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价值投资策略方案范文1
的研究成果。
关键词：行为金融；现代金融；防御型投资策略；进攻型投资策略
行为金融学是从微观个体行为以及产生这种行为的更深层次的心理、社会等因素来解释、研究和预测资本市场的现象和问题。在美国和欧洲，行为金融学不仅在学术研究中受到越来越多的重视，它在实践中也已经得到了应用。个人投资者在应用行为金融学的知识来避免心理偏差和认知错误，机构投资者也正在以行为金融学的精髓来发展以行为为中心的交易策略。
一、行为金融学的基本概念和理论
迄今为止,行为金融学还没有形成一套系统、完整的理论。目前绝大部分的研究成果都集中于确认那些会对资本市场产生系统性影响的投资者决策心理特点以及行为特征。
第一，投资者的心理特点。处理信息的启发法。现代社会信息量越来越大，传播速度也越来越快，金融市场决策者面临的情况日益复杂。决策者将不得不更多的使用启发法。启发法是使用经验或常识来回答问题或进行判断，它意味着对信息进行快速的、有选择性的解释，在很大程度上取决于直觉。由于决策的速度很快以及不完整性，使用启发式方法可能得不出正确的结论，从而造成认知错误和判断错误。启发式方法一般包括：一是典型性。这种启发性方法是一个谚语的起源：“如果它看起来像只鸭子并且呷呷的叫声像只鸭子，它可能是只鸭子。”在形成预期时，人们通过评估未来不确定事件的概率与其最近所观察到事件的相似程度。典型性使得投资者对新信息反应过度，也就是投资者在形成预期时给予新信息太多的权重。二是显著性。对于发生不频繁的事件，如果人们最近观察到这种事件，那么人们倾向于过分估计这种事件在未来发生的概率。例如，如果最近一架飞机坠毁的消息频繁地被媒体传播，人们将过高估计飞机未来发生坠毁的概率。显著性可能使得投资者对新信息反应过度。三是自负。人们对自己的能力和知识非常自负。例如，当人们说这件事有90%可能性将发生或这声明是真实时，那么这种事件发生的可能性小于70%。自负可能使投资者对新信息反应迟钝。四是锚定。心理学家已经证明，当人们进行数量化估计时，他们的估计判断可能被该项目先前的价值所严重影响。例如，二手车的销售商通常是在开始谈判时出高价，然后再降价，这销售商尽力将消费者滞留在高价格上。锚定使得投资者对新信息反应迟钝。
第二，后悔。人类犯错误后的倾向是后悔，而不是从更远的背景中去看这种错误，并会严厉自责。后悔理论有助于解释投资者延迟卖出价值已减少的股票,加速卖出价值已增加的股票。Shefrin和Statman指出,后悔理论表明投资者避免卖出价值已减少的股票是不想使已犯的错误成为现实,从而避免后悔，投资者卖出价值已增加的股票是为了避免价格随后可能降低而造成后悔。
第三，认知不协调。认知不协调是人们被告知有证据表明其信念或假设是错误时，人们所体验的心理和智力上的冲突。认知不协调理论认为,人们存在采取行动减轻未被充分理性思索的认知不协调的倾向：人们可以回避新信息或开发出扭曲的论据以保持自己的信念或假设正确。如新车买主有选择地避免阅读他们其他车型的广告,而去看他们所选择车型的广告。
第四，回避损失。趋利避害是人类行为的主要动机之一,而对“趋利”与“避害”的选择在经济活动中是首先考虑如何避免损失,其次才是获取收益。研究表明,人们在从事金融交易中赋予“避害”因素的考虑权重是“趋利”因素的两倍。
第五，羊群效应。人们的相互影响对人的偏好改变的作用是十分巨大的,追求时尚与盲从心理便是其中最突出的特点。这对经济决策的形成与改变具有特殊的影响力。在金融投资领域,人们往往是显著的、非理性的从众心理特征与行为。
（二）决策行为的一般特征
1994年,Shefrin和Statman开始研究可能对金融市场行为产生系统影响的决策行为特征。,一些决策行为特征已经得到行为金融学家们的公认,并作为对决策者的基本假设:
第一，决策者的偏好是多样的、可变的,他们的偏好经常在决策过程中才形成;
第二，决策者是应变性的,他们根据决策的性质和决策环境的不同选择决策程序或技术;
第三，决策者追求满意方案而不一定是最优方案。尽管这些决策特征之间相互作用的特点和对市场的影响尚不十分明确，但实证研究表明,投资者决策行为特征与市场中投资特性是相关的，如股票价格的过度波动性和价格中的泡沫;投资者中存在追随领导者和从众行为；过早的售出盈利投资和过晚售出失败投资;资产价格对新的市场信息反应过度或不足等。
二、行为金融学在证券市场的实际应用
在证券市场投资中具体运用行为金融学可分为防御型策略和进攻型策略。防御型策略是指利用行为金融学对人的投资心理以及决策特征的分析来控制心理偏差和认知错误，也就是在投资中避免犯错；进攻型投资策略则在了解投资者的心理偏差和决策失误对市场产生的影响的基础上制定相应的投资策略以从中获利。
对于个人投资者而言，更现实的是采取防御型投资策略。个人投资者在资金实力、分析手段与信息获得与把握上都处于劣势，因而经常靠打听小道消息等作为决策依据，行为经常是非理性的。此外个人投资者对自己的资金负责，缺乏来自第三方的监督控制体系，导致个人投资者在投资过程中容易犯心理偏差和认识错误，因而有必要采用防御型行为金融投资策略来指导投资。进攻型投资策略一般为机构投资者采用，因为在错综复杂的金融市场中，要对证券的定价进行判断非常困难，个人投资者很难在实际中判断出当前的市场定价是正确的还是发生了偏差，只有掌握着大量信息和良好分析技术的专业投资者才有可能进行判断。此外，各种定价错误或偏差的幅度和持续的时间都是有限的，个人投资者精力有限、交易成本高，无法利用这些偏差和错误来获利。:
