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抵押贷款范文1
抵押贷款的年限和抵押物有关，一般情况下：
1、房产抵押贷款的贷款年限比较长，通常在1-20年左右，最高可以申请30年的房产抵押贷款；
2、汽车抵押贷款的年限短一些，一般在1-3年左右，不同的金融机构办理汽车抵押贷款的时间也不相同；
3、一些金融资产抵押贷款的贷款年限比较短，比如国债抵押贷款，贷款年限最长为1年或者不超过国债的到期日。
（来源：文章屋网 ）
抵押贷款范文2
在金融机构的各项资产中，住房抵押贷款几乎是一项期限最长的契约，短者三五年，长则二三十年。如果资产大量滞留、积压在这项长期性的住房抵押贷款上，金融机构势必陷入流动性不足的困境。按照传统的理论，金融机构克服流动性不足可以选择资产管理方法或者负债管理方法。但是，随着金融业务的拓展和金融市场的深化，传统的资产流动性管理方式对于期限很长的住房抵押贷款的适用性已经大大降低了，金融机构"短期负债支持长期资产"这种不对称的资产负债结构使得住房抵押贷款的一级市场面临着许多难以克服的困境。特别明显的是，由于流动性不足，贷款周转缓慢，金融机构没有更多的稳定的资金用于新的住房抵押贷款的发放，从而造成一部分潜在的住房抵押贷款需求不能得到满足。在这种背景下，住房抵押贷款证券化初步提出并付诸实施。
住房抵押贷款证券化是集合一系列用途、质量、偿还期限相同或相近。并可以产生大规模稳定的现金流的住房抵押贷款，对其进行组合包装后，以其为标的资产发行证券进行融资的过程。一般而言，证券的购买者是银行、储蓄协会、人寿保险公司和养老基金。这种证券化的信贷具有批量大、标准化、专业化、流动性强等优点。
与传统的间接融资相比，这无疑是一种新型的融资方式。其"新颖"之处在于，在对住房抵押贷款按照不同的期限、不同的利率、不同的种类等进行分解的基础上，将住房抵押贷款进行重新组合和给予重新定价，并以此为基础发行具有不同风险和收益特征的"结构性信贷证券"，最终达到提高金融机构信贷资产质量和信用等级、分散信贷风险、增强信贷资产的流动性的目的。
很显然，住房抵押贷款证券化为住房抵押贷款的发放者--金融机构提供了一条新的融资渠道，为已经发放的住房抵押贷款提供了一个交易和流通的场所。这一融资制度安排更便于金融机构进行流动性和资产负债管理，就像公司债券和公司股票一样，当其持有者需要变现时，就可以通过二级市场来实现。无论对哪一类资产，二级市场最原始、最基本的功能就在于提高该类资产的流动性，住房抵押贷款证券化也不例外。发放住房抵押贷款的金融机构将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，将长期的住房抵押贷款资产变现成了具有高流动性的现金资产，从而为其发放新的住房抵押贷款提供了可能。
二、金融机构：要求不迫切
无论是从理论上分析，还是从实践的结果来看，推行住房抵押贷款证券化都是有益的、必要的。而其中最大的受益者是住房抵押贷款证券化的发起者－－金融中介机构。
三、分散和转移风险
金融机构发放住房抵押贷款，通常会面临各式各样的风险，如利率风险、流动性风险、拖欠违约风险、地产价格波动及通货膨胀风险、信用风险和政策风险等，在通常情况下，发放住房抵押贷款的金融机构往往要单独承担所有这些风险。通过住房抵押贷款证券化方式，金融机构将住房抵押贷款资产出售给特别目的公司，并且把一份住房抵押贷款合同细分为若干份抵押证券，然后由住房抵押贷款证券的最终投资者持有，这就在很大程度上分散和转移了存在于住房抵押贷款中的各种风险。
四、实现低成本融资
金融机构把住房抵押贷款分离出来并将它们用作证券发行的担保品，并通过"信用增强"发行有保障的资产证券，从而获得充裕的低成本资金。
五、改善资产负债结构
从事长期住房抵押信贷的金融机构，常常因资产的流动性差，不能将资产随意变现，而承受资产／负债不匹配的风险；或者由于住房抵押贷款较大的提前偿付的风险，因而很难建立一种与这种不确定性资产的现金流量结构相适应的负债结构。在这种种情形之下，如果计划中的还贷现金流突然改变，金融机构就会因很难在短期内对负债结构做出相应的调整而蒙受损失。而通过转移提前偿付风险和提高资产的流动性，住房抵押贷款证券化就为金融机构调整、改善资产负债结构，防范资产期限不匹配风险，提供了新的途径和手段。
六、提高资本利用水平
金融机构通过抵押贷款的证券化，不仅能得到现金收入，而且减少了长期贷款，有助于提高资本充足率和避免流动性困境；另外，通过抵押贷款证券化，金融机构可以减少对准备金和资本的要求，提高资本金比例，从而有利于增强金融机构的国际竞争力；住房抵押贷款证券化还使金融机构从容地通过出售高风险性资产，来有效地降低资产结构中风险资本的比率，提高资本杠杆效应。这也意味着金融机构可以减少获得资本金的成本，以较少的资本获得更大的收益。
除了金融机构之外，投资者也能够得到住房抵押贷款证券化的好处。由于采取了"破产隔离"和"信用增强"等措施，住房抵押贷款证券化将缺乏流动性的资产转变为流动性较高、信用风险较低、收益较稳定的证券，从而为投资者开辟了新的投资空间，投资者有了获取更高收益的投资机会。
但是，在目前的条件下，推行住房抵押贷款证券化的紧迫性却并不是十分强烈和突出。也就是说，现在金融机构面临的还不是流动性不足的问题，还不是住房抵押贷款资金短缺的问题。只有在流动性成为问题时，才有进行证券化的迫切要求。前不久，中国建设银行负责人就曾表示，中国建设银行在切实防范风险的前提下，市场需要多少个人住房贷款就发放多少，贷款规模不受限制，保证资金的充足供应。这说明，金融机构现在缺乏的不是资金，而是好的贷款项目，流动性压力对许多银行而言都还不太大。这在一定程度上说明，金融机构对于住房抵押贷款证券化还没有迫切的要求。
