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银行抵押贷款范文1
一、银行抵押担保业务中采用的传统担保方式
商业银行是独立法人，是企业，但它是以经营货币资金授信业务的特殊企业。它在经营管理的方式、方法上与一般的工商企业有很大不同。商业银行在经营管理上一般要遵循“三性”的经营方针，即盈利性、安全性和流动性。(1(商业银行是企业法人，以盈利性为主要目的，能否盈利直接关系到银行的生存和发展。银行资产的流动性体现在资产和负债两方面。资产的流动性是指银行持有的资产的变现能力，变现能力高的资产流动性就强。安全性是指银行的资产、收入、信誉等免遭损失的可靠性程度。它既体现在全部资产负债的总体经营上，也体现在每项个别业务上。安全性不仅关系到银行的盈利，而且关系到银行的存亡。事实证明，银行倒闭的一个很大原因就是因为安全性不高造成的。
在现阶段，我国商业银行利润的主要来源是其资产业务，而贷款业务至今仍然是商业银行最为重要的资产业务，贷款利息收入占商业银行收入的一半以上。同时，通过向客户发放贷款，银行可以加强与客户的联系，从而有助于商业银行其他业务的拓展。由此可见，贷款的安全性是多么地重要。那么，银行在贷款业务中如何来保证自己的债权不受影响呢?一般银行会采取贷款担保的方式，即由借款人提供财产担保获得银行的资金。随着市场信用日益受到人们的重视，担保的地位和作用日益重要，原有的担保法规范远远不能满足社会的需要。1995年6月我国颁布了《中华人民共和国担保法》，该法系统地规定了担保法的原则、担保的方式、担保的设立及担保权的行使等一列问题。根据该法，银行可以选择的担保方式有保证、抵押、质押、定金、留置等，实践中银行主要采用的是保证、抵押和质押。
随着市场经济的进一步发展，传统的担保方式越来越不能满足社会的需要。企业需要融资的规模越来越大，如大公司、大企业的技改项目、大型设备的引进、生产规模的扩大等都需要有大量的资金。在现有资金不足的情况下，只有通过融资渠道解决（其主要方式是申请银行贷款）。但银行也是一个盈利企业（已如前述），它必须注意自己资产的运行安全。如果采用传统方法在企业某个财产上设定抵押权或其他担保物权，担保能力是非常有限的，银行提供大额贷款的可能性就小。如何解决资金的迫切需求和担保能力的有限性的矛盾呢？这就需要采用新型的担保方式才能实现。英美法系国家采用的浮动担保方式和大陆法系采用的固定式财团抵押方式都能满足这个需求。日本民法则既有固定式的财团抵押权，50年代后又引进英美法系的浮动式财团抵押制度，因此它的规定是比较完善的。(((正是由于银行贷款业务中采用传统的担保方式已不能适应日益发展的市场经济的需要，在法律允许的范围内寻找适合的抵押担保方式就显得非常迫切。
二、特别抵押权中的财团抵押权
我国担保法中的抵押与民法上的抵押是不同的。根据立法和实务，我们可以把抵押权分为一般抵押权和特殊抵押权。特殊抵押权是指法律上有特别规定的在某一方面有一定特殊性的抵押权。有的学者是从标的物的性质、类别上去区分一般抵押权和特殊抵押权的。笔者认为我们不应从标的物的类别上去区分它们，因为在我国以不动产为抵押标的以及以其他财产为抵押标的现象都存在，我们不能说以不动产为标的物的抵押权为一般抵押权，而以动产为标的物的抵押权就是特殊抵押权。通常认为特殊抵押权一般包括共同抵押权、最高额抵押权、财团抵押权和所有人抵押权等。
银行抵押贷款范文2
城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素，它包括：1.人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；2.住房存量特征，包括住房价格波动率、住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；3.公共服务特征，包括接受公共住房支持的家庭比例、学校质量、治安状况和拆迁改造等；4.其它特征，包括单个贷款者收到的住房抵押贷款申请数量、经济增长率和产业分散化程度等。
城区特征或多或少以相同方式影响一个城区住房抵押贷款的风险。因此，商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，进而确定对该城区的住房抵押贷款决策(例如最低首付款比例和拒贷率)。
二、城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制