防御型行为金融投资策略是应用一系列行为金融的知识对自身的投资行为进行内省式的审察和研判，具体可包括：首先要核对信息的来源，核实信息的可信度、实效性等，要密切关注最近有无更新的消息或数字披露，要避免只关注支持自己看法的信息。第二，判断自身是否过分自信，特别在最近投资行为取得了一系列成功时就更应关注这点。第三，要善于比较正面和负面观点，查明对市场持最乐观以及最悲观态度的分别是什么人以及为什么会持有这样的观点。第四，要避免锚定效应导致不理性的期望值。
对于机构投资者而言，更重要的是可以采用进攻型投资策略。各类投资机构由投资经理们具体负责运作的，投资经理们和个人投资者一样，在投资决策中也会犯各种心理偏差和认识错误，因而也需要采用防御型投资策略来加以避免。但投资经理们有着良好的金融投资专业知识和丰富的实际经验，他们能更好的对自身的行为进行控制。在各类机构中一般都有着良好的管理监督制度和风险管理措施，在一定程度上也可以帮助投资经理们避免犯心理偏差和认知错误。因而，机构投资者更重要的是利用进攻型投资策略来获得盈利。目前可采用的进攻型行为金融投资策略主要有：
曾琪：行为金融学理论探讨及其实际应用
第一，反向投资策略。反向投资策略,就是买进过去表现差的股票而卖出过去表现好的股票来进行套利.这种策略的提出最初是基于DeBondt和Thaler(1985,1987)对股市过度反应的实证研究。行为金融理论认为,由于投资者在实际投资决策中,往往过分注重上市公司的近期表现,根据公司的近期表现对其未来进行预测,从而导致对近期业绩情况做出持续过度反应,形成对绩差公司股价的过分低估和对绩优公司股价的过分高估,最终为反向投资策略提供了套利的机会。
第二，动量交易策略。动量交易策略,即预先对股票收益和交易量设定过滤准则,当股票收益或交易量满足过滤准则就买卖出股票的投资策略。行为金融意义上的动量交易策略的提出,源于对股市中股票价格中间收益延续性的研究。Jegadeesh与Titman(1993)在对资产股票组合的中间收益进行研究时发现,以3到12个月为间隔所构造的股票组合的中间收益呈现出延续性,即中间价格具有向某一方向连续变动的动量效应。Rouvenhorst(1998)在其他十二个国家发现了类似的中间价格动量效应,表明这种效应并非来自于数据采样偏差。
第三，成本平均策略和时间分散化策略。成本平均策略是指投资者在购买证券时按照预定的计划根据不同的价格分批地进行,以备证券价格下跌时摊低成本,从而规避一次性投入可能带来的较大风险。时间分散化策略是指根据投资股票的风险将随着投资期限的延长而降低的信念,建议投资者在年轻时股票投资比例可较大,并随着年龄的增长逐步减少。
参考文献：
［1］Kaheman,D.andA.Tversky(1979).“ProspectTheory:AnAnalysisofDecisionMakingUnderrisk”,Econometrica
［2］Baberis.N.A.shleiferandR.Vishny(1997).“AModelofInvestorSentiment”,JournalofFinancialEconomics
价值投资策略方案范文2
一、行为金融学的基本概念和理论
迄今为止,行为金融学还没有形成一套系统、完整的理论。目前绝大部分的研究成果都集中于确认那些会对资本市场产生系统性影响的投资者决策心理特点以及行为特征。
第一，投资者的心理特点。处理信息的启发法。现代社会信息量越来越大，传播速度也越来越快，金融市场决策者面临的情况日益复杂。决策者将不得不更多的使用启发法。启发法是使用经验或常识来回答问题或进行判断，它意味着对信息进行快速的、有选择性的解释，在很大程度上取决于直觉。由于决策的速度很快以及不完整性，使用启发式方法可能得不出正确的结论，从而造成认知错误和判断错误。启发式方法一般包括：一是典型性。这种启发性方法是一个谚语的起源：“如果它看起来像只鸭子并且呷呷的叫声像只鸭子，它可能是只鸭子。”在形成预期时，人们通过评估未来不确定事件的概率与其最近所观察到事件的相似程度。典型性使得投资者对新信息反应过度，也就是投资者在形成预期时给予新信息太多的权重。二是显著性。对于发生不频繁的事件，如果人们最近观察到这种事件，那么人们倾向于过分估计这种事件在未来发生的概率。例如，如果最近一架飞机坠毁的消息频繁地被媒体传播，人们将过高估计飞机未来发生坠毁的概率。显著性可能使得投资者对新信息反应过度。三是自负。人们对自己的能力和知识非常自负。例如，当人们说这件事有90%可能性将发生或这声明是真实时，那么这种事件发生的可能性小于70%。自负可能使投资者对新信息反应迟钝。四是锚定。心理学家已经证明，当人们进行数量化估计时，他们的估计判断可能被该项目先前的价值所严重影响。例如，二手车的销售商通常是在开始谈判时出高价，然后再降价，这销售商尽力将消费者滞留在高价格上。锚定使得投资者对新信息反应迟钝。
第二，后悔。人类犯错误后的倾向是后悔，而不是从更远的背景中去看这种错误，并会严厉自责。后悔理论有助于解释投资者延迟卖出价值已减少的股票,加速卖出价值已增加的股票。Shefrin和Statman指出,后悔理论表明投资者避免卖出价值已减少的股票是不想使已犯的错误成为现实,从而避免后悔，投资者卖出价值已增加的股票是为了避免价格随后可能降低而造成后悔。