七、目前实施此方案：缺乏基础支撑
尽管我国住房抵押贷款证券化具有必要性和必然性，但证券化的"基础"还极为脆弱。
住房抵押贷款证券化需要具备一些最基本的市场条件和制度条件：一是庞大的住房抵押贷款存量；二是要建立两类市场中介组织，第一类是收购银行已经创造的住房抵押贷款，并建立抵押总库，然后将抵押总库中的抵押贷款细分为标准化的合约，这类中介组织应有稳定的长期资金来源；第二类中介机构为承销或代销抵押总库中的抵押证券，这即通常所说的券商；三是有大量的潜在购买者即最终投资者；四是完善的制度及法律环境等。但是，我国的现实还有相当大的差距。
第一，住房抵押贷款规模太小，一级市场发育严重不足。
截止到1999年末，四家国有商业银行个人住房贷款余额为1260亿元，比年初增加了746亿元，增幅达145％，个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重为2％，占GDP的比重为1．5％。从发达国家和地区的情况来看，1999年底，住房抵押贷款余额占GDP的比重，英国为56％、美国为54％、日本为33％、香港地区为31％、马来西亚为23％、韩国为14％、泰国为13％、菲律宾为11％、印度尼西亚为5％。我国住房抵押贷款的规模之小可见一斑。没有相当规模的住房抵押贷款的积累，便难以形成具有相似条件、违约率及提前清偿率的抵押贷款组群，从而也无从推行住房抵押贷款证券化。
更为严重的是，银行发放个人住房抵押贷款的操作还处于试验阶段，缺乏经验，没有形成统一的贷款标准和贷款格式。由于住房抵押贷款在全国才刚刚起步，尽管人民银行下发了统一的个人住房贷款办法，但各地、各行之间的情况不同，在具体操作中还没有形成全国统一的、标准化的住房抵押贷款体系。从理论上说，贷款条件等的标准化是形成抵押贷款组群的前提，现在看来，贷款标准的统一仍需要相当长的一段时间。
第二，缺乏大量、持续、稳定的长期资金供给。
住房抵押贷款证券化作为一种融资方式，它需要有稳定的资金来源或资金供给，也就是需要有比较稳定的对于住房抵押贷款证券的需求，即该证券的投资者。从发达国家的情况来看，住房抵押贷款证券的最主要投资者（购买者）是机构投资者，包括养老基金、保险公司、商业银行、共同基金、外国投资者等，甚至可以说，住房抵押贷款证券市场在很大程度上是由机构投资者支撑的，而不是分散的个人投资者。但是，在我国，机构投资者的现状却不令人乐观。
一方面，我国能够参与各种证券投资的机构投资者很少，尤其是类似于国外典型的机构投资者的数量十分有限。另一方面，机构投资者能够真正用于投资的资金规模也很有限。无论是社会养老保险基金，还是商业保险公司，无论是商业银行，还是作为典型的机构投资者的投资基金，其成为住房抵押贷款证券的主要投资者都还有一个十分漫长的过程。在这种情形下，一种可能的情况仍然是个人投资者来支撑住房抵押贷款证券市场。然而，由于资产支撑证券的复杂性，个人投资者没有能力对自己投资的证券进行深入细致的分析，无法凭自己的专业知识对投资可能带来的后果作出判断，无法回避投资风险，无法进行投资组合以自觉地防范风险，无法或没有条件及时根据市场的变化而对自己的投资策略进行科学的调整。因此，个人投资者不可能成为资产支撑证券的主要投资者。
第三，会计制度和税收制度存在较大的障碍。
住房抵押贷款证券化交易涉及资产出售或融资为目的的不同程度的交易，能否妥善解决住房抵押贷款证券化过程所涉及的会计、税收问题，是证券化能否成功的关键，它们直接关系到证券资产的合法性、盈利性和流动性，也关系到每一参与者的利益。目前我国关于住房抵押贷款证券化的会计处理制度基本上是一片空白，而且由于缺乏统一的会计准则，使得主管部门很难对证券化业务实行有效的监控。由于资产（住房抵押贷款）支持证券交易的创新，传统的会计方法已经难以适应日益复杂的金融环境，因此，迫切需要根据新的情况，制定一套较为完善的关于住房抵押贷款证券化的会计制度。在住房抵押贷款证券化过程中，还涉及到税收制度方面的问题，主要包括资产销售的税收、特设载体的所得税处理以及投资者的税收等方面。制定合理的税收政策，降低住房抵押贷款证券化的融资成本，对我国开展住房抵押贷款证券化将起到推动作用。可以说，根据我国现行的会计和税收法规，结合住房抵押贷款证券化本身的特性，制定相应的会计和税收制度是住房抵押贷款证券化过程中不可缺少的环节。
第四，缺乏被市场投资者所普遍接受和认可的信用评级机构。
资产支持证券的评级是投资者进行投资选择的重要依据，因此，信用评级机构及相应的信用评级规则体系在住房抵押贷款证券化的信用级别的构造中发挥着极为重要的作用，甚至可以说，独立、客观的信用评级是住房抵押贷款证券化成败的关键。证券评级机构必须对被证券化的资产的信用风险进行中立的、科学的、公正的评估，以便投资者能够依据评级机构出具的资信评级结果作出正确的投资决策。而我国的信用评级制度仍旧不完善，评级机构的体制和组织形式不符合中立、规范的要求，评级机构的运作很不规范，信用评级透明度不高，没有一个统一的评估标准，难以做到独立、客观、公正地评估，甚至可能为了推行证券化肆意美化资产，随意提高其信用级别。缺乏被市场投资者所普遍接受和认可的信用评级机构，必然影响资产支持证券的市场接受程度。
除此之外，资产证券化是一项技术性强、专业化程度高、程序复杂的融资工具，它涉及到经济、法律等各个方面，因此，需要大量不但掌握法律、信用评级、会计、税收方面的知识，而且掌握资产证券化方面的知识的复合型人才。而目前我国这方面的人才奇缺，这也成为我国资产证券化的一大障碍。
