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共有产权范文1
一、本合同根据《中华人民共和国合同法》，由嘉兴市规划与建设局、嘉兴市工商行政管理局制订。
二、本合同适用于单位自管房或个人私房（包括房改房）转让。
三、本合同中的卖方必须是房屋所有权人（共有权人），所称房屋是指已取得《房屋所有权证》的房屋。
四、本合同中买卖双方委托房地产中介公司的，需与公司另外签定委托合同。委托个人并由人签定合同的，应提供经公证的委托书。
从事委托业务的房地产中介公司应为经批准具有相应资格的专业房地产经纪机构。
五、本合同[ ]中的内容为并列的选择项，须根据实际情况选择打“√”。
六、本合同为房屋转让合同示范文本，本合同的部分条款当实际情况未发生或当事人双方不作约定时，应在条款前空格部位打“X”，以示删除。除国家另有规定外，任何一方不得以“示范合同印刷内容”为由强迫另一方接受。
七、乙方在签定本合同前有权要求甲方出示本合同提及的甲方有关证书、证明文件和物业管理规定。
八、本合同条款由嘉兴市规划与建设局、嘉兴市工商行政管理局负责解释。
嘉兴市房屋转让合同（示范文本）
本合同双方当事人：_________________________
卖方（以下简称甲方）：____________________
地址：____________________联系电话：
委托人：_______________
地址：____________________联系电话：____________________
买方（以下简称乙方）：
地址：____________________联系电话：____________________
委托人：_______________
地址：____________________联系电话：____________________
委托机构：____________________
经办人：____________________联系电话：____________________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致原则的基础上，同意就乙方向甲方购买房屋事项达成如下协议：
第一条 房屋基本情况（按房屋所有权证填写）
1、甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于嘉兴市____________________，房屋结构为__________，房屋用途为__________，房屋建筑面积为 平方米，车库面积_____平方米。
2、该房屋所有权证号为_____（共有权证号为_____）。土地使用权方式为_____，土地使用权证号为__________。
3、随该房屋一并转让的附属设备、设施：_______________。
4、该房屋租赁情况______________________________。
第二条 房屋转让价格
按建筑面积计算 该套房屋转让价格为[人民币] [ 币]
总金额（小写）__________元，大写__________亿_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
第三条 付款方式、时间
双方约定按以下第_____项以（现金、支票、其他 ）方式支付房款：
1、一次性付款：
本合同鉴定之日起_____天内，乙方一次性将购房款支付给__________。
2、分期付款：
合同签订之日起_____几天内，房屋及相关权属证明交付时，权
属证明过户后_________________________
________________________________________。
3、其它方式：___________________________________
第四条 交房方式：
甲乙双方约定采用下列第_____种方式交房：
（1）自本合同签定之日起_____天内，甲方将房屋及房屋钥匙、房产证、土地使用证等相关权属证明一并交付给乙方。
（2）其他方式_________________________。
第五条 乙方逾期付款的违约责任
乙方未按本合同第三条约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至
实际付款之日止，月息按_____利率计算。逾期付款超过_____天，甲方有权按下述第 种约定追究乙方的违约责任：
（1）乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同限期继续履行。
若乙方在 天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处
理。 （2）乙方向甲方支付违约金共计_____元整，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
（3）_____________________________________________。
第六条 甲方逾期交房的违约责任
