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物业承包范文1
(三)
委 托 方(以下简称甲方)：
受委托方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方现就有关宜达成以下合同条款。
一、委托管理的范围及事项
(一)、管理范围：
物业类型：
坐落位置：
建筑占地：
绿地面积：
(二)、管理事项：
1、房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。
2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。
3、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。
5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。
6、交通与车辆停放秩序的管理。
7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。
8、管理与物业相关的档案资料等。
二、物业管理服务内容及标准
(一)、保安
1、保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。
2、对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。
3、监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。
4、定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。
5、停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。 ??
6、严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。
(二)、区域内设备、设施维修与养护
1、随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。
2、上下水的保养，水设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。
3、房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。
4、各种机械设备和电器设备的简单修复并按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修。
5、设立专业人员对供电、供水、等设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行。
6、依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。
7、定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。
8、维修及时率达到100%，人员30分钟到位。做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向甲方说明原因。
(三)、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理
1、绿化植物每月要进行定期的浇水、施肥、修剪。
2、定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。
3、及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物。
(四)、保洁
1、每天要彻底清扫庭院、门厅、走廊、楼梯一次，垃圾及时清运。办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。保持区域内停车畅通，?道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理。 ?? 2、每晚对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾和方便饭盒及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，开水器每周放水、除垢一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味。
3、停车场每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物，。
4、化粪池定时清理、保证正常使用。
(五)、信函、报刊、文件等的邮寄与收发
1、对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询。
