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工业土地范文1
一、工业企业既有土地
本文所述既有土地是指当前企业或其全资或控股子公司具有土地使用权证书的土地。并且，不论工业土地的使用权为何种类型，该工业企业具备处置该工业土地的权利或控制力。
二、既有土地增值路径
当前，不少工业企业存在着“出城入园”、业务升级、经营亏损等现状，尤其是一些落后产能、过剩产能或历史包袱比较重的工业企业，面临着整体搬迁、破产重组，导致土地闲置、效率利用低下等情况。土地资产是企业的重要资产。在上述情况下，土地不但不能对企业形成收益，甚至带来负担。因此，如何处置利用既有土地，最大化既有土地价值，是这类工业企业面临的重要课题。同时，也是解决资产利润率低，实现企业转型升级的重要途径。工业企业的现状工业土地，在国内大多数城市和地区，即便根据工业用地剩余年限和土地等级划分，价值有所不同。但总体而言，评估的单位价值一般都不高。目前，国内住宅和商业用地市场活跃，实现该宗土地的增值，有多种路径，在地方法规允许的条件下，依法完成土地用途变更并进行二级开发是重要途径之一。
三、既有土地开发路径实践
下面以某集团公司内部某置业平台公司与二级工业企业合作开发甘肃省某市“出城入园”后的原址土地为例，分析通过土地用途变更并进行二级开发的途径实现既有土地增值的过程。1.建立工作机制。以案例来讲，集团公司内部置业平台公司与二级工业企业合作，从集团公司来讲不存在利润流失的问题，既可以盘活土地用于支持企业新厂区建设，同时又可以将二级开发利润保留在集团内部。从置业平台公司和二级工业企业来讲，相互合作能够发挥各自专业、在地优势，同时又没有与外部企业合作的风险以及信用问题。因此，集团公司牵头，置业平台公司与二级工业企业成立联合工作组是良好的工作机制。2.土地研究。要开展土地研究工作，首先要了解土地的基本信息，包括宗地位置、面积、土地用途、使用权类型等；其次，要了解城市总体规划和控制性规划中该宗土地的规划用途；第三，要详细调研该宗土地上目前的生产运营情况，合理确定搬迁计划。3.法律法规研究。地产专业人员在熟悉国家法规的基础上，一是整理在地省份和城市有关土地、规划相关法规；二是支持工业企业搬迁腾退、转型升级的文件，具体在甘肃的有“出城入园”政策、天津有“东移”政策、四川有“北改”政策等；三是企业与政府签订的各类协议、会议纪要、批示文件等。通过以上工作，梳理出土地用途变更并进行二级开发的政策路径。4.内部程序决策。通过对该宗土地进行调查研究，认真梳理要进行该宗土地用途变更涉及的法律法规及文件，系统分析工业企业基本情况、土地信息、政策路径、城市土地市场、房产市场、竞品，做出目标规划方案并进行初步测算，对该宗土地进行二级开发的收益进行预估，形成项目建议书。通过二级工业企业与置业平台公司研究再上报集团公司决策。5.土地规划优化。集团公司决策以后，联合工作组第一步要按照目标规划方案与当前宗地的控制性详细规划比较分析，聘请专业设计团队正式设计宗地城市规划方案，并报政府规划部门履行控制性详细规划调整大的审批程序。审批完成后，联合工作组向政府规划部门申请出具宗地修建性详细规划意见。6.土地用途变更。规划部门出具宗地修建性详细规划的意见之后，即可向国土部门申报履行土地用途变更程序。具体一般有以下几个大的环节：一是土地评估。土地用途变更要依法补缴土地出让金。土地出让金的数额需要通过土地评估来确定。以案例来讲，宗地的土地使用权类型为授权经营，用途为工业用地，位于甘肃省某市。评估首先要评估出该宗地的当前价值，评估因素包括面积、工业用地的等级、授权经营的剩余年限、地上建筑物等；其次，要评估新的修建性详细规划意见下的土地价值。补缴的土地出让金应为以上两个数额的差值。政府正是通过补缴出让金的方式同时对征用原址土地使用权给予了补偿；二是出让金数额和供地方案的政府审批。以上出让金数额通过专业的评估公司以评估报告的形式提交给国土部门以后，以案列来讲，会履行专家小组会、地价会、国土局业务会、国土局局务会、城市国土和规划委员会专家会、城市国土和规划委员会专题会研究审核；三是补缴出让金并下发建设用地批准书。履行完以上政府审批程序以后，工业企业与政府签订新的土地出让合同，缴纳土地出让金。政府下发建设用地批准书，并办理新的国有土地使用权证书。7.土地二级开发。工业企业取得新的国有土地使用权证书以后，即可在土地二级市场或产权交易所将该宗地交易到置业平台公司，进行二级开发。以本案例来讲，项目能够满足工业企业的利益诉求也存在一定的开发收益，从集团公司来讲是完全可行的项目。需要注意的是，如何做好产品策划，最大限度保留工业遗存进行开发利用，优化城市交通及功能布局，是此类项目产品研究过程中，政府关注的方向。另外，工业企业和置业平台公司共同制定合理的搬迁计划，是此类项目实现预期计划的关键。
四、结论
当前，我国经济正在从高速增长阶段向高质量增长阶段转变。在转变过程中，会出现大量过剩产能以及落后产能工业企业。如何为这类工业企业转型升级提供资金保障，既有土地依法自主开发是重要途径之一。本文借某集团公司内部置业平台公司和工业企业合作进行自主开发的案列进行了简要说明，为本类型工业企业提供借鉴。
参考文献
[1]周宇.营改增后转让土地的税收筹划分析[J].经营管理者，2017，（8）：51-52.
