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房地产设计范文1
中图分类号：S611文献标识码： A
前言
随着时代的发展和进步,在人民的生活开始富裕以后,更加对居住地舒适性和合理性有了更加高的要求。现在,人们在选择购置房产时,价格因素不再是百姓考虑的唯一因素,有时小区的环境因素甚至起到对其购买决定产生举足轻重的作用。由此可看出园林景观的设置成败将直接关系到房地产的受欢迎程度。优秀的园林景观设计方案需要有让人耳目一新的设计理念和十分合理化的布局以及满足住户需求等特点。只有这样才能建造最优质的房地产项目。 优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志,甚至可以成为一个品牌的形象。
一、景观设计的特点
景观设计须根据每个场所空间的不同，满足其功能需求，重视地域文化和人文文化的结合，因此房地产开发项目具有如下特点。
1、限制性
景观设计必须满足建筑规划指标相关条件，如：绿化率指标、消防车道、消防登高面、地面规划车位指标等。
2、复杂性
景观设计范围与建筑条件、室外管网存在很多交叉界面，须合理协调处理各专业之间的交叉才能保证景观设计的可行性。
3、针对性
景观设计对于房地产开发项目而言，必须具备针对性，如根据项目策划定位、客群特点及建筑产品特点进行针对性设计，才能让景观产品与项目特点保持较高的契合度。
4、独特性
室外景观是建筑的外衣，针对不同的场地特点、建筑空间及建筑风格，景观须有自己的特点，才能让其成为项目的亮点。
二、我国房地产景观设计的风格
1、具有中国地域特色的风格
在不远的将来, 中国东、西、南、北的地区差异性将更加明显, 城市景观同质化现象将被打破, 房地产景观设计将朝着具有中国地域特色的风格方向发展。由于大型房地产集团在全国开发项目, 其住宅产品在不同城市中大量地复制, 造成中国城市景观都大同小异, 同质化现象明显。当前, 很多楼盘都有复制拷贝的痕迹,比如很多城市都出现了西班牙风格、或称南加州风格的别墅, 如万科的兰乔圣菲系列, 上海有, 深圳、佛山、顺德有, 连沈阳和长春都有兰乔圣菲别墅区, 全国仿照这种风格的盘更是不计其数。上海有华润上海滩、南京有巴厘原墅,连武汉都有华润凤凰城, 还有很多笔者们没注意或者抄得走样的“巴厘岛”风情的楼盘。这样的风格就像一阵风, 在全国刮一阵, 不新鲜了就没有市场了, 这说明在设计上,照搬人家的东西是没有太多生命力的。因此, 中国将来下一批房地产的精品项目就是那些在项目中融入了创新的地域特色的楼盘。比如, 万科集团在研究新“ 土楼” 住宅的可行性和特色,用创新的语言来表达“ 土楼”的乡土文化。所以, 中国地大物博, 风格迥异, 民族的也是世界的。在每一个地方能做出原汁原味的地域风格, 并在此之上有所创新, 这就是立足于中国文化并创造当代中国的新风格。这些项目也必将成为下一批中国地产的精品项目。
2、以绿化配置为重点的景观风格
当前, 房地产景观风格大致有两种发展方向, 一种是以建筑空间语言和硬质景观为主的, 讲究轴线空间、直线条和大量硬景构筑物, 如恒大天下、绿洲系列等；一种是以绿化配置为重点的, 讲究堆坡造绿、曲线条和减少硬景, 如绿城集团的桂花城系列和金科集团的世界城、廊桥水乡系列。笔者认为, 将来的趋势应该是向以绿化配置为重点的方向发展, 不仅绿量增大, 而且绿化的品种、层次将会更加多样化, 后期的绿化养护也越来越重要, 植物长得越好, 楼盘的效果也会越好；由于硬质构筑物的材料会随着时间推移而老化变形, 需要投入大量成本进行翻修维护, 因此硬质构筑物的设计量会逐渐减少。当然，我们如何做到把房地产的营销效果和生态环保、可持续发展的理念结合起来并推广出去，这才是将来房地产景观重要的发展趋势[2]。
3、偏向于度假酒店的景观风格
由于度假酒店一般都处于个环境条件相当好的地理位置。如海边、山里等等。因此如何借景为酒店所用以及如何营造酒店内部独特的景观效果是度假酒店建造设计的重要内容，而这正是将来房地产开发可以学习和借鉴的方向。比如，广州侨鑫集团打造的从化侨鑫温泉会议中心，将流溪河江水，层峦叠峰的远山以及漫山遍野的茶园融为一体。高尔夫球场和度假酒店建筑巧妙地嵌于其中，形成一幅当代岭南唯美的“岭南山水”画。其意境远借山水，俯仰而现美景，应时令不同而景色变化，这就是借景的妙用。
4、平实朴实的景观风格
当前, 房地产景观的风格由于住宅开发项目受到土地容最的制约, 以及容积率要求一定的建筑体量, 因此, 不可能出现如大地艺术或风格化很强、艺术个性很强的东西,所以,作者认为, 将来房地产景观的风格将更多地形成一种以平实的、安静的、轻松的、舒适的居住生活为主体的景观氛围, 有没有设计感不重要, 只要老百姓喜欢的、喜闻乐见的景观, 就是好景观。
三、房地产景观设计发展趋势
近年来,房地产经营理念发生变化,随着自然生态和智能建筑概念的深入人心,人们开始更多地关注生态环境与历史文化,倡导社区的生活方式,现代房地产景观也呈现出一些新的发展趋势:
1、智能型
随着社会的进步和计算机技术的发展,以及人们对智能化设施需求的日益增加,房地产景观设计已经悄悄向智能化方向发展,如小区内智能防盗、防火、背景音乐与消防报警等系统的综合应用,大大增强了人们的安全感和便捷性;地热热泵、太阳能等系统的应用,不仅增加了节能,更体现了环保;建筑设备智能监控、物业管理中的三表远抄、小区局域网等系统提升了小区的智能化,由此营造出的人文环境更是现代人居不可或缺的重要一环。
2、文化型
强调居住环境景观的文化性,崇尚历史、崇尚文化是近年来房地产景观设计的又一大特点。开发商和设计师开始不再机械地割裂居住建筑和环境景观,开始在文化的大背景下进行居住区的策划和规划,通过建筑与环境艺术来表现历史文化的延续性。
3、多样化
景观设计越来越关注人们不断提升的审美需求,呈现出艺术性、多元化的发展趋势。景观环境的塑造不只为了“赏心悦目”,而更加注重“自然舒适”,尽可能地创造自然、舒适、亲近、宜人的景观空问和现代、智能、环保、节能的生活环境,实现人与景观、人与环境、景观与环境的有机融合。