2、对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。
3、分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行为。如有错误，要追究当班人的责任。
4、及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到。
5、对甲方的机密、重要文件、信函负有保密责任 。
(六)、迎接检查与召开会议特约服务
迎接检查和召开会议时要做到全部人员听从甲方安排，随时提供保安、保洁等服务，保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍，确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快地工作。
三、 合同期限
本合同期限为 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。
四、 甲方的权利和义务
1、权利：
(1)参与管理区域内的各项物业管理;
(2)对乙方的管理实施监督检查。如因乙方管理不善，造成的经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同或要求调换人员。
2、义务：
(1)服从物业工作人员的管理，按规定缴纳物业管理费用;
(2)协助乙方落实各项管理工作;
(3)甲方在合同生效之日起，按政府规定向乙方无偿提供办公用房;
(4)遵守国家及行政主管部门制定的法律法规。
五、乙方的权利和义务
1、权利：
(1)根据有关法律法规结合实际情况，制定管理办法;
(2)依照与委托方的《物业管理服务合同》和管理办法对管理区进行管理;
(3)依照规定收取管理费用;
(4)有权要求甲方协助管理;
(5)违背问题由甲方负责。
2、义务：
(1)履行以委托方的物业管理合同依法经营;
(2)接受甲方监督;
(3)重大管理措施提交甲方审议;
(4)组织和协助有关部门提供管理区生活服务;
(5)接受当地房产部门和有关部门的指导。
(6)不承担对甲方工作人员的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。
六、 管理服务费用
l、本物业的管理服务费按双方协商的标准由乙方向甲方收取，即自 年 月 日起新入伙租户每月租金的 %。
2、乙方对甲方的区域内设备、设施维修与养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
3、房屋建筑(本体)设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由 方承担。
七、 违约责任
1、甲方违反乙方制定的《物业管理规章制度》的行为，乙方有权制止并按要求恢复原状，并赔偿损失。乙方违反本合同的，甲方有权制止并限期整改。直至追究相关责任。
2、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
八、 其他事项
1、双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2、合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。
3、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4、本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
5、本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6、本合同，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
7、本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
物业承包范文2
法定代表人：陈耀新，总经理。
委托人：吴伟海，海南省第二律师事务所律师。
被告（反诉原告）：海南华鑫物业管理有限公司。
法定代表人：王金龙，经理。
委托人：舒予平，华合律师事务所律师。
案情介绍
原告海南自力投资有限公司（以下简称投资公司）因与被告海南华鑫物业管理有限公司（以下简称物业公司）发生物业管理承包合同纠纷，向海南省海口市新华区人民法院提起诉讼。
原告投资公司诉称：原告按照与被告签订的《顺发新村物业管理承包合同》，已经将顺发新村第一期开发约10万平方米公寓的物业管理权发包给被告。被告只依合同给付原告保证金50万元，承包金分文未付，至今共欠承包金246万元。被告的行为严重违约，请求法院判决解除合同，判令被告偿付拖欠的承包金，并承担违约责任。
被告物业公司答辩同时提出反诉称：原承包合同中关于被告每月按每平方米1元向原告缴纳承包金的约定违反了物业管理法规，是无效条款，不应受法律保护。原告没有按时按约定的面积交付房屋，造成被告少收管理费203.4292万元。按照双方签订的《维修承包合同》约定，原告应于1994年底支付第二期维修费款15万元，此款超期支付一天，应当按总额的3％给付罚款。此款至今未付。反诉请求法院判令原告支付物业管理维修费15万元，违约金15万元以及未按合同约定的面积交付物业管理住房给被告造成的损失203.4292元。
