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房地产研究范文1
关键词 房地产 预警指标 预警方法 预警系统
中图分类号：F293.30 文献标识码：A
我国房地产业始于20世纪90年代初，但在其短暂的20多年的运行中却一直在不断的波动，特别是近几年出现了地区性的房地产发展过快、房价过高等现象，对经济和社会造成巨大的冲击，这就需要我们对中国的房地产预警系统进行深入研究。我国对房地产预警的研究始于上世纪九十年代末，其基本的研究方法和思路还是参照经济预警方法并结合自身特点形成的。我国对房地产预警的研究主要集中在房地产预警指标体系的设计、房地产预警方法的选择和房地产预警系统设计三方面。
一、 房地产预警指标研究评述
房地产预警指标及指标体系是房地产预警系统的基础，科学、合理地设置指标体系能有效地实现房地产预警系统的功能和目标，因此，对房地产预警系统的指标体系进行深入研究，无疑是房地产预警系统研究的一项重要内容。我国早期对房地产预警指标体系进行构建多采用定性方法，而采用定性方法构建的指标体系，因为主观性强，各指标之间不可避免存在较强的相关性，也不能准确判断各指标对房地产业的影响，指标选取依据不充分，可信度不高，因此后来的学者主要采用各种定量方法对此问题进行了研究。
郭磊、王锋等认为，房地产周期波动的主要原因是宏观经济因素的外部冲击在房地产经济中产生了内部传导。他们在进行预警指标体系设计时，根据先行、同步和滞后的数量特征关系初选了全国消费者物价指数等18个指标，然后以深圳市为例通过时差相关分析法选择了9个能相对独立地反映城市房地产经济周期波动的指标作为房地产预警的指标体系，并利用统计预警法进行了单一警兆指标预警和综合预警分析。
郭峰认为房地产预警指标的选取应遵循全面性、简洁性、可操作性等七项原则，在此基础上应采用定性和定量相结合的方法来选择房地产预警指标。其具体做法是参照各地已有的预警指标体系，取其交集，然后利用专家评分法和相关分析法选出了12个指标，并进行了实证分析，结果证明该指标体系可以满足预警的要求。
叶艳兵、丁烈云利用多元统计中的主成分分析法来确定各单项指标的权重及反映市场景气状况的“第一主成分”，采用相关性分析来确定各单项指标同“第一主成分”的相关性大小，并按照相关性的大小来决定指标的取舍， 同时结合专家经验等定性分析方法，利用武汉市的历史数据，建立了包括房地产价格、从业人数等在内的武汉市房地产预警指标体系。但利用该指标体系进行预警，具体效果如何，限于篇幅，作者没有结合数据进行检验。
周忠学、李永江以青岛市为例，用聚类分析法把影响房地产的20个因素指标分为5类指标，然后分别对每类指标进行主成分分析，最后把原来的20个指标合成为7个综合指标，大大简化了分析工作。
李崇明提出了一种新的房地产预警指标选择方法。他认为房地产系统作为一个复杂的大系统，其影响因素众多，必须采用一种适合复杂大系统的定量分析方法，并由此提出了系统核及核度方法。该方法的基本原理是采用灰色关联分析法对样本数据进行分析，得出指标间的关联度，然后根据指标关联度的大小建立指标体系的拓扑图，最后求取拓扑图的核，其构成要素就是要选择的房地产预警指标。
杨佃辉，陈轶等把初选的22个房地产预警指标按照指标的性质分为总量指标、购买力指标、生产类指标、价格类指标和交易类指标五大类，分别对每类指标进行聚类分析和非参数检验并结合定性方法建立了预警指标体系，然后利用上海市房地产相关的数据进行了实证分析。
综上所述，我国对房地产预警指标体系的研究正在逐渐从单纯的定量分析向定量分析和定性分析相结合的思路转移。定量分析方法主要通过一些统计分析方法消除指标间的相互干扰和影响，使不同指标与房地产业发展的关系描述得更为准确，但它不可避免也存在缺陷，如多数统计方法对数据要求较高，通常需要样本数据够多，且不具备容错能力，而且对某些不能量化的因素指标也无能为力，而这正好可通过定性分析来弥补。因此，把定量、定性分析方法相结合来构建房地产预警指标体系将是未来的发展趋势。
二、房地产预警方法研究评述
预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。在预警方法的选择上，我国有关学者的研究大致可以划分为三个阶段，房地产发展初期，即上世纪90年代的研究以景气指数预警为主；90年代末到本世纪初以统计预警为主；近期的研究则转向以人工神经网络等为主的人工智能、模式识别方法方向发展，逐渐与计算机软件融合。
（一）景气指数法。
如上所述，我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。
黄继鸿、雷战波、凌超为了描述房地产景气的动向,通过构建合成和扩散指数来达到对房地产运行情况进行监测、预警的目的。他们认为扩散指数能综合各个指标变量的波动,反映宏观经济波动过程,还能够有效地预测经济循环的转折点,但是不能明确表示经济循环变化的强弱；合成指数不仅能预测经济循环的转折点,还能在某种意义上反映经济循环变动的振幅。因此,他们认为扩散指数(DI)和合成指数(CI)适用于房地产预警等宏观经济领域。
李斌、丁烈云、叶艳兵对景气指数预警法进行了大量研究后，发现由于计算方法和侧重点不同，利用扩散指数DI和合成指数CI对相同的数据分别计算得出的房地产警度不一致，他们分析了两种指数的计算特点，提出了两种改进方法．第一，对传统DI计算方法进行合理改进，引入精度比较的概念，选择精度更高的指数来进行景气评价，有效地消除了两指数间的矛盾冲突；第二，利用DI值与CI值及其精度设计了一个能完整反映市场景气状况的综合指数，即对DI与CI指数向量进行数据处理并建立整合基础以后，依据DI值与CI值的精度分析，摒弃主观判断的处理方法，按照各自误差的高低和权值计算理论，确定各整合基础数据所载信息量的权重，最后对其进行加权平均求出房地产市场的综合景气指数，并利用武汉市实际数据进行了分析，结果表明，改进后的综合指数能更好地反映武汉市房地产的实际警度。
景气指数法经过多年的发展运用也比较成熟，计算方法有了许多改进，但是用该方法来对我房地产进行预警，存在着许多先天的缺陷．首先，景气指数法应用的前提条件是经济波动的周期性，而我国的房地产经济发展刚刚起步，其周期性更是无从谈起；其次景气指数用合成指数和扩散指数这些综合指数来反映总体的发展趋势，而这些综合指数对具体指标的信息抽象化了，不利于具体分析，也容易掩盖个别指标的异常波动，因此，用景气指数法来进行房地产预警不是最佳方法。
（二）综合模拟法。
综合模拟法也叫统计预警法，是我国房地产预警采用最广泛的方法。它主要从系统论角度对指标进行分析处理，实现房地产预警的目的。其基本思路是先对警兆与警素指标进行时差相关分析，确定其先导长度和强度；接着根据警兆指标变动的情况确定警兆指标的警级，然后根据各警兆指标的重要性对警级进行综合，得到总体的综合警度。使用此方法进行房地产预警，不仅能反映房地产的综合警度，还能反映单个指标的警度，比较适合用来进行房地产预警。因此，有不少学者对此进行了尝试，取得了不少成果。
1995年，建设部就组织过房地产监测、预警体系的研究，所采用的方法即为统计预警法，但鉴于行业发展的初期性及其资料积累的有限性，无法在定量上有所突破。
