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公寓式酒店范文1
6000套酒店式服务公寓抢滩北京楼市
时下，北京酒店式服务公寓的扎堆入市似给遭受冷遇的房地产市场带来丝丝暖意。据世邦魏理仕统计，今年上半年北京酒店式服务公寓总套数比2007年末增长8.4％，达到7549套。预计，下半年北京还将掀起酒店式服务公寓的供应热浪。据不完全统计，全年新增供应预计将达6190套。
2008年4月，位于新城国际的北京逸兰新城国际服务公寓(Lanson PlaceBeijing)面世，提供了108套公寓。当月，位于建国门内贡院西街9号的莎玛长安(Shama Luxe Chang’an)服务公寓开业，为市场提供了199套豪华公寓。同样是在4月份，位于丰台区的东亚三环中心开盘亮相。三个项目在同一月入市，拉开了今年酒店式服务公寓集中亮相的序幕――
2008年5月，位于光华国际的北京辉盛阁国际公寓(Fraser Suites CBD)开业，提供了357套公寓。
2008年6月25日，亚洲领先的精品服务式公寓Shama(莎玛)集团宣布，旗下豪华服务式公寓品牌Shama Luxe在北京的首个物业Shama Luxe
Chang’an(莎玛长安)正
式开始营业。
2008年6月28日，位于丰台区万柳桥西北侧的CUV国际公寓正式开盘。
2008年8月6日，位于三环方庄桥边的酒店式公寓亚胜・铂第公馆开盘。当月，辉盛阁国际公寓投入使用，357套酒店式服务公寓推向市场。
2008年9月上旬，位于东城区朝内大街的凯德・华玺样板间开放，月底有望正式开盘。
原定于9月份开盘的波菲特行政公寓，因参加山西房展，于是将开盘时间推后至10月。
除上述酒店式服务公寓外，年内有望入市的该类项目还包括北京财富中心千禧公寓、上东酒店公寓、伯朗峰、励骏酒店式公寓、擎峰等。(详见表)
酒店式服务公寓供应量的骤增令市场竞争加剧，各项目为了抢占市场，分别拿出了自己的看家本领。比如东亚三环中心于6月21日正式开展“无理由退房”活动，并在前不久宣布，将该活动截止时间延长至11月30日。而位于燕莎区域的波菲特行政公寓，在奥运前曝出5套优惠房源，精装修带家具家电，售价20800元/平方米，比该项目的销售均价低了5000元。而只租不售的项目，如逸兰新城国际服务公寓、北京财富中心千禧公寓等，为吸引租客，在前期也纷纷推出了不同程度的优惠。类似案例，不胜枚举。
集中入市皆因看好奥运商机?
在淡市之中，酒店式服务公寓出现供应热潮的事实，多少有些令人费解。而因为奥运会的举办，业内外人士纷纷猜想酒店式服务公寓扎堆入市主要是为了赶北京奥运会的商机。诚然，作为百年盛事，奥运会对各行各业的影响不容小觑，就房地产而言，其对酒店以及服务式公寓的租客带动尤为明显。然而，今年酒店式服务公寓市场出现的“逆市热”完全是因为奥运吗?
《楼市》记者深入采访之后发现，奥运会无疑是酒店式服务公寓集中入市的“催化剂”。根据世邦魏理仕最新统计数据显示，以租期大于1个月的酒店式服务公寓租金看，平均租金(包括管理费)为235.1元/平方米’月，季度同比上升0.7％，年度同比上升9.9％。(近年北京酒店式服务公寓租金指数见图1)很多项目正是因为看好奥运期间较高的租金回报，纷纷赶在奥运前入市，如逸兰新城国际服务公寓、北京辉盛阁国际公寓、莎玛长安等。
此外，酒店式服务公寓的“井喷”，还缘于部分开发商对奥运会期间市场的过高预期。“一些开发商认为奥运会势必助涨市场行情上行。因此，一些项目还没有达到入市、开业标准，便纷纷在奥运前亮相或接受预定。而事实上，酒店式服务公寓的租金经历了奥运会前及奥运会期间的成倍增长后，奥运会结束便出现明显下滑，其中一些项目的租金在奥运期间就已经开始下滑。”世邦魏理仕住宅部董事邓健分析。
在邓健看来，除受较高租金回报吸引，以及开发商对市场的过高预期外，奥运期间不让动工的政策也是催发酒店式服务公寓集中入市的因素之一。“今年入市的酒店式服务公寓项目，大多是几年前拿到的土地，并报批的规划。因为奥运会期间无法施工，所以，很多项目为了迎接‘奥运团’纷纷赶工期，力求在奥运前推出。”邓健说。
当然，酒店式服务公寓供应出现“逆市热”也并非全部因为奥运。第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，一些酒店式服务公寓选择在奥运年入市可能属于无奈之举。因为，从前几年土地供应的情况来看，一块几十万平方米的土地，往往配行几万平方米的商业金融用地，住宅部分在经过几期开发之后现已接近尾声，下一步必须开发商业金融用地。如果做商业，难度较大，况且有些区域的商业已趋于饱和做酒店，需求又有限。开发商为降低风险，便将其定位于酒店式服务公寓。此外，还有一类是纯粹的商业金融用地，40年产权，不能做住宅，做商业、酒店同样面临上述问题，于是也只能定位于酒店式服务公寓。这类项目，大多在前两年就已经明确了定位，从推盘节奏来看，今年已具备开盘条件，不得不推出。对于此类项目而言，选择现如令入市，更多的是一种无奈。
而开发商的无奈不仅体现于此。北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲在接受《楼市》记者采访时道出了多数开发商的心曲：“从政策层面讲，‘90m2・70％’政策导致开发商不可能再一味求大，只能做小。做小，开发利润随之变薄。因此，很多开发商为了保障利润，纷纷提升产品品质，如加精装修、加酒店式服务等。‘90m2・70％’政策是2006年出台的，而一个项目的运作往往需要1～2年，所以，今年酒店式服务公寓的‘井喷’也可以说是一种政策效应。”
如果从市场层面分析，贾金哲认为，近两年购房群体越来越年轻化。很多工作不久的年轻白领，收入非常可观，但财富积累相对较少，对房屋总价的支付能力偏低，但又渴望住高品质住宅。为了迎合这一需求特征，开发商开始大量推出户型小、总价低、品质相对较高的酒店式服务公寓。
“井喷”之后能否抵御楼市寒冬?