海口市新华区人民法院经审理查明：
原告投资公司是海口市顺发新村住宅小区的开发商。1992年上半年，投资公司已经将顺发新村住宅小区的住宅预售给湖南长沙有色金属探查设计院海南分院、海南鑫鑫实业有限公司等9个业主。1993年9月，该住宅小区建成，迁入320家住户。1994年1月31日，投资公司和被告物业公司签订《顺发新村物业管理承包合同》及《顺发新村物业管理承包合同补充协议》各一份。约定：原告将其开发的顺发新村第一期37栋高级公寓（面积约10万平方米）的物业管理承包给被告，承包期十年，承包金按实际住房面积计算，每月每平方米一元；合同签订后10日内，物业公司应向投资公司支付履行保证金50万元。同年5月12日，投资公司又和物业公司签订了《维修承包合同》，约定：顺发新村1－37栋楼房在保修期内的维修任务由投资公司总承包给物业公司维修，总承包工程款31万元。为此，物业公司向投资公司支付了履行保证金50万元。投资公司也陆续向物业公司交付了物业管理房产面积61028.25平方米及有关附属设施。物业公司在实施物业管理行为期间，向住房收取了物业管理费、维修基金、水电费等，但是没有按合同约定向投资公司支付承包金，投资公司因此诉至法院。
审判结果
海口市新华区人民法院审理认为：原告投资公司和被告物业公司签订的《顺发新村物业管理承包合同》及其补充协议，损害了顺发新村住宅小区业主的利益，应确认为无效合同。双方依据该合同取得的财物应相互返还，投资公司请求物业公司支付承包金246万元以及物业公司反诉请求投资公司赔偿因物业管理房屋面积不足给其造成的损失2034292元，均属无理要求，应予驳回。投资公司和物业公司因《维修承包合同》所产生的纠纷，与本案是不同的法律关系，不予合并审理。投资公司和物业公司之间的承包关系虽然无效，但鉴于物业公司已对顺发新村管理多年，为维护该新村的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水、电费等，可限期物业公司将顺发新村的管理权及维修基金交投资公司代管。据此，海口市新华区人民法院于1997年8月5日判决：
一、限投资公司于本判决生效之日起二个月内返还给物业公司保证金50万元；
二、限物业公司于本判决生效之日起二个月内将已收取的维修基金和顺发新村的有关附属设施（按移交清单所列）交付投资公司代管。
三、驳回投资公司的其他诉讼请求和物业公司的反诉请求。
一审判决后，被告物业公司不服，以投资公司未交足物业管理面积给其造成损失应当承担责任，以及该住宅小区的物业管理权已经由业主管理委员会授予该公司行使，投资公司无代管权为由，向海南省海口市中级人民法院提出上诉，请求改判。
海口市中级人民法院二审查明：顺发新村住宅小区的9个业主组成的业主管理委员会，已经在1997年经海口市房地产管理局批准成立，并与上诉人物业公司另外签订了《住宅聘用管理合同》。
海口市中级人民法院认为：
物业管理是近年来住房商品化过程中出现的新行业。物业管理是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共，包括社会治安和环境秩序的维护和管理，根据其管理事实和服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的一种社会工作。物业管理权是一种存在于他人所有物上的物权，因此谁可以行使该权利，应当由物的所有权人（即业主）决定。国家建设部1994年3月23日的《城市新建住宅小区管理办法》第六条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。”海南省人民政府于1996年6月4日的《海南经济特区城镇住宅区物业管理规定》中明确规定：“业主有参加住宅区物业管理的权利，并有合理利用房屋和公共设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，管委会是业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。”
本案中，被上诉人投资公司只是顺发新村住宅小区的开发建设单位，其擅自与上诉人物业公司签订合同，将住宅小区的物业管理权“发包”给物业公司行使，借机收取承包金。该行为侵犯了业主的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项的规定，这个承包合同及其补充协议应为无效合同。依照民法通则第六十一条第一款的规定，投资公司应当将保证金50万元返还给物业公司，其要求物业偿付承包金和承担违约责任的诉讼请求应当驳回。物业公司根据无效合同的约定，要求投资公司偿付少交付物业管理面积给其造成的“损失”，不予支持。投资公司对住宅小区没有物业管理权，原审在处理合同无效时，虽然注意到这一问题，但是以维护住宅小区的管理秩序和便于收回住户拖欠的物业管理费、维修基金、水、电费等为由，判决将住宅小区的物业管理权及维修基金交投资公司代管，没有法律依据，应当撤销。现顺发新村小区业主管委会已经成立，并与物业公司签订了《住宅聘用管理合同》，这是业主行使权利的行为。物业公司据此提出上诉有理，应予支持。物业公司请求判令投资公司按照合同向其支付物业管理维修费15万元及违约金15万元，是另一法律关系，一审不予合并审理，是正确的。一审判决认定事实部分不清，判决部分不当，应予纠正。