关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的研究主要有违约理论、理性歧视理论、信息外部性理论和内部信息效应理论。其中，违约理论可以解释哪些城区特征影响贷款风险；理性歧视理论主要解释商业银行根据城区特征进行贷款决策的合理性；信息外部性理论和内部信息效应理论解释城区特征对商业银行贷款决策的影响会导致中低收入城区的贷款供给不足。信息外部性理论与内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同：前者认为，当前住房交易提供的城区信息使该城区的所有贷款者受益；后者认为，单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益。
1.违约理论
住房抵押贷款违约理论有两种：支付能力理论和权益理论，分别解释被迫违约和理性违约。
支付能力理论的主要内容是：(1)当借款者无力支付月还款额时，违约发生。(2)影响借款者支付能力的因素有：触发事件(包括失业、离婚和疾病等)、融资来源(包括收入和储蓄等)、融资条款(包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值率以及其它负债)和其它(包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等)。
权益理论的主要内容是：(1)违约可视为住房抵押贷款所内含的看跌期权，即以不偿还住房抵押贷款余额为条件而卖出住房的期权；即使借款者有能力支付月还款额也可能在一定条件下执行看跌期权。(2)违约的必要条件是负权益(即住房价值小于贷款价值)，并且违约受交易成本和触发事件的影响。(3)负权益的影响因素包括初始贷款价值率、住房价格波动率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本；交易成本包括违约信用损失、寻找新住所的搜寻费用和搬迁费用等，它增加违约成本从而降低违约概率；触发事件包括失业、离婚和迁移等，它将多期最优违约决策提前到现在。
有关住房抵押贷款违约的研究成果是：城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素；城区失业率有助于解释违约率；城区中位家庭收入水平与违约率高度负相关，城区失业率和离婚率与违约率高度正相关。可见，住房价格波动率、失业率或离婚率高以及中位家庭收入低的城区违约风险大。
2.理性歧视理论
该理论的主要内容是：(1)在单个贷款申请者和单个住房特征难以准确获得的情况下，权衡收益和成本，贷款者根据贷款申请所属城区的特征判断违约风险更有利可图。(2)某些城区的违约风险比其它城区高，如果高于贷款者的最大可承受风险，来自这些城区的贷款申请会被拒绝；如果低于贷款者的最大可承受风险则会被批准，但同时被要求较高的首付款比例。(3)因为理性歧视是有利可图的，市场竞争不能使其消失。
这方面的研究成果表明，金融机构对低收入城区比对其它城区的拒贷率高，但在控制了城区风险之后，拒贷率的城区差别消失，这表明理性歧视是存在的。对住房价格波动率较大的城区，贷款者要求较高首付款比例的概率较大。
3.信息外部性理论
该理论的主要内容是：(1)一方面，住房估价的精确性与近期的城区住房交易规模正相关，与城区预期住房价格波动率负相关；另一方面，如果住房估价不精确，贷款者为降低违约风险会要求较高的首付款比例或者拒贷，导致住房销售难度加大；两个方面相互影响，产生了一个动态的信息外部性。(2)在一个外部冲击(例如住房交易税提高)下，如果住房交易规模下降得较小，则信息外部性作用较小，住房抵押贷款市场能恢复到初始的稳态均衡点；如果住房交易规模下降得足够大，则信息外部性作用会大到使该市场持续萎缩，甚至消失。(3)低收入城区的住房交易规模一般较小，而且首付款是对低收入家庭拥有住房所有权的一个重要门槛，所以信息外部性对低收入城区的影响较大。
有关学者经研究发现，住房交易规模与拒贷率显著负相关，表明信息外部性是存在的。
4.内部信息效应理论
该理论的主要内容是：(1)单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益，这些信息与该贷款者的抵押贷款业务规模正相关。(2)在低收入城区，购买住房的抵押贷款申请总量通常比较小，如果一个城区存在多个贷款者，可能没有任何一个有足够的业务规模以获得足够的城区信息，贷款风险或单位贷款成本会比较高，从而首付款比例或拒贷率也比较高。
