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不动产税范文1
1)房产税适用于企业和个人，房产税的计算依据采用从价计税和从租计税，具体税率如下：
1、经营自用房产原值一次减除30%后的余额1.2%;
2、出租房屋租金收入12%;
3、个人出租住房房产租金收入4%。
2)房产税的计税公式为：
1、从价计税应纳税额=房产原值×(1—30%)×1.2%;
2、从租计税应纳税额=房产租金收入×12%;
3、个人出租住房应纳税额=房产租金收入×4%。
法律依据：
不动产税范文2
关键词：营改增 不动产 增值税
一、“营改增”后纳税人销售不动产的增值税征收规定
不动产的销售行为原属于营业税的应税范围，2016年全行业实现“营改增”，原营业税纳税人转变为增值税纳税人。“营改增”后，销售不动产税率11%、5%。一般纳税人采用一般计税方法，适用11%的税率；小规模纳税人适用5%的税率，适用简易计税方法。一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法。
（一）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目
根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第18号公告）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的税率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
（二）非房地产开发企业销售不动产
根据《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）规定：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；一般纳税人转其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。
（三）小规模纳税人转让其取得的不动产
小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的税率计算应纳税额。
（四）个人转让其购买的住房
个人转让其购买的住房，按有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的税率计算应纳税额；个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的税率计算应纳税额。
（五）房地产开发企业销售不动产
房地产开发企业销售不动产账务处理：按确认的收入和按规定收取的增值税额借记“应付账款”“银行存款”等科目，按规定收取的增值税额贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”“应交税费――应交增值税”（简易计税）科目，按确认的收入贷记“主营业务收入”科目。非房地产开发企业销售不动产应通过“固定资产清理”账户核算，按规定收取的增值税额贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”“应交税费――应交增值税”（简易计税）科目，按发生的净损益记入“营业外收入”或“营业外支出”科目。
二、“营改增”后不动产进项税额分期抵扣办法
根据国家税务总局颁布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。 纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照有关规定分2年从销项税额中抵扣。纳税人按规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，应按取得的成本，借记“固定资产”“在建工程”等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费――待抵扣进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“银行存款”等科目。尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费――待抵扣进项税额”科目。
三、“营改增”后不动产进项税额不得抵扣的规定
《营业税改征增值税试点实施办法》第27条中对不动产进项税额不得从销项税额中抵扣的情形主要包括：用途改变，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产；非正常损失的不动产（因管理不善造成被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成被依法没收、销毁、拆除的损失），以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务；非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×不动产净值率，不动产净值率=（不动产净值÷不动产原值）×100%，不得抵扣的进项税额≤该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额≥该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。不动产、不动产在建工程发生非正常损失，按照转出的进项税额与待抵扣进项税额之和，借记“固定资产”“在建工程”等科目，贷记“应交税费――应交增值税（进项税额转出）”“应交税费――待抵扣进项税额”等科目。一般纳税人购进时已全部抵扣进项税额的货物或服务等转用于不动产在建工程的，原已抵扣的进项税额40%部分应于转用当期转出，借记“应交税费――待抵扣进项税额”科目，贷记“应交税费――应交增值税（进项税额转出）”科目。
四、“营改增”后不动产改变用途可抵扣进项税额
根据《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的规定，不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额，按规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。需要注意的是，纳税人抵扣上述进项税额应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率，原不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目，应在用途改变的次月调整相关资产的账面r值，按允许抵扣的进项税额，借记“应交税费――应交增值税（进项税额）”科目，贷记“固定资产”等科目。
五、“营改增”后出租不动产的增值税征收规定
根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）及现行增值税有关规定，国家税务总局制定了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，并自2016年5月1日起施行。
（一）一般纳税人出租不动产
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的税率计算应纳税额；一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税；一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，也按照此规定执行。
（二）小规模纳税人出租不动产单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）
小规模纳税人出租不动产单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）按照5%的税率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的税率减按1.5%计算应纳税额；其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的税率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的税率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
（三）个人出租不动产
应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%；出租非住房：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×5%，纳税人应按出租不动产取得的收入借记“银行存款”“应收账款”等科目，贷记“其他业务收入”科目，同时贷记“应交税费――应交增值税（销项税额）”或“应交税费――应交增值税（简易计税）”科目。Z
参考文献：
[1]财政部，国家税务总局.关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[S].财税[2016]36号，2016.
[2]国家税务总局.不动产进项税额分期抵扣暂行办法[S].国家税务总局[2016]15号，2016.
[3]国家税务总局.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法[S].国家税务总局[2016]18号，2016.