赵黎明、贾永飞最早对用统计预警法进行房地产预警作了较系统的研究，现在很多研究都是在他们研究的基础上进行的。他们首先对经济预警的各种方法进行了分析、比较，指出统计预警方法适合用来房地产预警;接着运用时差相关分析方法筛选出警兆指标，并确定了预警界限；最后使用模糊评价方法来进行警级综合，使房地产预警走向定量化和系统化，明确了警情发生时的控制目标和方向，实现了房地产预警系统的计算机处理。
郭磊、王锋等采用统计预警法，结合深圳市实际数据，对深圳房地产运行的轨迹进行监测，并对未来的走势进行了预测。他们首先根据房地产经济的相关理论和深圳房地产自身的实际，选择房地产销售量作为警情指标，然后通过对其它指标和房地产销售量的时差相关分析，选出警兆指标，然后通过各警兆指标警界的确定，对深圳房地产进行了单指标预警和综合预警。张泓铭对各种预警方法的特点和使用条件进行比较之后，指出综合模拟法比较适合我国当时的房地产预警，他详细介绍了综合模拟法的思路、步骤并以某城市为代表进行了实证分析。
陈峰、丁烈云对利用综合预警法进行房地产预警容易出现的失真现象进行研究后，提出用数学方法对用3 预警准则确定的预警区间进行调整，并以武汉市相关数据为基础进行了实证分析，结果显示对预警区间修正后，能够提高房地产预警系统的精度。
综合模拟法既能对房地产整体警度进行综合判断，也能够对各个指标进行监控，便于找出警源，比较符合预警的目的。但运用该方法对我国房地产预警也存在一些难以克服的问题，如统计预警法要求它的参数必须满足多元常态分配的假设，而实际资料常常不能满足要求，因此目前以3 预警准则获得的预警域与现实并不符合，使得预警精度不高或失效；另外统计预警法是静态的，不具有容错性，而目前我国房地产数据参差不齐，房地产发展迅速，因此采用该方法结果往往系统精度不高，于是更多人又转向了基于模式识别的预警方法研究。
（三）基于模式识别的预警方法。
房地产预警研究要取得进一步的进展，就必须广泛借鉴其它学科，特别是人工智能、模式识别和非线性系统学科的研究成果，避免或尽量减少预警过程中的人为因素，使预警过程更客观、可靠。近年来不少学者对此进行了研究，尽管刚刚起步，但其发展前景已引起人们关注。
王建成在其博士论文里构建了基于概率模式分类的经济预警系统。所谓模式识别是泛指一类用于对所研究对象根据其特征和属性，分辨其所属模式类别的识别和分类方法。模式识别突破了传统的指标处理思路，不再从简单的统计规律出发探求发展趋势，而应用模式分类和比较来对未来状况进行预测。概率模式分类法可以满足最小的误警概率和最小的预警风险等要求，其有关分类错判概率等理论，很适合研究预警系统的预警可靠性，另外它还可以和附加信息检验、模式特征提取等方法结合起来，进行预警指标选择，构造出一个实用、完整的经济预警系统。但是基于概率模式分类的预警系统的设计需要已知经验概率、条件概率、和后验概率，实际上这些是很难得到的。另外，贝叶斯最小风险分类过程还建立在样本拟合最好这样的基础之上的，这显然是不能满足的，因此该方法没能得到广泛地使用。
虞晓芬通过建立BP神经网络模型对杭州市历年的指标数据进行拟合，分析预测有关指标2004-2005年的值，并结合统计预警法对杭州市房地产市场现在和未来两年的综合警度进行判断和预报。陈彦等利用模糊模式识别方法，以南京市为例，建立了房地产预警系统，并进行了实证分析。
BP神经网络在经济预警中的应用是对传统预警方法（景气指数法和综合模拟法）的一种拓宽和突破，解决了传统预警方法存在的难以处理高度非线性模型、偏重定量指标、难以处理定性指标的问题。从而为预警走向实用化奠定了基础。但是BP神经网络也存在一些难以克服的缺陷，如其过分强调克服学习错误而泛化性能不强，同时还易出现隐层单元的数目难以确定，网络学习的收敛和最终权值受初始值影响大，网络容易陷入局部最优等问题，这也是不少学者正在研究的课题，但尚未取得实质性的进展。
房地产系统是一个复杂的非线性大系统，由上可知，不管采用哪种方法进行预警，都有各自的缺陷，因此不少学者尝试着采用多种方法相结合来进行房地产预警，取得了较好的效果。
丁烈云在他的名为房地产周期波动与预警研究的博士论文中，把景气指数法、基于系统核与核度理论的综合模拟法和模糊神经网络预警法三种方法和相应的模型结合起来预警，经过实证分析，表明预警效果相当不错。
南京房管局在建立南京市房地产市场预警系时也结合了景气指数法、警兆信号法和专家经验法三种方法共同预警。采用多种预警方法对房地产进行预警，以便相互验证，这也是今后房地产预警的发展趋势。
三、房地产预警系统设计研究评述
房地产预警系统是一个非常复杂的大系统，预警指标体系的选择是房地产预警系统的基础，而房地产预警方法是房地产预警系统的核心，而除此之外有关数据的收集、整理，警度的预报，以及排警对策等都是需要考虑的问题，因此有必要对房地产预警系统的各个功能模块设置以及如何利用计算机技术进行科学调控进行研究，国内不少学者进行了许多尝试。
梁运斌对建立房地产预警监测系统进行了探索，提出了房地产预警预报系统应该由景气分析、预警信号、行业监测和景气调查四个子系统构成的基本构想，研究虽然粗略，却为后来研究者提供了思路。
彭诩也对房地产预警系统的框架进行了构建，他认为房地产预警系统可以细分为信息采集系统、预警信号系统和景气分析系统三个子系统，各个系统相互独立，其功能如下．景气分析系统主要进行要用来建立预警预报指标体系和预警预报制度，房地产信息采集系统主要收集房地产基础数据及相关信息数据；预警信号系统主要进行数据的整合分析和。
郑淑琴认为房地产预警系统可分为数据处理分析子系统、监测预警子系统以及排警子系统，在文中对这三个系统分别加以研究。
以上研究虽然侧重点不一样，但其基本思路大致相同，都是从数据的收集、预警方法的确定和出现警情时的预报和对策来构建的。韩立达在总结前人研究成果的基础上，对房地产预警系统框架的构建提出了较系统的构想。他认为房地产预警系统可分为横向和纵向两方面。纵向是指由下至上即由各地市汇总到各个省，层层预警最后到全国综合预警，而横向预警是指对每个具体城市的预警框架可分为统计信息系统、预警预报系统和动态监控系统三个模块，每个模块下面还可细分为更小的模块。其中预警预报系统是核心，统计信息系统与动态监控系统都是为其服务的，前者为其提供基本资料和数据，而后者则起着辅助预警及决策的功能。
郭峰在他的博士论文里以大系统控制理论为基础构建了房地产“递阶控制”预警系统，把它分为上、中、下三级，上级是输入部分，也称为数据库管理系统，包括警兆数据库、预警界限数据库、预测指标数据库和警情分析指示数据库等；而中级为控制处理大型专家系统，是整个系统的核心处理器，具体包括指标筛选、界限确定、预测判断和警情分析指示模型库；下级指的是输出部分，即生成子系统，通过衔接器和中级相连，具有图表、数据结果输出等功能。
李斌、丁烈云认为从计算机软件开发角度来看，房地产预警系统应该是以MIS为基础，兼有DSS功能的计算机预警信息系统。它可以通过自动处理、分析、判断输入和存贮在计算机中的各种信息，对城市房地产经济发展过程中可能出现的各种异常态势发出预先警告。他们将其分成两个相对独立的子系统，模型管理系统和数据库管理信息系统，两个系统之间、操作人员与计算机之间的信息的传递由人机交互总控系统来调度。
