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商业网点规划范文1
城市商业网点规划工作是原国家经贸委在2001年提出的，近年来在商务部的领导和推动下，我国城市商业网点规划工作发展很快，已经取得了一定的成果，并积累了经验。下面结合笔者近年从事商业网点规划的经验体会，就商业网点规划中需要注意的几个原则性问题谈些看法。
坚持规范性原则
规划的基本目的可以概括为，回顾历史，面对现实、规划未来。按照商务部的要求，城市商业网点规划通过评审后，需经当地权利机构，作为指导当地商业网点建设具有法律效力的指导性文件。因此，保证商业网点规划的规范性十分重要。商业网点规划的规范性要求有以下几点：
商业网点规划的基本组成部分和内容体系结构要完整。即从规划提供的最终成果形式看必须包括规划文本、规划说明、规划基础资料、规划图则四部分。从商业网点规划的内容看必须包括规划目标、商业网点的空间布局规划、商业网点业态结构规划、商业街规划等。
要注意商业网点规划与商业规划的区别与联系。一些城市主管部门对此缺乏清晰的认识，常常将商业发展规划与商业网点规划混为一谈。事实上，商业网点规划和商业发展规划是既有区别又有联系的两回事。前者主要解决商业网点在城市空间范围内合理布置问题，如市级、区级商业中心的空间分布，商业街的布置等，相对比较具体，其规划的主要基础是城市总体规划。后者则主要是从产业的角度对一个城市商业发展的行业性规划，包括商业发展的总规模，组织方式以及政策措施等，其规划的基础主要是城市经济社会发展规划，产业政策等。两者的联系表现在商业发展规划是商业网点建设规划的指导，而商业网点规划是商业规划的具体化。
要注意商业网点规划中所使用概念的规范性。商业网点、零售业态、商业的组织形式等，这些概念在规划中常常用到，因此注意这些概念的内涵并正确使用，以免引起混乱。比如商业网点的概念，它是指从事商品流通、为生产和生活服务的单体商业经营场所和大型公建等综合设施中的商业经营场所，包括商品的批发、零售、饮食服务，仓储和各类商品交易市场等。对具体的商业网点而言，规划中有必要明确其业态属性，比如是百货店、超市、便利店；规划中还应该注意商业网点的交易功能属性，即是从事商品零售还是商品批发，还是兼而有之；同时还应注意商业网点的组织形式属性和经营方式属性，例如shopping mall作一个商业网点将其看作一种商业的组织形式比较恰当。
坚持系统性原则
商业网点规划是对城市商业网点在空间上的一种系统安排，其目标是建立一个在城市范围内由众多不同规模、不同业态、不同组织形式构成的商业网点系统，最大限度满足消费者生活和生产活动的需求。因此商业网点规划需要进行系统思考，坚持系统性原则。
要将城市商业网点规划置于特定社会经济环境背景下加以考察，确定城市商业网点体系的功能定位和未来发展思路。影响城市商业网点系统建设的主要环境因素有城市区位、城市经济发展水平、城市文化及历史特征等。因此，城市商业网点规划要充分考虑上述因素的影响，使未来商业网点建设与城市发展的总体功能相协调。另外，要注意防止仅从自己城市行政区划的视角而忽略从城市经济区位的角度进行商业网点规划的倾向。事实上，一个城市与自己周边城市之间的经济联系和产业分工对于确定城市商业网点规划目标具有重要的作用。
要对城市商业网点系统现状进行系统分析。值得指出的是，商业网点规划的基本出发点是对城市现有商业网点体系的改造、完善、提高和发展，而不是重构。因此，系统分析对做好商业网点规划具有十分重要的作用，其是商业网点规划的基础和必要前提。系统分析要对目前商业网点系统中存在的主要问题和不足做出客观评价，要对未来商业网点发展的有利条件和制约因素做出科学分析，明确商业网点规划的重点范围。因市制宜，制定出符合当地商业网点发展规律的规划，例如有的城市可能需要将物流配送中心作为规划的重点，而有的城市则可能将特色商业街作为规划重点等。
系统性原则还体现在，城市商业网点系统是由一定层次结构、业态结构和商业组织形式等交织起来形成的有机整体，决定商业网点系统整体功能的发挥。因此，商业网系统从空间层次上要合理地划分为市级商业中心、区域商业中心和社区级商业中心，然后再在不同层次上配置商业网点的业态结构和商业网点的组织形式。
坚持前瞻性原则
前瞻性是规划的重要属性，也是规划的难点。因此必须跟踪城市居民未来的生活和生产服务的需求变化，描述商业网点系统在未来时空条件下的布局、规模、业态结构、商业网点的组织形式等。笔者认为，应该从以下几方面出发达到商业网点规划前瞻性的要求。
一是根据城市经济发展速度推断未来商业网点系统的总规模。可以参照国内外商业网点设施建设规模与经济发展水平的关系，人均GDP与人均占有商业网点经营面积的指标，人均GDP与零售业态和商业组织方式的发展变化关系，人均GDP与消费者消费方式的关系等等，结合城市现有经济发展水平对未来做出切合实际的规划。二是根据城市建设发展趋势规划未来商业网点建设的空间布局。规划依据可以从城市总体规划中找到，比如一个城市在未来时点功能分区的变化、新城区建设、老城区改造等等，总之应该跟踪城市发展的和扩张的基本趋势来配置商业网点。三是考虑科学技术，尤其是IT技术对零售业态、商业组织形式和商业网点建设的影响。比如随着电子商务普及和日益实用化，可以预见未来许多商品可以通过网络实现交易，其后果可能导致有形市场的缩小和物流配送中心规模的扩大。四是把握消费者生活方式和购买行为的变化趋势，优化商业网点空间布局和业态结构。比如生活必需品的购买追求的是便捷，对时尚商品和奢侈品的购买追求的是体验和感受，而旅游过程中的购买追求的是轻松和随意。因此规划中应充分考虑以上因素，以满足消费者购物、休闲和体验的不同需要。
突出适应性原则
一个城市的区位特征、城市定位和交通状况是商业网点规划需要考虑的重要因素，是确定商业网点系统总体功能的出发点。