4、人性化
人性化的景观设计不仅能给人们生活带来便捷,更重要的是使用者与景观之间的关系更加融洽。随着网络技术的发展和网络技术应用的普及,人与人的社会分工更加细化,合作更为广泛,也更能左右环境。人所依赖的水、电、新闻、邮件、广告,甚至基于电脑的工作都可以直通家中,人与人之间的直接接触与交往变得更加简单和稀少,人与社会、与环境也变得更加分离。但同时也使人们意识到人与人之间面对面交流的重要性,更渴望回归自然,怀念里弄、胡同、家居和小庄园式的那种富有人情味的社区生活。景观设计只有在充分尊重自然、历史、文化和地域的基础上,结合不同阶层人的生理和审美需求,才能体现“以人为本”理念的真正内涵。
5、生态化
随着对人类生态环境的日益重视和追求,现代人居环境质量除了现代、智能、科技、舒适以外,还要注重现代生态的观念,如为小区居民提供良好的日照、通风、阻隔噪音、吸附有害气体等条件,对居住区地域自然景观、自然生态及除人之外物种的尊重与关怀,实现居住区生活环境的适应性和地域生物的多样性[1]。
结论
总而言之，众人向往的更多是充满诗情画意的美好环境，这点正符合了景观实际初衷，以人为本，人性化，未来景观设计建造的方向一定是将现实生活与理想环境相结合，帮助人们实现内心所憧憬的居住环境。
参考文献：
房地产设计范文2
关键词：低成本 设计要素设计阶段
中图分类号：S611文献标识码： A
1绪言
随着房地产行业的发展和竞争，景观在房地产项目中占据了越来越重要的作用，房地产中的景观工程不仅仅只单纯的追求景观效果，从经济、生态的角度考虑，逐步开始向低成本景观发展，如何做好房地产行业的低成本景观设计，花少量的钱保证高产出的景观效果，达到经济、生态、美化环境的多重功效，这是每个房地产企业都重视和追求的目标。针对此矛盾，从以下几个方面作了阐述和总结。
2从设计要素或设计原则的角度考虑实现低成本景观设计
2.1 硬质景观材料的设计和选择
硬质景观包括园林小品、构筑物、广场、园路、水系等，目前景观设计普遍存在一个误区，即：好的景观效果需要高档、高价位的材料来体现，事实并非如此，普通、价廉的材料通过设计手法的处理同样可以创造好的景观。如道路或广场铺装中的石材、烧结砖等材料，在能保证景观效果和使用功能的前提下，优先选用质优价廉的材料；在同色同质的材料中，优先选用价廉的材料。
园林小品、构筑物、雕塑等，在满足效果和功能的前提下，尽量少而精，没有必要设计的尽量不去设计，必须要设计的，就要从设计上下工夫，做到精致而低廉，选择价廉的材料，通过设计手法设计出精致的外观。
2.2软质景观材料的设计和选择
软质景观主要包括绿化造景，即园林植物的应用和配置，软质景观材料的选择，主要表现在各种绿化苗木的选择。在进行绿化种植设计时，最基本的原则就是适地适树，选择乡土树种，乡土树种适应性强，抗性强，移植、运输费用低，后期养护简单、粗放，养护成本低，且树形、冠形破坏小，种植后即可显示出好的景观效果；选择耐移栽、易成活的树种，既可减少死亡率，又可避免死亡后移走的麻烦和费用的发生，尤其大树；从植物的规格配比来看，在绿化种植设计时，选择少量大规格的乔木，作为绿化的骨架，大量的常用规格乔木和灌木，作为主体绿化苗木，少量的灌木球类、地被植物和多年生植物，与乔木和灌木形成层次，并配置在入口、主景等主要节点，提升整体景观效果。尽量少配置一、二年生植物和时令花卉，降低管理、养护费用。当然，每个项目的档次和要求不同，也需要结合项目定位来选择不同的植物种类。
2.3 景观设施的选择
景观设施主要包括健身娱乐设施、休息设施、宣传栏、导示牌、垃圾桶、LOGO等，景观设施的设计和选择首先要考虑实用性和功能性，设计和选择大众化的、物美价廉而耐用的设施；
2.4 适当增加软质景观的成本比例，控制硬质景观的成本投入
硬质景观包括园林小品、构筑物、广场、园路、水系等，硬质景观随着时间的变化，受室外气候条件、材料自身损耗的影响，效果会越来越差，而软质景观主要为绿化造景，绿化植物的生长性，决定了植物造景效果会越来越好，既能保证绿荫庭院效果，又能涵养水分，净化空气，不仅具有景观效果，还能发挥生态作用。所以，在景观设计中，在保证满足车行、人行、停车、活动空间的功能需求的前提下，尽量减少硬化面积，增加绿化面积，增加绿化成本投入。这样，项目的总成本降低了，却能保证景观效果的呈现。
2.5 设计单位的选择
不同的设计单位、设计团队具有不同的设计思路、设计能力，在选择设计单位时，通过招标、实地考察等方式，筛选适合本项目的、具有丰富设计经验、设计把控能力强的设计单位。经过一段时间的合作，建议确定2-3家不同档次的设计单位，建立长期合作关系。即可减少考察设计单位的成本投入，也保证在设计阶段、后期服务的沟通和配合工作。
2.6 其他因素
在设计前考察项目现场，结合项目地形特点，因地制宜，充分利用自然条件，比如坡地区域，利用高低起伏的高差设计微地形，减少土方量；岩土区域，可充分利用本项目的石渣回填减少基础的用石量；还可利用基础挖土作为绿化的种植土，保留原有场地的植物，用于后期的绿化。师法自然，利用自然，不仅保持了自然的生态景观，也实现了低成本设计。
3 从设计阶段的把控来实现低成本景观设计
3.1设计前的工作
设计前，预先确定项目的设计定位、风格和成本预算，并在提给设计单位的设计任务书中予以明确。这是委托设计之前的准备工作，也是很关键的一个步骤。在此阶段，一定要给设计准确地定位，结合建筑风格、销售计划，整合公司策划部、设计部、销售部、成本部的意见，形成准确、精确、合理的设计定位及成本控制目标，从而避免后期因设计定位不准确、成本预算不准而造成设计工作反复或设计单位更换。
3.2 概念阶段
在此阶段，不仅要求设计单位提供概念设计，还应提供设计估算。建设单位不仅要审核概念方案的整体效果是否美观、功能布局是否完善、交通流线是否合理，还要审核设计估算是否符合成本目标要求。两个方面均达到建设单位的要求，方可进入下一阶段即方案设计阶段。当然，对于小型项目或者低档项目，不用做概念设计，可直接从方案设计阶段开始。
3.3 方案设计阶段
