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共有产权房范文1
1、共有产权房供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，一个家庭只能购买一套共有产权住房。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。已签订住房购买合同、征收以及拆迁安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买。
2、共有产权房的优先申购；项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭。符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。对于共有产权房，“新北京人”的分配比例不少于30％。《北京市共有产权住房管理暂行办法》第九条（申请条件）
3、申请购买本市共有产权住房的家庭，应符合以下条件：申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。
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共有产权房范文2
【关键词】共有产权房;成本控制;目标成本法
一、对成本控制方法的总结
成本控制是指在项目管理过程中，为达到项目成本降低的目的，项目的管理者采用相应的技术措施和管理方式对过程中的资源消耗和费用支出进行控制。科学的管理方式才能降低房地产开发成本，按照有效的管理程序和适当的操作方法去控制开发的各个环节，这不只是简单的降低各项成本的价格，而是寻找一种新的资源配置方式以使成本降到最低[1]。简单地说，成本控制的流程分为事前、事中和事后控制，而房地产开发项目成本控制的基本程序如下：
（一）制定成本控制标准（即目标成本）
成本控制标准，亦即目标成本，是实际成本控制的依据和尺度，是指在一定的生产条件下，活劳动和物化劳动的实际耗费所应遵守的数量界限，具体表现有计划成本、定额成本和标准成本。
（二）监控成本的形成过程
这一环节主要是由实施者执行，对实际发生的成本和费用进行现场监督和控制，将实际成本严格控制在目标成本之下。若一旦超过制定的标准，则应立即采取措施加以纠正及控制。这一阶段即是成本控制的执行阶段。
（三）成本差异的揭示、分析与考核
对比实际发生的成本和目标成本是这一阶段的主要工作。目的是极端出成本差异，量化成本超支或结余的数额，综合差异产生的部位、原因和责任方进行分析，找出成本节约或超支的原因，明确责任方，并依据事先拟定的制度对成本责任部门进行相应考核，并做出相应的奖惩措施。同时，积极发掘过程中的不足之处，吸取经验。
（四）采取改进措施并修改原来的目标成本
对成本差异分析的目的就是在于制定并落实相关措施，同时在差异分析中找出引起目标成本出现偏差的原因，此时，再根据相关政策修改目标成本。这样可以在以后的成本控制过程中对成本进行更有效的控制。随着市场的不断发展，各国仍旧不断努力寻求更加有效的成本控制方法。成本控制理论也逐渐形成了几种经典的成本控制方法：标准成本法、定额成本法、目标成本法和作业成本法。
二、目标成本法在共有产权房项目中的理论适用性
目前目标成本法已经在房地产企业成本控制中普遍广泛应用，不同的成本管理方法适用于不同的范围，为了科学的了解开发项目价值的变化，清晰地了解各阶段项目成本的构成，企业根据自身的生产技术和组织形式确定适合的成本管理方法。下面就房地产行业现行的目标成本法在我国共有产权房项目中的应用进行理论适用性分析。如前所述，目标成本法是以市场价为主导，顾客为导向，在产品企划与设计阶段运用价值工程原理与产品功能分析，各种市场研究及成本分析等方法以达成目标利润的目标成本。总的来说，目标控制的程序首先是要确立目标成本，然后将其逐步分解并落实到各相关部门或岗位，并由其根据以往经验或者搜集到的资料估算该成本的准确性，并做出相应调整和改进，使其最终发挥控制作用。建立健全合理的信息反馈系统的目的是及时反映出现成本差异，并由此采取相应的措施，提高成本控制的效率。另外，目标成本法是否适合项目特点，企业是否具备健全的成本管理体系，公司领导推行目标成本法的决心和员工对目标成本法的熟知程度等，都决定了目标成本控制的成败。目标成本法比较适合容易按照市场信息来改变产品设计，以市场为基础进行定价的行业企业。也正是目标成本法与产品实体结合的定价方式，使得目标成本法在房地产项目成本控制中得以广泛应用。而共有产权房项目作为保障房的一种形式，其目标市场为中低薪层的消费者，在其可行性研究阶段甚至是投资立项阶段，均已明确确定其目标市场，且共有产权房项目利润是透明的，共有产权房售价是以市场价为基础经政府价格主管部门确定公布或审批后的价格。其以市场价为基础的定价模式决定了目标成本法在共有产权房项目中的快速推广应用。
三、对共有产权房项目目标成本控制方法简述
目标成本法最早起源于日本丰田汽车公司。是在产品的设计阶段预先限定目标成本，然后依据价值工程原理不断改进设计产品。同时在建筑设计和施工图设计等阶段，各相关部门共同合作，使成本控制在目标范围内，这就是目标成本法最初的形式[2]。目标成本法的实施流程如下图：
（一）目标成本的制定
制定目标成本是实施目标成本管理的第一步，即在充分了解房地产行业，尤其是共有产权房项目的目标市场等基本情况的基础上，遵循相应的科学性制定成本，进行市场预测，销售量预测，利润预测和成本预测。搜集以往历史资料和当前企业及该项目的现有资料，对所掌握的信息进行加工处理，以供决策者决策。决策者在多种备选方案中选择最佳的成本方案，再经过专业人员的不断优化，选择最佳目标成本，最终确定最优的方案。这是分解和落实目标成本的前提和基础。