不动产税范文3
关键词：房产税；税制格局；税基评估
中图分类号：F810．424 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2007）12－0038－02
韩国政府为平抑持续上涨的房价，打击房地产的投机行为和安抚无房民众的怨声载道，从2005年开始对不动产的税收制度进行改革，2007年又进行重大调整，整顿房地产市场，取得了显著的成效。其中合理的房地产税制格局和完善的税基评估制度为我国物业税的开征提供了良好的经验借鉴。
一、韩国房地产税制的主要内容
（一）韩国财产税基本情况
目前，韩国与财产有关的税种共有三类，十种税。第一类是与不动产取得相关的，包括所得税、契税、登记税、继承税和赠与税；第二类是与不动产保有相关的，包括财产税、城市规划税、共同设施税、综合不动产税；第三类是与不动产转让相关的，包括法人税。
这三类财产税中，与我们研究的房地产税密切相关的是与不动产保有相关的财产税和综合不动产税。财产税是对土地和建筑物普遍征收，即只要拥有不动产就要交纳财产税，而综合不动产税是对保有住宅和所占用的土地超过一定金额的纳税人课征的，即对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，承担重税。
（二）韩国财产税的特点
1．税收体系的复杂性。韩国与财产有关的税种共有三类、十种。在这十种财产税中，继承税、赠与税和综合不动产税为国税，其他的为地税。我国与房地产有关的税种包括：营业税、城建税、房产税、契税、印花税、土地使用税，耕地占用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，也比较复杂。
2．税制格局的合理性。在韩国，对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，保有的房地产越多，税负越重，税制格局具有合理性。而我国与房地产有关的十个税种都是在交易时对营业额或所得额征税，对以后的保有就不再征税了。据测算，房地产商缴纳的税金占房价10％～15％左右，这部分税金转嫁给购房者承担，是房地产价格居高不下的因素之一。
3．政府对地价的控制性。韩国财产税征收和税基评估是分两个系统进行的。一个系统是按照不同的税种、税目、税率等计算和缴纳税金；另一个系统是调查、评估、公示财产税税基，即确定标准地公示地价、个别地公示地价和标准住宅价格、个别住宅价格、共同住宅价格等。实行征评分离，税基由国会立法，建设交通部进行行政管理，进行地价变动调查，不动产评估委员会进行技术支持，很好地控制了税基，稳定了房价。
二、韩国财产税基评估
（一）内容：韩国财产税征收和税基评估分两个系统进行
韩国国会对财产税和税基评估进行统一立法。韩国鉴定评价协会接受建设交通部委托将评估任务分配给鉴定评价士，鉴定评价士调查、评估标准地公示地价和标准住宅价格，市、郡、区公务员估算个别地公示地价和个别住宅价格，韩国鉴定院独家调查、评估共同住宅价格。标准地公示地价和标准住宅价格、个别地公示地价和个别住宅价格以及共同住宅价格经不动产评估委员会审议通过后分别由建设交通部长官和市、郡、区厅长公示。公示确定的价格形成了财产税税基，征税部门按此税基的50％比例征收财产税。
公示价具有广泛的效力。标准地公示地价和标准住宅公示价格分别是评估或验证个别地公示地价和个别住宅价格的基准；经公示的土地和住宅价格是房地产市场中一般土地和住宅交易价格的基础指标并作为国家、地方自治团体等机关在课税等关联业务的土地和住宅价格估算时的基准。同时也是征用私有地或住宅时进行补偿的参考标准和鉴定评价士接受他人委托（如银行抵押贷款）评估地价或住宅价格时的参考标准。
（二）税基评估的特点
1．实行公示地价制度。韩国1989年实行的公示地价的目的是用税收手段来抑制当时地价的急剧上升和不动产投机现象。住宅价格公示制度也是抑制住宅投机的强力政策意志的产物。它与不动产保有税制密切相关。要有效地防止投机现象，提高保有阶段的税金，达到让不动产过多持有者忍受不了的程度。制定住宅价格公示制度是韩国不动产保有税制中一个阶段的一件大事。公务员离开自己的办公桌，实际调查住宅特性，每个住宅一个一个地算出价格，对税制先进国家也是一件不容易的事情，实行同一制度的国家间也是因为评估的频率、公示价格水平、评估方法的不同，全世界尚未有统一标准。实行公示住宅价格让韩国不动产保有税制度更加完善。
2．一元化管理。韩国政府于1989年正式引进了公示地价制度，将课税市价标准额、鉴定市价、基准地价、基准市价四种地价标准统一为“公示地价”，建立了公示地价制度。土地评价士、公认鉴定士和韩国鉴定院的从业人员三种资格统一为“鉴定评价士”，实现了一元化管理。地价调查、评估体系的一元化管理，使因公和因私目的的管理制度有机结合起来，公示地价成为课税、补偿以及其他各种行政目的评估基准，也成为一般土地交易时的价格基准。通过土地价格的合理化，使税收的功能正常化，不仅抑制了不动产的投机，而且促进了国民经济的发展。
3．统一培训，防治恶意竞争。根据建设交通部的委托，将标准地公示地价和标准住宅价格评估业务依据鉴定评价机构的鉴定评价士人数平均分配，评估业务按属地化和业务熟悉程度来分配，一个鉴定评价士在某地从事协会分配的标准地公示地价和标准住宅价格的评估业务，至少要干5年。50万块标准地由协会分给各机构，这才是真正的法定评估。