在此阶段，设计单位应在出方案设计的同时提供设计概算明细，明细可分为硬质景观、软质景观和景观设施三大类，并且还应细分到各个组团（或节点）。建设单位应同时审核方案设计和概算，两个方面均达到建设单位的要求，方可进入下一阶段即扩初设计阶段。
3.4 扩初设计阶段
扩初设计是对方案设计的深化和细化阶段，涉及到相应项目主要节点的精准设计，此阶段的设计预算与实际的工程投入更接近，建设单位应将扩初设计阶段作为把控好景观工程成本的工作重点。
在此阶段，设计单位提供的节点设计要详尽，各专业图纸齐全，图纸中材料或设备的指标要具体、齐全，同时提供的设计预算表也要具体细化到每个节点，以及绿化、结构、给排水和强弱电等专业。考虑到工作的严谨性，建设单位应组织高素质的景观造价师，对设计图纸进行准确的成本核算。若本单位有这样的高水平专业人员可由本单位进行核算，若本单位没有，建议在外委托进行成本核算。建设单位应同时审核扩初设计和预算，两个方面均达到建设单位的要求，方可进入下一阶段即施工图设计阶段。
3.5 施工图设计阶段
施工图设计的范围包括项目的所有景观用地，要求图纸的准确性、完善性、全面性最高。为此，施工图设计预算也最接近实际的工程投入。 设计预算应具体细化到每节点，园景、绿化、结构、给排水和强弱电等专业齐全。此阶段，建议建设单位组织景观造价师进行成本核算工作。
建设单位应同时审核设计和预算，直至两个方面均达到建设单位的要求，方可认为具体的设计工作完成。当然，在工程招标和施工阶段，为了能保证工程顺利施工和控制好成本，仍需要设计单位配合做好设计完善和变更。
4 从房产企业内部部门配合工作来实现低成本景观设计
4.1 成本部
成本部，作为成本预算、决算和结算的部门，建议此部门聘请专业的景观造价师，从景观的方案设计阶段介入，直到本项目的景观施工结束。在方案设计阶段听取设计成果汇报，对设计单位提供的设计概算审核，并给予建议；从扩初设计阶段开始，对图纸和设计预算表进行仔细审核，并提出具体的审核意见，保证估算成本满足建设单位的要求；在施工期间，对要发生的变更而形成的成本进行审核，并提出具体的审核意见，直至景观工程施工完成。
4.2 项目部
项目部，是最熟悉现场，直接参与施工的部门，建议此部门由景观的方案设计阶段介入，听取设计成果汇报，审核图纸，结合施工现场，提出可利用的施工现场的有利因素，减少成本的投入，如现场是否有可利用的土石方，是否有可利用的现状树木，竖向的设计是否会增加后期的施工成本，铺装的设计是否会增加人工费等；还应仔细审核景观设计是否与其他专业相冲突，以及施工现场的变更，尽早提出，避免施工期间的变更而增加成本投入。尤其扩初设计和施工图设计阶段，更应该仔细审核，提出具体调整意见，及时反馈给设计部，以便设计单位及时调整图纸。
4.3 苗圃（或绿化施工单位）
有苗圃的单位或者自己具有绿化施工单位的，建议此部门或单位在扩初设计阶段介入，对绿化苗木种类和配置提出建议，从而更好的选择价低、易活、好养护、绿化效果好的植物种类，减少成本投入，实现好的景观效果。
5 与其他专业的早期协调、沟通，保证低成本景观设计的实现
景观设计，作为房地产行业必不可少的一项设计工程，从时间节点上看，属于最末端的一项设计工作，但此项设计工作与规划、建筑、管网等专业的联系最密切，其他专业在后期施工中出现的问题和不足，常常需要景观设计手法来弥补，为了美化其他专业所遗留的问题而进行景观设计，这样势必会增加景观成本的投入，因此建议景观设计在条件具备的情况下早期介入，及时与其他专业协调、沟通，尽量把问题解决在设计阶段，避免与其他专业的冲突而引起施工期间的设计变更，减少变更成本的增加。
6 施工过程直至项目结束需注意的措施来保证低成本景观设计的实现。
6.1 施工单位的选择
对施工单位的报价加大审核力度，合理定价，建议采用招投标方式确定施工单位。建设单位要善于选择质优价廉的施工单位。近几年，一些品牌房地产企业，通过确定长期战略合作伙伴的模式来降低成本，不失为一种好方法。
6.2 主材甲供的原则
有条件的建设单位也可以采用主材甲方供应的模式来降低成本，材料费用在造价成本中占很大的比例，通过主材甲供的模式，既能保证材料的质量，也能很好的控制成本投入。
6.3 保证按图施工，合理有效控制变更的发生
在施工期间，设计部及设计单位要做好配合工作，保证施工与设计相符，设计效果能整体而完美的实现，设计准确地落实到现场中。施工期间，需要发生变更时，设计部、设计单位、项目部、成本部等相关的几个部位，需审核、讨论是否有必要变更，变更后的成本和效果是否匹配，经多部门审核确定后再出变更。这样才能保证低成本，好景观，做到低成本景观设计。
6.4 做好项目总结
每个项目结束后，对项目进行总结，从景观效果、成本控制、材料特性、施工工艺的角度，对设计和施工过程中的优点、缺点进行总结。对成本低、材料优良、施工工艺简单、且景观效果好的设计成果形成设计标准或者纳入设计图库，在以后的类似项目中继续使用；对成本高、材料性能差、施工工艺复杂、且景观效果一般的设计成果，也形成改进文件，在以后的设计中尽量避免或改进。
7小结
相对其他专业，景观设计涵盖的设计元素多而复杂，设计内容涉及好几个专业，与其他专业的联系密切，因此，要真正实现低成本景观设计和景观成本控制工作，不仅仅要遵循以上原则，还需要多个角度，多个因素的考虑，各个部门之间建立良好的沟通机制和密切的配合，以及以上措施的真正执行，才能保证低成本景观设计的实现和景观成本控制工作的落实。
参考文献：
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作者简介：
卢 芹
1981年生，女，硕士，中级工程师，2007年毕业于东北林业大学园林专业，现任职于潍坊昌大建设集团有限公司
房地产设计范文3
关键词:薪酬设计、方法
中图分类号:F27文献标识码:A
一、房地产企业薪酬特点
(一)员工有相对较高的薪酬。随着中国经济的不断发展,城市化进程速度日益加快,加速了中国房地产业的发