第三，认知不协调。认知不协调是人们被告知有证据表明其信念或假设是错误时，人们所体验的心理和智力上的冲突。认知不协调理论认为,人们存在采取行动减轻未被充分理性思索的认知不协调的倾向：人们可以回避新信息或开发出扭曲的论据以保持自己的信念或假设正确。如新车买主有选择地避免阅读他们其他车型的广告,而去看他们所选择车型的广告。
第四，回避损失。趋利避害是人类行为的主要动机之一,而对“趋利”与“避害”的选择在经济活动中是首先考虑如何避免损失,其次才是获取收益。研究表明,人们在从事金融交易中赋予“避害”因素的考虑权重是“趋利”因素的两倍。
第五，羊群效应。人们的相互影响对人的偏好改变的作用是十分巨大的,追求时尚与盲从心理便是其中最突出的特点。这对经济决策的形成与改变具有特殊的影响力。在金融投资领域,人们往往是显著的、非理性的从众心理特征与行为。
（二）决策行为的一般特征
1994年,Shefrin和Statman开始研究可能对金融市场行为产生系统影响的决策行为特征。,一些决策行为特征已经得到行为金融学家们的公认,并作为对决策者的基本假设:
第一，决策者的偏好是多样的、可变的,他们的偏好经常在决策过程中才形成;
第二，决策者是应变性的,他们根据决策的性质和决策环境的不同选择决策程序或技术;
第三，决策者追求满意方案而不一定是最优方案。尽管这些决策特征之间相互作用的特点和对市场的影响尚不十分明确，但实证研究表明,投资者决策行为特征与市场中投资特性是相关的，如股票价格的过度波动性和价格中的泡沫;投资者中存在追随领导者和从众行为；过早的售出盈利投资和过晚售出失败投资;资产价格对新的市场信息反应过度或不足等。
二、行为金融学在证券市场的实际应用
在证券市场投资中具体运用行为金融学可分为防御型策略和进攻型策略。防御型策略是指利用行为金融学对人的投资心理以及决策特征的分析来控制心理偏差和认知错误，也就是在投资中避免犯错；进攻型投资策略则在了解投资者的心理偏差和决策失误对市场产生的影响的基础上制定相应的投资策略以从中获利。
对于个人投资者而言，更现实的是采取防御型投资策略。个人投资者在资金实力、分析手段与信息获得与把握上都处于劣势，因而经常靠打听小道消息等作为决策依据，行为经常是非理性的。此外个人投资者对自己的资金负责，缺乏来自第三方的监督控制体系，导致个人投资者在投资过程中容易犯心理偏差和认识错误，因而有必要采用防御型行为金融投资策略来指导投资。进攻型投资策略一般为机构投资者采用，因为在错综复杂的金融市场中，要对证券的定价进行判断非常困难，个人投资者很难在实际中判断出当前的市场定价是正确的还是发生了偏差，只有掌握着大量信息和良好分析技术的专业投资者才有可能进行判断。此外，各种定价错误或偏差的幅度和持续的时间都是有限的，个人投资者精力有限、交易成本高，无法利用这些偏差和错误来获利。
防御型行为金融投资策略是应用一系列行为金融的知识对自身的投资行为进行内省式的审察和研判，具体可包括：首先要核对信息的来源，核实信息的可信度、实效性等，要密切关注最近有无更新的消息或数字披露，要避免只关注支持自己看法的信息。第二，判断自身是否过分自信，特别在最近投资行为取得了一系列成功时就更应关注这点。第三，要善于比较正面和负面观点，查明对市场持最乐观以及最悲观态度的分别是什么人以及为什么会持有这样的观点。第四，要避免锚定效应导致不理性的期望值。
对于机构投资者而言，更重要的是可以采用进攻型投资策略。各类投资机构由投资经理们具体负责运作的，投资经理们和个人投资者一样，在投资决策中也会犯各种心理偏差和认识错误，因而也需要采用防御型投资策略来加以避免。但投资经理们有着良好的金融投资专业知识和丰富的实际经验，他们能更好的对自身的行为进行控制。在各类机构中一般都有着良好的管理监督制度和风险管理措施，在一定程度上也可以帮助投资经理们避免犯心理偏差和认知错误。因而，机构投资者更重要的是利用进攻型投资策略来获得盈利。目前可采用的进攻型行为金融投资策略主要有：
曾琪：行为金融学理论探讨及其实际应用第一，反向投资策略。反向投资策略,就是买进过去表现差的股票而卖出过去表现好的股票来进行套利.这种策略的提出最初是基于DeBondt和Thaler(1985,1987)对股市过度反应的实证研究。行为金融理论认为,由于投资者在实际投资决策中,往往过分注重上市公司的近期表现,根据公司的近期表现对其未来进行预测,从而导致对近期业绩情况做出持续过度反应,形成对绩差公司股价的过分低估和对绩优公司股价的过分高估,最终为反向投资策略提供了套利的机会。
第二，动量交易策略。动量交易策略,即预先对股票收益和交易量设定过滤准则,当股票收益或交易量满足过滤准则就买卖出股票的投资策略。行为金融意义上的动量交易策略的提出,源于对股市中股票价格中间收益延续性的研究。Jegadeesh与Titman(1993)在对资产股票组合的中间收益进行研究时发现,以3到12个月为间隔所构造的股票组合的中间收益呈现出延续性,即中间价格具有向某一方向连续变动的动量效应。Rouvenhorst(1998)在其他十二个国家发现了类似的中间价格动量效应,表明这种效应并非来自于数据采样偏差。