4．先进的土地综合电算系统。韩国于1994年完成了地籍（土地登记）、公示地价、居民身份相联系的土地综合电算系统。土地综合电算系统是将行政电算网中的地籍电算网和居民身份登记电算网相连接，并与建设交通部、行政自治部、国土情报中心、全国各市、道的地籍电算主机相连接，将土地变动事项每天通过在线方式自动更新，每周更新居民身份登记资料的高速信息网。完善的土地综合电算系统，既可以详细地掌握全体国民按人、按世代土地所有及交易情况，也可以掌握以投机为目的的土地交易情况杜绝逃税或钻法律空子的现象，避免用他人身份购买土地的现象发生，起到了土地实名制的效果。
5．组织机构的合理性。国会拥有对财产税和税基评估统一立法的权力，地方政府无权制定，高度中央集权；建设交通部是韩国政府评估行政主管部门，负责组织、指导、监督全国财产税税基评估工作；不动产评估委员会负责具体事务，进行税基评估；中央统制部、统制班、调查班、合同调查班负责个别地价的评估。中央不动产评估委员会委员长由建设交通部长官担任，委员由四部分人士组成：一是财政经济部、行政自治部、农林部和建设交通部的公务员；二是高等院校讲授土地、住宅等理论的具有副教授以上职务或曾经有副教授以上经历的人士；三是具有法官、检察官或律师资格的人士；四是鉴定评价业内资深人士。相互牵制，以保持公平。
6．收费的低廉性。韩国标准地每宗地评估成本平均为310元。标准住宅的每户评估成本平均为73元左右。共同住宅的每户评估成本为7．6元，总额约为6 700万元。以上成本费用全部由中央财政负担；市、郡、区估算和公示个别地公示地价和个别住宅价格所需费用的50％由中央财政补助。
三、借鉴韩国先进经验在我国开征物业税
（一）物业税的含义
所谓物业税就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。
（二）物业税税制设想
物业税可以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家可以只规定物业税的税率幅度，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率，或者由地方确定市场价格或评估价格的百分比作为物业税的税基。
物业税可实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25―35平方米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。
（三）开征物业税对我国经济的良好推动作用
1．完善了财产税制。将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，取消房地产使用环节的各种收费，可以简化税制，改变目前对房地产的多税种、多环节、重复课税的税制现状，建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局，完善我国现行税制。
2．增加了财政收入。开征物业税，能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，地批得越快，取得的收入就越多，地方经济就发展得越快。但这种做法具有短期性，造成土地失控、房地产市场失控。而对保有房地产征税，政府每年取得财政收入，税金还能随着城市的发展、地价的提升而稳步增长，有利于国家经济的长期发展。
不动产税范文4
2005年2月25日，国家税务总局、国家财政部、国务院发展研究中心、中国人民银行等有关部门官员就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究报告》进行研讨。据了解，会议虽以国际研讨会的形式召开，但从各部委的重视程度以及与会领导的发言来看，会议上非常明确地传递出一个信息：政府目前在积极推进我国房地产新税制的改革，我国开征统一规范的不动产税势在必行。
国务院发展研究中心副主任谢伏瞻表示，我国2005年将就新的税制进行设计，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。
在此次会议上，国家财政部有关负责人还透露，不动产税初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产，而目前具体的实施框架和方式正在进一步的研究当中。
据媒体报道，首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳。虽然随后几天有关方面指出物业税试点是传言，但从目前的情形来看，物业税迟早是要到来的。
据了解，此次物业税改革的大方向是“正税、明租、清费”。
“正税”即合理设置新税制，统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行方向靠拢。
“明租”即土地㈩让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。“清费”则是除少数确有必要的服务性收费外，其他收费或取消或合并为某一个固定的税种。
据了解，一旦物业税开征，一方面将降低购房成本，另一方面将加大购房后的税收成本，对房地产业将产生深远的影响。