除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按 计算。逾期交付超过_____天，乙方有权按下述第 种约定追究甲方的违约责任：
（1）甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同继续限制履行。
若甲方在 天内仍未继续履行合同，遵照下述第（2）条处理。
（2）甲方向乙方支付违约金共计_____元整，合同终止。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
（3） 。
第七条 甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷和拖欠任何费用（如水电、煤气、有线电话、物业管理费等相关费用），保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由甲方承担全部责任，甲方转让该房屋之前，确认该房屋承租人已放弃优先购买权，并取得房屋权共有人同意。（乙方对该房屋的各项基本情况均做了充分了解。该房屋转让后，如发生破漏、开裂等问题由乙方承担维修责任。）
第八条 关于产权登记的约定
自本合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方积极给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在 天内取得房地产权属证书，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起 天将乙方已付款退还给乙方，并向乙方支付违约金_____元整。
第九条 该房屋转让交易发生的各项税费由甲乙双方承担。
第十条 房屋转让后该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法
随之转让。
第十一条 其他约定事项______________________。
第十二条 本合同空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关部门法律、法规和政策执行。
第十三条 甲、乙一方或双方为境外组织或个人的，本合同应经该房屋所在地公证机关公证。
第十四条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲、乙双方同意采用以下第_____种方式解决。
1、由[嘉兴仲裁委员会] [_______________仲裁委员会]仲裁。
2、向人民法院。
第十五条 本合同自________之日起生效。
1、甲、乙双方签字。
2、经__________公证（涉外房屋转让必须公证）。
第十六条 本合同一式_____份，其中甲乙双方、房屋权属登记部门及契税部门各执一份。合同未尽事项，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章后与本合同具有同等法律效应
甲方（签章）_______________乙方（签章）
委托人_________________委托人
（签章） （签章）
签定日期：_____年__月__日
共有产权范文2
一、共有产权住房典型模式
在我国，共有产权住房的发展并不久远，综合全国各城市的实践经验，有三种模式最具代表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。
1.淮安模式
2007年7月26日淮安市《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，明确提出要将经济适用住房使用的土地改划拨为出让，实行政府指导价，并与市场接轨。这实质上终止了传统意义上的经济适用房的供应，用共有产权住房取而代之。根据共有产权住房产权构成比例的不同，将共有产权住房分为两种：一是个人拥有70%产权，政府拥有剩余的30%产权；二是个人与政府各占住房产权的50%。
与以往保障性住房类似，共有产权住房也为购房者设置了门槛。淮安共有产权住房公布之初对不同产权构成比例的购买有明确规定。其中，购买个人拥有70%产权共有产权住房的条件是家庭人均月收入300 元以下，具有市区城镇常住户口8 年以上，家庭人均住房使用面积在10 平方米以下；购买个人拥有50%产权共有产权住房的条件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面积不足10 平方米的困难家庭。但是，2007年初的淮安住房均价即已达到2500元/平方米，以一个刚达到购买70%产权住房要求的三口之家为例，要拥有一套50平方米的共有产权住房平均至少需要12年的全部收入。这显然不符合实际。因此政策颁布之初，符合条件的购房者寥寥无几。政府相关部门后来意识到了初设条件的苛刻，因此放宽了申购条件，把人均收入放宽到了700元/月，在实际操作中，甚至放宽到800元/月。几乎刚好售完首批推出的300套共有产权住房。