有关学者研究发现，单个贷款者的住房抵押贷款业务规模与其拒贷率显著负相关，表明内部信息效应是存在的。内部信息效应在低收入城区比在中高收入城区大，可以解释中低收入城区之间1/4的拒贷率差别。
我们基于有关文献综述，发现城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制有三种：
(1)违约理论和理性歧视理论：城区预期住房价格波动率、城区中位家庭收入水平、城区离婚率或城区失业率违约风险首付款比例或拒贷率
(2)信息外部性理论：城区预期住房价格波动率或城区住房交易规模住房估价精确性违约风险首付款比例或拒贷率
(3)内部信息效应理论：单个贷款者收到的住房抵押贷款申请数量该贷款者获得的城区信息违约风险首付款比例或拒贷率
三、城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响现状
当前城区特征对我国商业银行住房抵押贷款决策的影响已经显现。一方面，使商业银行对不同城区规定不同的最低首付款比例，甚至对一些城区拒贷；另一方面，使中低收入城区的住房融资难度明显加大。
2004年一季度，杭州市萧山区许多新楼盘每平方米价格上涨1000元—2000元，受此影响，4月上旬，工行、农行、中行、建行的萧山区分支机构，全部暂停对该城区的住房抵押贷款业务。建行萧山区支行还对住房抵押贷款的评估作出了一些限制：如果之后恢复了住房抵押贷款业务，评估必须由本银行指定的几家房地产评估公司来做。
2004年下半年，上海多家银行在二手房抵押贷款方面出台了新的限制条件——城区和环线概念，停止了向奉贤、金山、南汇、川沙、崇明五个城区发放二手房抵押贷款；内环线以内的二手房抵押贷款首付款比例普遍增至3成，内外环之间的增至4成，外环线以外的增至5成。
2005年9月，中国农业银行总行下发《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》规定：二手房贷款业务的重点发展区域仅限于长三角、珠三角和环渤海经济圈直辖市、省会城市、地级城市及经济强县(市)。据统计，我国中西部所有城区的住房抵押贷款余额只占全国的23.9%，所占比例明显偏低。
另外，为防范金融风险，中国人民银行规定，从2006年6月1日起，个人住房抵押贷款首付款比例不得低于30%，但考虑到中低收入者的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行最低首付款比例20%的规定。然而，在实践中，商业银行对住房抵押贷款申请者普遍执行的最低首付款比例是30%或30%以上。
四、结论及建议
1.商业银行根据城区特征进行住房抵押贷款决策具有合理性。目前，我国个人信用查询系统处于起步阶段，尚不完善；住房估价技术的科学性、客观性较差，并且委托问题使房价高估的现象比较突出。这导致商业银行搜集单个贷款申请者特征和单个住房特征的成本高、准确性低。相对而言，城区特征的获取成本较低、较准确。城区预期住房价格波动率、中位家庭收入水平和住房交易规模等城区特征都显著影响住房抵押贷款违约率。所以，商业银行会根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，对违约风险较大的城区规定较高的最低首付款比例或者拒贷率较高。
2.商业银行应与品牌房地产中介公司和物业管理公司合作。目前我国已经有了一些品牌房地产中介公司和物业管理公司，它们在城区特征方面比商业银行具有信息优势，商业银行通过与其合作可以降低城区特征的信息搜集成本。
3.商业银行应密切关注城区住房价格波动率。城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素，一个城区的住房价格波动性越大，则住房估价的精确性越低，进而住房抵押贷款的风险越大。因此商业银行对该城区的贷款申请应该规定较高的最低首付款比例或者拒贷率。
银行抵押贷款范文3
关键词：商业银行；抵押；贷款；风险
中图分类号：F830 文献标识码： A 文章编号：1003－3890（2008）08－0096-02
