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房地产政策范文1
政策出台的背景主要有四个方面
其一，响应国家对于房地产市场政策方针的总体部署，坚持房子是用来住的，不是用来炒的基本定位。
其二，是针对近期深圳房地产市场仍不太稳定，市场投机炒作仍比较明显，特别是新房市场，近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象，对房地产市场的健康稳定发展带来不利影响。
房地产政策范文2
调控政策起到效果了吗？
这两年，国务院及各部委的关于房地产市场调控的几个重要文件，基本上都以“稳定住房价格”作为关键词，比如，2005年3月国务院办公厅的《关于切实稳定住房价格的通知》，2005年4月七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，2006年5月九部委联合制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。“稳定住房价格”似乎成了房地产市场调控政策的首要目标。
但整体来看，以稳定住房价格为目标的房地产市场调控政策尚没有收到预想的效果，主要城市的房价仍然快速上涨，北京尤其突出。根据统计局的数字，这个地区2005年的涨幅超过上年，2006年第一季度涨幅再度提高，政策调控的作用适得其反。但人们并没有因此而对政策调控的有效性进行反思，很多人仍然相信，政策调控可以解决房地产市场目前存在的问题。两个方面的因素支持了他们的这种信心，一是在理论上，他们认为政策调控的力度还可以加强，那就有可能取得正面的效果；二是上海的房价去年开始出现下降的势头，似乎是证明政策调控可能有效的实例。但深入分析之后，我们会发现，上海房价出现转折，并不是政策调控有效性的例证；相反，它证明了，政策调控并不是稳定房价的决定性因素。
2004年，上海商品住宅每平方米的平均销售价格要比北京高出1000多元。2005年上海房价涨幅下降，下半年房价甚至同比小幅下降，而北京涨幅增加，于是北京房价超过上海。根据统计局的数字，上海商品住宅平均销售价格为6698元/平方米，而北京商品住宅期房均价为6725元/平方米。上海和北京的房地产市场出现了不同的走势，比较两者的异同，我们能够初步找到那些影响房价涨跌的因素。
很多人将房价快速上涨的原因归结为投机者炒房、地方政府抬高房价和地价、开发商囤积房源、追求暴利，这些因素使房价不正常地上涨，因此，利用政策进行调控、抑制需求是正当而且必须的。但是，这些因素在上海和北京同样存在，上海的情况只会比北京更为严重（温州炒房团和外资炒房等与上海联系更为紧密，上海地方政府距离中央比较远），如果它们是房价上涨的主因，就不可能出现北京高涨而上海缓和的情况。有人认为，是政策调控在抑制了这些因素，使上海房价出现转折，这是他们认为政策调控有效的理据，但同时实行的相同政策，为什么没有在北京抑制住这些因素呢？
上海和北京房地产业的比较
上海和北京房地产市场走势相反，其原因要在它们的差异性中寻找。这两个地区的房地产市场最重要的不同，是它们的市场和产业发展的时间和程度不同。上海房地产业获得较快发展的时间要早于北京，因而积累的资源也更多。上海房地产在1996年前后有一个飞跃式的发展，而北京要到1999年之后。
1995年，上海房地产开发建设的竣工房屋面积为700.39万平方米，与北京的652.99万平方米相差不大；但1996年，上海竣工房屋面积为1207.86万平方米，比上年增长近一倍，而北京仍然与上年持平，只是663.41万平方米；此后两年，上海房地产开发建设的竣工房屋面积都是北京的两倍上下；直到1999年，北京才从1998年的842.81万平方米骤增至1208.5万平方米，追上上海的1468.6万平方米；此后几年，两地的竣工房屋面积都相差不多，北京在2002年2003年还比上海多。
上海在1996年到1998年3年间，比北京多积累了2000多万平方米房源，这大致相当于北京现在一年的商品房屋销售面积。这就使上海房地产市场的供给能比北京更充足，主要是形成了更加发达的二手房市场。上海二手房的成交量近20万套，超过了新房的成交量，如果新房涨得太快，市民可以转为购买二手房，这对房价的上涨起到了抑制作用；而北京二手房交易量只有7万套，占住房销售的比例不大，虽然二手商品房价格比较便宜，平均只是每平方米4000多元，但没有能够对新房的价格形成冲击。
住房存量大，可供出租的房源也就比较多。相比北京居民，上海居民租到合意住房的机会也会比北京多，他们在租房和买房之间的选择余地更大，这也能调剂对新房的需求，抑制新房价格上涨。
市场结构的丰富要以企业发展为基础