（二）目标成本的分解
确定目标成本之后，应根据房地产企业自身状况及共有产权房项目的现实情况，将目标成本进行进一步的分解---包括横向和纵向的分解[3]。而不同的企业有着不同的分解方式，至于具体采用什么方法分解及具体的细化程度，就要充分结合该项目及企业的自身特点。横向分解是指将具体的目标成本客观地分解到各个职门和岗位，形成各个职能部门和人员的责任成本，各部门和人员作为目标成本的具体实施者，并在自身的责任范围内对目标成本进行控制，并对其执行的结果负责，其主要依据是企业内部的组织架构；纵向分解主要是按照企业的工作分解结构，将目标成本具体分解到每项作业当中，从而就为每一生产阶段提供了成本控制的基数，目标成本纵向分解最终是将目标成本分解到各个核算科目和作业内容当中，这样目标成本就有了归集的标准和依据。
（三）目标成本的控制
目标成本管理体系的重点在于对目标成本的控制，对目标成本的控制是为了实现期望的成本目标，在项目成本形成过程中，通过统计数据、分析差异、反馈活动、改进措施等一连串的工作，完成对目标成本的监督和控制。控制的过程可以简要描述如下：在项目实际过程中，定期收集统计实际成本的数据资料，并进行汇总，与计划成本进行比较，并分析两者之间产生差异的原因，报给上级职能部门，并及时采取相应措施加以纠正。同时，对当前阶段成本出现的差异及时处理，以减少后续工作对成本的影响，从而确保目标成本的实现。
（四）目标成本的分析和考核
对目标成本的过程控制中，可以对未来成本进行预测，从而可以及时采取措施，使目标成本始终保持在可接受的范围内，保证目标成本的实现。在项目结束之后，根据目标成本的执行的具体情况，和执行过程中整理的各种资料，对目标成本分解后的责任成本相关人员进行评价和考核，并对每一作业内容的成本执行效果进行考核，落实奖惩措施，有则改之无则加勉，有利于加深企业目标成本管理的水平。上述四个方面构成了目标成本管理的基本流程。
四、结论
从理论方法上讲，上述介绍的四种成本控制的方法，均可适用于共有产产权房项目中，但成本控制作用和所带来的成本降低成本却各有不同。最为合理有效的控制方法，从根本上讲是取决于该方法带来的成本下降和付出的代价。因此，房地产开发企业要根据共有产权房项目的特性、管理水平等，综合考虑成本控制方法的优劣，并加以选择。
作者:彭圆圆 单位:南京工业大学土木工程学院
参考文献
[1]徐静，赵建明，谭章禄.煤炭企业成本控制方法的分析与选择[J].煤炭经济研究，2005，09:43-45+54.
共有产权房范文3
一、共有产权住房典型模式
在我国，共有产权住房的发展并不久远，综合全国各城市的实践经验，有三种模式最具代表性，即淮安模式、上海模式和北京模式。
1.淮安模式
2007年7月26日淮安市《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》，明确提出要将经济适用住房使用的土地改划拨为出让，实行政府指导价，并与市场接轨。这实质上终止了传统意义上的经济适用房的供应，用共有产权住房取而代之。根据共有产权住房产权构成比例的不同，将共有产权住房分为两种：一是个人拥有70%产权，政府拥有剩余的30%产权；二是个人与政府各占住房产权的50%。
与以往保障性住房类似，共有产权住房也为购房者设置了门槛。淮安共有产权住房公布之初对不同产权构成比例的购买有明确规定。其中，购买个人拥有70%产权共有产权住房的条件是家庭人均月收入300 元以下，具有市区城镇常住户口8 年以上，家庭人均住房使用面积在10 平方米以下；购买个人拥有50%产权共有产权住房的条件是享受政府最低生活保障且人均住房使用面积不足10 平方米的困难家庭。但是，2007年初的淮安住房均价即已达到2500元/平方米，以一个刚达到购买70%产权住房要求的三口之家为例，要拥有一套50平方米的共有产权住房平均至少需要12年的全部收入。这显然不符合实际。因此政策颁布之初，符合条件的购房者寥寥无几。政府相关部门后来意识到了初设条件的苛刻，因此放宽了申购条件，把人均收入放宽到了700元/月，在实际操作中，甚至放宽到800元/月。几乎刚好售完首批推出的300套共有产权住房。
淮安对于共有产权住房的退出机制给出了明确规定。在五年内，共有产权住房的政府产权部分不收租金，业主可以原价购买政府产权部分，得到完整产权。当业主的生活水平高于政府规定的享有共有产权住房条件时，可以继续使用住房，但需要为政府所有部分支付相应市场化租金。五年以后，如果转让住房的话，则只能得到自己所有份额的收益，政府得到剩余部分，并且政府有优先购买权。
2.上海模式
上海共有产权住房可以追溯到2009年年底，彼时率先在闵行和徐汇两个区进行共有产权住房试点，翌年于全市铺开，官方称为共有产权经济适用房。上海对于产权的拥有份额较淮安更为灵活，购房者根据支付能力的大小，可购买共有产权住房60%-70%不等的产权，同时政府持有剩余部分。
上海根据城市人均收入水平，不断调整共有产权住房的准入门槛。其中最为明显的当属人均可支配收入条件，该项已经从试点之初的2300元/年，调到2900元/年，之后又调整为3300元/年。在2013年更是进行了大幅放宽，由原来人均3300元/年一次性提高到了5000元/年。根据2013年公布的《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》，规定共有产权住房申购家庭人均住房建筑面积应在15平方米以下（含15平方米），对于3人及以上家庭，人均年可支配收入应该低于6万元（含6万元），同时人均财产应该低于15万元（含15万元）；对于2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准要上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元（含7.2万元）、人均财产低于18万元（含18万元）。