商业网点规划应该与城市的区位特点相适应。实际中常常看到，在设置商业网点规划的总目标时，有的城市并没有对城市区位特征进行详细分析论证，动辄将自己定位为某某省东部的商贸流通中心，辐射区域达到多少平方公里云云，这样制定的总目标往往脱离实际。如果一个城市相对于自己周边其他城市处于中心地位且具有较强经济实力，一般其商业流通和物流的辐射半径相对较大，则具备将自己定位该区域商贸物流的中心条件。否则，就不应将自己定位为商贸中心。此外，能否可以成为商贸流通中心还决定于一个城市的交通状况，看其是否为交通枢纽，是否具有铁路、航空、水运的条件等。
商业网点规划还应与城市的定位相适应。所谓的城市定位是指一个城市根据自身资源，城市所处环境等因素确立的城市发展方向、基本功能和城市形象。按不同的特点可以有不同的城市定位。按照城市重点发展产业特点，有的城市定位为以旅游业为主导产业的城市，有的定位为制造业为主导产业城市等。按照所承担功能特征，有的城市定位为经济中心、有的则定位为金融中心，还有的定位为政治中心等等。
坚持科学性原则
坚持商业网点规划科学性，就是要从实际出发，从提高商业资源的配置效率，提高经济效益出发确立可持续发展的观念，做到网点规划超前性，适应性，可行性的统一，达到构建和谐商业网点体系的目的。
首先，规划中不应片面追求社会商品零售总额的规模和增长速度，也不应片面强调人均拥有商业网点经营面积的大小。而应该根据城市未来经济发展的趋势设定可行性指标，要树立节约土地，不断提高商业的集约化程度的观念。
其次，规划中不仅要注意新的商业设施建设问题，同时也应该注意现有商业设施的利用问题，总之要防止规划中盲目追求商业网点规模的不良倾向。近年来一些城市商业设施重复建设现象严重，造成大量商业资源的浪费。因此，在开展商业网点规划过程中应该对此给予必要关注，对商业设施闲置状况进行调查摸底，将其纳入网点规划的范畴。可以毫不夸张的说，现阶段我国城市商业网点规划某种意义上还承担着盘活商业资源的作用。
第三，不同的城市其布局形态各异，因此应该因其布局特点进行不同商业中心规划。比如有的城市属于集中式布局，即其居住区、商务区和工业区等是连片分布的，这样的城市布局形式便于市级商业中心或区域级商业中心的布置。而有的城市则是分散式布局，如有些以资源开发为主导产业发展起来的中小型矿业城市，他们一般由几个城市片区组成，而且各个城市片区之间距离比较远，各片区都有相应的工业区和生活区。对这类城市规划中不必强求一定要设置市级商业中心，而采取多区域商业中心的结构比较适合。
坚持协调性原则
改革开放以来，我国的城市规划工作日益得到各级政府的重视，其特点是不仅重视传统的城市总体规划，而且开始重视专业规划，正在形成以城市总体规划为龙头，以商业网点规划、交通规划、旅游规划、物流规划等为补充的规划体系。值得指出的是，城市是商业赖以生存的基础和载体，而商业是一个城市的灵魂，因此商业在城市发展中居于极其重要的地位，客观上决定了城市商业网点规划在城市规划体系中的重要地位。因此，应在以下几方面把握商业网点规划与城市总体规划之间的协调：一是规划层次上的协调。城市规划是关于一个城市功能、空间布局及各种物质要素总体安排的基础性规划，是城市商业网点规划的基础和前提。而商业网点规划则是从属性的规划，是对城市总体规划的进一步补充和完善。二是规划内容上的协调。城市规划涉及城市自然地理环境、城市各功能分区的划分及配套设施匹配等，是综合性的规划。而商业网点规划则是从商业发展的内在规律和消费者需求角度所做的专项规划。三是规划功能上的协调。城市规划是进行城市建设的依据和思路框架，决定城市建设的基本方向和发展模式。而城市商业网点规划则是城市商业网点建设和管理的基本依据，两者之间具有互补和不可替代性。四是规划详细程度上的协调，这里主要指关于商业网点规划的详细程度。一般而言，城市总体规划中要涉及商业网点规划的内容，但往往是粗线条和框架性的。而商业网点规划则是从商业发展的内在规律出发，在对城市商业网点现状调查、分析基础上编制出尽可能详细和针对性强的规划。
参考文献：
1.程道平等编.现代城市规划.北京：科学出版社，2004
2.黄国雄.零售十论.国际商业技术，2004(5)
商业网点规划范文2
编制城市商业网点规划是贯彻落实科学发展观，引导县域商贸流通设施规范化建设和有序发展的重要举措，对促进县域经济又好又快发展有着重要的现实意义。这次会议的主要任务是统一思想、精心部署，全面启动全县城市商业网点规划修编工作。下面,我讲三点意见：
一、统一思想，充分认识商业网点规划修编的重要意义
一要全面认识其必然性。随着经济发展，商贸流通业已成为衡量现代经济发达程度的重要标志，城市商业网点规划作为城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分。对于健全商品市场体系，减少社会资源浪费，激活商贸、做旺县城，促进地方经济繁荣发展的地位和作用越来越突出。广西南宁市依据自身区位优势，聘请专业机构修编商业网点规划，于年启动并确定了“两区两带两级城镇”为特色的城市商业网点规划，将极具地方特色的商业网点规划打造成最有吸引力的招商引资平台，极大地繁荣了该市第三产业，年南宁市以商贸服务业为主的第三产业增加值占全市GDP的55%，上交税收占市财政收入的1/3强,安排就业人员占社会就业人数的38%，成为南宁市税收增加贡献最大，安置人员最多的支柱产业。
二要深刻认识其现实性。我县属于百万人的农业大县,特别是随着新县城的搬迁，建设，新县城商贸业发展势头强劲，网点设施增加迅猛，全县商贸服务业市场化进程明显加快，流通现代化水平不断提升，已形成多元化投资、多业态发展的格局。通过制定规划，对全县商业网点建设进行引导和调控，可建立高效、顺畅、便捷的流通服务体系，以建设大市场、发展大贸易、搞活大流通，促进我县现代流通方式发展，为新型工业化服务；通过规划，创建布局合理、业态丰富的购物和消费环境，实现工业农业互补，可提升城市商业现代化水平的综合竞争力；通过规划，加快发展与居民日常生活息息相关的商贸服务业，可改善城市宜居环境，提高人民生活质量，扩大劳动就业，构建和谐社会。