[2]陈旭昕.浅析授权经营国有土地使用权价值评估[J].工程经济，2015，（9）：99-103.
[3]张惠珍.关于企业土地转让问题的简要探讨[J].船海工程，1999，（5）：44-45.
工业土地范文2
关键词：工业园；节约；集约；土地利用
中图分类号：F127 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）12-0136-02
绪论
随着20世纪80年代中国城市化迅猛发展以来，然而，城市的发展不能仅靠城区市中心，还应加快小城镇、县域的发展，这对中国城市化建设飞速进步有着至关重要的意义，响应“十二五”规划纲要中，转变发展道路与机制的体现，就是加速县域工业经济，优化格局，有效将农业人员转化非农人员，才能更好的促进区域协调发展和城镇化的健康发展。
一、工业园土地节约集约利用含义
2002年，王秋兵认为，合理开发、集约利用居民点及工矿用地，对于保证经济活动的顺利进行，提高城乡人民生活质量，改善城乡生态环境，加速中国城镇化进程，实现国民经济的可持续发展，都有极为重要的意义，而可持续利用土地资源的根本出发点为系统，他认为，根据资本和劳动投入的多少，可分为集约土地利用系统和租房土地利用系统。并指出，提高土地利用率、容积率、土地收购与土地储备都有利于土地资产的优化配置，是实现土地集约利用的主要途径。
其含义有三层：首先是节约用地，节约用地是集约利用的前提，也是集约利用的目的；其次是集约用地，要求不断提高土地利用率，合理提高建筑容积率和建筑密度，在土地面积一定的前提下，实现可用空间的最大化；最后是合理配置用地项目，在区域内部合理布局，优化用地结构，在单位面积土地上，实现资本、劳动力、技术等生产要素的合理性密集配置。当前，各类开发区已成为地区经济的重要增长极，发挥着显著的集聚和辐射作用。在生产要素集聚的开发区实施土地集约利用，应以实现可用空间最大化为前提，通过筛选，安置更多的项目，优化、升级产业结构，实现社会和生态效益不低于合理值的经济效益最大化。
2001年9月，毕宝德、柴强、李铃认为，所谓土地集约利用就是在土地上合理增加物质与劳动投入，以提高土地收益的经营方式，并指出非农用地在土地集约经营中得效益可分为两类：用于住宅建设的是单位土地面积上所建设房屋的面积；用于工业、商业和交通运输的，在于单位土地面积上所获经营利润。前一类是实物性指标，后一类是价值性指标。
2009年6月，郭伟峰，研究了县域的土地集约利用，以沁源县为例，其中从容积率、地均工业产值、地均固定资产投资三方面，构建该县工业园区土地集约利用评价指标体系。
二、研究区概况
桃源县工业园地处桃源县盘塘、架桥两镇，东邻石长铁路，南接常张高速公路，北通207国道，建设性详细规划面积7.58平方公里。区内已拉通三条公路，建成区面积达3平方公里。桃源县工业园坚持以特色化、专业化、集群化为发展取向，力争把园区建设成泛珠三角经济圈最具规模的铝制品生产基地和常德市近郊最大的加工制造业基地和产业集群。2008年，桃源县工业园实现年产值63.8亿元，税收2.52亿元。绕“十一五”期末累计完成固定资产投资80亿元，年创工业销售收入100亿元，大力实施硬件建设、产业延伸、申报晋级和管理服务创新四大工程，使园区走上规范化、特色化、规模化轨道，把该区建设成环保型、循环型、节约型、高效型开发区（如下页图1所示）：
三、建议与措施
（一）提高容积率是提高县域工业区节约集约发展的中心
有资料分析：工业用地平均容积率每提高0.1亩，地均产值将会增加10 758万元。提高容积率与土地集约利用的关系为：容积率的提高可以增加可用空间面积，符合土地利用意义上的集约内涵；容积率的提高，有利于集聚更多的生产要素，增加经济产出，符合经济意义上的集约。