关于退出机制，上海规定购房人可以在取得共有产权住房房产证的5年后将房屋出售。政府拥有优先回购权，并且要按其拥有的产权份额收回所对应的转让收入。
3.北京模式
北京的共有产权住房出现得相对较晚，2013年10月23日，北京市住建委了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，北京的自住型商品房政策正式出台。政府明确规定，自住型商品房的价格是周边同地段商品房价格的70%，建设所用土地通过“限房价、竞地价”的方式出让。该类住房的面积以90平方米为主打户型。符合之前购买限价房规定的家庭皆可购买。
对于自住型商品房的退出机制，北京市政府明确规定购买此类住房5年内不得上市交易，之后交易获得收益的30%上交政府财政。
4.各模式对比分析
要充分了解共有产权住房的利弊，需要对其进行对比分析，表1是对前文各模式共有产权住房特点的汇总及优缺点分析。
二、共有产权住房制度建设
虽然各地的共有产权住房政策相继推出，并且得到了国家层面的支持。但从前文的分析可以看出还存在很多不足之处。笔者认为可以从以下几个方面对实践现状进行完善。
1.完善法律法规，建立共有产权住房法律保障体系
作为一个法治国家，任何制度或政策的推行都应有法可依，以法律保障和约束行为。目前各地推行的共有产权住房政策并没有合适的法律可依，行政色彩浓烈。以共有产权住房的影响力及其发展趋势，将其规范化管理提上法律议程已经是势在必行。首先，应该通过法律形式确定共有产权住房的管理机构，赋予相应机构统一管理权力的同时对其进行必要的监督，防止政出多门、互相扯皮现象的发生；其次，规范化购房准入制度，防止自住型商品房的权力寻租；最后，统一合理的标准确定转让溢价分配，杜绝利用共有产权住房投机牟利。
2.多元化共有产权住房供应渠道，增加受惠群体
目前共有产权住房的供应形势主要有两种，一是以北京、上海等城市为代表的普通商品房配建供应；二是以淮安等三线城市为代表的集中建设供应，该方式是目前很多地区采用的形式。两种供应方式有利有弊，前者易于给共有产权住房业主造成物业费负担上的压力，且开发商更倾向于偷工减料，显失公平。后者则造成城市贫富分布不均，不利于社会管理和稳定。因此，一个城市的共有产权住房供应方式应该实现多元化，根据城市区域特色，合理安排共有产权住房位置。同时，可以参照公共基础设施的建设，将共有产权住房的建设视为准公共产品，引入BT或BOT模式。此外，可以通过其他现有住房转化增加供应。如现今棘手的小产权房，可以通过土地国有化处理转化为共有产权住房，在增加共有产权住房的供应同时，也解决小产权房的去向问题，可谓一石二鸟。
3.层次化住房保障体系，明确定位共有产权住房受众
我国住房保障体系由于发展较为短暂，在制度建设和发展方向上还有很多亟需改善之处，各类保障性住房的受众层次显化就是其中一个重要方面。就目前来看，住房保障体系无非三个层次，即社会底层群体保障房、由低收入转中等收入群体保障房、中等收入群体保障房。但各个地方政府并没有科学合理的收入划分制度，在各层次间出现了“夹心层”，社会不公现象明显。所以，政府应该通过受众的明确划分，将共有产权住房合理定位在住房保障体系当中。“走对路子，找好位置”，使得共有产权住房政策不致虎头蛇尾，设计与落地脱节。
4.重视共有产权住房的建设质量，保障住房品质
传统的经适房无论是配建还是集中供应，都存在开发商为了追求更大的利润而降低建设标准的情况。要解决这一问题，任重而道远。首先，政府主管部门要把控从选定开发商到验收的每一个环节，保证建筑质量；其次，通过充分评估企业的开发利润，在充分市场调研的情况下，给予企业适当的补贴。
5.完善共有产权住房制度，强化保障作用
共有产权住房制度在我国的发展处于初级阶段，机制设置还有很长的路要走。要强化其保障作用，首先，个人与政府的产权分配应该更加灵活，便于合格购房者能根据自己的经济实力购买不同比例的产权；其次，突破传统思路，扩大购房者的选房范围，政府主要以货币形式给予补贴，与购房者共享产权。
6.引入多元资本，助力共有产权住房建设
首先，与金融资本的结合是房地产市场发展的大势所趋，共有产权住房的建设与运营也不例外。共有产权住房的购买者很多属于上升阶层，政府可以适当松动银根，鼓励银行放松对共有产权住房的贷款限制。其次，可以研究开发企业持有共有产权住房部分产权的可行性，以获取增值收益的条件引入民间资本。
笔者认为，随着经济体制改革的不断深入，市场在资源配置中的基础性作用不断强化，共有产权住房在全国范围铺开是大势所趋。当务之急，政府应该在试点基础上权衡利弊选择最佳的推广模式，总结过往其他类型保障性住房可取之处与经验教训，进行科学合理的制度设计，实现共有产权住房的社会价值。
参考文献：
1.陈明.共有产权经济适用房：保障性住房建设的新探索――淮安市经济适用房建设的实践及其得失.北方经济.2008.19
共有产权房范文4
一、英国共有产权住房制度
（一）发展历程
1.共有产权住房有共有产权（shared ownership）和共享权益（shared equity）两种形式