三要切实认识其紧迫性。一是国家商务部明确要求，县级城市商业网点规划修编工作必须于年启动。常宁、耒阳、衡阳等县市已进入实际性运作。二是新县城繁荣发展需要高品位的规划。商贸活城、商贸旺城是新县城繁荣发展的必经之路。必须科学准确地定位新县城商贸业的发展方向，高品位规划建设娱乐休闲区、生活居住区、商业物流区，确保商贸设施建设与新县城的地域特征、文化内涵、人文景观、风土人情有机和谐地统一起来，把新县城打造成衡阳的后花园。
二、精心编制，切实把握商业网点规划修编的地方特色
（一）科学规划，明确城市发展定位。科学确定城市定位是实现区域经济跨越式发展的关键所在，要紧紧围绕毗邻衡阳市区的区位优势，把握“西、南、云、大”经济圈和南岳机场空港的建设契机，全力承接衡阳市城区扩张、市场外移的机遇，加快融城对接步伐，融入衡阳市打造湘南区域性商贸物流中心的核心，致力把新县城打造成商贸物流、休闲娱乐、生态宜居的新兴城市。同时既要注重新县城的发展，又要考虑乡镇联动。将三塘、车江、向阳、泉溪等11个乡镇一并纳入，努力促进城乡商贸流通业全面协调发展。
（二）凸显特色，打造城市形象名片。要尊重历史，正视现状；立足当前，着眼长远；挖掘文化内涵，人文景观，风土人情，突出地方特色，彰显地域特征。着力构建特色小区，做到一商一景、以景带商、以商靓景。奠定以现代服务业为支撑的现代商业基本框架，将打造成商贸发达、布局科学的现代宜居城市。
（三）严格要求，认真做好规划修编。商业网点规划要坚持七项原则：坚持以人为本，远近结合，协调发展的原则，坚持与城镇总体规划相结合的原则；坚持改造与新建相结合，中小商业网点并存的原则；坚持突出特色，与城市优势产业相结合的原则；坚持与当地经济发展水平相适用的原则；坚持城市商业布局与农村商业网络相呼应的原则；坚持规划调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则。同时要严把五道关口：调查研究、规划编写、征求意见、规划论证、申报批准。真正将城市商业网点规划修编成高起点、高标准，具有前瞻性和操作性的商贸业发展指南。
三、部门联动，务必确保商业网点规划修编的圆满完成
一是加强领导，全力落实。县政府非常重视城市商业网点规划修编工作，将其纳入了重要议事日程。决定成立县城市商业网点规划领导小组，由张亮县长任组长，我任常务副组长，领导小组下设办公室，办公室地点设在县商务局。全县各相关单位要切实负起责任，将城市商业网点规划工作纳入重要议事日程，明确工作目标、任务和要求，建立有效协调机制加强沟通，落实开展工作所需的物力和财力。
二是部门联动，通力配合。城市商业网点规划工作是一项复杂的系统工程，涉及商务、财政、建设、农业、规划、工商、交通、环保、统计等多个部门，商务部门要主动协调和配合好宝骐公司，确立专人，全程参与，认真学习，仔细领会，真正做到高标准编制规划，高水平应用规划。财政部门要在编制经费上给予支持，规划部门要在规划编制上做好衔接和指导，加快城市整体规划修编工作进度，共同保障我县城市商业网点规划修编工作有序进行。各相关部门需派专人负责此项工作，按编制单位要求提供准确无误的数据资料，必要时需专门组织人员进行数据采集补缺工作。同时编制单位也要派专人对接上门指导和收集资料，并且充分利用自身专业知识和对省内外各个城市的编制经验，运用城市地理信息系统（UGIS），结合本地实际，充分发挥专家、学者等各方面人才的专长，做到开门编规划，同时充分征求意见，充分论证，规划成果应体现专业性、前瞻性和可操作性，将城市商业网点规划打造成同类规划中的新的标杆。
商业网点规划范文3
城市商业是商贸产业的重要组成部分，城市商业网点建设是城市建设的主导工程。因此，城市商业网点规划是城市规划中的重中之重。10多年来，我国城市商业网点规划的编制取得了很大成就，但总体上说，规划编制专业化程度不高，编制技术要求不规范，规划执行随意性强，导致了城市商业网点建设标准不一，城市网点设施品质不高，商业服务功能不完善，一定程度上浪费了城市资源。建议国家高度重视这一问题，以法治化的高度，规范城市商业网点规划的编制，强化城市商业网点建设的系统性，保证城市建设健康发展，不留后遗症，让城市商业真正为城市居民服务，真正成为城市文明的支撑和载体。
我国城市商业网点规划与建设的基本情况
为推进城市商业网点的建设，多年来，国务院和主管部门都做了很大努力，取得了良好成效。从2001年起，原国家经贸委先后制定下发了《关于城市商业网点规划工作的指导意见》、《关于进一步做好大中城市商业网点规划的通知》。2004年，商务部和建设部联合了《关于做好地级城市商业网点规划的通知》，商务部还颁布了《城市商业网点规划编制规范》、《全国商品市场体系建设纲要》。2005年，国务院了《关于促进流通业发展的若干意见》。2008年，商务部了《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》。2011年，国务院办公厅了《关于促进物流业健康发展政策措施的意见》。2012年，国务院了《关于深化流通体制改革，加快流通产业发展的意见》。这些文件，推动了我国流通体制改革，提出了加快流通产业发展的指导思想、基本原则和主要目标，提出了我国流通产业发展的主要任务，对城市商业网点的规划和建设也提出了要求，成为我国城市网点规划和建设的政策体系。
根据国务院和相关部门的部署，10多年来，各省、市、自治区都开展了城市商业网点的规划和建设工作。目前，全国省会级城市、大部分地级城市和部分县级市都已经完成了商业网点规划编制工作，有的城市并进行了多次修编，这些工作都推动了城市商业网点的建设；多数省级市和部分地级市已经建成了较为系统、较为规范的城市商业网点格局。但是，城市商业网点的规划和建设仍然存在很多问题，主要是：