淮安对于共有产权住房的退出机制给出了明确规定。在五年内，共有产权住房的政府产权部分不收租金，业主可以原价购买政府产权部分，得到完整产权。当业主的生活水平高于政府规定的享有共有产权住房条件时，可以继续使用住房，但需要为政府所有部分支付相应市场化租金。五年以后，如果转让住房的话，则只能得到自己所有份额的收益，政府得到剩余部分，并且政府有优先购买权。
2.上海模式
上海共有产权住房可以追溯到2009年年底，彼时率先在闵行和徐汇两个区进行共有产权住房试点，翌年于全市铺开，官方称为共有产权经济适用房。上海对于产权的拥有份额较淮安更为灵活，购房者根据支付能力的大小，可购买共有产权住房60%-70%不等的产权，同时政府持有剩余部分。
上海根据城市人均收入水平，不断调整共有产权住房的准入门槛。其中最为明显的当属人均可支配收入条件，该项已经从试点之初的2300元/年，调到2900元/年，之后又调整为3300元/年。在2013年更是进行了大幅放宽，由原来人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根据2013年公布的《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》，规定共有产权住房申购家庭人均住房建筑面积应在15平方米以下（含15平方米），对于3人及以上家庭，人均年可支配收入应该低于6万元（含6万元），同时人均财产应该低于15万元（含15万元）；对于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。
关于退出机制，上海规定购房人可以在取得共有产权住房房产证的5年后将房屋出售。政府拥有优先回购权，并且要按其拥有的产权份额收回所对应的转让收入。
3.北京模式
北京的共有产权住房出现得相对较晚，2013年10月23日，北京市住建委了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京的自住型商品房政策正式出台。政府明确规定，自住型商品房的价格是周边同地段商品房价格的70%，建设所用土地通过“限房价、竞地价”的方式出让。该类住房的面积以90平方米为主打户型。符合之前购买限价房规定的家庭皆可购买。
对于自住型商品房的退出机制，北京市政府明确规定购买此类住房5年内不得上市交易，之后交易获得收益的30%上交政府财政。
4.各模式对比分析
要充分了解共有产权住房的利弊，需要对其进行对比分析，表1是对前文各模式共有产权住房特点的汇总及优缺点分析。
二、共有产权住房制度建设
虽然各地的共有产权住房政策相继推出，并且得到了国家层面的支持。但从前文的分析可以看出还存在很多不足之处。笔者认为可以从以下几个方面对实践现状进行完善。
1.完善法律法规，建立共有产权住房法律保障体系
作为一个法治国家，任何制度或政策的推行都应有法可依，以法律保障和约束行为。目前各地推行的共有产权住房政策并没有合适的法律可依，行政色彩浓烈。以共有产权住房的影响力及其发展趋势，将其规范化管理提上法律议程已经是势在必行。首先，应该通过法律形式确定共有产权住房的管理机构，赋予相应机构统一管理权力的同时对其进行必要的监督，防止政出多门、互相扯皮现象的发生；其次，规范化购房准入制度，防止自住型商品房的权力寻租；最后，统一合理的标准确定转让溢价分配，杜绝利用共有产权住房投机牟利。
2.多元化共有产权住房供应渠道，增加受惠群体
目前共有产权住房的供应形势主要有两种，一是以北京、上海等城市为代表的普通商品房配建供应；二是以淮安等三线城市为代表的集中建设供应，该方式是目前很多地区采用的形式。两种供应方式有利有弊，前者易于给共有产权住房业主造成物业费负担上的压力，且开发商更倾向于偷工减料，显失公平。后者则造成城市贫富分布不均，不利于社会管理和稳定。因此，一个城市的共有产权住房供应方式应该实现多元化，根据城市区域特色，合理安排共有产权住房位置。同时，可以参照公共基础设施的建设，将共有产权住房的建设视为准公共产品，引入BT或BOT模式。此外，可以通过其他现有住房转化增加供应。如现今棘手的小产权房，可以通过土地国有化处理转化为共有产权住房，在增加共有产权住房的供应同时，也解决小产权房的去向问题，可谓一石二鸟。
3.层次化住房保障体系，明确定位共有产权住房受众
我国住房保障体系由于发展较为短暂，在制度建设和发展方向上还有很多亟需改善之处，各类保障性住房的受众层次显化就是其中一个重要方面。就目前来看，住房保障体系无非三个层次，即社会底层群体保障房、由低收入转中等收入群体保障房、中等收入群体保障房。但各个地方政府并没有科学合理的收入划分制度，在各层次间出现了“夹心层”，社会不公现象明显。所以，政府应该通过受众的明确划分，将共有产权住房合理定位在住房保障体系当中。“走对路子，找好位置”，使得共有产权住房政策不致虎头蛇尾，设计与落地脱节。
4.重视共有产权住房的建设质量，保障住房品质
传统的经适房无论是配建还是集中供应，都存在开发商为了追求更大的利润而降低建设标准的情况。要解决这一问题，任重而道远。首先，政府主管部门要把控从选定开发商到验收的每一个环节，保证建筑质量；其次，通过充分评估企业的开发利润，在充分市场调研的情况下，给予企业适当的补贴。