总的看来，我国房地产预警系统的设计研究才刚刚起步，需要进一步研究和发展，但与计算机紧密结合，友好的人机交互模式和动态的建模技术将是房地产预警系统设计未来的发展趋势。
此文系湖北省教育厅青年项目（239269）
（作者：武汉工程大学管理学院工商管理教研室，讲师，中南财经政法大学统计学专业博士）
参考文献：
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[21]郭峰．基于大系统控制的房地产预警系统及应用研究，重庆大学博士论文,2005。
房地产研究范文2
房地产为生产生活提供必要场所,对于人民生活水平的提高、国民经济的发展、产业结构的调整都有着举足轻重的地位。房地产行业作为我国国民经济的支柱产业,它的稳定健康发展是保证整个国民经济健康发展的基石。
在过去的几年中,我国城镇化进入新的阶段,越来越多的人居住在城市,已经有超过一半的全国人口居住生活在城市中,从直辖市到省会城市,从省会城市到地级市,许多城市新区、城市副中心如雨后般冒了出来,支撑这场新型城镇化运动的正是房地产业的繁荣和发展。根据国家统计局数据显示,2013年全年我国房地产开发投资86.13亿元,比上一年名义增长,约占19.8%,全国固定资产投资额的房地产业的发展还可以带动建材、钢铁、金融等几十个相关产业的发展;同时房屋本身既具有使用价值,又具有投资价值,房地产是关系到人民群众切身利益的重要产业,它的波动必然会给经济社会带来不小的影响。
数据显示,2013年全国城镇商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,商品房销售额81428亿元,增长26.3%。那么根据前面数据计算得到全国商品房平均6237元/平方,比2012年平均值5791元/平方增长7.7%。房地产业保持了十五年的连续上涨势头。但是在年一季度,又不断传出房价下跌的新闻,月底杭州降价促销潮如今已经蔓延至常州、苏州、南京等多个城市;在温州和鄂尔多斯,投资资金撤出后,房价大跌,不少人因此而担心三四线城市房地产因供过于求出现崩盘的风险。
房地产市场的商品不同于一般的商品,它的价值大、开发周期长,不仅仅具有使用价值,还具有投资价值,这些特点就决定了房地产业是资本密集型产业,大力发展房地产业必然离不开金融对它的支撑。金融业为房地产业提供资金支持的同时,从房地产开发的巨大利润中分得一杯羹,使自身也得到了长足发展。但是房地产业未来的需求难以预测,是容易被炒作和获利的行业,其价格也容易偏离正常的商品价值,价格容易出现较大的波动,那么金融业对房地产业的投资越大,金融业乃至整个宏观经济的所面临的风险也就越大。历史经验表明,房地产价格的剧烈变动,形象的说就是房地产泡沫破裂,将会给经济社会造成巨大的危害,导致经济增长停滞、居民消费下降、资产价格扭曲、资源配置无效率等等一系列的问题,而金融业作为房地产业高度相关产业,来自房地产业的风险爆发,极易形成银行呆坏账,引发商业银行的信用危机,导致金融危机,一旦发生金融行业的挤兑风潮,即使是健康的金融体系,也可能由于挤兑导致商业银行陷入流动性危机,进而出现大面积的银行倒闭,严重者可能导致整个金融系统的崩馈,社会信用荡然无存。
1.本文的研究目的及意义
由于房地产业和金融业在国民经济中的有着重要地位,而且二者之间存在的紧密联系。一方面,房地产开发需要信贷支持,而且这个投资周期长、贷款金额高。虽然房地产信贷不是房地产价格波动唯一影响因素,但是很多影响因素也是通过房地产信贷来对房地产市场施加影响的。在房地产市场上,银行房地产信贷为房地产开发提供贷款,支持了房地产市场的供给;银行房地产信贷为个人购房者提供按揭贷款,支持了房地产市场的需求。因此调节房地产市场的供给和需求就可以通过房地产信贷来实现,从而对房地产商品价格的施加影响。另一方面,房地产行业属于高风险、高回报的行业,银行支持房地产行业的同时也能获得高额利润,自然银行就有动力为房地产行业提供大量信贷资金。近几年,我国房地产行业在银行信贷支持下迅速扩张,银行房地产信贷额不断增大,其间积累的潜在风险也一定在不断增大,一旦超出可控范围,就很容易出现房地产泡沫裂和金融系统动荡的情况。因此认真研究二者之间相互影响的关系究竟是什么、相互之间的传递影响的机制是什么、相互之间影响的程度有多深,为政府、开发商、金融业者、消费者提供决策依据,为避免出现房地产泡沫破裂教训提供解决方案。
具体而言,本文的研宄目的有三个:找出房地产价格波动和房地产信贷关系,他们之间是否存在因果关系,是单向还是双向。如果这种关系存在,探索银行信贷影响房地产的供给和需求的机制。根据二者之间的关系和作用机制提出防止房地产价格剧烈波动的对策建议。
第二章房地产价格波动和房地产信贷概述
2.1房地产价格波动概述
房地产行业提供的商品同市场上其他商品一样,其价格是房地产价值的货币表现形式,但是房地产又有与其他商品不一样的地方,它不仅仅具有使用价值,还具有投资价值,因此房地产的价格波动幅度要比一般商品更大一些。
房地产价格波动就是指房地产价格偏离其均衡价格,而均衡价格是房地产的长期价格,是由市场供给和需求双方共同作用决定的。房地产业其实是由房产和地产组成,但是一般情况下,房产必然位于地产之上,两者是结合在一起的,房地产业就是房产和地产相结合的产业,同其他产业一样房地产经济运行的实质上是房地产商品在生产、流通、分配和消费四个环节相继的循环过程。同普通商品一样,房地产的价格取决于供需关系,一般商品当供给大于需求时,价格下降,当需求大于供给时,价格上升。但是房地产产品和房地产服务又有明显的周期性,房地产价格波动是伴随房地产业的周期而起伏的,当房地产业繁荣时,大家对房地产的预期是价格会继续上升,那么对房地产的需求就会增加,推动房价上升;当房地产业衰退时,大家对房地产的预期是价格会下降,对房地产的需求就会减少,促使价格下降。同时,它作为资产的一种类型,其价格又与资产的收益有关。
2.1.1房地产价格波动的特点
房地产商品的特殊性和该行业的特殊运行模式,就决定了房地产价格波动的特殊性,主要体现在下面四个方面:
2.1.1.1房地产价格波动在一定程度上反映并反作用于国民经济
房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位,与国民经济中的几十个其他产业都有关联,能够间接甚至是直接引导其他产业的发展。根据国家统计局数据统计,如下表2.1所示,我国房地产业的投资总额占国内生产总值的比重从2000年5%上升到2012年的14%,十二年投资总额上涨13倍之多,可见房地产业在我国经济增长中重要作用。因为房地产行业具有产业复杂、产业链长、关联度大的特点,所以房地产业发展的状况就能够影响到诸如金融、建材、家电、化工、装饰等服务类和生产生活资料行业的发展,这些行业的产品消费增长往往是随着房地产市场的发展而发展的。因此,房地产投资提高直接或间接带动与之相关联的产业的生产消费在无形之中促进了社会就业,进而带动整个国民经济的快速增长。但是,当房地产业投资下降,与之相关的产业自然也会受到影响,降低该行业的生产消费能力,也就促进了 这些行业的衰退。所以说,房地产价格波动不仅仅反映了国民经济的发展,也能带动国民经济的发展。同时,国民经济的发展和政府对房地产业的调控政策会使房地产价格产生影响,再通过房地产价格的波动传递到与之相关联的产业,从而对整个国民经济产生