综上，海口市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项的规定，于1997年12月4日判决：
1、维持海口市新华区人民法院（1997）新民初字第293号民事判决第一项；
2、撤销海口市新华区人民法院（1997）新民初字第293号民事判决第二项；
物业承包范文3
[关键词]建筑企业 分包工程 税务管理
分包工程在建筑工程的实际运行中需要按照税法规定进行,而总承包单位作为扣缴义务人所起到的作用主要是担当着分包工程营业税金与附加的代扣代缴工作。笔者根据自身的实际经验重点论述了总承包单位在分包情况的工程中所实施的相关税务管理。下面阐述相关业务在税务时的具体问题:
一、建筑安装业务
1.与其有关的税收条例内容
(1)扣缴义务与扣缴义务人。在《营业税暂行条例》中明确指出了,在采取分包或者转包的方式进行建筑安装过程中,作为总包单位其主要工作是代扣代缴分包业务营业税,同时向有关部门缴纳规定的费用,而总承包人就是扣缴义务人。从国家政府部门之前颁发的《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》内容中看出,对于采取总承包、分包方式经营的建筑业企业,扣缴义务人应为总承包人。若企业是属于跨地区经营的建筑工程需要交纳税务的;纳税人处于劳务过程中没有到工商部门办理相关的登记手续或申办临时证件的;税务机关不必顾及到企业工程是否进行分包,应把建设单位、个人判定为营业税的扣缴义务人。
(2)划定准确的劳务纳税地点。参阅《关于建筑业营业税若干政策问题的通知》的规定内容,当纳税人需要履行建筑业应税劳务时,应该将建筑企业的经营地区划定为营业税纳税地点;总承包企业在工程所在地开具建安发票,将工程建筑业应税劳务发生地作为扣缴义务人代扣代缴的建筑业营业税税款的纳税地点。
(3)其它业务的税务规定。首先,部分税法的规定,总承包人不单单是需要扣缴营业税,还应该将城市维护建设税和教育费用一同缴纳。当扣缴税款结束后,总承包方可以将分包协议等资料提供给税务机关,并向税务机关申请办理代扣代缴完税的证明,其中一部分内容属关系到分包人的,分包人按照此开具发票作为凭证交给给总承包方,分包方、总承包能够把纳税发票作为经营过称中资金收入、支付的证据。其次,总包单位仅仅属于扣缴义务人,在扣缴税务过程中前往税局机关办理发票时,需要出示《总包单位开具建安发票申请表》,并在申请表里填写属实、有效、详细的信息,主要包括了:转(分)包单位明细,包括转(分)包单位名称,转(分)包工程额。工程项目的办事部门应该对以上资料进行收集,以作为办理税务证件的有效依据,然后再对总承包人开具《已代扣代收税款证明》。总承包人再将《已代扣代收税款证明》出示给向转(分)包人,转(分)包人根据该项目办开具发票,工程项目办事处则可免去相应的税额,并且把《已代扣代收税款证明》收回处理。
2.企业进行跨地区经营时缴纳所得税的地点划定
随着社会经济的不断进步,给地区的经济来往给企业业务的扩大创造了有利条件。很多企业不再仅限于本地区的发展,而是逐渐将建筑业务范围延伸到了其他地区,在外地进行建筑安装工程施工。对于这种跨地区的安装业务,税务部门应该参照《税收征收管理法》与《细则》文件中涉及到的内容作出处理,跨地区经营的企业需要到机构所在地税务机关办理允许外出经营的相关证件,并且要到经营地税务机关进行详细地资料登记。若外出经营时间持续6个月,企业就必须道经营所在地的税务机关办理临时税务证明。而在《国家税务总局关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》中明确提出了:
(1)对于离开工商登记注册地或经营管理所在地的建筑安装企业,由于其经营范围已经超出相应的注册界限内,此时企业必须要对其所在地的主管税务机关提出办证要求,给企业颁发允许外出经营活动的有效证件,其经营过程中获得的经济利润,需要交由所在地的主管税务机关根据规定征收所得税。如果未能缴纳税务,企业经营所得由企业项目施工地的主管税务机关在当地收纳所得税。按照这一条例的内容看,企业一旦已经完成了外出经营证的申办工作,其在外地经营时的企业所得税的征收者应当是当地的主管税务机关,若企业没有及时办理外出经营证的企业应该向施工地主管税务机缴纳税务。
(2)当建筑安装企业办理好外出经营证件后,到达实际的工地进行施工地后,必须要将税务登记证件(副本)以及外出经营证向施工地主管税务机关出示。企业在施工过程中应该随时提供所在地主管税务机关根据工程进度以及施工量大小计算出的应缴纳所得税的纳税手续证件。根据详细地登记资料交给主管税务机关收录后需要仔细核对,确保准确无误后再做登记,无需重新发放税务登记证,企业领到了所在地税务机关核发的《税务登记证》后才能展开经营活动。当企业完成经营活后需要向施工地税务机关申请办理注销手续,将外出经营证上交给原填发税务机关处理。