5.完善共有产权住房制度，强化保障作用
共有产权住房制度在我国的发展处于初级阶段，机制设置还有很长的路要走。要强化其保障作用，首先，个人与政府的产权分配应该更加灵活，便于合格购房者能根据自己的经济实力购买不同比例的产权；其次，突破传统思路，扩大购房者的选房范围，政府主要以货币形式给予补贴，与购房者共享产权。
6.引入多元资本，助力共有产权住房建设
首先，与金融资本的结合是房地产市场发展的大势所趋，共有产权住房的建设与运营也不例外。共有产权住房的购买者很多属于上升阶层，政府可以适当松动银根，鼓励银行放松对共有产权住房的贷款限制。其次，可以研究开发企业持有共有产权住房部分产权的可行性，以获取增值收益的条件引入民间资本。
笔者认为，随着经济体制改革的不断深入，市场在资源配置中的基础性作用不断强化，共有产权住房在全国范围铺开是大势所趋。当务之急，政府应该在试点基础上权衡利弊选择最佳的推广模式，总结过往其他类型保障性住房可取之处与经验教训，进行科学合理的制度设计，实现共有产权住房的社会价值。
参考文献：
1.陈明.共有产权经济适用房：保障性住房建设的新探索――淮安市经济适用房建设的实践及其得失.北方经济.2008.19
共有产权范文3
【关键词】共有产权房;成本控制;目标成本法
一、对成本控制方法的总结
成本控制是指在项目管理过程中，为达到项目成本降低的目的，项目的管理者采用相应的技术措施和管理方式对过程中的资源消耗和费用支出进行控制。科学的管理方式才能降低房地产开发成本，按照有效的管理程序和适当的操作方法去控制开发的各个环节，这不只是简单的降低各项成本的价格，而是寻找一种新的资源配置方式以使成本降到最低[1]。简单地说，成本控制的流程分为事前、事中和事后控制，而房地产开发项目成本控制的基本程序如下：
（一）制定成本控制标准（即目标成本）
成本控制标准，亦即目标成本，是实际成本控制的依据和尺度，是指在一定的生产条件下，活劳动和物化劳动的实际耗费所应遵守的数量界限，具体表现有计划成本、定额成本和标准成本。
（二）监控成本的形成过程
这一环节主要是由实施者执行，对实际发生的成本和费用进行现场监督和控制，将实际成本严格控制在目标成本之下。若一旦超过制定的标准，则应立即采取措施加以纠正及控制。这一阶段即是成本控制的执行阶段。
（三）成本差异的揭示、分析与考核
对比实际发生的成本和目标成本是这一阶段的主要工作。目的是极端出成本差异，量化成本超支或结余的数额，综合差异产生的部位、原因和责任方进行分析，找出成本节约或超支的原因，明确责任方，并依据事先拟定的制度对成本责任部门进行相应考核，并做出相应的奖惩措施。同时，积极发掘过程中的不足之处，吸取经验。
（四）采取改进措施并修改原来的目标成本
对成本差异分析的目的就是在于制定并落实相关措施，同时在差异分析中找出引起目标成本出现偏差的原因，此时，再根据相关政策修改目标成本。这样可以在以后的成本控制过程中对成本进行更有效的控制。随着市场的不断发展，各国仍旧不断努力寻求更加有效的成本控制方法。成本控制理论也逐渐形成了几种经典的成本控制方法：标准成本法、定额成本法、目标成本法和作业成本法。
二、目标成本法在共有产权房项目中的理论适用性
目前目标成本法已经在房地产企业成本控制中普遍广泛应用，不同的成本管理方法适用于不同的范围，为了科学的了解开发项目价值的变化，清晰地了解各阶段项目成本的构成，企业根据自身的生产技术和组织形式确定适合的成本管理方法。下面就房地产行业现行的目标成本法在我国共有产权房项目中的应用进行理论适用性分析。如前所述，目标成本法是以市场价为主导，顾客为导向，在产品企划与设计阶段运用价值工程原理与产品功能分析，各种市场研究及成本分析等方法以达成目标利润的目标成本。总的来说，目标控制的程序首先是要确立目标成本，然后将其逐步分解并落实到各相关部门或岗位，并由其根据以往经验或者搜集到的资料估算该成本的准确性，并做出相应调整和改进，使其最终发挥控制作用。建立健全合理的信息反馈系统的目的是及时反映出现成本差异，并由此采取相应的措施，提高成本控制的效率。另外，目标成本法是否适合项目特点，企业是否具备健全的成本管理体系，公司领导推行目标成本法的决心和员工对目标成本法的熟知程度等，都决定了目标成本控制的成败。目标成本法比较适合容易按照市场信息来改变产品设计，以市场为基础进行定价的行业企业。也正是目标成本法与产品实体结合的定价方式，使得目标成本法在房地产项目成本控制中得以广泛应用。而共有产权房项目作为保障房的一种形式，其目标市场为中低薪层的消费者，在其可行性研究阶段甚至是投资立项阶段，均已明确确定其目标市场，且共有产权房项目利润是透明的，共有产权房售价是以市场价为基础经政府价格主管部门确定公布或审批后的价格。其以市场价为基础的定价模式决定了目标成本法在共有产权房项目中的快速推广应用。
三、对共有产权房项目目标成本控制方法简述
目标成本法最早起源于日本丰田汽车公司。是在产品的设计阶段预先限定目标成本，然后依据价值工程原理不断改进设计产品。同时在建筑设计和施工图设计等阶段，各相关部门共同合作，使成本控制在目标范围内，这就是目标成本法最初的形式[2]。目标成本法的实施流程如下图：