第三，成本平均策略和时间分散化策略。成本平均策略是指投资者在购买证券时按照预定的计划根据不同的价格分批地进行,以备证券价格下跌时摊低成本,从而规避一次性投入可能带来的较大风险。时间分散化策略是指根据投资股票的风险将随着投资期限的延长而降低的信念,建议投资者在年轻时股票投资比例可较大,并随着年龄的增长逐步减少。
摘要：行为金融学理论着重分析金融市场中由于心理因素引起的投资者的失误偏差和市场的反常，它是现代金融理论的有益补充。行为金融学不仅在学术研究中得到了重视，在实践中也得到了运用。对行为金融学与现代金融学的关系、行为金融学的基本理论作概述，并探讨如何在证券市场投资中实际应用行为金融学
的研究成果。
关键词：行为金融；现代金融；防御型投资策略；进攻型投资策略
参考文献：
［1］Kaheman,D.andA.Tversky(1979).“ProspectTheory:AnAnalysisofDecisionMakingUnderrisk”,Econometrica
［2］Baberis.N.A.shleiferandR.Vishny(1997).“AModelofInvestorSentiment”,JournalofFinancialEconomics
价值投资策略方案范文3
关键词：技术不确定；R&D投资决策；期权；博弈模型
中图分类号：F830.59 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）04-0-01
以NPV为核心的传统投资方案在一定程度上忽视了R&D投资中的柔性价值，忽略了投资决策中竞争因素所产生的影响。通过将实物期权以及博弈理论引入投资的范畴中，由此所形成的期权博弈理论更能有效处理R&D投资过程中的不确定性和竞争性因素。当前大部分研究文献都假设两家企业处于对称或者同样的情形。在对相关文献研究的基础之上，建立了研发能力和成本都不对称的R&D投资期权的博弈模型，重点分析了研发能力对投资决策的影响，分析了投资的优化策略，对企业的R&D投资有着十分重要的意义。
一、期权博弈模型的假设
假设在连续的时间段内，两家具有中性风险的企业直接竞争一个研发的项目，企业的投资是不可逆的，两家企业争取同样的专利权，一家企业专利研发成功，通过获得了对新产品的开发垄断权利，而另一家企业研发失败，同时损失了其所投入的研发成本。
二、价值函数和投资的临界值
1.单寡头垄断价值函数和临界值
假设只有一家企业获得了R&D的机会，整个行业中没有其余的竞争者，这时，这家企业获得了R &D垄断收益，同时由于R&D的成果产生受到泊松过程的影响和决定，由此在( 0, t )的时间间隔内不发生事件的概率为e- Kt。在较短的时间间隔中所产生的第一个事件的概率为e- KtKdt。由此，这家企业应选择一个最佳的时机开始投资，从而使投资所获得的价值最大。对于企业等待时间停止的最优化的问题，获得R&D企业的垄断投资价值函数表示如下：
上述公式中，E表示所获得的期望值，t是停止等待的时间，表明了对项目价值的期望，优势企业将投资的临界点也就是最佳停止的点X*1m处停止等待实现项目的投资，在投资之前，企业处于连续的等待状态，并没有实际的资金流，仅仅具有对未来投资的期权，享受着期权变化所带来的资本损益。
2.跟随者的价值函数和临界值
通过对单个企业投资决策的分析，行业中的企业领先者在投资行为执行后的任意时间段dt中优先研发成功并申请专利的概率为K 2dt，在一定的时间段内竞争企业未研发出来的概率为e- K2t，这个概率与投资者是否开始投资并无关系。跟随者企业面临者领先者率先研发成功的威胁。跟随者企业的最优停止问题表示如下：
跟随者企业在等待的时间区域中持有投资期权，那么在较短的时间dt内具有1 - K 2 dt的概率得到资本损益dV1。同时也有K 2 dt的概率由于竞争者技术实现突破而导致的期权失效。使相关的项目价值为零。而跟随者企业停止等待并且开始投资时，领先者企业已经开始了投资，这时候的投资价值实际上是对研发项目成功的预期收益。
3.领先者价值函数和临界值
根据完全信息假设，领先者企业能明确跟随者企业将根据最优的方式采取行动的情形下，领先者企业也应确定自身最优化的投资策略，同时由于企业对项目的投资的不可逆的特征，领先者企业在开始投资滞后就无法撤回，企业的投资收益项目所使用的期望值表示，同时期望值一般由两个部分构成，一个部分表示跟随者企业执行之前，领先企业所获得的预期收益，而另一部分在于跟随者企业到其投资的临界点投资后，领先企业的预期收益将受到一定的影响，这时领先企业的项目期望价值将编程双头垄断期望收益。
4.研发能力对临界值产生的影响
通过上述的论述和分析了解到，企业在开展投资决策时，应实现对自身研发能力的评估，同时结合企业在项目竞争中所采取的策略，确定合适的投资时机，若是采用优先的投资策略，那么研发能力将有所增强，领先企业的投资临界值也将并不会产生较大的变化。提高投资也将并不会提高项目的价值。而若是采用跟随企业投资策略时，企业的研发能力的提高将促进投资提前，由此与领先企业的投资时间间隔将羧酸，由此引发了投资竞争，引发了关于专利的竞赛。
参考文献：
[1]刘胜强,刘星.公司治理对企业R&D投资行为的影响研究综述[J].科技管理研究,2010(01).
[2]蒋苏健.基于期权博弈的房地产投资决策理论研究——考虑项目经济寿命和残值[J].哈尔滨职业技术学院学报,2010(02).