（二）合理布局是促进园区内土地节约集约利用的关键
由图1我们可以很清楚的了解园区内的分布情况，并能分析出其规划布局的合理性，这也体现了集中模式，集中模式指工业向开发区集中。内容包括：（1）承载工业项目迁入的开发区是经过开发区整顿后保留的开发园区和工业集中区；（2）迁入的工业项目来源包括旧城改造外迁的工业项目，原分布于开发园区、工业集中区以外的工业项目和被撤销的开发园区、工业集中区的工业项目；（3）实施的途径是已有项目的搬迁和规定新项目只能入驻开发园区。工业向开发区集中能够避免分散式发展，节约土地，同时促使开发区提高土地利用强度，通过实施产业门槛，为实施产业转移创造条件，使开发区土地集约利用以实现经济效益最大化为目标。
（三）动态掌握园区土地利用情况是重要依据
工业园土地节约集约利用其评价指标是不断变化的，因此园区土地节约集约也是一个变化的动态过程，我们要不断更新对园区的土地利用情况，为政府及相关部门提供科学依据，才能更好的促进工业园土地节约集约利用，带动县域经济低碳快速发展。
参考文献：
[1] 常德人民政府网.
[2] 王秋兵.土地资源学[M].北京:中国农业出版社，2003:307.
[3] 新华网.news.省略/politics/2011-03/16/c_121193916_11.htm.
工业土地范文3
关键词：工业区；土地集约利用；潜力测算
近年来，我国的工业区一直呈现出数量不断增加、规模不断扩大的态势，与此同时，粗放型的土地利用模式以及缺乏科学性的工业区管理规划等问题也日益显现。在这样的形势下，一定要加快转变不合理的工业区土地利用和发展模式，使其向集约和高效的方向发展，以保障工业区得以持久、高效能地运转，同时也能够有效缓解和避免由于土地供需之间的矛盾所产生的一系列问题。本文以东光县工业区为研究对象，对工业区的土地集约利用潜力进行测算，通过多种方式挖掘潜力，促进土地集约利用，从而提高企业效益和经济社会效益。同时为政府职能部门合理科学制定土地政策提供依据。
一、研究区概况
河北省人民政府于2011年5月批准设立了第一批工业区――东光县工业区。东光县工业区坐落在东光县的西部，占地面积约为1562.08公顷，其土地开发率达到了28.91%。
东光县工业区的空间布局十分合理。参照方位以及功能作为划分标准，其被分成装备制造产业区和塑料包装产业区以及精细化工产业区。
坐落于城区北部的是其装备制造产业区，该产业区东西边界分别为京沪高速公路以及104国道，南北边界则为东光县跃进区以及西安屯、前洪庙居民点，总规划用地面积为1082.06公顷。
塑料包装产业区坐落在东光县城的东部，该产业区所规划的东西边界为京沪高速公路以及宣慧河西岸，南北边界为茧城大街以及武千公路，规划用地面积达到了279.44公顷。
东光县的南部是其精细化工产业区，该产业区所规划的东西边界为小邢村以及104国道，南北边界为徐庄村北部沟渠以及河北华戈集团，规划用地面积为200.58公顷。
据可靠数据显示，东光县工业区的企业固定总资产额共计为188.76亿元，企业的总收入也已经高达66亿元。内外交通便利也是东光县工业区的显著优势。京沪铁路――我国南北交通的主要铁路以及104国道、京沪高速公路以及铁路均贯穿于东光县内部。其中，京沪高速公路在其东部开设了出入口，京沪铁路也在此设站。便捷的交通为工业区今后的发展奠定了坚实的出行条件。
二、潜力构成
一般而言，土地集约利用潜力由“扩展潜力”“管理潜力”“结构潜力”以及“强度潜力”这四个方面构成；尚可供应土地年数则分为“尚可供应土地年数Ⅰ”以及“尚可供应土地年数Ⅱ”，表1为具体的计算公式。
三、潜力测算
（一）扩展潜力测算