（一）目标成本的制定
制定目标成本是实施目标成本管理的第一步，即在充分了解房地产行业，尤其是共有产权房项目的目标市场等基本情况的基础上，遵循相应的科学性制定成本，进行市场预测，销售量预测，利润预测和成本预测。搜集以往历史资料和当前企业及该项目的现有资料，对所掌握的信息进行加工处理，以供决策者决策。决策者在多种备选方案中选择最佳的成本方案，再经过专业人员的不断优化，选择最佳目标成本，最终确定最优的方案。这是分解和落实目标成本的前提和基础。
（二）目标成本的分解
确定目标成本之后，应根据房地产企业自身状况及共有产权房项目的现实情况，将目标成本进行进一步的分解---包括横向和纵向的分解[3]。而不同的企业有着不同的分解方式，至于具体采用什么方法分解及具体的细化程度，就要充分结合该项目及企业的自身特点。横向分解是指将具体的目标成本客观地分解到各个职门和岗位，形成各个职能部门和人员的责任成本，各部门和人员作为目标成本的具体实施者，并在自身的责任范围内对目标成本进行控制，并对其执行的结果负责，其主要依据是企业内部的组织架构；纵向分解主要是按照企业的工作分解结构，将目标成本具体分解到每项作业当中，从而就为每一生产阶段提供了成本控制的基数，目标成本纵向分解最终是将目标成本分解到各个核算科目和作业内容当中，这样目标成本就有了归集的标准和依据。
（三）目标成本的控制
目标成本管理体系的重点在于对目标成本的控制，对目标成本的控制是为了实现期望的成本目标，在项目成本形成过程中，通过统计数据、分析差异、反馈活动、改进措施等一连串的工作，完成对目标成本的监督和控制。控制的过程可以简要描述如下：在项目实际过程中，定期收集统计实际成本的数据资料，并进行汇总，与计划成本进行比较，并分析两者之间产生差异的原因，报给上级职能部门，并及时采取相应措施加以纠正。同时，对当前阶段成本出现的差异及时处理，以减少后续工作对成本的影响，从而确保目标成本的实现。
（四）目标成本的分析和考核
对目标成本的过程控制中，可以对未来成本进行预测，从而可以及时采取措施，使目标成本始终保持在可接受的范围内，保证目标成本的实现。在项目结束之后，根据目标成本的执行的具体情况，和执行过程中整理的各种资料，对目标成本分解后的责任成本相关人员进行评价和考核，并对每一作业内容的成本执行效果进行考核，落实奖惩措施，有则改之无则加勉，有利于加深企业目标成本管理的水平。上述四个方面构成了目标成本管理的基本流程。
四、结论
从理论方法上讲，上述介绍的四种成本控制的方法，均可适用于共有产产权房项目中，但成本控制作用和所带来的成本降低成本却各有不同。最为合理有效的控制方法，从根本上讲是取决于该方法带来的成本下降和付出的代价。因此，房地产开发企业要根据共有产权房项目的特性、管理水平等，综合考虑成本控制方法的优劣，并加以选择。
作者:彭圆圆 单位:南京工业大学土木工程学院
参考文献
[1]徐静，赵建明，谭章禄.煤炭企业成本控制方法的分析与选择[J].煤炭经济研究，2005，09:43-45+54.
共有产权范文4
一、经济适用房定价存在的两个问题
1.做地成本与土地结算价格倒挂
随着征拆迁成本的大幅度上升，产生两难问题：一方面政府为考虑中低收入家庭的承受能力，强化经济适用房的保障功能，需要将土地价格控制在较低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于结算价格，做地主体资金平衡困难。由于经济适用房销售价格控制在3000元/平方米，政府根据销售价格来控制土地结算价格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型居住区的土地结算价格均为1200元/平方米（均摊到建筑面积，下同），丁桥、长睦居住区为980元/平方米。而根据项目单位的测算，实际做地成本已经在1700元/平方米以上，土地成本与土地结算价格之间出现严重的倒挂，经济适用房土地供应的难度增加。
2.项目成本与销售价格倒挂
随着人工费用、建材价格、建筑节能等各类成本大幅度上升，经济适用房销售价格长期低于建设成本，价格控制偏低导致建设标准偏低。从杭州市1999年到2011年经济适用房项目的销售均价来看，2007年以前经济适用房销售均价都在每平方米3000元以内。2007年以后销售价格有所上涨，每平方米价格仍控制在3200元以内，而经济适用房开发成本已大大超出3000元/平方米。建筑成本增加体现在四个方面。一是建筑材料、人工费价格上涨较快。依据2011年杭州市公布的工程造价信息来看，房地产项目开发造价比2010年增长9%，其中材料成本上升导致造价上浮约7%，人工成本上涨导致造价上涨2%。二是容积率大幅度提高，建安成本增加。随着经济适用房中高层项目的增加，地下设施、消防等成本增加较多。三是建筑节能要求提高。如外墙保温材料要求标准提高，每平方米成本增加100元。四是融资成本高，财务费用大幅度增加。依据杭州市物价局对2011年建设单位申报项目的成本核准，成本价格在4020～4400元/平方米之间，建设成本与销售价格之间倒挂现象严重。
二、共有产权模式下定价改革思路