八、今后一段时期工作重点：创造条件打好基础
到目前为止，我国还缺乏大规模开展住房抵押贷款证券化的基础和条件。在这样一个大背景下，我们不反对选择某些金融业较为发达、信用基础较好且住房抵押贷款有一定规模的大中城市进行试点，为将来住房抵押贷款证券化的推广积累经验。在这个试点过程中，要注意克服两种倾向：一是某些人或者某些地方政府带有某种强烈的"政治动机"的功利倾向，一心只想争一个"全国第一"或者"全国率先"，以求在住房抵押贷款证券化的历史上记下光辉的一笔，而不是真心实意地想推动中国的住房抵押贷款证券化进程；二是某些人或者某些地方政府带有某种"圈钱"动机的利益倾向，以住房抵押贷款证券化之名，行"圈钱"之实，不计成本，更不计后果，不是从"市场建设"、"制度建设"的角度去想去做，而仅仅是想拿到发行债券的权利，筹集一笔资金，尤其要防止有些地方为了地方利益推动这种"圈钱"行为，政府行为过多的介入对于住房抵押贷款证券化恐怕是利少弊多。
我们主张在目前和今后一个时期内，把注意力和重点放在为住房抵押贷款证券化的推行创造条件和打好基础上。
第一，完善和发展住房抵押贷款市场（一级市场）。一方面要扩大住房抵押贷款的规模，另一方面要完善住房抵押贷款市场的运行机制。从目前的情况来看，不仅老百姓反映获得住房抵押贷款难，而且银行也反映进行住房抵押贷款难。要解决这两方面的"难"，一方面银行在贷款期限、类型、利率等方面要有所变化，要更好地为消费者服务；另一方面有必要成立住房抵押贷款担保与保险的专门机构，负责向发放贷款的金融机构提供担保或保险，统一抵押申请、抵押估价和抵押合同，并负责评定证券等级，使之标准化。
第二，加强有关的基础工作尤其是立法工作。为了最终能在我国建立起住房抵押贷款证券化，从现在起就应着手构筑资产证券化所需要的法律框架并研究制订有关的法规，除了基础性法规外，还需要专业性的法律法规，以保障住房抵押贷款证券化的健康运转。此外，关于会计准则的制定、税务的处理以及境外融资的处理等等都需要制订详细的规章。
第三，进一步规范发展我国的资产评估业和信用评级制度。到1999年底，我国已有资产评估机构116家，证券评级机构两家。单从数量来看，资信评估机构已经不少，但缺乏质量。从国外资信评级业的发展历程来看，关键不在于资信评级机构的多少，而在于其影响力的大小、可信度的高低。因此，当务之急是着重培养几家在国内具有权威性的、在国际具有一定影响力的资信评级机构。因此，有必要规范资产评估机构的行为，建立完善的资产评估标准体系，采用科学的评级方法，甚至可以考虑加强国内评级机构与国际著名评级机构的合作，引进先进的信用评级技术和经验，从而提高我国信用评级机构的素质和业务水平。
第四，注重建立一支强大的专业人才队伍。住房抵押贷款证券化涉及金融、证券、房地产、评估、财务、税务、法律等各个专业，需要大量的既有实践操作技术和经验、又有丰富的理论知识的专家。我们可以考虑从发达国家和地区引进具备丰富理论知识和实践经验的专家，同时加大对现有从业人员进行培训的力度。
抵押贷款范文3
关键词：抵押贷款；信息不对称；担保；效果
一、引言
抵押是指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。我国《商业银行法》明确提出商业银行开展信贷业务应当实行担保。抵押是一种重要的担保方式。
贷款抵押的作用和现状，已有许多论述。当借贷双方之间出现信息不对称时，抵押和担保既有利于解决银行面临的逆向选择，也有利于借款人避免银行的信贷配给（Stiglitz&Weiss,1981,1986;Besanko&Thakor,1987；蓝虹，穆争社，2004）。办理抵押贷款可加大公司所有者/管理者个人违约成本并提高借款人履行合同的激励（InwonSong，2004）。
我国抵押贷款发展较快。据人民银行成都分行联合调查组对国有商业银行10个县级以上机构2000年末贷款情况的统计调查，其中信用贷款占贷款余额的28.58％，担保贷款占71.42％（其中抵押贷款41.45％）（窦广涵，刘昱，2004）。
如何衡量抵押贷款的实际担保效果？抵押贷款是否具有普遍的实际担保效果？实际担保效果的主要影响因素如何？本文通过实证研究进行初步研究，并提出政策建议。
二、研究综述与概念设定
1研究综述
国外研究国外实证研究表明，因为在贷款清收过程中可以出售抵押物还贷，贷款抵押能够提高贷款偿还水平，实现较高的贷款回收率（Carty，1998；Gupton等，2000；G.Kabance.，2001；KEmery.，2003；J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004；JGrunert，MWeber，2005)。从多国数据比较来看，抵押物对贷款回收率的影响，因破产法及对债权人权利的影响、抵押物的种类、抵押物的价值评估方法及重评频率的不同而表现出明显差异；宏观状况对抵押物变现价值有显著影响（J.Franks，AdeServigny，SDavydenko，2004）。Franks等人的研究对影响因素进行了识别，但没有对影响的大小进行定量测算。
国内研究内抵押贷款的研究文章主要采用了定性分析、列举归纳的方法。研究集中在存在的的归纳（王志成，2002；苏建军，2004；王国恩，2004；）、抵押物价值评估质量（鹿亚芹，2003）、评估、登记费用高（叶春茂，胡友生，叶向东，1996；李瑞丽，2000）、抵押物种类的选择（朱建华、杨晓荣，1997）、以物抵债的限制条件（王春玲，2004）、快速变现的限制（程凤朝，2004；左利英，2005）、法定清偿顺序的影响（王国恩，2004）、抵押物破产受偿率低（上海市高级人民法院，1998；隋军等，2002；四川省政府体改办调研组，2003）等方面，缺乏对抵押物担保效果进行系统实证研究的文献。
