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房中房范文1
一、房改房的法律性质及特点
房改房是指根据国家现行房改政策的有关规定，单位将原公房通过优惠的形式出售给已经承租或使用该公房的职工，职工对其享有部分产权或者全部产权的居住用房。具体而言，房改房又包括部分产权的房改房和全部产权的房改房，前者指职工以标准价购买住房，从而取得住房的占有权、使用权和有限的收益权和处分权；后者则指职工以成本价购买住房，拥有房屋的全部产权。
从法律性质上讲，部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住房单位和购房职工间的特殊共有关系。该“共有”表现在：1.购房者所购住房的价值构成上包含有售房单位的出资部分，并且各自占有一定比例。详言之，部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格，故其低于成本价，更低于市场价，不再是房屋商品价值的完整体现。实际上，标准价低于成本价的部分，是作为对职工的优惠补贴而由售房单位负担的，由此就形成了售房单位和购房人对住房的不同产权比例。（这一点在产权登记时应有记载）2.购房者将住房转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。3.购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。但部分产权所体现的共有又不同于民法中的一般共有，而呈现出“特殊性”：首先，部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分产权的购房者依规定?如住满五年、付清房款等?勿须经售房单位?共有人?的同意即可处分该房屋。再次，部分产权中的售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割，否则，购房者享有永久使用权和继承权，售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。［1］
相对部分产权而言，全部产权的法律性质简单得多。依《上海市关于出售公有住房的暂行办法》第十条规定：“按成本价购买的公有住房，购房者拥有全部房屋产权。……其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归已，但须按规定补交土地出让金和有关税费…”，购房者以成本价购买其承租的公房后，该公有住房就变为私有住房，购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证，但其在行使所有权时要受到一定的限制。比如，购房者在购房款未付清并未住满五年的，不得出售、出租和转让该房屋。
依现行的有关规定，房改房具有以下特点：
1.主体的特定性。房改政策明确规定，售房对象是具有城镇常住户口的公有住房的承租人或者同住成年人和符合分配住房条件的职工。一般而言，享有价格优惠的购买人仅限于售房单位的职工?包括离、退休职工?，非本单位职工无权购买。
2.房价的优惠性。亦即房屋的出售价格并未完全体现房屋本身的商品价值，而是具有政策优惠和福利补助的双重属性。不管是标准价还是成本价，均是国家对职工传统工资结构不足?即职工工资不包含住房消费资金?的补偿以及住宅供给体系带有“全社会成员人人皆有”的社会福利性质的体现。除此之外，购房者尚可享受工龄折扣、住房补贴、免缴一定税种等等优惠。
3.购房的限定性。公有住房的出售对象是家庭，并以家庭成员同意购房为前提，且每个家庭只能享受一次。上海市《一九九五年出售公有住房方案的实施细则》规定：“按成本价购买公有住房，每个职工家庭享受一次”、“职工家庭内有多人的，应协商确定购房人，协商不成的，不办理购房手续”、“其住房可进入房产市场出售、出租和转让，收益归己…该住户今后的自住房应自行解决”。
4.产权的制约性。购房者对所购公有住房行使占有、使用、收益和处分权时，受到原产权单位的一定的限制。在房改房的法律性质部分，前已论述，此不赘述。
二、离婚案件中房改房的处理应遵循的原则
鉴于房改房案件的特殊性，又由于立法的相对滞后，使得离婚案件中房改房的处理问题缺乏相应的配套法律法规和司法解释作有效的调整，此时，强调法院遵循必要的处理原则以正确、合理地解决纠纷，无疑具有非常重要的意义。
1.有利于推动国家城市住房制度改革顺利发展的原则。现行的房改房既区别于原有传统的福利分房，又不同于商品房。因此，对于能促进房改发展的，依据有关的法律法规和政策的精神，就要大胆立案、审理，依法予以保护；凡是妨碍房改深入发展的，不应予以保护。
2.照顾妇女儿童合法权益的原则。根据我国的婚姻法、妇女权益保障法、未成年人保护法的有关规定，处理离婚案件时，在男女双方同等条件下，应特别保护妇女的权益。涉及房屋及其他财产的分割时，要有利于未成年子女的健康成长，对抚养子女方予以照顾。［2］
3.保护产权人合法利益的原则。审判中，我们既要注意保护职工个人的产权利益，使职工所享有的产权得以依法转让、出租、抵押和继承，同时，又要注重保护售房单位的产权利益，并充分考虑售房单位的意见，以利于把问题处理好。比如，职工以标准价购得的部分产权房屋中，售房单位享有一定的产权比例，也是房屋产权的共有人，其权益不容侵犯。
4.方便生活、减少矛盾的原则。住房制度改革的目的是切实解决群众住房困难，满足居民的住房要求。人民法院在处理案件时，应对实际需要住房的人予以优先照顾，尽量减少因离婚而导致一方无房居住的情况出现。对住房的分割究竟采用何种方式，应防止因房屋分割给当事人的生活带来不便而增加新的矛盾，甚至导致矛盾的激化。
三、审判中房改房的财产性质之认定及处理