借鉴美国、英国、新加坡和我国香港地区公共住房的定价原理，依据当前杭州经济适用房定价存在的问题，从经济适用房土地供应、开发建设、项目销售等流程设计三阶段定价方案，如图1所示。明确政府在经济适用房定价中的权利，强化经济适用房在解决城市中低收入家庭住房问题中的保障功能。
三阶段定价方法的基本思路为，第一阶段：由政府作为价格审核主体，在做地企业和经济适用房开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的土地项目结算价格，如实反映土地成本。第二阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的项目结算价格，如实反映项目建设成本。第三阶段：由政府作为经济适用房产权共有人，在政府和保障对象之间确定经济适用房的项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。
经济适用房三阶段定价法所要实现的三个目标：一是保障做地企业的资金平衡，消除土地结算价格和土地成本倒挂现象；二是保障房地产企业在经济适用房开发中存在合理的利润，激励其参与积极性，消除销售价格和项目结算价格倒挂现象；三是消除经济适用房定价空间不匹配的问题，实现经济适用房价格呈现合理的空间梯度分布，确定不同区位价值地块上的经济适用房具有相应的价格，实现经济适用房保障功能的公正性。
三、经济适用房的三阶段定价流程
1.第一阶段：土地结算价格
土地结算价格（P1）：依据征收土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费，拆迁中各类旧建筑物的回收残值应冲减成本后确定。在此阶段，政府作为价格审核主体，依据真实的做地成本，确定做地主体和建设单位之间的土地结算价格。目前，经济适用房土地大部分位于大型居住区内部，因此经济适用房做地成本主要通过成本均摊的方式确定。其通常做法是，将整个区域内土地开发总成本均摊到经营性用地面积上，再按经济适用房用地面积进行均摊，确定土地结算成本。
P1=（土地开发总成本/经营性用地面积）×经济适用房用地面积
需要注意的问题：一是区位选择问题，避免选择征地成本过高的区域，造成经济适用房土地成本大幅度上涨；二是考虑项目间的平衡，经济适用房用地成本不能差别过大，过大会造成后期销售成本差别大，影响保障对象的心理感受，造成社会舆论压力；三是要加强做地成本监督，加强激励，尽可能压缩成本。
2.第二阶段：项目结算价格
项目结算价格（P2）：由政府作为开发建设主体，依据项目建设成本和利润确定经济适用房的项目结算价格，保证开发商的适度利润，减少其市场风险。经济适用房定价的第一阶段是政府和开发商之间在项目开工前确定项目结算价格。项目结算价格仍然使用当前的成本定价方法，给予开发商合理的利润空间（3%）。在第二阶段可以从两个方面进一步控制经济适用房的开发成本，降低第二阶段的项目结算价格。首先，控制项目利润率。第一阶段定价的主体是政府和房地产开发企业，采用成本定价方法，给予企业合理的利润空间（3%），减少企业面临的市场风险，选择经济适用房建设的长期合作伙伴。其次，政府可以引入大型公共工程的建设管理模式，降低项目运行成本。
3.第三阶段：项目销售价格
由政府作为住房产权所有人，在项目结算价格P2的基础上，增加经济适用房建设中的减免费用、土地出让金和企业合理利润率，计算经济适用房项目销售价格，并依据经济适用房保障对象的可支付能力确定产权购买比例。第三阶段经济适用房的定价综合“可支付能力定价法”和“市场定价法”，来确定政府和消费者之间的项目销售价格。确定经济适用房项目合理的市场价格，可以采用成本导向型和市场导向型方法。如何确定经济适用房项目的销售价格是三阶段定价法的关键问题。P3是在项目结算价格（P2）的基础上进行核算，需要加上土地出让金和其他政策减免费用。由于经济适用房项目的定价需要每个项目逐一定价，在此仅给出定价的构成条款和方法。
P3=P2+土地出让金+政策减免部分
在项目结算价格的基础上加上土地出让金和政策减免部分，在此过程中，为了保障经济适用房项目销售价格，应当不增加土地出让中的政府溢价部分。这样不仅可以保证经济适用房的价格与限价房和商品房拉开差距，保证经济适用房价格低于商品房的价格，同时也体现了经济适用房的保障功能。此外，借鉴淮安、苏州、如皋等已经开始实行共有产权的城市，其项目的销售价格通常与同地段、同品质商品房的价格水平较为接近。因此，在确定具体经济适用房项目合理价格也可以参考周边商品房的价格水平，通常要低于周边商品房的价格（70%左右）。
通过三阶段定价方法可以强化政府在经济适用房定价中的主导地位，第一、二阶段定价法使得做地主体和房地产企业能够获得稳定的利润，激励其长期参与经济适用房的开发与建设；第三阶段定价法能够使得经济适用房定价更加反映区位价值，引导保障对象公正合理地选择居住地。好地段的经济适用房的价格应当和差地段的经济适用房价格有一定差距，实现政府在经济适用房定价中的统筹作用，引导中低收入家庭公平合理地选择居住区域。通过在第三阶段中引入共有产权销售模式，允许购买不同比例的经济适用房产权，可以保障居民具有一定的支付能力。