影响。 2.2房地产信贷概述
房地产业是一个资本密集型产业,房地产产品的单品价值大、建设周期长,因此它占用的资金量不仅大而且利用时间长,房地产的开发、消费等各个环节都离不开金融系统对它的支持,由此就形成了一个特殊行业房地产金融业。房地产金融业就是指金融业通过各种信用方式、方法为房地产业提供资金融通服务的行业,无论是在房地产开发的过程中还是在房地产商品流通过程中,商业银行向开发商、消费者等市场主体发放的贷款就是房地产信贷。房地产信贷主要形式有房地产开发贷款和房个人抵押贷款两种。
2.2.1我国房地产信贷旳特点
房地产信贷资金既是房地产资金同时又是信贷资金,兼具二者的特征,在我国房地产信贷资金运动的过程中主要有以下三个特征:
2.2.1.1房地产贷款主体是抵押贷款
房地产业的中间产品是土地,它的最终产品是建筑物,二者都具有一个共同的特点就是价值高且不易移动,具有很强的保值增值的功能,这就使土地和建筑成为天然的最佳抵押品。信贷抵押理论认为:一方面抵押品有助于防范借贷双方因为信息不对称导致的逆向选择和道德风险问题,降低违约风险;另一方面当借贷双方对借贷项目存在评价分歧时,借款方提供抵押品可以获得较低的贷款价格,贷款方也愿意向有抵押品的借款方提供优惠价格,特别是在经济通胀时期更是如此。对于拥有房地产抵押品的房地产开发商,还可以因为抵押品的存在而获得更低优惠利率贷款,从而降低房地产开发成本,提高利润;对于购房者而言,能够拥有抵押品是顺利得到贷款的前提条件,也是获得优惠利率的条件;所以抵押品贷款对于房地产信贷双方都是一件双赢的事情,银行乐于向有抵押品的房地产商提供贷款,同时房地产商、个人购房者也乐于提供土地建筑等抵押品来贷款。所以不管是房地产开发贷款还是个人购房贷款都是以抵押贷款为主。
2.2.1.2商业银行房地产信贷规模大
1998年以来我国住房制度改革以来,取消了福利分房制度,取而代之是市场化商品房销售制度,从此金融业加大对房地产业支持力度,房地产业走上了迅速上升的通道。我国房地产贷款余额从1999年的5991亿元猛增到了到了2013年末的14.61万亿元,增长了23倍,其中的个人住房贷款余额从1357亿元猛增到了去年的9.8万亿元,增长足足71倍。近些年来,我国房地产开发贷款额一年年呈上升趋势,房地产业的不断升温,其中个人住房按揭贷款己成为居民购房的主要方式,从数据中我们可以看出个人住房贷款增长速度要远远高出银行整体贷款增长的速度,今后,房地产信贷规模不断扩张的趋势还会继续。
第三章房地产价格波动与商业银行贷款关系的实证研究........24
3.1指标、数据的选择与处理.......24
3.2模型设定与检验.........25
3.2.1序列平稳性检验..........25
3.2.2协整检验........26
第四章银行信贷对房地产价格波动的影响........27
4.1房地产信贷通过流动性影响房地产价格.......30
4.2房地产信贷通过利率影响房地产价格.....[文秘站:]...31
4.3房地产信贷通过改变预期影响房地产价格........32
4.4房地产信贷是房地产价格波动的加速器.........33
第五章结论以及对策....38
5.1建议.........38
5.2相关的政策和建议........38
5.2.1控制房地产信贷总量........39
5.2.2调整信贷结构..........39
5.2.3严格贷款审核.....40
5.2.4实施反房地产周期的信贷政策......40
第四章银行信贷对房地产价格波动的影响
4.1房地产信贷通过流动性影响房地产价格
银行对房地产业的信贷是紧缩的还是扩张的,这会直接影响房地产市场上的货币数量,从而对房地产市场的货币流动性产生影响。当房地产市场流动性充裕时,也就是银行用于房地产业贷款量比较大时,房地产开发商就能有大量资金用于房地产开发项目,不会因为缺钱而不得不放弃某些项目,增加了房地产市场的供给,使得房价下降;但是同时,全社会货币供应量增加,人们的名义收入就会增加,这会导致人们对房地产的需求上升,又会使得房价上涨。由于短期内房地产市场的供给难以很快增长,房地产投资者又可以充分利用市场上充足的货币流动性,借贷资金用于投资房地产,便会产生过度投机行为,短期内大量的资金追逐现有房地产商品和未来的房地产项目,使得现期的房地产商品需求远远大于供给,推高了本期房价。房价的上升,又使得房地产抵押价值升高,促使银行增加房地产业的信贷量,形成了一种房价不断上升的循环。而当房地产市场流动性不足,也就是银行用于房地产业贷款量比较小时,房地产开发商会因为缺钱而不得不放弃某些项目,减少了房地产市场的供给,使得房价上升;但是同时,全社会货币供应量减少,人们的名义收入就会降低,这会导致人们对房地产的需求下降,又会使得房价下降。由于短期内房地产市场的供给还是不会变化,房地产投资者曾经的通过借贷资金用于房地产投资的动机就会消失,短期内大量的资金逃离现有房地产商品和未来的房地产项目,使得现期的需求小于供给,降低了本期房价。房价的下降,又使得房地产抵押价值降低,促使银行减少房地产业的信贷量,形成了一种房价不断下降的循环。
4.房地产信贷通过利率影响房地产价格
银行信贷可以通过改变实际利率对房地产价格施加影响。货币供应量增加或减少,实际上是通过利率的改变实现的,因为利率就是货币资金的价格,它可以起到调节货币资金配置的作用。根据前面的论述,当银行房地信贷量增加,货币供应量增加时,房地产开发商和购房者面临的实际利率会降低,那么他们的借贷成本也就会下降,刺激房地产当期需求和未来期供给上升,从而推高了本期房价。同时由于房地产商品也是一种投资品 ,较低的房贷利率会改变社会投资结构,使得更多资金流向了房地产市场,增加了房地产市场的投机需求,也就推高了房地产价格。当银行房地信贷量减少,货币供应量减少时,房地产开发商和购房者面临的实际利率会更高,那么他们的借贷成本也就会上升,刺激房地产当期需求和未来期供给下降,从而降低了本期房价。同时由于房地产商品也是一种投资品,较高的房贷利率会改变整个社会投资结构,当更多资金流出房地产市场,房地产市场的投机需求减少时,房地产价格自然也就下降了。
第五章结论以及对策建议
5.1结论
从前面的论述我们可以看出来,虽然影响房地产价格波动的因素非常多,土地价格、资金融资成本、个人可支配收入、城市化水平、价格预期、金融自由化、信息不对称、投机需求以及政府的权力寻租等等,但是房地产业的兴衰与金融业的支持是否密切相关,从房地产市场的角度观察,房地产企业一般自有资金30%左右,剩下资金基本上都是来自于银行贷款,不论是土地作为抵押物获得贷款支持房地产项目建设,还是收取购房者按揭贷款的购房资金,归根结底都是来源于商业银行。作为资金密集型行业,房地产开发商为市场提供多少住房,一定程度上是取决于从银行得到的贷款量。从金融业角度出发,银行根据房地产价值发放抵押贷款,房地产的价格也就反过来也影响了银行信贷,从现实的实例中也能观察到二者相互作用影响的现象。
从实证分析中我们可以看到,房地产价格和房地产信贷之间长期存在协整关系,协整检验表明当银行信贷资金量每变化1%,房地产价格变化0.16%。在模型VAR
