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商铺投资范文1
老祖宗说:一铺养三代、家有万贯不如有一店面。足见商铺是个高回报的投资。但老祖宗也说,买的没有卖的精!投资者,如何才能精过买家、在商铺投资上处于有利地位?领会以下十点,助你成功进阶!
1查“五证”和抵押情况
牌照检验、资格认证是第一步。检查“五证”、检查商铺是否被抵押。商铺仅是整个房产的一部分,所以房产管理、投资人对商铺有何权益等,都要搞清楚。
2“傍著名连锁店”找地段
地段的开发和成长直接带来商铺增值。好的区域有科学的城市发展规划,如交通改善、市政动迁;有明晰的商业发展、网点分布规划。周围有丰富、相互补充的业态,如娱乐、休闲、餐饮等,这能延长消费者停留时间,增加消费机会。
寻找优越的位置,有个易行方法是“傍大款”。著名连锁店都有自己的地产部,专门寻找、分析店址。选择它们附近,可借助它们的品牌效应招揽顾客。
3避免阻断、符合人们出行习惯
参照居民的出行习惯与线路,选择与交通方向相一致的一边。“金角银边”、主路两端、十字路口、公交站点、地下通道口,未来规划的地铁口,这些都是黄金点。要避免客流被隔离栏、绿地、高架桥等阻断,转角商铺门前要有宽敞空地。
4知名商业街,空铺一出,立马拿下
知名商业街是城市商业代表,经营稳定,投资机会极罕见,如北京王府井、上海南京路。这种机会一旦出现立马拿下。
产权式商铺,因为所有权、经营权分离,所以对双方的信用要求很高,必要时可考虑请专业担保公司担保。
单独临街商铺,未来经营可操作性强,香港人说一铺旺三代就指此种。主干道临街商铺, 经营效果要强于辅路商铺。
专业市场,像建材家居、汽车等市场,位置较偏,原来没市场基础的, 往往需较长培育期;若氛围已成,则回报稳定。
5有购买力的人流才是人流
人流量决定购买量、营业额,也就决定商铺收益。但人流量大,顾客数不一定多。真正支撑商铺的是固定人流,其次是流动人流、客运流(公交站等)。
社区商铺,人流量固定。顾客只为图方便,难有持续大额消费,针对此情况,要么做大规模,要么选在小区中心、开放式出入口、道路转角人流量大的地方。
6收益并不和面积成正比
要分析物业适宜何行业,并以此找寻租赁客。便利店和网吧盈利情况不一样,承担的租金便不一样。
租金往往并非和面积成正比,租客不愿意为不能给自己带来收益的面积付租金。各行业都有自己喜欢的面积,餐饮、超市和美容,喜欢临街2、3层的商铺,对面积的要求一般是100―120平方米。这些行业兴盛时,这种大小的商铺需求最大。
7好经营管理公司让商铺没有空档
大型商厦、专业市场,经营团队是关键。他们有从业经验和品牌影响力、创造力,会合理、科学规划业态和布局,提供明确诉求;善于招商,做市场推广、策划营销活动、制订经营主题等;并为物业提供相关服务。
香港大部分商业物业都有专门公司打理。好的公司,不仅名店纷纷入驻、出租率长年维持在100%,而且保持租金增幅。
8进深是面宽两倍左右为宜
结构好、布局平正的是好铺。一般来说,进深是面宽两倍左右的商铺最有利于投资和销售。针对商铺的用途,还尤其要注意上下水和排烟、防噪、隔音等配套。
9好的开发商有高的附加值
好的开发商,会做好前期规划,拿地能力高、建筑质量有保证,相对较可信。同时也较能确保资金安全。
10出租兴旺后再转租或自营
挑选投资时机,首先是商业景气度、把握商业利润与社会平均利润间的关系,这个的参考意义相当于股市指数。
商业氛围突变是个机会点,正由区域向城市商业中心转化就是这种情况。西直门较早时批发市场云集,伴随周边写字楼投入使用,再加上此前的高档住宅人群,中、高端商铺就呈现出非常大的机会。
店铺可先出租,等店面兴旺,再自营或转租,这样能坐享成果。
Tips
商铺优劣,归根结底有两大指标,一是及时租金,一是增值空间。当下租金高未必是最优投资品,租金低极可能是价值洼地。
商铺投资范文2