市场和产业发展的时间较长，也培育了一批有实力的企业。上海1995年有1673家房地产开发企业，此后每年都增加几百家，到1998年达到2601家。这么多企业挤在房地产市场，势必发生激烈的竞争，优胜劣汰。1998年之后，上海的房地产企业数量不增反减，到2003年只剩下2100多家，这两年在房地产下行的情况下，又有一大批企业被淘汰。留下来的则是那些能够比较有效地控制成本的企业，在竞争的压力下，它们能够起到抑制房价的作用。反观北京，1999年之前一直只有400多家房地产开发企业，到2003年才达到1000家，竞争程度显然不够激烈。
产业发展的结果，是使房地产市场的结构更加丰富。住房供应结构是这两年调控政策的重点，但主要是对户型（豪宅、大户型、小户型等）结构的规定。但房地产市场结构还包括区域结构（市区、郊区）、产品结构（新房、二手房、租房）。住房存量的增加，能使这三方面的结构都得到改善。还有一个重要的市场结构是企业类型，其他市场结构的转变都要以此为基础。企业的偏好和优势各不相同，有的开发商偏好建设大户型、在市区中心建房，它们的房子肯定会卖得贵；随着需求总量的发展，市场会趋向细分，就会有一些其他类型的企业发展起来，它们能在郊区建造价格比较低的住房，为中等收入人群提品。
积累了住房存量和企业，房地产业的问题大部分都会得到解决或缓和。房地产市场的结构将更加合理，人们可以在买房和租房、新房和二手房、市区和郊区、大户型和小户型之间进行选择。那样，房价可以被抑制，而人们居住的质量会改善。
产业发展抑制房价上涨
上海的房价在2005年发生转折，首先是产业的发展和积累的结果。房地产业的发展积累了住房存量（形成了活跃的二手房市场），培育了竞争的环境和有实力的企业，才抑制了房价上涨。因为这些因素，上海的房价今后几年涨幅都不会太高，下降的可能性很大。
进而，这些因素会压缩投机的空间。投机者炒作新房，消费者就可以选择二手房或者是租房，不会因为投机者制造的涨价气氛而恐慌，被动推高房价。房价涨幅趋缓，投机者就无机可乘。在上海，一些温州炒房者已经不是靠倒买倒卖获益，转而关注物业经营的收入。投机资本从来都只是追逐涨跌趋势，而不能长期性地制造涨跌。
开发商因为竞争压力，也就不敢囤积房源。当购房者能在不同开发商和不同楼盘之间进行选择，囤积房子就意味着失去市场机会，意味着资源闲置带来成本和风险，开发商不敢轻易为之。在住房存量比较大的情况下，地方政府也就没有可能依靠高房价获得高额土地收益。
如果说政策调控对上海房价的转折有所影响，那也只是在产业发展的基础上发生了作用，离开了产业的发展和积累，调控政策就起不了作用。
那么，北京以及其他一些地区，解决房地产市场问题和抑制房价过快上涨的根本，在于房地产业的长足发展。北京的房地产业发展比上海晚3年左右，我们可以期待，北京住房的性价比在两三年之内会有很大的提升，快速上涨的势头将被改变，但我们不能急功近利地企盼这种情况立刻会发生。产业的发展需要时间，政策应该遵循产业发展的规律，而不能将它打断。
产业发展为本，政策调控为辅
房地产市场问题的解决，最终要靠产业和市场本身的发展，调控政策只是起到辅助作用。我们要相信市场的自我调节能力，当然也不是任由市场自然发展，因为房地产开发建设的周期比较长（建一幢住宅就需要两年左右），企业有时不能根据市场信息及时调整投资，政府部门利用政策加以引导，或许能够加快产业调整的进程。但这些政策，一定要以产业发展本身作为基础和出发点，对趋势的判断和跟从至关重要。以此为原则，房地产调控政策应该在确定的界限内运行，不致对房地产业的发展造成不利影响，中断产业发展进程。
基于促进产业发展的目标，调控政策以抑制需求为重点是不合适的。目前的调控政策强调对需求的抑制，对扩大供给却不够重视。这也是一种比较普遍的倾向，或许是因为习惯了短缺经济和计划经济的环境，我们一直强调“需求侧管理”，要求需求方忍受供给短缺。但现在已经不是短缺经济时期，各产业的供给能力都能比较快地增长，在这样的情况下，只需要抑制那些短期波动性的需求，而对于那些长期性的需求，则应当加以鼓励和引导，同时促进供给的快速增长。北京、深圳等城市对住房的需求是长期性的，在这些地区，抑制需求会打击居民改善居住质量的意愿，扩大供给才是长期的解决之道。从扩大供给和产业发展的角度看，更加不应该抑制需求，因为需求减少，预期销量和利润下降，就不会有大量资本进入房地产业，那样供给会在一段时间内减少，市场竞争也会变得缓和，不利于抑制房价上涨和居民获得性价比更高的居住服务。因此，调控政策应该是鼓励、引导需求和扩大供给。