1.商业网点规划编制不规范，落实不到位。许多城市商业网点规划编制专业性差，技术不规范，随意性强。一些城市政府对于已颁布的商业网点规划执行不力，落实不到位，随意更改。
2.商业网点建设混乱，造成了资源浪费。由于缺少规划的指导，许多城市商业网点建设混乱。一些市政府让投资商牵着鼻子走，按照投资商的意愿任意改变规划，商业设施建设无序，导致许多大型商业设施、大型市场设施和服务设施闲置，造成了投资和城市土地资源的浪费。
3.利益驱动致使商业流通终端设施建设薄弱。一些城市政府为照顾房地产投资商的利益，对城市社区、小区和街区的商业设施建设抓的不够好，不少地方放弃了社区商业、社区市场等基础设施建设，给市民生活服务带来了不便。
4.重建设、轻流通，城市商业体系不够完善。许多城市只重视商业网点的硬件建设，对流通体系的建设思考很少；一些城市只注重品牌大型商业的引入，对专业性、中小型商业企业引进和培育重视不足，任其无序发展，使城市中低层收入的消费者得不到安全、便捷的服务，造成了城市商业体系不够完善。
加快城市商业网点规划的
法治化进程的建议
为进一步搞好城市商业网点规划，推进城市商业网点建设有序、健康的进行，建议加快推进城市商业网点规划的法制化进程：
1.科学编制《城市商业网点发展规划》。城市商业网点发展规划的编制，已经有10多年的时间，形成了较为规范的编制规范，推动了城市建设的发展。但是，纵观全国城市商业网点发展规划的全貌，许多城市的规划编制不尽规范，随意性强，甚至概念不清，这些规划非但对城市商业发展指导意义不强，反而有损于城市商业的发展。建议国家政府指定有关部门，对商业网点规划的编制的经验进行总结，重新修订、编制新的规范，指导各个城市科学编制城市商业网点发展规划，要坚持由专业单位编制，资深专家评审的方式。城市党政领导要尊重专业编制单位和专家的意见，不能自行其是，为了政绩或吸引投资，任意违反规划编制规范。
2.《城市商业网点发展规划》要成为地方法规。城市商业网点发展规划一经专家评审，即可成为政府规范性文件，若经同级人大通过，即成为区域地方法规。同级党委、人大和政府都要按照城市商业网点发展规划的要求，指导城市商业网点的建设与运营。任何人都不能随意修改法定性文件。如果确实需要修编，要经同级政府或人大通过。只有如此，城市商业网点的布局才会合理，城市发展和建设才不会留有遗憾。
3.要确保社区等基础商业设施的落实。城市基础商业设施，如社区商业、小区商业、街区商业和郊区镇乡商业，是城市商业发展的重要基础，是城市商业服务终端，更是与城市居民生活息息相关的服务事业。因此，要确保社区等基础商业设施建设的落实。城市社区房地产建设项目规划的审批，要吸收商务主管部门的意见，社区居民代表要参与，重要的大型社区房地产建设项目规划的审批，要举行听证会议，在开发商同意商业主管部门的意见和社区居民代表意见后，项目才能够进行开发、销售和验收。
4.坚决杜绝大型商贸设施的无序发展。由于大型商贸设施建设能够为地方政府提供政绩形象，能使投资商获取巨额利润，许多城市政府支持开发商无序开发大型商业设施，包括大型商业中心、大型城市综合体、大型购物广场、大型专业市场集群等，造成了许多城市的大型商贸设施的空壳运行。建议国家商务主管部门和城市建设主管部门，要对这一现象进行调研，制定全国商业设施发展的基础框架，同国土部门一道，编制全国大型商贸设施的发展用地计划，从根本上遏制商贸设施建设的无序发展。
商业网点规划范文4
第一条为加强商业网点的规划、建设和管理，增强城市综合服务功能，方便居民生活，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市建成区范围内的商业网点规范、建设和管理。
第三条本条例所称的商业网点，是指商品零售、批发及餐饮服务等经营性固定场所。
第四条商业网点是城市基础设施的重要组成部分，其规划、建设应纳入国民经济和社会发展计划以及城镇建设总体规划。
第五条商业网点的规划、建设，应当遵循统一规划，合理布局，行业配套，方便有序，保护环境，美化城市的原则。
第六条市商业管理部门是本市商业网点的主管部门，负责本条例的实施。
城建、规划、国土房管、财政、工商、城监、环保等行政管理部门应按照各自的职责，协同实施本条例。
第二章规划
第七条市、区的商业网点发展规划和建设计划，由市、区商业管理部门会同同级有关部门编制，报同级人民政府批准纳入城市总体规划后组织实施。
区的商业网点发展规划和建设计划，应依据市商业网点发展规划和建设计划进行编制。
第八条商业网点规划应根据城市区域、地段的不同情况，规划相应等级的商业中心、商业区、商业街和大中型室内市场。
第九条新建居住小区、改造旧城区、工矿企业生活区、兴建车站、港口、机场和旅游景点等均应同时把配套的商业网点纳入统一规划。
城市新建居住小区规划应有7％左右的建筑面积用作配套商业网点用房。
第十条市区主干道、干道两侧新建的建筑物地面首层，应根据城市综合功能和道路功能规划设置商业网点。
第十一条规划部门对纳入发展规划的肉菜市场用地，应优先给予安排。
第十二条经市、区政府批准的商业网点发展规划和建设计划，包括新建居住区配套商业网点规划，任何单位和个人不得擅自变更。如需变更的，应按原规则审批程序报批。
第三章建设
第十三条商业网点的建设，采用统建、配建和自建等多种形式进行。
统建是指政府投资或集中统一建设；配建是指按规划在居住小区、改造旧城区、工矿生活区等配套建设；自建是指单位和个人自筹资金建设。
第十四条建设单位对纳入城市新区开发或旧区改建配套规划的商业网点应做到与整体工程同时设计、按规划配套建设和交付使用。
第十五条因城市建设需要拆除经营粮、油、肉、菜、副食品、日杂、医药、书报等与居民日常生活密切相关的商业网点，拆迁者应当按照原使用性质、规模及时予以复建或就近重建。
