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商业地产范文1
经历了十年的高速发展，商业地产目前已经达到了相当庞大的规模。有数据显示，截至目前，中国商业地产开发总量已达到5.64亿平方米。一二线城市商业地产已经趋于饱和甚至过剩，全国以购物中心为主的商业地产已经超过了4200家，而且每年以400家左右的速度在递增，到2025年预计要达到10000家。
“10年前，大家在问，什么是商业地产；5年前，大家在问，谁在做商业地产；今天，大家在问，谁没有做商业地产；5年后，大家会问，谁还在做商业地产。”业内人士如此总结出我国商业地产发展的大致脉络。
如此巨大的体量，随之出现的产能过剩问题可想而知了。据权威机构报告分析，目前国内各主要城市商业地产供过于求，短期内供应消化压力较大。商业地产开始面临产能过剩的威胁，泡沫化倾向越加显著，市场空置率增高的风险加大，商业地产触地就赚、拿地就赢的时代已经一去不返了。
下面我们就以商业地产中的购物中心为例，看一看商业地产过剩的原因和压力：
我们看到，随着零售物业市场体量和版图的快速扩张，诸多过剩“后遗症”出现。比如在国内一些大中城市商业设施的推迟开业、关门歇业甚至倒闭已经不是什么新鲜事。究其原因，一是商业设施的过度开发；二是消费增长乏力，而消费乏力更加剧了商业设施的过剩状况；三是商业设施缺乏布局和运营经验。
以万达关闭部分百货卖场为代表，显示出商业地产发展陷入一定的困境。某广场开张仅仅不到两年，由于人流量不足，整体销售业绩欠佳，万达这个商业巨无霸也不得不根据实际情况作出调整，将合同期尚未到期的商户劝退。
诸如此类的重大调整已经涉及全国很多家，而遭遇项目转型的百货卖场岂止万达广场？全国众多城市曾经门庭若市的著名大卖场都有关门停业的新闻出现，而更多的新建商业街、临街店铺出售难、招商难、经营难已经成为目前不言自明的普遍现象。
我们看到的现象是，商场越来越多，前来购物的人却越来越少，网购的方便、低价和选择面广，将商场的人们拉到了互联网，由此导致越来越多的铺面空置，进而牵连到商业地产的发展受阻。
在一些卖场内，儿童游乐项目、娱乐项目、餐饮项目开始成为重要的经营内容，但是这些互动体验式消费场所毕竟发展空间有限。如何进行错位经营，避免面对面的同质化竞争，大力引入文化、体育、室内探险、互动节目等，是业内人士需要正视的问题。
由此我们看到，在泡沫化、同质化与电商的多重夹击下，商业地产的发展现状正在走向困局。
目前，整个商业地产的市场供应非常大，但是零售行业受到电商冲击却在不断下行，因此很多购物中心招商的时候都面临尴尬。在招商遭遇巨大难度后，不少购物中心的空置率上升。这一点在某些供应集中且消费人口尚待培养的新兴商圈将尤为明显。同时，项目间的竞争升级将进一步强化市场的租户主导特征，租金的上涨空间将持续受限。自去年8月以来，长沙商业用房均价一直呈现走低趋势。上月，长沙市内六区新建商业用房网签均价为12161元/平方米，环比下降12.54%，创近一年以来新建商业用房成交价格的新低。同时，办公用房上月成交均价为8545元/平方米，低于一年以来绝大多数月份的成交价格。
商业地产范文2
［致辞］
商业地产狂潮正在以惊人速度和能量席卷着中国的每一块土地。这股狂潮淹没了许数人的创版权所有业努力，同时也成就了少数人构筑商业地产业王国的宏伟梦想。
在商业地产界风云变幻、起伏跌宕的激烈竞争之中，缺乏对商业地产运作的专业化理解，把握不准商业和地产的最佳契合点，始终是困扰许多开发商的难题，时代呼唤专业化的商业地产管理顾问公司。
一贯秉承诚信、合作、专业、共赢的处事态度，华夏凯英始终致力于搭建一个使商业和地产和谐共舞的平台，使整个资本流动过程和物质流动过程的参与者都能够中享受生活乐趣的同时，实现价值的最大化和极致化。
华夏凯英——始终坚持与有能力掌控未来的人展开策略，实现组织与个人的增值和完美展现。
［简介］
北京华夏凯英管理顾问有限公司是一家专业性的顾问公司。自1993年成立以来，公司一直专注于为商业地产及零售业企业提供商业地产策划、招商服务、营销推广、商业物业管理、经营管理以及商业地产相关设计等综合的。