具体政策也应着眼于减少交易费用和扩大供给总量。目前使用的政策工具有三类。一是制定交易规则，维持市场秩序，例如调整住房转让环节营业税，加大对闲置土地的处置力度，建立健全房地产市场信息系统和信息制度。二是政府参与市场交易，例如保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。三是直接规定市场主体的行为，例如规定套型建筑面积90平方米以下住房所占比例要在70%以上，规定商业银行不能对哪些客户发放贷款，规定90平方米以上的个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。
直接规定经济主体的行为，是为了实现调整住房供应结构的目标。以稳定价格作为目标，势必会延伸到对产品和市场的结构进行管制，进而就要对企业的经营进行干预，规定它们提供哪些产品，不提供哪些产品。这是行政干预，看上去直接有效，但不符合市场经济原则，而且难以实现，企业会找到规避的办法，比如建造可以合并成大户型的小户型，监管的难度和成本非常高。这种政策工具虽然符合短期内的施政需要（比如加快银行收回贷款），但从长远看应该逐步取消。
制定交易规则是政策的首选工具，但在目前情况下，房地产业急需大力发展，提高税率使交易费用增加，并不是非常适当。一般而言，只有对那些需要抑制发展的产业和市场，比如污染比较严重的产业，政府才应当提高其交易费用；而对于那些需要促进其发展的产业，应当尽量减少交易费用。
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在“保增长”的宏观政策基调下，近期中央政府出台了前所未有的房地产救市政策。
政策面频吹暖风
10月22日晚上，财政部和国税总局宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
同时，央行宣布，决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。同时下调个人住房公积金贷款利率。
其实，中央政府出台救市政策早见端倪。10月17日，国务院总理主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作，提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这一表述被认为是中央政府即要救市的明显信号。之前，已有18个地方政府出台了相关的救市政策。
政策救市为哪般
央行新闻发言人指出，政策推出的目的是为应对国际金融危机对中国可能产生的影响，支持扩大内需，保障民生。
分析人士认为，此次出台的组合政策的力度在此前任何一次房地产市场调整中前所未有。而政策的实施将有利于改善住房消费的政策环境，扩大住房消费需求。
“降低住房交易税费”有利于减轻居民购房负担，适度刺激住房消费，缓解房地产开发投资压力，将在一定程度上提振经济，对行业而言是长期利好。
而“加大保障性住房建设规模”不仅可使经济保持一定的增速，还不会因房地产投资的增加抬高房价、引发通胀。更长远好处是成为经济增长的长效举措。短期来看，保障性住房尽管与商品住宅没有明显的替代性，但对其周边的商业住宅的价格有一定的下拉作用，对房地产行业短期发展有一定的制约作用。
资金流向房地产股
对房地产调控政策放松的预期也使得近期股市资金开始流向房地产板块，部分地产股，如万科A、中粮地产、保利地产等逆市逞强。
申银万国测算的10月13日至10月17日的数据显示，沪深300继续缩量下跌，资金依然呈现缓慢流入，资金加速流入唯一上涨的房地产行业，其流量市值比为5.7％，高于市场平均水平。
虽然地产板块行情受到政策放松预期和场外资金活跃两者推动，但是行业基本面目前还没有多大改观，大部分城市的成交量虽然环比稍有上升，但由于去年同期成交量大，整体同比只有去年的约50％。
从已公布三季报的部分房地产公司看，房地产股的各项指标均低于市场平均水平。
截至周二，沪深两市已有冠城大通、中江地产、栖霞建设、新城B股、深振业、名流置业、银基发展等7家房地产股披露了三季报。这7家公司1～9月营业收入下降2.11％，净利润增长15.35％，加权平均每股收益0.20元。而已披露三季报的约150家公司同期营收增长29.7％，净利增长49.8％，平均每股收益0.31元。
存在交易性机会
国泰君安判断，政策的放松在3～6个月内不会根本改变行业基本面趋势，但会逐渐减缓行业景气下滑的程度。预计未来半年之内都将是这种由政策放松预期推动的震荡反复格局，而房价和成交量将继续下行。
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关键词：房地产业 ，宏观调控，有效性，局限性，政策取向
我国于1998年停止计划经济遗留的福利分房，转变为市场经济条件下的货币商品房为主。十余年间，我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，房地产业也焕然一新。然而我国的楼市一直在争议中前行，一路上涨的房价，更是屡受各方诟病。因而伴随着房地产业的发展，宏观调控也成了常态。尤其是在我国可预见的漫长的城市化进程中，房地产注定是人们长期关注的焦点，可以这么说，只要有供需的矛盾存在，调控就难以避免。那么该如何正确看待我国目前的房地产宏观调控政策呢？