英国的共有产权住房有两种模式，一种是共有产权（shared ownership，以下简称SO），一种是共享权益（shared equity，以下简称SE）。这两种模式是低成本自有住房（Low-cost home ownership）的主要形式，均属于中间住房（Intermediate tenures）。
2. 1980年代以来，多项低成本自有住房计划涵盖了共有产权住房
上世纪以来，英国住房自有率快速提升，逐步成为占主导地位的住房形式。随着住房价格的不断上升，人们拥有资产的愿望越来越强烈。为了满足无力在市场上购买住房，但又不符合社会租赁住房的“夹心层”的住房自有愿望，政府采取了新的低成本住房自有政策。共有产权和共享权益住房是两个重要类型（见表1）。
共有产权住房（SO）开始于1980年代，共有权益住房（SE）开始于1990年代。此后，多项低成本自有住房计划均涵盖了这两种形式（见图1）。
（二）发展规模
1.1990年代以来，共有产权住房得到较快发展，但占住房总存量的比例仍不足1%
自90年代开始，包含共有产权住房和共享权益住房的低成本自有住房新增供应逐步增加。但在住房总存量中，共有产权住房仍不足1%。主要有两个因素助推了共有产权住房数量的增加。
2.购房者条件的放宽助推了共有产权住房规模的扩大
低成本住房计划最初一直是面向公务员、教师、警察、护士、公交司机等中低收入的关键工作者（Key workers）。但后来，供应对象扩大为家庭年总收入6万英镑及以下的首次购房家庭，这是一个非常宽松的条件。如表3所示，6万英镑超过了年平均家庭收入约4万英镑的水平，基于相当于较高收入家庭收入水平。
3.将提供可支付住房作为住宅项目规划批准的前置条件助推了共有产权规模扩大
共有产权住房的增加和英国规划政策有很大关系。1990年开始实施的《城乡规划法》第106章节（S106）以及相配套的《规划通告》、《规划政策指引》中规定，如果住房开发项目超过一定规模（这个规模是25户或者1公倾，在伦敦内城则是15户或0.5公顷），开发商要提供一定比例的可支付住房。尤其是在房价高、住房供需矛盾大的地方，这个要求更强烈。如果开发商不这样做，项目很难通过地方政府批准。配建可支付住房成为住房项目规划得到批准的重点前置条件（Material considerations）。由于共有产权住房的购买者收入要比社会住房住户高，为了使项目更好销售，开发商更愿意配建共有产权住房。在英格兰，S106条款下的共有产权住房（SO）占可支付住房比例由2001/02年的13%，提高到2007/2008年的38%。
（三）两种模式的运作机制比较
1.运作机制不同，本质相同
共有产权住房（SO）是购房者先购买房屋价值的部分份额，一般在25%-75%之间，购买部分购房者可以应用传统抵押贷款。剩下的部分由住房协会购买，购房者需要给住房协会支付租金，租金水平是比市场租金低的优惠租金。也就是说，对于购房者没有购买的部分，是享受了政府的租金补贴的。随着购房人支付能力的提高，购房人可以逐步购买剩余份额，直至获得全部产权。所购住房可以是住房协会开发、建设、持有的住房，也可以是在公开市场上购买的住房。
共享权益住房（SE）是购房者应用自有资金和传统抵押贷款购买一部分产权，一般在20%-50%之间，剩下的部分通过权益贷款购买。购房者直接取得了房屋全部产权。权益贷款可以是住房协会、政府、开发商或者私人金融机构提供，也可以是几方联合提供。权益贷款部分有的收利息，有的不收利息，有的利息随时间增加而增长。一般在出售房屋时，要归还权益贷款本金并支付房屋增值收益。购房者一般是在公开市场上购买住房。
两种共有产权模式运行机制不同，但本质是相同的，都体现为“共享资产增值收益，共担资产缩水损失”。不同的是，分享权益的依据一种是共有产权契约，一种是权益贷款合同契约。
2. SE比SO的灵活度大
由于SE的购买者直接取得了全产权，然后通过权益贷款合同分享资产增值收益。因而，相比SO，SE抵押、出售等方面的限制更少，处理起来法律关系更加明晰。此外，权益贷款的提供者不仅仅限于政府、住房协会，还可以是市场主体。SE灵活运用了市场机制，充分发挥了市场的作用。
3. SO基本采取了封闭运行模式
SO的购房者取得完全产权后，如果要出售住房，住房协会有优先购买权。未取得完全产权时，如果要转让，也只能在住房协会指定的有资格的购房人中间转让。因此，SO基本采取了封闭运行的模式。同时，SO通常是土地批租物业（Leasehold property），也就是说，达到一定年限，房屋所占土地所有权仍归住房协会所有。这种模式保证了保障房源的不流失。
（四）两种模式的购房者特征比较
选择SO和SE同时应用，并且制度设计变动不大的时期（2000.4-2005.3）进行比较。图3是这段时间两种住房的发展规模。
1. SO的购买者年青人多、单身多，SE的购买者年龄稍大，结婚成家的多，SE购买者收入略高于SO
SO的购买者年龄在30岁以下的占46%，SE为35%，30-49岁之间的SO为47%，SE为60%，对比而言，SO的购买者年青人多。从家庭类型看，SO单身购买者显著较高，占40%，SE购买者家庭型居多。从购买者收入来看，大多集中在15000-45000英镑之间，SE的购买者收入略高于SO。
2. SO的购买者多来自于“临时居所”和私人租赁部门，SE的购买者多来自于社会租赁住房部门和私人租赁部门
共有产权购买者之前的居住方式主要是家庭、朋友的“临时居所”、私人租赁住房以及社会租赁住房。 SO来自于“临时居所”、私人租赁的居多，SE来自于私人租赁、住房协会租赁的居多。
3. SE购买者所购房屋比SO稍大，房价压力小的地区更为突出