我们的信心来自于开发商的承诺：不仅付款之后立刻返还2年的商铺租金，而且还签订一份为期15年的包租合同。在开发商提供的商铺委托管理协议中，白纸黑字地写着，前三年租金保证是商铺总价的8%，第四年到第六年，每年租金收益是商铺总价的10%，从第七年开始，商铺租金保证逐年上涨，按照开发商提供的比例，2011年，我每年能拿到的租金是近11000元，而到了2013年，我就能拿到近13000元的租金回报。
可实际情况是，除了付款之后开发商立即返还给我的2年租金外，我到现在一分钱的租金收益也没有拿到。由于家在上海，工作又比较忙，所以在2012年之前，除了去实地看过一次房外，我只到桐乡去过一次，就连买房签约、贷款手续也是在上海的开发商办事处办理的。
直到2012年，我们迟迟没有等到开发商返还的第三年租金时，我才发觉事情有点不对劲了。原先开发商留给我们的电话号码全都成了空号，而打当地的114查号，却得到答复说根本就没有这家公司。
在网上一搜，我这才发现自己实在太后知后觉了，网上关于该项目的维权、申诉帖子已经到处可见。仔细一看，我的心都凉了半截。那些帖子里说，这一开始就是个陷阱，当时桐乡的住宅价格还只有4000元/平方米左右，但开发商卖给我们的价格却高达2万多元。所以，即使当初用8%的比例返还了我们一些所谓的租金，开发商依然获得了超高的暴利。现在，因为建设了太多大体量的商城、商业街，桐乡的生意越来越难做了，所以，很多商铺压根就租不出去，开发商也早就跑得没影了。
看到帖子的第二天，我就去单位请了假，直接坐长途车来到了桐乡。一下车，第一感觉就是面积巨大的各类商城多了好多，但生意却显得无比清淡。等我来到自己商铺所在的商业城，却发现这里冷冷清清，很多店铺都是大门紧锁。找到几家还在营业的店铺，进去一看，老板要么在无精打采地看电视，要么就是聚在一起打牌，生意清淡可想而知。仔细一问，我才知道，就算还开着门的商铺，也有一年多没有交过租金了，因为根本没有生意，只要业主一要租金，租客就立马关门歇业。所以，业主要么把商铺空关，要么就把商铺免费给租客使用，寄希望于商铺生意能够好转。
商铺投资范文3
社区商铺成投资新热点
在一些城市，市场的商业潜力有限，商铺数量的短期快速增长容易引起市场的饱和，反过来会影响商业环境，使投资者的利益受损。特别是在一些过度炒作的商业旺地，本身地价高、竞争激烈、投资大，容易造成投资误区。相对于目前的纯商业街区来说，社区商铺的投资值得投资者关注。因为随着房地产业的发展，越来越多的人们搬迁到新的住宅社区，而社区的配套环境也越来越成为人们买家置业的标准之一，人们衣食住行更信赖于社区的良好配套，社区商铺因此产生出无限商机。
社区型商铺以其自身投资少、回报相对稳定的特点而受到投资者青睐。最新调查显示：目前70%的投资者购买商铺的目的是为了炒铺或转租，仅有30%的投资者买铺是为了自用。但不管是投资、自用还是炒作出租，商铺投资者都必须面临商铺投资的诱惑和风险。如何选择商铺、商用物业，怎样规避市场风险，从而实现良好的投资回报，成为商铺投资人最关心的话题。
选择社区商铺的条件
社区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。投资社区商铺，要看这个商铺的业态组合有没有聚集人群的综合功能，如消费环境是否优美、消费商品档次和价格是否合理、娱乐休闲的设施及服务管理是否到位等，即近看交通，远看业态。选择社区商铺还需要注意以下方面：
新建社区商铺机会最多：因为新建社区的居民数将迅速增长，而且这部分人往往工作固定，有稳定的收入。从某种程度上说，他们的消费水平较高，目标客户较为固定，从而给商铺的升值创造了有利条件。
客流量大小：投资者在选择铺面类社区商铺时，需要谨慎判断哪个社区的规模大、哪个商铺位置的客流量最大或比较大，对位于出入口、底层的商铺更应多加关注。
商铺初始售价：投资者应充分认识到商铺初始售价是否反映了商铺现状的客观价值，尽量将社区商铺包装的因素剔除，避免以较高的价格成交。
便利条件：铺面类社区商铺的“可视性”和方位、交通条件、整个项目的宏观布局都有关连。底层或靠近出入口的商铺的“可视性”显然是最好的，其价值也是最高的。