2概念设定
抵押贷款名义保证率：＝抵押物评估价值/抵押贷款金额，其倒数即银行平常所称的“抵押折扣率”。
抵押贷款实际保证率：抵押物处置收入净额/抵押贷款金额，本文将其定义为“抵押贷款实际保证率”，并以该指标来衡量抵押贷款担保效果。
贷款回收率：＝1-贷款损失率
抵押物评估价值变现率：=抵押物变现净值/抵押物评估值*100%
三、与结论
（一）样本及处理
本利用银行已处置完毕的抵押贷款档案资料，共取得广东地区贷款抵（质）押物处置有效样本1799个，涉及贷款金额70.9亿元，覆盖当地各个行业与地区；贷款发放时间1984-1999年，贷款抵押办理时间1995-2002，抵押物变现时间1996年至2004年。
为提高的准确性，对数据进行了如下清洗处理：
1、剔除了无效抵押数据。
2、对明显异常数据进行了核实修正：（1）剔除了原数据中贷款金额低于3万元的数据；（2）对实际担保率大于400％的数据进行了逐户核实。
样本的基本情况如下表：
表1样本基本情况一览表
变量样本量均值标准差25％50％75％最小值最大值
实际担保率（%）179948.8843.5516.0036.5076.40-10.50333.33
评估价值变现比率（%）179939.8438.9912.9228.9956.60-57.50375.00
融资金额（万元）1799395.01986.0833.20102.00335.00317640
处置时间（月）179954.1431.5529.0048.0072.000180
处置成本率（%）95920.4521.785.7712.3127.78.19144.93
（二）主要结论：
1、样本总体的实际担保效果不服从正态分布，为偏态双峰分布，其分布直方图如下：
实际担保率的均值为48.88%，显示担保的平均效果欠佳；标准差43.55%，效果波动大，稳定性差；分布明显向低端（10-20%）和高端（100%）集中，显示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈现双峰分布，说明可能存在某种或某些系统性因素。
2、评估质量基本呈现向低端集中的β分布特征，评估质量差，评估质量对担保效果有显著影响。
从银行角度看，评估质量（评估价值变现比率）的理想分布应是一个均值大于或等于100%的正态分布，而且标准差越小，评估质量越稳定。
评估价值变现比率的实际分布情况如下图：
从上图来看，分布基本服从β分布，评估价值变现比率越低样本比率越高，评估价值变现比率均值仅为39.84%，评估质量很不理想。
进一步对评估质量与担保质量的相关关系进行分析，两者之间的Pearson相关系数为0.545，双尾显著性检验系数为0.000，数据显示两者存在显著相关关系。
3、处置时间呈现近似正态分布，与实际担保效果无明显相关关系
处置时间的分布如图，呈现近似正态分布，其均值为54.79月，标准差为32个月。处置时间长，一方面是因为部分抵押物本身产权不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物处置市场发育程度很低。
对处置时间长度与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设不能得到支持（Pearson相关系数为-0.006，双尾显著性检验参数为0.806），即从实证数据看，不能认为处置时间是实际担保效果的重要影响因素。
4、贷款金额与实际担保效果的相关关系获得数据支持
对融资金额与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设得到支持（Pearson相关系数为-0.123，双尾显著性检验系数为0.000），即从实证数据看，融资金额是实际担保效果的重要影响因素，双方呈负相关关系。大额贷款抵押的实际担保率总体上低于小额抵押贷款的实际担保率，一是大额抵押物评估技术难度更大，二是其评估更易受借款人影响，三是大额抵押物与小额抵押物相比，市场需求面窄，更难变现。
5、处置成本率呈现β分布特征，与实际担保效果的相关关系获得数据支持
处置成本率的分布如图，呈现β分布特征，其均值为20.45%，标准差为21.78%。由于数据的β分布特征，处置成本率数据主要集中在15%以下的区间里（低于12%的数据占了50%），处置成本率较高的，主要是小额抵押物、划拨土地等。
对处置成本率与实际担保率进行相关分析，数据显示，双方相关关系显著的假设得到支持（Pearson相关系数为-0.306，双尾显著性检验系数为0.000），即从实证数据看，处置成本率是实际担保效果的重要影响因素。
6、不同种类抵押物实际担保效果呈现明显区别
不同种类抵押物实际担保效果区别明显。不动产的回收率总体上高于动产的回收率，具体如下表：
表2：部分种类抵押物实际担保率统计指标
项目样本数均值标准差25％50％75％最小值最大值
居住用地1771.4349.0425.0070.91103.3117.65198.70
居住用房48959.1143.6623.9350.00100.00-5.88293.33
商业用地5755.3340.7420.0044.25100.001.16130.60
用地20748.2839.8817.6335.7077.72-2.94222.67
商业用房44347.2648.6915.2534.8264.85-4.44333.33