离婚案件中有关房改房的处理中关键问题是，夫妻双方所取得的全部产权或部分产权的房改房是否属于夫妻共同财产。对属于夫妻共同财产的，要进行分割；不属于夫妻共同财产的归一方所有。而认定是否属于夫妻共同财产的前提是职工作为购房人领取了房地产部门颁发的全部产权或部分产权证明书［即房屋所有权?或共有权?证和土地使用权证］以标志其已实际取得了全部产权或部分产权。对此，在实践中要注意：第一，当事人已实际占有、使用和支配房改房但并未取得产权证的，法院将其居住的房改房作为夫妻共同财产或一方个人财产予以判决的作法是值得商榷的。第二，有的地方在售房单位售出房屋后统一由房改办制发房屋所有权证书作为购房者取得产权的依据，是违反我国有关房地产的法律和法规的。因为房改办不能代替行使房地产管理部门的法定职能，故其制作的房屋所有权证书不具有法律效力。第三、购房者未取得产权证的意味着其未取得全部产权或部分产权，故夫妻在离婚时不能对房屋进行分割，但购房者所缴的房款可按实际情况依法分割。对婚后双方共同出资，或婚前一方出资婚姻关系存续5年的，或婚前一方借资购房而婚后共同清偿债务的，可将房改款作为夫妻共同财产予以分割。同时，若夫妻双方对该房有承租权的，可依最高院的《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》之规定，分别情形确定公房的承租权或经济补偿或经济帮助。在购房者已实际取得了全部产权或部分产权的案件中，再依不同情形决定其是否属于夫妻共同财产：
1.凡在夫妻关系存续期间，夫妻双方或一方以房改优惠价所购的房改房，均应视为妻共同财产。其理由是：第一，依《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第12条规定：“在婚姻关系存续期间，夫妻各自或共同劳动所得收入和购置财产，各自或共同继承、受赠的财产，都是夫妻共同财产。”此所谓“劳动所得收入”于本单位职工而言，除了日常工资外还应包括各类奖金、补贴、单位分发的实物等福利，故职工以优惠价购买的房改房，其单位补贴的差额部分，应视为共同财产的范畴。［3］第二，“按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次”，故夫妻双方都有参加房改的权利，但却只能在一方单位购买房改房，另一方参加房改的权利体现在购房款的优惠上。因此，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方，相应的，这种住房的产权也应属于夫妻共有。对属于共同财产的房改房，若双方有约定的，可依约处理，对没有约定的，可据实际情况进行分割?具体方法见后?。
2.一方婚前出资取得全部产权或部分产权的房屋，夫妻双方婚后共同使用、管理经过8年则转化为夫妻共同财产，其处理的方法同第一种情况。对一方婚前出资取得部分产权或完全产权的房屋，夫妻婚后未共同使用、管理，或虽经共同使用、管理但未经过8年的，不可视为共同财产，只可认定为婚前个人财产。值得注意的是，婚前个人出资而拥有的“部分产权”房改房中，仍然要注意保护非出资方对“非部分产权”部分享有一定的承租权（比如夫妻关系存续5年以上的情况）。
3.对婚前一方借资或采取分期付款取得全部产权或部分产权，婚后由夫妻双方共同偿还剩余债务或支付后期付款的，可根据出资比例确定婚前全部产权或部分产权的比例，对婚后所占全部产权或部分产权的比例依夫妻共同财产处理。
4.夫妻居住的一方父母单位的公房，以房改优惠价购得后，可否作为夫妻共同财产予以分割﹖这应分别两种情况说明：其一，父母以自己名义并出资参与了单位的房改，或者夫妻共同出资但以父母名义参与单位的房改的，如果该夫妻无购房资格?比如不具有本市常住户口或未实际居住以上或他处有住房的?，则在前一种情形下，夫妻并未取得房屋的产权，故不能就其进行分割，但可明确该房由父母一方子女居住使用，符合共同承租条件的可给予另一方经济补偿；在后一种情形下，夫妻对房屋亦无产权，但对其交纳的房改款可作为夫妻共同财产予以分割。同样，居住使用权问题可同上处理方法。其二，在前述情形下，如果夫妻有购房资格，可依“购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有”的规定，［4］确认该房屋为家庭共同共有财产。夫妻离婚时，可先将夫妻占家庭共同共有财产的部分分割出来作为夫妻共同财产，然后再进行分割。
四、离婚案件中房改房的具体分割办法
1.实物分割法。基于当事人对政府给予的一次性优惠均享的精神，加上当前城市住房供需矛盾比较突出的现实，实物分割法仍有存在的必要性，但其在适用时一般要符合以下条件：第一，房屋本身必须可以实际分割、分室居住，且不会破坏房屋主体的结构或影响其他邻房；第二，不给离婚后的双方生活带来不便或激化双方本有的矛盾。
2.经济补偿法。即将房改房确定为一方所有，而由取得房屋产权的一方给予另一方经济补偿。该方法在审判实践中所面临最大的、争议最多的问题是如何确定经济补偿的标准。究竟是依购房者以优惠价交纳的购房款，还是依房屋市场价，或者依中间价?比较价?作为补偿标准﹖笔者以为，上述补偿标准均存弊端。以优惠价为标准实际上剥夺了未取得住房一方当事人所享受政府给予优惠政策的利益，是不公平的，因为依优惠价所交纳的购房款中包含了政府给予购房者的各项优惠条件，而这些优惠在一定条件下可转化为经济利益，如果将购房款作为分割的标准，就等于是由得房者享受了本该由夫妻共同享受的各项优惠政策。市场价标准遇到的难题有二：其一，房改政策方面。房改房须经5年后才能上市交易，否则不能出售，因此，对不能出售的房改房按市场价确定其价值，显然没有法律依据。其二，现实性方面。当前大部分的家庭收入偏低，难以负担按市场价标准确定的补偿数额，这会导致判决难以执行。所谓中间价或比较价标准是为应付现实难题的权宜之计，于法律和政策均无据，影响法制的严肃性和权威性。