房地产抵押贷款作为一种安全性、流动性、效益性的贷款方式，已经成为商业银行最为普遍的贷款方式。为了有效防范商业银行房地产抵押贷款风险，有效保护债权人的利益，探讨房地产抵押贷款的防范对策俞显重要。
一、以土地使用权作为抵押物的潜在法律风险
土地使用权抵押是房地产抵押贷款担保的一种形式。以土地使用权作为抵押物的法律潜在风险有二：
1. 《国有土地出让和转让暂行条例》第32条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”。正是基于此，银行往往认为地上建筑物、其他附着物无论是抵押设定前所建，还是抵押设定后所建，均应视为抵押物的一个组成部分。更有些银行随着其拥有设定抵押权的土地上建筑物增加而相应增加贷款金额。其实，根据《担保法》第55条规定，抵押合同签订后，土地上新增房屋不属于抵押物。
2. 银行设定抵押的土地使用权其取得的方式有三种，即划拨、出让、转让。国有划拨土地使用权是一类性质特殊的土地使用权，无偿划拨的土地不属于企业财产或国家授权经营管理的财产。为此，《城市房地产管理办法》第50规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，债权人处置房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人才能优先受偿。所以，商业银行以划拨土地使用权或者连同地上建筑物及其他附着物设定抵押权的，抵押权依法需要处分时，要从该土地所处分的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金，而不能追偿全部土地变卖价款。
二、以预售商品房和在建工程作为抵押物的潜在法律风险
预售商品房和在建工程抵押贷款的特点是：抵押物尚未形成，是正在建设或将要建设的商品房；购房人尚未完全付清购房款；从抵押物到成屋时间周期长。这些特点决定着预售商品房和在建工程抵押的风险显著高于成品物抵押。实际操作中有些发展商为了快速获得资金或出于其他目的，假按揭屡见不鲜，表现在：开发商套取资金的假按揭、不具备销售资格房子的假按揭、开发商恶意套取银行资金的零首付、返租式的假按揭等，这都对银行造成了潜在的
法律诉讼风险，鉴此，银行应予以重点防范。
三、以亏损企业房地产担保贷款的法律风险
银行在压缩不良贷款实践中，为了保全信贷资产，减少贷款损失，通常采取完善抵押担保手续的措施来达到保全银行债权的目的。但亏损企业由于长期资不抵债，无力偿还银行债务，也只能同意将企业财产包括房地产类资产作为抵押来应付银行的追讨行为。所以，银行就以前年度发放的贷款就企业财产补办抵押担保手续的情况时有发生。在这种保全银行资产的过程中，由于亏损企业处于朝不保夕的境地，可能走向破产，而国家对破产企业又有许多特殊的政策规定，因此，若债权银行掌握不好，不注意防范政策法律风险，有可能导致事与愿违，产生法律纠纷。
四、防范房地产抵押贷款法律风险的对策
（一）明确抵押物的法定范围
《城市房地产抵押管理办法》第8条规定，下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。此外，土地所有权、未经全部共有人书面同意抵押的房地产、法律禁止抵押的农村集体土地、违章建筑或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的房地产等，也不得抵押。
（二）规范土地使用权抵押操作
作为债权方，银行不宜接受国有划拨土地作为抵押物。必须以国有划拨土地作为抵押物的，应当扣除抵押土地价值中未来变卖需缴付的土地出让金份额，就其土地余值办理抵押贷款。
对于以亏损企业房地产的抵押贷款要实施抵押保全，应尽可能早地完善抵押担保手续，以免引起抵押无效的后果。《中华人民共和国企业破产法》第35条规定：人民法院受理破产案件前6个月至破产宣告之日的期间内，破产企业对原来没有财产担保的债务提供财产担保的行为无效。
以商品房抵押贷款的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。有营业期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限；以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限；以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