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关键词:价格特点 泡沫测算 租售比 原因 对策
一、引言
自古以来,一个国家对于住房问题的解决能力,是衡量一个政府是否有效的充当国家机器角色的一个重要考量,它不仅关乎民生,而且关乎整个国家的未来发展。而住房问题的核心是房价问题。房价的高低,直接关系到房地产商的房屋出售率,资金回收能力,企业的后续发展,百姓的承受能力、幸福指数,及政府的宏观调控能力等主要敏感问题。因此,对于房价的合理定位及泡沫产生的研究极有必要。本文通过对现阶段房地产价格走势的分析,抓住近期关于房地产市场出现泡沫的舆论热点,分析当下房价的特点及合理程度,为房价合理定位献计献策。
二、现阶段房地产的价格特点
格林斯潘说过:“不到泡沫破裂人们便无法断定它是不是泡沫。”所以断定房地产价格泡沫的存在是有难度的。中国房价过高的舆论一浪高过一浪,高房价是否就意味着泡沫呢,全球刚刚走过金融危机,我们不能忘记美国金融危机的一开始美国房地美、房利美倒闭那一幕,所以给房价定位和调控势在必行。
总体来说,随着中国经济的不断发展,国力的增强,中国房地产价格呈现了一个不断攀升的过程。从近几年的关于房地产销售价格的统计和房屋空置率的统计来看,价格是在创节节新高。2007年开始,我国房价就进入了一个增长的快车道,虽然在2008年遇到了全球性的金融危机,对房市有所冲击,导致价格有了一个短暂性的小回落和小调整,特别是2009年的1月份我国房价达到了最低迷,但是随着2009年后半年以来,全球经济复苏态势的展现,我国经济的“保八”成功,房价继续上涨而且速度很快。目前,一线城市的房屋价格在万元以上,二线城市的房价有抬头迹象。
现阶段我国房价呈现出以下特点:第一,房地产投资热情高涨,拉动房价不断攀升。第二,供需不平衡,房屋空置率高,说明房屋价格不一定能够准确反应房屋价值。第三,一线城市房价在政策法令的出台背景下,有了抑制过高态势。第四,随着房地产开发商投资向二线城市转移,二线城市房价有上升态势。第五,住宅房房价和商品房房价在政策调整下有不同的增长轨迹。第六,经济适用房,廉租房的供应和调控房价的措施双管齐下。
三、衡量房地产泡沫的方法及测算
关于房地产泡沫的测算国际上比较流行的方法是用“租价比”指标。租价比是房屋租赁价格与房屋销售价格相比较得出的数据,我国2010年3月29日国土部公布了《中国城市地价状况2009》,其中首次明确“租价比”概念,被认为是判断一个城市楼市健康与否的依据。在具体实施中,租价比可以换算成租售比,清晰的看出房价是否有泡沫。
租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比。计算公式为:
租售比 = 每平方米月租 / 每平方米房价
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;如果高于1∶200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
本文采取随机抽样的方法,调查了现阶段我国一线城市及二线城市主要城市房屋租赁价格及每平方米售价,计算各城市租售比,调查时间为2010年10月27号,调查结果见下表3.1:
表3.1 各城市房屋租售比单位:元
数据来源:安居客网站
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一、网络营销
随着计算机网络的不断发展，网络正使我们的生活悄然发生改变。传统的房地产营销策略也毫无例外地面临新的挑战和变革，以网络为传播媒介的房地产市场营销格局已初现端倪。房地产网络营销指房地产销售公司通过建立自己的网页（Homepage），公布自己正在营销的房地产项目，消费者通过互联网上的域名地址，根据自己的需要有选择地浏览房地产企业的页面，同时向该网站反馈一些重要的信息，最终做出购买决策的一种新型房地产营销方式。网络营销可以为发展商带来巨大的综合效益，整体提升自身的竞争实力。
(一)良好的营销效果
与传统的平面媒体相比，网络传播载体的最大特点是它的双向互动沟通，消费者可以根据自己的需要，有选择地接受自己想要的信息，并通过BBS等形式和房地产公司进行信息交流。而且网络可以承载海量信息，并根据形势变化及时更新，因而可以比传统营销方式获得更好的宣传效果。
(二)低廉的营销成本
网络广告不受时间的限制，可以全天候24小时向受众最新信息，这和传统平面广告几秒钟播放时间、天价广告费相比，成本优势显而易见了。在网上，置业者与发展商可以直接讲价，加上网上可选择的机会多，即使一宗交易撮合不成，双方仍有许多可供选择的余地，而不必受到房展会、售楼现场等传统营销渠道和地理位置的局限，这就使成交的概率大大提高。而且网络营销既不必为现场促销、布置展台等兴师动众，也不必依靠中介公司搭桥而付中介费，因而大大降低了营销成本。
(三)为未来获取竞争优势
21世纪是信息时代，谁能及时把握最新信息，谁就能在激烈的市场竞争中脱颖而出。网络作为信息载体的主流，无疑是公司未来克敌制胜的法宝。房地产公司通过网络营销，不仅能为公司带来直接的销售业绩，而且带来了巨大的潜在收益。如通过和顾客的互动交流，可以及时了解最新的市场需求；给顾客提供了更满意的客户服务，强化了和客户的关系；以网络作为自己的形象窗口，可以迅速提升本公司的品牌知名度；可以更便捷地和国际接轨，拓展国际业务等等。
二、品牌营销
美国可口可乐公司总裁曾自豪地说：即使公司在一夜之间灰飞烟灭，他也可以凭借其强大的品牌知名度和影响力，在短时间内重振雄风。这足以说明品牌的无穷魅力。随着市场经济体制的日渐成熟，品牌已成为消费者购买决策时重要的参考依据。近年来，房地产市场竞争日益加剧，消费者在购房时也越来越多地考虑房地产这一特殊商品的品牌影响力。因此，房地产公司为了在竞争中谋求一席之地，也不得不考虑自身的品牌建设。
房地产品牌的树立和推广对房地产公司来说是一项艰辛而复杂的系统工程，需要从前期的市场调查、规划设计，到楼盘建设、售后服务、物业管理等全方位地精心组织，其中任何一个环节出错，品牌形象都会大打折扣。但房地产界的随波逐流者也绝非少数，他们对品牌的认识往往流于表面，所谓的品牌建设有如隔靴搔痒，并不能真正提升自己的竞争力。当前业界存在较多的一个误解是将房地产的品牌效应等同于案名效应，认为只要案名好，就能打动消费者，树立自己的品牌。因而挖空心思进行楼盘的案名设计，而忽视了房地产自身的质量、功能、服务等方面的品质提升。
和其他普通商品一样，房地产品牌的形成能为房地产公司获取许多竞争优势。首先，一个房地产品牌可以减少开发商的宣传投入，提高物业的附加值。如上海绿洲紫荆花园、广州碧桂园、成都的银都花园等楼盘的旺销，都得益于前一个楼盘的开发成功而形成的品牌效应。其次，在房地产产品竞争日趋同质化的今天，一个好的房地产品牌可以使自己在众多竞争者中脱颖而出。例如深圳万科，由于始终注意自己品牌形象，现已成为房产的业界翘楚。最后，在房地产界树立自己的品牌，也是和国际房产接轨，更好地迎接国际竞争的需要。“十五”过后，我们的房地产市场将更加开放，国际房产大鳄将逐步进入，与他们动辄千亿元的资产相比，我们过百亿资产有些相形见绌。所以，利用品牌优势，在消费者心中树立品牌形象是房地产公司的当务之急。
三、体验营销