第四章管理
第十六条商业网点用房产权应按下列规定确定：
（一）市、区政府投资建设的，属国有资产，按国有资产管理办法，由市、区商业管理部门负责管理；
（二）单位和个人自筹资金建设的，产权归投资者所有；
（三）共同投资建设的，产权按投资比例共有；
（四）商业企业自筹资金对原使用的公房投资扩建的，新增加面积产权归投资者所有，或按双方协议处理。
第十七条由市、区规划配套建设的商业网点用房交付使用后，配套商业网点的产权所有者应与市、区商业管理部门签订经营责任书，确保配套商业网点的使用面积和功能不变。任何单位和个人不得随意改变其使用功能。如需改变的，应送同级商业管理部门审核后，按原规则审批程序报批。已擅自改变使用功能的，应予恢复。
第十八条由市、区规划配套建设的商业网点用房交付使用后，配套商业网点的产权所有者应与市、区商业管理部门签订经营责任书，确保配套商业网点的使用面积和功能不变。任何单位和个人不得随意改变其使用功能。如需改变的，应送同级商业管理部门审核后，按原规划审批程序报批。已擅自改变使用功能的，应予恢复。
第十九条租赁经营的商业网点，租赁双方应当签订租赁经营合同，明确双方权利和义务。
第二十条任何单位和个人不得占用街道和其它公共用地开设市场、商场、摊档等营业场所。
第五章法律责任
第二十一条新建居住小区的开发企业不按规划将相应的建筑面积用作配套商业网点用房的，由市、区商业管理部门提请同级规划部门，依照城市规划管理规定处罚。
第二十二条违反本条例第十二条、第十四条规定的，由市、区商业管理部门提请同级规划部门，依照城市规划管理规定处罚。
第二十三条违反本条例第十五条第一款规定的，由商业管理部门责令限期改正，逾期不改正的，按该商业网点用房面积成本价的20－30％处以罚款，并责令其在原拆建地建成的楼房首层中划出同等面积，恢复该商业网点。
第二十四条违反本条例第十八条规定，擅自改变使用功能的，商业管理部门有权要求商业网点的产权所有者履行经营责任书的违约责任，并责令限期改正。逾期不改正的，按该商业网点用房面积成本价的20－30％处以罚款，并责令其将原商业网点用房以成本价售予商业管理部门安排使用。
第二十五条违反本条例第二十条规定的，分别由有关部门依照法律法规规定责令其限期退还所占用的街道及公共用地，并给予处罚。
第二十六条商业网点管理部门工作人员违反本条例，，，收受贿赂，，情节轻微的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分。
构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条对行政处罚不服的，可按《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的有关规定，申请复议或向人民法院提讼。逾期不申请复议，不提讼，又不履行行政处罚决定的，由行政处罚部门申请人民法院强制执行。
第二十八条刁难、辱骂、殴打行政执法人员，应当给予治安管理处罚的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章附则
商业网点规划范文5
【关键词】商业；流通；商业网点布局；商业网点规划
引言
本文主要研究太原市的商业网点布局的基本情况。当前太原绝大多数商业网点的经营理念、管理方式、服务体系和从业意识都略显陈旧，同一业态结构低水平重复建设问题较为突出。要发挥商业网点的社会效应和整体功能，保证商业网点的正常运行，推进城市化进程，促进国民经济的持续、快速和健康发展，不仅要求商业网点的存在，而且要求有合理的、优化的、科学的商业网点布局。作者采取抽样调查与资料相结合的方法，引用权威部门的数据以及该领域专家的理论和观点，以论证自己的观点。
开头先简要介绍太原市商业的历史，然后第一部分根据所掌握的资料阐述太原市商业网点布局的现状；第二部分通过近几年太原市商业和流通方面的发展状况分析太原市商业网点布局存在的问题；第三部分通过积累的资料和借鉴其他城市的商业网点布局规划，提出几点改善太原市商业网点布局的建议。
太原，自古以来就是我国北方重要的商贸集散地。因精于经营，太原人曾赢得了“晋人善贾”的美誉。唐代，作为“龙兴之地”，商业十分发达。明清时，晋商迅速崛起，商贸业更加繁荣。到了近代，太原的商贸业虽几度兴衰，但始终是华北地区颇有影响的商贸中心城市。在保持的基础上加强太原市作为商贸中心的地位，迫切要求建立完善的商品流通体制和现代化的流通产业，而商业网点既是商品流通的有效载体，又是流通产业的基础设施。加强太原市商业网点规划建设的步伐，对形成适应市场经济需要的现代化流通格局和实现太原商业跨世纪发展战略目标有重大的推动作用。
一、太原市商业网点布局的现状
截至2004年底，太原市商业网点总数为3.75万个，总营业面积超过340万平方米。其中：商业网点18042个、餐饮业网点4420个、服务修理业网点6877个，平均每千人占有商业网点15.8个，营业面积超过5000平方米的大型商业零售网点达到81家，总营业额接近60亿元①。太原市的商品批发市场体系已初步形成，拥有各类商品批发市场329个。商业网点中5大商业集团在太原市商业中发挥着主导作用，保持强劲增长；超市业态发展提速，便民连锁店向社区延伸，环境整治创新促进了一批特色商业街的发展，商品交易市场发展态势良好，发展重心进一步转向调整经营、形成特色、改善环境、提升功能、市场流量、存量不断扩大。2005年太原市所有商业网点年营业总额为384.03亿元②，平均每个商业网点的年营业额仅为102.4万元。并且全市81家大型商业零售网点，仅迎泽区就占了33家，而尖草坪区仅有4家，商业网点明显过于集中在迎泽区③。这充分说明太原市的商业网点集中度较小，商业网点分散，商家之间形成白热化竞争。