（三）以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限
国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定；以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。
Research on the Risk Guard of Commercial Bank's Real Estate Mortgage Loan
Ni Feng
（Sale department, Heei Branch of China Construction Bank, Shijiazhuang 050051, China）
银行抵押贷款范文4
【关键词】房屋抵押贷款总额；ARMA模型；组合模型；时间序列；预测
引言
作为08年全球经济危机根源，如今美国房地产业依然处于水深火热之中。自从2008年第二季度开始，美国全部银行的房屋抵押贷款总额持续下降，由679287 millions of dollars 到 545116 millions of dollars。银行的房屋抵押贷款总额除受房地产供求关系的影响，还受本国经济，失业率以及银行利率等因素的影响。由于自08年全球经济危机以来，美国经济持续低迷，民众整体购房需求受到较大打压，特别是失业率长期处于高位以及经济前景不确定性使一部分需求被抑制。抵押贷款银行家协会负责研究和经济学事务的副总裁迈克尔-弗拉坦托尼（Michael Fratantoni)称，住房所有人在抵押贷款还款方面逾期偿还的原因在于，失业问题使其还款能力受损。据美国劳工统计局（Bureau of Labor Statistics)公布的数据显示，美国失业率已经在18个月时间里持续维持在9%以上，这是自1983年以来维持时间最长的一次。本文利用美国全部银行房屋抵押贷款总额过去的变化规律建立ARMA模型，然后对未来两季度房屋抵押贷款总额的变化趋势预测。
一、实证分析
1.数据的选取
本文数据选自U.S. Bureau of Economic Analysis（bea.gov）中提供的从1990年第一季度到2011年第三季度共87个美国全部银行的房屋抵押贷款总额的季度时间序列数据，由于总额处于不断上升过程中，且波动幅度较小。粗劣观察数据不平稳，对数据取对数（取对数的好处在于：即可以将间距较大的数据转化为间距较小的数据，也便于后面的取差分），在对新变量进行平稳性检验。
2.模型建立
（1）平稳化处理
波动幅度依然较小，这是我们对美国全部银行房屋抵押贷款总额的序列特征有了初步的认识。美国全部银行房屋抵押贷款总额的对数是非平稳的，将难以通过已知信息把握非平稳时间序列的随机性。下面对银行房屋抵押贷款总额对数序列进行一阶差分，即银行房屋抵押贷款总额的增长率序列，新序列为平稳序列。
（2）单位根检验
上面只是对数据序列平稳性的直观判断，时间序列平稳性需要经过严格检验，否则，用非平稳经济时间序列建立经济模型就会出现虚假回归问题。对时间序列可利用自相关分析图判断时间序列的平稳性，但这种方法比较粗略，本文采用单位根检验法。
在95%的水平下通过t检验。结果显示：Y1序列是平稳的。
（3）时间序列模型的识别与参数估计
模型的算子表达式（B为后退算子）：
(1-0.857B)Yt=0.0127+(1+0.150B2-0.146B5-0.128B7-0.749B14)at
（4）模型的预测
利用上面增长率的ARMA模型对2011年第1季度到2011年第三季度进行预测，用YF表示增长量的预测值，通过计算，预测值和实际值的比较如表1：
预测值与实际值的绝对差异较小，说明预测效果较好。而预测相对差异的绝对值在1.5%范围内波动，与实际值偏差很小，预测是比较准确的。下面我们对未来两季度美国全部银行房屋抵押贷款总额进行预测。
二、组合模型的建立与预测
1.建立组合模型
有原始数据图可知，此模型需要建立相关的虚拟变量模型，通过观察图像，确立两个分段点。第一个为1994Q1，第二个为2008Q2。
模型的算子表达式（B为后退算子）：
Ut=268568.5+105018.8*D1+2316484*D2-7482.276*D1*T-28845.76*D2*T+142.9819*D1*T^2
2.残差项的模型建立
对残差进行单位根检验，结果如下：
t-Statistic Prob.*
