的产业链。经营方式要不断创新，绝不能照搬照抄。
三、旅游地产发展问题的解决措施分析
1.深入把握当前政策环境
旅游房地产发展过程中必须要与宏观政策环境相适应，因为宏观政策不仅影响到该系项目开发的可能性，还将从消费层面影响到该项目的经济价值。以目前宏观政策环境为例，其中城镇化发展政策、城乡统筹政策、中央八项规定等都综合影响到旅游地产项目的开发。特别对于地产项目定位、使用价值设计方面产生着深远的影响。由此，地方政府有关部门和开发商都应在政策把握上下工夫。这里还需要说明，地方政府在政策提供上应遵循市场原则，而不能人为的建构起旅游地产项目来。
2.综合完善旅游地产定位
1)联系城乡的定位
无论是经典作家还是当前上层建筑，都十分重视建立起城市与乡村之间和谐的融合关系。在这一价值取向下，旅游地产项目应努力承担联系城市与乡村的桥梁作用。即，城市的消费群体到位于乡村的旅游地产项目中来消费，在放松了心灵的同时也带动了当地的关联产业发展。
2)保护乡土的定位
保护乡土包括保护村社的风土人情，以及当地的田野景象。这就要求，在旅游地产项目选址和建筑设计上应在不破坏当地自然环境的同时，并能融入到自然环境之中。不难理解，这将提升该项目的经济价值。
3.完善相关法律法规体系
在市场经济社会，完善的市场规则是市场良好的运转机制，它能给市场带来一个良性有序的发展。在我国政府发展旅游地产的过程中，应切实加快旅游地产市场的规范化进程。如果在旅游地产的发展过程中存在着各个市场主体法律地位不明确、无法可依等问题，就会引发诚信问题，这不仅会导致旅游地产行业形象受损，而且会引发整个社会的信用危机，从而导致经济整体滑坡。
4.开发旅游地产国际品牌
我国旅游地产的发展应是有中国特色的旅游地产的发展，大力发展以本土特色文化为主题的旅游地产项目和郊区度假为主题的旅游地产项目应是旅游地产业主要发展目标和方向之一。在其发展的过程中既要注重与国际接轨，又要保持本土特色。虽然目前我国现有的旅游地产大都是面向国内市场。但是随着我国经济文化水平的提高，人们的休闲需求增加，我国的旅游业将会有很大的发展前景，我们不仅要在国外市场上狠下功夫，更加需要吸引境外游客，把市场推向国际。同时，旅游地产的开发还应时刻把握对于国外的市场需求。旅游地产开发商在项目定位、规划方案、海外市场分析、海外市场营销策划等方面做认真细致的工作，增强旅游地产项目与国外市场的对接能力。
5.合理利用资源、保护环境
旅游地产项目对景区的资源依赖性大，因此景区资源的保护、与项目的协调的问题就显得尤为重要，在开发过程中完善现有的旅游景观，加强景区周围的配套设施建设。我国目前现有的粗放型开发模式对于自然资源的消耗很大，保护稀缺的自然资源势在必行，旅游地产行业也必须向集约型开发模式转化，以便合理、有效地利用有限的自然环境资源，以最小的代价得到最大的回报。政府和开发商之间应该建立起一个良性的互动关系，双方默契，做好统筹规划，使社会效益、环境效益及经济效益和谐统一。
综上所述，旅游地产作为一个新兴产业，近几十年来发展十分迅速，给我国现有的房地产市场注入了新鲜的血液，但是正因为其处于发展阶段，快速地发展带来了很多之前没有预料的问题，这些问题与传统地产市场中的问题存在不同。如果想通过旅游地产的发展来推动我国房地产业向更好的方向发展，我们还任重道远。
参考文献：
[1]朱锋.城市湿地旅游地产规划研究[D].扬州大学,2013.
