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价格调控范文1
一、指导思想
紧紧围绕中央、省、及我市经济工作和价格工作的总体部署，认真履行纪检监察职能，积极配合相关部门建立健全价格监管措施，加大督查力度，保证各项价格监管措施落实到位，确保实现我市2013年居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右的调控目标，从而为促进我市经济社会又好又快发展，率先基本实现现代化作出新贡献。
二、主要任务和工作措施
1.督查内容。根据《市政府关于印发<市2013年价格调控目标责任制实施意见>的通知》文件规定，重点检查我市粮食、食用油、猪肉、蔬菜等15种主要商品价格和服务收费价格水平调控目标实现情况（详见附件），督查各项关于保障市场供应，畅通流通渠道，规范收费，缓解物价上涨对人民群众，尤其是低收入群体的基本生活的影响等相关调控措施落实情况，督促各责任部门和单位履行价格调控责职，完善工作机制，提高价格监管水平，增强政府价格调控能力，努力保持全市价格总水平保持稳定。
2.督查方法。市物价调控目标责任制督查组将采取听取书面汇报、抽查工作台帐、实地调查调控效果等方式开展工作。监督检查工作分定期和不定期二种检查方式，每季度进行一次定期的督查，根据实际情况和人民群众反映强烈的热点难点问题进行不定期督查。
3.注重整改落实。针对督查中发现的问题，各级各部门确定整改目标、制定整改措施、明确整改责任、切实整改到位。同时，要建立健全相关监管制度，并完善长效管理机制。
4.严格责任追究。对督查发现的问题或违法违规现象，要深入查明问题原因，并及时追究相关部门和人员的责任，对于涉及政府机关公职人员违纪违法行为的，严肃处理。检查中发现工作措施落实不到位的，由市发改委会同市监察局约谈相关责任人。
三、组织领导
物价调控目标责任制督查工作由市监察局联合市发改委、市物价局等相关职能部门组成督查组共同实施。市发改委和市物价局主要负责价格调控具体目标的实现和规章制度的建立健全，市监察部门主要负责对各项物价调控措施落实以及目标责任制执行情况进行督查，并对违反相关规定，造成严重影响的行为实施责任追究。
四、工作要求
1.提高认识，加强领导。物价稳定关系到人民群众的切身利益，我市各镇、街道、板块、部门要高度重视，加强组织领导，落实物价调控工作目标责任制，强化部门责职，统筹协调，齐抓共管，确保各项物价调控措施真正落到实处。
价格调控范文2
农产品价格涉及农民增收和消费者负担两难问题，其价格上涨会造成低收入群体的生活困难，因而具有社会和政治的高度敏感性（Trostle，2008）。为消除或减轻农产品在市场上经常出现离散型蛛网波动，经济学家和各国政府对运用支持价格或限制价格、价格补贴等价格调控政策对农产品进行价格调控基本没有什么争议。Cummings R等（2006）通过对亚洲6个国家粮食市场运行情况的分析，指出上述国家在推动“绿色革命”时，政策制定者都采取了相关政策措施以稳定粮食市场价格。目前关于农产品价格调控机制的理论问题，主要集中在调控的出发点和目标，即为谁调控和怎么调控的问题。
（一）价格调控目标在于促进农产品供给和增加农民收入
农产品价格支持政策是指政府为使农民能够以合理的价格销售农产品或得到合理的农产品销售收入，以期实现增加农民收入和稳定农业生产等目标所采取的一系列市场干预措施（赵地，2010）。农产品价格支持政策属于市场干预型手段，一般只在农产品市场供过于求时才使用。根据农民销售农产品的价格与农产品市场均衡价格之间的关系，可分为压抑性农产品价格支持政策与支持性农产品价格支持政策。农产品价格支持政策的作用范围或对象，又可分为倾斜性农产品价格支持政策和非倾斜性农产品价格支持政策。
钱克明（2010）认为农产品价格具有引导资源配置和调节利益分配两大基础性作用，农产品价格调控政策可作为调整要素配置和国民收入分配格局的重要工具。为此，我国农产品价格调控的总体方向应该是在保持价格基本稳定的基础上，允许农产品价格逐步合理上升；要逐步建立农产品价格与农业生产成本以及城镇低保水平联动机制；要统筹考虑国内政策与国际贸易政策，针对不同品种制定不同的调控和支持政策；努力保持粮食类基础性产品价格相对稳定，尽量减少大豆等贸易依存度高的产品价格大起大落，积极探索鲜活农产品的有效调控办法。
（二）价格调控手段主要分为直接调控和间接影响两类
《WTO农业协议》将农产品价格支持做为国内支持的重要手段。冯涛（2006）发现美国对谷物和棉花采用的主要措施包括无追索权贷款、差额补贴和农户自储农产品项目等。欧盟则采用了差价补贴、门槛价格、闸门价格和对剩余农产品发放临时存储补贴。日本则对大米和烟草的价格实行管理价格制度，即对收购、批发、销售乃至外贸实行政府管制，由政府统一指定其购销价格；对大米和烟草之外的农产品价格干预程度较轻，实行包括最低价格保证、价格稳定带、差额补贴、价格平准基金等手段在内的价格调节制度。覃海珍（2009）认为，世界各国政府对农产品价格的干预内容主要包括两种。一是对农产品市场的直接干预，即制定农产品价格区间，采取价格上限或价格下限的形式。二是对直接影响农产品价格形成因素的控制。如对市场上农产品供给量和需求量的控制，对影响农产品价格要素价格的控制等。三是对间接影响农产品价格变化因素的控制，如对农产品运输、储藏、加工等方面的投资等。赵地（2010）认为农产品价格支持政策的手段主要包括以下四种类型：保护价收购或支持性收购、农产品投入品价格补贴、差价补贴或差额补贴、缓存储备。钱克明（2010）认为农产品的有效调控手段主要包括最低收购价政策、临时收储政策、良种补贴、农资综合直补、预案管理、进口调剂、农产品市场调节基金等措施。