在大势处于低谷之际，集中供应的酒店式服务公寓其后市命运成为时
下业界关注之焦点。
“只租不售的酒店式服务公寓受影响相对较小。”邓健说，“据不完全统计，与租客签订长期租约的酒店式服务公寓，约占整体市场份额的一半，其中以一年期租约居多。也就是说，市场上有一半的酒店式服务公寓的租价，将维持奥运前的高租金水平至明年。”
“但对于签订短期租约的酒店式服务公寓而言，其租金在奥运后肯定会下滑，但不是降，而是合理回归。因为，很多酒店式服务公寓的租金在奥运前成倍增长，奥运后自然会回落，有的可能回到奥运前的水平，或低于奥运前的水平。”邓健如是说。
对于出售的酒店式服务公寓而言，受市场波动影响相对大些。由于时下市场观望气氛浓郁，该类物业的成交量也将有所下滑。为此，部分项目延迟了开盘计划，位于昌平区的伯朗峰便是其中之一。该项目副总经理贾金哲告诉记者，伯朗峰原计划于今年9月份开盘，但考虑如今大市低迷，于是推迟了入市时间，具体时间未定。“前两年，房地产增长速度过快，今年出现回调是正常的。我们要坚持下去，相信难关一定会度过去。”贾金哲说。
除出售、出租类物业市场表现不一外，不同区域的酒店式服务公寓与萧条大势抗衡的力度也不尽相同。市场分析人士认为，位于CBD的酒店式服务公寓，借助CBD地段好、外商多、商务往来活跃等种种优势，受市场影响较小。除此之外，虽位于边缘区域，但环境好、配套全、生活舒适、出行方便的酒店式服务公寓，诸如伯朗峰，未来市场前景同样看好。
公寓式酒店范文2
作为国际500强企业的高层管理人员，Alex将在北京工作和生活至少一年的时间，以便能够确保公司中国区业务的顺利进行。已有近十年跨国公司管理经验的Alex当然能够很好地适应北京的生活，但这一次他希望不仅如此，还要能够让他的妻子和未至适学年龄的儿女一起搬来北京，繁忙工作之余，也能够顾及家庭。
“长期租住酒店当然是选择之一，但无论是租金还是在酒店的生活开销都显得太高了，况且酒店的房间也太小，而租住附近的社区公寓，整体设施和服务一甚至是安保方面，都不够到位。”Alex的私人秘书说。在经过了很长一段时间的抉择后，秘书为Alex一家人选择了一处距离公司不远，位于CBD商圈的酒店式公寓(ServicedApartment)。
“这是她所做的最正确的选择。”Alex打趣道，“这里比酒店宽敞，也更私密，更像家，但比住在家里更舒适。”
不住酒店，住酒店式公寓
事实上，酒店式公寓对于经常往来于各国的商务人士来说并不是一个陌生概念。简单来说，酒店式公寓是配有全套家具，设有厨房、卫生间及洗衣设施的套间。它努力提供家一样的舒适享受，让一家人能舒舒服服地住在一起，并仍保持自己的生活方式及日常作息。它比酒店更像家，比家更方便、舒适。在香港，它也被叫做服务式公寓。
国际上，酒店式公寓又被简单归纳为两种，一种叫做“公寓酒店”(Apart hotel)，另一种是“企业住房”(Corporate housing)c
公寓酒店看上去跟普通的酒店没什么不同。只是拥有更小更精致的大堂，没有那么多价格昂贵的各色餐厅，没有多余的商品或礼品部――是的，这些空间都让给了客房。于是客房变大了，户型也有更多选择，两室～厅，三室一厅，甚至是可供一个大家庭和朋友们一起居住的Loft房型。房间装潢方面，公寓酒店更倾向于温馨、舒适，而不是奢华、个性。每套房间都配有自己的厨房，鼓励租客自己下厨。毕竟。这里更适合你住上一阵子，而不是朝至夕去。同时，和酒店一样，你能够享受到专业的24小时客房服务。企业住房在硬件配备上和公寓酒店没有太大的差别，顾名思义更适合公司为员工长期租用(30天以上居多)，因此公寓提供更少量的服务，企业则支付更低的租金。
总体来看，酒店式公寓的租金比同等设施水准的酒店要便宜15～30％，因此国内的酒店式公寓几乎统统将目标受众瞄准跨国企业外籍员工。
就拿Alex来说，常年在海外工作使他疏于对家庭的照顾，酒店式公寓为一家人在异国的生活提供了便利。“而且，公寓内的租住者大多和我们一样，来自不同的国家，都在中国身启要职。所以足不出户，就可以迅速地建立自己在中国的社交圈。”Alex说。
酒店式公寓的概念最早起源于美国，它的兴起与美国在全球的广泛投资、设厂是分不开的。酒店式公寓行业联合会网站的《2010年全球酒店式公寓行业报告》显示，迄今为止，该行业的企业有86％的股权仍掌握在美国人手中。
随着酒店式公寓市场的不断壮大，越来越多的运营商进入到这个行业中，其中不少知名酒店式公寓品牌来自传统酒店。比如，万豪集团旗下的Residence Inn，希尔顿酒店集团旗下的Homewood suites，以及洲际酒店旗下的Staybndge，都是成功的案例。当然，还有许多品牌以独立经营酒店式公寓为主。比如Skyline Worldwld。Accommodatxons、雅诗阁酒店公寓(TheAscott Group)及辉盛国际公寓(FrasersHospltahty)等，都是在全球规划其酒店式公寓版图的跨国经营者。
要住，就住最好的酒店式公寓