笔者的观点是补偿标准可分两种情况：第一，如果房改房已符合上市交易的条件或已进入房地产交易市场的，人民法院可以该房上市交易价?即市场价?来确定给予对方一半价值的经济补偿；第二，对于其他的房改房，可由房改售房评估机构依据当地政府有关部门公布的同类住房房改出售的成本价或标准价，考虑房屋折旧及调整系数?如地段、设施、朝向、层次、装修等?因素，以确定房屋价格，再由取得房屋全部或部分产权的一方，按所得房屋产权比例给予对方一半价值的经济补偿。这种作法既有法律和政策的依据，又比较切实可行。［5］
3.竞价分割法。即由法院主持，对双方争执的房屋，通过公开相互竞价的方法，由最高出价方取得房屋产权，另一方只得到相应的补偿。采用这种方法应具备以下条件：①双方争要房屋的态度坚决；②双方相互同意；③双方住房、经济条件基本相同；④不违反“在同等条件下，照顾抚养子女方、妇女方、无过错方”的原则。
4.暂时居住法。未取得房屋产权的一方在一定的时间里难以找到另外的住处，可以依双方协商或法院的调解或判决，由取得房屋方允许其暂时居住，暂住方在该期限内原则上要交纳与房屋租金相当的使用费及其他必要的费用。暂住期限一般不超过2年。［6］
参考文献：
［1］刘兆年：《“部分产权”研究》，载《中国法学》1996年第2期，第100页。
［2］例如，《中华人民共和国妇女权益保障法》第24、44条规定：“在婚姻家庭共有财产中，不得侵害妇女依法享有的权益”，“国家保障离婚妇女的房屋所有权”。
［3］参见王欣：《试论离婚诉讼中房改房的性质及处理》，载《山东审判》1999年第1期，第44页。
［4］参见《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》?沪高法［1996］250号?第9条的规定。
［5］参见最高院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中第九条。但该条仅对离婚时对部分产权分割的补偿标准作出规定，而忽略了全部产权的情况，且没有考虑到所购公房的使用年限、陈旧程度、地段、朝向、层次等因素的影响结房屋价值的影响，故笔者对此给予了重视。另外，本文所提两种情况没有计算政府给予的优惠、折扣等因素，不会损害未得房屋一方的利益，而后一情况的补偿数额便是介于市场价和优惠价之间，为大多数家庭能够接受，保证了它的切实可行。
房中房范文2
脂肪肝，顾名思义，就是脂肪过量已进入到肝脏里面。人体正常肝组织中的脂类物质一般有三类，即甘油三酯(通常称作脂肪)、磷脂和胆固醇。其中，甘油三酯约占2%～3.5%，磷脂约占2.5%，胆固醇约占0.3%。三者共占肝湿重的5%～6%。当脂肪含量超过肝湿重的5%以上时，就被诊断为脂肪肝。
研究证实，脂肪肝是由诸多原因造成的，例如长期酗酒、营养过剩、营养不良及不良生活方式等，都会导致脂肪肝的发生，而像糖尿病、肝炎、甲亢、重度贫血等慢性疾病也会引发脂肪肝。
脂肪肝常见的临床症状有食欲不振、恶心、乏力、食后上腹饱胀，有的人会体重减轻或增加，肝区疼痛，有些病人还会有肝肿大或轻度肿大的现象发生。若脂肪肝没有得到早期诊断与合理治疗，可造成慢性肝损害，长期的慢性肝脏炎症还可导致肝硬化、肝功能衰竭等严重后果。
那么，日常生活中如何增强自我保健意识并预防脂肪肝呢？
1. 调整膳食结构
一日三餐定时定量，早餐要吃饱、中餐要吃好、晚餐要吃少，避免过量摄食和进零食（特别是甜性零食），尽量不吃夜宵，以免扰乱代谢功能，导致肥胖、糖尿病和脂肪肝的发生。
大多数的酒精性脂肪肝是可逆的，只要戒酒，其异常的肝指标就可恢复正常，脂肪肝也会逐渐消失。但是如果长期过度饮酒可使肝细胞发生脂肪变性、坏死，最终发展为酒精性肝硬化，此时疾病已成为不可逆的，严重时将危及生命。因此对常年酗酒者来说，彻底戒酒或限酒是预防肝脏疾病的唯一有效方法。
调整膳食结构，要坚持以植物性食物为主，动物性食物为辅，能量来源以粮食为主的传统方案。避免高能量、高脂肪、高蛋白质、低纤维素膳食结构的缺陷，从而防止热量过剩，预防肥胖症、糖尿病、高脂血症和脂肪肝的发生。
2. 适当体育锻炼
人体对于多余热量的利用，除了转化为脂肪储存外，主要是通过体力活动将其消耗掉。在肥胖症的形成原因中，活动过少比摄食过多显得更为突出。因此，为了健康的需要，应根据自身情况，坚持适当的体育锻炼，并持之以恒，克服久坐少动的不良习惯。
3. 学会心理调节
研究证实，长期心情抑郁和愤怒是损伤肝功能的重要因素。现代人承受着来自工作、家庭、社会等多方面的压力，情绪时常波动不稳，进而导致肝气郁滞不舒，日久容易引起肝脏疾病。因此，一定要学会自我心理调节，控制各种不良情绪，使自己心平气和地工作和生活。
房中房范文3
种植房屋
咦？我怎么到20年后的房屋大超市来了？现在我该怎么办呢？
正在我犯难的时候，一位和蔼可亲的售货员潇洒的走了过来，并用那温柔的话语对我说：“欢迎来到未来，现在我就带你参观一下这里的房屋。”说完售货员便把我领进大厅，没想到这个超市从外面看起来非常小，但里面却有许许多多的飞行房屋，面积足有一万平方米！
这时，一些植物的种子吸引了我，我好奇的问售货员：“你们这里也卖植物啊！”售货员笑了笑，说：“那不是植物，是现在的新产品‘种植房屋’”“咦？房子也能种出来？”售货员耐心的向我解释道：“这些菠萝种子、苹果种子都和平常的种子大不一样，种出来的不是水果而是房子，比如菠萝种子种出来的就是菠萝房，这种房子不但环保而且美观！不需要时可以按一下‘回收’按钮，房子就又变成了种子，旅行时也特别方便呢！”售货员又把我带到了家具区，并向我介绍道：“这些都是家具种子，种类可多了，是房子的两倍呢！
突然一阵铃声把我惊醒了，我若有所思：随着科技的发展，我相信用不了多久，这种房子一定能诞生的！
房中房范文4
树之榛栗，椅桐梓漆，爰伐琴瑟。
升彼虚矣，以望楚矣。望楚与堂，景山与京。
降观于桑，卜云其吉，终焉允臧。
房中房范文5
七一班 韩金佳
走出门，就与满天的朝霞握了握手，碰了碰头。清晨，好清爽！心里的感觉好清爽！