总体来看，学者们关于农产品价格调控的认识在不断深化，在为何调控方面，大家认识较为一致；但在对为谁调控和怎么调控等问题方面还略有差别。不少文献将价格支持、价格调控、价格管理、价格政策等概念混用，概念界定的不清晰也给深入研究造成了不小的困难。是否上述所有针对国内农业生产及农产品供给等供应端，并能对农产品价格产生影响的各类直接、间接政策手段，以及众多学者很少提及的、针对消费端的补贴且能对减少农产品价格波动所产生影响的政策手段，如最低生活补贴、工资补贴等都应考虑和涉及？因此，有关农产品价格调控的主要手段应包括哪些具体手段，其边界在哪里，如何利用农产品价格调控手段以实现农产品有效供给、农产品价格合理稳定和农民持续增收三者的平衡，都需要进一步深入研究。
二、农产品价格波动的表现形式、结构特征和国内传导路径
第一，近几年我国农产品价格变化总体上呈现长期趋势性上涨和短期波动性加剧并存现象。一方面，从变化趋势看，随着经济增长、人口增加和工业化、城镇化快速推进，我国农产品需求刚性增长和农产品生产所需的土地、水、劳动力等资源约束的矛盾将更加突出，农产品价格上涨是必然趋势（方松海、黄汉权，2010）。另一方面，受农业发展的内、外部环境影响，近年来我国主要农产品的供求和价格形势正在发生重大阶段性变化。一是结构性矛盾迅速凸显，在农产品供求平衡中的重要性显著增强；二是中长期内我国农产品总量平衡的压力将会不断加大，主要农产品的供求平衡很可能维持中长期偏紧的格局；三是实现农产品供求平衡的难度显著加大，主要农产品市场价格出现大涨大落的风险明显增加（姜长云，2008）。
第二，部分农产品价格轮番上涨推动农产品价格总体水平不断上升。王芳、陈俊安（2009）认为长期以来，中国养猪业的各种价格波动频繁，而且波动幅度大。长期中，玉米价格对猪肉价格的作用最强，生猪价格的作用最弱；短期内，生猪价格对猪肉价格的作用最强，仔猪价格的作用最弱。冯玲玲、刘慧芳（2011）认为，小宗农产品受流通主要依托产地批发市场，价格完全由市场自发形成，农户组织化程度低导致生产成本高、生产决策易产生“羊群效应”等非典型性因素影响，从相对有限的时间段看，目前小宗农产品价格波动的幅度大大超出了建国以来的历史记录以及当下人们的心理预期。刘仲新、廖诚（2011）以历年广东蔬菜价格变化情况为例，指出近年来，广东省市场菜价变动呈现大幅波动上升、波动周期缩短、波幅加大的趋势。同时，广东省蔬菜价格除受生产与流通成本、季节更替和生长周期等因素影响外，自然灾害频繁引发蔬菜价格大幅波动的走势明显。
第三，中国农产品价格波动具有明显的局面转移特征。其波动受到不可观测的局面转移变量影响；这种波动不但带有长期平稳性，并存在一定程度的非对称性。这种非对称性的存在使得农产品价格极容易出现由低谷直接暴涨的情况，而在价格回落时却以平稳下降为主（顾国达、方晨靓，2010）。同时，近年来出现的绿豆、大蒜、棉花等农产品价格的不正常波动表明，依据传统价格传导路径制定的农产品价格调控措施可能失效或出现偏差，新一轮农产品价格波动的国内传导路径具有明显的非对称性。具体表现为，一是农产品价格波动的国内传导路径中，农产品价格波动由价值链的两端向中游传导，两端传递时滞与方向均存在非对称；二是农产品产业链的上中游环节间的价格波动传导路径非对称是由于价格传导的短期效果与长期影响运动方向不一致造成的；三是农产品产业链中下游环节间价格波动传导路径非对称是由于传导作用力具有不同的方向造成的（顾国达、方晨靓，2011）。
总体来看，国内有关农产品价格波动特征的认识在不断深化和细化，不仅对农产品总体的价格波动特征进行了深入研究，而且还涉及到猪肉、蔬菜、小宗农产品等多种农产品价格波动研究，研究已经比较成熟和完善。因此，面对波动频率加快、幅度加大和底部不断抬高的农产品价格基本趋势（张红宇，2010）以及价格波动的非对称国内传导路径等新特征，都提示我们农产品市场面临前所未有的价格风险。因此，必须依据这些新特征建立一套行之有效的调控体系，改变农产品价格过度波动的现状，尽量避免价格过度波动对农民、消费者和宏观经济带来的不确定性影响，保证社会和谐稳定。
三、农产品价格波动因素分解
（一）主要因素
Cummings R等（2006）认为，在一定时期对市场进行干预是必要的，但大部分时间则应依靠市场来调节供求关系。因此，政策制定者必须注意政策何时退出的问题。程国强等（2008）认为，新一轮农产品价格上涨的形成机理主要包括国际价格上涨传导作用明显、农产品生产成本上升的推动、农产品需求结构升级的拉动等成因。此外，还有动物疫病、自然灾害等突发因素的影响。FAO（2008）认为，未来农产品的价格可能比过去波动更大，原因包括：展望期内库存水平预计不会大幅增加；随着食品最终价格中商品价格所占比例下降、工业需求增加，在农场一级，需求对价格的变化敏感度下降；气象条件和农产品供应受气候变化影响更加多变；投机性非商业投资资金随获利机会的变化进出于农产品期货市场等。徐雪高（2008）提出新一轮农产品价格上涨既有国际市场涨价的影响，也有成本增加的推动，既与农产品需求拉动有关，也受到一些突发因素的扰动。魏乐献（2009）从农产品供给与需求关系、货币供给因素及国际因素等角度分析了农产品价格波动的具体原因。郭永俊（2009）根据2002—2009年的相关数据，认为农产品价格与通货膨胀率之间总体变化趋势一致，短期存在着波动性的相互影响，长期两者协整且呈显著的正相关性，同时，两者存在双向“溢出效应”。
Simla Tokgoz（2009）认为，随着石油价格上涨，生物质能源的不断发展不仅会对欧洲谷物价格产生影响，也将进一步给畜牧业和养殖业发展带来冲击。胡冰川等人（2009）认为全球生物质能源发展后，全球石油价格对农产品价格的弹性大幅提高；并通过模型结果得出美国国内经济的变化并未对国际农产品价格产生实质性影响的结论。罗锋、牛宝俊（2009）提出，长期而言，国内农产品价格与国际农产品价格存在协整关系，国际农产品价格的变动对国内农产品价格影响较为显著；脉冲响应函数分析表明，进口价格对国内农产品价格影响的作用时滞为3个月，国际期货市场价格对国内价格的影响不存在时滞，且在第15个月影响达到最大；方差分解结果显示，与进口价格传递相比，国际期货价格的信息反应机制对国内农产品价格波动的影响更大。