展,许多房地产企业抓住发展的大好时机,得到了飞速发展,企业的发展带给员工丰厚的回报,房地产企业员工的基本工资和奖金相对其他行业的员工明显较高。所以,很多大学毕业生选择了房地产企业,学历高的毕业生希望来到大的地产企业发展,因为那里有良好的锻炼平台,可以得到规范的培训,对于长远发展有极大的好处;学历低的毕业生则愿意选择小型地产企业,因为短期内可以得到丰厚的收入。
(二)不同部门的员工薪酬差别较大。房地产企业进行良好的运转,必须包括综合部、投资部、设计部、合约部、发展管理部、项目部、营销部、财务部等部门,而不同部门员工所从事的工作差异较大,有的从事技术性的工作,有的则从事管理性的工作,不同的工作性质和难易程度导致了不同部门的员工具有不同的收入。据调查,一般行政人员、投资专员、设计专员、会计、策划专员、土建工程师最高和最低薪酬水平差距在5倍以上,并且随着职位的升迁同一级别的薪酬差别将会更大。
(三)不同地区和企业薪酬差异较大。中国不同的区域经济发展差别较大,而房地产业从业人员的薪酬待遇与当地的经济水平息息相关,所以大城市、经济发达地区企业薪酬水平比较高。在不同的房地产企业中,大企业人的普通和中层员工可以得到较好的锻炼,但薪酬待遇较低;小企业人的高级管理人员会有比较高的薪酬待遇,所以大企业人的中层管理人员可能流向小企业人担当高级管理人员,获取高额的回报。
二、房地产企业薪酬设计原则
(一)薪酬设计的团队原则。房地产开发需要各个部门的不同人员通力合作来完成,团队的力量在开发过程中显得尤为重要,所以基于团队的奖励对于整个企业人的绩效具有十分重要的作用。设置团队奖励有助于提高各部门的协作能力,同时注意不要出现上下级之间工资差别太大引起的低层人员心里不平衡,以免影响工作积极性和效率。
(二)薪酬设计的公平性原则。薪酬设计过程中遵循公平性原则,这是绝大多数企业从事人力资源人员的共识。公平的薪酬设计可以对员工进行有效的激励,提高员工的工作积极性,提高企业的生产效率,同时可以大量引进优秀的专业和管理人才,促进企业的可持续发展。具体在操作过程中,要对不同部门的员工,根据其工作性质来设计薪酬标准,同时要考虑不同性质的报酬,即金钱报酬和非金钱报酬,非金钱报酬属于隐性报酬,分为职业性奖励和社会性奖励,职业性奖励包括自我发展、晋升等,社会性奖励包括表扬、荣誉、成就等。总之,薪酬设计必须体现公平、客观、透明,使不同的员工获得应得的报酬。
(三)薪酬设计的相符原则。在任何企业薪酬设计过程中,都应该保持个人和组织薪酬相符合的原则,不能让两者产生冲突。在一个企业或组织中,个人和组织都有其薪酬目标指向,每个员工参与到企业或组织中,就是为了通过自己的努力,获得相应的报酬,实现自己的薪酬目标,而对于一个组织来讲,为了获取最大的利润,必定想通过各种办法节省开支,每个员工的报酬就包括其中,此时,个人和组织的目标就发生了矛盾,产生了冲突,两个薪酬目标之间就不相符。企业付出的薪酬不能满足员工的需求,造成员工工作效率下降,不能够按质按量完成企业分配的任务。所以,企业管理者在制定薪酬制度时,一定要充分考虑员工的需求,让员工参与薪酬制度的制定,制定出企业和员工都比较满意的薪酬制度。与没有员工参与制定薪酬制度相比,让员工参与制定出来的薪酬
制度不仅令人满意而且具有长期激励的效果。对企业的长远发展具有十分重要的作用。
三、房地产企业薪酬设计方法与过程
房地产企业薪酬体系设计包括以下步骤:
(一)职位分析。职位分析是确定薪酬制度的基础,根据企业人业务发展的需要,合理地设置不同的岗位。职位分析是对职位进行说明,并形成职位说明书,明确职位与职能的关系。
(二)职位评估。职位评估的主要目的是保证制定出来的薪酬制度在内部是公平的。所以对不同部门的员工职位,根据其重要程度,得出等级序列,确保公平、公正、合理地制定薪酬制度。具体来说,就是建立统一的职位评估标准,使不同部门的职位具有可比性。
(三)薪酬市场调查。具有竞争性的薪酬是留住人才的关键,只有留住了人才,企业才有可能进行比较好的发展。薪酬调查一般要选择专门的咨询公司,对其他房地产企业的薪酬水平进行调查,制定出具有竞争力的薪酬。需要注意的是,在对其他房地产企业进行薪酬调查时,最好选择与本企业有竞争关系的企业,考虑员工的流失去向和招聘来源。调查其他企业的薪酬,最好可以找到其薪酬的增长情况、不同职位和级别的薪酬待遇、奖金和福利待遇等,确保取得全面详实的数据资料。
(四)薪酬定位。经过分析同行业与自己关系相对紧密的企业薪酬数据后,考虑企业的内外部关系,外部关系包括通货膨胀、行业特点、人才供应状况等,内部关系包括盈利能力、人员素质等,然后选择本企业可以采用的合适薪酬。不同的企业薪酬定位策略是不一样的,品牌响的企业有比较好的发展平台,不用付出很高的薪酬,仍然可以招到优秀人才,如中海、万科等,它们的员工薪酬不是最高的,相反,那些知名度欠缺的企业人则会抛出高薪吸引优秀的人才,壮大企业人实力。
(五)薪酬结构设计。薪酬结构设计具体来说是指员工薪酬的构成,不同的房地产企业所采用的薪酬结构是不相同的,有些企业采用固定薪酬和浮动调薪制度,固定薪酬则根据员工的职位情况,结合市场薪酬水平确定,不同的职位有不同的固定薪酬,浮动薪酬要充分考虑企业的利润水平和个人付出的情况综合而定;有些则综合考虑员工职位情况、个人技能情况和个人绩效,形成薪酬结构的三个部分:职位工资、技能工资和绩效工资。
职位工资结合市场薪酬水平制定,同时参考员工对企业的贡献。技能工资要看员工所拥有的技能能够给企业带来多大的贡献。一般来说,所具有的技能越强,技能工资相对就高,比如设计人员的工资要比一般行政人员的技能工资要高;绩效工资是员工所完成的工作量,完成的工作量越大,绩效工资就越高。
(六)薪酬体系的实施和修正。薪酬制度制定后,要严格执行。但制定好的薪酬制度也不是一成不变的,必须要经常和员工进行沟通,调查其满意度和薪酬制度能不能最大限度地调动其工作的积极性,同时要关注企业的经营状况和市场薪酬水平的变化,不断合理地调整薪酬制度,确保企业长期健康发展。
(作者单位:重庆大学建设管理与房地产学院)
主要参考文献:
[1]冉斌.薪酬设计与管理[M].广州:广东海天出版社,2002.
[2]杨剑,白云.激励导向的薪酬设计[M].北京:中国纺织出版社,2003.