据建设部专家赵燕菁估算，如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。如果把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，降价幅度有望达到40％。
评论：物业税关乎每个居者的利益
杜甫说，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。但是在目前的房地产市场要实现“居者有其屋”谈何容易，高企的房价就是一道难以逾越的门槛。据了解，高房价正让很多家庭不得不压缩其他方面的开支。所以，无数人，特别是中低收入人群对物业税的出台翘首期盼。
不动产税范文5
各国的土地税制，是一个包括许多税种的复杂体系，既有中央税，也有地方税；既有财产税，也有所得税；既有个人税，也有法人税。此外，还与遗产税、继承税、赠与税相联系。总的来说，各国的土地税制是以土地为课税对象的税收制度。土地包括农业用地、住宅用地、经营用地、林地等。各国的土地税制包括3个方面的内容：（1）土地保有课税；（2）土地有偿转移和增值课税；（3）土地取得和无偿转移课税。
一、土地保育课制的国际比较
土地保有税是一定时期或一定时点上对个人或法人所拥有的土地资源课征的税。课征土地保有税的目的在于平抑地价上涨，确保土地保有的负担公平，降低土地作为资产保有的有利性。由于国情不同，各国对土地保有课税的范围、税种设置、计税依据、税率设计以及征收管理等，差别很大，特别是许多国家的土地税是作为地方税税种，即使在一国之内，各地方之间也不一样。
（一）课税范围
各国对土地税的课税范围，有广义和狭义两种：（1）广义的土地税，把房屋建筑物等不动产均包括在土地税之内。（2）狭义的土地税，只是单指对土地的课税。
（二）税种设置
各国对土地保有课税的税种设置，基本上可分为两种情况：
1．合并在其他财产税中征收
由于土地与房屋、建筑物等不动产都属于财产的存量，目前有许多国家和地区都把这些财产合并在一个税种中征收，合并征收的情况，主要有以下几种：
（1）合并在一般财产税内征收，一般财产税是对有选择的几类财产综合课征的一种税。如美国、新加坡等的一般财产税，把土地等不动产和动产合并征收。
（2）合并在不动产税内征收。由于土地是一种主要的不动产，如加拿大、法国、英国、荷兰等，都把土地归入不动产税内征收。加拿大不动产税的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。法国不动产税的征收对象分为已建筑土地税和未建筑土地税。我国香港特别行政区的差饷税相当于不动产税，对拥有土地、房屋、其他建筑物等不动产的所有人课征。
（3）合并在财产净值税内征收。财产净值税的课税对象是纳税人拥有的全部财产的净值。财产净值是从财产总额中扣除纳税人债务后的余额。印度、挪威、秘鲁、墨西哥等国，都把土地合并在财产净值税中征收。
（4）合并在房地产税中征收。房地产税是土地税和房屋税的总称。因为房屋往往附着于土地之上，密不可分，有些国家和地区将土地与房屋合并在房地产税中征收，如泰国对房屋及其占用的土地征收房地产税；巴西对城镇土地连同上面的房屋建筑物征收城市房地产税。
（5）合并在其他税种中征收。日本的土地保有税由地价税、固定资产税、城市规划税和特别土地保有税等4个税种组成，其中固定资产税和城市规划税2个税种是对土地与其他不动产合并征收的税种。固定资产税，是把土地、房屋及折旧资产等固定资产作为课税对象，其中土地占有非常重要的地位。城市规划税是为了确保城市、特别是城市规划事业所需资金而课征的税。课税对象是位于被指定为城市规划区域内的市街化区域内的土地和房屋。法定纳税人是此类土地和房屋的所有者。城市规划税与其他土地保有税的区别在于，它是专门用于城市规划事业或土地规划整理事业开支的目的税。而固定资产税和特别土地保有税则属于普通税。
2．单独设置土地保有税税种，分别课征。
据不完全统计，目前把土地保有单列税种征收的国家和地区大约有30个，所用税种名称也多种多样。土地资源比较丰富的巴西，一直征收土地税，包括对农业土地征收的农村土地税，对城市土地及房屋建筑物征收的城市财产税。印度的州政府对农业耕地征收土地税。我国台湾地区有地价税，还有荒地税、空地税、不在地主税（即土地所有人离开土地所在地达到一定期限），这些税都是带惩罚性质的特殊性土地税，都是以地价税为基础加增若干倍征收的，而非经常性的土地税。泰国对所有土地征收地方发展税。韩国征收综合土地税。新西兰的土地税，是对非农业用地征收，由土地所有者缴纳。日本的土地保有税税种，除合并在其他税种中征收的固定资产税和都市规划税外，还有单列税种征收的地价税（国税）和特别土地保有税（地方税）。
（三）计税依据
各国土地税的计税依据，基本上可以分为从量计征和从价计征两种。
从量计征的土地税，是按土地的面积、土地生产物的产量课征。这种从量计征的土地税，因为计征简便，税额确实，在古代曾被普遍采用。但随着商品经济的发展和级差地租的扩大，如果再按土地面积或生产物的产量征收，不但有失公平，且不合理。所以，近代各国已少采用，以从价计征取而代之。