李国祥（2011）认为影响农产品价格波动的因素很多。除了气候灾害、动植物疫情病情等不可控因素外，一些经济因素，特别是农产品供求关系、农产品生产成本、货币供给量、国家农产品价格政策和国际农产品价格波动及其对国内市场的传导等，对国内农产品价格波动的影响值得关注。姜长云（2011）则将农产品价格波动加剧的原因归结为极端天气灾害和重大动植物疫病频繁发生，农产品信息服务平台建设滞后和农业产业链垄断力量的强化，国外资本市场、能源市场和农产品市场波动的传导效应，小而全、小而散、同质性强的农业微观组织结构和新闻媒体对食品安全和农产品价格波动的过度关注等方面。
部分学者和机构还对影响农产品价格波动的中长期因素和短期因素进行了分解和分析。FAO（2008）认为，由于促成近来价格上扬的某些因素具短期性质，这种情况将不能持久而会逐渐下降。但也很有理由相信存在着使价格上扬的持久性因素，其作用将使价格维持在高于以往的平均水平，且使实际价格长期下降趋势减缓。郭愫劼等（2008）认为，本轮农产品价格上涨受到气候、能源及政策等诸多因素影响，其中能源市场对农产品价格影响相对较大。一方面，石化能源价格上涨导致了农产品生产、加工及运输成本的提高，随之推动了农产品价格的上涨。另一方面，生物能源产业的兴起导致了玉米、大豆等粮食原料需求的激增，使其供需缺口日益增大，价格出现飙升。方松海、黄汉权（2010）认为，近期我国农产品价格出现较大幅度上涨，除了中长期因素之外，更多地与宽松货币政策、异常气候、投机活动、国际市场等短期因素有关。农业部农村经济研究中心分析小组（2011）对 2000年以来主要农产品价格波动状况和原因的分析表明，尽管从短期看，不同时期农产品价格上涨的具体原因各异，但从长期看，流动性过剩对农产品价格具有显著影响，通货膨胀是农产品价格上涨的原因，而不是结果。
（二）主要方法
郭永俊（2009）采用Hodrick-Prescott（H-P）滤波方法对农产品价格波动与通货膨胀率波动的动态进行了定量分析。胡冰川等人（2009）通过对1980年1月至2009年2月全球农产品价格以及相关因素建立的时间序列数据模型，着重分析了石油价格在生物质能源发展前后与农产品价格之间的关系。罗锋、牛宝俊（2009）根据2003年1月至2008年6月的月度数据，运用协整检验和VAR模型对国际农产品价格波动影响国内农产品价格的传递效应进行了实证分析。刘艺卓（2010）运用Johansen 协整检验、误差修正模型和脉冲响应函数，实证分析了人民币汇率变动对中国农产品进口价格和国内价格的传递效应。顾国达、方晨靓（2010）选取全球经济状况、全球农产品供需及库存情况、国家调控、国际农产品价格、能源价格、美元指数走势和投机因素七项指标作为中国农产品价格波动的国际影响因素，采用马尔科夫局面转移向量误差修正模型（MS-VECM）对国际市场因素影响下中国农产品价格波动的特征进行实证分析。
国内研究主要是从价格波动的原因出发进行分析，进而着重讨论农产品价格波动带来的影响，在此基础上判断未来农产品价格的长期趋势并提出相应的政策建议。国外研究侧重于农产品价格波动对全球经济的影响，并借助新的模型工具，得出了一些比较具体的结论（黄先明、邱晓平，2011）。大部分研究以定性分析为主，少数定量研究也是从众多影响因素中的某一方面进行单独研究，还缺乏对农产品价格波动影响因素的系统性定量分析，即并未测算出各因素对国内农产品价格波动影响的权重。同时，多数文献也是针对农产品这一整体进行分析和研究，但不同品种的农产品供给弹性、需求弹性、外向度等方面各不相同，而且对不同国家的国民经济和居民福利的影响各不相同。因此，特定品种的农产品价格波动的主要影响因素可能会略有不同甚至极度不同，我们需要加强对特定品种农产品价格波动的针对性分析。此外，大部分文献所述的农产品价格都指的是农产品的最终零售价格，没有对农产品的田头价、批发价和零售价进行区分，而且也缺乏对田头价、批发价和零售价间相互关系和传导机制的研究。
四、简要评述和展望
大体而言，现有研究呈现重视采用演绎方法对农产品价格波动表观现象进行分析，并逐步拓展到对农产品价格波动结构效应、调控机理等归纳性研究领域的特点。
由于气候变化、自然灾害、生物能源发展等推高农产品价格波动弹性的主要因素将会长期存在，以及金融资本投机、跨国公司控制农业产业链等非传统因素对农业影响不断加深，未来农产品市场面临的波动性和不确定性加剧（农业部贸促中心，2011），更需要我们对影响农产品价格波动的因素进行全面考虑，并根据我国农业发展所面临的新形势进行重点分析，以便在制定政策时更有针对性。
一是价格调控是否必须的问题。不同类型农产品的需求弹性、供给弹性和金融化程度各不相同。其中，政府对关系到国计民生的领域实行价格调控措施是必要且必须的，但对于其他重要农产品则必须从经济学角度分析社会福利净损益，慎重考虑某类重要农产品是否需要调控的问题。同时，还必须正确认识和协调短期调控和长效机制的关系，尽量利用长效机制减轻价格大幅波动的可能性，短期调控也应尽可能运用市场化操作手段而少用行政手段。
二是农产品的价格调控出发点问题。不同国家、不同时期，价格管制所要解决的具体问题不尽相同。价格管制所要解决的问题，除经济运行本身的客观要求外，也与执政党的政治原则、选举战略有一定关系（刘树杰，1996）。对我国新世纪以来农业发展面临的新形势而言，价格调控的出发点不应仅仅是从促进生产者收入的提升出发，而应是照顾利益相关者的利益诉求。对生产者而言，要促进收入的提升，免受价格大幅波动的冲击；对消费者而言，要保证价格在可承受的范畴内；对政府而言，要实现重要农产品的稳定供给。同时，还要考虑不同类型农产品调控目标是否应该有所区别的问题。