凭借多年的商业地产及零售业策划与开发经验，北京华夏凯英管理顾问有限公司已在国内多个重点城市和地区成功地筹划了以购物中心、商业步行街、shoppingmall为主导产业的商业地产项目数十宗，成为国内最卓越的商业地产顾问及策划机构之一。
［核心服务］
商业地产策划
对商业地产项目进行定位、定性规模建议、市场策略确定、项目概念设计建议、项目商业组合建议、设计方案的市场化调整等。
商业地产市场咨询
对商业地产项目进行市场环境分析、市场竞争分析等，从而对该项目的规模、定位、市场策略等做出基于市场调查的定量判断，并对商业策划的内容进行量化修正，最终进行项目的财务评价，为开发商提供投资决策及项目设计、融资、招商等所需要的数据依据。
商业地产决策咨询
以商业地产项目的项目背景为基础，结合开发商的资源、资金背景，为开发商提供项目投资与否，以及在何种资本框架下，进行投资的方案。
商业地产管理咨询
针对商业地产开发商、管理运营商在项目开发、运营过程中所碰到的管理架构、erp、公共关系、人力资源等问题，提供专业管理咨询。
商业地产营销
对商业地产项目进行出租、出售。商铺出租的费按照商户租约的月租金计；商铺出售的费，具体协商。
商业地产相关设计
商业地产广告设计、商业企业的ci、vi设计、dm海报制作、商业地产项目招商手册的设计、印刷业务。
［接洽流程］版权所有
1、初步考察
与项目方初步接洽，对项目进行初步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出初步结论。
2、签署工作协议
确定项目操作的总体思路后，则与项目方洽谈合作事宜，签定《项目顾问服务合同》，明确合作双方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务，付费标准与付款方式等。
3、实地调研
根据初步考察的结果，制定详细的正式市场调查计划，组成市场调研小组和策划专家组，开赴项目所在地做正式市场调查。
4、由专家对项目建设规划设计提出指导性建议
对项目的整体发展战略、开发内容、开发模式、市场形象、项目主题、项目规划、、设备设施、服务功能、物业管理和经营管理等各个方面提出具体意见。
5、撰写各类报告
根据不同客户的需求，提供不同的核心报告。
6、召开方案论证会
召开合作双方负责人及有关专家的论证会，对提交的方案报告进行研讨、论证与审核。由策划组人员根据讨论结果对方案做进一步的完善与改进。
7、完善策划，促使项目成功
商业地产范文3
夏威夷银行国际部副总裁张胜日表示，从美国的商场、酒店、工业用地、写字楼等商业地产主要投资方向来看，美国的房地产市场尤其是商业地产有迅速恢复的趋势，房地产基金的复苏也预示着整个房地产市场即将复苏。在夏威夷，公寓平均售价为30～60万美元，独栋房子价格为50～60万美元，折合人民币为300多万元人民币，比广州的中高档房子都便宜。但是，由于税务结构不同，往往令不清楚相关法规的中国投资者在美国购房的成本较高。美国州和州之间房产税不同，部分州的房产税会超过房价的3%，而夏威夷的房产税为0.3%，差距约10倍。不仅这方面的差距大，张胜日进一步举例说：“美国的房价也与中国不同，美国不按照每平方米单价计算，而是根据房子的整体状况进行评估，最后给出一个售价。同一个区域两幢房子由于室内设计、方位等因素不同，每平方米的价格可能相差10%～20%。”此外，买房还要考虑其他后续支出，如果购买高档公寓，就需要支付公寓管理费，以夏威夷为例，一般高档公寓的每月管理费为600～2000美元。
2013年英国经济复苏势头并不明显，但楼市出现回暖迹象。原因：一是英政府对房地产业的刺激政策；二是大量避险资金抄底楼市。之前由于欧元区债务危机的持续，写字楼、商铺和仓库租赁需求不断下降，导致英国商业地产投资回报率在2012年1月跌至超过两年半以来的最低水平。根据投资物业数据库的数据，包括租赁收入在内的商业地产总回报率在2012年1月为0.4%，低于2011年12月的0.5%，创下2009年6月以来的最低水平。