房地产设计范文4
【关键词】房地产；住宅设计；方向
1 前言
作为房地产方来说，只有摸清当前大众的购房需求，才能决定将要建造的住宅，应该遵循什么样的设计方向。纵观我国经济发展水平的现状来看，住宅的购买主力军主要还是集中在中低收入人群上，所以说中小户型应该是市场需求量最大的。然而现代人对于住房的要求越来越高，它不再仅仅局限于能遮风挡雨了，而是提出了更高的要求，比如如何能在较小的空间里面创造出较高的舒适度，还有就是购买者提高了住宅区绿色环保的意识，不单是对住宅内外的环境有所要求，就连用于住宅建造的建材也开始受到了人们广泛的关注，因此，怎样把握住宅的设计方向，便成为了房地产方的首要问题。
2 住宅设计的原则
当前房地产方在住宅的设计当中，主要是有以下几个关键性问题：一是房地产开发商的开发理念是否能顺应市场的需求；二是设计师是否具有一种服务于大众的意识，以至于他设计出来的户型，最终能不能被广大的购房者所认可；三是客观理智的去对待中小户型，特别是小户型所存在的一系列问题。
2.1 开发理念的重要性
房地产方的开发理念将对住宅的户型好坏有着至关重要的影响。因为对于一个项目来说，它将来要面向一个什么样的市场，面对一些什么样的消费客户，以此来决定这个住宅小区首先应该是以什么样的户型为主。如果是以大户型为主，中小户型为辅，那么在户型和布局的时候就要充分考虑到大户型的舒适程度，当然在这种情况下，中小户型相对于大户型来说在舒适度上有可能就会稍微差一点；但是如果是以中小户型为主，大户型为辅的小区来说，那么在户型的设计上肯定会对中小户型有所侧重，让中小户型也能成为虽然空间较小，但同样居住舒适。所以说房地产方的开发理念是非常重要的。
2.2 设计师意识的重要性
在市场目标和消费群体都确定了以后，那么这些住宅的户型结构，就要经过我们的建筑设计师来进行精心的设计了，但是，从目前很多的住宅小区来看，普遍都存在着一些诸如布局不是十分合理、设计中的细节处理显得粗糙、人性化设计的体现不够等等方面的问题。并且这些问题大多都出现在中小户型的设计上。
其实相同的造面积，只要设计师能结合实际情况，认真细致的思考一下，把原有的设计进行一些细微的改动，也许就会让住宅的舒适度得到一个较大幅度的提升。可惜的是在实际的设计中，我们的建筑设计师就是没有把这些问题完全的考虑进去。归其原因来看，主要是设计师的服务意识还不够，从而导致上述问题的存在。
2.3 客观处理中小户型存在的问题
不得不承认在实际的设计中，我们的中小户型特别是小户型，确实在设计上会有一些难度，但是面对这些设计上的困难，我们应该客观理智的去对待。不能老是重复出现诸如：用一直销售不出去的大户型，进行简单的改造以后就变成了几套所谓的小户型；利用大户型建造后剩余的一些间隙，来插入小户型的建造；还有就是看着市场紧需小户型了，就匆忙进行设计施工，结果肯定是不想而知的。在这些条件下建造出来的住宅，是否能让购房者满意，能真正做到在较小空间的空间范围内，能否提高较大的舒适度。
3 房地产中住宅设计的方向
从我们国家经济发展水平的现状来分析，对于我们房地产方面的主要需求，还将会是以中小户型为主的住宅小区。而且现代的年轻人都喜欢自由，崇尚要拥有自己的私人空间，可是面对各方面的压力，购买大户型是不现实的，所以综合分析来看，中小户型将会越来越受到大家的欢迎和喜欢。
3.1 让单一建筑设计向人性化设计靠拢
随着时代的变迁，房地产方不再把住宅设计看成是单一的“房屋建造”，而是把人性化的设计理念穿插其中，让它成为住宅设计的一个部分。确切一点来说，人性化设计实际就是让建筑设计师在考虑建造质量的同时，能设身处地的从住户的角度出发，充分去感受住户在生活和生理方面的需求，切实体现出“以人为本”的设计理念。只有符合消费群体的设计才能给房地产方带来丰厚的利润回报。这一观点已经被众多的房地产方所认同，像我们熟知的万科所建造的城市花园和正和推出的梦想和居，都充分的说明了这一观点的正确性。
3.2 让住宅设计走向科技化
住宅设计中除了涉及到建筑这门学科以外，在当前的住宅设计领域中，科技成果的应用也越来越多，特别是新型技术的推广和应用，像某些住宅小区内都纷纷的装上了安全防盗系统、摄像头监控系统、可视监控电话等等，那是因为现代人的安全意识正在日益剧增，作为每天待的时间最长的起居室，当然更是注重它是否具有完善的安全设施，这些看似不是建筑主体工程的科学技术引进，往往还能成为日后住宅销售时的热点，也能让该类住宅的附加价值有所提高，最终起到一个促进销售的作用。
3.3 让住宅设计走向开放化
让住宅设计走向开放化，实际就是要摒弃以往住宅设计中的墨守成规。因为有些地方出于对地方建筑企业的保护，使住宅设计当中少了很多外来的竞争力，一旦外来竞争力减小了创新思维相应也就会减少，最后就会导致住宅的设计水平停滞不前甚至是有所下降。好在这样的保护大门终于被住宅商品化的热浪给冲开了，为住宅设计注入了新鲜活力，特别是近年来国外建筑风格和建筑理念的多渠道引进，让我们国家的住宅设计进入了一个相对活跃的时期，而且随着外来竞争力的增大，对我国在住宅设计专业水平的提高上，也有着很大的推动作用。这样也能让房地产方的商品不断推陈出新，吸引更多消费者的关注目光。
3.4 让住宅设计走向空间的多样化
随着购房者的需求变化，我们的住宅设计已经逐渐由原来的纯平面设计，慢慢的向三维空间的设计进行转变。因为现代人都很独立，喜欢动静分开以及各个层次布局要分明，所以应运而生的在住宅设计中出现了如：跃层设计、错层设计和高空利用设计等独特的设计风格。这些有别于普遍设计风格的住宅也能够成为房地产方的全新卖点。
3.5 让住宅设计中融入生态环保意识
生态环保现在无论是在哪个国家都是被大力提倡的，而且随着大力打造宜居环境的提出，生态环保在住宅设计中就显得更加的重要。对于住宅设计在生态环保方面主要是通过以下几个方面来体现：一是保证住宅小区的基本绿化面积；二是尽量采用绿色材料和环保材料；三是建立一些节能系统，如安装太阳能和水资源的再次利用等；住宅小区是否融入了生态环保的设计理念，直接关系到人类的资源能否可持续性的进行发展，这也必然将成为未来住宅设计的主流方向。
4 结束语
无论未来房地产中的设计方向如何改变，都应该本着以人为本的理念去进行设计。因为我们建造的住宅，它的使用主体始终是人，这个是永远也不会改变的，所以住宅的建设应该最大限度的创造出集方便、环保、舒适于一体的生活居住环境。并且在设计中还应该展现出对于未来的预见性，像文中提到的资源再利用和设计科学化等方面，都是顺应未来住宅设计发展趋势的，只有这样根据市场需求不断探索不断创新，才能从根本上保证房地产方的利益实现最大化。
参考文献
[1]谷艳霞.对住宅设计的认识[J].中国对外贸易，2011（2）：76-78
[2]张增林.浅谈住宅设计[J].黑龙江科技信息，2010（12）:24-26.