2010年10月，位于大连市开发区的莎玛Luxe天城精品服务式公寓(Shama luxegrand central)举办其开业一周年庆典活动。在试运营的一年中，公寓的入住率始终维持在80％以上，这令管理方莎玛(Shama)集团的首席运营宫、新加坡籍印度人BhupeshYadav欣慰不已。
“莎玛Luxe天城不光是莎玛集团在中国最好的精品酒店式公寓，我认为，它本身也是目前中国最好的酒店式公寓。”接受BIZMODE采访时，Bhupesh说。现年45岁的Bhupesh能够做出这样的判断，似乎也并不为过。在他20年的酒店行业从业经历中，13年专注于服务式住宅行业。可谓相当资深。在加入莎玛之前，他还曾在享誉国际的雅诗阁酒店公寓(Ascott)和辉盛国际公寓(Frasers Hospitality)中担任要职。
在这家“最好的”公寓中，确实可以发现许多令人眼前一亮的细节。这些细节本身，彰显着酒店式公寓的种种优势。
首先，是它的私密性，这也是酒店式公寓最引以为豪的一点。一般意义上的酒店，就算再奢华。也是公共场所，换句话说，当你走进电梯，各式各样的人会出现在你身边。他们可能刚从夜店里出来，可能要去参加宴会厅里举办的婚礼，也可能是哪个小报派出的狗仔队。但在酒店式公寓，完全不会有这样的状况。大堂、电梯，都需要刷房卡才可进入，尤其是电梯，倘若你住在莎玛Luxe天城公寓的19层，那么刷卡之后，只有19层的灯会亮，你完全无法到达除公共区域外的任何居住楼层。更何况，公寓保安熟悉住在这里的每位住客的面孔，绝不会让陌生人进出。
莎玛Luxe天城还提供了足够多的户型供租客选择，既适合只身奋斗在异乡的经理人，也有足够大的空间供一家十几口的久居者。
其次，客房的设计也可圈可点。莎玛Luxe天城果然秉持了“家一般的”周到与细腻，将一切设计得浑然天成，用尽心思却不着痕迹。从房间内灯光和空调的控制开关，到垃圾桶和电话的个数及摆放位置，处处贴心。比如，适合单身人士居住的100平方米的房间内，约有各种照明灯十余盏，可当你要出门的时候，并不需要将它们一一关闭。公寓在门口处设计了一个总开关，只须按一下，便可安心出门。这虽并不是多么特别的设计，却十分人性化，适合随时应对突发状况的商务人士。
“房间内的家具都由知名设计师设计，卫浴用品来自英国知名奢侈品牌，每间卧室都配有音响和有闹钟功能的，Pod播放底座，以及为莎玛特制的slumber特柔软床褥。就连每间公寓墙壁上的装饰画也不是批量生产的便宜货，而是我们专门找画家亲笔所绘的。”莎玛Luxe天城的市场营销总监Sylvester说。
最后，就是令Bhupesh最引以为豪的贴心管家服务。与星级酒店不同，酒店式公寓所提供的服务是个性化、定制化的。负责每
天帮你打扫卫生的客房服务员，会用心记下你的生活习惯。比如，如果你习惯性睡床的左侧，你会发现你的拖鞋每天被整齐地摆放在床的左边。又或者，你正在看一本书，出门时随手把它放在桌子上，那么客房服务员不会在打扫的时候把它塞回书架。
而与其他酒店式公寓不同的是，莎玛Luxe天城在4层还配有一个千余平方米的私人会所。游泳池、健身房、台球室、阅读室、电影放映厅、儿童活动室、会议室，以及24小时的饮料吧……各类设施只供居住在这里的人们使用。
“我们为客人提供每日的免费早餐，当然这个服务很多星级酒店也可以提供，但如果你有朋友来拜访，如果要一起用餐，那么酒店一定会让你多付一个人的费用，但我们不会。我们认为，这里是家――朋友来家里吃饭还需要额外付钱么?当然不用。”Bhupesh说。
投资住宅，不如投资酒店式公寓
事实上，对于商务人士来说，酒店式公寓不但可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。
从投资角度来看，酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，它可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。酒店式服务公寓也是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。因为此类投资对多数人来讲，是有超值回报空间的。通常，酒店的租金要比公寓高30％，而酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
因此，国内市场上可以见到许多待售的酒店式公寓。但通常情况下，国际知名的酒店式公寓管理集团并不会轻易出售单独公寓的产权，而是自主拥有整个物业的全部产权。只有当公寓管理集团撤资，才会整体出售物业。这当然也是为了保障居住在此的客户的利益。毕竟，没有人喜欢你的邻居随时变换，但你的管家却不知道那些15陌生面孔都是些什么人。对于如Shama这样在酒店式公寓行业内首屈一指的企业来说，没有什么比保障住客的高质量体验更重要。