事实上，英国政府此番刺激楼市动作很大。不久前，英国财政大臣奥思本在公布财政预算时，宣布了一项名为“助买”的新计划，旨在支持希望购房但无法承担房贷首付的人。此外，大量避险资金进入英国抄底楼市，推动英国楼市重拾升势。近年来，美、欧、日等相继推出量化宽松政策，令世界市场流动性泛滥，机构和个人急于为其资产寻求避险之地。与其他欧洲国家相比，英国虽是欧盟成员国，但由于没有加入欧元区，在一定程度上避免了欧债危机的冲击。同时，由于英国是世界金融中心之一，伦敦成为欧盟及其他国家有钱人的“避险天堂”，而投资房地产自然是他们最愿选择的方式。以英国伦敦为例，2013年第1季度伦敦中心地带的商业地产销售额为27.5亿英镑，其中71%来自于国际买家做出的贡献。
商业地产范文4
商业地产有多火？即使不是房地产行业的从业者，也能从不断开工建设的商厦和不断丰富的购物中心业态中得窥一斑。
“商业地产的火热是一种正常现象，是住宅开发到一定阶段必然带来的结果。”易铺（中国）控股有限公司陈建明认为，“在城镇化率超过50%的背景下，本身就是商业地产快速推进的一个阶段。在这个阶段，大量企业进行商业地产的开发是正常的，这是市场的自然周期。”
陈建明表示，政府调控抑制了人们的住宅投资需求，使部分资金被挤压到商业地产中去，这也是商业地产火热的另一个原因。“这本来是在一个正常的发展周期中出现的，但住宅调控加速了这个过程。当前的这种火热是住宅地产和商业地产互相推动的结果。”
针对当前不少专家称三四线城市的商业地产存在泡沫的问题，陈建明认为，任何一个市场都会有一定的泡沫存在，否则市场很难生存。住宅地产和商业地产的发展存在时间差，按照正常的时间差一般是住宅地产的常住人口满足一定当量三到五年以后，商业地产才会赚钱。所以，如果是静态地理解这个问题，可能存在泡沫。但是一个动态平衡的过程，所谓的泡沫，绝大多数情况可能是阶段性的供需失衡造成的，并非真正意义上的泡沫。所以，现在存在的“泡沫”，是在合理的动态平衡以后可以解决的问题。
商业项目要做到“攻守平衡”
做商业的人很多，真正“上道”的却不多。这也是不少企业在住宅行业顺风顺水，却在商业项目上遭遇“滑铁卢”的根本原因所在。
作为国内最早进行大规模商业地产开发的企业，万达广场在全国各地遍地开花，其复制速度惊人，而“万达模式”以其超前的投资战略、“订单”式乃至自主经营的开发方式以及丰富的开发经验在业内具有举足轻重的的地位。
陈建明认为，“万达模式”是很值得借鉴的一种模式，其最吸引人的点在于“攻守平衡”策略。
何为“攻守平衡”？陈建明解释说，所谓“攻”，即在做商业的时候考虑“恰当持有”，而“守”则是指“充分销售”。“攻守平衡”正是万达广场最核心的部分。陈建明介绍说，万达的每个商业项目，都能够做到租赁和销售的恰当结合，使得企业不仅能够快速回笼资金，而且能够有后期的持续的资金收入来支持项目的发展和运营。“完全持有物业对大部分民企来说是难以承受的，而如潘石屹般全部卖掉又会在后期经营时面对困难，精明如潘石屹也只能在一线城市的核心地段进行开发。所以，运作商业地产时，恰当持有加充分销售就可以使企业避免不少危机。”
一位万达内部人士称，万达建筑综合体的出售比例高达六成以上，持有的经营性物业仅占到三成到四成。万达是依靠住宅销售资金反哺持有物业，最终实现“现金流滚资产”的终极目标。
究其根本，折戟于商业地产的无非是因为经营不善而最终“死于”资金链断裂，“恰当持有和充分销售”的精髓正在于使房企在回笼资金时能够拥有更多的流动资金。
“因为老百姓的投资渠道有限，商铺是一种不错的选择，只要开发商解决好土地和基本的资金问题，在规划阶段考虑好持有和销售的比例，一般来说，持有的物业都会对后期的商铺销售具有拉动作用。所以，开发商从其中获利并非难事。”陈建明表示，在实际操作中，开发商要注意的是拿尽可能大的地块，将销售物业和持有物业分开。
新型城镇化下的商业地产