不知不觉间就到了园子。蚯蚓爷爷是我要拜访的第一个朋友。无私奉献的蚯蚓爷爷，您在湿润的土壤里耕耘了多少年？不知您把多少个生命引上光明，让它们勃勃地生长。那，我想您是最开心的。不知您累了吗？您是不会累的，因为这是您无悔的选择。您 让我们看到了一个乐观而不屈的灵魂。
你好，番茄弟弟！你穿着红棉袍，难道是为我的到来而穿上的盛装吗？你好，萝卜姐姐！你躲在土地中是邀我与你一起捉迷藏吗？你好，白菜大嫂！你上着绿衣，下穿白裙，是要去赴宴吗？那快点去吧！不要迟到了哦！你好呀，青蛙大哥！你瞪着双炯炯有神的眼睛，难道想捕更多的害虫吗？不必了，你的功勋已经是很了不起了，多少害虫葬身你的腹中？什么！你还要坚持下去，破自己的记录吗？好吧！不打扰你了，加油呀！你好呀！包菜大妈！您真伟大，包菜弟弟们全在您的怀抱中茁壮成长。无论是狂风暴雨，还是暴日炎炎，您都从不退却，您是多么无私呀！喂，蚂蚁弟弟！你们急急忙忙干什么呀！哦？要下雨了吗？谢谢你们的提醒，那你们快点回家吧！
房中房范文6
有关房屋中介买卖合同
委托人(出售方)： (简称甲方)
委托人(买受方)： (简称乙方)
受托人(中介方)： (简称丙方)
根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙、丙三方自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同。
第一条 标的基本情况及价款
所有权人 共有人
房屋坐落 丘号
产权证号 建筑面积
土地证号 房屋来源
房屋售价拾 万 仟 佰 拾 元整(￥： )
其它情况
第二条 委托事项
1、 甲方委托丙方出售以上房产，并代办①产权转移、③房款拨付、____________等相关事宜(①产权转移②房屋交付③房款拨付)。
2、 乙方委托丙方购买以上房产，并代办①产权房、③房款支付、____________、__________、____________等相关事宜(①产权房②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证)。
第三条 甲方的义务
1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。
2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。
3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。
4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。
第四条 乙方的义务
1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。
3、根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方，同时将由 丙方代缴的 ①、② (①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费)等约计人民币 ____________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。
第五条 丙方的义务
1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。
2、丙方派xx经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托 事项办理的进展情况向委托人通报。
4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。
5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。
6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。
第六条 房款的支付与转付
甲、乙方商议，按以下第(二)种方式支付房款：
(一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。
(二)双方若将房款的转付交于丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币____________元交给丙方保存。
2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后二个工作日内将全部(首期款/全部房款)，共计人民币____________元交给丙方保存。
3、甲乙双方在完成②(①交易过户签字后②乙方领取产权证后)二日内，丙方按售房款100%，计人民币____________元转付给甲方。
4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有限电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。
(三)三方约定：
第七条 房屋交付
1、甲方应在乙方领取产权证后一天内或于_______年_____月______日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋的毁损、灭失的风险由乙方承担。
3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。
第八条 佣金、代办费支付标准及方式
(一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款0.5%，具体数额为人民币￥____________元。
2、按委托代办事项支付代办费计人民币￥____________元。