位于华北平原东南部的沧州市东光县工业园区的占地总面积约为1562.08公顷，其中，大约有388.29公顷（占总面积的24.9%）的土地用作了国有建设用地，还有74.42公顷（约占总面积的4.8%）为不可供应土地。剩余的1099.37公顷则为该工业区的可供应土地面积，而其中的949.85公顷土地作为了尚可供应工矿仓储用地。
（二）结构潜力测算
截至目前为止，东光县工业园区有388.29公顷的土地已经被当作城镇建设用地，其中有233.74公顷的土地为工矿仓储用地，这样算下来现有工业园区有效用地率现状就已经达到了60.2%，园区用地理想值上升至65.19%，照此推算，河北省沧州县东光县工业园区还有3.19%，大约19.38公顷的土地为其结构潜力。
（三）强度潜力测算
河北省东光县工业区中有233.74公顷的土地为已建成工矿仓储用地，工业用地综合容积率的现状值和理想值分别为0.25和0.35，这样就可以计算出大约尚有66.78公顷的工业园区的土地包含在可挖潜规模之中。再者，32.34%为工业用地建筑系数的现状值，40%为工业用地建筑系数的理想值，照此计算可挖潜土地的规模大约有44.76公顷。此外，工业用地固定资产投入值的现状值为1187.64万元/hm2、理想值则为1360万元/hm2，照此推算其可挖潜规模的土地还有29.62公顷。而工业用地产出强度的现状值为2823.65万元/hm2、理想值为3240万元/hm2，由此可推算出存有30.04公顷的土地为可挖潜规模。
（四）管理潜力测算
截至笔者调查之日，河北省沧州市东光县的管理潜力值为0，因为其一直没有已经到期项目的土地以及应收回的园区闲置土地资源。
（五）尚可供应土地年数测算
河北省沧州市东光县工业区中尚可供应的土地为1099.37公顷，还有949.85公顷的土地为尚可供应工矿仓储用地。
以前3年的年均土地供应面积为计算标准，尚可供应土地年数Ⅰ的年限为32.82年，比30.64年的尚可供应工矿仓储用地年限稍高。这样推算下来，以前5年尚可供应土地面积的最大值为参照标准，综合算下来尚可供应土地年数Ⅱ有14.62的年限，尚可供应工矿仓储用地则有13.34 年的年限。
四、潜力测算结果分析
（一）潜力分布和规模
在扩展潜力构成中，有1099.37公顷面积的土地为尚可供应土地，949.85公顷面积的土地为尚可供应工矿仓储用地。在结构潜力中，有19.38公顷面积的土地通过用地结构调整可增加为工矿仓储用地面积。在强度潜力中，有66.78公顷面积的土地可通过提高工业用地综合容积率来挖潜土地面积；有44.76公顷面积的土地可通过提高工业用地建筑系数作为挖潜土地面积；有29.62公顷面积的土地可通过提高工业固定资产投入强度来挖潜；而30.04公顷面积的土地可通过提高工业用地产出强度挖潜土地面积。
（二）挖潜的途径和可能性
综上可得知，河北省沧州县东光县工业区土地的利用潜力尚未完全发挥出来，如果能够合理的利用，对于尚可供应的土地有计划的进行开发，推广多层标准厂房，逐步挖掘工业区土地的潜力，转变经济增长方式，提高土地的利用率，不仅可以节约企业成本，提高企业的经济效益，而且可以创造良好的社会效益。通过东光县工业区的潜力测算，本文针对发展现状和存在问题提出了一些对工业区集约利用的建议，希望能够有效推动工业区的健康、快速、持续地发展。
参考文献：
[1]罗鸿铭.城市土地资源集约化配置模式与利用策略选择[J].现代财经，2004（07）.
[2]章牧.城市土地集约利用宏观评价的设计与实现[J].广西师范学院学报（自然科学版），2003（08）.
[3]何芳，吴正训.国内外城市土地集约利用研究综述与分析[J].国土经济，2000（02）.