戴德梁行在2012年曾发出预测，在城镇化和服务业这两大推进剂的推动下，商业地产将进入黄金十年。如今，城镇化建设升级为新型城镇化建设，商业地产参与其中，将不再仅仅是盖一座商厦那般简单。“在城镇化建设中，难度最大的是一些远离中心城市，远离老城区，人口当量较少的小城镇建设，这就要求小城镇在规划期要做好产业定位，商业的地位就显得很重要，需要它来带动小城镇的发展。”
陈建明认为，简单地将产业划分为三个产业是“简单粗暴”的一种划分方式，并不科学。 “科学发展的城镇化是农业、工业、特色农业、商贸、生态、商业、旅游、商务和房地产九大产业的科学组合和合理规划，既要考虑产业竞争力、可行性、又要考虑持续发展，对第三产业的细分有利于城镇化的长治久安，告别雾霾。”
在陈建明看来，小城镇在发展的过程中，商业的规划在其中起着至关重要的作用。而细分以后的产业定位正有利于小城镇的商业规划，也是小城镇由“美丽城镇”上升为“魅力城镇”的根本所在。
要打造一个小城镇，并且使小镇获得更加持久的发展，需要商业地产的力量。陈建明介绍说，商业在城镇化过程中的作用有三个境界，第一是常规小镇的商业的升级换代，商业作为配套设施出现，品牌和规模都不大。第二是“美丽城镇”中的商业，如果城镇本身的当量足够，品牌和规模都会有所提升。第三是“魅力城镇”。“像在美国的一些主题公园周边形成的小城镇，旅游消费的当量带动多少，就会形成多大的消费，因为大量客流的存在同时会带来很高的商业价值。”
商业地产范文5
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
商业地产范文6
今年出台的“新国八条”以及信贷收缩等措施再次强力打压了楼市的反弹机会，住宅市场进一步承压。而不在限购范围内的商业地产，在经过去年的预热之后，已经成为投资者们无法忽视的价值宝地。
住宅投资价值缩水
4月17日，自去年出台“国十条”已满一年，持续不断的楼市调控政策也取得了成效。日前，根据国家统计局公布的数据显示，3月份，全国一、二手房价格均呈现下降势头。虽然沪深广等一线城市的房价并没有出现大幅下降，但涨幅的回落依旧能够显示出房地产调控已经对房价产生了明显的影响。
有业内人士认为，在国家楼市调控措施不断发力下，居高不下的房价已经开始出现松动，同时也从侧面反映出住宅市场的投资属性已经开始削弱，预期回报值在不断降低。市场的观望情绪不断加重，也导致了住宅市场的投资价值已不如调控前那般明显。
另外，由于房地产市场受政策压制明显，住宅投资开始缩水，为了保住住宅市场的利益，一些开发商选择了捂盘惜售，放缓了推盘的节奏。此外，由于商业地产不受限购，投资回报高于住宅，不少开发商从住宅市场转向开发商业地产。
投资者转战商业地产
由于商业地产不在限购范围之内，迎合了投资者的主流心态，前来咨询soHo、商铺和写字楼的客户络绎不绝。
福建申发置业有限公司总经理罗新表示，
“从政策的走向上看，政府是不会放任住宅价格继续走高，而商业地产则没有这些顾虑。从整个中国房地产的发展大势来看，收紧、打压住宅市场将会导致住宅价格‘稳中有降’，这也必定会带来商业地产新的一次革命。”
君临・盛世茶亭销售经理裘满也认为，在调控下，住宅市场受到打压，商业地产不受政策影响，投资者正在从住宅向商业地产转型，开始注重投资店铺、soHo等项目。
诺亚财富管理中心的研究报告也指出，虽然商业地产存在着一定的风险，但商业地产的价格波动小于住宅地产，而且目前市场普遍看好商业地产，因此，投资商业地产风险不会太大。从长期看，随着市场的变化，尤其是房地产投资信托基金的推出以及社保基金进入商业地产的准入条件成熟，商业地产的价格将越来越多地向租金价格靠拢。
此外，罗新还认为，住宅市场将迎来一波降价潮。“预计在近年年底，房价或将下跌10％左右，因此，投资者应掌握节奏，果断出手，逢低买进。”他同时指出，住宅地产在未来仍是主体，未来10年后住宅价格达到5万元／平方米都不算高。
开发商向商业地产转型
记者在住交会上明显感受到了开发商对与商业地产寄予的厚望和宣传热度，在本次住交会上，超过8成的房企力推涉及商业地产的楼盘。一些大品牌开发商也明确表示将进入商业地产市场。据悉，一直主营住宅项目的福晟集团就宣布将于5月份推出位于闽江北岸中央商务区的商业地产项目。