Augmented Dickey-Fuller test statistic -3.202902 0.0017
Test critical values： 1% level -2.592452
5% level -1.944666
10% level -1.614261
采用逐步回归发得出残差模型为：
(1-1.49B)(1+0.725B2)et=(1-0.412B+0.27B3-0.152B8-0.195B10-0.749B13+0.279B14)at
3.残差项的模型诊断
时间序列模型的残差检验。利用残差相关性Q检验以及观察残差的自相关系数和偏自相关系数，可判断被估模型的残差序列是否为白噪声序列。若是白噪声，则接受选择的模型，否则，要重新进行模型识别、定阶、估计、检验。
经检验，该序列为白噪声序列，因此通过检验。
4.组合模型
我们在进行下列的预测时，采取的是分别进行预测，最后将两部分加总，再与实际值进行比较。在实际预测时，也是分开进行，再将结果加总，得到最后的预测值。
由于模型分为趋势项Ut和残差项Yt，组合模型为：
DKff=Ut+et
其中：Ut= Ut=268568.5+105018.8*D1+2316484*D2-7482.276*D1*T-28845.76*D2*T+142.9819*D1*T^2
(1-1.49B)(1+0.725B2)et=(1-0.412B+0.27B3-0.152B8-0.195B10-0.749B13+0.279B14)at
我们在进行下列的预测时，采取的是分别进行预测，最后将两部分加总，再与实际值进行比较。在实际预测时，也是分开进行，再将结果加总，得到最后的预测值。
5.组合模型的预测检验及预测
利用上面组合模型对某一时间段进行预测，我们用DKff表示美国全部银行房屋抵押贷款总额，对2011年第一季度至2011年第四季度的数值进行预测，通过计算，预测值与实际值的比较如表2：
三、结论
由组合模型和ARMA模型的预测数据对比可知，ARMA的平均相对误差为0.696%，组合模型的平均相对误差为1.061%，可知ARMA模型具有一定优势，因此在预测下一期的值时，我们采用ARMA模型更具说服力。
参考文献
[1]张晓峒.eviews使用指南与案例[M].北京:机械工业出版社,2007,2.
[2]王振龙.应用时间序列分析[M].北京:科学出版社,2007,5.
银行抵押贷款范文5
1、贷款额度：以个人住房抵押的，贷款额度最高不超过抵押物价值的70%；以个人商用房或商住两用房作抵押的，贷款额度最高不超过抵押物价值的60%。
2、贷款期限：个人房屋贷款的贷款期限最长不超过5年（含）。
3、贷款利率：按照中国人民银行同期同档次期限利率执行，可适当上下浮动。
（来源：文章屋网 ）
银行抵押贷款范文6
关键词：美国次贷危机 我国银行 启示
0 引言
次级抵押贷款，是指美国贷款机构面向收入水平不高因而信用程度也较差、出现违约概率较大的借款人提供的一种住房按揭贷款。次贷危机则是指一场发生在美国，因房地产和金融市场泡沫互动，导致次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。
1 次级抵押贷款危机的形成
在经历了从1991年到2000年长达10余年的经济较高增长后，美国经济步入衰退，联邦基金利率由2001年1月的6%锐减到2003年6月的1%，信贷成本的急剧降低使美国经济步入攀升轨道，与此同时在居者有其屋的政治理念下，美国成立了房利美、房迪美、吉利美三大政府支持抵押贷款机构，向投行出售mbs融资，帮助私人尤其是低收入人群购置住房，并为私人购买住房提供大量财政补贴。
2007年美国为私人购买住房提供的财政补贴预算额度
为了分散大量次级贷款可能引发的风险，美林、高盛等投行推出一种金融衍生品cdo，通过打包向对冲基金融资，转嫁风险。投行为了盈利又推出另一种产品cds，每年从cdo发行所得中抽出一部分资金向保险公司投保。同时普尔，穆迪等评级机构均又给予这些派生产品以3a评级，诱导人们及一些金融机构疯狂购买，使得原产品与其派生产品形成了一条环环相扣的债务链。
两年的超低利环境虽然保住了经济增长，但也造成劳动生产率增长速度放缓、美元持续走弱、能源和原材料价格趋升、通胀压力增大的资产泡沫。于是美联储从2004年起不断加息，加重了购房者的还贷负担，美国房地产价格在2006年上半年达到近年来高位后逐步下滑，数据来源：bloomberg.