伦敦所在的南部地区是英国房价较高的地区，北部地区是房价相对较低的地区。从两个地区共有产权住房购买者看，SE购买者所购房屋比SO稍大。在伦敦，SE购买平房的比例占到71%，SO为50%；北部地区更突出，SE购买平房的比例占95%，SO为62%。从卧室数量也可以得到同样的结论，在伦敦，55%的SO购买2个卧室的住房，而50%的SE购买3个卧室的住房。在北部地区，48%的SO购买2个卧室的住房，而63%的SE购买3个卧室的住房。
4. SE和SO购买者都倾向购买距离工作地点近的住房，SE倾向更强些
共有产权住房主要是面向有一定支付能力的有工作的家庭，因此，购买者都倾向于选择距离工作地点更近的住房。SE的购买者的倾向性比SO更强些。
5. SO和SE不是市场上价格最低的住房，SO比SE价格还要稍高
通过共有产权住房的价格与首次购房家庭购买的住房价格对比发现，SO和SE的价格比首次购房者所购住房价格高。原因是首次购房者不一定买离中心城区特别近的住房，因此，即使是通过市场购房，住房价格不见得高。而共有产权住房的购房者倾向选择离工作地点近的住房，因此，即使是通过共有产权方式购买，价格也不见得低。通过对比，SO的购房者所购房屋价格比SE要高些。
6. SO购房者比SE购房者的房价收入比高
由于共有产权住房购买者所购住房价格相对较高，而收入比首次购房家庭要低，因此，房价收入比高。SO为5.5，SE为4.5，而首次购房者仅为2.7。
7. SO购房者比SE购房者承受的住房成本高
每月的住房成本包括按月归还的抵押贷款、房租、权益贷款费用、物业费、维修费等住房支出。住房成本占月收入的比例，SO为32.5%，SE为26.3，而首次购房者仅为13.8%。
（五）正反两方的意见
1.赞成方认为：共有产权房帮助“夹心层”实现住房自有，增加了社会租赁住房供应量，还有助于社区融合发展
一是，帮助公务员、教师、警察、护士、公交司机等关键工作者（Key workers）以及其他支付能力不足的工人实现了住房自有的梦想，让这些家庭也有权享受资产增值。并且，相对于私人租赁市场，这种居住方式更加稳定、体面、有保障。
二是，使住房协会在较少的政府补贴下，可以建造更多的社会住房，解决更多家庭的住房问题。
三是，有助于社区融合发展。在高收入阶层社区里有共有产权房，或者在社会租赁房社区里有共有产权住户，均有利于发展混合社区，减少低收入阶层的过度集中。
四是，增加住房总的供应量，以及空出更多的社会租赁住房投入使用，减少社会租赁房排队人数。如果这类住房供应量不断增加，很可能会影响房价。
2.反对方认为：政府财政补贴应该用于住房最困难家庭，而不是满足住房自有
一是，共有产权住房是满足一部分“夹心层”的住房需求，他们往往不是住房最困难的家庭。政府拿出这么多或明或暗的补贴帮助这些家庭不是最有价值的。政府补贴应当优先满足社会租赁住房需求。当前的社会环境下，政府可支付住房补贴应当集中提供给可负担的租赁住房，而不是满足住房自有需求。
二是，如果共有产权住房是住房协会建造，出售是为了回笼资金，增加资金流动性，以便建造更多的社会住房，这是可以理解的。但如果仅仅是花了政府的补贴，帮助部分家庭从公开市场上购买住房，这是政府资金的一种流失。
三是，共有产权住房在各种住房形式中所占比例非常小，并且没有广泛应用，也没有显著提升住房自有率，也没有显著降低房价。这种住房形式虽然没有过多的坏处，但大多数情况下，只是一个政治噱头。因为，社会住房轮候名单上排队的家庭依然有增无减。
四是，对于参与共有产权计划的家庭，由于其收入水平不高，他们欠债、拖欠、房屋收回的风险都很大，抵押贷款往往不愿涉及这一领域。
五是，共有产权住房满足了一部分“夹心层”的住房自有愿望，但这部分人是收入水平相对较高的家庭，有一部分家庭根本连最便宜的共有产权住房也无力购买，也不符合社会住房标准，又形成了新的“夹心层”。这些“夹心层”应该通过私人租赁市场解决住房问题。因此，提高私人租赁市场住房环境，保护租房者利益是当务之急。或者，如果一定要发展共有产权住房，还可以通过中间租赁住房（Intermediate rent）、先租后买（Rent to HomeBuy Schemes）的方式来满足这部分“夹心层”的需求。
二、对我国的启示
（一）共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种制度选择
共有产权住房是解决“夹心层”住房问题的一种途径。这部分“夹心层”无力从市场上购买住房，也不符合社会租赁住房的条件。这些家庭的成员或部分成员都是有工作的，他们有些是关键工作者，有些是工资水平相对较低工作者。共有产权住房制度可以满足这部分家庭拥有自有住房的需求，让他们有机会分享资产增值的收益。
（二）发展共有产权住房的同时，不能放松公共租赁住房发展
在各国的住房制度安排中，与住房自有、私人租赁、社会租赁相比，共有产权形式均是“小众”。比如，2011年的英国，住房自有率为65.3%，社会租赁住房占17.3%，市场租赁住房占17.4%，而其他形式住房不足1%。共有产权住房是满足有部分支付能力的家庭逐步获得住房产权的制度安排，过低收入的家庭是无力进入共有产权住房的。因此，在发展共有产权的同时，决不能放松租赁型保障房发展。
（三）需要设计共有产权住房与公共租赁住房相互转化机制
从英国共有产权经验可以看出，是否购买共有产权住房，以及购买什么位置、什么价格、什么户型的房子，购房者有自己的选择。当由政府建设、分配共有产权住房时，需要注重与实际需求的匹配度。距离过远、房型过小或者其他不可预料的原因，都很可能造成空置。因此，需要设计共有产权住房与公共租赁住房的转换、衔接机制。如果共有产权房销售不出去，可以转为公共租赁住房。同样，公共租赁住房在满足某些条件时，也可以转换成共有产权住房。