“对于企业来说，酒店式公寓的投资回报率是相当高的。”Bhupesh说，“打个比方，如果一家酒店打算撤资，那么酒店只能被当做酒店卖掉。这个买卖未必是划算的。它可能会受到当地旅游行业、酒店入住率等多重因素的影响。但酒店式公寓则不同，本质上讲，酒店式公寓是公寓。当它被出售的时候，是被当做地产项目卖掉，地产的增幅所带来的利润是十分可观的。换句话说，酒店式公寓在经营的过程中靠房租盈利。之后还可以靠出售地产变现。再加上因为Shama本身的品牌效应，通常我们进驻的区域会带来该地区40％的地价增长，所以当我们出售产权的时候，就可以享受到这个增幅带来的实际利益。”
公寓式酒店范文3
[摘 要]本文在对上海酒店式公寓发展现状作深入调研的基础上，给莫衷一是的酒店式公寓界定了基本内涵，并对其类型、规模、特征、
>> 我国酒店式公寓发展现状 天津酒店式公寓发展现状及对策研究 浅析我国酒店式公寓发展现状以及发展趋势 珠三角地区酒店式公寓的发展现状与对策 当代产权式酒店的发展现状研究 浅析公寓式酒店的现状及发展 上海世博会某公寓式酒店 上海会议酒店发展现状分析与建议 我国产权式酒店的发展现状 酒店式公寓经营管理研究 我国现代酒店式公寓设计现状与发展策略初探 基于SWOT分析的南京市酒店式公寓发展战略研究 基于SWOT分析的烟台市酒店式公寓发展战略研究 酒店业发展现状研究 上海高校企业孵化器发展现状研究 上海高校旱地冰球运动发展现状研究 上海市体育旅游发展现状研究 上海市青少年田径发展现状研究 廊坊老年公寓发展现状及对策研究 游客对酒店式公寓产品的需求研究 常见问题解答 当前所在位置：中国 > 艺术 > 上海酒店式公寓发展现状研究 上海酒店式公寓发展现状研究 杂志之家、写作服务和杂志订阅支持对公帐户付款！安全又可靠！ document.write("作者：未知 如您是作者，请告知我们")
申明:本网站内容仅用于学术交流，如有侵犯您的权益，请及时告知我们，本站将立即删除有关内容。 [摘 要]本文在对上海酒店式公寓发展现状作深入调研的基础上，给莫衷一是的酒店式公寓界定了基本内涵，并对其类型、规模、特征、分布、市场等基本状况分别作了分析。近年酒店式公寓发展势头良好，但也问题不少，本文就此提出若干解决问题的设想。[关键词]酒店式公寓；酒店式服务公寓；旅游饭店；上海旅游市场[中图分类号]P590[文献标识码]A[文章编号]1002―5006(2004)05―0066―06
公寓式酒店范文4
[关键词]高层酒店式公寓;给排水;消防;设计
[abstract] the marriott international apartment introduction water supply and drainage engineering design-cold water supply system, hot water supply system, sewage system, rain water drainage system, fire control system design, to contain upscale time apartment hotel, apartment multi-function facilities, the commercial building water supply and drainage provides reference for the design.
[key words] high-rise apartment hotel; Water supply and drainage; Fire; design
中图分类号：S611 文献标识码：A文章编号：
一、工程概述
盘锦万豪国际公寓位于兴隆台区辽河南路与惠宾大街交汇处,是一幢集酒店式公寓、公寓配套设施、临街商铺的大型综合建筑。建筑总面积约50126m2 ,地上29层(1～4 层为裙楼,5～29为塔楼)，地下2层，建筑高度99米。1层、2层为临街商铺、中餐厅等；3层、4层为西餐厅、会议室、健身及洗浴等康乐设施；A10#楼地上二层，建筑高度10米，为酒店配套设施；A11#楼地上二十九层，建筑高度99.9米，地上为酒店及其附属用房，其中一层至四层为酒店服务，A11#五～二十九层为酒店客房。地下一层为车库，地下二层为人防及设备用房。
本工程给排水设计包括:建筑内（除人防）的冷水供水系统、热水供水系统、消防给水系统、污水排水系统、雨水排水系统、厨房含油污水处理。
二、生活给水系统
1.水源
根据有关的资料,本工程将从建筑西侧辽河南路及南侧的惠宾街市政供水管网中各接一根DN150的管道作为本大楼的供水水源(供水压力不低于0.23MPa),水表房分别设于分户管井及给水机房内的无负压设备供水出口处。
2.用水量
经计算,本大厦最高日用水量805.86m3; 最大时用水量74.15m3;平均时用水量46.81m3。
3.系统
本建筑竖向分为四个供水区:
第一供水区(即低区)裙房-2~2层及A11#楼3~4层;
第二供水区(即中1区)A9#楼3-12层、A11#楼5-12层。第三供水区(即中2区)A9#楼13-22层，A11#楼13-20层。A11#楼5-12层。第四供水区(即高区)A9#楼23-32层，A11#楼21-29层。市政管道经过两个DN150的水表后在小区红线内形成环路。