办公用房5646.2139.7415.9131.0074.24-10.5187.5
工业用房44041.8039.5412.2330.3958.51-3.45287.10
设备7429.3730.278.0217.3740.72-4.00100.00
7、多元线形回归分析结果讨论
研究试图对实际担保率与处置成本率，融资金额，评估价值变现比率进行多元线性回归分析，回归模型1，2，3均能通过显著性水平为0.01的F检验，其决定系数R2约为于0.4。
四、改进抵押贷款管理的政策建议
1、提高抵押物评估工作质量。可以采取的主要措施有：第一，由银行而不是作为抵押物评估委托人；第二，建立与落实评估机构与评估人员评估质量的记录与考核制度；第三，建立与落实抵押物的评估期限管理与重评估制度；第四，建立银行内部评估审核制度，并实行严格的任职资格管理。
2、区别对待不同种类、不同地区、不同金额的抵押物选择与评估折扣率。可以采取的主要措施有：第一，建立不同种类、不同地区、不同金额抵押物担保效果档案，在此基础上制定种类、地区、金额区别对待的评估折扣率；第二，对不同种类、地区、金额的抵押物评估价值审核实行区别授权，严控高风险种类和地区。
3、选择抵押物和评估折扣率时，必须考虑抵押物处置成本率的影响。
抵押贷款范文4
1、房子抵押贷款不容易。
2、房屋需要符合银行要求：一般情况下，银行受理20年以内的，产权清晰的，可以上市交易的房产。信用情况符合：这个银行的客户经理会帮您查您的信用情况，如果信用太差，银行是不受理的。
3、房主的还款能力：具有抵押物还不行，还要有偿还贷款的能力。即要有稳定的收入。委托担保公司办理。流程和条件基本和银行是一样的，只是手续由担保公司跑。担保公司长期和银行合作，因此在利率，办理速度，放款上比个人去银行办要有好处。要承担一定的服务费啦。
可以说，用房屋抵押贷款来买房是明知不能为而为之，是没有办法的办法，选择这种方式的风险也很大，需三思而后行。
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抵押贷款范文5
一、住房反向抵押贷款在美国的发展历史
上世纪五十年代，房产价值转换抵押贷款的产品概念传入美国。美国的第一份反向抵押贷款合同可以追溯到1961年Deering储蓄协会的Nelson Haynes为他高中足球教练的遗孀所做的贷款安排。美国早期的反向抵押贷款一般由小贷款机构和地方政府机构发起并承办。地方政府为维护自己的利益，规定贷款只能用于缴纳财产税和房屋修缮。
1981年美国成立了独立的非盈利性组织――房产价值转换国家中心，其主要职责是向老年消费者进行反向抵押贷款产品知识的宣传和教育。根据全国住房法案，国会在1987年设立了房产价值转换抵押贷款（HECM）保险示范项目，由联邦住房管理局（FHA）提供这种反向抵押贷款公共保险项目。FHA为经其批准认可的贷款机构发放的贷款提供担保，有效消除了贷款风险。Fannie Mae于1989年开始购买所有合格的HECM贷款，为反向抵押贷款的流通构建了一个二级市场。之后，反向抵押贷款在美国得到快速发展。目前，全美有120多家贷款机构提供HECM贷款，一些政府部门和非盈利组织如美国退休人员联合会（AARP）和美国住房和城市发展部（FEUD）为退休房主提供免费的咨询服务。
1995年Fannie Mae公司推出了自己的反向抵押贷款产品HomeKeeper，这是对公众参与反向抵押贷款行业的又一大促进。Homekeeper在首次推出后就大受欢迎，极大地促进了美国反向抵押贷款市场的发展。
上世纪九十年代期间，一些大的金融机构通过改进产品设计和兼并联合，重塑了美国反向抵押贷款行业的市场结构。1996年ULLICO成立了一个新部门重新设计了自己的产品以细分投资者。1999年Financial Freedom通过Lehman Brothers投资银行融资兼并了Transamerica Home First。1999年8月Lehman Brothers把从Financial Freedom购买的反向抵押贷款资产包进行了证券化，标准普尔对该项资产组合进行了评级。反向抵押贷款行业的进一步整合发生于2000年，Financial Freedom被Lehman Brothers的一个部门合并，并开始购买Unity Mortgage Corporation公司的反向抵押贷款业务。2001年8月Financial Freedom成为Lehman Brothers的一个分支机构，开始购买Senior Homeowners Financial Service公司的反向抵押贷款批发业务。
迄今为止，美国的反向抵押贷款市场最为成熟完善，其发展反向抵押贷款的成功经验被其他国家纷纷效仿。
二、美国主要反向抵押贷款产品
（一）房产价值转换抵押贷款（HECM）。为促进反向抵押贷款市场的发展，1987年美国国会授权美国房屋与城市发展署（HUD）发起了一项反向抵押贷款保险论证项目，由HUD及属下的联邦住宅管理署（FHA）运作，HUD负责设计、修改HECM计划，FHA负责运营。但HUD及FHA都不是HECM的贷款人，HECM合约是由银行、抵押贷款公司或其他私人机构发出的，最后，几乎所有反向抵押贷款合约都将转售给联邦抵押贷款协会，同时Fannie Mae也积极参与改良HECM的运作。HECM是美国最重要的、最受欢迎的反向抵押贷款，在每个州都能申请到这种反向抵押贷款产品，占到市场的90～95%。HECM可以采取多种领取方式，有一次领取、每月领取、年金领取，或是以上的组合等。其信用额度方式最受欢迎。