体验营销指站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。它突破了传统营销观念上的“理性消费者”的假设，认为消费者在购买决策时是理性与感性兼备的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是购买行为和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历。
现今，由于房地产市场的逐步成熟，消费者已不满足于呆板枯燥的数据陈述，而越来越注重自身对欲购房产的体验与感受。能否在情感上引起消费者的共鸣，成为了众多房地产商在产品设计和市场营销时思考的问题。一个完整的房地产体验营销，至少要做好如下几个方面的环节：
(一)充分的市场研究，精确的客户定位
根据马斯洛需要层次理论，越是往高处的需要，人们的情感诉求愈强烈。现今人们对住房的要求已不仅仅满足于遮风避雨，而更多的是满足一种心理和情感上的渴求。这在一些城市住宅的表现上更为明显。它是自己劳动成果的体现，可以印证自己的成功，从而获取别人的认可。人们在购房时，不仅参考价格，而更多的考虑能引起自己情感上共鸣的因素。因此，房地产营销应注重人们现实和潜在的需求，从而发掘更多有价值的市场机会。房地产开发商应该摈弃传统计划经济体制下的营销思想，认为只要找到一块好地，随便设计一下，便能卖个好价钱。其实房地产市场也是一个高度细分的市场，不同的地段，不同的房型，不同的价位所适应的消费群体是不同的。许多房产开发商愿意投资上亿元的资金开发一个项目，却不肯拿几万元作市场调研，在项目的选址、产品定位、产品规划上都是凭着自己直观思维和经验决策的，这样的产品在市场上消费者的认可度是可想而知的。为此，房产开发商必须在项目开始前，进行充分的市场调查，寻找到差异化的细分市场。
(二)根据目标客户，设计最优产品
再好的消费者分析、再有价值的营销机会、再好的包装和场景设置，如果没有好的产品作保障，带来的体验也不会成功的。开发商应根据不同的目标市场，设计出最佳户型。例如上海某房产开发商针对都市白领的特点——有可观的收入，但是由于刚工作，没有太多积蓄，为他们设计出30平方米~60平方米的小型住宅，从而满足了这些年轻人刚工作就有房的梦想，因而大受追捧。优秀的房产还必须以完好的配套设施作为基础。小区绿化、物业管理、周边商业区、学校、市政配套设施等都是购房者重要的参考依据。房产商应该站在消费者的立场，对这些因素综合考虑，体现出浓郁的人文关怀，满足消费者的情感诉求。
(三)合理设置体验场景
由于体验营销是一种满足消费者情感需求的营销活动，因此对于房地产开发商来说，精心设计一种不同寻常的体验场景，是影响购房者购买决策的核心要素。
首先，销售现场的设置最关键，因为这是潜在客户来咨询时的必到之处。售楼处的现场设置包括地理位置、售楼处外观形象、内部陈设与布局、内部格调与氛围等。销售现场应体现以人为本的思想，并根据时局变化有所创新。比如深圳某高层住宅，为方便顾客有全感观触动式体验，打破传统售楼的固定模式，创造性将售楼处迁至第48层，让每一个看楼客人在168米的高空体验与众不同、傲视全城的感受，因而创造了前所未有的顾客体验。
其次，可以通过主题样板房进行体验营销。主题样板房是装饰艺术与房地产销售展示相结合的产物，是根据产品本身的特性及目标客户群的生活特征而设计的有明确主题的个性化建筑，其创意来源于客户的生活，因此更接近生活，更能引起消费者情感上的共鸣。
最后，可以适当组织各种体验式活动，如现场促销、房交会等，让消费者亲自参与，增加体验的机会。
四、文化营销
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【关键词】房地产泡沫；测度；指标；实证研究
【中图分类号】F293．35 【文献标识码】A 【文章编号】1673―291X(2006)06―0127―03
1998年，我国开始取消福利分房，进行个人住房的货币化改革，中国的房地产市场步入快速发展期，投资增幅较大，房地产价格也随之持续上涨，房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产生。事实上，我国房地产在一定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的，但由于房地产市场呈现明显的区域化特征，有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地)，另一些中小城市房地产市场萧条，所以，整个房地产市场泡沫到底有多大，目前，还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市，不仅经济发展走在全国的前列，房地产市场也取得长足的发展。2005年，广州房地产开发投资已达到488．86亿元，占社会固定资产投资的38．2％(2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨，也引起了人们对广州房地产市场的关注。本文以广州房地产市场为例，选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率等多个泡沫指标来测度广州房地产市场的泡沫程度。
一、房地产泡沫与房地产泡沫测度
房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因，一般来说主要有两个：一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成，二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波，2002)。
对于房地产泡沫的测度一般有两种方法，一是直接测度，即利用定义测度房地产的理论价值，通过比较理论价值与实际价格来测度房地产的泡沫程度(Peter Englund，1998；John M．Quigley，2001)。另一个是利用指标法间接测评，即通过指标比较，判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点，第一种比较科学严谨，但不易操作，第二种比较容易操作，但不够严谨。鉴于目前房地产市场发展不够成熟稳定，合理的地价、费用、建设成本、利润以及未来收益等参数难以确定，数据的获得也困难，直接测度法在实际操作中较难，我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广州市房地产市场为例，进行指标法测度研究。
二、广州房地产泡沫实证研究
本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置情况、房地产业的盈利状况、房地产投资来源等多个泡沫测度指标，来评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。
1．房价收入比指标分析