4.共有产权分割比例的确定
共有产权范文5
关键词：私有产权；公有产权；市场环境；效率；公平
中图分类号：F014.1 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）08-0099-01
一、私有产权和公有产权
根据产权主体及主体作用范围的不同，产权可以分为私有产权和公有产权两大类。
私有产权是指产权主体或是一个自然人或是有限的自然人的集合，其拥有对经济物品多种用途进行选择的排他性权利，即产权主体决定所有权权利行使的决策并由其自身承担后果。与之相对应的是公有产权，公有产权的权利归属于共同体的所有成员，即共同体的每一成员都有权分享同样的权利，但其中的任何一个人都不能分割公有财产并据为己有。共同体作为整体排除共同体外的其他人员对共同体内的任何成员行使权利的干扰。
私有产权和公有产权性质上的不同导致它们在不同的市场条件下各有优劣。
私有产权的优劣
私有产权的本质特征在于排他性。排他性是指产权主体权利的行使具有垄断性，任何其他个体无法干预产权所有者资源如何使用、收益如何享受等方面的决策，也无法分享其权利行使带来的收益，从而产权主体能够有效阻止其他个体进入其所拥有的特定财产权利领域，保护产权主体自身财产权利，使其得到行使权利的所有收益。
因此，在私有产权存在的情况下，成本和收益最大程度上集中于产权主体，外部性大大降低，从而在考虑到个体利益最大化的基础上，产权主体能做出使现期价值最大化的资源安排决策，进而在整个社会的层面上，私有产权的存在使资源流向效率最高的使用者，促进了整个社会产出的增长，最大限度地促进了社会利益的实现。
然而，私有产权并不具有绝对的制度优势。
首先，私有产权忽视了分配公平对个人和社会福利水平的影响。私有产权默认了人们在初始资源禀赋上的差异，而初始资源禀赋会影响到社会成员的谈判能力，初始禀赋较少的社会成员谈判能力较弱，从而在财富分配过程中只能得到较少的一部分，导致社会分配不公，收入差距加大。
其次，同一制度安排在不同的市场环境下往往有不同的效率表现。即使仅从效率的角度来考察，私有产权也不是在所有市场条件下都具有效率优势。完全竞争市场是私有产权发挥效率优势的前提，在完全竞争的市场条件下，既不存在信息优势方也不存在信息劣势方，买卖双方均拥有交易所需的全部信息，从而不管是在交易前还是交易后，私有产权都能起到激励作用，避免了逆向选择和道德风险问题。然而在竞争程度较低的市场中，买卖双方并不拥有交易所需的全部信息，总有一方处于信息优势地位而另一方处于信息劣势地位，在这样的市场条件下，信息优势方可以利用信息优势采取机会主义行为从而达到在交易中获利更多的目的，而信息劣势方则会竭尽所能制定约束条款避免交易损失，导致交易效率降低，资源配置水平下降，从而引起整个社会的经济效率下降。因此，在非完全竞争市场，私有产权并不具有绝对的制度优势。
三、公有产权的优劣
公有产权的本质特征在于公共性，即非排他性。公有产权制度中的生产资料、生产条件、生产过程和生产结果都归共同体全体成员所有，而不属于任何成员个人，更不属于非共同体内成员。虽然公有产权排除了个人通过拥有物质生产资料占有他人劳动成果的权利，但是由于产权界限不清晰，对于共同体内的个体成员，其在交易过程中付出的成本与收益往往并不对等。即相比于私有产权制度，公有产权存在外部性问题。个体成员可以获得运用公共生产资料进行生产得到的全部收益，而成本则由共同体内全部成员共同负担。如此看来，公有产权制度的应用降低了资源配置效率，并导致了共同体中的个人机会主义行为。
然而，公有产权并不具有绝对的制度劣势。
首先，公有产权制度在一定程度上有助于社会分配公平。公有产权使所有生产资料、生产条件、生产过程和生产结果归共同体全体成员所有，减小了人们在初始资源禀赋上的差异，使共同体内的每一个成员有平等分配财富的权利。另外，公有产权制度赋予了国有和集体企业吸纳就业的职责，就业的增加也促进了社会分配的公平。
其次，同一制度安排在不同的市场环境下有不同的效率表现，公有产权在一定市场条件下较私有产权更具有效率优势。在竞争程度相对较低，垄断程度较高的市场结构中，由于信息不对称，存在信息优势方和信息劣势方，私有产权不能通过成本和收益相对应而实现激励，从而信息优势方会利用信息优势牟利，导致逆向选择和道德风险问题。在这种情况下，公有产权组织的企业由于处于政府的直接监督之下并具有实现社会责任的目标，即使处于信息优势，其利用机会主义行为牟利的可能性相对于私有产权大大减小，从而其提供的产品和服务的质量将更具有保证，同时在垄断的结构下公有产权更能发挥规模经济的优势。
四、结论
由以上分析可以看出，私有产权和公有产权并没有绝对的优劣。由于信息和激励问题的存在，在以竞争为主的市场条件下，私有产权的制度安排具有更大优势；而在以垄断为主的市场条件下，公有产权的制度安排具有更大优势。此外，一个社会对效率和公平的偏好也会影响其对私有产权和公有产权的选择。因此，在决定采用私有产权或公有产权时，应根据各个行业以及整体社会的具体情况采取不同产权制度安排。
参考文献：
[1]吴振球.论科斯定理的真理性[J].中南财经政法大学学报，2007（6）：3-9.