三是价格调控的时机问题。一个成熟的政府，不应该只在市场涨幅波动过大时才出来调控，也不应该仅仅关注消费终端的价格上涨，而忽视整个生产环节的价格问题（李治国，2009）。在事后“补救”时，要确定正常发挥市场机制作用下不同类别重要农产品的合适调控触发点。
价格调控范文3
2011年市中心城区新建普通住房（含经济适用住房、微利商品房、限价房等）平均价格同比涨幅不高于当年城市人均可支配收入增长幅度。2011年市中心城区新建住房平均价格同比涨幅不高于当年城市经济增长幅度；稳定提高城市居民家庭的住房支付能力。
制定和公布2011年度新建住房价格控制目标，各县（市）人民政府应根据本地实际。并与市政府签订价格控制目标责任书。
二、实现价格控制目标的措施
一加大2011年保障性住房建设力度。2011年市中心城区新建廉租住房240套、新建经济适用住房1200套、新建公共租赁住房1400套、发放廉租住房租赁补贴2313户。2011年完成城市棚户区改造1166户。
其中廉租住房用地9亩、经济适用住房用地30亩、公共租赁住房用地82亩、棚户区改造用地507亩、商品住房用地1700亩。预计可新建住房约260万平方米。二加大2011年住宅建设用地供应力度。2011年市中心城区计划供应各类住宅用地2328亩。
要有计划、有步骤地开展限房价、竞地价的方式出让土地。同时要完善限价房的政策，三积极探索限房价、竞地价的土地出让方式。对尚未出让的住宅用地。明确限价房的购买对象、审核方式和房屋转让的相关规定。
首付款比例不低于60%贷款利率不低于基准利率的1.1倍。四要严格执行转让住房营业税和差别化住房信贷政策。对个人购买住房不足5年转手交易的统一按其销售收入全额征税；对贷款购买第二套住房的家庭。
必须明确项目的开工和竣工时间，五完善对土地闲置的管理机制。签订土地出让合同时。并约定违约处理条款，对未按时开工和竣工的要依据土地出让合同严格进行查处。
必须明确每套住房的销售价格并报主管部门备案，六完善商品住房价格公示和备案制度。申请商品房预售许可时。同时在售楼大厅予以公布。商品住房价格需要重新调整的必须提前十天报主管部门重新备案。
结合“数字鹰潭”建设，七完善个人住房信息系统建设。要在原有个人商品住房信息系统的基础上。积极完善保障性住房和“二手房”等个人住房信息。
三、加强市场监管。
虚假房价信息，要全面落实《商品房销售明码标价规定》严厉打击囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价。未取得商品房预售许可广告、收取订金、发放VIP卡、实行内部认购等行为。房管、发改、工商等部门要各司其责，加强对房地产开发项目的监管。
价格调控范文4
摘要：政府为了调控房地产市场，调节部分城市和地区房价的过快上涨，不惜使用了强制干预措施，其中最引人关注的莫过于限购令。本文结合当前房地产市场发展实际、从限购令出台的原因及其内容出发，分析限购令出台的合理性，同时指出限购令对房地产市场及其社会发展的影响，并从理论层面提出几点建议。
关键词：政策；限购令；房地产市场；房价
政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策，其中，限购令是最直接最严厉最有效但同时也是最有争议的一项调控政策。它的首次出现是在 2010 年 4 月北京市贯彻“新国十条”的实施细则中，随后上海、南京、杭州、广州、天津等城市纷纷响应中央政府的号召细化调控规则，出台住房限购政策。限购令的出台给房地产价格的调控发挥了较大的作用，同时也对房地产市场发展带来了很大的影响，因此，引起了各界的广泛关注。
一、 限购令出台的原因及其内容
依据限购令形成的原因可以把它分为两类，一种是属于商家限购令，是商家利用市场的强势影响力而对消费者资格与交易标的的数量所做的限制。市场供给主体运用其强势力量对要求主体或买卖标的所进行的一些限制规定。这些限制规定宝货对主体资格或买卖标的数量的限制，通常不包括限价令。这类限购一般出现在垄断性行业中，但也会受到法律等相关政策的约束。而另一种是指政府限购令，即政府（广义上包括议会和法院）运用公权力对于买卖主体或买卖标的所进行的一些限制规定。政府限购令涉及到对买卖主体的财产投资于消费的限制，属于对买卖主体的契约自由之限制和对社会主义市场经济的基本制度的范畴。
房地产价格的波动不是一种简单的商品价格的涨落，它还是一个关系着实现百姓“住有所居”美好愿望的民生问题。政府为了调节房价的过快上涨、抑制投资打击投机需求，出台一系列的调控政策。2010年4月新“国十条”其中规定，“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”新“国十条”出台不久，北京也出台相关的实施细则，首次采用“限购令”的手段之一出现在细则中。但其他各地政府对中央的规定落实力度都不够， 9月房价又有上涨。随后，住房城乡建设部、国土资源部、监察部又联合出台了《对各地进一步贯彻落实国务院坚决遏制部分城市房价过快上涨通知提出四项要求》。 “限购”又一次出现在调控的诸多措施当中，第二轮调控也显示了中央政府对楼市调控的决心，并且将问责对稳定房价和住房保障工作不力的省级政府，在此背景下各地“限购令”纷纷出台。
各地方政府从具体实际出发，出台了相应的限购细则。其具体的规定大致是，对购房主体以居民家庭为主体，区分有无本市户籍居民家庭；能够提供本市1年（或2年）以上纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭；无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的本市户籍居民家庭，分别采取限购1套或2套和停购的措施。1
二、限购令的合理性分析
1.限购令的法律合理性分析