(二)丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款1.5%，具体数额为人民币￥____________元。
2、代办产权证费￥_______元，代办土地证费_____元，代办抵押贷款和他项权证费_____ 元，共计人民币________元。 上述费用，甲、乙方应于____________前支付给丙方。
(三)丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。
第九条 违约责任
(一)三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、与他人串通，损害甲、乙方利益的;
3、故意隐瞒，提高委托标的利差;
4、其它过失影响甲、乙方交易的。
(二)三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的;
3、相互或与他人串通，损害丙方利益的;
4、未能按合同约定支付佣金和代办费的;
5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
(三)三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
1、约定违约金为____________元，
2、按标的额的5%，计人民币____________元。
第十条 争议解决方式
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解;协商、调解不成的，按本合同约定的下列第1项进行解决：
1、由南京仲裁委员会仲裁
2、依法向人民法院提起诉讼
第十一条 其他约定
本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
第十二条 合同生效
本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份。
甲方： 乙方： 丙方：(签章)
身份证号码： 身份证号码： 营业执照注册号：
资质证书编号：
委托人： 委托人： 执业经纪人：
联系电话：联系电话： 执业经纪人资格证书号：
住址： 住址： 联系电话：
年 月 日
房屋中介买卖合同阅读
卖方：___________身份证号码：____________________
现住址：_________________________________________
家庭电话：______________手机：______________
买方：___________身份证号码：____________________
现住址：_________________________________________
家庭电话：______________手机：______________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及其他有关法律、法规的规定，在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜达成如下协议：
第一条 房屋基本情况
(一)卖方所售房屋(以下简称该房屋)坐落为：____________【区(县)】 __________________________【小区(街道)】________【幢】【座】【号(楼)】_________单元 _________号(室)该房屋所在楼层为 _________层，建筑面积共___________平方米。
随该房屋同时转让的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见附件一。
第二条 房屋权属情况
(一)该房屋所有权证证号为：________________________.
(二)土地使用状况
该房屋占用的国有土地使用权以________(出让或划拨)方式获得。土地使用权证号为：________________________，土地使用权年限自________年_______月_______日至_______年(月_______日止。乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。
(三)该房屋性质为商品房。
(四)该房屋的抵押情况为未设定抵押。
(五)该房屋的租赁情况为卖方未将该房屋出租。
第三条 买卖双方通过___________公司居间介绍(房地产执业经纪人：__________，经纪人执业证书号：______________ )达成本交易。
中介费用为本合同房屋总价的3%，买卖双方各承担一半中介费，中介费在房屋所有权证过户到买方名下之日支付。无论任何原因导致本交易未最后完成，已支付的中介费应该全部退还。
第四条 成交价格和付款方式
(一)经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币___________元(小 写)，________________________________元整(大写)
上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。
(二)买方付款方式如下：
1、本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金成交总价的10%，即人民币___________元。
2、该房屋过户到买方名下后3日内，买方向卖方支付成交总价的80%，即人民币___________元。
3、该房屋验收交接完成后3日内，买方向卖方支付成交总价的10%，即人民币___________元。
第五条 权属转移登记和户口迁出