1目前房地产调控政策的有效性分析
2003年以来，我国的房地产市场遭遇了多少次政策调控，如果真要统计各部门出台的形形的政策，恐怕还真统计不清楚，但一个不争的事实就是房价一直在涨。那么是不是说房调就没有起作用呢？当然不是，今年以来在“新国八条”等一系列的调控措施尤其是限购、限价、限贷这三项措施的影响下，政策的叠加效应开始显现，我国多数城市房价涨幅明显开始趋缓，投机投资性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势。国家统计局8月18日的7月房价数据显示，70个大中城市中，下降的城市有14 个，持平的有17个。与6月份相比较，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1%，涨幅比6月份份缩小的的城市有15个。一线城市商品房涨幅出现全面停滞。进入10月份，北京，上海，南京，杭州等城市相继出现了一波较为猛烈的退房潮，在上海有些楼盘降价幅度甚至超过了30%。房地产价格出现了较为明显的松动，调控取得了初步成效。因而可以这样说目前的宏观调控政策的有效性还是显而易见的。
然而，任何政策都有其局限性，宏观调控政策可能带来的一些负面效应也应该引起我们的管理层足够的重视。
2宏观调控的副作用分析
无庸置疑，目前的房地产调控政策在短期内取得了不错的效果。总结近期报道：最为明显的就是：今年前7个月，全国土地流标353宗，比去年同期增长242%。受上述因素的综合影响，地价水平也出现持续回落，2011年前7个月全国平均楼面价为1680元每平方，较去年下降19.8%，住宅类则下降9.8%。显然，由于调控的影响，房地产企业的资金链正在逐步收紧，同时，开发商对于房地产市场的预期正在转变，落实在行动中就是拿地意愿下降，因而土地流标和地价下降不足为奇。而且这种趋势随着时间的推移可能还会增加。或许人们会说，调控要的就是这个效果，但是土地大规模的流标，如果持续发展下去，必将导致未来某段时间内房地产产品供给量明显不足。到时的市场供求关系会因供给下降而打破原有的均衡，会不会带来房价极强的上涨动力呢？
另一方面，由于“三限”政策的执行日益严格，人们普遍预期短期内无法解除，购房者出现了“一步到位”的购买倾向。最新统计显示，7月份北京楼市成交的住宅单套平均面积首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至两成以下，消费者原先已逐步形成的梯次消费、逐步升级的合理住宅消费理念，正在由于限购政策设计的缺陷，面临被抛弃的境地。而这种消费理念会引导供给结构的变化，最终让大户型充斥整个市场，同时可能让90平方米以下的户型占项目70%的这一政策面临夭折。这难道是管理层所乐见的吗？
第三，目前采取的房地产调控措施旨在通过抑制需求来达到控制房价过快上涨，回归理性的目的。然而“三限”政策的推行，在抑制投机、投资需求的同时，也打击了一大部分为改善住房状况而产生的刚性需求。在政策一直延续的情况下或许不会出现什么问题，但是限购政策毕竟只是行政办法，长期采取这一政策无疑与市场配置资源的原则相悖的。一旦政策取消，被压抑的市场需求会不会被激发，从而导致房价出现报复性反弹呢？
因此，类似这种调控引起的副作用，应该引起我们的主管部门足够的重视，并对调控的政策细节加以审视，审慎的考虑各项调控政策推出及退出时机，以免引起楼市的大幅度振荡。
3宏观调控政策的取向分析
应当承认，我国目前的房地产价格已出现了较为明显的滞涨状态，下行的趋势也日益显现。但是如果我们的调控目标如果仅仅定在控制房价过快上涨基础上，这和庸医的头疼医头脚疼医脚没有两样。原银监会主席刘明康说房价下降50%，银行可以接受，且不说其它行业可不可以接受，房价即便是降低了50%，是不是就已经合理，是不是人人都买得起房了呢？所以治理楼市，要从产生问题的根本原因着手。
首先要采取切实有效的措施缩小收入分配差距。人力资源和社会保障部劳动工资研究所所长、中国劳动学会薪酬专业委员会会长苏海南认为，目前我国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。当前我国城乡居民收入比达到3.3倍，国际上最高在2倍左右；行业之间职工工资差距也很明显，最高的与最低的相差15倍左右；不同群体间的收入差距也在迅速拉大，上市国企高管与一线职工的收入差距在18倍左右，国有企业高管与社会平均工资相差128倍。北京师范大学收入分配与贫困研究中心主任李实从上世纪80年代起参与了4次大型居民收入调查。他说，收入最高10%人群和收入最低10%人群的收入差距，已从1988年的7.3倍上升到2007年的23倍。