停车条件：随着汽车进入家庭，投资者必须考虑商铺是否有足够的停车位。
所属项目的运营特点：作为房地产项目的一部分，该房地产项目的规模、定位、面对的主流客户等因素都会直接影响社区商铺的价值。
周边发展趋势：投资者应注意未来周边大型的房地产开发规划，它将推动社区商铺价值的上涨。
社区配套环境成置业标准
首先，不同的社区，商铺的潜力也不同，投资社区商铺收益最多的是一些离市区有一定距离、商业环境不太成熟的住宅社区。由于这类社区住户日常生活购物基本源于自身配套，其居住者到社区外购物消费的机会相对减少，这就给其社区内的商铺带来相当多的商业机会。
其次，这些离城区较远的住宅项目，周边配套设施少，与楼盘同时发售时一般都价格低廉，这时正是购买的好时机。
第三，选择社区商铺，除了要考虑地段之外，社区环境很重要。这里所说的社区环境，指的是人居的环境，就是要选择居住人口众多的大社区。大社区内人口流量大、消费高，各方面生活需求大，如美发、餐饮、食品店、煤气公司等。
第四，一些有特色的社区街铺也值得投资者关注。这类商铺往往是某一行业的聚集地，随着市场经营的成熟发展，其升值潜力也是很大的。
投资大型成熟社区商铺价值高
消费者对商铺的投资选择主要分三个方面：社区商铺投资、专业市场投资和大学校区周边商铺投资。有研究分析，社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线的投资价值。尤其是如果所属社区定位为高端，社区规模庞大，那么其社区商铺的价值将被大大提升，社区规模成长的空间将预示着社区商铺价值升值空间。
与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于社区内部，因此对整个社区居住氛围的依赖比较强，这也是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。社区商铺过去的主要功能是满足一定区域内居民就近购物，但是在现代居住区中，仅有这些已经远远不够，为了提升居住品质，新建社区必须有超前的新型商业设施，以满足人们日益丰富的消费需求。而这种商铺除了要有方圆内人流量支持外，还要有顺畅的区域内外交通设施，使消费人群能舒适便捷的完成购物、消费过程，从而保持这些人的长久消费意愿。
投资眼光须放长远
一般情况下，人们说到商铺投资，就会将其与回报率紧密地结合在一起，回报率也因此成为不少人投资商铺的首选标准。但是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不是其最为关心的，投资者更为关心的是该商铺所在地的人流量、消费能力、发展前景等。因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资，可能需要几年甚至更长的时间，在此期间，商铺的投资回报率会随着时间的推移增高或降低，现时的回报率有时并不具备代表性。
投资社区商铺，社区的发展前景自然是众多投资客所关注的重点。社区商铺投资前景由地段、主力店、发展商、投资时机、人气和消费力等因素来决定。一些素质好的楼盘，加上位于城市的未来发展方向上，这也就为商铺的长线投资价值增加了筹码，其社区商铺即使目前的年收益率未能达到10%，但如果投资者看好其未来的升值潜力，即使是5%左右的年收益率也是可以接受的。
投资社区商铺须加强风险意识
现在，商铺经营“三个月现象”很严重，社区商铺投资本身的经营门槛低，投入资金相对较少，经营者很容易贸然进入：选点上不考虑商圈的成熟度，经营模式上是夫妻店，不懂得现代化管理，这些都会使其投入和收益严重不对称。一些租户在高收益的刺激下投资社区商铺，不考虑商圈的成熟度，业态配比欠合理，结果只能败走麦城。为避免这些问题的发生，要注意以下四方面因素：
首先，一方面是商铺租金居高不下，另一方面是投资者热情不减，对此，租户承租前必须考虑社区规模、居住人口的密集度，因为社区规模大小、入住率高低都会直接影响到该社区商铺未来的发展前景。