（四）政府对共有产权住房的政策支持可以是多种形式
不论购房者是和政府共有产权、还是和住房协会共有产权、或者由政府引导和开发企业共有产权，没有政府的政策支持，是不可能做到的。这种政策支持体现在政府的租金补贴（如SO住房协会持有的低租金部分）、权益贷款的利息补贴、以及规划管制（开发住宅小区配建可支付住房）等。因此，发展共有产权住房，政府的政策支持可以有多种形式。
（五）应当随房地产形势变化灵活设计共有产权住房实施规则
共有产权房范文5
为了做好××县安全生产“十二五”规划(以下称《规划》)研究和编制工作，特制订如下工作方案。
一、编制《规划》的重要意义
“十二五”时期是实现国务院确定的“到2020年，全国安全生产状况实现根本性好转”目标的关键时期。“十一五”期间，全县安全生产总体水平有所提高，安全生产状况持续改善，为“十二五”
时期安全生产工作奠定了良好基础。但当前全县安全生产形势依然严峻，伤亡事故总量偏大，安全生产基础依然薄弱、安全科技创新、应急救援等支撑体系尚不健全。“十二五”时期又是全面建设和谐社会的关键时期，做好这个阶段的安全发展战略、安全发展思路、安全发展目标及安全发展重点，并制定相应的政策措施，对促进全县安全生产形势持续稳定好转、推动国民经济社会又好又快发展具有十分重要的战略意义。
二、《规划》编制工作的指导思想、总体目标、基本思路和编制原则
(一)指导思想
以科学发展观统领全局，坚持安全发展、科学发展理念，坚持安全第一、预防为主、综合治理、标本兼治，深入开展安全生产执法、治理和宣传教育行动，全面加强法制体制机制、保障能力和安全监管队伍建设，全面推进安全质量标准化建设，强化责任制落实，依靠科技进步，提高本质安全水平和事故应对能力，推动安全保障型社会建设，促进安全生产状况根本好转。
(二)总体目标
到2015年，规范的安全生产法治秩序基本形成，安全监管与执法能力明显提高，安全生产法规标准体系、技术支撑体系、应急救援体系、培训体系和宣传教育体系进一步完善，企业安全生产主体责任有效落实，生产安全事故和职业病得到有效防范。全县亿元gdp生产安全事故死亡率比2010年下降38.28%以上，控制在0.32以内。工矿商贸从业人员十万人生产安全事故死亡率比2010年下降20.85%上，控制在6.01以内。煤矿百万吨死亡率比2010年下降62.64%以上，控制在1以内。道路交通万车死亡率比2010年下降19.50%以上，控制在4.3以内。到2015年，新发尘肺病病例年均增长率、重大急性职业病危害事故及硫化氢、一氧化碳、氯气、磷化氢等主要急性职业中毒事故控制在省、地的控制指标内，主要慢性职业中毒得到有效控制。
(三)基本思路
安全生产“十二五”规划工作的基本思路是：以邓--理论、“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以坚持安全发展，提高本质安全水平，加强安全生产监督和管理，增强事故预防与应对能力，加快安全生产形势稳定好转进程作为安全生产“十二五”规划主线，立足于全县安全生产领域发展实际，坚持以科技兴安、安全兴纳、强化监管、协调发展为前提，全面分析新型工业化发展对安全生产的新问题和新挑战，认真研究实现全县安全生产稳定好转和到20根本好转等战略目标对安全发展和安全生产工作提出的新要求，着力解决关系安全与发展的关键问题，着力加快推进安全基层基础“双基”建设工作，研究提出“十二五”期间全县安全生产领域发展的方针、总体目标、任务和政策措施，使之成为指导全县安全生产未来五年安全发展的行动纲领。
(四)编制原则
坚持安全发展。坚持从全县实际出发，遵循自然和经济社会发展规律，科学分析新型工业化发展格局对安全生产带来的新机遇和新挑战，进一步理清安全生产领域的发展思路，创新安全发展模式，抓住重点，突出难点，探索安全管理有效途径和方法，在安全发展前提下推动全县经济社会全面协调可持续发展。
坚持以人为本。工作重点是防范人员伤亡事故发生、着力完善应急体系建设，工作重心逐步向职业危害防治工作转移。既不要带血的gdp，更不能以牺牲人的健康为代价来发展。
坚持统筹兼顾。注重安全生产与国民经济和社会发展的统筹，实现安全发展与社会和谐的有机统一，按照绿色发展、安全发展的要求，实现安全效益、经济效益、社会效益、生态效益的有机统一，为全县实现全面建设和谐社会、小康社会的奋斗目标打下坚实基础。
坚持开拓创新。着力实施科技兴安战略，按照科技兴安、科技兴纳、科技创新的要求，实现科技创新与制度创新、管理创新相结合，努力推进安全科技“产学研”机制建设，加快安全技术支撑体系建设，进一步加强安全生产“三项建设”，着力推行安全质量标准化建设，为安全管理、安全监管、事故应对和应急救援等方面提供有力保障。
坚持注重实效。安全生产“十二五”规划编制坚持做到深入总结“十一五”规划实施的经验和不足，承前启后。以调查研究为基础，进一步深入基层、深入企业，采取多种方式了解企业和基层情况，多方面、多渠道听取社会各界对安全生产规划编制的意见和建议，全面了解社会各界的安全发展需求，扎实有效地开展安全生产规划编制工作。
三、规划体系总体架构
××县安全生产“十二五”规划分三个层次：一是全县安全生产总体规划;二是重点行业领域专项规划(如煤矿安全生产专项规划);三是各乡镇安全生产规划。
全县安全生产总体规划为指导性规划，深度达到纲要要求，主要作用用于阐述县委、县政府和国家、省、地的战略意图，主要内容是提出全县安全生产的总体思路、总体目标、基本任务、战略重点、政策导向等。是贯彻全县国民经济和社会发展总体规划、国家、省、地安全生产规划精神，指导全县安全生产工作的行动纲领。