表1-1资料来源：太原市商务局等《太原市商业网点发展规划（2003—2010）》。
太原市五大主要商业街区的功能特色各不相同：迎泽区的柳巷、钟楼街、开化市商业街、朝阳路服装城的主营业务是食品、服装、鞋帽、图书等，而双塔西街主要是医疗用品；杏花岭区北大街商业区的特色是餐饮、娱乐、百货，而府东西街则是商务中心；位于小店区的南内环街的突出功能是专营电脑等文化用品，亲贤北街则是休闲娱乐，餐饮；万柏林商业区主要经营钢材和建材；尖草坪商业区的主要经营是钢材。如此，太原市的商业网点布局呈现出不平衡性，居住在万柏林和尖草坪区的居民只有到距离很远的迎泽区才能满足自己更多的消费需求，可见目前的商业布局较少考虑以人为本，便民利民。
二、太原市商业网点布局中存在的问题
与石家庄、西安等周边省会城市大力发展专卖店、社区便利店、超市和专业连锁经营等现代商业模式相比，当前太原绝大多数商业网点的经营理念、管理方式、服务体系和从业意识都略显陈旧，同一业态结构低水平重复建设问题较为突出。
最新资料表明④，目前太原市流通领域的投资主要来自于非国有部门，其中大部分是商业之外的投资者。受利益的驱使，相当一部分投资具有自发性和盲目性，商业网点的结构性矛盾比较突出，集中表现在以下几个方面：
1、布局缺乏整体规划
商业网点布局的整体性，是指商业网点的设置应与城市规模、城市的结构、交通状况、风景名胜等相协调，如在城市的中心商业区、辅助商业区、新建商业区、居民生活区等都要有合理的商业网点。近年来新建的大中型商业企业大多集中在太原市中心商业区，过于密集，而居民住宅区的商业网点建设相对不足。太原市平均每个商业网点服务的顾客数为63人，81家大型商业零售网点，仅迎泽区就占了33家，长风街和亲贤北街占了30家，而尖草坪区仅有4家⑤，而另外一些地段商业网点又过于稀少、百姓日常购物极不方便。商业发展，其实也是社会发展的系统工程，如果不注意协调与各方面的关系，就不能够满足、刺激人们的需求，使城市发展变得杂乱无章，也损害了各商业企业的利益。
2、业态结构单一，经营定位趋同化
商业有很多业态，零售业包括大百货商店、大型仓储式超市、普通超市、便利店、连锁店、购物中心等等。近几年，随着许多老商场纷纷投资装修扩建，扩大营业场所，又兴建了相当数量的大型商场，致使大型百货商店的数量迅速增加。而以超级市场、主题商城或主题市场、便利店、购物中心等为代表的新兴业态没有得到较快发展。此外，商业黄金地段的大型百货店过于集中，商圈内业态单一，结构不合理，同时受建筑结构等方面限制，改造难度大，业态调整困难。同时，由于这些商业企业的经营业态和经营内容雷同，缺乏经营特色，因此，为争夺有限的顾客，不可避免地发生低水平过度竞争，表现为许多商业企业缺乏创新意识和创新策略，在营销手段上相互模仿，各种削价大战、重奖大战此起彼伏，一些企业为了压倒竞争对手，强行让利，经营利润接近于零，有的甚至亏本销售，其结果使国家和企业利益严重受损。
商业网点规划范文6
关键词：商业网点；商业中心；空间布局；大连
引言
商业作为第三产业的重要组成部分，是影响城市空间形态的重要因素之一。商业空间是城市地理学和城市规划研究的重要领域，与城市居民的生活息息相关。国外在这个领域的理论和实际研究较为广泛和充实，中国的许多学者也从1990年开始了对城市CBD理论以及商业设施的区位、规模、等级、结构、动力机制的研究。但相比较而言，国内学者在研究城市空间结构要素时，往往更加关注产业空间和居住空间（管驰名，2004），而利用多学科理论对商业和城市空间进行的研究较少[1]。
大连市一直是以旧城为基础，不断向西部、北部扩散的带状单核心结构形态，随着城市经济的发展，正在向多核心城市空间结构形态发展，而商业空间是城市向多中心扩散的重要动力因素之一，因此商业网点的集聚与扩散对城市空间结构形态的研究也有着重要的意义。
一、大连城市商业网点空间布局演变过程
1.第一代商业网点（1898—1945）。这一时期为日俄占领时期，城市规模较小，城市空间结构简单，为集中块状单核心结构形态.地域空间结构上基本形成了东部的道路网，南山脚下的住宅区，西部、南部的住宅地区，西部的工业区和北部的工业区，以中山广场为核心的商业地区，至此奠定了大连市第一代商业中心的雏形。这一时期的大连市商业空间形态同城市总体空间结构形态一致，为简单的单核心商业空间形态。
2.第二代商业网点（1958—1980）。这一时期，大连市的商业空间也呈现单核心商业空间结构，中山广场商业金融中心的形成，友好广场为文化中心的设立，使天津街、青泥洼桥成为大连市的市级商业中心，并带动了胜利广场、民生街、上海路，友好路、普照路一带次级商业中心的形成。这一时期商业网点的空间布局与城市空间拓展的方式保持一致，即是一种外延型单核心发展模式[3]，商业网点的集聚度较高。
3.第三代商业网点（1980—1999）。改革开放以后，大连市经历快速城市化及行政区划调整后，城区面积迅速扩大，城市空间形态也开始走向群体化、区域化[4]，即从单中心城市向双核心的城市区域演进，大连市的城市空间持续西进北拓。这一时期，随着人流、物流、资金流、信息流和技术等商业要素的扩散，商业网点也随着城市规模的扩大而西进北拓。原有的单中心的商业空间布局模式被打破，商业网点密度大大增加，形成了东部中山区的天津街、青泥洼桥，西部沙河口区的西安路两个市级商业中心，形成了双核心的商业空间布局，还形成了金南路、新兴涉外的斯大林路、开发区的五彩城等次级商业中心。
4.第四代商业网点（2000年至今）。这一时期，随着大连市城市结构形态在不断向多核心城市形态发展演进，大型商业中心不断的积聚和扩散，城市空间具有商业价值的节点增加，这种商业空间节点也是人流、物流和车流的集聚点，有力的推动了多核心商业空间的形成。大连市目前已经形成了两个市级商业中心、十二个区级商业中心以及三十个社区级商业中心。这些商业中心呈现明显的等级圈层结构，与城市发展的结构形态大体相似，即多核心商业结构等级体系[5]。