（二）住房持有者贷款。Homekeeper计划在反向抵押贷款市场上的重要性仅次于HECM。它由Fannie Mae自己设计并于1995年初发行的一种反向抵押贷款，与HECM相近，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。Homekeeper的主要优点是拥有较高价值房产的住户可以借到更高数额的资金，这是因为Homekeeper不受HECM借款最大数额的限制。Homekeeper还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，增加其借款数额。对于同时符合HECM和Homekeeper贷款条件的借款人来说，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。具有较高房产价值的借款人倾向于选择Homekeeper贷款。与HECM相比，目前Homekeeper贷款规模还较小。
（三）私营市场产品。这是由私人性质的保险公司、银行和信贷公司向拥有较高价值房产的62岁以上老人提供，对申请人的收入和借款使用目的没有任何限制。国家再保险人不承保这一反向抵押贷款方案，所以贷款人只能向借款人收取一部分风险保费以承担借款总额超过房屋净值的风险。目前，这一方案只向美国部分州提供。其中，最著名的当数由隶属雷曼兄弟银行旗下的“财务自由”老年基金公司设计推出的高额反向抵押贷款，即财务自由计划，只在美国21个州销售，专门为净值超过40万美元的房屋提供反向抵押贷款。
三、总结
抵押贷款范文6
对于中小企业主来说，利用自有住房或是厂房等房产向银行申请房产抵押融资是最常见的一种融资途径。
在众多的中小企业贷款方式中，这一方式最大的优势在于流程简便、申请容易，相对于中小企业主们青睐的信用贷款来说，额度上也有较大的提高。
但是，在房产抵押融资的过程中，融资比例也有一定的限制。按照目前大部分银行所设置的标准来看，一般不得超过抵押物评估价值的70％。由于在评估价值上也有一定的折扣，因此，很多动用房产抵押贷款的企业主会发现，贷到他们所希望的额度还有较大的难度。
就在近期刚刚结束的2009年上海金融业服务中小企业洽谈会上，来自包括银行、保险、证券期货、担保公司、小额贷款公司在内的多家参展单位齐聚一堂，为中小企业发展中遇到的问题提供了多种解决方案。小洽会也吸引了不少带着需求的中小企业主到现场了解和咨询情况。来自松江的刘先生就是其中的一位。刘先生说，由于企业发展的时间还不长，房产抵押贷款是他目前融资的主要渠道，他参加“小洽会”，就是想看看房产抵押贷款能否获得更高的额度。让他觉得幸运的是，对于符合一定条件的中小企业，一些银行已经推出了更高比例的贷款产品。
“押余融”最高额度超过90％
“押余融”是宁波银行中小企业全面金融服务品牌“金色池塘”中的产品之一。宁波银行上海分行的参展工作人员介绍说，“押余融”是针对已在宁波银行获得抵押授信的小企业，对应抵押差额部分所发放的保证循环授信额度。“通俗地理解，‘押余融’是一个与抵押贷款相组合的融资产品，它可以按照抵押差额的部分来提供融资。”宁波银行的工作人员说。
举个例子来说，假如客户拥有一套评估价值为300万元的房产，在银行办理抵押贷款的业务，在大部分银行获得的最高可贷额度为七成，也就是210万元，而剩余的三成，就是抵押差额的部分。“押余融”就是以抵押差额部分来进行二次融资贷款。将抵押贷款和“押余融”结合起来，小企业可以获得的贷款额度大幅提高。“两者相加，最高可以达到房产评估价值的100％。”这位工作人员说：“但在实际操作的过程中，会根据客户的条件有所调整，一般可以达到房产评估价值的90％以上。”
“押余融”是一种授信额度，通过抵押差额部分来确定。对于获得这一额度的小企业来说，在这一额度之内，需要使用的时候以“审核”的方式进行提款，无需逐笔签订借款合同。同时，额度之内的资金可以随借随还，也节省了小企业运行中的财务成本。同时，“押余融”使用的范围也比较广泛，额度既可以用于贷款，也可以用于承兑汇票、贸易融资等各类授信产品。
那么，什么样的客户才可以获得“押余融”贷款的额度呢?据悉，这项业务主要针对在宁波银行办理抵押贷款业务的客户，或是结算账户开设在宁波银行的客户开展，除了各项资质符合宁波银行的要求之外，银行会对企业进行一段时间的跟踪调查，资信良好、企业运营状况正常的企业，通常在第一笔贷款发放后半年左右的时间内，可以获得“押余融”的授信额度。但在办理的过程中，出于风险防范的需要，小企业要提供抵押所有权人的保证作为担保，一般在申请后2～3天内就可获得银行的回复。
“商贸通”抵押率放大至120％
民生银行的“商贸通”业务，通过抵押、担保等多种形式，抵押率最高可以放大到120％，这也是“商贸通”业务最大的亮点所在。
但是，与普通的房产抵押贷款产品相比，“商贸通”业务只适用于部分的客户群体，在房产抵押中也设有一定的限制，因此并非所有的小企业都可获得这一贷款。
正如“商贸通”品牌的名称那样，这一业务主要针对的是商贸流通及相关行业的个体工商户和企业。如民生银行各地分行都在所在地城市的著名商圈设立了“商贸通”服务中心，专门为商圈内的个体工商户、企业提供服务。
在“商贸通”业务中突出的特点就是多种贷款担保的方式共用。如基本的住房、商业用房和工业厂房抵押外，贷款企业还可以根据自身情况和经营模式，选择一种或是多种担保方式。像自然人联合担保，由3个或3个以上的自然人自愿组成联合担保体，相互提供连带担保责任；由市场开发商，像交易市场、商业街的市场开发者(或管理者)提供法人担保；使用商铺的承租权、企业的应收账款进行质押等等。这些担保质押方式密切贴合商贸企业的特点，与抵押共用的话，能够将抵押额度显著提高。