工业土地范文4
新城区、经济开发区：
为进一步规范土地市场秩序，促进土地节约集约利用，根据国家法律法规和省、市有关文件精神，现就加强我区工业用地管理提出如下意见。
一、加强工业用地项目管理
（一）规范招商。开发区、镇乡（街道）在招商引资过程中，按统一拟订的合同文本对外签订意向协议，报经贸局和国土分局备案。
（二）严格预审。区工业用地招拍挂项目预审办要切实把好预审关，国土分局按程序和预审要求组织招拍挂公开出让。
（三）完善合同。在土地出让合同和招商引资协议中，明确项目的注册资本金、相关保证金、投资强度、规划指标、亩产效益、开竣工时限及违约责任。
（四）健全制度。
1、建立工业项目开工建设履约督查和违约追究制度。在业主取得土地使用权后，开发区、园区、各工业小区要积极为项目开工建设创造条件。在符合开工建设条件一周内，开发区、园区、各工业小区向业主发放《进场开工建设通知书》，同时将通知书报国土局备案。无特殊理由，未按通知书要求进场期建设的，按出让合同和通知书的约定，每延期一日，国土分局向业主收取相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，并要求业主继续履约。
因政府原因导致项目主体工程无法进场施工的，由项目建设单位提出申请，所在开发区、镇乡（街道）出具进场和竣工投产期限顺延的承诺，经国土分局审核后，报区政府审批。
2、建立工业项目竣工投产履约督查和违约追究制度。国土分局要会同经贸、发改、招商、建设、规划等部门定期检查开工建设情况，并定期通报进展情况。对按出让合同约定时间完成投资、竣工投产的企业，国土部门要及时组织上述单位进行复核验收，并换发土地使用权证。
对合同约定和开发区、园区、工业小区约定的时间内，未达到投资强度和建设进度的，每延期一日，国土分局向业主收取相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金。项目固定资产总投资、投资强度和开发投资总额未达到合同约定标准的，国土分局应按照差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求业主支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求受让人继续履约。企业主要书面提交继续完成投资建设的承诺，否则国土部门不再办理该宗地的抵押登记和融资贷款手续。
3、建立工业项目建设档案管理制度。经贸、国土部门建立项目建设档案台帐，同时在开工建设期内预发国有建设用地使用权证（有效期两年）。
二、加大闲置建设用地清理力度
根据出让合同约定，项目建设单位不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人批准同意其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。
未经批准造成土地闲置的，追究相应的违约责任。按以下方式处置：
1、土地闲置一年以上的，区国土分局要按规定征收土地闲置费，闲置费收取标准事先在出让合同的违约责任中明确。
2、企业由于自身原因不能按时开工建设和竣工投产，或未达到转让条件的，可申请区政府收回国有建设用地使用权，由所在地开发区、镇乡（街道）负责收回。收回的补偿标准参照区委〔2008〕11号文件第11条之规定精神执行，但不能高于最低工业土地出让限价。经财政、国土部门审核后，报区政府审批。预发土地证的，一律按原价格收回。
3、企业由于自身原因不能按时开工建设和竣工投产，又不主动申请政府收回，造成闲置的，区政府有权依法收回，收回的具体补偿标准：
（1）超过一年未满二年的，扣除合同约定的定金，并按照规定征收土地闲置费后，将剩余的已付国有建设用地使用权出让价款（不计息）退还企业；
（2）超过二年的，将依法无偿收回；
（3）对该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施可不予补偿，出让人还可要求受让人清除已建建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整；但出让人愿意继续利用该宗地范围内已建的建筑物、构筑物及其附属设施的，可给予受让人一定补偿；
（4）收回用地仍以工业用地重新出让的，除市里扣除相关费用外，净出让金全额返回所在开发区、镇乡（街道）（前条企业主动申请收回的除外）。
4、闲置土地由区领导小组按《闲置土地处理办法》（国土资源部第5号令）第二条之规定认定。