专项规划和乡镇规划主要以煤矿、道路交通和重点区域特点进行涉及安全生产领域的关键问题、重要环节、重点工作为编制对象编制规划，是总体规划的细化和落实。
四、组织领导
(一)领导小组
成立“十二五”规划编制工作领导小组，负责统一领导、协调和组织推进“十二五”安全生产专项规划以及重大问题研究工作。领导小组成员如下：
组长：××(县人民政府县长)
副组长：××(县人民政府副县长)
成员：××(县政府法制办副主任)
××(县安监局局长、安委办主任)
××(县煤管局局长)
××(县公安局局长)
××(县环保局局长)
××(县交通局副局长)
××(县海事处处长)
××(县国土局局长)
××(县乡企局局长)
××(县建设局局长)
××(县质监局局长)
××(县农机中心负责人)
××(县教育局局长)
××(县经贸局局长)
××(县林业局局长)
××(县水利局局长)
××(县工商局局长)
××(县旅游局局长)
××(县电力公司经理)
××(县交警大队队长)
××(县运管所所长)
××(县消防大队队长)
领导小组下设办公室在县安监局，负责规划编制的日常协调工作，由××同志兼任办公室主任。
(二)编写小组
成立“十二五”规划编制工作编写小组，承担“十二五”规划编制工作。
组长：××(县人民政府副县长)
副组长：××(县安监局局长、安委办主任)
××(县政府法制办副主任)
成员：陈中华(政府办)、何健(安监局)、柏云(安监局)、王家华(煤管局)、张先举(公安局)、张腾(交通局)、左祥(国土局)、丰奎(乡企局)、邓云(建设局)、李隆银(质监局)、林波(农机中心)、张锋(公安局交警大队)、杨学松(公安局消防大队)、郭峰(交通局运管所)、王强(交通局海事处)、朱天奇(教育局)、严文芬(经贸局)、刘兴平(林业局)、贾刚(水利局)、赵杰(工商局)、黎勇(旅游局)、罗文(电力公司)。
由县安监局组织协调编写工作。
五、编制要求、工作安排、时间安排
(一)规划编制要求
一一加强与《××县国民经济和社会发展“十二五”规划》和《毕节地区安全生产“十二五”规划》的衔接，密切关注全县国民经济和社会发展“十二五”规划的制定以及确定的发展方向和重点，《规划》的发展目标和方向要符合全县国民经济和社会发展“十二五”规划。
一一科学合理的编制方法。采用先进的编制方法，包括满足未来发展需求的新型工业化所依靠的先进技术，以及实现这些目标所选择的路径，引领安全生产领域科技发展方向、创新轨迹、环境变化、量变与质变等，既有目标又有实现目标的路径选择，使安全生产“十二五”规划目标更加清晰，实际与目标结合更加紧密，更加系统，更加具有可操作性。
一一建立规划咨询与论证机制。根据《规划》的特点，多渠道、多形式调查研究和广泛听取社会各界意见和建议，征求县安委会成员单位、安全生产领域有关专家，科研机构的意见。
(二)工作安排
1、各乡(镇)人民政府、县安监局、煤管局、公安局(含交警大队、消防大队)、交通局(含运管所、海事处)、国土局、质监局、乡企局、建设局、农机中心、教育局、经贸局、林业局、水利局、工商局、旅游局、电力公司等单位和部门，要编制安全生产“十二五”专项规划，作为《××县安全生产“十二五”规划》的子规划;《××县人民政府办公室关于印发××县人民政府安全生产监督管理责任实施细则的通知》(纳府办通〔2009〕164号)中其他县直有关部门要把安全生产工作纳入本部门“十二五”规划的重要内容，在本部门的“十二五”规划中用专节表述安全生产“十二五”规划内容。机改革后，撤销或合并的县直有关部门，其安全生产“十二五”规划的编制任务，由职能划入后的部门负责承担。
2、报请县政府将《安全生产“十二五”规划》列入《××县国民经济和社会发展“十二五”规划》重点专项或子规划。
3、报请县人民政府、给予编制资金保障，拨出专项资金保障编制工作的顺利完成。
(三)时间安排
第一阶段，动员和前期准备阶段。
2010年1月5日前进行“十二五”规划工作动员，下发《××县安全生产“十二五”规划编制工作方案》，开始组织规划编制研讨工作、基层调查调研以及考察学习等活动，1月20日编制初步《规划》(草案)上报地区。
第二阶段，安全生产重大问题(项目、措施)研究阶段。
2010年2月一2010年4月组织开展《规划》的安全生产重大问题(项目、措施)研究，具体安排为：2010年2月确定“十二五”规划前期重大问题研究方案及相关课题，并确定第一批重大工程项目和措施。2010年4月前完成前期安全生产重大问题(项目、措施)研究工作。
第三阶段，规划编制阶段。
安全生产“十二五”规划编制步骤：2010年5月前完成提出“十二五”规划思路，确定基本框架;2010年6—10月起草安全生产“十二五”规划(草案)。
第四阶段，论证衔接阶段。
2010年1—12月，与《国民经济和社会发展”十二五”规划》纲要、《国家安全生产“十二五”规划》进行衔接，组织县安委会成员单位及安全生产领域有关专家进行论证，广泛征求社会各界的意见;2010年12月底前修改完成“十二五”规划(草案)并报县委、县政府和地区安监局审查。
第五阶段，规划报审阶段。
2011年1月一2011年4月，根据县委、县政府和地区安监局审查意见，补充论证、修改和完善《规划(草案)》，报经县委、县政府审定后，2011年6月前。
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Abstract: Based on the matrimonial property ownership registration, it explored how to apply for housing matrimonial property ownership registration.