二、分包工程税务管理
1.有关建筑业分包、转包营业税差额的纳税
根据有关的税法规定,对于采取总承包、分包的建筑业工程,其扣缴义务人是总承包人。参照《营业税暂行条例》的相关内容,建筑业的总承包人对工程进行分包或者转包给别人,这种情况的营业额计算方法主要是将工程所有的承包额除去付给分包人、转包人的金额,剩下来的资金余额就是营业额。根据营业额的算法可知,对于出实现工程分包的企业,总承包单位需要用全部承包数额减去付给分包方价款后的余额来进行营业税的计算,分包人的纳税金额主要是由其完成的分包额承大小决定。在具体的工程结算操作过程中,总承包单位开具发票给发包单位时应该工程的全部承包额情况而定,发包单位按照发票金额向总承包单位支付全部的工程价款。而分包单位与发包单位两者不存在联系,分包单位只与总承包单位有关。总承包单位与分包单位在核算、结算工程价款时,总承包单位是扣缴义务人,需要对自行完成工程收入和分包单位完成工程收入的金额进行准确的划分,将分包工程营业税金作为代扣代缴税金单独申报缴纳,并将真实有效的总包与分包协议有关资料提供给税务机关。
2.分包工程税务管理
考虑到总承包单位对分包工程收入的营业税金主要是履行税务代扣代缴的义务,而分包单位才是分包工程的纳税人,在分包工程完税证明中需要将代扣代缴分包单位的具体税金准确注明出来。总承包单位在税务缴纳结束后需要把相关的税务证明交给分包单位,总承包单位把完税凭证的复印当成代扣代缴分包单位税款的支付证明,并交由会计做相应的处理。分包单位根据实际的分包工程收入对总承包单位开具发票,由于总承包单位已经为分包工程代扣代缴税额,分包单位无需办理缴纳营业税金及附加,只要将相关的完税证明与资料出示给税务部门即可。
三、结语
综上所述,分包工程在建筑企业中是普遍存在的现象,而《企业会计制度》及《企业会计准则》的文件内容却未能对分包工程的会计核算给予准确的规定。可根据本文的具体内容来制定分包工程的会计管理策略。
参考文献:
[1]中国注册会计师协会.税法[M].经济科学出版社,2008
物业承包范文4
营销公司薪酬分配及费用管理细则 10记录文件 10.1
营销公司销售指标考核评估表 10.2
三包报务对外索赔明细汇总表 10.3
市场旬报 10.4
市场分析报告 10.5
物业承包范文5
关键词：价值工程；饲料企业；物流业务外包
一、引言
价值工程作为一种管理技术，是节约物质资源、提高产品质量的有效管理方法，对提高经济效益和社会效益有着重要的作用。目前，在我国的物流领域推广运用价值工程，可以较好地处理技术与经济、质量与成本、功能与费用的关系。本文基于价值工程理念，就物流业务外包这个问题，结合我国饲料企业的物流管理模式进行探讨。
二、物流业务外包
物流涉及到运输、配送、仓储、装卸搬运、包装和信息等各方面的集成。据有关数据统计，物流费用支出一般占企业销售额的5%-35%之间，可见物流对企业的成本影响之大，物流能力是自身建立还是外包，是企业面临的最重要也是最困难的决策之一。
C.K.Prahalad和Gray Hamel（1990）认为“业务外包（Business Process Outsourcing）”是指企业将一些非核心的、次要的或辅的功能或业务外包给企业外部的专业服务机构，利用它们的专长和优势来提高企业的整体效率和竞争力，而自身仅专注于企业具有核心竞争力的功能和业务。对于饲料企业而言，作为一种企业组织模式的物流业务外包，其产生的动因不外乎有以下三个方面考虑：培育核心能力，规避经营风险，降低经营成本。
（一）培育核心能力
由于饲料产品的同质性较高，价格竞争成为主要手段，且愈演愈烈，这就迫使企业间竞争的焦点由传统的价格竞争转向价值竞争，重新审视产品价值链上的增值优势，确立其核心业务范围，以便企业将优质的资源和独特的能力集中到该领域，从整体上提高企业的营运效率，增强企业核心能力。
（二）规避经营风险
饲料工业是连接种植业、养殖业、农副产品加工业等农业产业链条中极其重要的一个环节，直接受到上、下游产业的影响，其中上游的种植业易受气候影响，而下游的养殖业又易受到疫情传播及技术壁垒的制约，故整个产业链抗风险能力较脆弱，而通过资源外向配置和业务外包，企业可以与外部合作伙伴共同分担风险。使企业变得更有柔性，更能适应外部环境的变化。
（三）降低经营成本
由于饲料产品本身的特点及客户区域分布的不平衡，限制了饲料企业原料采购的经济半径和产品销售的经济半径，使得企业的仓储成本大幅上升，而企业外包后，可以大大缩减经营成本。同时，使企业内部资源转向更具成本效益好的业务，从而降低机会成本。
三、价值工程
价值工程（Value Engineering，VE）是以提高产品或作业价值为目的，通过有组织的创造性工作，寻求用最低的寿命周期成本，可靠地实现使用者所需功能的一种管理技术。在物流作业过程中，价值工程是以最低的成本去实现某项物流作业活动的必要功能，以使物流作业达到最佳价值。物流的价值要从功能和成本的关系上来理解，它反映了物流服务物美价廉的程度。物流服务功能与成本之间的关系如下：