[3]林小醇.浅谈中小套型住宅设计的方向[J]，2007（12）：85-88.
房地产设计范文5
关键词：房地产项目；设计管理；限额设计；品牌效益
房地产项目设计管理工作，对于房地产项目的开发、建设以及后期运营均有深远影响。房地产项目的开发决定未来住户的居住体验。因此在项目设计管理中，应充分考虑项目开发价值及效益成果，以满足人们的实际需求。基于此，应结合房地产项目的具体要求，制定科学的设计规划，进而改善城市规划现状。
1房地产项目设计管理的内涵
房地产项目实则是通过住宅规划展现其开发价值。而在房地产项目设计管理中的最主要的要求即为提升建筑质量。因此，房地产项目开发商以及设计机构在对房地产项目进行设计规划时，除了要考虑住宅建筑的美观性、规范性外，还应在优化审批流程的同时实现科学设计，避免房地产项目出现设计不合理等问题，影响其效益水平。一方面，房地产项目设计管理者应针对项目设计环节进行有效管控，始终以环境、市场为导向予以设计，避免建成后的建筑物面临改建压力；另一方面，应在设计中综合分析项目需求情况，无论是设计结构还是设计功能，都应当具有较高的匹配度，确保建筑成品符合当代人审美与居住需求。基于此，房地产项目设计管理工作，应当在高水准人才辅助下对其实施科学设计，继而实现房地产业的良性发展。
2房地产项目设计管理要点
2.1注重项目质量管理
房地产项目设计管理是房地产开发公司中较为重要的内容，也是决定项目效益的根本因素。因此，针对房地产项目进行设计管理，应引起设计人员的高度重视，既要准确实现项目定位，又要凭借自身职业技能以及对房地产项目的敏感度，提出可行性房地产产品设计规划，便于在后续项目开发后能够为房地产企业带来更高收益，最终在购房者与开发商之间建立协调关系。其中设计部门中的设计者应当在挖掘好项目开发价值后，对项目质量实施科学管理。房地产项目在竞标环节，一旦房地产开发公司中标，应立即展开方案质量审核工作，就项目方案的内容进行反复分析，包括了解项目开发方向以及开发意义，之后才能提出细致化设计目标。一般情况下，房地产项目的设计管理形式为以下两种类型：①委托制。房地产开发公司在成功获得项目管理资质后，常将项目设计事项交由第三方设计机构。因对方职业水平较高，且人才基础夯实，故而将项目设计权委托给第三方机构后，能够获得更可靠的设计成果。在采用此种方法时，还应当加强资信审查，判断合作方是否具备良好的信誉度与设计资质，以免遭受资信风险，影响项目开发进度；②招标制。在房地产开发公司中标后，将利用招标法获取适合的项目方案，由此从多个项目方案中进行优选。无论选择哪一种，都应对项目设计内容进行多次分析，避免出现设计漏洞，偏离原始项目开发方向。项目设计管理者应从项目本身的质量上着手，以此提高管理水平。
2.2加强项目资源管理
房地产项目设计管理过程中还需要进一步加强项目资源管理，以此展现出项目的实践价值。在房地产公司初期开发项目时，其中涉及的项目资源包括人力、物力两项资源，若能实现项目资源的联合作用，可对项目质量产生积极影响。房地产公司在取得项目开发资质后，常要明确投资重点，而且还应结合市场动态，确保开发后的房地产产品，能够拥有广阔的推广空间，以便在市场供需环境下获得更高效益。其一，房地产项目在交给专业的设计机构进行项目方案的设计时，除需要求设计机构绘制出具体的建筑图纸外，还应充分利用其模型制作、设计咨询、投资管理业务的能力，为房地产项目的开发给出明确的建议，从而促使房地产项目在第三方设计机构的辅助下，能够实现最优化建设。其二，在人力资源利用上，也需要注重设计人员职业技能是否符合项目设计要求，即运用适合的人力成本聘用优质设计人才，确保房地产项目在人力物力集成的环境下，得到最大化开发。作为项目设计管理者，在项目设计初期，应从多个设计机构中选出最为适合的合作方，促使项目设计方案可行性更强。同时，还应清楚掌握项目土地资源以及项目价格等方面的内容，必要时可组织调研活动，即对周边竞争者旗下开发的楼盘住户发放调查问卷，询问居住体验以及服务满意度、楼型设计满意度等，由此汇总相关信息后，用于指引该公司未来的开发方向。在选择设计单位时，还应遵循以下原则：①就近原则。关于房地产开发相关设计机构较为多样，但若单纯从信誉度、专业水准、运营经验上挑选，很容易出现高成本问题。所以，应首选周边优质设计机构。因其对周边群众的喜好、市场竞争条件、环境特征均有良好的熟悉度，故而其项目设计成果更符合项目实况；②综合性。在双方合作的基础上，还应加强互动，就设计进度、设计方式、设计价格等综合信息进行友好沟通，由此提高项目资源利用率。
2.3优化项目方案管理
房地产项目设计方案能够体现出项目开发方法与重点方向。因此，应对其进行细化设计与有效管理，这样才能促使房地产项目在项目方案的指导下，实现最大限度上的开发利用。房地产项目方案在初期设计环节，理应参照地勘报告、周边基础设施分布图对房地产项目日照时间、容积率等参数进行细化设计，继而展现出项目开发的必要性。另外，在项目方案管理中，还需要灵活选用管理方式，编制科学的预算规划，以免在正式规划中造成项目超出预定资金标准，降低项目效益。在项目方案管理中还应采用对比方式，从多个项目方案中选出契合度最高的一个，继而在控本基础上突显项目开发理念。本文具体以A公司为例，作为我国知名房地产开发企业，它在项目方案管理上，具有丰富的管理经验，可供同行业借鉴。首先，在项目方案中侧重于客户需求的体现。无论是开发住宅建筑还是商用建筑，都需要得到客户的大力支持。所以，应在项目方案设计期间，精准分析客户需求，之后由材料部对房地产产品的设计图以及项目范围给出明确的标准；其次，该企业在项目方案管理中还善于运用项目模型，分析项目方案是否适用。对于项目方案的设计流程，也应为其设定标准化管理规划，为项目的妥善管理给予保障；最后，A公司在项目方案管理中提出了细化设计目标，即实现场地设计、物业管理、容积率、物业管理与成本控制的有效联合，在为客户建设高品质建筑的同时，也保证自身拥有更广阔的效益空间，进而打造一个双赢格局。在项目规划中的水暖、机电设计部分，也均以精细化管理手段，为其提供可靠管控，促使房地产项目方案实现优化设计。
2.4实现项目限额设计