价值投资策略方案范文4
一方面，地产行业现金流短缺，融资成本上升，房地产基金市场空间更大；大资管带来了更多资金池与金融通道，资金来源更为丰富，可利用金融工具更为充足；随着城镇化的步伐，地产投资向二、三线城市扩张，投资领域更为广阔。养老地产、文化地产、物流地产等主题地产投资也开始在市场上频频亮相。
另一方面，内部和外部市场竞争更加激烈，更多类型的资产管理机构进入市场，房地产基金感受到其他业态的外部压力；行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化，房地产基金行业内部竞争格局成型，品牌机构行业知名度上升，而不成功机构亦开始退出市场；伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升。
在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。在多元化的资产管理行业开局之年展望将来，房地产基金即将成为另类资产配置的重要资产类别。房地产基金具有明显的长期投资属性、资产增值特点、较高风险收益特征，对于丰富机构投资人和高净值个人的投资组合具有实质性意义。同时，房地产基金管理人的逐渐成熟，以及不同管理人投资策略的分野和专业化，为建构一个多元化的房地产基金投资组合提供了坚实的基础。
行业格局新变化
基于2012年人民币房地产基金集中于住宅主题――机会型策略――债权投资方式――一线城市的市场格局，2013年的市场开始向综合体、商业主题――股权/债股结合投资方式――二三线城市的转移。具体表现为以商业、综合体或其他主题地产为底层项目的房地产基金快速增长，基金退出收益率略微回落，以及基金创新结构设计的广泛出现。
2013年的市场投资环境依然处于动态变化当中。房地产政策调整、大资管格局、城镇化战略，给房地产基金行业带来了根本性的格局改观。一方面，地产行业现金流短缺，融资成本上升，房地产基金市场空间更大；大资管带来了更多资金池，资金来源更为丰富，可利用金融工具更为充足；随着城镇化的步伐，地产投资向二三线城市扩张，投资领域更为广阔。另一方面，内部和外部市场竞争更加激烈，更多类型的资产管理机构进入市场，房地产基金感受到其他业态的外部压力；行业分化渐趋明显，投资策略、投资方式日趋专业化，房地产基金行业内部竞争格局成型，品牌机构行业知名度上升，而不成功机构亦开始退出市场；伴随着房地产市场投资成本和现金流紧绷带来的压力，地产行业的系统性风险进一步上升。整体而言，2013年房地产基金行业在2012年基础上实现了量和质的发展，但同时也伴随着风险的积累和行业的分化。
投资策略变化
机会型策略从一线城市向二三线城市发展。
过去一年里，一线城市的土地供给和房地产市场受政策和经济因素影响增长缓慢，无论是住宅地产还是商业地产的资产升值增速下降。在城镇化趋势的带动下，地产开发由一线城市向二、三线城市扩散，随之将地产开发的机会型策略扩张至更广阔的区域。
非机会型策略在一二线城市有所发展。
不以房地产开发作为基本投资逻辑的增值型和核心型策略随着核心城市房地产市场的升级得以发展。伴随着非住宅类房地产业态，如工业园、写字楼、商场、公寓等在核心城市中的价值上升，不少专业型房地产基金积极地占据市场空间。同时，资产证券化初露曙光，有望将中国房地产基金行业带入持有型房地产投资和REITs时代。
国内投资人的地产基金全球配置进一步发展。
受金融危机的影响，以美国为代表的房地产资产已经在过去几年有较大跌幅，目前在缓慢复苏当中。以鹏华美国房地产基金、诺安全球不动产和嘉实全球房地产为代表的国内房地产基金正成为投资海外机会的排头兵。国内以保险公司为代表的机构投资人，和个人投资人都开始了境外配置的步伐。当前海外房地产投资方式既包括了直接投资，也可以通过REITs和REITs指数基金等金融产品投资，还可以通过房地产基金实现。
投资主题变化
住宅地产在城镇化趋势中仍然占据最重要的地位。
住宅地产一直是房地产基金投资的最主要类型。与其他受监管资金池不同，房地产基金可以无限制，且实质性地参与住宅地产开发的各个阶段，因此也是住宅地产非常重要的补充融资手段。随着中国的城镇化进程，住宅地产的开发由一线城市转向二、三线城市，相应地房地产基金的触角也由此渗入到中国城市化进程的各个毛细血管。但由于不同地区经济、政策、社会情况的巨大差异，城镇化投资潮流中的投资收益差距也将是巨大的，换句话说，这其中蕴含着更为深刻的市场风险。
商业地产分野，写字楼、商场受到房地产基金差异化对待。
一线城市中的商业地产在成熟商业环境下具有长期稳定的现金收入和良好的资产升值预期，是大型投资人所青睐的投资品类。但在当前的环境下，两类最典型的商业地产却面临着不同的市场反馈。一线城市核心地段的写字楼地产，处于租金和出租率同时上升的周期。受到保险资金等机构投资人的偏爱，写字楼的投资市场处于活跃期，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化。实体商场受到互联网经济的冲击，运营难日益度加大，同时亦缺乏具有专业能力的运营团队和品牌操盘，对纯商业地产的市场认识分化严重，大家普遍认为存在较多的资产泡沫，实际介入购物中心类项目的地产基金寥寥可数。
养老和医疗地产受到保险公司等大型投资人的追捧。
而相较于其他资本，保险公司借助其强大的资金实力以及保险业务的协同效应，率先建立起相对成熟的养老产业链商业模式。将保险产品与养老社区相衔接，是目前保险公司进军养老产业的主要商业模式。同时，具有战略性投资意图的房地产公司亦开始涉足养老地产。更多地作为一种融资工具，房地产基金在养老和医疗等类型的地产开发过程中，显露身影。
工业和物流地产的价值得到体现。
工业地产为商业地产的一个分支，在美国REITs产品的市场份额排名中，与写字楼、住宅地产等都曾各领。当前楼市调控促使房企将产业链延伸至工业地产。产业园开发、物流基础设施建设都已在各地如火如荼进行。中国已经出现了一大批以产业园和物流地产为标的的房地产基金。