价值=功能／成本，即V=F／C
或：V=（F1+F2+F3+……）／C
其中：V代表价值；C代表成本；F代表物流服务各作业的功能。
由于物流服务的功能受客户需求的限制，而客户的需求又受物流服务寿命周期成本的制约。因此，开展价值工程既不能脱离客户成本的约束，片面追求高功能，也不能脱离客户的需求，片面追求低成本，造成物流服务的必要功能不足。
四、饲料企业物流业务外包的价值分析
在饲料企业物流业务外包的价值分析中，“功能”可以理解为满足饲料产品消费者的需求程度，而“成本”可以理解为满足饲料产品消费者需求过程中付出的代价。
（一）功能分析
现阶段，饲料企业竞争优势主要体现在客户服务能力方面，针对顾客选择的多样性和服务的及时性，要求实施物流业务外包的饲料企业能够对市场需求做出快速、准确的响应，能够在最短时间内，以最有效的方式，生产出最能满足顾客需要的产品，达到单个企业所无法达到的效果。从提高饲料企业物流业务的功能出发，饲料企业应始终以新产品开发作为企业的核心内容，深入调研，发现需求、创造需求，从而不断开发出满足市场需求的新产品，提高产品的功能，尤其应加大绿色饲料产品的开发力度，达到企业利益、顾客利益和社会整体利益的协调一致；同时，实现科学的库存管理，在保证产品新鲜度及满足顾客供货率的前提下，对企业库存采用业务外包，尽可能降低库存水平，以提高物流系统的效率；从物流市场客户开发活动方面来看，加强客户关系管理，努力提高销售人员对公司价值观的认同感，缔造一支能征善战的精英销售团队，是饲料企业提高客户满意度的又一有力武器，而这一功能将在实施物流业务外包后得到进一步加强。
（二）成本分析
饲料企业物流成本是指伴随着企业的物流活动而发生的各种费用，一般而言，饲料企业物流成本包括显性成本和隐性成本。显性成本主要包括运输成本和库存成本。饲料作为生产资料产品，其运输成本在物流总成本中占据着相当大的比重，且呈上升趋势，有相当一部分饲料企业的运输成本是有一些不合理的运输所造成的，主要表现在返程或起程空驶，空车无货载行驶，以及对流运输和过远运输等不合理运输所造成的成本。饲料企业的库存成本由订货成本、保管成本、缺货成本几项构成。为了保证不断货，饲料企业在各地的经销商和自己的中转仓库往往储存了大量的存货，导致库存成本居高不下。饲料企业的物流隐性成本主要有物流管理成本和逆向物流成本。许多饲料企业对物流管理成本的概念比较淡薄。有关资料显示，物流企业的管理成本在总成本中所占的比重基本保持在3.8%左右。因此，降低物流管理成本对企业总成本的降低有着重要的意义。同时，逆向物流成本也是饲料企业一个不容忽视的地方。在买方市场条件下，客户对产品的质量及服务要求越来越高。在这个过程中，逆向物流的产生不难理解。比如，由于物流装卸搬运的不规范可能导致饲料产品粉状率较高，不得不从客户处返回厂家等等。当逆向物流达到一定的规模时，由逆向物流所产生的成本也时非常可观的。
五、饲料企业物流业务外包的实施
（一）明确企业的核心能力
饲料企业应该尽量避免将核心能力项目及相关的项目外包出去，以免核心能力流失。饲料企业核心能力判断的依据：一看是否具备价值优势。核心能力是企业独特的竞争能力，同时，它也给消费者带来独特的价值和利益，比如对饲料产品安全性能的承诺，保证饲料产品从原料到生产、运输和消费等各环节的卫生安全；二看是否具备差异性。核心能力是企业实施差异化营销的重要途径和方法，具有竞争对手难于模仿的独特性。饲料企业可以通过客户服务方面体现出自己的差异化；三看是否具有潜在的扩展性。核心能力应当能够覆盖多个部门和产品，可以提供潜在的进入和退出市场的多种方法和途径。
（二）外包商的选择
物流业务外包存在一定的风险，因此，必须慎重选择物流业务外包合作伙伴。首先必须对其进行深入的调查，在此基础上进行合理的评价与选择。接下来，在评价的基础上，对潜在的多个外包伙伴进行比较，从中选择最适合本企业的物流服务提供商作为合作伙伴。最后，在与外包商签约的过程中应注意外包的价格和技术要求、服务的级别和违规的处罚条款等内容。同时，应当提前考虑可能发生的变化及潜在的问题并商定解决问题的方案。这样，才能保证物流业务外包顺利进行。
（三）实施和管理
在物流业务外包实施过程中，对业务外包伙伴及其活动进行合理监控是外包顺利实施的重要保证。饲料企业应建立一套完善的机制对物流供应商保持经常性的沟通，明确评估的标准，并对其业绩进行定期检查和考核。把业绩较好的供应商确定为重点供应商，与其建立长期的合作伙伴关系并适时采用激励的方法；而对业绩较差的供应商予以警告、甚至淘汰。饲料企业还应按照实行业务外包的要求，对企业的组织结构做出必要的调整。另外，最重要的一点是应与供应商建立“共赢”的思想，对饲料企业而言，物流外包意味着供需双方利益是捆绑在一起的，良好的合作关系能使供需双方收益，而任何一方的不良表现都会损害双方的利益。
现代企业之间的竞争是供应链之间的竞争，基于价值工程理念的饲料企业物流业务外包作为增强企业竞争力的重要而有效的战略之一，已经成为饲料企业进一步发展的重要战略性竞争工具。
参考文献：
1、蒋景楠,张桂新.基于价值工程的业务外包管理[J].价值工程,2006(3).