贫富差距的不断扩大，加剧了社会矛盾，这就需要我们的管理层采取包括税收政策在内的各项政策加以有效调节，切实提高中低收入人群的收入。使他们的收入能够跟房地产价格的上涨幅度埸趋一致致，最终使他们也买得起房。
其次积极拓宽投资渠道，使居民手中的闲置资金能多渠道的实现保值增值作用。资本的逐利性，注定了民间资本攫取高利行业的嗅觉。从2006、2007年的全民炒股，到近几年的全民炒房，再到现如今的高利贷的盛行，无不证明了这一点。当前的房地产市场的非理性投资主要来自一些民间资本的炒作。而《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干的意见》明确提出民间资本进入基础产业、基础设施、市政公用事业、政策性住房建设、社会事业、金融服务、商贸流通、国防科技工业等领域。此政策在很大程度上拓宽了民间投资的领域和范围，将会从根本上引导其理性投资，多元投资，从而遏制炒房的冲动。当然有好的制度还需要地方政府的实际执行力。这样才能真正让民间资本走向有序投资，避免经济的大起大落。
房地产市场是一个不完全市场，它不仅受市场这只“无形的手”调控，同时更需要政府这只“有形的手”加以必要的，合理的引导。在很长一段时间内，调控政策将伴随房地产业的发展而不断推进，政策的可持续性也会越来越强。政府在调控政策的取向上不仅要从目前国家的经济层面考量，还要从长远的角度，实现楼市的平稳、健康的发展。
参考文献
[1] 金海燕.我国房地产宏观调控政策运行过程研究. 哈尔滨工业大学 [博士]哈尔滨工业大学. 2008-09-01
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一、宏观环境分析
国家对房地产的宏观调控，从05年国八条，06年的国六条，09年国四条，10年的国十一条，一直到2011年的国八条，房地产投资增长和房价增长过快的局面已被改变，主要存在的问题与矛盾已从全国性的投资和房价增长过快转化为少数大城市的房价、供给结构与市场秩序问题。供给结构矛盾不再是高档商品房的供给过多，而是保障性住房供给量不足，而解决这些矛盾则是从供求关系方面给予调整。
“国八条”肯定了房地产市场出现的积极变化，房产过快上涨势头得到了初步的遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，因此要改变传统的住房消费模式与观念，防止过度的超前消费，用全社会的力量来合理引导住房消费需求和消费模式。
政府要保障城镇公民的住房权利，用各种政策引导适合中国住房价格与收入水平的消费模式。
二、调控的内容
以前的许多调控措施是直接针对市场或市场中的经营主体与消费主体，针对交易过程与交易对象，但此次调控的重点则在于落实政府的责任；加大保障性安居工程的建设力度；调整完善相关税收政策，加强税收征管；强化差别化住房信贷政策；严格房地产用地供应管理；合理引导住房需求；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等，将曾经出现的中央政府调控措施与地方政府经济利益的冲突转化为合力，以共同解决市场中的供给结构、房价过快增长与低收入家庭的住房保障问题。
1、进一步落实地方政府责任
地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地要继续增加土地有效供应，进一步加大普通住房建设力度；继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房；加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据；继续做好住房保障工作，全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。
2、加大保障性安居工程建设力度
2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。
要努力增加公共租赁住房供应。各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。要研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房，并持有、经营，或由政府回购。
3、调整完善相关税收政策，加强税收征管
调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。
4、强化差别化住房信贷政策