4.供水设备
本建筑生活用水共设有: A9#楼高、中1、中2区分别由3套罐式无负压设备供水、A11#楼设箱式无负压设备，其中2个25m³无负压水箱保证酒店楼中、高区2小时供水量。
三、热水给水系统
全楼采用集中供热方式,热水机房设于地下2层非人防区。裙楼的餐饮、洗浴等场所,由于经营单位供热要求不同,适宜采用局部供热方式,单独设置供热设备及管网，酒店客房及公寓楼热水采用集中热水系统。
1.水源及热源
冷水低区水源来市政管网,中、高区水源由各区给水加压设备提供水源及压力；便于冷、热水管网压力平衡。热源由地下2层设备机房热水机组提供95℃高温水做热媒；A9#楼中1区、中2区、高区各设一台V=1.5m3的高效导流浮动盘管半容积式换热器；A11#楼中1区、中2区、高区各设一台V=2.0m3的高效导流浮动盘管半容积式换热器。
2.用水量
热水只考虑客房使用,用水人数:552人,用水标准180L/人•d ,用水时间24h ,时变化系数4.71。经计算,最大日用水量:99.36m3/d ;最大小时用水量:19. 50m3/ h;平均时用水量:4.14m3/h;设计小时耗热量424.54kJ/h(101.4万kcol/h)。
3.系统
热水系统的竖向分区与生活给水相同。热水系统供水温度为60℃，由安装在换热器热媒管道上的温度控制阀自动控制调节。热水系统采用全日制机械循环，每套换热器配设两台热水循环泵，互为备用；热水循环泵的启闭由设在热水循环泵之前的热水回水管上的电接点温度计自动控制：起泵温度为50℃，停泵温度为55℃；换热器的冷水进水管上装设电子水处理仪。各热水管顶部设有自动排气阀,并在适当位置设置伸缩管。
四、生活污水排水系统
采用污废分流的方式,洗涤废水经检查井收集后排入市政污水管线,污水经化粪池(共80m3) 处理后同室外废水管线汇流后排入市政污水管线。厨房操作间含油污较多的洗肉池、洗碗机、灶台排水均要先经过地面上器具隔油器（由厨房设备公司二次设计）后排入经室外隔油池经隔油处理排入室外污水管道。潜污泵设有手动和自动控制设置。
塔楼的污、废水立管设共用的专门通气管,通气立管隔层分别与污、废水立管连接。
五、雨水排水系统
雨水设计重现期为2a 、降雨历时5min 时,降雨强度为3. 80L/ s•100m2 。
屋面雨水采用87型雨水斗。塔楼雨水采用内排系统，屋面雨水经雨水斗和室内雨水管排至室外雨水检查井，经雨水井排至市政雨水管。裙房雨水外排，由建筑专业设计。
六、消防给水系统
1.消防用水量
根据高层民用建筑设计防火规范GB 50045 -95 （2005年版） 规定,本大厦属于一类综合楼建筑,室外消防栓系统消防用水量为30L/ s (利用市政管网水压) ;室内消火栓系统消防用水量为40L/ s ,火灾延续时间按3h计;自动喷水灭火系统用水量为30L/ s ,火灾延续时间按1h 计。故室外消防灭火总用水量为324m3 ,室内消防灭火总用水量为540m3 ,消防前10min 储水量不小于18m3 。
2.室外消防栓系统
室外消火栓管道从市政给水管中引出两条DN150 的管道作水源,并在大厦四周形成环状管道,水泵接合器周围40m 内设有室外消火栓。
公寓式酒店范文5
“酒店式公寓”也称作“酒店式服务公寓”(serv-iced apartment),是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题,集住宅、酒店、会所功能于一体,主要用于租住(或投资)的公寓型住宿单元。酒店式公寓的雏形起源于欧洲,是当时旅游区内租给游客供其临时休憩的物业,由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理,既有酒店的性质,又相当于个人的临时住家。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。上世纪90年代,酒店式公寓进入中国,最早出现在深圳,当时由于深圳是我国改革开放的前沿阵地,也就最早地吸收了外来的信息,之后在北京、上海等一线城市有了较好的发展,目前已经深入到我国的一些二三线城市中去,其中尤以旅游、经贸发展迅速的城市如南京、苏州、青岛、大连为主。2003年,位于南京市鼓楼区定淮门2号的丽晶国际作为南京的第一家酒店式公寓正式开业。同年,苏州也有了第一家酒店式公寓小川香樟。2004年,青岛的第一家酒店式公寓三度空间开业。可以说,二线城市的酒店式公寓是从21世纪初产生并发展起来的,由于二线城市的酒店式公寓发展时间较短,相对一线城市而言,其市场还不成熟,还存在一些问题。然而,在国际金融风暴影响下,主攻国际客源的一线城市所受到的冲击比较明显,这就为酒店式公寓在二线城市的发展提供了契机。
二、我国二线城市酒店式公寓供求关系分析
(一)市场供给