2.4.1成本管理
限额设计是房地产项目设计管理中不可或缺的部分。一旦缺少限额设计方案，将很难保证房地产开发公司达到预期效益要求。因此，在项目设计管理中，应保证设计者具备限额设计思维，促使他们所提供的设计方案，其成本可控。为了保证限额设计发挥出真正效用，还可通过下述两个方式予以巩固：①组建专家委员会，房地产项目的设计属于一项专业性较强的综合性内容。因此，可在项目限额设计中积极汲取专家委员会的经验，对项目设计成果的经济性、科学性实施反复验证，促使项目设计规划更符合限额设计要求；②实施限额设计管理责任制，对于参与房地产项目设计的人员，应对其设计行为进行管理。若未能遵循限额设计要求，可对其进行处罚。例如在其超出限额标准10%时，可对其进行经济处罚。另外，对于限额设计中每个设计人员的职责需加以明确，避免设计人员缺乏自律意识，导致设计成果违背限额设计理念。例如在施工图设计中进行限额设计，应严格参照设计标准、项目任务书以及项目投资范围，为其设定具体的限额规定，促使房地产项目进入到实践开发期，能够为房地产企业带来更大利润。
2.4.2投资分配
房地产项目的设计管理还需要采用限额设计方法，实现开发资金的合理分配。之所以要在房地产项目管理中应用限额设计，主要是为了提高项目效益，为房地产开发公司提供更广阔的利润空间。因此，在项目设计管理中，应充分利用限额设计，对项目参建主体的投资额实施妥善分配，便于提升项目设计成果的合理性。另外，还应对投资额实施限额设计，不可过多投资，导致后续房地产项目无法为相关投资方带来可观效益。无论是房地产开发还是房地产建筑项目，最终目的都是从中获利。因此在保障项目质量的前提下，应尽量对其进行合理投资。一方面，需对项目造价进行有效把控，包括在项目投资过程中的投入成本，需对其实施汇总；另一方面，对于投资回收周期还应做到心中有数，即投资后项目汇报时间节点，这样可避免长时间无法顺利获得汇报，而导致企业自身可用资金较少，影响后期项目竞标进度。对于项目开发中的维修费、变更费、拆除费，也应对其进行限额分配，促使项目在整个开发阶段，都能实现合理管理。
2.5应用全程管理理念
房地产作为我国经济发展中的重要产业，关于房地产项目的设计管理工作，还应当对其实施全程管理，在全程管理理念指引下，项目将体现出更明显的可开发性。通常情况下，房地产项目设计管理包含以下三个部分：（1）常规设计管理。对于房地产项目的设计，在选择第三方设计机构负责设计工作时，管理者应对整个设计流程予以有效管理。尤其对于设计中出现的造价高等问题，应及时进行干预。若遇到的问题较为复杂，管理者可以将其上报给企业领导，待组织研讨会得出具体的解决方案后，再继续下一步的设计工作。管理者应在项目设计管理中占据主导地位，准确分析项目设计成果是否合规、合理。（2）关键点设计管理。房地产项目中存在关键点。此时应加大关键点管理力度，尤其对于项目成本、项目质量、项目资源等事项，均应投入过多精力并注重项目审核效果，便于及时获取可靠的设计问题处理方法。（3）变更设计管理。房地产项目在其出现变更时，还应保证变更后项目方案的匹配度。而且管理者还可联合评审部门，对项目设计规划中的内容进行逐项审核，提高项目变更管理水平。
3房地产项目设计管理的实际效益
3.1品牌效益
房地产项目在其开发阶段，要想提高效益，应充分借助项目设计管理提升其品牌效益。所谓的品牌效益指的是在同行业竞争中的品牌优势，以及客户心目中的影响力。因此，在项目设计理念以及开发方向的确定上，应当从人文角度，尽量考虑到未来建筑物舒适度、建筑设计合理性、容积率达标率等因素，便于积攒客户量，通过客户之间的口耳相传，塑造房地产品牌，这样才能为其今后的高质量发展奠定基础。在品牌效益提升阶段，还可在项目设计管理中找到闪光点，并对其进行延续性设计，由此增加客户的购房欲望。以A公司为例，A公司作为房地产行业中的标杆企业，虽然其价格上比其他房地产售房价格略高，但因其一直借助高品质物业管理品牌，吸引更多购房者愿意选择A公司楼盘。A公司旗下楼盘物业均有专属团队，并利用精益管理理念对待每一位客户。同时，它还秉承着客户至上原则，为客户创造最优化园区环境。在客户入住前直到入住后，均为其提供前置，而且在园区绿化项目以及保洁项目设计上，还提倡10米静距离管理模式，避免园区内的工作人员闲聊而形成噪声污染。在安保项目设计上，利用耳麦式巡逻，以免信息传递过程中破坏业主的安静体验。基于此，A公司在物业管理项目设计上塑造了品牌，也正因为此，才能最大化展现其品牌魅力，在众多低价楼盘竞争中脱颖而出。所以，房地产项目设计管理应在品牌效益上加大重视，并将其纳入项目宣传中，最终促使房地产开发公司凭借品牌力量拥有高效益。
3.2经济效益
房地产项目在其设计管理环节中，关于经济效益的提升也是主要目标。在保障项目质量的基础上，理应采取多样方法，为房地产企业增收，以此积攒更多资金，用于开发下一个房地产项目。一般情况下，项目设计管理者可从下述两个部分来实现房地产项目经济效益的优化提升：①正确投资。房地产项目的获利由投资回报率决定，因此管理者在项目设计中应对设计方案潜在风险予以分析。通常利用市场调研的方式，对项目方案中体现的建筑面积、园区设计内容代入到市场环境中予以判断，若发现违背市场推广原则，或者将承受较高的开发风险，应谨慎投资。尤其在签订项目合同后，对于投资方的资金投入能力应进行科学衡量，避免后期投资方资金到位不及时，引起烂尾楼后果；②严控成本。现今我国房地产项目的开发规模正在扩张，虽然国家已经颁布限购政策以及土地资源管控办法，但为了保证房地产项目具备较高的经济效益，还应在遵从法律的基础上压缩投资成本，运用有效的资金获取最大利润。
4结语
综上所述，要想提高房地产项目设计管理效益，就应把控好项目设计管理要点，促使房地产项目体现出显著的开发价值。因此，应从项目质量管理、项目资源管理、项目方案管理、限额设计、全程管理理念等方面着手，确保经过项目设计管理后，房地产项目能够拥有较高的综合效益，从而推动我国房地产事业的可持续发展，提升建筑产业的发展质量。
参考文献：
[1]郑利明.房地产项目设计管理要点与效益分析[J].江西建材,2020(12).