由于次级房贷借款人不能按时还款，次贷违约率上升，次级房贷大比例地转化为坏帐。对冲基金大幅亏损，继而连累保险公司和贷款的银行，花旗、摩根相继巨额亏损报告，同时投资对冲基金的各大投行也纷纷亏损，随后股市大跌，无法偿还房贷的民众继续增多，最终导致美国次贷危机爆发。数据来源：bloomberg.
2 对我国银行业的影响
次级抵押贷款及由次级抵押贷款证券化而来的债务抵押债券（cdo）基本上分散在银行、资产管理公司、对冲基金、保险公司和养老基金5类金融机构中。数据来源：imf。
依据美国财政部数据，截止2006年6月，包括外汇管理局、商业银行等在内的中资金融机构持有1075亿美元美国按揭债券mbs，585亿美元美国公司债券。按照美国次按债券占住房按揭债券20%的平均比例，美联储估测因次贷危机造成次按债券的损失约10%，则仅次按mbs这一品种，中资金融机构就大约遭受了21.5亿美元的损失。另外，如果考虑中资金融机构购买、持有风险远甚于agency debt的公司债券中的abs及cdo，则中资金融机构因次贷危机造成的损失更大。数据来源：美国财政部。
事实上，中国投资于美国次级贷款的主要是工行、中行等几大国有商业银行，其中中国银行持有800亿左右美元的资产，较一般商业银行为多，然而该行已经处理了所有的次贷债务抵押证券，并为次贷投资计提了足够的准备金。再如工行，其在年报中披露07年末累计计提减值准备4亿美元，累计拨备金额超过07年末的浮亏金额3.57亿元，拨备覆盖率达到112%，推算看，4亿美元的减值准备约为该行07年净利812.56亿元的3.5%左右，并且并未持有与美国次级房贷相关的债务抵押债券。其他几大国有商业银行也是类似，再加上资本项目并未完全开放，游资的流入流出受到严格限制，国内金融市场相对比较封闭，内地主要股市、债市与汇市并未与国际同步，国内衍生品市场也未建立，次贷危机对我国银行业不会构成直接威胁。数据来源：各银行官方信息。
3 对我国银行业的启示
目前国内的住房抵押贷款主要还是优质贷款，没有美国的次级抵押贷款，更没有“零首付”的现象（相反，我国目前的首付比例已提高至30%，而且有进一步上调的可能），违约风险比较小，发生次贷危机的可能性同样较小。
但是根据国外的研究报告，住房抵押贷款违约率的上升要在贷款发放后的3~5年才会释放。而我国目前住房抵押贷款余额中的绝大部分是近两年新增的贷款，其违约率随着时间的推移仍有上升的可能。同样，我国央行自04年起的数次加息并提高存款准备金率也加大了违约风险发生的几率。而且我国抵押贷款证券化目前尚处于起步阶段，规模小，流通性低，风险又主要集中在银行体系，一旦违约率上升，银行体系所受到的冲击是不容小觑的。这就需要我国银行体系借鉴美国次债危机在贷款抵押、信用评级、监管体系、风险管理等领域的经验教训，从以下方面着手完善金融衍生机制，规范金融市场秩序：
3.1 加强金融机构审慎经营与风险监管 一些不考虑风险管理和不遵守审慎原则的银行业为了逐利而不惜降低借贷标准，由于房价的不断上涨而忽视了住房贷款的第一还款来源，也就是贷款人自身的偿付能力，通过利用表外工具避开监管者，结果对风险的低估和无视风险以及杠杆的大量使用造成资产急剧膨胀，发展到最后难以控制，遇到爆破点引发连锁反应，由次贷危机发展成次债危机，使大批投资者蒙受损失。从现在的情况来看，贷款公司和银行推出的一系列新产品，包括所谓的“零首付”“零文件”贷款等的确都是不审慎的。银行将这些贷款证券化，把风险从银行账本上转移到资本市场，风险本身并没有消失，而是为后来危机的爆发埋下了祸根。因此在金融自由化的进程中，我国更应当重视风险管理及内部控制，强化内控建设，提高贷款门槛，加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。