目前来看,二线城市实际意义上的酒店式公寓大多位于成熟的商务区以及外企和白领聚集地带。但由于二线城市专业的酒店式公寓市场容量相对有限,如果短期内供应量很大,就有可能出现问题,例如,市场供应量的膨胀,无疑会导致租金下滑,一部分投资者“以租养房”的计划无法实现;租金持续滑坡,长线投资者开始转战短线,即出售房屋。目前,随着一部分投资者的淡出,二线城市酒店式公寓市场总体有所下滑,存在供大于求的状况。未来酒店式公寓的发展方向应当有所调整,才可以在稳定现有客户群体的基础上立于不败之地。以杭州市为例,据统计,目前在杭州市场上,已经建成和在建的酒店式公寓以及带有酒店式公寓的综合性物业达30多个,主要集中在市中心、钱江新城和滨江地区。其中在售的包括滨江•新城时代广场、星光大道、元丰•钛合国际、华润•西子中心等。此外,同方国际、和顺•风尚蓝湾、和城广场等也将在2011年以酒店式公寓的形式亮相。在不久的将来,钱江新城也将有大量酒店式公寓项目面世,特别是华润新鸿基•万象城、凯德•来福士和高德广场三大综合体项目,各自都有相当体量的酒店式公寓。但是,如果新供应的酒店式公寓档次拉不开,就不能形成合理的梯级供应布局,如该物业形态继续大肆扩张,难免会有更多的投资者遭套牢,更不利于酒店式公寓的长远发展。
(二)市场需求
酒店式公寓作为“类住宅”,可以充当许多角色。最简单的是用于投资,每月收租金;有些外地人会把它作为出差时的“据点”;有些年轻人买来做过渡居所;有些创业者则用于SOHO办公。尽管短期市场反应良好,但未来二线城市酒店式公寓市场供应过剩的压力将增加。仍以杭州为例,近年来,杭州住宅供应有向大户型和小户型两个极端分化的迹象。如在2009年,最大的购房需求依然是普通公寓,所占比例接近80%。开发商针对浙江私营企业主众多的特点,也开发了许多高档住宅,需求量约占8%。而酒店式公寓的主要需求来自于年轻白领的过渡性购房。这一点与一线城市酒店式公寓主要购买者不同。如在上海,酒店式公寓购买者以外贸公司及国际知名企业驻沪高级员工、海归派创业人士、投资者为主,年轻白领顾客群所占比重较少。然而,酒店式公寓在二线城市的发展尚不成熟,其发展很容易受到经济波动的影响。在二线城市中,虽然以酒店式公寓名义立项建成或再建的项目很多,但实际真正经营后依然以酒店式公寓模式发展的项目数量依然有限;此外,二线城市中酒店式公寓目前主要以小业主持有的模式为多,租赁客户以商务客为主;而2009年的金融危机实际上对酒店式公寓租赁市场冲击较大,部分酒店式公寓采取整体打包出售的方式来寻求新的出路。所以在未来酒店式公寓的经营管理中,需要重点加强风险防范的管理。
三、我国二线城市酒店式公寓发展中存在的问题
(一)缺乏统一的行业规范
1.名称混乱
目前市场上的酒店式公寓名目繁多,如“服务式酒店公寓”、“花园”、“大厦”、“广场”等,因为名称的不统一,不仅无法直观地判断其性质,更不利于市场监管。由于名称不统一,酒店(提供一部分楼层作为公寓)、公寓(仅用于自住)、住宅、酒店式公寓等不同性质的物业交织在一起,无法进行科学的统计。
2.缺乏行业标准
酒店式公寓究竟应该配备什么标准的设施、提供什么类型的服务,都缺少统一的尺度。而酒店式公寓唯一可参照的质量控制体系便是酒店的星级评定标准,再加上没有行业组织予以协调和自律,问题就更难以解决。有些酒店式公寓是改造而成,设计不适宜。酒店式公寓作为房地产市场的一种特殊产品,受到投资者和开发商的一度追捧,为了争夺客源市场,赚取高额利润,许多开发商以酒店式公寓为幌子,对外出售自己的产品,但其内部的设计以及地理位置和配套设施并不适合酒店式公寓的发展。
3.经营形式多变
还有一些二线城市,前期酒店式公寓的供应充足,其中不乏无证经营的酒店式公寓,然而面对经济危机带来的客源减少,加上内部无序竞争导致经营成本不断上涨,有限的客源被无限地瓜分,最终导致很多酒店式公寓支撑不住而被迫关门,或者是纷纷转型,向酒店或家庭旅馆的方向发展。
(二)缺乏行政监管
酒店式公寓是近年来经济发展的新鲜产物,一直是一个管理上的盲点。虽然酒店式公寓出现热销和高利润增长,但没有专门的部门对酒店式公寓进行鉴定和对地产开发商进行监督,只要是可以出租的公寓配有一套家具家电,隔开一个厨房,就可以以“酒店式公寓”的名义进行对外租售。笔者调查了部分项目发现,为了规避政府的监管,一些聪明的开发商在商业用途的土地上规划设计出可以基本满足居住功能的独立空间,但并不明示酒店式公寓的性质,而仅模糊地表述为商业(例如写字楼、商铺等),行政管理部门会因此将其项目性质确认为商品房,从而顺利取得商品房预售许可证。待到销售时,再由销售商将酒店式公寓作为销售概念包装推出,从而达到“曲线救国”的目的。而实质上,这样的开发项目已不属于本文探讨的真正意义上的公寓式酒店。由于政府只在项目立项之前进行严格把关,缺乏项目建设过程中以及建成后的监督和审查,致使目前二线城市的市场上出现了许多“伪酒店式公寓”。
(三)内部管理混乱
1.管理模式多变