其次，要了解该区居民的生活标准和消费习惯，业主的年龄、收入水平、职业特点等，都会影响该地区商铺的业态和发展。
第三，要注意区内的业态配比，避免过多同类产品互相冲击市场。以免形成超负荷消费，这样的社区商铺总体经营情况都不会好，最终必然有部分投资者撤退。
第四，发展商、业主、租户之间信息不对称情况较为严重，投资者一方面要摆正心态，社区商铺经营毕竟是满足居民便利性需求，销售情况不是很稳定，是一种维持性经营，不大可能有太高利润；另一方面，投资者最好向专业的顾问公司多咨询，尽可能多地掌握情况，避免盲目进入。
社区商铺租售辩证观
对于社区中的配套商铺，其运作方式不外乎两种：出租和出售。在目前的大多数社区住宅项目中，将商铺出售是主要的处理方式。对于房地产商而言，出售的方式显然在后期管理上要省心得多，而且回款速度更快、更有保障。近来部分房地产商，尤其是地理位置比较偏僻、周边配套比较差的项目，对社区商铺实行定向出租，只租不售。
由于周边设施配套不太完善，对商铺进行定向出租可以维护业主的基本生活需要，防止商户们出于利益目的全都投资于某个单一的商业项目，例如餐馆等。而如果对商铺实行定向出租，事先规定了铺位的经营项目，就可以保障业主的多方面需求得到满足。只租不售的方式可以加强物业对商铺的管理，便于维护业主的利益和社区的整体环境。
但凡一个社区的落成，就可以带动一个商业区的发展，社区周边的价值随之升级，更不用说社区内部的商铺了。天然的大规模消费群体和绝对的垄断优势，自然可以使房产商们将社区商铺拍出高价，而且，如果采用出租的方式，更可以随着价值的提升而不断增加租金收入。
只租不售的方案，前提是社区的配套服务暂时还不能满足业主的全部必要需求，因此才需要规定商铺的经营范围，防止各经营项目的趋同。然而，一旦实行只租不售，其结果很可能是，尽管每个商铺经营项目各异，但它们在整个社区及其周围范围内所向无敌、没有竞争对手，也就是经济学中的垄断。垄断对于业主而言肯定不是好事，他们将面临的是较高的价格和较差的服务，尤其对于现在规模越来越大的社区，面对成千上万的消费群体，独此一家的优势地位更加显赫；如果商铺的经营者欠缺商业道德和职业精神，其服务质量更是可想而知。
只租不售的方式并不能维护业主当期或长远的利益。真正的解决之道在于，促进社区内及周边商业群的发展，开设较多的商铺，形成一定规模的竞争。竞争才是最好的服务于业主的方式。
全面考虑商铺的比较售价
商铺投资范文4
据销售人员介绍，这个商业综合体是主题乐园的概念，里面吃、喝、玩及购物都有，政府规划、招商情况听起来都像模像样，租金回报计划也很详细，抵扣掉前3年的投资回报，商铺总价只有24万元。但是面对一份一知半解的投资回报计划和位于异地的商铺，且所有信息都来自销售人员的介绍，她不知道这商铺将来会给她带来的，是源源不断的收益和升值，还是一次匆忙投资的失败。
商业综合体ABC
小商铺对个人投资的吸引力非常大，因为总价低，总体收益率比出租住宅高，而且“一铺养三代”的诱惑让人很难不动心。
但相比起住宅投资，商铺投资要复杂得多。因为住宅租金几乎是由附近住宅的市场行情决定的，具体某套房子的价格会因为装修、楼层的因素而上下浮动，而商铺的租金前景却在很大程度上取决于培育，一街之隔的两个商业综合体的商铺，就可能这个抢手，那个没人租。好铺确实能“一铺养三代”，但是在那之前，你要先小心地判断它的潜力，然后再养它一些年。
商业地产≠盖楼＋开店
从开发的角度看，商业地产的运作规律及盈利模式和住宅地产完全不同。住宅地产最简单，拿地、规划设计、盖楼，最后全部卖掉。至此，资金全部回笼，项目结束。
商业地产，尤其是商业综合体就复杂得多：拿地的时候就要有清晰的规划，拿到地以后招商就要开始了，这时候主要任务是确定主力店—能吸引大量人流的家乐福、沃尔玛等大卖场或购物中心。因为不同的业态会在建筑要求上千差万别，购物中心在经营面积、建筑格局、水电线路等方面的要求和大型超市不一样，甚至家乐福和沃尔玛的要求也不一样，所以必须在开工之前就确定主力店及其位置，并把主力店的要求融合进建筑设计。