关键词:夫妻共有房产;权属登记;现状;申请
Key words: Wife Total matrimonial property; ownership registration; the status quo; application
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0144-01
1现阶段我国对夫妻共有房产所有形式的分类
1.1 共同共有即夫妻双方不分份额的享有和行使房屋所有权。包括:①夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产;②一方的个人房产但夫妻双方约定为共有的。夫妻对共同所有的房产享有平等的处置权,任何一方都不得无视他方而擅自处理。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条:共有房屋的权属登记,由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人,应当共同到房屋权属登记机构申请房屋权属登记。
1.2 一方所有包括①一方的婚前房产,含结婚前或离异丧偶再婚前取得的房产;②一方在婚后单独继承或受赠的房产;③夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产,但双方约定为一方所有的。此类房产,只需夫或妻一方申请登记。日后转让或抵押时,也只需一方签字,不必取得对方的同意。
1.3 按份共有即夫妻双方按约定的份额对房产行使所有权。《婚姻法》第十九条赋予了夫妻双方对婚前婚后房产,在不违背法律的前提下,约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的权利。因此,夫妻双方可以通过产权比例协议等书面约定将夫妻财产法定共同共有变更为按份共有,但这类房产登记时申请人应提交书面产权分割比例协议。
2我国夫妻共有房产权属登记的现状
根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条之规定,共有的房屋,由共有人共同申请;那么对于夫妻共有房产,夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机构申请登记。但是,由于我国封建社会历史较长,家庭成员相互之间法律权利意识淡薄,传统的伦理道德风俗等因素影响较深。长久以来,配偶间的房屋权属登记大都以一方的名义进行登记确权,典型的是夫妻以共同财产购买房屋时,通常按申请人即夫或妻一方的申请,在房屋权属证书上只将夫或妻一方作为权利主体加以记载,而全国各地的登记机构一般大都不强求当事人必须以夫妻共有房产的形式申请房屋权属登记。
3夫妻共有房产如何申请房屋权属登记
3.1 夫妻共同出资建造或购置所得的房产对于夫妻在婚姻关系存续期间共同建造或购置的房产,建议在用地和工程批准文件或买卖合同中就将夫妻俩人的名字都写入建造人或购买方中,以便在后续的房屋权属登记中进行登记。因为,在实际操作中,夫妻共有房产申请登记时,有时并非夫妻双方都到场,若遇到一方隐瞒真实婚姻状态,为将房产登记为一方所有,发表自己未婚的假声明。对于申请人的婚姻状况,登记机构又很难认定其真伪,很可能发生将本为夫妻共有的房产登记为一方所有。鉴此,为更好的保护共有人的合法权益,最好在房屋权属登记前,就将自己的权利写入相关的证明文件中。夫妻共同建造的房屋,应由夫妻双方共同到登记机构申请房屋权属初始登记,并提供土地使用权证、建设工程规划许可证、结婚证、双方有效身份证明、规划认可书等登记要件。夫妻共同购置二手房的,应由夫妻二人和卖方当事人共同到登记机构申请房屋权属转移登记,并提供买卖合同、完税证、原房屋所有权证、结婚证、双方的有效身份证明、共有协议、房产证配图等登记要件。夫妻共同购置商品房的,也须购买方夫妻和售房企业共同到登记机构申请房屋权属转移登记。夫妻双方无法亲自到登记机构申请转移登记的,须出具书面的授权委托书委托第三人代为登记。
3.2 夫妻一方或双方通过法定继承所得的房产夫妻双方须提供原房屋所有权证、房产继承公证书、结婚证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件到登记机构申请房屋权属转移登记。
3.3 夫妻双方受赠所得的房产夫妻双方以赠与方式取得的房产,应由赠与人和受赠人即夫妻双方共同到登记机构申请房屋权属转移登记,夫妻双方须提供赠与公证书、结婚证、完税证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件。若是遗赠取得,则由受遗赠的夫妻双方申请登记,并提供遗赠公证书、接收遗赠公证书、结婚证、夫妻双方的有效身份证明、完税证等登记要件。
3.4 婚前房产约定为夫妻共有的夫妻双方须共同到登记机构申请房屋权属变更登记,并提供原房屋所有权证、公证的书面约定或夫妻双方共同到登记机构书写并签章的约定、结婚证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件。
3.5 其他在夫妻关系存续期间所得的房产如:法院判决、裁定所得的共有房产等须由双方当事人共同到登记机构申请房屋权属转移登记,并提供法院判决书或裁定书、双方当事人即原产权人和夫妻俩人的有效身份证明、原房屋所有权证、完税证、房产证配图等登记要件,若为受让方单方即夫妻俩人申请转移登记的,应提供法院出具的协助执行通知书等登记要件。