从价计征的土地税，是以土地的价值或价格为课税标准所课征的土地税。1873年首先由加拿大始征，后来各国相继仿行。从价计征的关键是土地的计价。各国的土地计价方法不尽相同，大多数国家是根据土地的估价课征，也有少数国家按年度租金价值课征。美国的土地税一般是根据专门机构确定的“估定价”为标准课征。德国的应税财产价值也是根据“估价法”确定。瑞典财产净值税中土地等不动产的净值由官方评估确定。我国台湾地区的土地估价由地方政府负责实施，包括每年公告一次的“公告现值”和每3年公告一次的“公告地价”，税务机关按“公告现值”征收土地增值税，按“公告地价”征收地价税。日本作为国税征收的“地价税”，对土地的价额是以征税期的“时价”计算的。作为市町村征收的“特别土地保有税”（保有部分）的课税标准为该土地的取得价格。
（四）税率设计
各国土地税税率的形式较多，总的来说，有比例税率和累进税率两种。有少数国家对农业土地实行从量定额课征。
美国、德国、日本等多数经济发达国家，对土地课税一般采用比例税率。美国的税率由各地方政府逐年自行规定。德国对个人和公司分别适用0．5％和0.6％的比例税率。日本的地价税税率为0．3％，特别土地保有税税率为1．4％。新西兰的土地税税率为2％。
许多国家和地区，根据以下不同情况采用不同税率：
1．根据土地用途不同，采用不同税率。
有些国家和地区，对不同用途的土地采用不同税率，农业用地低于城市用地，工业用地低于商业用地，住宅用地低于营业用地，宗教、社会福利、教育、体育用地低于其他用途的土地。如我国台湾地区地价税税率，分为一般税率和优惠税率两种，对限额内的自用地、工业用地、公共设施保留地和公有土地均实行优惠税率。公共设施保留地税率为1％，公有土地税率为1．5％。菲律宾、牙买加、利比里亚等国，也按土地的不同用途采用不同税率。
2．根据土地所处地理位置不同，采用不同税率。
美国包括土地在内的一般财产税的税率，各州都不一样，一般在3％-10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率比其他地区要高。丹麦依土地位置的不同，将税率定为l％——5．5％，首都哥本哈根的税率最高。
3．根据土地开发程度不同，采用不同税率。
我国香港特别行政区的不动产税税率，原则上是17％，新开辟地区为11％，但对供应不过滤水的地区为16％，无水道的地区为15％，新开辟区为9％。新加坡为了适应经济开发政策的需要，原将全国地区分为发达地区、半发达地区和不发达地区3类，采用不同的税率，分别为36％、18％和12％。从1984年起修改为全国23％的统一税率。
4．对空地或闲置土地，采用较高税率。
如日本对闲置土地的所有人征收特别土地保有税。奥地利征收闲置土地价值税。我国台湾地区对私有空地（所谓空地是指已完成道路、排水及电力设施，而仍未依规定建筑，或虽已建筑但建筑改良物价值不及所占基地申报地价15％的土地）按该宗土地地价税的3——5倍征收。对空地或闲置土地课征较高税率，目的是为了促进土地的有效利用。
发展中国家的土地税多数采用累进税率，这主要是因为累进税率对限制私人占有土地数量有重要意义，在土地公有情况下，可防止土地盲目占用和浪费土地资源，有利于提高土地利用效率。如巴西的农村土地税实行22个级次（从0．2％——3．5％不等）的累进税率。泰国的土地发展税税率按土地中间价值大小，课以一定税额，分34个级次。我国台湾地区的地价税税率，按地价总额和土地用途不同，分别适用基本税率、累进税率和特别税率：凡地价总额未超过累进起点地价的，适用10％的基本税率；超过累进起点地价的，按超倍累进税率征收；对某些用途的土地如名胜古迹占地，适用10％的特别税率。韩国综合土地税税率比较复杂，分为一般税率、特别税率和个别税率3类：一般税率适用于法律规定的作为一般课税对象的土地，一般税率和特别税率都设有9个级别，最低级次的税率分别为0．2％和0．3％，最高级次的税率分别为5％和2％；个别税率的应税土地为旱田、水田、果园和森林，税率为0．1％；工厂厂址、牧场、电力公司用地、土地开发公司出售、出租的土地，税率为0．3%；高尔夫球场、别墅、娱乐用高档设施用地的税率为0．5%。
（五）征收管理
土地课税的征收管理权限，多数国家归地方政府，只有少数国家的少数税种作为中央税或中央、地方共享税。土地课税由于作为课税对象的土地其位置固定不变，不会发生税基的地区转移，而且税源分散和纳税面宽等特点，由地方征管便于掌握和控制税源。所以许多实行分税制的国家，都把土地课税归入地方税体系。如美国，土地课税是财产税的一个组成部分，而财产税则是美国地方政府财政收入的主要来源。我国1994年实行分税制财政体制改革，把直接涉及土地课税的税种划归地方税体系。日本现行土地税制，除1992年1月1日起开征的地价税属于国税，由国税局负责征收外，其余有关土地保有税种的收入分别归道府县和市町村地方预算，属于道府县的有固定资产税和不动产取得税，属于市町村的有特别土地保有税、都市规划税，土地税在日本地方税体系中占有重要地位。巴西涉及土地的征税，实行联邦、州和市3级划分税种分别征收的体制，3级政府都有相应的征收管理权限：土地税（农村土地）归联邦政府征收，收入的80％归当地政府；动产税（城市土地）归市政府征收；不动产转让税归州政府征收。
二、土地有偿转移和增值课税的国际比较
对土地所有者的土地增值额课征的税，称作土地增值税。土地增值可分为土地有偿转让增值和土地定期增值两种。前者是土地买卖或交易时的价格超过其原来入账时价格的增值部分；后者是指土地所有者所拥有的土地因地价上涨而形成的增值部分。在土地的增值中，有一部分是土地的自然增值（指这部分土地增值并非是土地所有者私人劳动或投资得到的，而完全是由于社会发展、土地需求的增长而形成的），这部分增值有人主张应该全部归公，以体现财富的公平分配，并限制土地投机，抑制土地兼并。土地是一种资本资产，对资本资产的增值所课征的税，实质上是属于资本利得税的范畴。