通常在建筑完工之前，大约50%的招商就应该完成，而主力店尽早确定也有利于后续招商。大型主力店进驻能让中小商户对这里的经营前景更有信心。
别是烂尾楼改造的
商业综合体烂尾楼主要分两种。一是还没建好，开发商就没有钱继续了，只能把未完工的建筑丢在那里。还有一种是已经开业了但是经营管理不善，冷清的商业氛围一直没有好转，导致商户纷纷离开，没有收益只能转让。
从这个角度评判，收购来的烂尾楼是给已经建好了的建筑再次招商。后面接盘的开发商能做的就只有在不改变建筑结构的前提下做外立面和内部改造。而且招商要从头开始做，培育难度比较大。南京问策商业顾问公司总经理苏晓晴提醒，最难翻身的是开业了以后没运作起来的商业综合体项目，最后一座空楼寻求转让。虽然转让价都会很便宜，但是因为先天的种种限制，很少有公司愿意接手重新招商和运营。
最关键的，后期运营能力！
对一个商业综合体来说，最重要的是招商能力和运营管理水平。而仅凭招商质量也不能保证租金增长、商铺增值，后期运营能力甚至比招商质量更关键，它直接关系到优质商户会不会长久地留下来。
在开业初期，经营管理公司对商户品牌的要求可能会稍低一些，但是在经营的过程中，它会慢慢把经营状况不好的、和整体经营方向不合的商户调整出去，引进更适合的商户。这个过程中，商铺的实际回报率不会高，而业态和商户还要被不断规划和调整，以期改善消费者体验，形成持久的消费吸引力，这就是俗称的“养铺”。
综合体商铺，你要知道的4件事
你很可能无权经营它
为了更有利于整体业态的发展，商业综合体里商铺的产权和经营权通常是分开的。因为个人投资者的招商资源、经营能力、管理水平低，如果让他们自主经营，很可能一个楼层里服装、餐馆、化妆品、鞋类、首饰、电玩等个体商户混杂在一起，经营时间不统一，这样混乱的局面会让消费体验很差，不能持续吸引顾客。时间一久，你的租金收益就不乐观了。
产权和经营权分开以后，经营管理权全部收归专门的经营管理公司。它不但要负责和招商团队沟通，确定整体的管理方案，规划不同楼层分别进驻哪类商户，而且对商户也有品牌要求。
通常开发商至少会留下餐饮、电影院、大卖场等位置的产权，由管理公司管理，其他的商铺划分成小面积出售给业主。划分只停留在产权上，在建筑实体上并没有任何划分。
在做招商运营时，产权和经营权分开的另一个好处就很明显了：有一个品牌商户有意进驻，它需要至少60平方米的店面，但是它能进驻的楼层只剩下那些产权为20平方米的商铺，此时经营方就可以把3个这样的商铺合并出租，整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。所以，你必须向销售人员了解经营管理公司的资质和它曾经管理过什么项目。
新铺？初期实际回报率不高
商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大，售出一部分商铺的产权能快速回笼一部分资金，平稳度过培育期，成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体前几年的租金不可能高。因为消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。
一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体，开业的时候租金回报率都不高。上海立超商业地产的董事长朱谦的观点是，一线城市商业综合体商铺前3年的年租金回报率在5%以内，而苏晓晴参与过的二线城市项目，开业时回报率通常在2%至4%。
尽管5年培育期内实际回报率不高，但你仍然能看到不少项目在销售的时候会承诺7%、8%甚至更高的年回报率。它们都是骗人的吗？
回报率超过8%，危险！
开发商出于资金周转的目的出售部分商铺的产权，住建部多次发文，禁止以售后包租形式销售未竣工商品房。但是如果都由小业主自主招租经营，商业综合体永远也不会培育成熟。