(一)双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
(二)如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内(最长不超过3个月)取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。
(三)卖方应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如卖方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，卖方应向买方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，买方有权解除本合同，卖方应收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照银行中国人民银行同期贷款利率付给利息。
第六条 房屋产权及具体状况的承诺
卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。
卖方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买方。
卖方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
在房屋交付日以前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电 信】：___________________________费用由卖方承担，交付日以后(含当日)发生的费用由买方承担。卖方同意将其缴纳的该房屋专项维修资金(公共维修基金)的账面余额在房屋过户后10日转移给买方。如卖方未按期完成专项维修资金过户的，每逾期一日，卖方应支付已交付房价款万分之五的违约金。
第七条 房屋的交付和验收
卖方应当在房屋过户到买方名下后30日内将该房屋交付给买方。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：
1、卖方与买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品;
2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字;
3、移交该房屋房门钥匙;
4、按本合同规定办理户口迁出手续 ;
5、本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户 ;
6、本合同规定的其他应完成的事项。
本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。
第八条 本合同签订后，卖方再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金。
第九条 税、费相关规定
本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及地方相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定如下：
1、卖方需付税费：
(1)营业税;(2)城市建设维护税;(3)教育费附加;(4)印花税;(5)个人所得税;(6)土地增值税;(7)房地产交易服务费;(8)土地使用费。(9)提前还款短期贷款利息(如有);(10)提前还款罚息(如有)
2、买方需付税费：
(1)印花税;(2)契税;(3)产权登记费;(4)房地产交易服务费;(5)《房地产证》贴花;
3、其他税费由买卖双方各承担一半：
(1)权籍调查费;(2)房地产买卖合同公证费(如有);(3)评估费;(4)保险费(如有);(5)其他(以实际发生的税费为准)
因一方不按法律、法规规定缴纳 相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价总款5%的违约金。
第十条 违约责任
一、逾期交房责任
除不可抗力外，卖方未按本合同第七条约定的期限和条件将该房屋交付买方的，按照如下规定处理。
1、逾期在30日之内，自第七条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，卖方应按日计算向买方支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向买方支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过30日后，买方有权退房。买方退房的，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照买方全部已付款的5%向买方支付违约金。
二、逾期付款责任
买方未按照第四条约定的时间付款的，按照以下规定处理：
1、逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买方按日计算向卖方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向卖方支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照逾期应付款的5%向卖方支付违约金，并由卖方退还买方全部已付款。
第十一条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另 一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋验收交接完成之日起转移给买方。