投资方式变化
结构化融资和明股实债大行其道，但这种方式亦受到极大的挑战。
越来越多的房地产基金采取了类信托的结构化设计，以满足不同投资人的风险收益和投资期限偏好。明股实债成为当前最为普遍的投资方式。另一方面，通过明股实债的方式向房地产行业继续提供融资是与宏观经济去杠杆逆向而驰的行为，虽然解决了房地产行业的融资困境，但同时也递延了系统风险，事物的两面性在当前和远期可能体现不同的效果。
纯股权投资的风险进一步加大。股权类投资的风险与项目退出紧密相关。在2013年，房地产价格波动和政策调整频繁，以纯股权方式进行投资的部分基金遭遇了退出端的考验，同时也引起了投资人对于纯股权类投资的信心动摇。股权投资在市场业绩和投资人信心两端都遭受了打击，市场活跃程度可能持续降低。
房地产夹层基金有较快发展。虽然当前缺少合适的法律环境、夹层投资工具、有效的夹层利率空间。但是，夹层基金的优势和市场前景不容忽视。夹层投资的投资方式灵活，收益风险、收益率等介于股权和债权投资之间，收益率大于普通固定收益产品而相较股权投资风险较低，未来发展空间广阔。国内已经出现了专业的房地产夹层基金团队，并取得了不俗的市场业绩。
退出收益变化
股权收益下降，债权收益上升，不同机构之间收益差距增大。
与前两年相比，股权类投资的收益率有较为明显的下降。但基于房地产基金特殊的收益分配方式，债权和结构化房地产基金的收益上升。由于房地产基金往往从前端具有固定利率的资金池获得资金，再在市场上寻找在风险可控前提下能够承担更高资金成本的项目，由此获取利差。在大资管格局下，前端资金池更为丰富和具有操作性，而后端项目在行业周期下得以容忍更高利率的资金拆解成本，由此带来了结构化房地产基金收益率的上升。
策略多元化
从房地产基金策略多元化的角度出发，房地产基金作为一种资产配置类别存在于投资人的投资组合当中，同时房地产基金行业中存在的多种模式化的投资策略，以符合投资人的不同偏好和目标。
房地产基金日益作为一种独立的另类投资资产类别存在于市场中。房地产基金与PE基金在实物资产现金流方面，及地产开发周期方面的区别使得这两类另类投资基金具有相似的表象，但却是不同的投资逻辑和投资策略。在房地产基金内部，核心型、增值型、机会型投资策略也存在着完全不同的执行效果。我们发现，在中国，新兴的房地产基金管理机构在投资策略方面，已经开始产生多元化格局分化，及专业化投资策略成型。
房地产基金是与PE基金相区别的资产类别
房地产基金是另类投资领域的独立资产类别，与PE基金在很大程度上具有类似特征，如都采取基金形式进行管理和运行，都具有长周期的投资期限，都具有较差的流动性。但是，房地产基金与PE基金又存在着实质性差别，二者的底层资产一个是房地产资产，一个是股权资产，两类资产之间存在着本质区别。股权资产对应公司资产，具有现金流支持，长期时间内亦具有股权价值增值，通过并购或IPO等方式退出。房地产资产对应土地和建筑物，在开发阶段没有现金流支持，仅享有退出时的一次性资产增值，通过回购、转售、散卖等方式退出。由于底层实物资产的不同，一般来说房地产基金与PE基金不具有风险相关性，是两类可以分别单独配置的资产类别。
在中国的环境下，PE基金已经经过了十年以上的发展阶段，无论是美元基金还是人民币基金都已经进入成熟发展阶段。而房地产基金在国内的发展年限尚短，无论是管理团队还是运作模式都仍然处于变动之中，因此投资人的资产配置节奏仍然缓慢。房地产基金作为一种长期限的另类资产类别，具有与PE基金相似的作用和不相关的风险属性，可以作为投资人资产配置多元化的有效补充。2013年，机构投资人配置房地产基金的实践已经开展，在2014年有望实现实质性突破。
房地产基金存在着多种投资策略
房地产基金的投资策略并不是一成不变的，在房地产基金行业内部，存在着依据风险收益特征而划分的几种典型投资策略：机会型、增值型、核心增益型、核心型，这四类投资策略具有不同的风险收益特征，投资标的，运营模式。虽然，当前中国房地产基金的主要策略集中在住宅地产的机会型投资上，但是机会型之外的投资策略才是未来中国房地产基金行业长远发展，并实现多元化配置的未来趋势。受到当前投资政策的限制，专业机构投资人对于机会型房地产基金投资的可能性不高。
以住宅地产为代表的机会型策略
所谓的机会型策略，主要是指参与房地产开发过程，以获取地产开发的高收益并承担相应的高风险。地产开发是一种高风险的投资行为，因为在房产最终完成开发，并销售出去之前，不向投资者提供任何的现金回报。房地产开发存在着大规模、长周期的资金投入，面临着极大的市场风险和流动性风险，同时，房地产开发也是一个高回报的行业，因此机会型房地产基金存在着较高的风险特征和相对较高的投资收益。
传统PE基金不参与地产开发和投资是有原因的。一方面，PE基金的少数股权投资策略非常难以适用于房地产开发企业。房地产开发企业不以股权融资为主要融资手段，并且房地产开发企业中的少数股权地位并不能得到有效保障。另一方面，房地产开发企业一般也不接受外部投资人，而更多依靠房地产开发商的内部融资职能。
因此，当前市场上以住宅地产为对象的房地产基金或者具有房地产开发商背景，或者具有金融机构背景。这类房地产基金的主要功能在于为相关项目在合理的信贷资金之外提供补充性资本供给。相关项目往往由于项目资质（如开发阶段、企业评级等）问题不能获得较低利率的银行贷款及信托资金，而由房地产基金承担综合融资工具，为房地产项目提供债权与股权结合的融资方案。
机会型房地产基金最重要的问题在于解决与股东方或者相关方的关联交易与利益一致性问题。因为在存在相关方的前提下，基金管理人更有可能将大部分投资利益转移给相关方，而不是留给基金投资人。