房地产设计范文6
关键词：房地产项目； 规划设计；成本
引言：房地产的设计依据往往是根据建设单位提供的项目规划设计，为此，项目规划设计的准确性和精确度便成为前期策划和规划设计的契合点。该文指出地产项目的规划要适应市场发展变化的需求，符合消费者的品位和消费能力，在这种情况下设计建造更多的多姿多彩的建筑。
一、规划设计的要点
1.规划设计需以人为本
以住户的生活舒适方便为本。楼盘建成是让人住的，设计必须符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。背离定位就会做出完全不能用的方案。另外，在进行规划时，要避开规划的细节和争议地，从规划专家的角度进行思考，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，要尽可能想得更远一些，几年后该地段的预测情况，要从规划的战略发展中，而不是从规划的细微出，寻找市场的价值和投资点。所以，地产单位在战略布局时一定要结合城市的总体规划和发展战略进行安排，否则就成为无源之水。为此，一个好的规划设计，必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密结合起来。规划出新的机制和设计方式随着设计专业分工和市场的细化，配合设计各阶段的咨询顾问公司、方案设计公司、建筑设计公司、施工图设计公司等更加专业的公司会更加适合阶段设计工作的需要，而且会作得更好，更专业。所以，在相应阶段邀请该阶段高水平的公司来做，不要张冠李戴。建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使房建单位的良苦策划难以实现。因此，房建开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人的经验水平。对于大型房产项目，如果比较复杂，邀请国际知名设计单位进行咨询，可以帮助房建者理清思路，获得一些创新性想法和启发，在原先的立意基础上深入发展，形成一个基本确定的方案，供其进行选择。
2.房地产项目设计应从以人为本的角度充分考虑消费者的行为心理需求
房地产市场中的使用主体----消费者的行为与心理是建筑师进行房地产项目设计的关键。如果说前述从房地产产品本身的价值来分析，只是为了帮助建筑师换个角度去思考评价房地产项目的设计，那么分析消费者的行为心理需求才是我们真正的设计出发点，是决定房地产项目开发设计成败的关键因素。消费者的心理行为需求，是随着政治、经济、文化与环境等众多因素的变化而改变的。中国住宅产业迅速发展，房地产市场与消费者的日趋成熟，产生了日趋增多的二次、三次置业的客户，消费者的理性消费及其购买行为也发生了前所未有的变化。如果许多房地产项目在一开始的设计定位就不能符合当前市场或者不能预见到今后多变的消费者需求的要求，加上开发周期长这一特点，往往产品开发完成后已经远远落后于市场需求，失去市场吸引力，造成产品在市场中不能满足消费者的需求，导致房地产产品价值在流通和消费环节上无法实现，最终以失败而告终。这提醒我们建筑师用以往的意识、立场和方法来分析现代消费者的心理行为需求已经不行了，我们对房地产项目的规划设计的关键是要通过时刻关注市场、跟踪市场、深入市场、发现市场，挖掘出市场中不同层次消费者的潜在需求，通过认识需求、研究需求、引导需求，进而创造出适合需求发展的住宅产品，让消费者体会亲切感、认同感、归属感和信任感，使他们接受产品，激发消费者的潜在需求为有效需求，最后产生购买欲望。
3.选好建筑师
建筑是缺陷的艺术，大楼建好，交工验收后，总留下不少的缺陷和不足。有的设计不当，影响使用；有的设计考虑不周，使发展商的良苦策划难以实现。发展商以赢利为目的，设计水平的好坏，直接影响商品房的销售及经济利益的实现。因此，从一开始就应该选好建筑师。选建筑师的原则：不重关系重能力；不重价钱重质量；不单看单位，还要看个人（业绩、经验、当面交谈）。发展商与建筑师在相互信任、彼此依赖的基础上着重注意如下：建筑师必须加强口头表达能力，增强理论；建筑师必须有组织协调能力，并在设计过程中记录下所有重要的谈话内容、方能明确发展商的观点和意图；开发商应当给予相应宽松的创作环境，应尊重设计的专业性，不要盲目加以意见，左右设计师。
二、房地产项目成本控制五大原则
1.全面性原则。在成本控制过程中，要求全体职员参与成本费用的控制，因为对于一个房地产开发企业来讲，不仅仅是项目分析决策者涉及到的相关费用、管理者的管理运营费用、施工人员的施工费用，每一工作人员都会与管理过程中发生的特定耗费有关；此外，成本控制是贯穿于整个项目的全过程与周期，而不能仅是是对部分高额度费用支出的管理与控制。
2.经济效益原则。成本控制的出发点即为通过将项目的成本尽量地控制在最低，并在预算的成本范围内完成项目的开发，最终为房地产企业带来经济上的效益。因此，房地产项目的成本控制应当以项目的经济效益为中心，以在最小成本费用下实现服务质量最大化为目标。
3.目标成本控制原则。房地产项目必须以目标成本为依据，严格去监督在开发过程中企业的各项成本费用支出；目标成本一般是基于对企业的人力、物力、财力等进行了综合的分析思考之后，考虑项目的内部实际情况及外部市场环境，采用价值工程等专门方法，做出最佳目标成本的决策。
4.动态控制原则。房地产项目随着阶段的不同，特别是施工阶段项目情况的不同，总是处于变化之中的，因此，项目成本控制的重点也需要根据施工过程的进展情况进行相应的调整。例如：在项目的综合分析决策阶段应该结合项目所处的外部市场情况及所处的地域的独特特点，重点考察项目的可行性与风险性；而在设计阶段则需要充分运用价值工程的方法，重点分析产品在交付使用后，能否达到其所期望的功能而进行限额设计；在施工阶段则需侧重于各项成本的实际支出情况，并结合变化着的市场行情及时纠正偏差，以实现进行成本控制的动态调整。
5.责权利相结合的原则。在房地产项目开发过程中，项目经理、技术人员、业务管理人员以及其他人员都有在规定范围内决定费用开支与否以及开支多少的权力；同时，各管理部门、施工单位和相关人员又负有各自的成本控制的责任，均在承受控制成本的外在压力。另外，要对各部门人员在成本控制中的业绩进行考评，并将最终的项目经济效益与成本管理人员的个人收入直接挂钩，以决定奖惩，由此来提供各方控制主体实施控制的内在动力而形成激励机制。
结束语
房地产项目规划设计是一项专业性很强的技术工作，不仅需要明确房地产规划设计的着重点，按照规划设计的相关法律、法规进行设计，还需要与本地方的特色进行结合，呈现最佳方案，针对房地产项目规划管理中存在的问题，要及时制定科学合理的政策方针并切实有效的实行。
参考文献：