另外为了适应混业经营发展和金融业对外开放的需要，我国应当实行金融监管的专业化和功能化，完善、拓宽联网核查渠道，加强金融监管协调，防止出现监管重叠、监管遗漏空缺或不作为的现象发生，从分业监管逐步转向统一监管。可以考虑设立一个机构，不仅机构内人员可以监管银行从业人员及其业务流程，本机构人员之间也存在相互制约机制，每个人都可以检举他人的监管不作为，进而加强金融协调监管，解决目前金融领域存在的监管冲突、监管空白等问题。逐步建立起统一、高效、全方位的金融监管体制，不断完善金融监管措施和手段，更好地体现金融监管的动态效率和灵活性，确保金融体系稳健运行。
3.2 健全银行体系资产证券化与风险转移机制 美国的银行由于自己不持有风险资产，而是将贷款转手赚取手续费，规模经营成为主要模式。为了提高手续费收入，不惜降低信贷标准，而次贷借款人由于自身条件不具备拥有房屋的能力，所依赖的外部条件是房价的不断上涨以及低利率环境，但这两个外部因素又是最不确定的，而且可能同时走向反向。这显然不符合资产证券化将风险转移给愿意并有能力承担的投资者的初衷。因此证券化本身并非美国次贷市场危机的“罪魁祸首”，祸根在于在房地产市场持续繁荣的背景下，放贷机构为了追求高收益，向那些风险很高、还款能力比较差的借款人发放了高利率的次级抵押贷款。于是风险转移并未使风险降低，相反，由金融创新诱发的金融风险有时可能还更大，带来更严重的冲击。
尽管如此，我们并不能就此否认或抑制金融创新。近年来我国银行体系资产与负债期限结构不相匹配的问题不断显露，贷款长期化与存款短期化、贷款流动性降低与存款流动性增强两对矛盾并存，银行“短借长用”矛盾日益突出。不仅如此，我国商业银行信贷资产投向长期以来一直较为集中，由于创新工具的缺乏，商业银行只能被动持有信贷资产，信贷资产集中使银行体系信贷风险也难以有效分散。面对资本市场的发展、融资“脱媒”的加剧和信贷风险的集中难释，国内银行要着眼长远，不能因目前的流动性还很充足而滞缓资产证券化的发展，相反，要审慎的加速资产证券化进程，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者，以分散银行风险，改善银行流动性，优化银行资产负债匹置结构。 数据来源：中国人民银行
3.3 加强信息透明度 美国次贷市场存在着严重的信息不对称。新的金融产品的出现对市场来说是好消息，但有关次级房贷的大量真实信息存在于贷款公司和经纪公司，资产证券化以后，风险转移给了市场，信息并没有很好地传递给投资者，投资者本身的无知和设计与推销新产品的机构未能充分披露潜在风险，都在破坏着正在形成的市场。比如评级机构，95%的cdo评级未对包内资产做任何提示，表面看来都是3a级的债券，而包内主要是由垃圾债到次级抵押贷款组成的高风险资产。一旦次级贷款的借款人出现违约，资产池出现损失，次级债市场立即出现冷却。
同时，评级机构收取的费用主要来自资产抵押债券和cdo的卖家，而不是市场真正的投资人，因此存在内生性的、无法避免的利益冲突问题，导致评级机构对部分次级债的质量评估过于乐观。近年来，银监会一直提倡，资产证券化必须基于银行的优质资产，这无疑能够约束投资者的盲目投资，然而在某种层面上限制了金融衍生产品市场的发展。为了避免由于信息不对称等因素使得市场无法对所有的风险进行准确的识别和定价，我国应当加强行政审批和信息披露制度，还原市场的定价机制与投资者的合理认知，进而规范资本市场。