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。
5、严格住房用地供应管理
各地要增加土地有效供应，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
6、合理引导住房需求
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制
国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高水平，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院做出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。
省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。
8、坚持和强化舆论引导
新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。
更多的调控措施主要都是政府从加强管理的角度出发而出台的，当然也需要市场主体的理解与配合，市场才能更加平稳与健康。
三、调控重点
从文件中可以看出政府正在有计划、分步骤地引导消费模式，建立合理的住房保障体系。
第一个重点是加大保障性住房建设力度。解决保障性住房问题，加大棚户区改造和保障性住房建设力度，增加公共租赁住房供给，完善从无到有、从大到小、从租到买、从旧到新的递次消费结构，逐步扩大住房保障制度实施范围。
房地产政策范文6
央行必须通过信贷政策的调控作用,使房地产市场保持合理的资金规模,避免资金过量涌入,避免企业超负债能力超计划规模的开发项目,避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现,确保房地产业持续、稳步和健康发展.房地产需求过热,无论是实际需求还是投资投机需求,会在短期不断诱发抬高房地产价格,最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫,而泡沫堆积的后果也就是经济和金融危机.从许多国家和地区房地产发展经历看,市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热,最终超过市场需求承受极限.这些政策对市场供需双方都有一定抑制作用,对房地产市场产生了极大的影响.
二、国家政策对房地产业的影响通过对房地产市场发展的过程进行深入研究发现,金融政策大力支持下住宅需求的迅速扩张与非饱和供地政策下住宅
1.二手房的呈下降趋势2011年2月14日一2月20日,京十五条重磅推出,限购力度空前严厉,使得北京二手房成交量总体呈下降趋势.经历了无数的猜测和推断之后,京版十五条终于落地了,这次北京地区的楼市调控细则有了一个非常明显的特点,那就是加大了限购力度,尤其是对外地人在京购房的资格进行了严格的限制由于国家政策的出台,对于房地产业产生了很大的影响,二手房价格呈现出下降的趋势,市场供给重心进一步下移,导致二手房的挂牌价格连续缓步下滑.部分二手房主急于卖掉手中住房,大型中介二手房挂牌量明显增加,但市场观望情绪浓厚,成交量下降.
2.有效需求被压制很多城市的房交会期间,很多民众的购房需求被高房价所压制,很多有购房需求的人选择租赁,大部分人都在等待房价的下降,民众观望情绪浓重,对房子的需求锐减.与房产交易冷淡形成鲜明对比的是房屋租赁非常火爆,很多城市出现租赁价格的高涨,银行按揭贷款比例的上升,这对那些炒房族有一定的压制作用,客户持币观望,价格上涨缓慢,这对房企而言是非常不利的,资金周转不灵,企业的销售和融资都将产生困难.
再就是国家对购房者门槛的提高,也对房产的销售产生了很大的影响,银行资金的短缺,对于那些中小房产企业来说是非常残酷的,得不到资金,对企业造成一定的资金压力.
3.加快一级市场上开发商销售进度通过据调查,很多大城市的楼盘都出现了提前销售,并且通过媒体大量宣传,甚至出现了优惠促销,很少出现惜售的现象,这是国家政策的影响,一成首付和零首付的出现,其实反映了目前楼市中,开发商、投资购房者等各个环节面临的资金尴尬.
尤其是一些开发商,希望通过促销或变相降价的措施加快销售进度,以缓和紧绷的资金链,缓解风险同时也可以看出楼盘企业也在加紧资金的回笼,规避风险资金.
4.高档住房受到严格限制从国家相关政策中很容易看出,高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制,将重点支持中等收入以上家庭购买自用住房,此类住房的供应量将有所减少.然而,正因为此类住宅的成本上升,供应减少,所以高档、大户型和别墅价格还将上升.