我们发现，虽然大部分房地产基金仍然在较低层面向房地产企业提供相关方融资功能，但是仍然有一部分房地产基金管理人已经成为独立且专业化的机会型房地产基金管理机构。其独立性和专业化特征在于：管理团队与股东方厘清利益分配机制，管理团队具有独立的项目决策权限，管理团队的项目来源是基于市场化搜寻而非关联方推荐，基金募集和退出不受到相关方的利益影响。
以产业园地产为代表的增值型策略
增值型策略是一类特殊的房地产基金投资逻辑，其主要关注的是在建成后到成熟运营前地产资产的增值服务及运营。增值型地产基金既需要捕捉市场上被低估的房地产资产机会，也需要有足够的服务和运营能力提高其内在价值，更需要有资本运作能力操作基金生命周期之中的募投管退各阶段。
由于住宅类地产在开发完成后即以直接销售方式卖出，因此住宅类地产一般不适用于增值型策略，典型的增值型策略包括工业园区、公寓等类型。在中国，全国各地大量产业园的出现为增值型地产基金提供了市场空间。产业园地产基金的主要服务内容包括对产业园的建设开发、装修和招租、产业整合和产业园运营、园区内金融服务等。
增值型策略的投资收益来自于两部分价值增值。一方面是作为运营价值的租金和出租率经过运营服务提升后的增值，另一方面是作为资产价值的房地产资产本身的增值。这两部分价值的提升能带来较为客观的投资收益，同时由于运营端已经具备基础资产作为基础，因此相应的投资风险亦低于房地产开发项目。
当前，国内较为成熟的增值型房地产基金已经积累了一定的项目经验，并已经实现了较高收益的退出。其主要关注的投资标的是国内一、二线城市的新建成、新交付、具有重塑性或升值潜力的物业；在基金层面以实现18%以上的收益为目标，在经过了分级化设置后，劣后级投资人的投资收益可高达40%以上。
以写字楼、公寓为代表的商业收购地产和核心型策略萌芽
写字楼是商业地产的典型代表。海外商业地产已经发展到成熟阶段，无论是商业物业业态，稳定的租金现金流，以REITs作为主流手段的金融工具和资本市场。但在中国国内，现阶段尚无法达到国外商业房地产行业的市场成熟度和政策完整度。因此，国内的商业地产从商业收购型房地产基金萌芽，同时亦出现了核心型策略的萌芽。
商业地产与宏观经济的趋势紧密相关。一方面，宏观经济的整体质量决定了商业写字楼的市场范围和租金水平，另一方面，宏观经济的增长性决定了出租率。中国商业写字楼市场在过去几年经历了租金和出租率双升的行情，为商业写字楼基金的出现提供了市场刺激。
当前，持有型的商业地产基金出现还面临着几个重要问题。其一，物业价值与租金价值之间的较大差异，导致中国市场上商业写字楼的租金回报率同比而言低于其他投资回报率，因此以商业写字楼为目标的财务投资不受欢迎。其二，当前国内没有出现商业写字楼的整体市场，特别是大型机构投资人尚未全面入场，商业写字楼还处于由各运营方独立持有和运营的碎片化市场。其三，针对持有型投资的金融市场和金融工具尚未建立，资产证券化和REITs尚处于论证和实验阶段，短时间内不会对商业地产基金的退出提供直接支持。
国内写字楼地产基金的出现是以整买零卖的批发零售模式出现的，从模式上来说仍然是机会型策略和财务顾问模式。但是，经过了几年的市场历练后，先行的管理机构积累了对于商业地产行业的理解、资源网络和投资经验。当前，收购型地产基金已经产生，并开展投资实践。其投资策略和投资逻辑在于，对低估值的商业物业进行整体收购，经过模式改造和运营提升，重塑投资标的的内在价值，并通过与大型投资人的合作关系实现最终退出。
专业化的商业地产管理人所具备的管理能力和禀赋，不仅仅体现在对商业地产基金资本运作模式的操作上，更需要团队具有对于商业物业自身的经营运营能力和操作能力。缺乏同时具备资本运作和商业物业运营能力的专业人才和团队，正是中国尚未大范围出现商业房地产基金的原因所在。
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疯狂增长的背后，容易带来风险监管、服务、产品设计等方面的缺失。屡次爆出的银行个人理财巨亏事件，更是凸显市场的乱象。2008年金融危机，银行个人理财业务一度跌至谷底。痛定思痛，银行在产品设计、风险控制、投资策略等方面有了那些改进和创新？为此，记者采访了渣打银行中国财富管理部总经理梁大伟。
渣打理财三大新策略
据梁大伟介绍，吸取金融危机的教训，渣打在个人理财产品设计方面引入了全新的趋势，趋向于结构简单（不再刻意追求挂靠复杂的结构性产品）、透明度高（投资者必须明白自己买的是什么）、流动性大（变现程度高）、保本型为主导，从根本上最大程度规避系统性风险。
投资策略方面，针对未来全球经济和市场波动，渣打全新提出的“V-I-P”投资策略颇具代表性，即V-Volatility（把握波动）、I-Inflation（抵御通胀）、P-Get Paid（获取现金收益）。简单说就是不将鸡蛋放在同一个篮子，同时兼顾风险、通胀、和收益。
具体而言，渣打银行会根据客户的风险承受能力和盈利需求，建议客户建立多元化的投资组合，其中相当比重投资于与股市保持低相关性的资产类别（比如黄金等），及利用波幅策略，投资价值被低估的资产类别（全球股市，特别是亚洲（日本除外）及高收益公司债）；抵御通胀则可适当持有实物黄金和与黄金相关股票，可同时兼顾“把握波动”和“抵御通胀”的要求；若可适当承受较高风险并追求高收益，建议持有高股息收益的股票和高收益公司债券。
分析客户风险承受力
电影《夺命金》中的一个情节让人印象深刻，客户经理在销售理财产品前会反复确认客户的年龄、收入、风险偏好等，然后根据这些指标分析客户的收益—风险接受程度来推荐理财产品。这是所有银行的固定流程。渣打新推出的智衡财富管理系统，可视作这上述程序的升级版。
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自2006年11月2日首只QDII基金出海，如今五年时间即将过去，QDII带给投资者和基金公司的记忆却苦涩多于甜蜜。