二、大连市商业网点空间结构特点
1.商业网点布局沿城市规划的方向拓展。自大连建市以来一直到20世纪80年代，大连市商业网点的发展范围主要集中在中山区青泥洼桥、天津街一带。随着大连市城市形态的西拓北进，商业网点的规模和数量也逐渐随着城市形态的西拓北进而不断向西部和北部新市区以及城乡结合部扩张 [6]。20世纪90年代，大连市西部沙河口区新兴的西安路市级商业中心的崛起就是城市规划“西拓北进”的明显标志。
2.等级圈层结构。根据中心地理论以及商圈理论，某一购物中心和商业地产项目的商品销售活动通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈，即一个购物中心或商业地产项目吸引消费者的有效空间范围 [7]。根据大连市一级商业中心以及部分次级商业中心的分布和服务范围，可以看出大连市商业网点呈现中心地等级体系的圈层结构分布。城市空间的拓展，使得青泥洼桥、天津街一带的老商业中心的服务范围难以覆盖全市。商业网点布局呈现多中心等级圈层结构的拓展。随着城市范围的扩大，原来处于城乡结合部的西安路，成为了第二个市级商业中心。环绕青泥洼桥、天津街一带老市级商业中心商圈外围出现了次级商业中心，也即区级商业中心，三八广场—二七广场—港湾桥区为主体的商业区域、奥林匹克广场商业中心、以桃园商城为核心的岭前商业中心。环绕西安路市级商业中心的外围也形成了区级商业中心，春柳地区、马栏地区、奥林匹克广场以及黑石礁地区四个次级商业中心。此外，大连市北三区城市发展水平明显低于中山区、西岗区以及沙河口区南部的发展水平，不具备形成市级商业中心的条件，形成了中华路、金三角、老甘百、机场前等区级商业中心。
3.沿交通干线或步行道形成的条带状商业街（带）。大连市两大市级商业中心青泥洼桥和西安路商业中心，以及区级商业中心奥林匹克广场是典型的沿交通干线或步行道分布集聚的条带状商业街区。青泥洼桥商业中心毗邻两大交通干线——中山路和长江路，商业网点分布沿着中山路和长江路的中间夹带成楔形分布。奥林匹克广场商业中心被高尔基路、中山路、长春路、东北路环抱，形成了一个接近正方形的商业街区。西安路商业中心沿着西安路和黄河路两大交通干线，形成了从南至北的矩形商业街区。
4.分散结构形态。近几年来，大连市中心因其人口流动、交通便捷等区位优势，吸引商业要素集聚，形成市级商业中心。一方面，零售业网点中有竞争力的业态（新型百货商场、专业专卖店、新兴超市等）实行市场渗透式空间扩展战略，不断选址市级商业中心。另一方面，传统的零售业态由于激烈的市场竞争，高昂的地价以及市场新定位，或因城市发展规划影响，纷纷迁出市级商业中心区。或采取连锁经营，在新的交通干线结点处、人口居住区、（高新）技术开发区、城郊交通带等地段集聚，形成新的次级商业中心，这些商业中心吸引其他零售业网点“扎堆”逐步壮大升级，但与市级商业中心存在“亲缘关系”。如大商集团下的大连商场、新玛特购物中心、麦凯乐集聚在青泥洼桥和西安路市级商业中心，其连锁商业机构主要分布在西岗区奥林匹克广场、沙河口区马栏广场、锦绣小区、黑石礁、开发区等次级零售业中心，并吸引其他商业机构入驻。
5.商业网点分布不均匀。全市的网点分布不均衡，老居民区和闹市区网点密集，新居民区和偏远地区网点稀少，如天津街和青泥洼桥商业中心网点高度密集，商流、人流、物流负荷过大。其他地区商业中心则相对不足，既缺乏骨干网点，商业街的规模也偏小，居民生活不够方便。与大连作为对外开放城市和建设社会主义现代化的国际的要求极不适应。例如，甘井子区北部郊区的大部分地区远离市中心，也不在核心商业区和次级商业区的辐射范围之内。
三、商业网点空间布局分布动力机制分析
1.购买力机制。商业网点布局沿购买力分布发展也是大连市商业网点布局的一个重要特征。哪个区域的居民具有较高的收入水平，那个区域的居民相应的消费支出也就越多，购买力也就越强 [8]。从全市来看购买力的分布，20世纪90年代中期以来，普遍存在着城区明显好于近郊区，近郊区好于远郊区 [9]。因此，商业设施的布局呈现出满足消费群体的需求和不同消费结构水平下的整体变化，如中山区青泥洼桥商业中心和沙河口区西安路商业中心的消费结构中高等水平突出，符合其所在区域稳定高收入人群较多，购买力强。其周边的区级商业中心，以中档消费为主，高档消费缺乏，主要吸引中低收入的消费者前来光顾。而随着近郊区人们收入水平的提高，商业网点布局随着其所在区域人们购买力的提高而得到了极大的发展，从而促进了商业网点进一步向着人们消费水平逐渐提高的区域扩张。
2.交通可达性。零售业网点的分布大致是与城市交通道路的发展息息相关的，市级商业中心、区级商业中心大都位于城市主要交通干道周边[10]，大连市也不例外。交通越便利的地区，经济越发达，相关的商业配套设施也就越完善，商业网点也就越多，规模也就越大，集聚效应也就越强。市级商业中心青泥洼桥商业区南北紧邻长江路、中山路两大交通干线，西接交通枢纽大连火车站，为该商业中心带来了巨大的客流量。奥林匹克购物中心处于东西主干道中山路、高尔基路和南北主干路长春路、东北路的交叉位置，交通条件非常优越，作为区级商业中心有着良好的交通基础。其他社区级商业中心同样也纷纷布局在交通干道附近。近年来，在城乡结合部陆续出现不少大中型商业网点，远郊区县由于其交通不够发达，因而这一特点表现得更为明显，仅有的主干道和交通节点往往就是零售业网点聚集的场所。例如，甘井子区的中华路、金三角两个区级商业中心。中华路商业中心位于华东路和华南路交汇处，金三角地区位于西南路和松江路交汇处。
3.人口密度与分布。 一定规模和密度的人口是商业网点布局的必要条件，而已形成的商业网点又反过来吸引人口，人口分布与商业网点布局存在明显的相互吸引效应