（一）课税范围
土地增值税的课税范围一般分为两种：一种是包括对土地及建筑物增值的课税，如我国现行的土地增值税和意大利的不动产增值税。另一种是只对土地的增值课税，如我国台湾地区的土地增值税和韩国的土地超额增值税。
土地增值税的课税对象是土地的增值额，一般包括土地转让时发生的增值额和土地非转移定期发生的涨价形成的增值额。德国、英国、日本原先实行过的土地增值税，对以上两种情况下的增值都课税。意大利现行的不动产增值税的课税对象，也包括这两个部分的增值额。我国和日本等国的现行土地增值税只对土地转移时发生的增值课税。韩国的土地超额增值税，只对纳税人拥有的闲置土地或非营业用地的增值征税。在日本，对个人和法人的土地转让收入，分别课征：对个人的土地转让收入课征的税种，由个人所得税、个人事业税和个人居民税3个税种构成；对法人的土地转让收入税，由法人税、法人事业税和法人居民税3个税种构成。
（二）课征方式
许多国家对土地转让或定期增值的收入，同其他收入一样征收个人所得税和法人所得税。土地增值税的课税方式，可分为两种：
1．综合征收。就是把土地增值收入归并到一般财产收益中，统一征收所得税。美国、英国等国的土地转让收入并入个人或法人的综合收入，征收个人所得税和法人税。加拿大将土地转让收入的四分之三计入所得，进行综合征税。法国对持有期只有2年以内的短期土地转让收入与其他收入一起合并征税；超过5年的长期土地转让收入用五分五乘方式征税。
2．单独征收。就是把土地增值收入从所得税中分离出来，单独课征。日本对个人的土地转让收入的课税，核心是单独计算，分离课税，对法人的土地转让收入，在1991年以前，是并入法人的全部事业年度收入课征普通法人税的，在1991年的土地税制改革中，进一步强化了对法人土地转让收入的课征，对超短期土地转让收入按67．5％的税率实行分离课税，不再与其他法人税综合计算，从而使法人企业在其他收入出现赤字时，无法用土地转让收入予以弥补。德国、意大利两国，除非投机买卖，原则上不征税。
（三）计税基础
土地增值税的计税基础是土地的增值额。土地有偿转移的增值额是土地的售价减去其原价（原来购入价或取得使用权的支付价）和各项成本费用以后的余额。我国台湾地区以每年政府公布一次的“土地公告现值”为计税基础，纳税人按公告现值的80％——120％申报纳税。对不发生转移的土地，定期估价一次，按增加价值课税，允许扣除为增值而发生的各项成本费用。
（四）税率设计
土地增值税的税率，基本上分为比例税率和累进税率两种。
1．比例税率。
韩国的土地超额增值税，实行单一的比例税率。日本、法国等对土地转让收入的税率，因土地持有期长短而设计高低不同的差另比例税率，土地持有期长的实行轻税率，短的实行高税率。如日本，对个人的土地转让，分为长期转让、短期转让和超短期转让3种，“长期转让”是指自获得土地所有权至出让土地的时间超过5年的；“短期转让”是指持有的时间2一5年的；“超短期转让”是指土地拥有期在2年以下的。对这3种长短不同转让收入分别实行10％——20%、40％和50％的不同税率，以抑制土地投机，合理分配土地的增值。日本对法人土地转让收入除征收普通法人税外，另征附加税，如从1973年起，对法人的土地转让收入，在普通法人税以外，对拥有期在5年以下的短期转让收入，加征20％的法人税。1987年规定，对土地拥有期2年以下的超短期土地转让收入，加征10％——30％的附加税。1991年，对5年以上的长期转让收入，也实行了加征10％的附加税制度。
2．累进税率。
有些国家和地区按照土地价格增长幅度采用累进税率征收。当土地转移时，不论土地面积大小，涨价数额多少，一律以超过原价倍数累进课征。如我国台湾地区现行土地增值税税率，按土地涨价倍数实行3级超额累，进税率，具体计算为：土地涨价总额超过原规。定地价或前次转移时申报现值但未达100％者，就其涨价总额按税率40％征收；超过100％而未达200%者，就其超过部分按50％的税率征收；超过200％以上者，就其超过部分按60％的税率征收。在计征土地增值税时，对以前转移时申报的土地现值，都按物价指数进行调整，以体现税负公平。意大利的不动产增值税是将房地产从买入到转让时的价格上涨部分作为征税对象，按照价格增长幅度采用累进税制，按3％——30％的税率征收。价格上涨部分是指地价超过基准价格的部分（具体征税标准和税率见表1）。
三、土地取得和无偿转移课税的国际比较
土地取得税是对个人或法人在通过购买、接受赠与或继承财产等方式取得土地时课征的税，分为因购买、交换等有偿转移取得土地时课征的税和因接受赠与或继承遗产等元偿转移取得土地时课征的税两种情况。
（一）有偿转移取得土地时的课税
韩国对购置不动产所取得的土地设立不动产购置税，按所购项目价值2％的标准税率课征，或按购置不动产的年度分期付款额的比例征收。
日本的土地取得税制除了赠与税和继承税外，还有不动产取得税和特别土地保有税（取得部分）。不动产取得税是由都道府县对取得土地和房屋等不动产的个人和法人课征的税，不论有偿、无偿包括买卖、交换、赠与、捐赠、实物出资、填地等原始取得或继承取得的土地与房屋，都是不动产取得税的征税对象。土地取得税的免征点是10万日元，征税标准是购买时的价格，标准税率为4％。学校、特定医疗法人、道路等一定用途购置的土地不征税。特别土地保有税（取得部分）由市町村征收，目的是抑制土地投机性取得和促进已取得土地的有效利用，内容包括保有课税和取得课税两个部分。