三、规范工业用地转让行为
职频（一）工业用地转让条件
2土地转秩序1、按出让合同约定，已支付全部建设用地使用权出让金、滞纳金、违约金，并取得建设用地使用权证书；实际投资额达开发投资总额25%以上（不含土地出让金）；
2、土地权属无争议、未设定融资抵押（抵押权人同意转让的除外）或他项权利登记；
3、企业用地面积在20亩以下（含）的必须整体转让；20亩以上的，如需分割转让须经规划、消防等部门审查同意，但分割后的单宗用地面积应不小于10亩。
（二）转让程序
1、转受让双方向所在开发区（园区）、镇乡（街道）提出申请，如实申报转让价格，提交受让方投资项目可行性报告。
2、所在开发区（园区）、镇乡（街道）初审转让方用地是否符合本意见工业用地转让条件，受让方是否符合该地块的用地要求。
3、初审后符合转让条件的，受让方新投资项目送区项目预审办（经贸局）审核，地块转让报送国土部门审核，符合条件由区政府审批后，报市国土部门办理过户手续。
4、对企业股权结构调整中“零申报”的或仅停留于基础设施建设的，应由所在地的开发区、镇乡（街道）和国土、税务等部门共同签署意见后，工商部门方可办理变更及过户手续；其他企业股权结构调整的，工商部门向税务部门提供有关企业股权变更信息。
府5、工业用地转让价格不得明显低于市场评估价，否则由政府优先购买。
四、健全用地管理考核机制
1、建立工业用地管理暨清闲促产工作领导小组（以下简称“领导小组”）。区政府主要领导任组长，分管土地和分管工业的副区长为副组长，区府办，国土、发改、经贸、招商、监察、财政、审计、工商、税务、规划等部门负责人参加，领导小组在区国土分局下设办公室，由区国土分局局长任办公室主任。
2、建设用地的征用和管理列入开发区、园区、镇乡（街道）岗位目标责任制考核的内容。
工业土地范文5
【关键词】工业用地：土地使用权；出让；建议
1．引言
与商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地相比，工业用地涉及的行业门类多，对产业政策、产业布局结构、环保标准等要求较高。工业用地总量较大，增速较快。加强工业用地土地使用权出让管理迫在眉睫。
2．存在的问题
2.1 工业园区土地浪费问题
建设工业园区，是工业发展和集约利用土地的必然要求。其初衷是为了形成产业集群，发挥产业的积聚效应，但是我国许多地方在发展工业园区时，存在跑马圈地的行为，出现了土地利用水平不高、大量闲置的现象，土地浪费严重，为当地经济发展埋下隐患。
重庆市为提高土地利用水平，对主城、渝东北、渝东南贫困地区的工业园区的投资强度和产出都分别做出了具体规定。但是重庆市原有的43个市级以上工业园区中，约有一半未能达到规定的投资产出要求。经济发展水平低的工业园区，投资强度仅有8亿～10亿元／平方公里，远低于市里规定的标准。
甘肃、宁夏、新疆等西部省区为了获取更多的资金支持，纷纷建设工业园区，一些贫困地区对当地的资源、环境和人才等因素缺乏科学论证，不管有没有条件均急于发展工业，高污染、高耗能企业随处可见。以呼图壁县为例，该县占地67平方公里的四大工业园区，企业不过百家，年产值不过10亿。长此以往，土地浪费可谓触目惊心。
2.2 工业用地土地使用权低价出让问题
现有的政绩考核制度决定了招商引资成为地方政府的主要目标。在招商引资发展工业的过程中，为追求GDP,有些地方政府通过从土地方面提供优惠政策来提高竞争优势吸引企业。从而导致各地在招商引资上恶性竞争，互相攀比压低土地价格，不惜以零地价、低于成本价出让工业用，甚至出现了同一地区的工业用地比房地产用地低了几十倍；一些财政较为宽裕、经济比较发达的地区工业地价远低于经济薄弱地区的怪象。
我们必须清醒的认识到：工业用地土地使用权低价出让问题十分突出，为土地粗放经营利用大开方便之门；为违规囤积倒卖土地提供了可乘之机，违背了提高土地节约集约水平的要求；违背了公开、公平、公正的土地使用制度要求，最终必将影响区域经济发展。一些企业投巨资取得土地使用权，把投资和产出强度放在次要的位置，主要是因为土地便宜，企业坐等土地升值捞钱。
2.3 弄虚作假、问题
土地资产金额巨大，在工业用地土地使用权出让中，弄虚作假、问题也时有发生。一些领导干部法制观念淡薄，或为吸引企业带动税收或为一已私利，以集体研究决定、招商引资的名义；以打招呼，批条子等形式违规干预工业用地土地使用权出让。有的为特定竞买人“量身定做”竞买条件，根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同区别对待，对于投资规模、年产值、带动效应较大的投资者，先行设定较多的土地优惠；有的采用“倒序操作”，先行选址定点、确定土地出让价格，后补办手续；还有的使一些应该“招拍挂”的用地没有进行“招拍挂”。