尽管统计数据显示，QDII基金在与海外同类基金的比较中并非“敬陪末座”，但仍无法掩饰其套牢大量持有人的尴尬现实。正如海外机构人士所言，国内基金公司在发展QDII业务时“急于求成”，准备不足，才是造成QDII五年发展历程中屡缴学费的内在原因。
痛定思痛，虽然启航的征途并非一帆风顺，但不断的创新正给QDII基金带来新的希望。“诺安黄金基金可能会成为今年我国基金的第一名，当QDII基金增加到一百多只甚至两百只时，可能全市场基金中前几名将总是QDII基金，这会吸引更多的投资者。”一位QDII基金经理的憧憬,为QDII基金勾画出美好的未来。
业绩差强人意
QDII基金的发展历程可谓“历尽坎坷”。从首批股票型QDII基金牛市高点出海，在2008年的金融危机中很快跌破面值，大幅亏损；到2009年全球股市大反弹，但是鉴于之前的惨痛经历，QDII基金暂停发行；再到2010年之后QDII基金重新出海，却又遇欧债危机，全球经济复苏乏力，QDII似乎总是生不逢时。至今，有的QDII基金净值还在5毛多，套牢了大批基金投资者。“幸亏当初是比例配售，不然投入的钱会更多，亏的也更多。以后再也不会买QDII基金了。”一位被套牢的投资者语气坚决。
对于习惯于追求绝对收益的国内投资者而言，本金的损失无疑令人感到痛苦。但事实上，QDII基金的表现并不像投资者感受到的那么差。某QDII基金的前任基金经理透露，虽然2008年业绩表现不佳，但2008年、2009年，其管理的基金在海外2000多只同类型基金中，业绩排名在前5%和10%。
晨星（中国）研究中心分析师钟恒的研究也显示，QDII基金与海外同类基金的平均业绩相比，并没有持续较差的情况。例如，环球股票QDII基金，2008年，这类QDII基金只有两只，当年跌幅分别为41.1%和43.33%，但当年MSCI环球股票指数下跌了44.62%，海外环球大型均衡性股票基金平均下跌46.61%；2009年，五只环球股票QDII基金中，四只基金的净值涨幅均超过当年MSCI环球股票指数涨幅和海外同类基金平均涨幅。“
功课远未做足
五年的发展中，QDII基金成长了许多。一位基金经理提到，QDII基金经理的海外投资经验越来越丰富，与海外投资者和海外同行的交流也越来越多，进行海外调研也更频繁等等。但是不可否认，QDII基金的发展中尚存很大不足。
“客观地说，国内基金公司在QDII出海前所做的准备不够扎实。基金公司在推出QDII基金时，在制定战略规划、资源投入方面，做得比较仓促。”一位QDII基金经理认为，在准备充分并具备相关实力的基础上，稳步推进对外投资或许更有利于该项业务的长远发展。这与加拿大灰石投资管理公司国际股权基金经理李振的观点不谋而合。在李振看来，国内部分机构开发QDII产品时缺乏系统规划。具体而言，产品开发通常应立足于长期，首先制定一个经得起时间考验、能够将长期投资效果最大化的投资策略。然后，围绕投资策略进行产品开发，通过制定一系列制度、投资决策流程，将投资策略固化到产品中。
之后，严格执行产品的运营方案，要具备稳定的管理团队或基金经理，将投资策略在产品上贯彻下去。然而过去五年中，许多基金公司在推出QDII产品时，显然缺少这样从投资策略制定到产品开发再到产品运作的严谨、系统的流程。
李振进一步指出，许多中国资产管理机构不是基于某种投资策略而开发产品，而是基于一段时间的某种投资机会而开发产品，也就是“跟风”发基金。但投资机会往往不会长久存在，所以产品的可持续运作时间可能会比较有限；投资策略未固化到产品中，导致基金经理在决策时难以避开情绪等主观因素的干扰；基金经理的高流动性通常会影响产品投资策略执行的延续性等等，这些都阻碍了QDII基金的良性运作。
此外，国外资产管理公司在开发海外投资产品时，往往是围绕本公司最成功的产品，通过研究、调查、模拟操作等多方面准备，建立起对未来业绩的信心后，才会发行针对海外市场的产品，相比国内机构的做法更加谨慎。
发展前景光明
国内外资产管理行业人士都关注到，今年以来QDII在产品创新方面有了很大进步。“目前国内QDII基金的创新没有什么规律，还谈不上构建、完善产品线，但QDII基金的产品种类和投资资产类别确实更加丰富了。”英国Skandia基金中国业务发展主管谢姣岳指出。
对于QDII的长远发展前景，所有受访人士均表示看好。“一到两年内要突破目前的瓶颈，可能会存在许多困难。但长远来看，中国的资金越来越多地投向海外是一个必然趋势。”谢姣岳说。
李振也指出，如果一段时间内国内经济处于低谷，国内的投资机会就会相对匮乏，这种情况下，投资海外则是分散单一市场风险，通过资产在境内外的调配以实现效益最大化的最好手段，QDII基金非常具有发展潜力。
“如果2000年就有了QDII基金，那么2001年到2005年QDII基金肯定比A股市场基金表现得更好。总有一个时间，中国可能会再出现2001年到2005年那种A股市场表现差于海外市场的情况，届时可能会迎来QDII基金业绩和规模的爆发。”招商全球资源基金经理牛若磊说。
在这种爆发来临之前，QDII基金依然可以吸引很多投资者，实现规模平稳增长。多位QDII基金经理指出，国外的金融工具、可投资的资产类别比国内丰富很多，QDII基金可以利用这些条件，开发创新型产品。“比如，目前国内已经推出黄金基金、美国房地产基金等等，它们的投资主题、投资范围在A股市场都是比较难找和难做的，可以给投资者提供国内难以获得的投资机会。”
就现阶段而言，牛若磊认为，发展QDII基金应将重点放在增加产品的多样性和产品创新上。“可以对QDII基金做很多有价值的创新。以后你会发现，不管市场是涨还是跌，总有产品适合这种市场环境，QDII基金在全市场的基金中业绩总是排在前面，例如今年，A股市场股票型基金普遍业绩较差，诺安黄金基金可能会成为今年我国全部基金的第一名，国泰纳斯达克100基金则可能会是第二名。当QDII基金增加到一百多只甚至两百只时，可能全市场基金中前几名将总是QDII基金，这会吸引更多的投资者。”