2、王乃静.价值工程概论[M].经济科学出版社,2006.
3、刘福华等.企业物流外包的风险与防范[J].物流科技,2005(7).
物业承包范文6
近年来国际形势风云变幻，经济全球化和科学技术的快速升级给国际工程承包业带来极大的压力。而国际工程承包项目往往具有投入资金量大、施工周期长、技术含量高、工程管理复杂的特点。国际环境动荡性则使国际工程承包企业承担着越来越大的财务风险，甚至会带来承包项目的亏损。因此，在激烈的国际竞争环境下，国际工程承包企业要想继续扩大业务范围，与欧美国家的成熟企业竞争，就必须加强风险管理能力，深入剖析企业发展过程中的各种风险来源和规避措施，并将风险管理思想渗透到企业管理的整个生命周期中，以有力的应对措施将风险转化为机遇。
二、中国国际工程承包企业的财务风险构成因素
对于财务风险定义的解释，可以概括为：由于一些不合理的财务结构或融资不当等因素导致企业丧失正常的账目资金偿还能力，从而使企业投资人的实际投资收益与预期收益呈消极背离的危险。企业财务风险的来源方方面面，大体而言可以概括为企业外部环境的动荡性和企业内部财务管理活动的不确定性，当企业相关决策与企业发展不匹配或不能应对外部环境动荡性时，不当的决策活动则会给企业带来财务风险或直接损失。在财务领域中，财务风险可以分为广义和狭义两个概念。广义的财务风险可以理解为企业在经营管理活动中，因对各种系统的或者非系统的因素无法预料和控制，企业的实际财务目标与预期的财务目标出现差异，而这样的差异会对企业造成负面的影响甚至有带来损失的可能性，这种可能性即为广义的财务风险。狭义的财务风险也称融资或筹资风险，它的产生是由于企业的负债存在使得企业存在到期无法偿还本金的风险，这是一个相对狭义的概念。本文所探讨的主要是广义的企业财务风险及其构成因素。
（一）外部环境因素
国际工程承包业所面临的市场环境是风云变幻的国际市场，其应对的不仅是来自各个国家的企业的竞争，还要应对难以预测的国际环境。这一市场中蕴藏着巨大的发展潜力，也存在着极大的投入风险。首先，国际工程承包是不同国家之间的经济活动，国家之间的经济环境不同、制度不同、文化差异巨大，这些都是双方合作的难度和风险；其次，西亚北非等地的政治环境动荡，而我国承揽的很多工程项目处于这些地区，项目进展和人员安全时刻受到威胁，相应的企业财务风险是显而易见的；另外，在国际市场上也常常出现评价标准不一致的情况，这一情况也会增加企业所面临环境的不确定性，进而增加企业风险。
（二）财务管理制度因素
我国国际工程承包企业多数将工作重点放在工程项目的实施上，而在财务管理方面则重视程度不够，这就造成了财务管理制度不完善，流程不规范，监管不严格，人才队伍建设力度不够，财务管理缺乏效率和前瞻性等问题。而财务管理制度是企业应对财务风险的第一道屏障，没有一个稳健运行的财务管理机制，势必会增加企业的财务管理风险。
（三）企业投融资战略因素
1.投资风险
参与国际工程承包的中国企业既有大型垄断央企，也有中小民营企业，大型企业集团往往资金充沛，投融资能力更强，然而一旦决策失误，产生的后果也极大。尤其在对于还未发展成熟的企业来说，内部管理效率低，缺少行业内的领头人物，项目运作也缺乏规范性和科学性，这些都增加了投资风险。另外，我国企业合同管理制度不完善，签订项目合同往往漏洞繁多，这又间接增加了投资风险。同时，有些企业缺乏长期的战略眼光，只为获得当前的既得利益，采取相对高成本和相对低效益的项目开发策略，这种做法不但可能导致预期效益难以实现，而且可能有项目亏损的后果。
2.融资风险
我国国际工程承包企业大多为大规模的集团企业，承揽的工程项目数额大、成本高、需要大额的资金的支持，然而在投融资领域，我国企业才刚刚起步，市场不够活跃，政府的相关政策也不完善，因此融资难度极大。虽然近些年来，我国企业在融资方式与融资渠道上有多层次的进展，但与其他发达国家的成熟企业相比，依然有诸多不足，仍然存在着融资渠道单一，民间资本难以介入，过度依赖银行等问题。这就使得企业资产负债表率增大，进而增加企业的财务风险。