德国、意大利、荷兰等国都设有“登记许可税”，在土地所有权转移书立登记凭证时，按土地的转让价格计算纳税。有些国家和地区对土地等不动产在产权发生转移变动时，就当事人双方订立的契约，对不动产取得人征收契税或印花税。契税和印花税表面上是对契约征税，实际上是对不动产取得者课征的税收。
（二）无偿转移取得土地时的课税
对土地等财产无偿转移时课征的税，称为财产转移税，包括遗产税、继承税和赠与税。广义的遗产税包括对财产继承者继承的财产课征的税和对死者遗留的财产课征的税。赠与税是对财产所有者生前赠与他人的财产课征的税，是遗产税的补充税种。遗产税和赠与税的配合方式，各国的做法不同，包括两个税种课征制度的配合和两个税种税率的配合
1．两个税种课征制度的配合。国际上通常有3种方式：（1）单一税制，即在遗产税、继承税和赠与税3种税中，只设立其中一个税种，如新加坡、我国香港特别行政区等在财产转让税制中只有一个遗产税，而没有继承税和赠与税；英国是将一部分生前赠与财产归入遗产额中课征遗产税，不单设赠与税；伊朗、冰岛、马来西亚只设继承税，未征收赠与税；加纳，秘鲁只征收赠与税，不征收遗产税。（2）分设两税，并行征收，这种方式为大多数国家所采用，如美国既征遗产税同时又征赠与税；日本、德国、法国、瑞典等国均实行继承税和赠与税相结合的制度。（3）分设两税，交叉合并课征，即对生前赠与财产除按年或按次课征赠与税外，在财产所有人死亡后，均将生前赠与总额（或受赠总额）并入遗产总额（或继承总额）中一并课税，原先已纳的赠与税额准予扣除，如意大利、新西兰等采用这种方式。
2．税率的配合方式，有两税分设税率和两税合一税率两种做法，如美国联邦的遗产税和赠与税，适用统一的超额累进税率；英国的遗产继承税，从1988——1989年度起，税率由超额累进税率改为统一的比例税率；德国按被继承人与继承人或受遗赠人、赠与人与被赠与人之间的亲疏关系设计税率，实行超额累进税率；日本对继承税和赠与税分别设计税率表，都采用超额累进税率。
主要参考资料：
（1）尾崎护（日）《日本等工业化国家的税制》（中国税务出版社1995年11月出版）。
（2）孙执中主编《战后日本税制》（世界知识出版社1996年3月出版）。
不动产税范文6
业内专家介绍，物业税在部分城市空转，以及将要进行的实转将逐步完善物业税的基本框架。从现在的情况看，作为房地产保有税的物业税，有望将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，按年征收物业税。
万事俱备?
物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋所要交纳的税，属于持有税。
“在中国大陆，以前是没有物业税这个概念的，但物业税在国际上是比较通行的房地产税制。”上海房地产科学研究院副院长王青兰认为，物业税是更具有国际通行标准的税制。一个现代化的完整的税收体系，应当包括完善的商品税、所得税和财产税等三大体系，目前，我国的商品税和所得税制发展的很成熟，但财产税发展却很滞后。物业税即在财产税范畴内。有专家认为，虽然开征物业税无论是国家政策方向，还是完善税收体制方面，都是大势所趋，但征收物业税的复杂性却是前所未有的，其开征难度甚于燃油税。
业内人士普遍认为，物业税的政策性很强，它将涉及到众多人的利益，其推出尚有许多问题需要明确。国家税务总局有关负责人表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。
由于我国是在非私有土地的前提下出台物业税，对土地的使用权收不动产税，没有其他国家的经验可以供我们借鉴。与此同时，我们还涉及从计划经济向市场经济过渡阶段大量房改房的问题，政策难度很大。
征收难点
首先，难点关键在计税依据的调整和资产价格评估上。从技术角度看，物业税改革关键在计税依据的调整，按照国际惯例，评税价格应作为计税依据。税务总局有关负责人表示，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，税务总局和财政部加强了与有关专家及国际组织的合作、沟通、联系，并选择部分地区进行模拟评税试点，目前已创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，建立了政府部门间的良好合作关系，并培养了一批专业人才。
一旦物业税付诸实施，税务部门就将向符合条件的房地产业主分期收取大笔税金。其依据是房地产的市场评估价格，房价越高，纳税就越多。
同时，根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，税值会随房产的升值而提高。比如公路、地铁开通后，随着交通、配套等设施的增设，沿线的房产价格就会提高，相应地，物业税也会提高。但是，对房产价格评估体系标准如何建立，各个城市的标准是否该统一，尤其是评估标准能否公平，评估能否公平，都是一个大问号。
也有业内人士认为，新的房地产税收方式会导致购房者在以后按年交纳税费时，有可能会比一次纳要承担的多，这种情况会产生一种“平买贵用”的现象。
其次，对于物业税开征以前的购房户即业主如何进行征税，是否会导致重复征税?