因此形成了这样的怪圈：在开售时如果不承诺较高的回报率，商铺就很难卖，可承诺的高回报率又实现不了。如果看到7%以上的投资回报率，你要警惕的就是，商铺会不会买贵了？
比较有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方，用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额，还有的开发商会用部分销售款补这个差额—常见的做法是，先给商铺定价，然后按照8%的年回报率，加上3年一共24%的投资回报，以最后算出的这个124%的总价卖给你，然后在销售的时候把3年的租金回报“一次性抵扣”在应付房款里。
但是，超过8%的回报率绝对是危险的，虽然不排除个别开发商通过贴补的办法兑现，但是只要超过了实际回报率，多承诺1%的回报率，就意味着在培育期贴补的租金越多，即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上，前几年也会很吃力，如果这期间资金链再出现问题，再高的回报率都只能落空。
《好运?MONEY＋》提醒，合同里该有这些
毫无疑问，典型的经营管理型物业不能少了经营管理公司。所以你在签商铺销售合同的时候，还要和经营管理公司签委托经营合同。
委托经营合同里要规定委托经营期限、租金计算方式、租金支付方式、租金支付时间、管理费标准等。如果没有委托经营合同，或者需要自己和商户签租赁合同，你的租金前景就比较危险。
你有权利在合同里被告知该商业综合体的定位是什么，有哪些业态形式。
销售人员告诉你的已经入驻或确定入驻的卖场名称，也应该在合同上写明，这是你投资前景的一个重要保证。
最推荐社区商业综合体
总价不高，适合个人投资
在适合个人投资者的商业项目中，朱谦和苏晓晴都对小型的社区商业综合体表现出了推崇。
市中心的商业综合体商铺，占尽地段优势和每天大量的人流，但价格非常高，不适合普通家庭投资。社区商业综合体的价格比较便宜，而且随着城市的居住郊区化，商业也从市中心往非市中心的人口密集区发展，地区中心和社区中心的商铺投资机会更好。
居住社区周边2公里的范围，社区商业地段就有发展的机会，各区域中心会在人流量集中的位置周边形成新的黄金地段。
至少有5条公交线经过
朱谦认为投资总面积4万平方米的小型商业综合体最适宜。其中卖场面积2万平方米、购物中心2万平方米，但前提是3公里范围内有10万居住人口。苏晓晴建议，在投资之前到类似地段和规模的商业综合体去考察，很多大型的二手房中介都有商铺部，通过它们也能了解到已经开业的商铺的租金状况。
了解了租金行情以后，再去政府网站了解你想投资的商业综合体附近的规划。商业地产周边的路网规划非常重要，它是决定周边顾客到达便捷性的重要因素，要确定有5条以上的公交线路经过这里或是附近有地铁站。
跟着主力店，更安全！
家乐福、沃尔玛、欧尚、大润发等大型连锁卖场品牌如果已经确定进驻，投资失败的几率会降低很多。因为第一这说明招商团队的能力，第二这些大型卖场能吸引周边2公里至3公里范围内的居民来采购生活用品，把消费人流日常化。
有了持续不断又可观的人流量，经营管理公司再逐渐把不适合附近消费人群偏好的商户换成吸引力强、租金支付能力强的，让这些人愿意留下来消费餐饮以及其他百货商品，你的商铺租金就有谱了。
楼层和位置都不重要
产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以，尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。
一个公式，算你是不是买贵了
商铺的售价有没有偏高，可以用商铺售价和租金的比值来衡量—每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200以内，高于200就表明投资价值降低，但必须用真实售价来计算。
商铺投资范文5
究竟创业初期需要懂得哪些技巧呢?