从限购令的法律性质上说，它不属于正式的法律渊源，也就不是法律。虽然国务院出台了有关住房限购的相关文件，地方政府颁布了相关的限购实施细则，但它们都不属于行政法规或地方性法规，因为它的形成过程不符合行政法规或地方性法规的一般要求。但限购令更符合对象不特定、可反复适用和追溯将来等特点的抽象行政行为。
自改革开放以后，随着市场经济的不断发展、市场制度的不断完善，市场的参与者追求自由、公平、平等的诉求日益强烈，当限购令作为一种调控手段出现在房地产市场调控的细则中，这引起了各界的广泛争议。在争议中有人认为，限购令违反了我国《宪法》有关公民权利平等的规定，以及《合同法》规定的公民合同自由的权利。还有人认为，关于不动产物权的登记不能由地方性法规或者地方行政规章来规定，因此，有个别地方的限购令规定：对违反规定购房的，不予办理房地产登记违反《物权法》的物权登记制度。但基于法理层面来说，限购令它主要体现于各地方政府下发的规范性文件，它对市场交易的直接影响在于限制商品房流转的备案登记，其对合同订立和生效的法律效果并不发生任何影响。在购房者订立了商品房买卖合同后，仍然可向登记机关请求备案登记，在性质上这属于行政确认行为。如果无法办理备案或登记，当事人可提起行政诉讼请求法院给予裁决因此，从理论上看限购令的内容尚不构成对合同自由原则的违背。2
我们在追求平等、公平的过程中，不能只注重形式上的公平，而能应该关注实质上的或者是结果的公平。所以，在保护市场运行的自由公平平等的权益时，可以采取一些偏向弱者的针对性措施,包括限制强者的经济自由,以及在自由权之外保障弱者的社会权。
2.限购令的道德合理性分析
任何一项政策的出台都应该体现某种价值选择使其符合正义的某种要求，限购令的目的是通过限制某些人的经济自由以保障弱势群体享有基本住房的道德权利，它更多地体现了公平、平等的价值观。市场经济固然以保障每个参与主体的自由、平等、追求市场效率最大化为优先考虑的价值选择，这样才能更好地促进社会整体福利的增加。但是，在市场经济的运行中，根据不同的市场发展阶段、市场主体或者是特殊性质的商品，应该在价值选择中有不同的侧重。住房作为一种公共商品，既有商品的性质，又具有百姓基本需求的民生产品属性。 “住有所居”是关系亿万群众切身利益的重大民生问题，如果公民连最基本的住房问题都解决不了，就谈不上其他权利的实现和人权发展了。住房作为一种公共产品，理应得到合理的分配，但由于高房价的原因导致了不少人买不起房、或买房的经济负担被不合理地增加了，成为房奴。限购令的出台就是在社会正义失灵的情况下，用市场调控手段充分发挥政府的主导作用，坚决遏制各种名目的炒房和投机性购房，防止房价过高、上涨过快，使因不合理的经济负担而买不起房的人实现自己的居住权。所以说，我国2010 年的限购令出台的意义符合正义的核心价值，具有伦理的合理性。3
三、限购令的功与过
实施限购令的目的就是为了调节房地产市场，打击投机和投资性购房行为，实现房地产价格的合理回归。在限购令出台后，被称为最严厉的调控措施一点不为过，它确实以最严厉最直接的把部分购房者排除在门槛之外。切实有效地打击了投机需求、抑制了投机性购房，抑制房地产价格上涨的势头，众多城市的房价纷纷回落。截止2011年11月份。全国70个大中城市中，价格下降的城市有49个，持平的城市有16个。与10月份相比，环比价格下降的城市增加了15个。在环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%；与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，涨幅回落的城市有61个。4正如经济学家李稻葵认为，限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。5
虽然限购令对房地产价格的调控发挥了积极的作用，但也带来了不少问题。首先，限购令确实存在争议，即使我们从法理上、道德上找到它出台的合理性，但我国现行法律并无政府的限购令的明文规定。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。可限购令不同于限价令，前者是对交易价格的限制，而后者是对交易主体资格或交易标的数量的限制。同时，在实际操作的过程中，它确实剥夺了部分人的权利。有人说这是一种市场经济的倒退也不是完全没有道理。其次，限购令起到打击投机、抑制投资的效果，但也遏制了一部分人改善性住房的合理需求。比如深圳、 北京、 上海出台的限购令细则中均规定非本市户籍居民家庭限购1 套住房。这一方面限制了已经拥有 1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求， 另一方面也逼迫刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型。第三，作为一个调控政策的限购令导致民众更难把握预期。市场即期消费都存在对未来预期的影响，而限购令来势汹汹，是一个长久之计还是一个临时举措，使得民众的对未来的预测增加了不确定性。正如任志强所说，一个可以由政府任意调整的政策，能给民众更长远的发展预期吗？政策与制度和法律的差别正在于此。第四，限购令导致更多楼市乱象。上有政策，下有对策。人们为了规避限购令，不惜使出假离婚、假社保、假身份、请人出名代购、签订阴阳合同等手段。这些现象将在未来逐渐演变而成为一种诟病影响社会的健康发展。
四、限购令的建议
1、完善法律解释
虽然我们在当前的法律条文中能够找到些限购令出台的依据，但是这些规定都只是说在一定的条件和情况下政府可以采取一定管制措施。从现行法律来看，有《中华人民共和国价格法》第30条规定的价格干预措施之一的限价令的颁布客观条件及基本内容与限购令存在相似之处。但限购令不同于限价令，前者是指对交易标的的价格进行限制，而后者是指对交易主体的资格或交易标的的数量进行限制。6因此，政府对于限购令的法律解释应该迅速跟上，扩大宣传，否则较难实现有法可依。