第十二条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的， 依法向房屋所在地人民法院起诉;
第十三条 本合同自双方签字(盖章)之日起生效。
双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。本合同附件为本合同的一部分，与本合同具有同等法律效力。
卖方：
买方：
中介方：
合同签订日期：____年____月____日
表达房屋中介买卖合同
根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲(卖方)、乙(买方)、丙(中介)三方在自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同。
该条是合同的目的。由委托出售方、买受方、中介方三方签署。保证三方权利义务明晰，有助于中介的阳光操作。
注意：三方当事人必须使用与其身份证(或营业执照)一致的姓名(名称)。
第一条 标的基本情况及价款
该条内容是对房屋基本状况的描述。其中所有权人、共有人、房屋座落、丘号、产权证号、建筑面积、土地证号、房屋来源的填写内容须与产权证与土地使用证所载一致。其中要注意在权证上不列名的共有状况。如夫妻共有，房改房中的家庭共有。受托方应要求委托人如实提供情况，并取得共有人的书面同意。
第二条 委托事项
1、甲方委托丙方出售_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜(①产权转移②房屋交付③房款拨付)。
2、乙方委托丙方购买_______________以上房产，并代办_______________等相关事宜(①产权证②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证)。
代办事宜可以选择。可选其中的一部分或全选。买卖双方应从其从其各自利益角度出发，将需委托的事项选择清楚。
第三条 甲方的义务
1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。
2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。
3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。
4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。
该条是法律责任所在。当事人必须知晓违背上述条款，须承担相应法律责任。
1、须将其所有房屋真实情况如实告知受托人，尤其是有瑕疵的情况(含权利瑕疵与房屋本身的瑕疵)，如是否有查封等情况，所以应慎重对待。
2、尤其是提供资料应真实。
3、是按原先约定的房屋状况交付。
4、户口应及时迁出，水、电、气、有线电视、电话、物管等费用最好在交易手续办结前一次结清，以避免日后再有纠纷。
5、佣金和代办费以合同约定的数额和时间交付。
第四条 乙方的义务
1、按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
2、根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。
3、根据委托事项，乙方应于__________前将各类资料备齐交予丙方，同时将由丙方代缴的____________ (①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费)等约计人民币_______________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。
第1、2款为乙方必须履行的法律义务。第3款备齐资料的时间乙方必须明确承诺。需代缴的费用也须根据需要选择清楚，并将总额填写正确。丙方在接受费用时务必开具收据或收条，据此可与最后结算的凭据相对应。
第五条 丙方的义务
1、认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。
2、丙方派______________经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报。
4、对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。
5、处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。
6、出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。
该条1是首先要求受托人必须亲自完成受托事项。在本合同有效期内，非经各方协商一致不得转委托。2是中介公司须委派具有合法的经纪人身份的本公司员工负责该委托事项。3是受托人应将自己所了解的有关标的状况及办理状况如实告知双方当事人，尤其不得隐瞒已知的房屋瑕疵。4是受托人对在中介过程中所了解的委托人的个人情况与资料负有保密义务。5是在处理受托事务中所经手的委托人的财产，应及时移交相关委托人。6是受托人应在其经营场所公示国家规定的收费标准，并严格按标准收取费用。
第六条 房款的支付与转付
甲、乙方商议，按以下第___________种方式支付房款：
(一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。
(二)双方若将房款的转付交予丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币_______________元交给丙方保存。