1、选择行业要因地制宜
针对位于交通枢纽较远的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。针对位于住宅附近的商铺，应以经营日常综合性消费品为主。针对位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。针对位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。在投资商铺之前，就应该为它寻找“出路”。
2、对于周边民众购买力需大致了解
商铺周边人群购买力的大小和质量，决定了商铺的基本价值。对于你的店铺是否能够长期发展有很大的影响。在那些购买力较强的区域，商铺的价值高，你可以适当投入大点，你所获得的回报也将更大。而相反，在购买力较低的区域，你就应该经营一些价廉物美的商品。
3、要了解人流量情况
商铺的收益主要取决于两个方面，一是民众购买力，二是人流量。真正支撑商铺长期盈利的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁的客流)。
4、把握投资时机有诀窍
从总体上说，在经济形势良好、商业景气、商业利润高于社会平均利润的时期，未必是投资商铺的最佳时机。因为此时投资者选择商铺的空间很小，而且获得商铺要付出的成本很高。反之，在有发展潜力的区域，商业气候尚未形成或正在形成中，投资者可以在较大的范围内选择商铺，需要付出的成本也相对较低。
5、能“傍大款”最好
如果你相中的商铺位于着名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。这样，还可以省下一大笔创业前期必须的广告投资呢。
6、独立门面不可少
独立的门面作为你商铺的广告牌，对于能否打响以后的品牌非常重要。如果有店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店面今后的促销带来很大麻烦。
7、路边店客流量双倍效应
如果你的商铺位于一条道路的一侧，就等于拥有了道路上来回两个方向的客流，这种临街的商铺，商业价值非常高，值得投资。
8、了解商铺的开发商
选择品牌开发商，确保资金安全，是成功投资商铺的一个重要方面。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。
9、周边交通要便利
理想状态下的商铺或商业街市，应具备接纳八方来客的交通设施，周边拥有轨道交通、公交车站点，当然，停车场也是不可或缺的。
10、建筑结构必须好
建筑物的结构也直接影响到商铺的价值，这一点很多人都没想到。建筑物的结构多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构，或者大跨度的无柱类结构(如体育场馆)，这些结构的优点是：展示性能好，便于分隔、组合，利于布置和商品摆放。
11、巧用物以类聚
管理部门并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的"集中市场"。
商铺投资范文6
一、外商投资公司普通清算中的法律适用及审批权限
随着我国法律制度的逐步完善，对内、外资企业的管理趋于一致，国务院于2008年1月15日废止了《外商投资企业清算办法》。2008年5月，商务部办公厅下发了《关于依法做好外商投资企业解散和清算工作的指导意见》(下称《意见》)。依照《意见》，今后外商投资企业的解散和清算工作应当按照公司法和外商投资法律、行政法规的相关规定办理。外商投资法律和行政法规有特别规定而公司法未作详细规定的，适用特别规定。审批机关仅受理有关企业解散的申请，而不再对企业清算进行审批。根据2008年10月《国家工商行政管理总局、商务部关于外商投资企业解散注销登记管理有关问题的通知》，外商投资的公司进入普通清算的解散情形及其审批权限如下：
1.因章程规定的经营期限届满而解散，被司法裁定解散，依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销而解散的，直接进入清算程序，无需经过审批机关批准。
2.根据《中外合资经营企业法实施条例》第九十条第一款第(二)、(四)、(五)、(六)项，《中外合作经营企业法实施细则》第四十八条第一款第(二)、(四)项或《外资企业法实施细则》第七十二条第一款第(二)、(三)、(六)项的规定，外商投资的公司在经营期限届满前提前解散的，应当经审批机关批准。