[11]。大连市人口空间分布很不均衡。市内中山区、西岗区、沙河口区最为密集，分别为每平方公里8 822人、12 829人、18 524人[12]。大连市中心人口密度最高，随着离开市中心距离的增大，人口密度也随之减少，这与商业网点的分布密度一致，大连市商业网点主要集中在人口最为密集的三区，西安路和青泥洼桥两个市级商业中心分别分布在中山区和沙河口区。距离市中心较远的南三区，随着人口密度的下降，商业网点的数量和密度也逐渐减少。此外，近年来，沙河口区、甘井子区人口密度急剧增长，使得购买力迅速提升，强有力地推动了西部西安路市级商业中心和北部商业网点的形成。
4.土地价值。一般而论，地价是影响城市商业网点空间布局的重要因素。地价高，土地成本高，往往地理位置优越，且多处于市中心地带，交通线路多，四通八达，各种配套设施齐全，金融业、商业、服务业发达。相反，地价低，地理位置较差，多处在城市边缘地带，交通不便，各种基础设施薄弱。中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区的商业地价基本上呈递减趋势，即商业用地租金从市中心向边缘郊区递减。大连市的两个市级商业中心——西安路商业中心和青泥洼桥商业中心地价最高，其他大部分区级商业中心均分布在两个市级商业中心外围地价相对较低的地区，其他社区级商业中心的地价较区级商业中心而言则更低。也即，大型商业中心占据城市中心地价最高地区，小型商业中心则在边缘区。
5.城市空间结构。大连未来城市形态的空间表现为双城结构，即按照“西拓北进”的总体思路，西拓至旅顺，北进到金州，形成“两城”——大连主城区和大连新市区。随着人口不断流入城市边缘区以及新城区，这些有条件逐步演化成为城市中心区外围的另一核心区，城市中心区外围以及新城区的购买需求不断提高，从而促进大连市商业网点沿着“西进北拓”的路线发展扩张。随着大连市城市空间的拓展，传统的商业中心已经不能满足人们的购物需求，青泥洼桥商业中心的辐射范围已经不能覆盖全市，因此，随着城市的“西拓北进”，大连市商业网点布局也同大连城市空间形态一样，呈现多中心发展的态势，例如，近年来沙河口区西安路市级商业中心的兴起，“北拓”重点区域形成了甘井子区的中华路、金三角、老甘百和机场前四个区级商业中心，就是商业网点随着城市空间拓展而发展的鲜明例子。
四、大连市商业网点发展趋势
1.商业网点向远离市中心的大型交通枢纽集中。现有交通枢纽地段大多分布在核心商业区的边缘地带，如大连火车站与大连港濒临青泥洼商业区和天津街商业区，而飞机场坐落在城市场边缘地带。未来大连交通枢纽的规划将远离市中心，同时分散市中心的商业职能[13]，如火车站、飞机场、长途客运站将分布在郊区，这就成为该地段未来十余年开发新商业中心的重要机遇。同时，大连市地铁线路即将建成，地铁的修建增加了老城区居民出行的便利性和出行距离，交通系统的完善，使得老城区居民置业的选择途径也因此不断延伸，迁往郊区的人口将会不断增加。地铁线路的修建将会带来巨大的客流，地铁枢纽建成后的影响是巨大的，它使零售店铺等商业资源，特别是一些优质的商业资源，向一些枢纽站点或者是比较大的站点集中，因此大连在郊区化脚步加快的同时，商业网点将会向大型地铁枢纽站集聚，特别是城市近郊区、远郊区客流密集的大型交通枢纽站集聚。
2.集聚和扩散同时进行。各种竞争力强的业态，如百货商场、大型超级市场、专业店、大型购物中心将继续向核心商业区集聚，一方面在市区中心联合经营提升竞争力和凝聚力，另一方面通过连锁向新的市场地域集中，实行垄断市场布局形成区级商业中心。超级市场、仓储商场步入快速成长期，将率先在城乡结合部、新兴城镇、快速干道、大型枢纽等空间实体集聚[14]。竞争力相对较弱或新兴的业态将会更多的选址区级商业中心或社区级商业区。新开发的区级商业区、社区级商业区将会成为新兴业态或竞争力较弱的传统业态的首选地点。伴随着大连更多区级商业区以及社区级商业区的建设，尤其是区级商业中心核心吸引力的增强，所在区域的购物中心将愈加享受到商业区辐射范围扩大的好处，也在逐渐增强自己同市级商业中心的竞争力。同时，社区级商业区的购物中心虽然规模受限，但是中小型的购物中心已经成为开发商分散核心商业区竞争压力的有效途径，也可以迅速抢占边缘市场。
3.商业网点圈层结构将会弱化，出现新的市级商业中心。随着城市空间持续的“西拓北进”，人口、经济要素不断向城市外围扩散，现有的区级商业中心不断吸引更多的经济要素向其所在区域集聚，随着人口的不断涌入，购买力以及购买需求的膨胀，将会有更多的商业机构入驻现有的区级商业中心，区级商业中心的职能不断被强化，在原有老商业中心商圈的外围将会形成新的市级商业中心[15]。例如，区级商业中心奥林匹克广场，正处在西安路和青泥洼桥两个市级商业中心商圈外围的交汇处，正是两大商圈辐射薄弱的地带，且该商业中心毗邻两个交通大动脉——中山路和长春路，交通便利，再加上奥林匹克体育场的搬迁以及地铁站点的建成，会吸引大量的优质商业资源在这里集聚，且该中心客流量巨大，因此，加大商业资源的整合力度，很有可能形成大连市第三个市级商业中心。但就整个城市而言，商业空间将会出现次级零售业中心向内插入高级中心的逆发散结构和高级零售业中心外扩形成，表现出相对均衡的网络化空间结构，商业网点的圈层结构将会弱化[16]。
结语
本文通过对大连城市商业网点空间布局演变过程的研究，总结了大连市商业网点空间结构的特点，分析了商业网点空间布局的动力机制，并预测了未来大连商业空间形态发展方向。大连商业空间发展方向应该是立足于城市发展阶段和特点，因地制宜的进行商业中心开发，加强研究、管理，开发建设的过程避免盲目性，对城市建设的发展产生好的影响。大连商业中心作为中国购物中心发展最前沿的城市之一，其商业空间结构变化的经验和教训都值得全国其他城市借鉴与思考。
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