房价收入比一般用整套住房价格与居民户年均可支配收入的比值来表示，用来测度居民的购房能力。比值越高，居民的支付能力越低，比值持续上升，房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998―2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出，人均可支配收入基本上是正增长，房价基本上是负增长，除了2002年，房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准，房价增长率连续三年超过10％，可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此，可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12．97开始一直下降，目前维持在9倍左右。但是，整体上说房价收入比还是偏高，不仅远高于西方发达国家的3～6倍，而且也高于发展中国家的6～8倍水平，存在一定的威胁，同时，也造成商品房积压空置。
2．房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析
房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度，指标过高说明房地产业的相对高度发展。1998―2004年，广州市房地产开发投资增幅不大，除1998、2000年达到17．28％和20．17外，其他各年基本维持在10％以下，2003年甚至出现了负增长，仅为－1．6％，房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20％的水平(根据《中国统计年鉴1998―2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长，基本维持在15％左右，GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现象，房地产市场投资比较理性，这显示了政府的宏观调控政策比较有效。
3．商品房空置率指标分析
商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置量与近三年商品房或商品住宅的峻工量的比值表示，反映当前商品房供求状态，衡量房地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越高，房地产泡沫风险越大。一般来说，空置率在20％以上为严重积压区，在10％～20％之间为空置危险区，5％～10％为合理区，5％以下为空置不足区。广州房地产空置面积在1998年仅为267万平方米、1999、2000、2001、2002四年持续走高，2003年达到最高空置量722．01万平方米，2004年受政府调控固定资产政策影响，空置量有所下降，但仍有646．9万平方米，相当于年新竣工面积的64％，空置数量惊人。广州商品房的空置率也很高，除1998年空置率为13．38％，在空置危险区内外，其他各年的住房空置率高于商品房空置率20％，2000年的空置率曾达到24．19％，商品房供给大于需求，空置存量较大，出现较大积压现象。出现这一状况主要有两方面原因：一是虽然实现住房货币化改革，但是，广州居民的自有住房比例高，购房者购房热情不高。二是开发商过度开发，房屋供过于求，出现大量商品房销不出去，因而闲置。
4．房地产企业的财务状况指标分析
衡量房地产开发经营盈利状况的指标一般为利润额和利润率。利润额和利润率指标过高将出现房地产投资过热，导致房地产行业出现泡沫危险。从广州房地产行业的利润指标来看，近几年，整个房地产行业利润波动较大1998和1999年维持在20亿元左右，但是2000和2001年急剧下降，降至9．50亿元和8．84亿元，2002、2003和2004利润回升，在2004年达到75．86亿元。但总体利润率偏低，除2003年利润率达到12．05％外，其他年份利润率都维持在5％～8％，其中，1999年和2000年更低至3．16％和
3．0％，远低于国际上多数市场经济国家房地产开发8％的平均利润率。这说明广州房地产市场的竞争比较激烈，市场化程度较高，没有出现房地产市场暴利现象，房地产市场比较理性，泡沫威胁不大。
5．房地产开发投资资金来源分析
房地产开发投资资金来源状况一般有两个指标来衡量，一个是房地产企业开发国内贷款与房地产投资资金的比率，主要反映房地产企业对银行资金的依赖程度，指标值过高，显示银行资金对房地产投资的支持度高，房地产泡沫威胁较大；另一个是房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值，用来说明房地产行业融资状况，指标值过低，说明房地产行业对银行和预售商品房款项的依赖就越大，泡沫威胁越高。1998―2004年广州房地产投资资金来源中，银行贷款资金都高于自筹资金和利用外资的资金，但有下降趋势。但是，银行贷款占房地产开发资金的比例却从1998年的16％上升到2002年的24％，2003年有所回落，但也在22％，房地产开发对银行资金的依赖较为严重。同时，自筹资金从1998年的86．83亿元开始增加，2001年达到最高106．73亿元，然后开始回落，但总量不大。而且房地产企业开发自有资金与房地产投资资金的比值从1998年开始不断下降，说明企业自有资金有限。房地产企业对房产贷款的依赖性较大，房地产投资风险较大，存在一定泡沫威胁。
6．城市居民消费价格指数与房屋价格指数比较
商品零售价格指数与房屋价格指数用来衡量商品房价格的实际增长状况，如果房屋价格指数高于商品零售价格指数，显示商品房实际价格增长，可能存在泡沫威胁。1998―2004年广州的零售商品价格指数波动不大，基本维持在97～100之间，而同期的商品房价格指数也基本平稳，只有1997年和2003年变化较大，但房屋价格指数明显高于商品零售价格指数，说明几年来广州商品房不仅名义价格上升，而且实际价格也有所上升，存在一定泡沫威胁。
三、结论分析及对策
综上指标分析，我们发现1998―2004年广州房地产市场虽然整体运行平稳，但是存在一定的泡沫，出现投资过热、商品房积压等现象，影响了房地产市场的健康发展。所以，今后一段时间内应采取积极措施，消化积压的控制商品房，抑制房地产市场膨胀。
1．从资金来源入手，加强对按揭贷款、多头空头担保贷款等的监控，严把银行信贷关，避免银行资金过量流入房地产市场。
2．建立有效房地产信息机制，定期、如实公布房地产市场信息，防止房地产市场炒作。
3．鼓励房地产业多渠道融资，促使房地产企业融资社会化，减少企业对银行贷款和房屋预售款的依赖。
4．规范土地出让制度，调控土地使用结构。一是实行土地储备制度，严格控制土地供给规模；另一个是实行商品房用地公开招标拍卖，防止土地交易的黑箱操作。
房地产研究范文6
[关键词]重庆 房地产业 泡沫度
一、引言
1998年之后，中国房地产市场非常繁荣，房价一路攀升。2003左右，国内“房地产泡沫”的呼声日高，“中国房地产泡沫是否存在”之争成为一时焦点。多数人认为，中国存在房地产泡沫，政府应采取调控措施，避免走上日本经济衰退的老路。
2011年7月，在国家严厉的调控措施下，全国房价终于停止了快速增长，公众对房价上涨的预期终于结束了。但这一轮调控会不会引起房地产泡沫的破裂？重庆市这样相对低价位的市场是否存在泡沫？这些问题值得进一步研究。