（四）工程项目中的相关因素
1.投标报价风险
在工程项目投标阶段，承包方与发包方都面临诸多不确定情况，在项目初始决策阶段的只能进行工程量的估算和概预算，施工图设计还不完善，而工程量估算的结果往往与未来的实际结果不一致，甚至相去甚远。如果承包商在投标前对工程所在地的相关情况了解不足或没有进行科学合理的工程概算，将导致报价出现疏漏而承担成本增加的风险。
2.资金链断裂风险
随着EPC承包模式逐渐成为主流，承包项目规模不断扩大，承包商不但需要有设计、采购、施工及咨询的全方位能力，同时需要雄厚的资金基础。在这种形式下，业主一般要求总承包商带资承建，一旦发包方不能按时支付工程款或在施工过程中发生工程变更而双方不能就工程量和工程价款达成一致意见时，承包方与业主都会面临不同程度的工期风险和资金风险，尤其对于承包商来说，工程款项往往数额巨大，为了保证工期往往还需继续垫付资金进行工程建设，这对其财务风险管理能力和融资能力都是不小的考验。
3.分包商违约风险
许多总承包商在承揽一个工程项目之后将部分标段分包给专业分包商。部分分包商为了中标而恶意报出低价，而在中标之后则以各种手段寻求工程变更，进而提高工程价款，从而攫取利益。如果总承包商不能妥善处理这类问题，工程可能出现工期延误、工程质量差甚至违约的风险。
（五）人力资源因素
随着我国企业不断走向国际市场，业务范围与业务规模不断扩大，企业急需懂技术、懂管理并擅长外语交流的综合型人才，而人才的缺乏与日益扩大的企业规模不匹配，这就使得很多企业在投融资、工程项目管理、战略管理风诸多方面表现得心有余而力不足。而人才是诸多企业资源中最重要的因素，所有的企业经营内容都由人来完成，如果相关业务领域的人员素质不高，将直接影响业务完成的质量，甚至给企业带来财务风险。我国国际工程承包企业的财务风险管理刚刚起步，大多企业还未把财务管理提升到战略高度，财务管理往往处于被忽视的位置，这就使得本就基础薄弱的财务管理环节存在更多的风险。在现实的工作中，财务管理人员以及上级领导缺少风险管理意识是致使企业遭遇财务风险的关键原因。只有首先将财务风险管理提高到战略高度，积极地培养有前瞻能力的财务管理人才，从而建立起有实力的财务管理团队，才能从根本上解决当前管理效率低和失误频发的局面。
三、中国国际工程承包企业财务风险控制措施
前文从五个方面阐述了中国国际工程承包企业可能遇到的各方面风险，针对上述主要风险，我国企业可采取以下应对措施。
（一）完善企业内部财务相关管理机制
1.建立企业风险预测机制
企业面临的一切风险首先诱发于外部环境的变动。因此，企业对外部环境的观察与预测尤为重要，是否能准确把握当前乃至未来的市场发展方向以及预测企业风险和可能的市场机遇是企业能否应对危机并保持持续竞争优势的关键环节。对于国际工程承包企业来说，就要透彻地掌握工程所在国的政治环境、法律制度、人文环境，了解当前最先进的技术水平，熟知最成熟的企业管理与项目管理方法。只有有效地预测了风险，才能相应地采取有效的应对措施。
2.完善企业财务管理机制
财务管理机制是企业管理机制的基本环节和重要环节。要做好企业的财务风险管理，首先要夯实企业的财务管理制度，从而提高企业的财务管理实力，以便在风险来临时从容应对。对于我国企业来说，应首先强化财务管理意识，规范财务管理制度，细化财务管理流程，明确财务管理中的相关责任，进而在井然有序的财务管理流程中继续构建财务的战略管理能力。
（二）加强企业融资能力，完善企业投融资机制
我国企业应加强与银行等金融机构的联系，通过增强企业的获利、偿债、履约、经营、发展等一系列综合能力来提高信用等级，并通过良好的声誉不断拓宽融资渠道。同时，要深入研究金融政策，在最大程度上利用政策支持，科学合理地制定融资计划，控制资金流速，结合合同管理有效地进行资金使用、资金结算和资金回收等。
（三）加强企业人才培养机制，提高整体人员素质