2、科学调控房地产市场，建立具有中国特色的房地产市场体系。人可多，建设用地少、城市居民收入差异大等是我国在房地产业发展过程所面临的问题。随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增多，刚性住房需求日剧强烈，同时，还存在城市居民收入差距日益扩大的趋势。在调控房地产价格的同时，我们更需要注重房地产市场体系的建设。一方面，要加快保障性政策性住房建设的进度，满足城市中低收入人群的住房需求；另一方面，要不断完善商品住房市场的管理体系，要以市场调节为主、行政干预为辅，保持商品住房市场的平稳健康发展。要因地制宜，合理规划，科学建设，推动本地区房地产市场的健康运行。
3、加强房地产市场的执法监管力度。政策贵于落实。到目前，房地产市场的相关法律法规不断健全，制度政策不断完善，但市场上仍然乱象横生。要加强执法监管的力度，切实用法律法规规范房地产市场行为，不折不扣地把各项政策制度落到实处。坚决打击开发商“欺瞒哄骗”、中介机构“助纣为虐”的违法行为。（作者单位：贵州师范大学；地理与环境科学学院）
参考文献：
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［4］
价格调控范文5
关键词：商品住宅；房价；价格调控
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）06-0077-03
1 郑州市商品住宅市场现状
近年来，随着郑州市经济与城市框架的不断发展与扩大，以及郑东新区的开发建设，郑州市的城市建设和房地产开发都取得了长足的发展。本文主要根据近几年的数据从房地产投资开发规模、商品住宅销售情况，城市居民承受能力等几个方面来考察郑州市商品住宅市场的现状。
（1）房地产开发投资规模增长较快。伴随着中部崛起，郑东新区的开发建设，近几年郑州市房地产开发投资规模增长较快。2002年房地产开发投资完成59.6亿元，增长25.2%；2003年房地产开发投资完成74.3亿元，增长24.5%；2004年房地产开发投资完成121.8亿元，增长55%；2005年房地产开发投资完成165.1亿元，增长35.0%；2006年房地产开发投资完成180亿元，同比增长21%；2007年1―7月份郑州房地产开发投资完成141.5亿元，比上年同期增长26.1％。其中，2007年1―7月，郑州市住宅开发投资109.6亿元，同期增长26%，占房地产开发投资的比例为 77.5% ；数据表明，郑州市房地产在开发投资快速增长速度长期保持在20%以上，增长较快。
（2）房屋空置率较高。商品房空置率为某一时刻空置房屋面积占全部房屋面积的比率，空置率在10%以内时为正常状况。郑州市房地产空置率水平逐年升高，2007年，郑州商品房预售面积为1124.09万平方米，销售面积为950.42万平方米，积压173.67万平方米，空置率为15.45％；其中，商品住宅预售面积为920.76万平方米，销售面积为832.42万平方米，积压88.34万平方米，空置率为9.6％。由河南省统计局公布，2005年、2006年，外地个人在郑州市区购买商品房面积的比例为55.3%、62.6%，2007年1月―10月，郑州市销售、成交的住房共62542套，其中郑州本市和外地买主分别购买了29037套、33505套，比例分别为46.43%和53.57%。大量的外地个人在郑州市购置闲置住房在很大程度上加大了郑州房屋空置率。
（3）商品住房价格涨幅较高。根据郑州市房产局公布的郑房指数报告显示，2006年1月商品房住宅销售面积45.77万平方米，均价为2475元/平方米，然而06年12月份住宅销售面积73.75万平方米，均价涨到3074元/平方米，涨了599元/平方米，涨幅24%；2007年1月商品房住宅销售面积为70.99万平方米，均价为2958元/平方米，到了年末12月份销售面积为77.52万平方米，均价涨到3771元/平方米，涨了813元/平方米，涨幅27.5%，期间在9月份达到了3945元/平方米的高价。
（4）房价收入比明显偏高，市民购房负担较重。根据资料计算所得，2006年郑州市城镇居民人均可支配收入12187元，按户均3人计算，家庭年收入为3.66万元，按照2006年商品住宅均价2974元，买一套100平方米的住宅需29.74万元，是当年家庭年收入的8.13倍。如剔除低价位商品房价格的影响，市区房价与收入比超过10倍。按世界银行提出的房价应是家庭年收入的3―6倍的标准来衡量，郑州房价收入比明显偏高。举个例子，假设一个郑州市在岗职工购买一套50平方米的商品房住宅，购房情况如下表计算：
从表1中可以看出，一个在岗职工如果要购买一套50平方米的住房，要用将近8年工资才能负担得起，而且工资只能用于购买住房的支出。此外，从商品住宅均价与城镇居民可支配收入的粗略比较，可以看出房价相对于城镇居民可支配收入上涨较快。2003年―2006年城镇居民可支配收入由8346元增加至12187元，增长幅度为37.7%；郑州市住宅商品房均价由2003年2100元/平方米增加到2006年12月份的3074元/平方米，增长幅度为46.4%。
（5）区域发展不平衡,东北区房价居高不下。目前,郑州市房地产开发过于追逐城市将来的发展规划,形成东区开发多、西区开发少,北区开发“热”、南区开发“凉”的局面。2007年郑州市住宅预售面积为9201355平方米，其中金水区和郑东新区就达到了6017312平方米，占到全市预售面积的65.4%。南部住宅市场近几年已有所启动,而西部因区域经济相对滞后,开发速度缓慢。这不仅使整体楼盘在开发区位上分布不均衡,也使东区和北区的土地资源日渐稀少,房价居高不下。
2 稳定郑州市商品房住宅价格的建议
通过对郑州市商品房住宅现状的分析，调控郑州市商品住宅价格应当从增加经济适用房和廉租房供给、降低地价与增加土地供给、严控信贷、税收调节和稳定消费者心理预期五个方面着手。