3．解决的办法
3.1 严格执行规划，着力加强工业园区用地管理
强化工业园区规划先行的作用。要建设好工业园区，必须有一个统一的、科学的工业园区规划。这是一项科学性、政策性和区域性都很强的工作。要坚持合理用地、节约用地的原则和量力而行原则，科学合理确定园区位置、用地规模、发展方向等内容。建议审批权集中到省级以上人民政府负责。园区规划一经审批，必须严格执行。
提高工业园区工业项目准入门槛：对投资规模、投资强度、容积率等要素提出明确具体要求，符合条件的方可安排用地。此外，在符合规划的前提下，鼓励企业对现有厂区土地资源进行挖潜利用；大力推广建筑施工新工艺、新技术、新材料；鼓励企业建设多层厂房，建设地下厂房，通过制定优惠政策来引导企业提高土地利用率，达到促进工业园区健康发展的目的。
3.2 完善供应机制，扭转工业用地低价出让局面
工业用地土地使用权必须采用招标拍卖挂牌方式出让，实行工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让制度对于有利于遏制工业用地压价竞争、低成本过度扩张，有利于实现国有资产保值增值。任何单位和个人不得违反规定干预或规避这种出让方式。
规定工业用地土地使用权出让最低价标准，最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。为保证工业用地实行最低价出让，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格，均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。严禁以财政返还、减免或变相减免土地出让价款等形式低价出让土地。低于最低标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，将依法追究相关人员的责任。
3.3 强化执法监察，全面落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度
各级纪检监察机关要提高执法水平，加大查处力度，规范执法行为、认真履行职责，对工业用地土地使用权招标拍卖挂牌出让进行全程监督，把工业用地招标拍卖挂牌出让制度的监督检查作为一项常态性工作，定期会同相关部门进行专项执法检查，保证执法监察工作的效果。对工业用地土地使用权出让过程中违规采取协议出让和划拨出让的；对工业项目先行计划立项、选址定点、先行确定土地使用者，土地出让价格，采用倒序操作方式的；对工业用地土地使用权以招标拍卖挂牌方式出让后擅自调整土地用途、容积率等规划条件的各类工业用地土地使用权出让中出现的违规违法行为，要一查到底，严肃处理，对触犯刑律、构成犯罪的要移送司法机关，决不姑息迁就。
4．结语
工业用地土地使用权招拍挂出让制度实行以来，有力地推进了土地资源市场化配置，促进了区域经济发展，发挥了积极作用。针对当前我国工业用地土地使用权出让中存在的问题，政府部门要处理好节约集约利用土地资源与保持经济持续稳定增长二者的关系，创新工业用地出让制度，积极提供完善的用地政策服务。
参考文献
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工业土地范文6
关键词：GIS；土地资源；低丘缓坡；适宜性评价
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-0-02
一、引言
云南省地处我国西南边陲，属于高原山地地形，是一个以山地为主的高原山区省份，高原波状起伏，高原山地约占全省土地总面积的94%左右，平坝仅占全省总面积的6%。随着十二五期间云南省经济的快速发展，城市化进程加快，建设用地急速扩张，坝区建设用地远远不能满足城市发展的需求，因此云南省开始进行低丘缓坡土地资源开发建设。但在低丘缓坡土地资源开发过程中，应多加考虑在低丘缓坡区域建设可能引发的地灾等问题，避免在城市建设中出现安全隐患。同时，低丘缓坡土地资源开发应注意集约利用土地，避免造成土地资源的浪费。
二、研究区域概况