目前二线城市的酒店式公寓存在三种基本的管理模式,一是物业管理模式,二是酒店管理公司管理模式,三是物业和酒店管理公司共同管理模式。从目前二线城市的酒店式公寓管理来看,能够提供专业的酒店式公寓管理的物业公司非常少,存在物业公司缺乏酒店经营管理能力,而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾,所以多数的酒店式公寓存在物业公司和酒店管理公司共同管理的状况,物业公司负责日常的保安和清洁工作,酒店管理公司负责酒店式公寓的正常运行。
2.缺乏品牌管理
品牌是最有效的识别手段,可以帮助消费者识别和选择商品,而品牌的价值并不是通过营销或者促销可以达到的,国际高端品牌自然会成为酒店式公寓吸引客户的“金字招牌”。要做到专业化的酒店式公寓,一定要有专业化的管理。从酒店管理公司的品质来说,在一线城市已经有不少国际知名的酒店管理公司进入,如喜来登、嘉德置地等,酒店式公寓直接运营全权管理的方式更为普及,也带来了更多的客源。与一线城市相比,二线城市的酒店式公寓缺乏品牌化的管理,运作并不成熟,权责不分的纠纷时有发生。
四、我国二线城市酒店式公寓发展策略
(一)规范市场,加强监管
政府应加大对酒店式公寓市场的监管力度,对目前市场上的不规范操作和无序竞争进行有力地整顿,从对酒店式公寓的土地审批、内部设计等方面进行审查跟踪,加强行政监管,并根据市场发展趋势及变化,及时编制和调整酒店式公寓产业的总体发展规划,掌握宏观调控主动权。为使酒店式公寓市场尽快纳入规范化轨道,政府及相关管理部门应尽早制定出一套酒店式公寓管理办法,出台一套标准,以提高酒店式公寓市场的进入壁垒,加强行业集中度,改变目前的“名称不一、标准不清”的混乱状态。同时需要各相关部门通力协作,包括地税、工商、公安、消防等部门,共同对其加强约束管理,用行政调控手段来保障酒店式公寓的服务质量,建立公平有序的市场环境,从而提高企业竞争力,维护消费者合法权益。
(二)重视产品设计,完善配套设施,突出个性化服务
酒店式公寓的产品设计要讲求个性化,这是酒店式公寓生命力所在,是酒店式公寓实现高投资回报的核心因素。对于目前二线城市的酒店式公寓着力打造的小户型公寓来说,其产品设计更要注意以下几点:创造一个良好的小区环境;营造和谐的居住氛围;建筑风格以现代派为主流;大胆取舍,瞄准目标客户设计;提高居住的舒适、安全和便利性;提供酒店式的服务等(智能化服务、会所服务、封闭式管理)。酒店式公寓的公共配套设施主要是根据公寓的规模和市场定位来进行规划,公寓的规模越大,档次越高,功能越齐全,其公共配套设施就越高档、越完善。综合二线城市酒店式公寓的市场定位,建议配备商务中心、健身中心、餐厅、咖啡厅、洗衣店、自助银行、便利店、儿童活动或游乐场所、会所、停车场等公共配套设施。当然,由于酒店式公寓一般位于繁华地段,周边配套设施已经比较完善,因此酒店式公寓的自身配套设施可以酌情添加设置。同时,随着智能化时代的到来,智能化配套设施的运用也是提升酒店式公寓档次的必要手段,因此建议酒店式公寓有选择地采用一些智能化设施,比如安全环保系统、管理自动化系统、有线电视及国际互联网连接系统等。除了上面提到的一些基本的内部配套设施之外,建立独具特色的服务项目是酒店式公寓为客户提供优质服务不可或缺的。个性化的服务也是酒店式公寓的一大卖点,一般应针对其客户群体的需要提供相应完善的服务。如以居家为主的酒店式公寓,可提供照顾老人、小孩、接送学生之类的服务,衣服洗、熨服务,代购日常用品、家居清洁等服务。
(三)提高物业和酒店管理公司的管理水平
公寓式酒店范文6
关键词：阳台设计；休闲度假；材质
纵观我国南北建筑，北方四合院的内院以及南方建筑的天井在建筑中起到的作用不仅是通风采光，更是表达了对大自然的追求，暗示了我国天人合一的理念。而如今的现代城市寸土寸金，已经不允许天井或者内院这些空间存在，阳台的设计正好填补这一空缺。并且，研究表明晒太阳能够帮助人体获得维生素D，日光在调解人体生命节律以及心理方面也有一定的作用，能够促进人体的血液循环、增强人体的新陈代谢能力、调节中枢神经，从而使人体感到舒展而舒适。但是，晒太阳若隔着玻璃窗，是达不到效果的，所以晒太阳的场所最好设在户外或宽敞的阳台上。由此可见，阳台在完善的住宅功能空间中是不可或缺的，最容易被人们所忽视的阳台，对于度假养生来说是非常重要的场所。作为设计师应该关注阳台的设计。
普通居家的阳台兼顾的功能较多，主要为晾晒衣物和储存物品。受住房面积的影响，很多住户为了扩大可使用的面积，会把阳台封闭起来作为室内的一部分，陈列健身器材、设置小型贮物柜或搁架。在住房面积极其珍贵的大都市，更不乏把阳台改装成厨房的例子。但是，度假型酒店式公寓最大的卖点在于度假休闲，且多为短期居住，所以很多功能诸如存储空间或大面积的晾晒衣物的空间无须具备，室内的储物空间和小型的晾衣架足以满足旅客的需求。并且，地产商为了减少人们的购房压力，主推的都是小面积的户型。例如，30平方米左右的大开间、40～60平方米的一居室或70～80平方米的二居室，所以阳台的面积自然不会太大，这么宝贵的与外界相连接的空间务必要慎重设计。下文从几方面浅谈度假型酒店式公寓阳台设计所需注意的事项：