（1）完善住房保障制度,增加经济适用房和廉租房供给。在2008年的政府工作计划中，郑州市将会建设经济适用房150万平方米，与2007年相比翻了一番，将会占到整个商品房市场的15%左右。另外，廉租房也将会开工15万平方米，扩大保障范围，实现1.5万户家庭入住廉租房。2月26日，郑州市政府下发 《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划 （2008年―2010年）》，3年内，通过建设廉租房、经济适用房和周转房4万多套，郑州市将全面解决低收入家庭的住房问题，改善外来务工人员的临时居住环境，除了政府动用财政资金、政府基金、公积金等方式，兴建廉租屋外，可以从当地行政事业单位收回闲置房屋的使用权，这样不但可以缓解低收入群体住房的压力，还可以防止国有资产的流失。有关部门应严格监审经济适用房成本，从而控制整体价格水平，落实经济适用房和廉租房在收费减免方面的优惠政策，合理确定限价商品房的指导价格，推行住房销售明码标价，取缔房地产开发企业价外收费行为。同时，郑州公共住宅建设投资有限公司应发挥市场效用，兴建经济适用房和廉租房，此外廉租屋还可以依靠例如捐赠等其它的社会力量来兴建。在土地保障上，未来3年，郑州市保障性住房建设用地计划供应2100亩，按城市住宅用地平均容积率2．0计算，能够满足300余万平方米保障性住房建设用地的供应，如果按照每户90平方米计算，共可建住房3．3万多套。同时，降低土地价格,是稳定房价的重要措施。此外，应废止“90／70”等有待考察的政策限制，使政府的调控变得直接有效。
（2）根据郑州市东西发展差异，增加西、南区土地供给，降低土地价格。鉴于住宅价格受供求关系的影响特别大，房价稳定的关键是保持供求基本平衡。在东区、北区土地供不应求、房价居高不下的情况下，适当增加西区、南区土地供给，加快城中村改造和老国有企业外迁的进程。同时，郑州市政府应利用政策导向作用，加大对西区、南区的投资建设，引导房地产开发商把项目投到土地存量较多的西南区。在过去的3年中，6个地王其中4个来自西区，开发商争夺土地愈演愈烈，西区土地成为主要开发商争夺对象。2007年郑州市为了遏制房价上涨，年底拍卖14宗土地。经调查土地价格在房地产价格构成中所占比重最大,约为35%―45%,成为影响房地产价格的最重要因素。众所周知,土地供应、土地价格是由各级政府掌控的,土地出让收入是归各级政府使用的,房价上涨过快,土地价格上涨的强力推动负有不可推卸的责任。因此,降低土地价格是政府解决房价快速上涨的重要举措。
（3）继续收紧个人购房贷款政策。宽松的房地产信贷政策，为房地产价格的快速增长起到了推波助澜的作用。要稳定房价，必须采取严格的信贷政策。按照我国经济发展的水平，可以将90平方米作为一个标准。对于首次购买90 平方米以下自住房屋的，按揭贷款继续执行20% 的首付标准；对于购买9 0 平方米～150 平方米自住房屋的，按揭贷款执行50% 的首付标准；对于购买150（含）平方米以上自住房屋的，不能贷款。只有这样，才能在保证合理住房贷款的同时，严控投机性炒房者利用银行资金炒房行为的发生。
（4）调整税收调控的着力点，开征房地产税（或者物业税）。政府首先根据当地实际情况对居民住房有一个统一标准，每个家庭，人均住房面积在规定的标准内购买房产是免税的，当超过这个住房面积标准，如果还希望去购买房产，那么就要对其购买的超额部分的房产面积征收一定额度的税金。这个税收是采取累进税的形式，超过标准面积越多，所征的税就越高。当然人均住房免税的面积可以按照个人身份、家庭收入有所调节。房地产税的开征增加了房地产所有者的持有成本，迫使他们把闲置的房地产重新投入流通，从而增加存量房的供给。同时房地产税的征收使得房地产将来的部分升值收益以房地产税的形式收归国家所有，政府就可以运用经济手段，引导开发商大量开发政府鼓励、大部分消费者欢迎的房地产项目，避免政府通过地根紧缩、银根收紧、控制结构等行政手段打压房地产投资行为，给市场传递房源紧张、价格趋涨的错误信息。
（5）稳定消费者心理预期。社会心理预期的变化也是造成住宅资产价格剧烈震荡的重要因素。从目前郑州房地产市场来看，首先，要改进房价指数的统计方法，废弃平均房价指数，采用中位数、分区域、分类型的房价指数，更准确地反映商品住房价格的真实情况。其次，要建立房价信息定期制度，制止部分媒体失真夸大的误导报道，通过正规的网络和政府新闻发言人及时快速地传播正确的房价信息。目前等待、观望的气氛较浓，建立一个调控政策体系，使购房者做到心中有底，有利于正确引导市场需求，促使房价稳定。
参考文献
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价格调控范文6
[关键词]房价 货币政策 向量自回归模型
一、引言
我国自1998年住房改革以来,房地产市场爆发出惊人的潜力,市场一片繁荣,房价持续高涨。2003年开始国家出台了一系列的货币政策希望抑制房价的过快上涨,但是效果甚微。2003年时全国商品房均价为2456元/平方米,而2009年已经上涨到4695元/平方米。为什么我国通过货币政策对房价的调控并不没有抑制过快增长的房价?货币政策与房价之间又有怎样的作用机制?本文运用向量自回归模型(VAR)对房价与货币政策之间的动态关系进行实证检验。
二、变量选择和处理
本文选取全国2000年1月到2009年10月月度时间序列数据,共118个观测值。所有数据来自中宏数据库和中国人民银行网站。由于目前国内存在的各种房地产指数在数据采集和编制上存在缺陷,所以整理全国商品房销售面积和销售额月度数据换算成全国平均价格来代表房价HP。货币政策变量选用货币供应量和利率,货币供应量采用广义货币供应量M2。银行间同业拆借利率市场相对于其它利率市场来说交易规模较大,市场化程度较高,采用银行间30天同业拆借利率作为市场利率R的变量。