如“商贸通”业务中规定，单独使用抵押方式，最高可以获得抵押物评估价值80％的贷款额度，贷款期限最长可达10年。可以看出，与其他银行的抵押贷款方式相比，这一业务的额度、期限还是有很明显的优势的。不仅如此，如果将抵押与担保、质押等方式相结合的话(民生银行目前可提供11种方式)，“商贸通”最高的贷款额度可以达到抵押物评估价值的120％。
出于风险防范的需要，民生“商贸通”业务也对贷款企业提出了一定的要求，除了良好的资信记录、经营状况外，“商贸通”要求企业主拥有从事生产经营投资活动(包含承包、租赁活动)三年以上的行业工作经验，同时在民生相关机构所在地有固定经营场所连续经营两年以上。此外，贷款人原则上需要拥有民生银行相关机构所在地城镇常住户口或有效居留身份，并拥有固定住所。
值得一提的是，民生“商贸通”业务还在民生银行的网站上专门开辟了电子申请通道，提交自己的信息和需求之后，就会有专门的客户经理与申请人进行联系，也方便了贷款企业办理这项业务。
中行专设中小企业置业贷款
由于很多中小企业使用抵押贷款业务，为的就是获得流动资金、扩大生产经营条件等等，中行上海市分行最近也推出了一项“中小企业置业贷款”的业务，如果想使用抵押业务获得新置业的资金，倒不如直接向银行申请这一贷款，在还款方式上，上海中行也给出了较为灵活的方案。
据了解，符合条件的中小企业法人可以向中行申请中小企业置业贷款，用于购买特定区域内的各类自用房产，贷款额度最高可达房产购置价的50％。这一业务，除可有效缓解企业流动资金压力、大大提高企业资金周转效率外，也可为中小企业扩大生产经营创造了条件。
记者了解到，和目前大多银行推出的针对中小企业法人的厂房按揭贷款不同，市中行此次推出的置业贷款，可用于购买特定区域的各类自用房产，包括用于生产的标准工业厂房以及用于自身办公的商业用房，上海市的国家级和市级工业开发区内的工业厂房，原则上中环以内的商业用
房都属于贷款业务范围。而在贷款期限上，最长贷款期限分别可达5年和7年。中小企业可以选择按季等额本金、按季等额本息、按月等额本金以及按月等额本息等多种灵活的还款方式。同时，对于符合一定条件的优质客户，中行还可给予不超过一年的还款宽限期。
皇冠：成功人士的不二选择
今年36岁的黄丰亮刚刚被提升为公司华东区总经理，为了与自己的身份匹配，黄丰亮准备买一辆高档轿车。然而，面对市场上众多的汽车品牌，黄丰亮开始了一场寻觅爱车的旅程，而在旅程的终点，他终于找到了自己的最爱――皇冠。
老家河北的黄丰亮1995年从复旦大学毕业后就留在了上海发展。依靠过硬的文凭和流利的英语，不久他就被一家美国的世界500强公司录用，从事销售方面的工作。靠着自己不懈的努力拼搏和卓越的销售才能，黄丰亮很快就被领导慧眼识中，成为公司重点培养对象。一晃十多年过去了，黄丰亮在上海结婚生子并安下了家。而最近，黄丰亮被提升为该公司华东区的总经理，月薪也升到了5万元。正当黄丰亮全家都为之感到高兴的时候，黄丰亮却犯了难。
黄先生的困惑
原来以黄丰亮的经济水平，几年前就完全具备了买车的能力。但颇具理财头脑的黄先生深知买车容易养车难，相比于一次性拿出的购车费，以后日积月累的养车费用更加昂贵。因此在黄丰亮看来，与其勒紧裤腰带买辆低档轿车，还不如经济宽裕时一步到位直接买中高档轿车。黄先生说：“我买车看重的是一种驾驶的乐趣，是一种-身份的体现。”
对如今的黄丰亮来说，自己的收入完全足以承受30万～50万元的高档轿车，而-且自己也需要一辆高档轿车与自己的职位和身份相匹配，和客户谈生意时也能给，自己增添信心。然而目前市场上30万～50万元的高档轿车品种众多，竞争激烈。基于过去对德系车留下的性能及安全性上的良好印象，黄丰亮一开始倾向于购买德系车。尤其对奥迪A6颇有好感，但觉得宝马5系列和奔驰E系列也都各有千秋，一时拿不定主意。
一次和从美国总公司调回国内的上司一起吃工作餐闲聊时，黄丰亮讲起了自己选车的困惑。上司听了黄丰亮的心理价位和要求后，建议他选购丰田皇冠。
当黄丰亮问起推荐皇冠的原因时，上司笑着说道：“当朋友们每每问到我为什么没有选择欧系美系的车辆时，我总是告诉他们，我在不少国家都有过工作经历，因此也开过很多不同种类的车，欧系的、美系的、韩国的……但是最能让我感受到驾驶乐趣的车辆还是现在这辆丰田皇冠，可以用一句‘随心所欲’来形容它。”
上司进一步解释道：“我这辆皇冠是刚从美国总公司调回国内时公司帮我配的，一开始我也纳闷怎么会给我配辆日系车。结果看到皇冠时，发现它的确气派非凡、曲线圆润，一点也不张扬，很符合中国人内敛含蓄的性格。另外皇冠的做工精细，内饰也很豪华，车内的视野范围广，操控方便，尤其是刹车感觉非常舒服。而且丰田在国内市场占有率很高，4S店到处都是，保养维修也非常方便……算下来这车我已经开了两年了，最大的感觉是这车的动力真是不错!推背感特别强，提速快，驾驶起来特别畅快。就加速这一点上说，他比我之前开过的宝马和奥迪都有过之而无不及。男人么，内心都有一种驾驭和征服的欲望，皇冠很好地满足了驾驶者随心所欲享受驾驭乐趣的需求。”
有路必有丰田车
听了上司的建议，黄丰亮对皇冠顿时产生了一种好感，并回想起小时候的一段往事。
在上世纪80年代黄丰亮还在上小学的时候，就因为丰田经典的广告语――“车到山前必有路，有路必有丰田车”――从而爱上了汽车。有一次语文考试，有道题目要求学生回答谚语“车到山前必有路”的下一句，黄丰亮没有按标准答案“船到桥头自然直”作答，而给出了“有路必有丰田车”的答案。结果可想而知，老师点名猛批，更奚落他丰田车不是想当然就能有的，最终招同学哄堂大笑。
想到这里，黄丰亮突然对皇冠产生了一种奇妙的感觉，并决定对皇冠做一番深入的研究。