1 风格
度假型酒店式公寓的本质就是提供一个“亲近自然、修身养性”的场所，所以在室内装潢上偏重于田园、自然风格。把海景、温泉、森林等引入室内，装修材料更多是选用原木、天然石、竹子等天然材料，给人回归自然的感觉。阳台的装潢风格应与整体装潢保持一致。科学验证，木质发出的香气、触摸树皮时的感觉、林中小溪的流水声都会让人心旷神怡。甚至一些医院开始引进森林浴疗法，让不便出行的患者接受这些香气氛围的熏陶，以产生好的医疗效果。城市里的公园、花房、林荫道都具有这种氛围。度假型酒店式公寓的阳台空间是与自然的交界处，所以在风格上应该起到一个承接室内外空间的作用。
2 材质
度假型酒店的阳台设计应尽量考虑用天然未经修饰的材料。木材是大自然中阳光、水与空气的产物，所以与人的情感非常容易产生共鸣与交流。原木运用于装潢之中绝不仅仅是因为它是一种建筑材料，更是因为它给人亲近自然之感。原木的装潢最能展现木材的本来面目。在庭院设计中，原木可以做成道路、栈桥、台阶，也可以铺成平台摆上漂亮的桌椅，甚至可以铺满整个庭院。阳台与庭院设计有所不同，但其在度假型酒店式公寓里的作用是相同的，可以说阳台就是一个微缩的庭院，提供给住户休闲放松的场所。阳台的面积受建筑结构等因素的影响，尺度并不大，那么地面就成为阳台装潢的重点。木材和石材的搭配是一个很好的选择，模拟了庭院的设计。地面选择什么材质，要因房而异，全敞开或半封闭的阳台，考虑到因为雨水、雪水引起的湿滑问题，可以选择防腐木或防滑的花砖作为地板材料，如果是全封闭的阳台，也可以选择跟室内一样的材质，如木地板等。
用在庭院中的石材多为未磨光天然石，诸如毛石板岩、青石板、鹅卵石等等。这些石材的最大特色就是接近自然，纯天然的材料比较容易与自然界中的色彩融为一体，因而也更贴近庭院生活，用于地面和墙身都很合适。而且，鹅卵石对脚底有按摩作用，光着脚踏上阳台能起到舒缓疲劳的作用。同时，也可以利用鹅卵石的形状大小不同，拼装成不同的图案。又或者是用砖石铺成一条曲线的小径，用绿植摆放到小径端头处，以模仿庭院中曲径通幽之感。只是阳台面积普遍较小，不宜拼接得过于繁复。
3 陈设
森林浴是一种现今很流行的度假放松的方式，顾名思义就是沐浴森林里的新鲜空气。为了使人们能够更多地接触户外空气，度假型酒店式公寓的开窗、阳台、楼盘选址及周边的绿化布置，都应考虑到住户与自然的充分接触，让住户站在自家阳台上仿佛身心都处于丛林之中，沐浴新鲜空气。所以，绿植是度假型酒店式公寓必不可少的点缀，特别是阳台上的植物，既美化了生活环境又改善了室内空间的小气候。阳台绿化是城市垂直绿化的重要组成部分，如阳台空间狭小，可在阳台外侧安装铁架放置各种各样的盆栽植物，或栽种攀藤、蔓生植物，如牵牛花、葡萄藤、常春藤等。让枝蔓顺着墙壁攀缘而上，形成一个绿色的屏障，既装饰了建筑的外墙面还可以起到遮阳的作用。如阳台的空间足够的话，可以在阳台一角设置花槽，种植符合当地气候的花草植物。在阳台放置少量的家具也是一种不错的选择。根据阳台面积的不同，可以选用单张的休闲椅、成对的桌椅、遮阳伞等不同尺度的家具。最好选用防水性能较好、不易变形的家具。木质家具比较朴实，最贴近自然；铁艺家具较能承受户外的风吹雨打，而且风格现代、简洁，也是不错的选择。如果阳台桌椅齐全，也可考虑装修时预留电源插座，方便住户在此上网。除绿植及家具外，阳台侧墙面、地面也是装饰美化的重点。例如，可在整齐有致的侧墙上挂置富有装饰韵味的陶瓷壁挂或摆几个别致的饰物，可以使阳台生动许多。阳台的设计要充分考虑到阳台的承重能力，尽量选择较轻质的花槽和轻便小巧的家具。安装在阳台外侧的铁架也要足够牢靠，避免大风天气吹落砸伤路人。
4 遮阳
敞开式阳台为了防止仲夏时节阳光的照射，应添加遮阳篷。遮阳篷颜色、款式、材质的选择应符合整体风格。尽量选择可以伸缩调节的遮阳篷，以便可以按照住户的需要调节阳光照射的面积。如是封闭式的阳台则可以选择厚重的织物悬挂于阳台玻璃窗前，如室内与阳台之间没有隔墙，也可将窗帘悬挂于此，起到遮阳隔热的作用。
5 照明
即便是室外，也要安装灯具。灯具可以选择壁灯和草坪灯之类的专用室外照明灯。由于阳台灯只在休闲时照明，所以无须太亮，灯光在此主要起到烘托意境的效果。灯的开关应安装于室内。
6 结论
度假型酒店式公寓作为业主的第二个家，它不仅仅要具有住宅所具有的居住功能，更要具备使业主放松身心、缓解精神压力的功能。阳台在完善的住宅功能空间中是不可或缺的，对于度假养生来说是非常重要的场所。所以设计师要做的就是通过设计手段营造一种氛围，让前来度假的人们的身体和精神得到真正彻底的放松。
参考文献：
[1] 刘齐梅，罗建举.木材美学在家具设计上的应用[J].家具与室内装饰，2012（02）：16-17.
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[3] 石晓云.阳台的绿化设计[J].黑龙江农业科学，2010（04）：115.