[2]赵继伟.公有产权存在的利弊分析及管理思路[J].郑州航空工业管理学院学报，2006（2）：131-132.
[3]李森.公有产权的地位和国有经济改革[J].山东工商学院学报，2003（4）：30-34.
共有产权范文6
一、企业国有产权登记工作的产生和完善
为了规范并加强国有资产的管理、摸清家底、确定权责，1990年7月，国务院下发《关于加强国有资产管理工作的通知》(国发[1990]38号)，要求各省区各直属部委把国有资产管理作为治理整顿和深化改革的一项重要工作来抓，并确定由财政部和国家国有资产管理局行使国有资产所有者的管理职能，国家国有资产管理局专职进行相应工作。
我国的企业国有产权登记工作自产生之日起就一直处在自我改革和自我完善当中，从最初的只是简单地要求摸清家底，到现今的要求及时、真实、动态、全面反映。企业国有产权登记工作依据的法律制度文件多次修订、更新、替换，从最初的1990年《国有资产产权登记管理办法(试行)》(国家国有资产管理局、财政部、国家工商局，国资综字[1990]第66号文)，到2012年《国家出资企业产权登记管理暂行办法》(国资委令第29号，以下简称29号令)，所涉制度文件数量繁多，单是国务院国资委成立以来，已经累计出台了5个国资委令，35个规范性文件和4个工作指引。这也说明企业国有产权登记工作的多样性和实效性，产权登记工作人员和管理者在实际工作发现问题、提出问题、解决问题、不断地形成新的制度规范，使之更加完善更新符合实际工作需要。
二、企业国有产权登记工作的意义
首先，企业国有产权登记工作是国资委和所出资企业代表国家实施产权管理的基础性工作。完整的现代产权制度主要包括四个方面：第一是产权界定制度，第二是产权配置制度，第三是产权运营制度，第四是产权保护制度。只有将产权界定即企业国有产权登记的基础性工作做好，才能实现后面三项工作的运转和完成。其次，企业国有产权登记工作能为国家进行国有企业的改革发展、调整国有经济布局与结构提供有力的决策依据。企业国有产权登记工作以出资人管理为职能定位，目的是全面和详尽地了解和掌握国家出资企业及其对外投资企业产权的情况和数据，全面和详尽地了解和掌握国有资本在不同级次、不同的组织形式、不同地域、不同行业的分布情况，对国有产权流向、企业产权变动原因、产权配置效率等信息做一个完整的动态记载和深层次分析。再次，企业国有产权登记工作是维护经营者的合法权益、促进提高企业经营效益的前提条件。企业国有产权登记是国家以《产权登记证/表》(注：只向国家出资企业核发《产权登记证》，母公司以下只核发《产权登记表》)这种法律法律凭证的发放，作为其对企业拥有股权的法律标志，同时也可视为国家将该部分的国有资产依法授予企业经营，这样才有利于资本运作和产权流动。
三、现行产权登记办法的新特点
(1)产权登记对象扩大化。29号令实施之前的办法(以下简称旧办法，主要是指国资委《企业国有资产产权登记业务办理规则》(国资发产权[2004]315号)，下同)规定：产权登记对象的范围是国有企业和国有绝对控股企业。29号令(以下简称新办法)则将产权登记对象的范围进一步扩大为：国家出资企业、国家出资企业拥有实际控制权的境内外各级企业及其投资参股企业，主要有以下几种类型的企业：一是国有独资企业，二是国有控股企业(包括拥有实际控制权的企业)，三是上述两类企业的参股企业，四是国家出资企业所属事业单位视为其子企业。
(2)产权登记规则统一化。旧办法对境外企业没有规定，新办法则将产权登记规则统一化，境内外应登企业遵循同一登记规则，且在登记材料等方面，对境外应登企业更加严格，除了应按境内应登企业提交相应的文件外，还应提交公司申请报告、上级监管企业或有关部门批准设立企业的书面文件及相关资料、以个人名义注资的，提交授权委托法律文件等。