新浪汽车、搜狐汽车、太平洋汽车、汽车之家……黄丰亮开始在各大网站上广泛收集有关皇冠的信息，并把皇冠的各种性能数据和自己原来较中意的奥迪A6进行全方位的比较。结果发现皇冠的空调系统、音箱系统、汽车的安全性、动力系统、外观、内饰等各方面都毫不逊色，而在节油性和舒适性上则明显有过之而无不及。而且黄丰亮发现皇冠还在J.D.Power(美国最具影响力的权威汽车评级机构)的质量调查中得过冠军!黄先生第一次从理财的角度，认识到了皇冠的优点。
选择皇冠 无怨无悔
此外，黄丰亮还在汽车论坛上发帖寻求皇冠车主们的切身体验，以期获得更客观公正的信息。
结果黄丰亮发现大部分皇冠车主都对自己的爱车褒奖有加。一位苏州的网友对皇冠的节油性表示了强烈的认可。他在回帖中写道：“其实我最满意的还是皇冠的油耗，由于工作和生活的需要，我经常要穿梭于市区与开发区之间，油耗曾经是一度让我很头疼的问题。但皇冠在油耗上的表现让我很满意，我现在的百公里油耗只有8升，这对于排量3.0L、长度将近5米的车来说是很难得的。而且在操控性上，皇冠的表现一样优秀，急转急停、刹车制动、加速减速的表现，都很出色。我非常享受这其中的驾驶乐趣。”
一位北京网友则从另一个角度对皇冠做了这样的评价：“自从买了皇冠，我的许多商业活动都增加了不少便利。我以前也乘坐过很多车，比较起来，皇冠给我突出印象是安静。关上车门，车外嘈杂的声音，仿佛跟随着我的关门动作，一起被我关在了门外，就像回到只属于自己的空间，属于自己的世界……那种感觉，是很惬意的，尤其我这样生活节奏快的商务人士，安静本身就是一种至高的享受。”
还有一位上海网友表示：“因为工作关系，我经常在不同路况的道路行驶，无论是高等级的高速公路还是路况稍差的省道，皇冠都给我带来了舒适平稳的驾驶体验。在4000公里的时候我的皇冠在上海4S店做了首保，从发动机里排出的机油在行驶了这么长时间后依旧比较清澈。这从一个侧面显示皇冠发动机良好的性能。特别值得一提的是皇冠的服务非常体贴和到位，对行驶过程中的一些该注意的问题，一汽丰田公司都能及时提醒和回访。这让我感觉非常庆幸自己选择了皇冠。”
和几个网友交流下来，黄丰亮对皇冠的好感也逐渐上升了。
精致构造 畅快体验
别人说得再好，也不如自己亲眼目睹来得真实。于是认真在网上做完了前期预备功课后，黄丰亮马不停蹄地来到了丰田4S店实地了解情况。第一次近距离亲眼看到皇冠，给黄丰亮留下了极为深刻的印象。那辆外观典雅的皇冠车，静静地躺在店里最显眼的位置，一眼望去，赏心悦目。打开发动机前盖，银色发动机罩下的V6发动机
依旧散发出耀眼的精致光芒。转到车后，黄先生更是被皇冠尾部设计的细节部分所吸引，那浑厚敦实的尾部加上夺目的红色LED尾灯，充满阳刚之气之余，增添了少许的妩媚和性感，使皇冠车体现出少有的“商务家用两相宜”的独特魅力。
打开车门，驾驶位置一览无余，浅色系的基调，加上少许跳跃式面板装饰，皇冠的内饰和它的外表一样，内敛不张扬。坐进驾驶室，座位合身舒适，伸手抚摸方向盘，做工精细，手感极佳，简约却不简单。方向盘中间那个皇冠徽标，同样内敛中蕴藏着无尽的张力，体现出了有别于一般轿车的品位和尊贵，时刻提醒着你开的是具有尊贵血统的皇冠车。整辆轿车可谓浑然天成，精致得恰到好处，没有丝毫突兀的感觉。坐在皇冠车中，黄先生完全被皇冠身上所带有的尊贵气质所征服。
当然，要让理性精明的黄丰亮下决心选择皇冠，显然还需要更多的理由。这不，第二天一大早黄丰亮就迫不及待地驾驶着从上司那里借来的皇冠出去兜风。这辆皇冠上司虽然开了两年，但从外观上看却保养得很好。启程上路，黄丰亮感觉操纵轻盈，过弯毫不拖泥带水，在光滑平坦的市区柏油路面行驶，由于皇冠性能优良的减震系统、宽大的轮胎以及符合人体工程力学的舒适座椅，过滤掉了各种路面的凸凹以及高速磨擦的声音，给人带来一种强烈的舒适感和安全感，就像在水面上滑过一样，使黄丰亮情不自禁想起了冰上芭蕾……
至此，熟谙理财之道的黄丰亮明显感觉到，在30万～50万元的众多同类型轿车中，CROWN皇冠的确具有较好的性价比，优势相当明显。更重要的是，与皇冠的零距离亲密接触，让他深深地感到，即使抛开理性分析，单单从完全的感情上说，他也完全被皇冠的尊贵气质和驾驶所吸引，黄丰亮心中的天平终于完全倒向了皇冠。
寻寻觅觅 终得至爱
于是没过多久，黄丰亮便在4S店签订了皇冠的购车合同。可就在他等待皇冠到货的那段时间里，黄丰亮对皇冠的认识又从技术和情感层面，上升到了文化层面――他发现皇冠拥有如此悠久的历史和如此显赫的业绩。
从上世纪60年代进入中国后，皇冠已经为中国消费者提供了近半个世纪的尊贵享受与真诚服务。国产皇冠于2005年上市后，凭借其优异的商品性能，在国内高级车市场一直名列前茅，赢得了近20万消费者的喜爱与信赖。进入2009年，皇冠仍以优异的表现牢牢占据着细分市场三甲的位置。
更重要的是，黄丰亮在网上查阅相关资料的时候发现，皇冠与其他同档次轿车相比，其最突出的优势在于这辆车背后所蕴藏的文化内涵上。因为对于高端轿车消费者来说，除了对座驾有精细的做工、舒适的座位、优越的性能等刚性要求外，更需要一种文化心理上的暗合和精神需求的自我肯定。而皇冠系列轿车在中国有很长的渊源，许多国人的心中都有着一种难以割舍的皇冠情结，对他们来说，买皇冠似乎是最好的选择――因为皇冠身上正暗藏着其他品牌难以比拟的象征社会尊崇和历久弥新的文化符号。黄丰亮这才意识到，自己之所以从一开始就对皇冠有一种说不出的好感，就是因为皇冠大气、内敛、不张扬的文化气质和自身的文化品位正好吻合。
顿时，黄丰亮有了“踏破铁鞋无觅处，得来全不费功夫”的欣喜感，对着妻子高喊：“我终于找到最适合我的座驾了!”
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