3.中外合资、中外合作的公司按照《中外合资经营企业法实施条例》第九十条第一款第(三)项、《中外合作经营企业法实施细则》第四十八条第一款第(三)项规定，在经营期限届满前单方提出解散的，应当经审批机关批准解散或经人民法院裁定解散。
值得注意的是，在实践中还有一种情形无需经过审批机关批准，即外商投资企业未按期缴付出资的情形。根据《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》第五条，“合营各方未能在第四条规定的期限内缴付出资的，视同合营企业自动解散，合营企业批准证书自动失效。合营企业应当向工商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照”。《外资企业法实施细则》第三十条第二款规定，“外国投资者未能在前款规定的期限内缴付第一期出资的，外资企业批准证书即自动失效。外资企业应当向T商行政管理机关办理注销登记手续，缴销营业执照”。
二、外商投资公司普通清算中清算组成员的组成以及对清算报告的确认
(一)清算组的组成及备案。根据《公司登记管理条例》第四十二条规定“公司解散，依法应当清算的，清算组应当自成立之日起10日内将清算组成员、清算组负责人名单向公司登记机关备案”。1996年7月9日，对外贸易经济合作部了《外商投资企业清算办法》，其第九条规定“清算委员会至少由3人组成，其成员由企业权力机构在企业权力机构成员中选任或者聘请有关专业人员担任。清算委员会设主任1人，由企业权力机构任命”。2008年1月15日，国务院令第516号废止了该办法，原因是被新公司法代替。这也就意味着外商投资的公司清算组人员不受3人的限制，清算组的组成应符合公司法的规定。
根据《公司法》第一百八十四条规定，“有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成”。本条虽然规定了公司清算组的组成情况，但并未规定清算组负责人的产生方式，也未明确法人股东应如何参与清算工作。从实践中看，清算组成员和负责人一般为自然人，这也可以从本条规定中股份公司的清算组组成情况中看出。那么当有限公司的股东为法人股东时，其清算组成员该如何组成呢?可以肯定的是，法人股东是通过委派具体人员参加清算组的，问题是当股东为非单一股东时，是否每个股东都可以委派一名成员参加清算组呢?根据《公司法》第四十四条的规定，作出公司解散的股东会决议只要经过代表三分之二以上表决权的股东通过即可，章程另有规定的除外。因此，在实际操作中，有限公司的清算组成员应当由持有三分之二以上股权的股东委派具体人员参加。另外，关于清算组负责人的产生方式，应当由作出公司解散决议的权力机构委派产生。
(二)清算报告的确认。根据《公司法》第一百八十九条，公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认。这里需要说明的是，中外合资、中外合作的有限责任公司的权力机构为董事会。因此，其清算报告应当提交董事会而不是股东会确认，登记机关在审查时要注意区分。
三、外商投资公司清算义务的免除情形
(一)因合并或者分立需要解散的公司无需清算。根据《公司法》第一百八十四条，公司因本法第一百八十一条第(一)、(二)、(四)、(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起15日内成立清算组，开始清算。公司因合并或者分立需要解散不属于本条规定的解散事由，因此无需成立清算组进行清算。另根据《关于外商投资企业合并与分立的规定》第三十三条，公司合并或分立协议中载明的有关公司财产处置方案及债权、债务承继方案和审批机关批准公司合并或分立的文件，视为注销登记所需提交的清算报告。
(二)已成立但未依法领取营业执照而申请注销登记的公司无需清算。如前所述。清算主要是对公司未了结的业务、财产及债权债务关系等进行的清理和处分，对于外商投资的公司，未领取营业执照，公司不能开户或刻印公章，无法开展相应的营业活动，因此无需清算。但这点只是一种推定，在实践中，对于此类情形的注销登记，需要股东向登记机关书面承诺，如公司成立后未以公司名义开展任何经营活动无需承担清偿义务，对公司存续期间可能产生的债务承担清偿责任。同理，对于在领取营业执照的同时申请注销登记的公司也无需清算。
四、外商投资的公司清算组备案文件的完善