旅游地产策划范文6
论文摘要：旅游房地产是由旅游业和房地产业交叉而产生的综合性学科。近年来，旅游房地产作为一种可以实现经济效益和生态资源可持续发展的创新经营模式，发展前景广阔。本文在此背景下分析了成都旅游房地产的发展现状及对策。
一、旅游房地产概述
1.旅游房地产概念。旅游房地产，是指以旅游景点、休闲度假、旅游商务、旅游住宅等产业为依托而进行的房地产开发项目，其开发模式与旅游业密切相关，常以景区或旅游接待作为其开发的功能，。旅游房地产是旅游与房地产两种行业以多种形式的结合，是旅游业与房地产业发展到一定阶段时出现的一种房地产业态。
2.旅游房地产分类。旅游房地产种类繁多，按照不同的分类标准可以划分为不同的类型。例如，按照物业形式可划分为：度假村、度假酒店、产权酒店、时权酒店、景区住宅、景观型房地产等；按照房地产项目在旅游景观中所承担的功能划分可分为：旅游景点房地产、旅游商务房地产、旅游度假房地产等。随着旅游房地产的发展，很多种旅游房地产存在交叉领域，并不能单纯地归属于哪种类型。
二、成都旅游房地产开发现状
目前成都市旅游房地产的开发热点主要有以下几种类型：
1.景观住宅。这类住宅多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源条件，提高居民生活质量。成都景观住宅的项目开发主要集中在郊区，以为客户提供假日休闲居住功能为主要目的，偏重于房产功能的第二居所为主。目前成都景观住宅项目开发有两种主要的形式：一部分是借景。靠着处于景区或其他吸引人气的场所附近，比如天下青城、锦里等；另一部分是项目自建旅游地，如荚蓉古城、国色天乡等，此种旅游地产地价相对更便宜，获利更丰厚，但风险也更大。
2.旅游观光休闲度假村。指发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有观光、餐饮、娱乐、住宿等多种功能的住宅项目。成都休闲度假村的开发最大的特色就是“农家乐”占主导地位。“农家乐”是近年来在成都市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点，以低廉的价格吸引市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式。农家乐作为成都市乡村度假村的主要形式，现状是规模小而分散，产品形式趋于雷同。
3.产权酒店。产权酒店即将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定对问段的免费居住权。成都的产权酒店仍基本属于新项目开发。有些采取了变相或不完全变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就会存在着短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。成都产权酒店的发展可仍存在投资陷阱等问题。
4.主题公园。主题公园是为了满足旅游者多样化休闲娱乐需求和选择而建造的一种具有创意性游园线索和策划性活动方式的现代旅游目的地形态。成都主题公园的代表项目主要有：成都华侨城、国色天乡、海洋极地世界、大溪谷。从目前已经亮相的项目来看，成都主题公园式的投资策略、盈利模式及开发思路都已经非常清晰。投资商一般是先修主题公园和配套商业，当公园环境出来后再开发住宅，然后利用主题公园的环境和资源提升住宅的品质和价格。
5. 主题街区。主题街区是具有特定的主体及核心吸引物，满足城市居民及旅游者的特定需求的一定的城市区域空间。主题街区一般都具有一定的文化内涵，利用文化的作用，使之具有强大的凝聚力。成都的仿古主题商业街主要有锦里、文殊坊、大慈寺片区商业街、宽窄巷子、金沙古蜀文化旅游街、水井坊酒街、熊猫文化一条街、青羊坊等。同时也有西式风格的特色商业街如铜梓林欧洲风情街、平安桥西式风情特色商业区等。
三、成都旅游房地产发展对策
1.树立正确的旅游房地产的观念。旅游业的发展与相关部门和行业的发展是一个互动的过程。旅游业的发展在带动和刺激相关部门和行业发展的同时，还依赖着相关部门和行业。成都市在旅游房地产发展的过程中，应将旅游房地产视为综合性产业，将其发展纳入到区域社会经济发展的总体之中。同时要把旅游房地产的开发作为城市建设和发展的组成部分，成立专门的旅游房地产管理部门，负责指导全市旅游房地产的开发和经营。同时房地产开发商应转变观念，正确看待旅游房地产。面对竞争激烈的市场，房地产业必须找到可以发展的结合空间，找出新的开发题材。
2.开发与原有旅游资源保护相得益彰。旅游开发的前提必须是加强对作为旅游业基础的旅游资源的保护，特别是对那些具有不可替代性的旅游资源的保护。旅游资源进行相关开发时，如措施不当，易遭受到不同程度的破坏。在资源遭受破坏后，有些资源如植被，经过相当长的时间，付出相当大的代价后，可以自然恢复，但有些资源，一经破坏便根本不可能恢复。比如说人文资源，即使重建，往往其历史价值已不复存在。因此，在进行旅游地产开发时，不能只顾眼前的经济利益，只注重开发不注重保护。
3.培养高素质的旅游房地产项目管理人才。成都旅游房地产的开发和旅游景区开发紧密相关，但旅游房地产的开发往往只关联房地产商。房地产开发商虽然熟悉房地产项目的开发与运作，但缺乏旅游业的相关专业知识，没有把其作为一种旅游产业来经营和管理，未能积极参与旅游规划。为了成都市旅游房地产的健康发展，要大力加强对人才的培养。培养目标主要为旅游房地产的管理人才、策划人才和营销人才
4.完善旅游房地产市场监管体系。要完善宏观的旅游房地产市场监管体系。就必须明确政府及旅游主管部门的职责，摆正其地位，将原来的政府部门全包全管改交为政企分开，宏观调控，权责明确“政府宏观监管调控，市场主导开发经营”的新模式。政府部门主要不是通过直接参与的方式，而是通过营造环境、创造条件、建立市场、规范秩序、加强监管等手段推动旅游业的发展。除了政府宏观监管和旅游主管部门的行业监管外，还应通过并发挥旅游证券金融体系、旅游者群体的反馈和能动作用来加强对旅游房地产市场的监管。
参考文献
［1］ 王赞强:旅游房地产初探[J].闽西职业大学学报，2001年04期