2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后________个工作日内将_____________(首期款/全部房款)，共计人民币_______________元交给丙方保存。
3、甲乙双方在完成_______________(①交易过户签字后 ②乙方领取产权证后)____________日内，丙方按售房款________%，计人民币_______________元转付给甲方。
4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有线电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。
(三)三方约定：
该条是付款方式的约定。
其(一)是双方自行结清，与受托人无关。
其(二)是由受托人转交。对该方式的四步骤可逐项按步骤选择，即受托人先收取定金、首付款(或全部房款)，再转付首批房款(含定金)，手续办完后转付余款。所有的空格须填写明确。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。尤其要注意，定金作为合同的担保，有定金罚则可适用。定金比例不可过高。
其三是三方当事人约定的其他方式。三方可自行约定，但须明确，并可操作。
第七条 房屋交付
1、甲方应在乙方领取产权证后________ 天内或于200_____年_____月_____日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋毁损、灭失的风险由乙方承担。
3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。
这是委托人交付义务的规定。所有时间必须明确填写。建议乙、丙方在接到书面通知时，及时办理交接验收。受托人在交接单上见证时，一定要全面审看。如有出入，则及时更正。否则有可能承担连带责任。
第八条 佣金、代办费支付标准及方式
(一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币_________元。
2、按委托代办事项支付代办费计人民币___________元。
(二) 丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第_______种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款_____%，具体数额为人民币__________元。
2、代办产权证费___________元、代办土地证费___________元、代办抵押贷款和他项权证费___________元，共计人民币___________元。
上述费用，甲、乙方应于___________前支付给丙方。
(三) 丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。
该条为受托人收费的约定。甲、乙方按规定或交易习惯支付佣金。按交易习惯，可以收取一方，也可按规定收取双方的。
(一)为两种方式选一确定。如没有即划去。
(二)为选1或1、2同选，但须注意的是所有的收费须列明。尤其注意在钱款的往来中，每笔均须有交付的书面手续。
(三)是未促成合同的，所收取的费用是为促成交易而不可避免的必要费用。
第九条 违约责任
(一) 三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、与他人串通，损害甲、乙方利益的;
3、故意隐瞒，提高委托标的利差;
4、其它过失影响甲、乙方交易的。
(二) 三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的;
3、相互或与他人串通，损害丙方利益的;
4、未能按合同约定支付佣金和代办费的;
5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
(三) 三方商定，上述违约行为方，选择下列第_________条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
1、约定违约金为___________元。
2、按标的额的_________%，计人民币___________元。
本条违约责任规定明确。三方都须共同遵守。违约金支付以约定为准。
两种方式可选择其一，但须约定清楚。但须提示的是，如果买卖双方已选择适用了定金罚则，那么买卖双方就不可同时再适用违约金。但与中介公司之间如无定金约定，可适用违约金。
第十条 争议解决方式
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解;协商、调解不成的，按本合同约定的下列第________项进行解决：
1、由_________仲裁委员会仲裁。
2、依法向人民法院提起诉讼。
该条对纠纷的解决提供了工商管理部门调解的解决渠道。除此而外，也可选择，但只能选其中之一。如选1项，须明确指定某仲裁委员会，如选择南京市仲裁委员会。须注意的是如果选择了仲裁，则当事人放弃了向法院起诉的司法救济的权利。
第十一条 其他约定
本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
补充协议因与本合同有同等效力，因此，须三方当事人签章。签署日期。
第十二条 合同生效
本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效。本合同一式_________份，甲、乙、丙三方各执_________份。
该条约定当事人签章后生效。如有一方不签章，则不生效。
甲方：乙方： 丙方：(签章)
身份证号码： 身份证号码：营业执照注册号：
资质证书编号：
委托人： 委托人： 执业经纪人：
联系电话：联系电话： 执业经纪人资格证书号：