富民县位于云南省中部，昆明市的西北部，东经102。12′至102。47′，北纬25。08′至25。36′之间。富民县属于昆明市半小时经济圈和云南省经济较发达的滇中经济圈，为昆明主城最近的近郊县，东与嵩明县、寻甸县相邻，南靠五华、西山区，西与楚雄州的禄丰县、武定县接壤，北与禄劝县山水相连；108国道穿境而过，自古为川藏、滇北入昆明之要津。
富民县低丘缓坡工业园区位于富民县县城北部及东部坝区边沿的低丘缓坡区域，整个工业园区由四个区块组成，位于东经102°27′至102°32′，北纬25°13′至25°19′之间，由北向南分别为：武昆高速罗免立交片区、哨箐机械加工片区、三山至麦箐片区、豹子沟片区，四个区块总面积1045.02公顷。
三、基于GIS的低丘缓坡土地建设适宜性评价
（一）项目区建设适宜性评价的目标及原则
（1）评价目的
实施项目区建设适宜性评价，其主要目的是通过综合考虑土地利用现状、建设性质，依据对土地利用方式影响的显著性筛选确定评价因素和评价因子，以地块为单元开展适宜性评价，划分出项目区范围内一等适宜、二等适宜、三等适宜和不适宜4个等级的区域，为低丘缓坡土地综合开发试点的安排及工业园区项目落地提供依据。
（2）评价原则
项目区建设适宜性评价遵循客观性、因地制宜的原则。由于不同地区的地形地貌等自然环境条件的不同，其内在的地质条件、工程条件、经济社会环境以及生态环境也可能不尽相同。所以应在遵循“宜林则林、宜建则建”原则的基础上，充分考虑工业园区的实际情况，选择符合当地用地特点的决定性因素来构建评价指标体系，得出切合当地实际的建设用地适宜性评价结果。
（二）项目区建设适宜性评价方法及指标体系
（1）评价方法
综合考虑土地利用现状、建设性质，以及对土地利用方式影响的显著性，筛选确定评价因素和评价因子，采取多因素加权法计算分值高低，结合定性分析确定适宜性等级。
①定性分析法
定性分析采用极限条件法，即以所有因子中最低的单项因子评价等级作为评价单元的适宜性等级，通过对工业园区建设用地适宜性起决定性影响的特殊因子的定性分析，采取一票否决制，初步剔除不适宜的地域，其余地域则暂时确定为适宜建设用地。
特殊因子包括地质灾害高易发区、地震断裂带、压覆矿产区、水源林保护区、自然保护区等，出现这些区域，一般应确定为不适宜区域。
②定量分析法
定量计算采用多因子综合评价法，选择对建设用地适宜性有影响的各种因素，在选择的因素中确定参加评价的因子，并给出各参评因子的指标，对其进行量化分级、赋予相应的权重和分值，然后在整个评价区内划分评价单元，计算各评价单元的各影响因素的分值，最后将所有因素的得分相加，获得评价单元上的综合得分，根据评价单元分值进行聚类分析，最终确定项目区建设适宜性分类等级。
③评价的指标体系
通过对低丘缓坡区域建设用地适宜性起决定性影响因素的特殊因子的定性分析，采用一票否决法，初步剔除不适宜的区域，其余区域则暂定为适宜建设用地。
特殊评价因素影响区域：特殊因子包括地质灾害高易发区、地震断裂带、压覆重要矿产区、水源林保护区、自然灾害高易发区、自然保护区等，出现这些区域即直接确定为不适宜区域。
基本因素因子及权重的确定：排除特殊因子对低丘缓坡工业园区建设用地适宜性评价的影响，适宜区可通过选取对低丘缓坡工业园区建设用地的布局有着重要影响的因素因子进行多因素综合评价法进行量化计算。
通过广泛收集评价区域内对低丘缓坡工业园区建设适宜性有影响的资料和图件，结合富民县的特殊地理环境、地形地貌、地质条件、水文条件、生态环境等因素，共选取5个因素、12个因子建立富民县低丘缓坡工业园区建设适宜性评价因素因子体系，具体见表1。
（三）项目区建设适宜性评价结果
项目区规划面积1045.02公顷。适宜性高的可建设区域面积为188.10公顷，占区块总面积的18.00%；适宜性中的可建设区域面积为475.07公顷，占区块总面积的45.46%；适宜性低的可建设区域面积为316.12公顷，占区块总面积的30.25%；不适宜建设面积65.73公顷，占区块总面积的6.29%。
（四）适宜性评价结果应用
适宜性评价结果用于指导项目区内土地利用结构及布局优化。低丘缓坡土地综合开发利用过程中，将开发建设向适宜性高及适宜性中等区域集中，重点进行工业园区建设，此类型区域坡度相对较小，周边基础设施配套条件较为成熟，适合进行连片、整体开发；适宜性低的区域开发在一定程度上受自然条件限制，在开发建设过程中，仅适宜开展低强度、低密度开发建设。评价结果中界定为不适宜建设的区域以保留现状土地用途为主，结合土地综合整治，有效提升区域环境质量水平。
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