实证之前,对原始数据进行如下步骤的处理:①将居民消费价格指数转换成以2000年1月为基期的定基消费价格指数。②房地产价格、货币供应量除以定基的消费价格指数,消除通货膨胀影响;名义利率剔除通货膨胀率影响,得到实际利率。③各时间变量除利率外,都运用X12―Multiplicative方法进行季节性调整。④为消除异方差,除利率外,对季节调整方法处理过的数据取对数。取对数后,房地产价格、货币供应量、利率分别为LNHP、LNM2、R。本文所有实证检验均采用Eview5.0计量经济学习软件。
三、货币政策对房地产价格动态影响的实证研究
1.平稳性检验
在对时间序列建立VAR模型或进行协整关系检验前,要对序列的平稳性进行检验,用DLNM2、DR、DLNHP分别表示LNM2、R、LNHP一次差分后的变量。平稳性检验采用ADF检验法,其检验结果如下表所示。
表1 平稳性检验的ADF检验结果
注:(C,T,n)表示检验中带常数项、趋势项,n为滞后期。C=0表示不带常数项,T=0表示不带趋势项。
由表1的结果可知,各变量LNM2、R、LNHP在5%的显著水平下存在单位根,即各变量为非平稳时间序列;但各变量一阶差分后在1%的显著水平下无单位根,说明各变量为一阶单整,即为I(1)。
2. Johansen协整检验
由于单位根检验中各变量同阶单整,房地产价格、货币供应量和实际利率可能存在长期的均衡关系,这种均衡关系可以通过Johansen协整来确定。以房地产价格为解释变量的协整关系式(括号内数值为t统计量):
ECMt为误差修正项,从协整方程式(2-1)看出,货币供应量和实际利率与房地产价格都长期存在同向变动关系。房地产价格与货币供应量的弹性系数为0.6623,即货币供应量每上涨1%,房地产价格上涨0.6623%。房地产价格与利率的弹性系数为0.0286,即实际利率提高1%,房地产价格也上涨0.0286%。从长期来看,实际利率对房地产价格的弹性远小于货币供应量对房地产价格的弹性。
3.广义脉冲响应分析
建立VAR模型后,我们通过建立脉冲函数来刻画货币供应量变化和实际利率变化的冲击对房地产价格的动态影响。脉冲响应函数用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来值的影响。它能更好的刻画货币政策传递到房地产价格的效率。图横轴表示滞后期数(单位:月),纵轴表示房地产价格变量受到其他变量的响应程度。实线表示脉冲响应函数,虚线区间两倍标准差的偏离线。
①房价对利率的脉冲响应
从图1的脉冲响应图可以看到,当期给实际利率一个冲击后可以迅速作用于房地产价格,产生正向的影响,在第4个月达到最大影响0.89%,随后影响逐渐减弱,从第17个月开始转为负向影响,这一负向影响长期保持并一直平稳上升,到36个月时约为-0.14%。
②房价对货币供应量的脉冲响应
从图2可以看到,货币供应量M2对房价的影响大体为正向影响,只是在前2个月产生微弱的负向影响,随后由负变为正,经历一段持续上升期后在第9个月达到最大值1.2%,随后房地产价格以缓慢的速度下降,到第36期时其值下降到最大值的一半左右,为0.74%。相对于实际利率的脉冲响应图,房地产价格对货币供应量的脉冲响应程度明显高于利率对房地产价格的脉冲响应。
4.预测方差分解检验
Sims于1980年依据VMA(∞)表示,提出了方差分解方法。方差分解(variance decomposition)是通过分析每一个结构冲击对内生变量变化(通常用方差来度量)的贡献度,进一步评价不同结构冲击的重要性。表2就是基于VAR模型对房地产价格方差分解的结果。
表2 房地产价格的预测方差分解
从上表可以看出,房地产价格HP本身对其贡献率最大,但随着时间的增加贡献能力在逐渐减弱,到第36个月时下降到59.8959%。其次,货币供应量M2对房地产价格的贡献率在逐渐增加,从第2个月的0.0401%,到第36个月上升到36.2236%。利率对房地产价格的贡献程度一直较低,在前12个月其贡献率缓慢上升到4.7118%,随后再下降,到36个月时下降到3.8805%。
四、实证结论
首先,从协整方程来看,利率、货币供应量都与房价长期存在同向变动关系,这与当前的房地产市场的实际情况吻合。其次,从脉冲响应图来看,利率的冲击对房价的影响前16个月为正向影响,虽然随后房价对于利率的冲击产生负向影响,但是响应数值很小,很难在实际中发挥实质的作用。货币供应量的冲击对房价的影响一直为正,说明货币供应量的上涨能促进房价的上升。最后,方差分解来看,货币供应量对房价的贡献率要远远大于利率对房价的贡献。
总体上看,货币供应量对房价有较好的促进作用,近几年房价的不断上涨和所处的宽松的货币供应政策是分不开的。利率对房地产价格的调整效果不明显,主要原因有以下几点:
1.目前我国利率调整的幅度较小。中国长期以来奉行的是低利率政策,从2004年10月29日央行九年来首次加息到2007年12月21日止,央行已经连续加息八次,且每次加息幅度均为0.27%。但不可否认的是扣除CPI上涨率的实际利率仍然很低。
2.房地产市场刚性需求很大。从1998年国家全面停止住房实物分配实行货币化分房政策之后,人民的住房需求被释放出来。对购房者来说,上调利率并未能降低居民的购房欲望。利率的变动主要影响居民的购房成本,普通购房者一般采用按揭的方式进行购房。若5年以上的住房商业贷款利率从原来的5.0%上调至5.31%,此住房按揭20年,总贷款40万元,以等额本息还款方式还款,每月的还款额从3346.8元上升到3463.8元,每月还款额增加90元,所以利率的上调对需要购房的居民来说影响并不大。
3.房地产业的高利润,开发商对利率不敏感。有专家计算过,加息3厘房地产净利润仅下降1.16%,房地产也作为暴利行业,每次加息幅度0.27%对开发商的利润空间影响不大。相反房地产会把上涨的开发成本转嫁给购房者。
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