很显然，目前买房人已经在房价中一次纳了多年的土地税费，而物业税一旦开征，对所有的房地产一律按新法收税，则对已经购房者来说，一来将大大增加其负担，二来也是重复征税。
央行行长周小川认为：“土地已经批给人家了，而且说了以后只收一点使用费，他可能拿到的是几十年的承诺。现在忽然要变化，利益怎么去找寻呢?这就是一个复杂的问题。”
对此，财政部正在研究在新税法实施的一定期限内，对老的房地产采取过渡措施。目前财税专家也提出了几种解决方案。其中之一是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。新房税额的调整考虑土地出让金的因素，而旧房的税率暂时不含有土地出让金并入的因素。使低收入的居民和大多数农民在一定的时期内不用负担物业税；同时，根据经济发展水平和收入水平的提高，逐步缩小减免税的范围。有专家干脆认为，结合我国实际，居民的第一套房应该不征物业税。
再次，最大的难题是，如何处理过渡时期的税费政策，将之转换成物业税。
有关人士认为，在开征物业税之前，需要进行如下几项改革：实行内外房地产税制的并轨；将土地出让金纳入土地使用税；调整土地使用税税额，对新、旧房屋考虑开征不同的土地使用税的税额；对从事房地产开发交易经营管理的企业和个人调整营业税和契税的税率；逐步建立规范的房地产评估机制。如此，在统一城乡税制的基础上，再适时推出统一的物业税。
土地专家黄小虎对土地评估当中的管理问题表示疑虑。黄小虎指出，目前我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税收部门双重管理。房地产税由税务部门征收，而土地出让金则须向土地部门交纳。开征物业税后，必须按照国际惯例定期进行土地评估，一个很具体的问题是，这项基础性的工作届时究竟由谁来承担?
并且，现有的收费中究竟哪些需要保留，哪些取消，哪些替代，还没有；最终确定。目前，财政部所做的工作是摸清各个地方的税费负担和种类。只有在全面掌握其真实情况的基础上才；能为下一步改革进行规划。
事实上，由土地“批租制”改为征收按年房地产“物业税”，一个六难题是如何确定未来的税负水平，包括对老房的减免税的具体措施和年限等。
搜房研究院的高级分析师陈晟估计，一旦物业税开征，目前一间70到100平方米的房子每月要交纳的费用可能会在200元左右，养房成本的提高是显而易见的。中国税务学会理事、中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授也建议，采取“一家人拥有第一套房屋时免税、购买第二套房屋时交税”的方式，并且目前税率不宜高于0.5％。
大势所趋
国民经济研究所所长樊纲认为，物业税是房地产市场的内在稳定器，而当前对房地产市场的调控政策多是从外部用力。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。”樊纲认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；还将使政府有了稳定的税源，避免“土地财政”。
国务院发展研究中心副主任李剑阁认为，在物业税的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以令房价下降；业主购房之后，每年再交纳相应的税金，这样可以降低居民的置业门槛。
据某地产研究机构分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％～60％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了(70-1)/70＝98.57％。表现在房价中，成本就下降了50％×98.57％＝49.29％。建设部赵燕菁研究员认为，如果改用财产税的形式分期支付地租和规费，现在的房价就可以大幅下降。据他估算，以现在的建设成本为100元，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋建设成本立刻降到58元。
对于我国，开征物业税的意义绝不仅限于调控房价，其更重要的意义在于开征物业税能够改变地方政府“以地生财”的开发模式，为地方政府提供稳定的税源，使得地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境。美国财政学会会长朴尔在考察中国的财政体制时，就指出应给地方政府一、两个稳定的大宗税种，其中他就提到了物业税。财政部财政科学研究所所长贾康认为，在目前，地方政府缺少稳定大宗的税源，若能逐渐把不动产税调整为统一的房地产税来征收，同时考虑不同地段的因素并几年一次重评税基，不动产税就会逐渐随市场经济发展而成为地方政府的一个支柱性的重要税源。