国内外关于房地产市场泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因与测度研究，研究方法集中于定性说明和定量测度。但分析重庆市房地产泡沫度的文献相对较少。蒲勇健等（2006）、闫妍（2006）等在分析全国房地产市场泡沫时，将重庆市作为研究对象之一，均研究2005年以前的房地产市场情况。近几年房价快速攀升后，重庆房地产市场是否存在泡沫，泡沫是否严重等均未有学者进行研究。因此，本文选择重庆市2005年～2010年的数据作为分析模板，测度重庆房地产市场泡沫度，并就测度结果提出对策建议，具有一定的理论和现实意义。
二、研究方法
目前，房地产市场泡沫测度主要集中统计检验法、指标指示法、理论价格法。
基于数据可得性的限制条件，国内研究大多选取指标指示法进行房地产市场泡沫度的计算和分析。指标指示法分为：“单一指标法”、“综合指标法”。
单一指标法是“指运用房地产泡沫测度的单个指标的实际值与测定的标准值之间的对比来判断房地产是否存在或者泡沫大小程度的一种测度方法”。
综合指数法是一种常用的指数合成方法，第一步是确定各单项评价指标的标准值；第二步是对各项指标进行无量纲化处理，消除单位量上的不同，即用各项指标的实际值与其标准值相比得到同度量指标；第三步赋予权重值；第四步进行加权求和，计算出综合指数值。当房地产泡沫测度系数100%时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，系数值越大，房地产泡沫的程度越严重。
在上式中，B表示应用指数合成方法计算得出的综合指数值，Fi表示某单项指数的实际值，Ci表示某单项指数的临界值，ωi表示各单项指数权重，n表示指数合成中所涉及的指数个数。
本文基于重庆市的现状，参照李维哲，曲波的指标分类，选取消费状况类指标房价增长率与GDP增长率的比值和房价收入比，以及金融类指标房地产贷款增长率与贷款总额增长率比值三个指标来分别测度重庆市房地产市场泡沫，并运用综合指数法测度综合泡沫度。
三、实证分析
1.单项指标分析
(1)房地产价格增长率/实际GDP增长率
房地产价格增长率/实际GDP增长率能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。大部分学者认为当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，房价很不正常，孕育着泡沫。
由表2分析结果可知，2005年到2010年重庆市房价增长率与GDP增长率的比值都小于临界值2，即重庆市房价正常，未孕育泡沫。
(2)房价收入比
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根据美国和部分西方发达国家的经验数据，房价收入比在3~6倍之间比较合理。考虑到我国居民收入中隐性收入比较高的情况，本文认为我国的房价收入比的临界点定为6.0比较合适。
由表2分析结果可知，重庆市的房价收入比整体表现为上升趋势，2005年~2009年的数据显示，重庆市的房价收入比小于国际临界值6，即房价在居民收入能承受的范围内，不存在泡沫。2010年房价收入比第一次超过了临界值6，在重庆市房地产市场继续升温，而人均收入水平没有大幅提升的情况下，房地产市场孕育着泡沫。
(3)房地产企业贷款增长率/金融机构贷款总额增长率
房地产贷款增长率如果明显高于金融机构贷款总额增长率，则说明银行信贷资金高度集中于房地产行业，在缺乏必要的风险控制的基础上，开发商的投机活动便有了可乘之机。同时，个人住房信贷的大幅增加，也会放大购买者的投机需求。其比率愈接近于1，则泡沫程度愈低；愈偏离1，则说明泡沫程度愈大。
表3 重庆市2005年～2010年房地产企业贷款增长率与金融机构贷款总额增长率的比值
数据来源：重庆市统计年鉴
通过表3分析可知，除2008年为-0.123外，其他年份该比率均大于1。2008年数据出现异常，与当时金融危机有一定关系。整体经济下滑萧条，房地产行业整体发展势头减弱，表现为贷款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年该比率已明显超过2，大大高于1，存在严重泡沫。2007年重庆市被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场发展前景看好，开发企业获取贷款容易度提高。且2007年重庆市房价已呈现为快速增长势头，居民选择在房价进一步上涨前买房，也从一定比例上增加了房企的贷款。2010年重庆市两江新区挂牌成立，良好的市场氛围为房企发展提供了外部支持，房企贷款额高涨。银行贷款过度集中于房地产市场，为从事投机活动提供方便，从而导致重庆市房地产市场存在泡沫。
2.综合指数分析
通过计算上文三种指数的标准值，并根据指数合成法的公式（*）计算，得到综合泡沫度指数。本文将各个指数的权重赋为三分之一,得出重庆市房地产泡沫综合指数如右表4所示。
由表4分析可知，重庆市2006年、2007年、2010年房地产泡沫综合指数大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危机影响，房地产市场不景气，房地产泡沫综合指数小于1，基本不存在泡沫。
四、对策建议
重庆市2007年被批准为统筹城乡综合配套改革实验区，房地产市场也随着高速发展，房价飞升，房地产市场存在一定的泡沫。2008年金融危机从虚拟经济到实体经济都受到了重创，房地产市场也受到影响，房价上涨速度下降，泡沫也随之基本消除。2009年开始，经济开始复苏，房地产市场也恢复其快速发展势头，尤其是2010年发展更是如火如荼，房地产泡沫再次明显。
本文基于重庆市房地产市场目前发展势头迅猛，泡沫日益明显的背景，对降低房地产市场泡沫提出如下对策建议：
1.加强公租房等住房保障制度的实施
公租房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。重庆市公租房建设发展势头迅猛，大量的公租房建设有利于解决市民的住房问题，减少了部分对商品房的刚性需求，可在一定程度上缓解由于需求过快增长而导致的房价上涨趋势。
2.进一步完善房产税等调控措施
重庆市是房产税征收的试点城市，通过对别墅等高档住房征收房产税，一定程度上使房屋失去作为投资品的属性，有效抑制大量投机资本进入房地产市场，从而缓解大量资本涌入房地产市场，削弱因大量投机资本涌入而产生的房地产泡沫。
3.加强监管和风险预警，控制房地产抵押贷款的风险
房地产抵押贷款不仅包括房屋购买者的按揭贷款，还包括房地产开发企业的贷款，加强监管和风险预警，可以有效控制房地产市场资产流向，保障房地产市场资本市场正常运转。加强银行等的风险预警管理，控制贷款大规模集聚于房地产市场，也可达到消除泡沫产生的作用。
参考文献:
[1]刘琳，郑思奇，黄英．清华大学房地产研究所．房地产泡沫测度系数的编制方法［J］．中国房地产，2003，（06）
[2]刘志松．我国房地产泡沫及泡沫测度的几个理论问题［J］．经济纵横，2003
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